Impostos ao longo do ciclo de promoção em Portugal

Mapeie a fiscalidade ao longo do cronograma do projeto em vez de a concentrar numa única linha da avaliação:

1. **Aquisição** — impostos sobre a transmissão e imposto do selo, devidos antes da escritura, financiados por capitais próprios.

2. **Construção** — IVA em cada fatura, acrescido das taxas municipais associadas ao licenciamento.

3. **Detenção** — tributação municipal periódica sobre o património incidente sobre o terreno e, mais tarde, sobre o stock não vendido.

4. **Alienação** — tributação do lucro e a mecânica de estruturação da saída (exit).

Cada momento tem o seu próprio perfil de fluxo de caixa. O imposto na aquisição é uma saída única e avultada de fundos antes de qualquer valor ser criado. O IVA na construção é uma saída contínua ao longo da obra. O imposto sobre a detenção é um encargo recorrente reduzido, mas que se torna expressivo se o projeto estagnar. O imposto na alienação surge no momento da realização da receita — mas apenas se o lucro tiver sido devidamente apurado ao longo de todo o processo.

A aquisição de imóveis em Portugal está sujeita ao imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e a imposto do selo, ambos liquidados antes da celebração da escritura. A base tributável é normalmente o valor mais elevado entre o preço contratual e o valor patrimonial tributário do imóvel, dependendo a taxa de IMT aplicável da classificação do imóvel e do seu destino — terrenos para construção, prédios rústicos, habitação e outros prédios urbanos têm tratamentos fiscais distintos.

PONTOS PRÁTICOS PARA UM PROMOTOR

• o imposto é uma rubrica de capitais próprios: é devido antes da escritura e antes de qualquer financiamento com garantia sobre a obra concluída
• o valor patrimonial tributário pode ser superior ao preço negociado, incidindo o imposto sobre o montante mais elevado
• a classificação predial e matricial do terreno dita o enquadramento fiscal, devendo ser confirmada em sede de due diligence
• existem isenções e reduções, mas estão sujeitas a condições que podem ser perdidas caso ocorram alterações posteriores de uso
• os custos notariais, de registo e de due diligence somam-se ao imposto na mesma necessidade de tesouraria prévia à escritura.

Confirme as taxas aplicáveis e eventuais benefícios fiscais com um consultor fiscal português antes de assinar o CPCV, dado que o encargo fiscal não é renegociável à posteriori.

O IVA é a maior rubrica fiscal em termos de fluxo de caixa na maioria dos empreendimentos, e aquela que é mais frequentemente modelada de forma incorreta.

Os serviços de construção são faturados com IVA. Consoante o acordo estabelecido entre as partes e a natureza das obras, o mecanismo de autoliquidação pode aplicar-se aos serviços de construção, transferindo a obrigação tributária para o adquirente. De qualquer modo, o promotor imobiliário tem de saber, antes do início dos trabalhos, se o IVA suportado a montante é dedutível.

Essa resposta depende das operações a jusante: se as operações do projeto forem tributadas em IVA, o IVA suportado é, em princípio, dedutível nos termos das regras gerais; se as operações forem isentas, o IVA suportado constitui um custo real que deve constar no orçamento como tal. Os projetos de uso misto podem originar uma situação mista, com recurso a imputação proporcional.

MODELAR O IVA COMO FLUXO DE CAIXA, NÃO COMO UM VALOR LÍQUIDO

Mesmo quando o IVA é totalmente dedutível, é pago na data da fatura e recuperado no ciclo de reembolso ou de compensação. Este desfasamento representa fundo de maneio. Numa obra de grande dimensão, o pico de exposição ao IVA pode rivalizar com a rubrica de contingência, e as entidades financiadoras esperarão vê-lo identificado separadamente em vez de diluído no custo de construção.

Enquanto o imóvel é detido, o imposto municipal sobre imóveis (IMI) é cobrado anualmente sobre o valor patrimonial tributário, a uma taxa fixada pelo município dentro dos limites legais. O adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI) incide sobre o valor patrimonial tributário global dos imóveis detidos por um sujeito passivo, com ressalva das exclusões legalmente previstas.

Para um empreendimento, decorrem daqui três consequências:

• o terreno acarreta um custo de detenção desde o dia da aquisição e ao longo de todo o licenciamento
• é provável que o valor patrimonial tributário seja reavaliado após a conclusão, alterando a tributação sobre o stock não vendido
• um projeto parado acumula impostos de detenção a par dos custos de financiamento, razão pela qual o atraso agrava os custos em vez de apenas os adiar.

Quando um empreendimento é desenvolvido através de uma sociedade portuguesa, o lucro enquadra-se geralmente no regime do IRC, podendo aplicar-se a derrama municipal e a derrama estadual consoante o nível de lucro e a localização. Quando o imóvel é detido a título particular, aplica-se um regime diferente à mais-valia.

Para o promotor, as questões práticas são:

• se o projeto é tratado como inventário ou como ativo de investimento, o que afeta a forma como o lucro é reconhecido
• quais os custos que são capitalizados no ativo e quais os que são deduzidos no exercício em que são incorridos
• como são tratados os juros e outros encargos de financiamento, incluindo eventuais limitações à dedutibilidade
• o momento do reconhecimento do rédito face às datas de escritura de cada fração individual
• o reporte de prejuízos fiscais caso o veículo societário tenha outra atividade.

Estas não são questões para resolver no momento da venda. A política contabilística adotada no início do projeto determina a resposta.

Quando os investidores, financiadores ou acionistas são não residentes, surgem questões adicionais: obrigações de registo e representação fiscal, retenção na fonte sobre determinados pagamentos, disposições de convenções internacionais e declaração do beneficiário efetivo. Nenhuma destas obrigações é facultativa, e todas são mais fáceis de acautelar na constituição da sociedade do que de regularizar no momento da distribuição.

No momento da saída, o mesmo resultado económico pode ser alcançado por duas vias.

Uma **venda de ativos** (asset sale) transfere a propriedade do imóvel. O comprador adquire um título livre de ónus ou encargos, aplica a tributação normal sobre transmissões à aquisição e não herda qualquer histórico da sociedade. É um processo mais simples de auditar e, portanto, frequentemente mais fácil de precificar.

Uma **venda de participações sociais** (share sale) transfere a sociedade proprietária do imóvel. O enquadramento fiscal é diferente para ambas as partes, e o comprador assume todo o histórico da entidade — contratos, passivos, situação fiscal, matérias laborais. Isso exige uma due diligence mais aprofundada, garantias mais amplas e, frequentemente, um ajustamento de preço ou uma retenção de verbas.

A comparação deve ser estruturada como um cálculo líquido de impostos para ambas as partes, tendo em conta os custos de auditoria, a exposição a garantias e o universo provável de compradores. Uma estrutura eficiente para o vendedor mas pouco atrativa para o mercado não é eficiente.

• definir a posição em sede de IVA antes do início da construção, por escrito e com parecer técnico
• financiar o imposto sobre a aquisição e os custos pré-escritura através de capitais próprios no modelo de fluxo de caixa
• apresentar o IVA como uma linha evolutiva autónoma, sem compensações de saldo líquido no final
• incluir o IMI e o AIMI na linha de custos de detenção para todo o horizonte temporal projetado, contemplando um cenário de atraso
• fixar logo à partida a política contabilística sobre capitalização e reconhecimento de rédito
• manter sempre atualizados os registos societários e do beneficiário efetivo, dado que são auditados na venda
• recalcular a análise comparativa da saída antes da comercialização, e não após a receção de uma proposta.

A fiscalidade raramente dita se um empreendimento é viável. Contudo, determina por regra se a estrutura de financiamento se sustenta e se o lucro projetado na avaliação é efetivamente o lucro que chega aos acionistas.