Beoordeel de fiscale gevolgen van de aankoop, financiering, ontwikkeling, exploitatie en exit van het project voordat de structuur en documenten deze gevolgen moeilijk wijzigbaar maken.
In deze werkstroom
01Voor wie dit geschikt is
- een belegger die activa- en aandelenaankopen vergelijkt
- een ontwikkelaar die aannames met betrekking tot IMT, Stamp Duty of btw toetst
- een project dat gebruikmaakt van eigen vermogen, aandeelhoudersleningen en financiering door kredietverstrekkers
- niet-ingezeten beleggers die rente, aflossingen of uitkeringen ontvangen
- een operationeel vastgoedobject met inkomsten uit verhuur, toerisme of beheer
- of een sponsor die de verkoop van units, activaverkoop, herfinanciering en een exit via aandelen vergelijkt.
02Wanneer fiscaal advies er meestal het meest toe doet
Fiscale aspecten moeten worden beoordeeld voordat:
- de aankoopstructuur bindend wordt
- een projectvennootschap in de verkeerde eigendomsketen wordt opgericht
- grond wordt ingebracht in een SPV of joint venture
- financiering en garanties worden ondertekend
- btw in het financiële model als terugvorderbaar wordt behandeld
- vergoedingen of rente tussen gelieerde partijen worden opgebouwd
- verkoop- of exploitatiecontracten worden gestandaardiseerd
- of de exitroute wordt vastgelegd.
Fiscale gevolgen moeten worden opgenomen in hetzelfde sources-and-uses- en cashflowmodel dat door investeerders en kredietverstrekkers wordt gebruikt.
03Mogelijke omvang van de ondersteuning
Afhankelijk van de overeengekomen opdracht en de afstemming met fiscale en boekhoudkundige professionals kan de ondersteuning bestaan uit:
Aankoop
- vergelijking tussen activa- of aandelenaankoop
- IMT en Stamp Duty
- belastbare waarde en transactievergoeding
- potentiële vrijstellingen en de bijbehorende voorwaarden
- aannames rond aankoop voor wederverkoop
- inbreng van grond of vastgoed
- btw-positie van de transactie
- due diligence naar historische belastingverplichtingen
- en toewijzing van fiscale risico's in de aankoopdocumenten.
Geen enkele vrijstelling mag als beschikbare liquiditeit worden beschouwd totdat de toelatingsvoorwaarden, procedurele vereisten en de gevolgen van het verlies van fiscale faciliteiten zijn bevestigd.
Eigendom en holding
- vennootschapsbelasting
- gemeentelijke opslagen
- IMI en AIMI
- afschrijving en activering
- project- en exploitatiekosten
- fiscale verliezen
- groeps- of consolidatieoverwegingen
- en fiscale compliance en rapportage.
Ontwikkeling en btw
- btw op bouw- en professionele diensten
- recht op aftrek en toerekeningsmethoden
- vrijgestelde en belaste prestaties
- gevolgen voor residentieel, commercieel, toeristisch en gemengd gebruik
- verleggingsregeling of facturatiebehandeling waar van toepassing
- timing van terugvordering en impact op de cashflow
- herzieningen en gebruikswijzigingen
- en bewijsvoering en documentatie.
In het model mag er niet van worden uitgegaan dat alle voorbelasting aftrekbaar is. Het resultaat hangt af van de activiteit, de prestaties, het gebruik en de transactiestructuur.
Financiering
- Zegelrecht op krediet, rente, garanties en financiële regelingen
- aftrekbaarheid van rente
- behandeling van aandeelhoudersleningen
- verrekenprijzen
- bronbelasting
- verdrags- of EU-rechtelijke analyse waar van toepassing
- garantie- en structureringsvergoedingen
- hedging
- en herfinanciering.
Het Portugese recht beperkt de aftrekbaarheid van netto financieringskosten onder wettelijke regels en voorwaarden. Financiering tussen gelieerde partijen dient zakelijk onderbouwd en gedocumenteerd te zijn.
Investeerders en uitkeringen
- rendement op eigen vermogen en aandeelhoudersleningen
- dividenden, rente en kapitaalaflossingen
- inhoudings- en vrijstellingsprocedures
- fiscale woonplaats en classificatie van investeerders
- vaste inrichting- en substance-vraagstukken
- uiteindelijk belanghebbenden (beneficial ownership)
- en repatriëring van opbrengsten.
Exploitatie
- inkomsten uit verhuur, diensten, toerisme of exploitatie
- btw en facturatie
- salarisadministratie en arbeidsgerelateerde coördinatie
- onroerendgoed- en gemeentelijke belastingen
- inhoudingsverplichtingen
- en afspraken tussen eigenaar, exploitant en beheerder.
Verkoop en exit
- belastingheffing bij verkoop per eenheid
- verkoop van activa of portefeuille
- verkoop van aandelen of quota
- vermogenswinsten en belastbare winst
- gevolgen voor btw en zegelrecht
- garanties en fiscale vrijwaringen
- behandeling van voorverkoop en termijnbetalingen
- winstrepatriëring
- en indieningen na de closing.
04Mogelijke deliverables
- notitie over fiscale aannames van het project
- vergelijking van aankoop en exit
- tax due diligence-rapport
- fiscaal afgestemd opstellen van transactiedocumentatie
- btw-positie en bewijsvereisten
- fiscaal overzicht van de financiering
- documentatieplan voor verrekenprijzen en gelieerde partijen
- matrix voor betalingen aan en inhoudingen op investeerders
- indienings- en betalingskalender
- en fiscale input voor het cashflowmodel van het project.
05Wat afhankelijk is van het project
- activum en activiteit
- gebruik van het vastgoed
- identiteit en fiscale woonplaats van de investeerder
- direct eigendom, SPV- of fondsstructuur
- aankoop van activa of aandelen
- bouw- en exploitatieprestaties
- gemengde belaste en vrijgestelde activiteiten
- financieringsbronnen
- afspraken met gelieerde partijen
- en de timing en vorm van de exit.
06Wat deze pagina en de rekenmodules op de website niet doen
- Zij berekenen niet de definitief te betalen belasting voor een specifiek project.
- Zij bevestigen geen vrijstelling of recht op aftrek van btw.
- Zij stellen de naleving van regels inzake verrekenprijzen niet vast.
- Zij vervangen geen boekhoudkundige bescheiden of belastingaangiften.
- Zij garanderen niet dat een belastingdienst een ingenomen standpunt accepteert.
Elke rekenmodule moet haar aannames, uitgesloten posten, datum en beperkingen vermelden. Deze dient niet één universele btw- of IMT-behandeling te hanteren voor alle ontwikkelingstypen.
07Veelgestelde vragen
Vragen die ontwikkelaars in deze fase vaak stellen.
Is IMT altijd verschuldigd bij de aankoop van ontwikkelingsvastgoed?
De IMT-behandeling is afhankelijk van de transactie, het vastgoed, de belastbare waarde, het gebruik, de koper en eventuele vrijstellingen waarvan aan de voorwaarden wordt voldaan. Dit moet worden bevestigd voordat het aankoopbudget definitief wordt vastgesteld.
Is alle bouw-btw terugvorderbaar?
Nee. Terugvordering hangt af van de belastingplichtige, de activiteit, de beoogde en werkelijke prestaties, de documentatie en de toepasselijke btw-regels. Activiteiten met gemengd gebruik en vrijgestelde activiteiten kunnen aanvullende analyse vereisen.
Zijn rentelasten op aandeelhoudersleningen altijd aftrekbaar?
Nee. De aftrekbaarheid van rente kan worden beïnvloed door beperkingen op de netto financieringskosten, verrekenprijzen, de zakelijke voorwaarden, de aanwending van middelen en andere fiscale regels.
Voorkomt de aankoop van de projectvennootschap overdrachtsbelasting?
Niet automatisch. De fiscale behandeling is afhankelijk van de feiten en het recht dat van toepassing is op het verworven belang en de onderliggende activa. Een aandelentransactie brengt bovendien historische aansprakelijkheden van de vennootschap met zich mee die due diligence vereisen.
Is een verkoop van aandelen altijd fiscaal efficiënter dan een verkoop van activa?
Nee. Het resultaat is afhankelijk van de verkoper, koper, vennootschap, activageschiedenis, financiering, fiscale verliezen, garanties en transactievoorwaarden. Beide partijen kunnen dezelfde structuur anders waarderen.
Kan het financiële model een verwachte subsidie of een fiscaal voordeel gebruiken als gecommitteerde financiering?
Niet tenzij het recht hierop, het bedrag, de timing en de voorwaarden voldoende zijn bevestigd. Een aanvraag of potentieel voordeel staat niet gelijk aan kasmiddelen die beschikbaar zijn voor de voltooiing.
Juridische ondersteuning via VVA
Voordat u zich vastlegt op een locatie of project
Zodra een locatie of project is gekozen, verschuift de focus van algemene informatie naar die specifieke transactie: eigendom, planologische positie, vergunningen, lasten, contracten en houdstructuur.
Juridische diensten worden verleend door Valente Veiga & Associados.