Risco, seguros e garantias em empreendimentos em Portugal

Uma matriz de riscos útil tem, para cada item: uma descrição suficientemente específica para permitir a atuação, um responsável que possa efetivamente influenciá-lo, uma probabilidade e um impacto expressos em dinheiro e tempo, a mitigação em curso e a data do próximo ponto de decisão. Itens sem um responsável ou sem uma data são mera decoração.

• **Risco de licenciamento.** Condicionantes, consultas a entidades externas e recursos que prolongam o período de pré-construção enquanto o terreno é detido e os custos se acumulam.
• **Titularidade e confrontações.** Divergências entre a escritura, o registo predial, a caderneta predial e o levantamento topográfico; servidões de passagem, arrendamentos ou ónus não declarados.
• **Terreno e geotecnia.** Condições imprevistas, nível freático, contaminação e arqueologia num terreno orçamentado com base numa inspeção visual.
• **Infraestruturas e redes.** Capacidade de ligação, prazos e custos de reforço, frequentemente descobertos tarde e raramente calendarizados de forma adequada.
• **Construção.** Capacidade e solvência do empreiteiro, disponibilidade de mão de obra e materiais, e falhas de qualidade que surgem na entrega.
• **Mercado.** Absorção mais lenta do que o previsto, quebra de preços ao longo de um programa alargado ou alteração no perfil do comprador.
• **Financiamento.** Incumprimento de rácios contratuais (*covenants*), condições de desembolso não cumpridas, risco de refinanciamento no termo da operação de financiamento.

Cada risco deve ser atribuído a uma de quatro abordagens e orçamentado em conformidade. A transferência por via contratual só funciona se a contraparte puder efetivamente suportar o risco; um preço fixo de um empreiteiro sem solidez financeira para absorver uma derrapagem de custos não é uma transferência, é um litígio à espera de acontecer.

Os seguros cobrem eventos súbitos e acidentais, não resultados comerciais. Não protegem contra um abrandamento do mercado ou um projeto orçamentado de forma otimista. Esses riscos são mitigados pelo faseamento, por contingências e por não comprometer mais do que o empreendimento consegue absorver.

O QUE CONFIRMAR ANTES DA MOBILIZAÇÃO

• a apólice designa efetivamente os segurados corretos, incluindo quaisquer exigências dos financiadores
• o capital seguro reflete o valor atual do contrato, e não a estimativa original
• as estruturas existentes estão cobertas quando o projeto envolver reabilitação
• as franquias são comportáveis ao nível em que foram fixadas
• o período de cobertura estende-se ao período de manutenção ou de garantia de defeitos
• o seguro de responsabilidade civil profissional é subscrito por cada projetista, em montantes adequados, e mantido após a conclusão
• as apólices e comprovativos são recolhidos e calendarizados para renovação durante o decorrer do programa.

Garantias de boa execução (*performance bonds*), garantias de adiantamento, garantias da empresa-mãe e retenções respondem, cada uma, a diferentes tipologias de incumprimento. Selecione-as em função do valor genuinamente em risco e lembre-se de que cada garantia tem um custo que o empreiteiro recupera na proposta.

A responsabilidade por defeitos não termina quando a última fração fica concluída. Defina quem responde pelos defeitos, como as reclamações são registadas, de que forma a libertação de retenções ou garantias fica condicionada ao encerramento de pendências, e como as garantias e manuais chegam aos proprietários finais e ao condomínio. Os compradores avaliam o promotor pela forma como o primeiro ano após a entrega é gerido.