Execução da fase de construção em Portugal

A fase de construção ganha-se ou perde-se nos dois meses que antecedem a mobilização. Quando a maquinaria chega, o projeto deve estar concluído, o contrato assinado, o cronograma acordado, a equipa de fiscalização nomeada e as obrigações de estaleiro cumpridas. Os estaleiros que abrem com um projeto incompleto passam o resto da obra a orçamentar alterações.

O QUE DEVE ESTAR FECHADO ANTES DA MOBILIZAÇÃO

• a licença de construção levantada e as respetivas taxas liquidadas
• o projeto de execução concluído e coordenado entre especialidades
• o mapa de quantidades medido e reconciliado com o plano de custos
• o contrato celebrado, com cronograma, condições de pagamento e garantias acordados
• os avisos de abertura de estaleiro e os termos de responsabilidade técnica submetidos
• o plano de segurança e saúde e as nomeações de coordenação em vigor
• as apólices de seguro confirmadas e ativas
• os ramais de serviços públicos, acessos e eventuais licenças de ocupação temporária assegurados.

O modelo de contratação determina quem assume o risco de projeto, como se atinge a certeza de preço e com que rapidez a obra pode ter início.

• **Tradicional (conceção seguida de construção).** O promotor conclui o projeto, lança o concurso e o empreiteiro fixa o preço para um âmbito definido. Maior certeza de preço, início mais lento, exige disciplina no projeto.
• **Conceção e construção (design and build).** O empreiteiro assume a responsabilidade de concluir o projeto com base num caderno de encargos funcional. Mais rápido, menos interfaces, mas o controlo das especificações tem de constar expressamente dos requisitos do dono de obra, sob pena de perda de qualidade.
• **Gestão de construção (construction management).** Os pacotes de trabalho são adjudicados separadamente sob a gestão do promotor. Flexível e rápido em empreendimentos complexos ou faseados, mas o promotor retém o risco de coordenação e não existe um único responsável pelo preço global.

A seleção do empreiteiro não é apenas um exercício de preço. Verifique o alvará e a classe para as obras em causa, a solidez financeira, a carteira de trabalhos atual, a equipa efetivamente afeta ao projeto e visite presencialmente obras comparáveis já concluídas.

Qualquer que seja a forma utilizada, os termos comerciais relevantes são consistentes:

• o âmbito orçamentado e o que está expressamente excluído
• o mecanismo de valorização de alterações, com preços unitários acordados
• o ciclo de pagamentos, a percentagem de retenção e as condições de libertação
• o programa de trabalhos, as datas de conclusão parcelar e as penalidades por atraso
• os fundamentos para prorrogação de prazo e o respetivo regime de notificação
• as garantias de boa execução — garantia bancária, garantia da empresa-mãe ou retenção
• o prazo de garantia por defeitos e o procedimento de retificação
• os direitos de suspensão e rescisão de ambas as partes
• as obrigações de seguro e a alocação do risco de obra.

Um contrato de preço fixo e global (lump-sum) baseado num projeto incompleto é a fonte mais comum de litígios nas obras de promoção imobiliária em Portugal. O empreiteiro orçamenta o que está desenhado; tudo o resto torna-se uma alteração a um preço negociado a partir de uma posição de fraqueza.

A prática portuguesa associa responsabilidades formais à própria execução dos trabalhos:

• designação da responsabilidade técnica pela execução e pela direção de obra por profissionais qualificados
• o aviso de obra com os dados da licença, visível a partir da via pública
• coordenação de segurança e saúde durante a execução, com o plano de segurança mantido atualizado
• comunicação da abertura de estaleiro às autoridades competentes, quando exigido
• disposições de gestão de resíduos de construção e demolição
• controlo de ruído, horários de trabalho, acessos e proteção de imóveis vizinhos
• registos de obra rigorosos: ordens de serviço, autos de medição, ensaios, inspeções e registos diários.

Os incumprimentos nesta matéria raramente paralisam um projeto de imediato. Manifestam-se sob a forma de autos de notícia, conclusões de vistorias ou lacunas no dossier de entrega no momento em que a licença de utilização é necessária.

Ciclo mensal num projeto financiado:

1. o empreiteiro submete o auto de medição dos trabalhos executados;

2. a fiscalização de obra verifica as quantidades e a qualidade no local;

3. o técnico de monitorização certifica o progresso para a entidade financiadora;

4. o desembolso é libertado, deduzida a retenção e cumpridas quaisquer condições;

5. o pagamento é efetuado ao empreiteiro dentro do prazo contratual.

Como a certificação precede o pagamento, o promotor tem de financiar o desfasamento de fundo de maneio. Como a certificação depende da qualidade, um defeito persistente pode paralisar a totalidade do fluxo financeiro, e não apenas o elemento em disputa.

Todos os projetos sofrem alterações. A disciplina consiste não em evitar a mudança, mas em controlá-la:

• nenhuma instrução sem uma ordem de alteração por escrito
• todas as alterações orçamentadas e datadas antes da sua execução, sempre que possível
• um registo único e atualizado com indicação de custos, impacto no prazo e estado de aprovação
• verba de contingência utilizada contra o registo, com visibilidade do saldo remanescente
• reconciliação mensal do registo com o relatório de custos e o fluxo de caixa.

Quando uma alteração também modifica o projeto aprovado em termos urbanísticos, trate-a primeiro como uma questão de licenciamento e só depois como uma questão de custos. Construir e legalizar mais tarde é a opção mais dispendiosa.

• aprovação de materiais e painéis de amostra acordados antes da encomenda
• planos de inspeção e ensaio abrangendo estruturas, impermeabilizações, comportamento térmico e acústico, e instalações técnicas do edifício
• programas de comissionamento para instalações mecânicas, elétricas e hidráulicas
• conformidade com as normas de acessibilidade e de segurança contra incêndios verificada face ao projeto aprovado, e não presumida
• identificação e retificação de não conformidades (snagging) realizada progressivamente à medida que as áreas ficam concluídas, e não deixada para uma intervenção única no final da obra
• registos fotográficos e documentais mantidos ao longo de todo o processo, incluindo trabalhos que venham a ficar ocultos.

Os trabalhos ocultos são o problema recorrente. Tudo o que venha a ser coberto — impermeabilizações, redes de drenagem, armaduras, isolamento — deve ser registado antes de desaparecer, pois a alternativa posterior consiste em abrir e danificar trabalhos já concluídos.

A documentação reunida durante a obra é a base que suporta a licença de utilização e, mais tarde, a venda. Reuni-la retrospetivamente é um processo moroso e incompleto.

• telas finais de todas as especialidades
• certificados e declarações de conformidade das instalações
• certificação energética
• confirmações de ligação às infraestruturas e redes públicas
• registos de ensaios, comissionamento e inspeções
• fichas técnicas dos materiais, garantias e instruções de manutenção
• a compilação técnica exigida para o edifício concluído
• o registo de alterações reconciliado com o projeto aprovado.

A conclusão em termos comerciais e a conclusão em termos regulamentares não ocorrem na mesma data. A licença de utilização depende da conclusão das obras, da submissão das declarações e certificados exigidos e — consoante o município e o uso — de vistoria.

Integre esse intervalo no seu modelo financeiro de forma deliberada: os juros do financiamento continuam a vencer-se e, em regra, as frações não podem ser transmitidas aos compradores nos termos habituais enquanto a situação da licença de utilização não estiver sanada. Os promotores que planeiam as escrituras de venda com base na conclusão prática da obra e não na obtenção da licença falham sistematicamente os seus próprios prazos.

• insolvência do empreiteiro a meio da obra e o custo de remobilização de um substituto
• escalada dos custos de materiais e mão de obra ao longo de um cronograma extenso
• condições arqueológicas ou do terreno descobertas após o início da escavação
• prazos de ligação às redes públicas fora do controlo do promotor
• restrições meteorológicas e sazonais em localizações costeiras ou protegidas
• queixas de vizinhos e consequentes restrições aos horários de trabalho
• divergências face ao projeto aprovado a acumularem-se sem serem notadas até à inspeção.

Cada um destes tem uma mitigação — garantia de boa execução, indexação, prospeção do terreno, pedidos antecipados de ligação às redes públicas, calendarização realista, envolvimento da comunidade e um registo contínuo de alterações. Nenhum deles tem uma cura disponível no momento em que a licença está a ser solicitada.