Realizar uma primeira análise de viabilidade num terreno em Portugal

Uma primeira análise de viabilidade existe para responder a uma pergunta: vale a pena gastar dinheiro neste terreno? Deve demorar algumas horas, utilizar informação pública disponível mais uma ou duas chamadas telefónicas, e ter capacidade de ser recalculada à medida que surgem novos factos.

Esse objetivo dita o seu formato. A precisão não é a meta; a robustez é. Um modelo que apresenta uma rentabilidade com duas casas decimais a partir de doze pressupostos inventados é menos útil do que um modelo preliminar cujo cenário desfavorável é realista.

Três regras mantêm útil uma avaliação preliminar:

• cada pressuposto de receita deve ter por base dados comprováveis, e não opiniões
• cada pressuposto de custo deve incluir as rubricas habitualmente esquecidas
• o resultado deve ser um intervalo, obtido através de testes de sensibilidade explícitos, e não um número único.

A área de construção, e não a área do terreno, dita a receita. O plano municipal define a capacidade através de uma combinação de parâmetros, sendo vinculativo aquele que originar o menor resultado:

• o índice de construção aplicado à área do terreno
• a área de implantação máxima
• a altura máxima ou o número de pisos acima do solo
• os afastamentos a estremas, vias públicas e linhas de água
• as regras de alinhamento e morfologia em malha urbana consolidada
• a dotação de estacionamento, que consome área e pode restringir a implantação.

As definições variam entre municípios: a inclusão de caves, varandas, áreas técnicas e circulações no cômputo do índice depende do regulamento local e não é uma regra nacional uniforme. Numa primeira abordagem, assuma a volumetria plausível mais reduzida. O otimismo nesta fase propaga-se a todas as linhas subsequentes do modelo.

A área bruta de construção não é o que é vendido. Núcleos de acessos, corredores, áreas técnicas, zonas comuns e estacionamento não vendável absorvem uma parcela significativa. O rácio de eficiência é um resultado do projeto que depende da tipologia e da estratégia de núcleos de circulação.

A disciplina da análise preliminar consiste em aplicar um rácio conservador, assinalá-lo como a maior incerteza individual no modelo e substituí-lo assim que um arquiteto produzir um estudo prévio. Sempre que o produto inclua estacionamento, arrecadações ou terraços vendidos separadamente, estes devem ser avaliados como linhas separadas, em vez de integrados num valor unitário único.

Defina o valor de venda por metro quadrado a partir de transações concluídas de produto comparável no mesmo micromercado. Em Portugal, isso implica combinar séries estatísticas nacionais sobre preços de transação com dados de mediadoras locais para a rua específica, vista, piso e nível de acabamentos.

Ajuste explicitamente em função de:

• diferenças de produto — construção nova versus imóveis reabilitados, combinação de tipologias, espaço exterior
• absorção — quantas frações o micromercado absorve realisticamente por mês
• o período de vendas, que em empreendimentos de maior dimensão se estende muito para além da conclusão da obra
• qualquer pressuposto de crescimento de preços, que numa análise preliminar deve ser zero.

Um plano de vendas faseado também altera o perfil de cash flow, o que afeta os custos de financiamento. Numa análise preliminar, é suficiente assumir uma taxa de absorção realista em vez de uma alienação instantânea no momento da conclusão.

O custo de construção é normalmente expresso como um intervalo em euros por metro quadrado para o tipo e especificação do produto, obtido junto de um construtor ou orçamentista ativo na região. O intervalo é relevante: uma estimativa pontual única oculta a variância que define o sucesso do projeto.

CUSTOS ROTINEIRAMENTE OMITIDOS NUMA ANÁLISE PRELIMINAR

• preparação do terreno, demolição, escavação em rocha e solos contaminados
• obras de infraestruturas e urbanização fora da implantação do edifício
• encargos de ligação e reforço das redes de serviços públicos
• taxas municipais de urbanização e eventuais compensações ou obrigações de cedência de terreno
• honorários profissionais de arquitetura, todas as especialidades, gestão de projeto e fiscalização de obra
• levantamentos e estudos — topográficos, geotécnicos, arqueológicos, acústicos, ambientais
• seguros, cauções e garantias
• marketing, comissões de mediação e custos jurídicos associados às vendas
• uma contingência de pelo menos dez por cento, mantida separadamente e não gasta no âmbito base do projeto.

Os impostos de aquisição são pagos antes da escritura e raramente são financiados. O IMT e o imposto de selo têm de ser modelados à taxa aplicável à transação e ao ativo específicos, e o enquadramento em sede de IVA na construção e nas eventuais vendas tem de ser estabelecido antecipadamente, pois trata-se tanto de uma questão de cash flow como de custo.

O custo de financiamento é uma função do tempo. Os juros acumulam-se desde a primeira utilização de capital até ao reembolso, ao longo de um período que inclui o licenciamento, a construção e a fase final de vendas. Um empreendimento com uma margem sólida e um atraso de dezoito meses no planeamento pode perder a maior parte dessa margem apenas com os custos de suporte da dívida.

Modele o cronograma explicitamente:

• fase prévia e período de projeto
• apreciação municipal, incluindo uma margem realista para pedidos de esclarecimento
• pareceres de entidades externas, que seguem os seus próprios prazos
• contratação e mobilização de obra
• construção
• vistoria, licença de utilização e processo técnico
• vendas e celebração de escrituras.

Execute o modelo, no mínimo, três vezes.

• Cenário base, utilizando valores comprovados e custos médios do intervalo.
• Cenário adverso de preços: valores de venda dez por cento inferiores.
• Cenário adverso de execução: custos dez por cento superiores e o cronograma seis meses mais longo.

Um terreno viável atinge a margem exigida no cenário base e permanece solvente — não necessariamente lucrativo — em ambos os cenários adversos. Um terreno que falhe em qualquer um dos cenários adversos não é automaticamente rejeitado, mas só pode avançar com uma mitigação estrutural: um preço de terreno mais baixo, um contrato condicional, um pré-arrendamento ou uma estratégia de faseamento que limite o investimento comprometido.

O valor residual resultante é o número que deve orientar a negociação: o preço máximo do terreno que ainda assegura a rentabilidade pretendida após o teste de esforço nos cenários adversos.

• Tratar a área do terreno como área de construção.
• Utilizar o índice de referência e ignorar os condicionantes de implantação, cércea ou estacionamento que são verdadeiramente vinculativos.
• Assumir um rácio de eficiência de uma tipologia diferente.
• Fixar preços de venda com base em anúncios de oferta em vez de transações concluídas.
• Excluir dos custos as infraestruturas, ramais de ligação e taxas municipais.
• Omitir custos de financiamento, ou modelá-los apenas durante o período de construção.
• Inexistência de contingência, ou uma contingência discretamente absorvida pelo âmbito durante o projeto.
• Apresentar uma rentabilidade pontual única sem qualquer cenário adverso.

Um primeiro estudo de viabilidade que sobreviva aos testes de sensibilidade justifica a tranche seguinte de investimento: um parecer urbanístico ou PIP, um estudo prévio de um arquiteto, uma validação de custos por um orçamentista e a devida diligência jurídica sobre a titularidade. Cada um destes passos substitui um pressuposto por um facto, procedendo-se a uma nova simulação do modelo.

A avaliação é um documento vivo ao longo de todo o ciclo. Define a proposta na aquisição, sustenta o dossier de financiamento no financiamento, acompanha os desvios durante a construção e mede o resultado na saída.