Vertaal het financieringsvoorstel naar financieringsdocumenten, zekerheden, voorwaarden en controles die werkbaar blijven gedurende de bouw, verkoop, exploitatie en aflossing.
In deze werkstroom
01Voor wie dit geschikt is
- een ontwikkelaar die onderhandelt over aankoop- of ontwikkelingsfinanciering
- een belegger die senior-, mezzanine- of aandeelhoudersfinanciering verstrekt
- een kredietnemer die bankfinanciering combineert met beleggerskapitaal
- een grondeigenaar die zekerheden stelt of uitgestelde betaling biedt
- een geldverstrekker die een Portugees project of projectvennootschap financiert
- of een ontwikkelaar die herfinanciering, vrijgaven van units of finale aflossing voorbereidt.
02Wanneer juridische inbreng doorgaans het belangrijkst is
De juridische toetsing dient te beginnen in de term sheet-fase, voordat de kredietnemer commerciële voorwaarden accepteert die later bepalend zijn voor:
- de timing van het eigen vermogen
- toegestane projectdoeleinden
- beschikbaarheid van trekkingen
- zekerheden en garanties
- verplichtingen bij kostenoverschrijdingen
- wijzigingscontroles
- verkoop- of verhuurbeperkingen
- cash sweeps
- gevallen van verzuim (events of default)
- en de uitwinningspositie van de geldverstrekker.
Een term sheet kan als niet-bindend worden aangemerkt terwijl bepalingen inzake vertrouwelijkheid, exclusiviteit, kosten, toepasselijk recht of andere bepalingen wel bindend blijven.
03Mogelijke omvang van de ondersteuning
Afhankelijk van de overeengekomen opdracht kan de ondersteuning bestaan uit:
Term sheet en faciliteit
- structuur van kredietnemer, geldverstrekker en garant
- faciliteitenbedrag en toegestaan doel
- beschikbaarheid en looptijd
- rente, vertragingsrente en vergoedingen
- verplichte en vrijwillige vervroegde aflossing
- inbreng van eigen vermogen en trekkingsvolgorde
- vereisten inzake de kosten tot voltooiing (cost-to-complete)
- financiële en projectgebonden convenanten
- projectrekeningen en betalingscontroles
- voorwaarden voor verkoop, verhuur en vervreemding
- informatie en rapportage
- verklaringen en toezeggingen (representations and undertakings)
- gevallen van verzuim (events of default)
- overdrachtsrechten van de geldverstrekker
- en toepasselijk recht en bevoegde rechter.
De prijsstelling moet worden beoordeeld in samenhang met leverage, timing van het eigen vermogen, vergoedingen, convenanten, zekerheden, controlerechten en exitbeperkingen.
Zekerhedenpakket
- hypotheek op het onroerend goed
- zekerheden op aandelen of quota
- zekerheden op projectbankrekeningen
- cessie van of zekerheden op vorderingen
- cessie van of zekerheden op wezenlijke projectcontracten
- verzekeringsuitkeringen
- garanties en vrijwaringen
- volmachten, kennisgevingen en erkenningen
- registratie en vestiging (perfection)
- rangorde en prioriteit
- en mechanismen voor vrijgave.
Een Portugese hypotheek is onderworpen aan toepasselijke formaliteiten en registratie. De ondertekening van de faciliteitsovereenkomst alleen voltooit het proces van hypotheekvestiging niet.
Garanties en sponsorondersteuning
- aandeelhouders- of moedermaatschappijgaranties
- opleveringsgaranties (completion guarantees)
- ondersteuning bij kostenoverschrijdingen
- opvang van rentetekorten
- limited-recourse-regelingen
- limieten, verval en vrijgave
- claimprocedure
- en afstemming met toezeggingen van beleggers.
De gegarandeerde verplichtingen, maximale blootstelling, looptijd en vrijgavevoorwaarden moeten expliciet zijn.
Intercreditor en achterstelling
- prioriteit van senior en mezzanine
- achterstelling van aandeelhoudersleningen
- betalingsblokkades
- standstill- en uitwinningsrechten
- turnover-bepalingen
- toegestane betalingen
- wijzigingsbeperkingen
- en vrijgave bij exit.
Aandeelhoudersschuld mag niet worden gepresenteerd als door de kredietverstrekker geaccepteerd eigen vermogen, tenzij de kredietverstrekker uitdrukkelijk heeft ingestemd met de behandeling en achterstelling ervan.
Direct agreements en projectdocumenten
- direct agreement met de aannemer
- direct agreements met het professionele team
- direct agreement met de exploitant of assetmanager
- cessiebeperkingen en toestemmingen
- step-in- of herstelrechten voor de kredietverstrekker
- continuïteit na verzuim van de lener
- en afstemming van beëindigingsrechten over alle projectcontracten heen.
Opschortende voorwaarden en trekking
- vennootschappelijke documenten en goedkeuringen
- eigendoms- en vastgoeddocumenten
- planologische status en stedenbouwkundige titels
- taxatie-, opmetings- en technische rapporten
- bouw- en adviseurscontracten
- verzekeringen
- bewijs van eigen vermogen
- vestiging en registratie van zekerheden
- legal opinions
- bewijsstukken voor trekking
- compliance-certificaten
- en verantwoordelijkheid voor elke voorwaarde.
Bij elke voorwaarde moeten het vereiste bewijs, de verantwoordelijke partij, de afhankelijkheid en de streefdatum worden aangegeven.
Controle op bouw, verkoop en exploitatie
- goedgekeurde begroting en planning
- meerwerk en kostenoverschrijdingen
- wijzigingen in het ontwerp, de aannemer of de exploitant
- voorverkoop en minimumprijzen
- vrijgave van units of percelen
- toegestane huurovereenkomsten
- monitoring door de kredietverstrekker
- projectinkomsten en cash waterfall
- uitkeringen
- en terugbetaling of herfinanciering.
04Mogelijke deliverables
- lijst van juridische aandachtspunten bij de term sheet
- krediet- en zekerhedendocumenten
- garanties en achterstellingsdocumenten
- intercreditor agreement
- direct agreements
- vennootschappelijke goedkeuringen en ondertekeningspakket
- matrix van opschortende voorwaarden
- checklist voor trekking en compliance
- registratietracker voor zekerheden
- protocol voor unitvrijgave of verkoopopbrengsten
- en checklist voor terugbetaling en vrijgave van zekerheden.
05Wat afhankelijk is van de transactie
- structuur van het activum, het project en de lener
- senior-, overbruggings-, mezzanine- of ander type financiering
- loan-to-cost- en loan-to-value-beleid
- planologische status en bouwstatus
- jurisdictie van de kredietverstrekker en wettelijke vereisten
- afspraken met aannemers en exploitanten
- toezeggingen en garanties van investeerders
- voorverkoop, verhuur of operationele inkomsten
- en of de terugbetaling voortkomt uit verkoop, herfinanciering, exploitatie of vervreemding.
06Wat juridische financieringsondersteuning niet doet
- Het biedt geen bindende kredietbeslissing.
- Het garandeert niet de vervulling van opschortende voorwaarden.
- Het vervangt niet het financiële model, de taxatie of de technische monitoring.
- Het waarborgt niet dat het project overschrijdingen kan financieren.
- Het neemt het uitwinningsrisico van zekerheden of garanties niet weg.
Het commerciële model en de juridische documenten moeten uitgaan van dezelfde kosten, planning, oppervlakten, planologische status, financieringsbronnen en exit-aannames.
07Veelgestelde vragen
Vragen die ontwikkelaars in deze fase vaak stellen.
Garandeert een term sheet van een kredietverstrekker financiering?
Nee. Financiering blijft doorgaans afhankelijk van kredietgoedkeuring, due diligence, documentatie, zekerheden, opschortende voorwaarden en het uitblijven van verzuim.
Kan de kredietovereenkomst worden ondertekend voordat de planologische procedure is afgerond?
Mogelijk wel. De kredietfaciliteit kan worden beperkt tot aankoop- of initiële kosten, en trekkingen voor de ontwikkeling kunnen afhankelijk blijven van planologische mijlpalen. De exacte structuur hangt af van het beleid van de kredietverstrekker en het projectrisico.
Wordt een hypotheek door ondertekening direct van kracht?
Niet op zichzelf. De hypotheek moet voldoen aan de toepasselijke formaliteiten en worden geregistreerd. Voor andere zekerheden kunnen ook kennisgevingen, erkenningen, registratie of beheersmaatregelen vereist zijn.
Kunnen aandeelhoudersleningen worden afgelost tijdens de looptijd van de faciliteit?
Alleen indien toegestaan op grond van de financieringsdocumentatie, het vennootschapsrecht, de beschikbare kasmiddelen en de toepasselijke fiscale vereisten. Eersterangs kredietverstrekkers (senior lenders) beperken of achterstellen betalingen aan aandeelhouders doorgaans.
Wat gebeurt er als de kosten stijgen?
De financierings- en investeringsdocumenten moeten de beschikbare reserve voor onvoorziene uitgaven, de cost-to-complete-toets, de verplichting tot het inbrengen van aanvullend eigen vermogen, toestemming van de kredietverstrekker en de gevolgen van een financieringstekort definiëren.
Kan de kredietverstrekker stapsgewijs worden afgelost door de verkoop van units?
Mogelijk. De faciliteit kan voorzien in een vrijgaveprijs (release price) of een opbrengstenverdeling (proceeds waterfall) per verkoop. De voorwaarden moeten worden afgestemd op de verkoopcontracten, hypotheekroyementen, de uitvoeringsplanning en de resterende kosten tot voltooiing.
Juridische ondersteuning via VVA
Voordat u zich vastlegt op een locatie of project
Zodra een locatie of project is gekozen, verschuift de focus van algemene informatie naar die specifieke transactie: eigendom, planologische positie, vergunningen, lasten, contracten en houdstructuur.
Juridische diensten worden verleend door Valente Veiga & Associados.