Guias do promotor

Antes de assinar qualquer documento, o terreno tem de ser legível: o que o plano permite, o que dizem os registos prediais e fiscais, e que condicionantes físicas ou ambientais recaem sobre a parcela.

Em paralelo, constrói um primeiro modelo de viabilidade — área edificável, custo indicativo de construção, pressupostos de receita e a margem que resiste a contingências. Se os números só funcionarem no melhor cenário possível, o terreno não está pronto.

A via que escolher — pedido de informação, licenciamento ou comunicação prévia — determina quanto tempo e risco medeiam entre a compra e o início da obra. As entidades externas podem acrescentar meses se forem identificadas tardiamente.

Os requisitos de sustentabilidade e eficiência energética moldam agora o programa preliminar de projeto em vez da papelada no final, pelo que também pertencem a esta fase.

A estrutura de propriedade, os acordos entre parceiros e a estrutura de financiamento devem ficar definidos antes do primeiro contrato de construção. Adaptar uma estrutura após a aquisição é dispendioso e, por vezes, duplamente tributado.

A equipa que nomear nesta fase — projetistas, gestor de projeto, consultor de custos, assessoria jurídica — determina o quão bem decorrerão os dois anos seguintes.

O risco de execução é sobretudo contratual. O modelo de contratação, a tipologia de contrato e a forma como os trabalhos a mais são orçamentados decidem se o aumento de custos é visível atempadamente ou se surge como uma reclamação no final da obra.

O controlo de custos e a transferência de risco decorrem em paralelo com o cronograma, e não depois deste: garantias, seguros e engenharia de valor têm, todos eles, prazos próprios.

A fiscalidade é decidida na aquisição e estruturação, mas é paga na saída. Os guias nesta fase interligam as duas para que a margem modelada seja a margem efetivamente obtida.

Se o plano for deter e operar em vez de vender, o modelo operacional tem de ser desenhado antes da conclusão, não improvisado depois.