Navegar pela via de licenciamento em Portugal

A exposição de um promotor imobiliário durante o licenciamento mede-se em meses de custos de posse de terrenos já adquiridos. Isso faz da estratégia de licenciamento uma decisão financeira, e não apenas administrativa. Dois projetos com custos de construção idênticos podem gerar retornos completamente distintos porque um escolheu uma via que eliminou a incerteza antecipadamente e o outro descobriu uma consulta obrigatória dezoito meses após o início.

A fase de licenciamento compreende três frentes de trabalho distintas que se sobrepõem:

• a apreciação municipal do projeto face às regras urbanísticas e de edificação
• consultas a entidades externas cuja competência setorial é chamada pelo local ou pelo uso
• a produção do processo técnico pelo próprio promotor, de forma sequencial e com um projeto coerente.

Os atrasos têm quase sempre origem na terceira frente de trabalho e só são revelados pelas duas primeiras.

O regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE) estabelece procedimentos diferentes consoante a natureza da operação. As questões práticas são saber qual o procedimento aplicável à sua operação e se este deve ser antecedido de um pedido de informação prévia.

Pedido de informação prévia (PIP)

Um PIP solicita ao município que tome posição sobre uma proposta definida antes de existir o projeto completo. É o instrumento adequado quando a resposta altera uma decisão: comprar ou não o terreno, quanto pagar, optar por um hotel ou habitação, ou aferir se os pressupostos de densidade se confirmam.

Um PIP vale tanto quanto a pergunta formulada. Uma submissão vaga produz uma resposta vaga com pouco valor prático. Um PIP bem delimitado define o uso, a capacidade, a volumetria, a cércea, a implantação, os acessos, o estacionamento e as infraestruturas com clareza suficiente para que a resposta possa servir de base segura à tomada de decisão.

Licença

O procedimento de licenciamento envolve uma decisão municipal sobre a operação, com base no projeto de arquitetura e, subsequentemente, nos projetos de especialidades. É a via padrão para operações urbanísticas de relevo e a via com a qual os financiadores e compradores se sentem mais confortáveis, uma vez que produz um ato municipal explícito.

Comunicação prévia

A comunicação prévia é um procedimento mais simplificado disponível para categorias definidas de operações, no qual o controlo é exercido de forma diferente e a operação pode avançar assim que os elementos exigidos estiverem reunidos. É mais rápida onde é aplicável, mas o enquadramento é uma questão jurídica — avançar sob o procedimento errado constitui um vício grave que pode afetar a obra, a licença de utilização e a eventual venda.

Operações de loteamento e de urbanização

Quando o projeto envolve a divisão de terrenos ou a criação de infraestruturas, a operação enquadra-se nos procedimentos de loteamento e de urbanização com exigências próprias, incluindo obrigações de infraestruturação, garantias e, frequentemente, cedência de terrenos ou compensação à Câmara Municipal.

Uma submissão completa e internamente coerente é o mecanismo de controlo de cronograma mais eficaz ao dispor de um promotor. Os técnicos municipais analisam os processos sequencialmente; processos incompletos passam para o fim da fila e geram pedidos de elementos que consomem semanas cada um.

O QUE CONTÉM UM PROCESSO APTO PARA SUBMISSÃO

• o projeto de arquitetura, elaborado de acordo com as normas de apresentação da Câmara Municipal
• os formulários e anexos municipais normalizados, devidamente preenchidos
• prova de legitimidade — títulos de propriedade ou o interesse qualificado do requerente
• a certidão permanente e a caderneta predial de cada artigo
• termos de responsabilidade de cada projetista, com comprovativo de inscrição profissional
• os quadros de cálculo que demonstram o cumprimento dos parâmetros urbanísticos
• elementos relativos a acessibilidades, acústica, térmica, energia, segurança contra incêndios e resíduos, conforme aplicável
• registo fotográfico e levantamento que descrevam a situação existente
• comprovativo de qualquer ato prévio invocado, incluindo uma decisão de PIP.

Os projetos de especialidades — estruturas, águas, esgotos, eletricidade, telecomunicações, gás, acústica, térmica, segurança contra incêndios — seguem-se à aprovação da arquitetura no procedimento de licenciamento. A sua elaboração exige uma equipa de projeto coordenada e tempo suficiente; são frequentemente o momento em que um projeto com recursos insuficientes estagna.

Dependendo da localização e do uso, a Câmara Municipal consulta entidades externas. Exemplos comuns incluem a autoridade ambiental para matérias de recursos hídricos e ambiente, a autoridade de conservação da natureza para áreas protegidas e terrenos florestais, a autoridade rodoviária para acessos a estradas nacionais, a autoridade do património para edifícios classificados e zonas de proteção, a autoridade de saúde para determinados usos, a proteção civil e a autoridade de bombeiros para o projeto de segurança, e a autoridade do turismo para empreendimentos turísticos.

Aplicam-se três regras práticas:

• identificar a lista completa de entidades envolvidas antes da submissão, e não após a indicação da Câmara Municipal
• preparar o material técnico específico de que cada entidade necessita, em vez de depender do projeto de arquitetura para responder a questões setoriais
• tratar os seus prazos como fixos e estruturar o cronograma em função deles.

Um parecer que seja negativo mas fundamentado é recuperável. Um parecer que nunca foi solicitado porque a restrição não foi detetada na due diligence obriga a reiniciar o cronograma.

Após a submissão do processo, a Câmara Municipal procede à análise e pode emitir pedidos de esclarecimento ou de elementos adicionais. A forma como estes são geridos determina se o processo demorará meses ou anos.

• Responder numa única resposta consolidada e não de forma faseada.
• Responder à questão que foi colocada, referenciando a peça desenhada ou o documento específico que a resolve.
• Não utilizar uma resposta a esclarecimentos para introduzir alterações de projeto não relacionadas.
• Manter um registo escrito de cada interação e de cada prazo.
• Quando uma interpretação for controversa, resolvê-la numa reunião com os serviços técnicos antes de formalizar a resposta.

As alterações de projeto após a submissão exigem uma disciplina particular. Uma alteração substancial requer geralmente uma reapreciação, e uma sucessão de pequenas alterações é mais prejudicial do que uma única revisão devidamente consolidada.

Uma vez aprovado o projeto e aceites os projetos de especialidades, são liquidadas as taxas municipais e é emitido o alvará de construção (alvará). As taxas municipais de urbanização (TMU) e quaisquer obrigações de compensação são tipicamente liquidadas nesta fase e podem ser significativas — devendo constar no modelo de viabilidade desde o início.

Os trabalhos só podem ter início após a emissão formal do alvará. Antes da mobilização:

• submeter a comunicação de início de trabalhos à Câmara Municipal
• afixar o alvará no local da obra, conforme exigido
• confirmar o plano de segurança e saúde e a nomeação do coordenador de segurança
• verificar o alvará do empreiteiro, seguros e garantias
• estruturar o processo técnico de modo a que seja compilado à medida que os trabalhos avançam, e não reconstruído no final.

• Submeter um processo incompleto para "fazer correr o prazo", o que, na prática, o atrasa.
• Descobrir um parecer externo obrigatório após a submissão.
• Optar por comunicação prévia para uma operação que exigia licença.
• Confiar numa indicação verbal de um técnico municipal em vez de num ato escrito.
• Elaborar projetos de especialidades que contradizem a arquitetura aprovada.
• Deixar caducar um PIP ou uma aprovação antes de o procedimento seguinte ser submetido.
• Iniciar as obras antes da emissão formal do alvará.
• Não orçamentar as taxas municipais, que apenas surgem na fase do alvará.

Um alvará de construção não é o fim da relação urbanística. As alterações em obra devem ser regularizadas, a licença de utilização depende do processo técnico constituído em obra e a venda das frações depende de ambos. A disciplina estabelecida durante o licenciamento — documentação completa, respostas consolidadas, um projeto único e coordenado — é a mesma disciplina que assegura a licença de utilização sem uma segunda vaga de correções.