Onderzoek wat er wordt verworven, welke rechten en beperkingen erop rusten en aan welke voorwaarden moet worden voldaan voordat de ontwikkelaar onvoorwaardelijk gebonden is.
In deze werkstroom
01Voor wie dit geschikt is
- een ontwikkelaar die onderhandelt over een kavel, gebouw of herontwikkelingsmogelijkheid
- een belegger die een projectvennootschap verwerft in plaats van het vastgoed rechtstreeks
- een grondeigenaar die grond inbrengt in een joint venture
- een koper wiens aankoop afhankelijk is van planologie, financiering of ontruimde oplevering
- een koper die te maken heeft met meerdere grondartikelen, eigenaren, erfgenamen of gebruikers
- of een kredietverstrekker die aankoop- en titelvoorwaarden stelt voorafgaand aan financiering.
02Wanneer juridische inbreng doorgaans het belangrijkst is
Een juridische beoordeling is het meest waardevol voordat de koper tekent of betalingen verricht op grond van:
- heads of terms
- exclusiviteitsafspraken
- een reserveringsovereenkomst
- een voorlopige koop- en verkoopovereenkomst
- een aandelenkoopovereenkomst
- een ontwikkelings- of optieovereenkomst
- of enig ander document dat de mogelijkheid van de koper om zich terug te trekken beperkt.
Een document dat wordt omschreven als niet-bindend kan nog steeds bindende bepalingen bevatten met betrekking tot exclusiviteit, vertrouwelijkheid, kosten, aanbetalingen, toepasselijk recht of geschillenbeslechting.
03Mogelijke omvang van de ondersteuning
Afhankelijk van de overeengekomen opdracht kan de ondersteuning bestaan uit:
Eigendom en bevoegdheid
- geregistreerd eigendom en verwervingsgeschiedenis
- identiteit, handelingsbekwaamheid en vertegenwoordiging van de verkoper
- vennootschappelijke goedkeuringen en tekenbevoegdheid
- huwelijks-, erfrechtelijke of mede-eigendomskwesties
- volmachten
- en de bevoegdheid van de verkoper om de volledige beoogde locatie of het project over te dragen.
Register-, fiscale en fysieke identificatie
- beschrijvingen in het eigendomsregister
- artikelen in het belastingregister en vermogensrechtelijke informatie
- vergelijking met landmeetkundige, kadastrale en planologische informatie
- geregistreerde en opgemeten oppervlakten
- zelfstandige gebouwen, eenheden of percelen
- lopende registraties
- en rectificatie-, samenvoegings-, verkavelings- of grenscorrectiewerkzaamheden die vereist zijn vóór de eigendomsoverdracht.
Juridische documenten zijn geen vervanging voor een topografische meting of grensmeting. Wezenlijke discrepanties moeten worden afgestemd met de relevante technische deskundigen en registratieautoriteiten.
Rechten, lasten en gebruik
- hypotheken, beslagen en andere geregistreerde lasten
- erfdienstbaarheden en rechten van overpad
- huurovereenkomsten, vergunningen en gebruiksrechten
- voorkeursrechten of rechten van eerste weigering
- opstalrechten, vruchtgebruik of andere zakelijke rechten
- rechten inzake infrastructuur en nutsvoorzieningen
- beperkingen uit hoofde van mede-eigendom of ontwikkelingstitels
- en rechtszaken of executietrajecten die betrekking hebben op het actief.
Publiekrechtelijke beperkingen
- planologische voorgeschiedenis en stedenbouwkundige titels
- toegestaan gebruik en bestaande rechtmatige bebouwing
- voorwaarden voor verkaveling of herverkaveling
- classificaties in gemeentelijke plannen
- openbare erfdienstbaarheden en beperkingen
- erfgoed-, milieu-, landbouw-, ecologische, kust-, water-, weg- of infrastructuurbeperkingen
- gemeentelijke of andere publiekrechtelijke voorkeursprocedures
- en openstaande gemeentelijke verplichtingen of infrastructuurtoezeggingen.
De juridische toetsing dient gebruik te maken van de bevindingen van de architect, stedenbouwkundige, landmeter en milieuadviseur voor zover die disciplines vereist zijn.
Acquisitiestructuur
- directe aankoop van activa
- aankoop van aandelen of deelnemingen in een projectvennootschap
- verwerving van contractuele projectrechten
- optie, gefaseerde aankoop of voorwaardelijke aankoop
- inbreng van grond in een joint venture
- verkopersfinanciering
- en afstemming met fiscale en financiële adviseurs.
Een aankoop van activa en een aankoop van aandelen dragen verschillende juridische risico's over. De passende reikwijdte van de due diligence, garanties, fiscale behandeling, vereisten van financiers en afrondingsmechanismen kunnen daarom substantieel verschillen.
Transactiedocumenten
- vertrouwelijkheid en exclusiviteit
- intentieovereenkomst (heads of terms)
- reserveringsdocumentatie
- voorlopige koop-verkoopovereenkomst
- aandelenkoopovereenkomst
- aanbetalingen en betalingsregelingen
- opschortende voorwaarden inzake planologie, eigendomstitels, financiering en investeerders
- toegang voor inspecties en onderzoeken
- medewerking van de verkoper tijdens de planologische procedure
- uiterste ontbindingsdata (long-stop dates)
- bepalingen inzake wanprestatie, ontbinding en restitutie
- garanties, vrijwaringen en aansprakelijkheidsbeperkingen
- leveringsdocumenten bij afronding
- en verplichtingen na afronding.
Afronding en registratie
- vervulling van of afstand van voorwaarden
- vennootschappelijke en financieringsgoedkeuringen
- bewijs van belastingbetaling
- royement of vrijgave van bestaande zekerheden
- formaliteiten rondom publiekrechtelijke voorkeursrechten
- ondertekening van het definitieve overdrachtsdocument
- coördinatie van de geldstromen (funds flow)
- vastgoed- en vennootschapsregistraties
- actualisering van het uiteindelijk belanghebbenden-register
- en documentenbeheer na afronding.
04Mogelijke deliverables
Het overeengekomen werk kan onder meer bestaan uit:
- juridisch due diligence-rapport of red-flag-rapport
- overzicht van eigendomstitels en bezwaringen
- lijst van ontbrekende documenten en vereiste correcties
- knelpuntenmatrix afgestemd met technische en planologische adviseurs
- risico-overzicht van transactievoorwaarden
- opgestelde of uitonderhandelde aankoopdocumenten
- statusoverzicht van opschortende voorwaarden
- afrondingschecklist en geldstroomoverzicht
- en registratieplan na afronding.
Geen enkele opdracht omvat automatisch elke deliverable.
05Wat afhankelijk is van het project
De reikwijdte en planning kunnen variëren afhankelijk van:
- of de transactie een aankoop van activa of van aandelen betreft
- het aantal objecten, artikelen, verkopers of gebruikers
- de ouderdom en kwaliteit van kadastrale en gemeentelijke dossiers
- of de perceelsgrenzen betwist of onvolledig zijn
- de aanwezigheid van beschermd gebied of publiekrechtelijke beperkingen
- of de ontwikkelingsrechten reeds bestaan
- of de aankoop voorwaardelijk is aan een PIP of ander planologisch resultaat
- of bancaire financiering vereist is
- en of het project reeds in aanbouw is, voorverkocht is of wordt geëxploiteerd.
06Wat aankoop-due-diligence niet doet
- Het garandeert niet dat elk feitelijk of fysiek probleem is ontdekt.
- Het vervangt geen landmetingen, constructief onderzoek, milieubeoordeling, taxatie of stedenbouwkundig ontwerp.
- Het verandert een informele gemeentelijke toezegging niet in een bindend planologisch recht.
- Het garandeert niet dat aan een opschortende voorwaarde zal worden voldaan.
- Het garandeert geen goedkeuring van financiering of afronding van de transactie.
De toetsing is gebaseerd op de documenten, registers, informatie en reikwijdte die op het betreffende moment beschikbaar waren.
07Veelgestelde vragen
Vragen die ontwikkelaars in deze fase vaak stellen.
Moet de aankoop afhankelijk zijn van planologische goedkeuring?
Mogelijk wel. Wanneer de haalbaarheid van de transactie afhangt van een specifiek gebruik, oppervlakte, aantal eenheden, hoogte of andere planologische parameters, kunnen de aankoopdocumenten de afronding voorwaardelijk maken aan een overeengekomen planologisch resultaat. Het vereiste resultaat, het bewijs, de regie over de aanvraag, beroepsmogelijkheden, de uiterste datum (long-stop date), de kosten en de gevolgen van het niet-voltooien moeten expliciet worden gedefinieerd in plaats van te volstaan met een algemene verwijzing naar "planologische goedkeuring".
Is de oppervlakte in het eigendomsregister definitief?
Niet noodzakelijkerwijs. Het eigendomsregister, het belastingregister, landmetingen, eigendomstitels en fysieke grenzen bevatten mogelijk niet identieke informatie. Wezenlijke verschillen moeten worden onderzocht voordat het project uitgaat van een specifieke terreinoppervlakte.
Kan een aanbetaling worden gedaan voordat de due diligence is afgerond?
Dat kan, maar de contractuele behandeling van de aanbetaling moet vóór betaling goed worden begrepen. In het document moet worden geregeld of het bedrag terugbetaalbaar is, wanneer het niet-terugbetaalbaar wordt, welke zekerheden er bestaan, welke voorwaarden van toepassing zijn en wat er gebeurt als de verkoper of koper de transactie niet afrondt.
Bewijst een gunstige PIP de eigendomstitel?
Nee. Een planologisch besluit en een eigendomstitel betreffen verschillende zaken. Een gunstig planologisch resultaat bewijst geen eigendom, perceelgrenzen, toegang, afwezigheid van lasten of de bevoegdheid van de verkoper om het actief over te dragen.
Is het verwerven van de projectvennootschap eenvoudiger dan het verwerven van de grond?
Niet automatisch. Een aankoop van aandelen of quota kan contracten en projectrechten in stand houden, maar stelt de koper ook bloot aan de historische aansprakelijkheden van de vennootschap. Vennootschapsrechtelijke, fiscale, financiële, arbeidsrechtelijke, contractuele en procesrechtelijke due diligence kan vereist zijn naast het vastgoedonderzoek.
Kan de afronding op afstand plaatsvinden?
Mogelijk, via naar behoren gedocumenteerde vertegenwoordigings- en ondertekeningsregelingen. De vorm, bevoegdheden, certificering, legalisatie, vertaling en vereisten van geldverstrekkers moeten voor de specifieke transactie worden bevestigd.
Juridische ondersteuning via VVA
Voordat u zich vastlegt op een locatie of project
Zodra een locatie of project is gekozen, verschuift de focus van algemene informatie naar die specifieke transactie: eigendom, planologische positie, vergunningen, lasten, contracten en houdstructuur.
Juridische diensten worden verleend door Valente Veiga & Associados.