Estruturação do veículo de projeto em Portugal

Os promotores imobiliários tratam frequentemente a estrutura de propriedade como burocracia a resolver depois de assegurado o local. Na prática, a estrutura determina quatro aspetos que não podem ser facilmente revertidos: quem assume a responsabilidade, como o projeto pode ser financiado, como o lucro é tributado e distribuído, e como o ativo pode ser transmitido na saída.

A reestruturação após a aquisição é tipicamente tratada como uma nova transação, com os seus próprios custos e registos. É por isso que a decisão deve ser tomada antes do contrato-promessa, a par da viabilidade e da due diligence jurídica.

As questões que a orientam:

• Quantas partes estão a investir e em que termos?
• Existe dívida externa e o que exigirá a entidade financiadora?
• Qual é o período de detenção pretendido e a estratégia de saída?
• Os participantes são residentes ou não residentes, pessoas singulares ou coletivas?
• Existe uma carteira de ativos existente à qual o projeto se deva juntar ou da qual deva ficar separado?

A propriedade direta por uma ou mais pessoas singulares é simples e económica de implementar. Pode adequar-se a um único projeto de pequena dimensão sem dívida externa e sem parceiros, onde a intenção seja construir e vender rapidamente.

Uma sociedade de projeto dedicada — um veículo de propósito específico — é a estrutura padrão sempre que se verifique algum dos seguintes fatores: financiamento bancário, coinvestidores, múltiplas fases, intenção de vender o projeto na totalidade ou a intenção de segregar a responsabilidade de outros ativos.

O QUE UMA SOCIEDADE DE PROJETO LHE OFERECE

• um perímetro claro para os ativos, passivos e contas do projeto
• uma contraparte única para a entidade financiadora, o empreiteiro e a equipa projetista
• um quadro de governação para as decisões entre investidores
• a opção de venda de participações sociais na saída em vez de uma venda de ativos
• um local definido para a acumulação e distribuição de lucros
• continuidade caso seja necessário substituir um participante.

O custo reside na administração: constituição, contabilidade, obrigações declarativas, limiares de revisão legal de contas e a disciplina de manter os assuntos da entidade separados dos dos seus proprietários.

As duas formas societárias mais utilizadas para promoção imobiliária em Portugal são a sociedade por quotas (Lda) e a sociedade anónima (SA).

Uma Lda é o veículo padrão para a maioria dos projetos: governação mais simples, capital detido em quotas, estrutura de gestão direta. Adequa-se a um número reduzido de investidores conhecidos.

Uma SA é uma estrutura baseada em ações com uma governação mais formal, tipicamente escolhida quando existem mais investidores, uma expetativa de transmissão de ações, participação institucional ou uma estrutura concebida para futura angariação de capital.

A escolha afeta as formalidades de transmissão, os requisitos de governação, as obrigações de prestação de informação e a forma como um futuro comprador avaliará o veículo. Deve ser testada em função da estratégia de saída e não da conveniência imediata.

• números de identificação fiscal (NIF) para a entidade e, quando exigível, para os participantes
• constituição e registo comercial na Conservatória, com a certidão permanente disponível para as contrapartes
• a declaração do registo central do beneficiário efetivo (RCBE), mantida atualizada
• abertura de conta bancária, que para sócios ou acionistas estrangeiros pode demorar consideravelmente mais do que o previsto e deve ser iniciada com antecedência
• registo para efeitos fiscais na Autoridade Tributária, incluindo o enquadramento em IVA
• nomeação de um contabilista certificado, obrigatório para sociedades portuguesas
• mecanismos de representação fiscal caso os participantes sejam não residentes.

O onboarding bancário é o ponto que mais frequentemente atrasa a conclusão do processo. As instituições financeiras aplicam verificações detalhadas da origem dos fundos e dos beneficiários efetivos a veículos de promoção com investidores estrangeiros, sendo um processo que não pode ser acelerado na fase final.

Quando mais do que uma parte investe, o acordo parassocial ou acordo de joint venture é o documento que evita que os desentendimentos normais de um projeto de promoção imobiliária se transformem em litígios.

TERMOS QUE DEVEM SER ACORDADOS POR ESCRITO

• a repartição do financiamento, o calendário das contribuições e as consequências do incumprimento do financiamento por uma das partes
• a natureza do financiamento (capital próprio, suprimentos/empréstimos de sócios ou uma combinação de ambos) e a respetiva remuneração
• os limiares de decisão — que matérias exigem unanimidade e quais são delegadas na gerência ou administração
• a nomeação e destituição de administradores/gerentes e o âmbito dos seus poderes
• o orçamento e o procedimento para a aprovação de alterações e desvios de custos
• a resolução de impasses (deadlock)
• restrições à transmissão, direitos de preferência, direitos de arrastamento (drag-along) e de acompanhamento (tag-along)
• o evento de desencadeamento da saída, o mecanismo de avaliação e a cascata de distribuição de rendimentos (waterfall)
• reporte: que informação é elaborada, com que frequência e segundo quais padrões.

A cascata de distribuição de rendimentos merece particular atenção. Os retornos da promoção imobiliária concretizam-se tardiamente e de forma irregular, e a ordem pela qual os empréstimos, retornos preferenciais e participações nos lucros são pagos altera substancialmente o resultado financeiro de cada parte.

Cada euro que entra no veículo deve ser documentado no momento da respetiva movimentação, e não reconstituído posteriormente para o banco ou para o auditor. Isto significa contratos escritos de suprimentos com termos definidos, entradas formais de capital devidamente registadas e contratos de prestação de serviços intragrupo documentados em condições de plena concorrência (arm's length) quando um grupo assegura a gestão do desenvolvimento do projeto.

Uma documentação deficiente do financiamento gera problemas concretos: os bancos recusam tratar injeções não documentadas como capitais próprios, a Autoridade Tributária questiona as deduções e a due diligence dos compradores na saída transforma saldos não explicados em retenções de preço.

O enquadramento fiscal do veículo tem de ser definido antes da transação, e não descoberto durante a fase de construção. Existem duas áreas fundamentais na fase de estruturação.

A tributação na aquisição incide sobre a própria compra, dependendo o tratamento daquilo que é adquirido, por quem e sob que forma. A transação deve ser projetada à taxa correta de IMT, sendo o imposto liquidado antes da escritura e raramente financiado.

O IVA na construção é uma questão de tesouraria. A dedutibilidade do IVA suportado nas obras depende da natureza da atividade do veículo e do enquadramento das futuras vendas. Uma estrutura que impeça a recuperação do IVA da construção pode absorver uma parte substancial da margem do projeto, pelo que este enquadramento tem de ser confirmado com um consultor fiscal português antes da assinatura do contrato de empreitada.

O período de detenção acarreta IMI (e eventualmente AIMI), enquanto a saída implica tributação em IRC sobre a mais-valia, análise de retenções na fonte sobre distribuições e aplicação de convenções de dupla tributação quando os investidores não são residentes.

A via de saída deve moldar a estrutura, e não o inverso. A venda individual de frações concluídas, a venda do ativo no seu conjunto e a venda das participações sociais na sociedade do projeto constituem três transações distintas com diferentes consequências fiscais, diferentes perfis de compradores e diferentes exigências de due diligence.

Um veículo destinado a uma venda de participações sociais tem de ser mantido limpo do início ao fim: projeto único, sem passivos históricos, registos societários completos, financiamento documentado, contratos organizados com garantias transmissíveis e um processo técnico e urbanístico completo. Essa disciplina custa pouco durante o projeto e é muito dispendiosa de regularizar retroativamente no momento da venda.

• Comprar a título pessoal com a intenção de transferir para uma sociedade mais tarde.
• Assinar um CPCV antes de decidir quem será o comprador, sem direito de cessão da posição contratual.
• Participantes não residentes sem o enquadramento fiscal português exigido.
• Abertura de conta bancária iniciada após o CPCV, atrasando a conclusão.
• Registo de beneficiário efetivo desatualizado a bloquear uma escritura ou um desembolso.
• Capital próprio injetado sem contrato de suprimentos ou mútuo, criando um saldo por justificar no momento da saída.
• Ausência de um processo de decisão documentado, transformando uma derrapagem de custos numa disputa entre sócios.
• Posição em sede de IVA assumida por presunção em vez de confirmada antes do contrato de empreitada.