Custos de construção num empreendimento em Portugal

As avaliações preliminares utilizam um valor por metro quadrado porque ainda não existe nada melhor. Isso é legítimo, desde que o valor seja tratado como o ponto de partida de uma estimativa e não como a estimativa em si.

Um orçamento de construção utilizável tem quatro níveis:

• o custo de edificação, decorrente de um intervalo de valores para o tipo de produto e nível de acabamentos
• os custos de terreno fora da implantação do edifício — demolição, movimentação de terras, estruturas de contenção, arranjos exteriores, paisagismo, estacionamento, muros e vedações
• os custos de infraestruturas e ligações necessárias para servir o empreendimento
• estaleiro e trabalhos preparatórios, fiscalização, seguros, garantias bancárias e os custos indiretos e margem do empreiteiro.

Os valores unitários devem provir de um construtor ou orçamentista que trabalhe na mesma região e no mesmo tipo de produto. As médias nacionais mascaram as duas variáveis que mais influenciam os custos: o nível de acabamentos e a localização.

• Nível de acabamentos: a diferença entre um padrão funcional e um acabamento de gama alta é substancial e é decidida pelo posicionamento do produto, não pelo construtor.
• Estrutura e terreno: caves, fundações profundas, escavação em rocha e obras de contenção podem dominar um orçamento em terrenos urbanos com condicionantes.
• Acessos e logística de obra: terrenos urbanos densos acarretam custos que um lote desimpedido não tem.
• Edifícios existentes: a reabilitação acarreta um risco de imprevistos que a construção de raiz não tem, e uma vistoria técnica raramente o elimina por completo.
• Calendário: prazos comprimidos e trabalhos de inverno implicam custos adicionais.
• Condições de mercado: disponibilidade de empreiteiros na região à data do concurso, o que constitui um risco de oportunidade temporal e não de projeto.

RUBRICAS A ORÇAMENTAR EM SEPARADO

• demolição, remoção e encaminhamento de amianto
• escavação em rocha, rebaixamento de lençol freático, escoramentos e obras provisórias
• tratamento de solos contaminados
• muros de suporte e modelação de terreno
• arruamentos, passeios, drenagem e iluminação no âmbito da operação
• ligações às redes de infraestruturas e eventuais reforços de rede necessários
• arranjos exteriores e áreas públicas a ceder
• acabamentos interiores, eletrodomésticos, mobiliário e equipamentos, quando façam parte do produto
• espaço de vendas e andar modelo
• seguros, garantias de boa execução e garantias bancárias.

Os encargos de ligação às redes merecem particular atenção. Onde a rede existente não tiver capacidade suficiente, o custo de reforço recai sobre o projeto e pode ser substancial. Confirmar a capacidade junto dos operadores durante a due diligence é muito mais económico do que descobrir o limite durante a construção.

O concurso é a fase em que uma estimativa se transforma num compromisso. Comparar propostas apenas com base no preço é o erro mais comum e mais dispendioso nesta fase.

• Lançar um caderno de encargos coerente para que todos os concorrentes orçamentem o mesmo âmbito.
• Comparar em termos de âmbito, exclusões, plano de trabalhos e as ressalvas associadas a cada proposta.
• Avaliar a capacidade do empreiteiro, a carga de trabalho atual, a solidez financeira e o histórico em obras comparáveis.
• Fixar a minuta contratual, o mecanismo de pagamento, as retenções de garantia, os marcos contratuais e as penalidades por atraso.
• Acordar o processo de controlo de alterações antes do início dos trabalhos, incluindo o modo como os trabalhos a mais são valorizados e aprovados.

As retenções e as garantias existem para preservar a margem negocial no momento em que o promotor já não dispõe de nenhuma: a conclusão da obra, quando surgem defeitos e o empreiteiro já foi pago.

O controlo de custos em obra é uma disciplina documental. Autos de medição mensais face ao progresso executado, um registo de alterações atualizado em permanência com aprovações documentadas antes do avanço dos trabalhos, e uma matriz de riscos que monitoriza problemas emergentes antes de se tornarem reclamações formais.

Duas regras protegem o orçamento:

• nenhuma alteração é ordenada sem uma instrução orçamentada e aprovada
• a contingência é libertada por decisão, não por inércia.

O processo técnico deve ser organizado à medida que a obra avança. Reconstruí-lo após a conclusão atrasa a licença de utilização, e a licença de utilização atrasa todas as vendas.

• Um preço por metro quadrado aplicado à área bruta sem especificação de exclusões.
• Arranjos exteriores, ligações e infraestruturas totalmente omitidos.
• Condições geológicas assumidas com base em terrenos vizinhos em vez de serem investigadas.
• Contingência consumida por melhorias de especificação durante a fase de projeto.
• Concurso adjudicado pelo preço mais baixo com exclusões não analisadas.
• Alterações ordenadas verbalmente em obra e orçamentadas posteriormente.
• Nenhuma provisão para os custos de prorrogação de prazo nos encargos financeiros e custos de estrutura.