Manter em carteira um empreendimento concluído altera quase todas as decisões anteriores. O comprador de um edifício destinado a arrendamento está a adquirir um fluxo de rendimento e a sua durabilidade, pelo que as questões essenciais passam a ser o rendimento operacional líquido, o custo de operação, a retenção de inquilinos e a qualidade da gestão, em vez dos acabamentos que um comprador particular valorizaria.
Esse reenquadramento tem de ocorrer logo na fase de projeto. Adaptar à posteriori uma estratégia operacional a um empreendimento concebido para venda fração a fração resulta em custos operacionais elevados e num ativo transacionado com desconto face a imóveis comparáveis construídos de raiz para o efeito.
- conceber para a operação em vez de venda
- mix de frações, comodidades e áreas comuns
- custos operacionais e rendimento operacional líquido
- o enquadramento do arrendamento e condições contratuais típicas
- modelos de gestão e afetação de pessoal
- estruturação e financiamento de um ativo detido em carteira
- como os compradores institucionais avaliam o rendimento
Neste guia
01Decisões de projeto que se refletem na avaliação
Um ativo detido para rendimento é avaliado com base no rendimento operacional líquido estabilizado e numa yield. Cada euro de custo operacional anual evitável representa, por isso, um múltiplo desse euro deduzido ao valor do ativo. Isto confere às decisões de projeto orientadas para a manutenção uma relevância financeira que não existe num projeto para venda.
O QUE OS OPERADORES PEDEM NA FASE DE PROJETO
- acabamentos robustos e substituíveis, com componentes uniformizados em todas as frações
- contagem individualizada e imputação clara dos custos comuns
- acessos técnicos e de serviço que não exijam a entrada nas frações
- controlo de acessos, receção de encomendas e estratégia de resíduos dimensionados para o uso real
- comodidades (amenities) proporcionadas — comodidades subutilizadas são puro custo
- espaço para gestão local, arrumos e manutenção
- um plano de substituição ao longo do ciclo de vida elaborado antes da entrega.
02Construir o modelo de receitas
Modele as rendas por tipologia com base em comparáveis comprovados no mesmo submercado, e não em médias da cidade. Em seguida, calcule os custos de base e teste o resultado face a três cenários: base, colocação no mercado (lease-up) mais lenta e custos operacionais mais elevados com rendas estagnadas. A discrepância entre o valor bruto e o líquido é onde a maioria dos planos do primeiro ano falha.
03O enquadramento do arrendamento
Utilize um único contrato de arrendamento tipo para todo o ativo, redigido à luz do enquadramento português, com regras uniformes de caução, renovação, prazos de pré-aviso e atualização de rendas. A coerência é importante tanto a nível comercial como jurídico: uma carteira de contratos negociados individualmente é mais difícil de gerir e sofre desvalorizações por parte dos compradores durante a due diligence.
Mantenha a documentação que um eventual comprador exigirá: um mapa de rendas (rent roll) detalhado, histórico de incumprimentos, registos de cauções, relatórios de vistoria das frações, histórico de manutenção e certificados de conformidade. Reunir esta informação retroativamente durante um processo de venda é onde se perde valor.
04Modelos de gestão
- **Gestão própria.** Controlo total e retenção de margem, mas exige capacidade operacional real e escala.
- **Operador externo.** Acesso mais rápido a competências especializadas, mediante honorários e um âmbito de serviços definido; o desempenho deve ser avaliado face a KPIs acordados.
- **Híbrido.** O proprietário mantém o asset management e a estratégia de arrendamento; o operador assegura os serviços do dia a dia.
Independentemente da opção escolhida, defina os procedimentos de reporte, aprovação orçamental, competências para despesas de capital (capex) e direitos de rescisão antes da entrada do primeiro inquilino.
05Estruturação e financiamento
A detenção de um ativo apresenta um perfil fiscal e de financiamento diferente do de um ativo para venda: tributação de rendimentos, enquadramento do arrendamento habitacional em sede de IVA, dedutibilidade de custos de financiamento, IMI e o tratamento fiscal numa eventual venda. Estas questões devem ser definidas com assessoria fiscal portuguesa na fase de estruturação, uma vez que o veículo escolhido para um projeto de promoção para venda não é automaticamente o mais adequado para a detenção do ativo.
O financiamento de investimento também difere do financiamento à promoção: é dimensionado em função do rendimento estabilizado e dos covenants financeiros, pelo que a transição da linha de crédito à construção para a linha de investimento deve ser planeada, com um período de estabilização realista entre ambas.
06Perguntas frequentes
Perguntas que os promotores costumam fazer nesta etapa.
O que muda no projeto de um empreendimento destinado a arrendamento?
Durabilidade dos acabamentos, padronização de componentes para facilitar a manutenção, estratégia de medição individualizada de consumos, arrumação segura para encomendas e bicicletas, espaços comuns genuinamente funcionais e não apenas formais, áreas de apoio técnico (back-of-house) para gestão e limpeza, e circulações preparadas para uma maior rotação de residentes. Cada um destes fatores afeta o custo operacional que a avaliação final virá a capitalizar.
Como está estruturado o arrendamento habitacional em Portugal?
Os contratos de arrendamento habitacional regem-se por um quadro legal imperativo que abrange a duração, renovação, denúncia e resolução, cauções, atualização de rendas e as obrigações de cada parte. Cláusulas habituais noutras jurisdições podem não ter eficácia jurídica em Portugal, pelo que a minuta de contrato deve ser redigida por advogados portugueses e aplicada uniformemente em todo o ativo.
O arrendamento de curta duração altera o enquadramento de licenciamento?
Sim. A exploração de curta duração constitui uma atividade regulada autónoma, com registo próprio, requisitos específicos e restrições municipais que variam fortemente consoante a zona, tendo este regime sido alvo de sucessivas alterações legislativas. Qualquer análise de investimento que pressuponha receitas de curta duração deve confirmar previamente a posição municipal em vigor para a morada exata.
Que rácio de custos operacionais deve ser assumido?
Depende do nível de comodidades, do número de frações e do modelo de gestão, devendo ser orçamentado rubrica a rubrica: comissão de gestão, pessoal, manutenção e ciclo de vida, seguros, IMI, encargos de condomínio ou áreas comuns, consumos das partes comuns, comercialização e desocupação, e imparidades por incumprimento. A aplicação de uma simples percentagem fixa sobre a renda bruta é a causa mais comum de desilusão no primeiro ano de exploração.
07Fontes oficiais e leitura complementar
Apoio jurídico através da VVA
Antes de avançar para um terreno ou projeto
Depois de identificar um terreno ou projeto, o foco passa da informação geral para a operação concreta: titularidade, situação urbanística, licenciamento, ónus, contratos e estrutura de detenção.
Os serviços jurídicos são prestados pela Valente Veiga & Associados.