O desempenho energético já não é uma camada opcional de especificação. É certificado, divulgado na venda e no arrendamento, integrado na regulamentação da construção e cada vez mais interpretado por entidades financiadoras e compradores institucionais como parte da qualidade do ativo.
Para um promotor, a questão prática é onde o desempenho é adquirido de forma mais eficiente: nas decisões de envolvente e orientação tomadas durante o projeto, ou em equipamentos adicionados posteriormente para compensar. A primeira opção é quase sempre mais económica ao longo da vida útil do empreendimento.
- certificação energética e quando é necessária
- envolvente, orientação e estratégia passiva
- ventilação, sobreaquecimento e conforto
- energias renováveis e produção no local
- eficiência hídrica e drenagem
- materiais, resíduos e práticas de obra
- sistemas de certificação voluntária
- efeito no preço, financiamento e desinvestimento
Neste guia
01Comprar desempenho no projeto, não nos equipamentos
A ordem de intervenção que produz consistentemente a melhor relação custo-desempenho é: forma e orientação, depois envolvente e sombreamento, de seguida a estratégia de ventilação, depois sistemas eficientes e, apenas por fim, a produção de energia. Inverter essa ordem — uma envolvente deficiente compensada por sistemas e painéis de grandes dimensões — aumenta tanto o custo de investimento inicial como os custos de funcionamento.
O QUE DEFINIR DESDE CEDO
- orientação e rácio de envidraçados por fachada
- estratégia de sombreamento exterior, integrada na arquitetura em vez de adicionada posteriormente
- continuidade do isolamento térmico e tratamento de pontes térmicas
- objetivos de estanquidade ao ar e como serão concretizados em obra
- estratégia de ventilação, incluindo arrefecimento noturno no verão
- estratégia de águas quentes sanitárias, habitualmente o consumo energético residencial dominante
- o espaço, peso e acessos necessários para quaisquer equipamentos técnicos ou produção de energia.
02Certificação e o dossier de conclusão
A certificação energética faz parte da documentação que o advogado de um comprador exige, a par da licença de utilização e da ficha técnica. Como o certificado reflete o que foi efetivamente construído, quaisquer alterações efetuadas durante a construção — um vidro diferente, a substituição de um isolamento, a relocalização de um equipamento — devem ser reportadas ao perito qualificado. Descobrir divergências na fase de conclusão atrasa as vendas.
03Água, drenagem e práticas de obra
- Especificar dispositivos eficientes e, sempre que o empreendimento o comporte, a reutilização de águas pluviais ou cinzentas para rega.
- Projetar o paisagismo de acordo com o clima local; a necessidade de rega representa um custo de exploração e, cada vez mais, uma exigência de planeamento.
- Gerir as águas pluviais no próprio local, sempre que possível, em vez de as descarregar numa rede pública sobrecarregada.
- Planear a triagem e a monitorização dos resíduos de construção desde o início dos trabalhos.
- Registar os materiais e a respetiva proveniência caso alguma certificação ou comprador institucional venha a exigi-lo mais tarde.
04Materiais e impacto incorporado
Os compradores institucionais e algumas entidades financiadoras questionam agora o carbono incorporado, a proveniência dos materiais e a circularidade, mesmo onde a regulamentação ainda não o impõe. A resposta económica é o rigor documental: recolher os dados durante a construção em vez de os tentar reconstituir na fase de due diligence.
05Onde a sustentabilidade se cruza com a avaliação
Avalie cada decisão de sustentabilidade em três vertentes: custo de investimento, impacto no preço de venda ou renda alcançável, e impacto nos custos de funcionamento para o futuro proprietário. As decisões que melhoram as três vertentes — sombreamento, isolamento, águas quentes eficientes — devem ser salvaguardadas na engenharia de valor. Decisões que melhoram apenas as credenciais devem ser tomadas de forma consciente, tendo em mente a estratégia de saída.
06Perguntas frequentes
Perguntas que os promotores costumam fazer nesta etapa.
Quando é necessário um certificado energético?
É obrigatório um certificado de desempenho energético válido para edifícios novos, sendo também necessário para comercializar, vender ou arrendar imóveis, pelo que faz parte do processo de conclusão de cada fração. É emitido por um perito qualificado e reflete o edifício conforme projetado e construído, razão pela qual alterações tardias nas especificações devem ser verificadas em relação à classificação prevista.
Uma melhor classificação energética aumenta efetivamente o preço de venda?
Afeta tanto o preço como a rapidez de forma distinta consoante o mercado e o perfil do comprador. Compradores institucionais e internacionais encaram cada vez mais a classificação como um requisito mínimo e não como um prémio, e os financiadores podem refleti-la nas condições de crédito. Encare uma classificação elevada como proteção contra uma desvalorização e precifique qualquer prémio de forma conservadora.
O sobreaquecimento é um risco real em Portugal?
Sim, e é a falha de conforto mais comum em frações de construção recente. Envidraçados virados a sul e a poente sem sombreamento exterior eficaz, combinados com elevados ganhos internos e ventilação noturna limitada, criam condições de verão que os residentes remediam com a instalação posterior de climatização. A estratégia de sombreamento e envidraçados deve ser integrada na fase inicial do projeto, e não em sede de engenharia de valor.
As certificações voluntárias compensam o custo?
Justificam o seu custo quando a saída é institucional ou o empreendimento compete com base em credenciais ambientais, e quando a certificação é planeada desde o início. Adaptar posteriormente uma certificação a um projeto que não foi concebido para o efeito é dispendioso e, com frequência, não permite atingir o nível pretendido.
07Fontes oficiais e leitura complementar
Apoio jurídico através da VVA
Antes de avançar para um terreno ou projeto
Depois de identificar um terreno ou projeto, o foco passa da informação geral para a operação concreta: titularidade, situação urbanística, licenciamento, ónus, contratos e estrutura de detenção.
Os serviços jurídicos são prestados pela Valente Veiga & Associados.