Reabilitação urbana e edifícios existentes em Portugal

A perceção de que reutilizar a estrutura poupa dinheiro só é verdadeira quando a estrutura está em bom estado, as redes e instalações técnicas podem ser encaminhadas e o padrão de acabamentos pretendido é compatível com o existente. Quando qualquer um destes aspetos falha, a reabilitação torna-se mais cara do que a construção de raiz na mesma área de implantação, com um prazo de execução mais longo e maior incerteza.

O QUE UMA VISTORIA PRÉ-AQUISIÇÃO RIGOROSA DEVE INCLUIR

• estado estrutural de paredes, pavimentos, cobertura e fundações, com realização de sondagens destrutivas onde o acesso o permitir
• estado das madeiras, incluindo infestações e podridão nas estruturas de pavimentos e coberturas
• humidades, infiltrações de água e estado da rede de drenagem
• estado das paredes-meias e dependência estrutural face aos edifícios vizinhos
• capacidade das infraestruturas e redes existentes e os traçados disponíveis para novas instalações
• materiais perigosos e o custo da sua remoção
• levantamento geométrico rigoroso das cotas reais, uma vez que as telas finais ou desenhos de arquivo raramente correspondem ao edifício existente.

Cada elemento omitido na vistoria torna-se posteriormente num trabalho a mais, orçamentado sem concorrência e geralmente inserido no caminho crítico da obra.

Os pedidos de licenciamento de reabilitação são apreciados com base nos mesmos instrumentos de gestão territorial que a construção nova, mas a discussão é distinta: a conformidade da intervenção com o caráter da zona, o tratamento de fachadas e coberturas, as melhorias de acessibilidade e segurança num edifício com limitações físicas e a medida em que as não-conformidades pré-existentes têm de ser corrigidas.

Quando as entidades de tutela do património são consultadas, o parecer resulta frequentemente em alterações às especificações técnicas e não na recusa da operação — caixilharias de desenho diferente, preservação de elementos interiores, limitações à localização de equipamentos técnicos. O orçamento e o cronograma devem antecipar estes aspetos e não encará-los como uma exceção.

Decida logo no início se o projeto visa manter e reforçar a estrutura existente, ou se apenas preserva a fachada e reconstrói o miolo. Estas duas abordagens geram cronogramas, modelos contratuais e repartições de risco completamente diferentes, e mudar de estratégia a meio do desenvolvimento do projeto deitaria a perder os honorários de projeto já investidos.

A estratégia de redes e instalações técnicas em edifícios antigos é uma disciplina de projeto por si só: prumadas verticais, isolamento acústico entre frações, compartimentação corta-fogo, ventilação de divisões interiores e espaço físico para as centrais técnicas. Estes constrangimentos condicionam frequentemente o mix de frações exequível, pelo que pertencem à fase de estudo de viabilidade e não apenas ao projeto de execução.

Um contrato por preço global em regime de empreitada fixa num edifício sem diagnósticos prévios transfere o risco em teoria, mas gera reclamações e trabalhos a mais na prática. As opções que melhor funcionam incluem uma adjudicação em duas fases com a intervenção do empreiteiro em sondagens prévias, uma tabela de preços unitários para indefinições identificadas, ou um modelo de custo-alvo com mecanismo de partilha de poupanças e sobrecustos (pain/gain).

Qualquer que seja a opção escolhida, salvaguarde três elementos no orçamento: uma contingência real dimensionada ao nível de profundidade das vistorias, uma folga no cronograma para consultas a entidades de património e concessionárias de serviços públicos, e uma reserva para decisões face a alterações de especificações técnicas que surjam assim que o edifício for aberto e desnudado.