Constituir e gerir a equipa de desenvolvimento em Portugal

• **Arquiteto.** Autor do projeto de arquitetura, lidera a submissão do licenciamento e, habitualmente, coordena as especialidades.
• **Engenheiros.** Estruturas, fundações, águas e esgotos, eletricidade, mecânica, telecomunicações, acústica, térmica e segurança contra incêndios, produzindo cada um o respetivo projeto de especialidade assinado.
• **Coordenador de segurança.** Funções regulamentares de coordenação em projeto e em obra, com obrigações vinculadas tanto ao dono da obra como ao empreiteiro.
• **Gestor de projeto.** Responsável pelo cronograma, orçamento, fluxo de informação e pelas interfaces que não competem à equipa de projeto.
• **Consultor de custos.** Planeamento independente de custos, avaliação de propostas e validação de autos de medição; uma disciplina distinta da do projeto.
• **Advogado.** Títulos de propriedade, contratos, estruturação, documentação de arrendamento ou venda e relações com as entidades oficiais.
• **Contabilista / consultor fiscal.** Criação do veículo societário, enquadramento em IVA, cumprimento fiscal e prestação de contas.
• **Mediador / Agente.** Dados de mercado durante a fase de viabilidade e, posteriormente, condução do programa de vendas ou arrendamento; deve encontrar-se devidamente licenciado.

Contrate o advogado e a assessoria de custos ou viabilidade antes de assumir compromissos com o terreno. Contrate o arquiteto para avaliar o enquadramento urbanístico antes de assinar qualquer documento incondicional. Envolva os engenheiros com a antecedência necessária para influenciarem o projeto e não apenas para o documentarem. Contrate o coordenador de segurança antes que as decisões de projeto condicionem a metodologia construtiva. Contrate o empreiteiro em último lugar num modelo tradicional, ou numa fase inicial num modelo de duas fases.

O QUE QUALQUER CONTRATAÇÃO DEVE ESPECIFICAR

• os elementos a entregar, por fase, de forma discriminada
• a duração da contratação, incluindo expressamente os serviços na fase de obra
• o número de iterações do projeto e o que dá origem a honorários adicionais
• obrigações de presença: reuniões, visitas à obra, reuniões com entidades oficiais
• as obrigações de coordenação entre especialidades e quem resolve eventuais incompatibilidades
• inscrição profissional, nível de seguro e respetivo período de vigência
• propriedade intelectual e o direito a utilizar o projeto com outra equipa
• o plano de honorários indexado aos elementos a entregar, com retenções sempre que adequado
• direitos de rescisão e quais os elementos a transitar no momento da rescisão.

Os promotores à distância têm sucesso quando impõem ritmo em vez de intensidade: um relatório semanal escrito face ao cronograma, um relatório de custos mensal reconciliado com o estudo de viabilidade, registos fotográficos em intervalos definidos e uma lista programada de decisões para que a equipa nunca fique bloqueada à espera de resposta.

Visite nos momentos decisivos — antes da submissão do licenciamento, na avaliação do concurso, na mobilização do estaleiro, na primeira fase de instalações técnicas e na conclusão da obra. As visitas que coincidem com decisões têm mais valor do que as visitas que apenas acompanham o progresso.

Substituir um consultor a meio do projeto custa tempo, honorários e conhecimento, pelo que deve ser uma decisão ponderada e não uma reação. Torna-se justificada quando as entregas sofrem atrasos reiterados sem justificação, quando falhas de coordenação chegam ao empreiteiro, quando o profissional não consegue comprovar a regularidade da inscrição profissional ou do seguro, ou quando a comunicação se deteriora ao ponto de o promotor deixar de confiar nos relatórios. Assegure-se de que o contrato de prestação de serviços o prevê e de que o projeto pode ser legitimamente prosseguido por um sucessor.