Custos e impostos de aquisição em Portugal

O custo de aquisição não é o preço do terreno. É o preço do terreno acrescido de tudo o que é necessário para transmitir um título sem ónus nem encargos e saber exatamente o que está a ser transmitido. Em termos de fluxo de caixa, este bloco é invulgar em dois aspetos: é desembolsado à cabeça e é, em grande parte, não financiável.

As principais rubricas:

• imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), liquidado antes da escritura
• imposto de selo sobre a transmissão e, separadamente, sobre qualquer financiamento
• emolumentos notariais e custos de registo predial
• honorários jurídicos relativos ao CPCV, due diligence e conclusão da transação
• due diligence técnica — levantamento topográfico, prospeção geotécnica, avaliação ambiental e arqueológica
• análise urbanística e o custo de um PIP (pedido de informação prévia), caso seja utilizado
• constituição e estruturação do veículo do projeto
• comissões de mediação ou de introdução do lado do comprador, quando aplicável.

O IMT é calculado sobre o valor mais elevado entre o preço da transação e o valor patrimonial tributário do imóvel. A taxa aplicável depende da natureza do imóvel e do uso pretendido, sendo que as categorias aplicáveis a terrenos para construção/promoção não são as mesmas que se aplicam a imóveis habitacionais. O cálculo deve ser elaborado pelo advogado ou contabilista responsável pela transação e verificado antes da entrega do sinal, dado tratar-se de um montante substancial e pago a pronto.

O imposto de selo incide sobre a transmissão em si e, em separado, sobre as operações de financiamento. Ambos são custos de transação e não custos de desenvolvimento dedutíveis no sentido corrente, e ambos têm de constar do plano de capitais próprios.

Quando se adquire uma entidade existente em vez do terreno, a análise muda por completo — impostos diferentes, due diligence diferente, risco diferente. Essa via é por vezes comercialmente atrativa, mas transforma uma transação imobiliária numa transação societária.

A ordem pela qual o dinheiro é gasto é importante. Os custos de due diligence são suportados antes da conclusão da aquisição e perdem-se caso a transação não avance. Isso não é um argumento para os ignorar; é um argumento para os escalonar.

Uma sequência disciplinada despende em tranches:

• análise documental de urbanismo e de titularidade primeiro, a baixo custo
• um contrato-promessa com condições que mantêm o terreno disponível enquanto prosseguem os trabalhos adicionais
• levantamento e investigação técnica assim que o enquadramento urbanístico estiver clarificado
• trabalho de conclusão jurídica integral apenas quando as condições estiverem perto de ser cumpridas.

DOCUMENTOS E RELATÓRIOS A ORÇAMENTAR

• certidão permanente e caderneta predial para cada artigo
• levantamento topográfico com limites e cotas confirmados
• investigação geotécnica onde as condições do solo sejam desconhecidas
• triagem ambiental em terrenos com utilização prévia
• triagem arqueológica em zonas sensíveis
• confirmações de capacidade de infraestruturas junto dos operadores de rede
• parecer urbanístico ou pedido de informação prévia.

O sinal ao abrigo do contrato-promessa não é um custo, mas constitui a maior exposição inicial do projeto. Se está em risco, e em que circunstâncias, é algo determinado pela redação do contrato e não pela percentagem. Escalonar o sinal em função de marcos urbanísticos, acautelar a sua garantia e definir com precisão o que sucede se uma condição falhar são as três alavancas que importam.

Os custos de aquisição devem figurar na avaliação como um bloco separado com a sua própria calendarização, e não como uma percentagem adicionada ao preço do terreno. A razão reside no fluxo de caixa: este bloco é suportado por capital próprio, antes de qualquer mobilização de dívida, e fixa o capital próprio mínimo que um projeto exige antes de arrancar.

Um teste útil: se o bloco de aquisição somado aos primeiros seis meses de honorários profissionais exceder o capital próprio disponível, o projeto não é financiável na sua estrutura atual, independentemente de quão sólida se apresente a margem de saída.

• Modelar o IMT sobre o preço quando o valor patrimonial tributário é superior.
• Assumir que os impostos de aquisição podem ser incluídos no financiamento da promoção.
• Tratar a compra de participações sociais como uma poupança fiscal sem uma auditoria societária completa.
• Comprometer a totalidade do sinal no momento da assinatura sem qualquer condição urbanística.
• Omitir o custo de levantamentos e estudos que a submissão do licenciamento exigirá inevitavelmente.
• Ignorar os custos de constituição de entidade, bancários e de estruturação, bem como o tempo que estes exigem.