Custos de financiamento ao longo de um projeto de promoção imobiliária

O custo de financiamento vai além da margem (*spread*) sobre a taxa de referência. Um modelo realista inclui:

• comissão de montagem ou estruturação do financiamento
• comissão de imobilização sobre os montantes não utilizados
• juros sobre os saldos utilizados, capitalizados ou liquidados regularmente
• Imposto do Selo sobre o crédito, aplicável às operações de financiamento
• custos de avaliação imobiliária, inicial e de revisão
• honorários do perito de acompanhamento ao longo do período de desembolso
• custos jurídicos do financiador, habitualmente suportados pelo mutuário
• encargos com garantias e cauções bancárias, quando exigidas para obras de infraestruturas
• comissões de amortização antecipada ou de saída, quando aplicáveis
• o custo de manutenção dos financiamentos durante um período de vendas mais longo do que o previsto.

As linhas de financiamento à promoção imobiliária libertam fundos em tranches mediante autos de medição certificados. Esta mecânica tem três consequências para a avaliação do projeto.

Primeiro, os juros vencem-se sobre o saldo utilizado, pelo que o perfil de despesa é tão importante quanto o total. Segundo, a certificação introduz um desfasamento entre o auto de medição do empreiteiro e o recebimento dos fundos, o qual é financiado pelo promotor. Terceiro, o processo de acompanhamento e fiscalização é, em si mesmo, um custo e uma linha no cronograma, e não uma mera formalidade administrativa.

Os capitais próprios são quase sempre exigidos antes do primeiro desembolso, e os financiadores esperam que estejam visivelmente comprometidos. É por isso que o bloco de aquisição e os honorários profissionais iniciais têm de ser financiados por capitais próprios no modelo.

Um dossier de financiamento que responda a estas questões antecipadamente encurta consideravelmente a aprovação do crédito:

• a situação urbanística — alvará aprovado, PIP, ou o risco remanescente
• o plano de custos, a sua fonte e a margem de contingência prevista
• o cronograma, com os períodos de licenciamento e de vendas explicitamente indicados
• evidências que suportem os valores de venda e eventuais pré-vendas ou reservas
• o empreiteiro: idoneidade, capacidade, modelo de contrato, cauções e retenções
• o historial (*track record*) do promotor em projetos comparáveis
• o veículo: estrutura societária, acionistas, rastreabilidade de fundos e beneficiário efetivo
• a saída: como e quando o financiamento é reembolsado.

A alavancagem é então condicionada por testes de loan-to-cost e loan-to-value, e pela perspetiva do financiador quanto ao período de vendas.

O atraso no cronograma é o principal risco financeiro na promoção imobiliária em Portugal, uma vez que os prazos de licenciamento são longos e estão parcialmente fora do controlo do promotor. Uma extensão de seis meses não acrescenta apenas seis meses de juros; adiciona seguros, IMI, avenças profissionais, custos de estrutura e, potencialmente, uma deslocação da janela de vendas para condições de mercado distintas.

Modele-o explicitamente:

• simule o cenário base com um prazo de licenciamento realista e não otimista
• simule um cenário de atraso de seis meses e verifique a folga dos covenants, e não apenas a margem
• verifique o prazo do financiamento face à conclusão das vendas, incluindo a cauda de escrituras
• identifique o momento em que uma comissão de prorrogação ou um refinanciamento se torna necessário.

As frações vendem-se ao longo de um período e cada venda liberta fundos sujeitos ao mecanismo de distrate/libertação do financiador. O intervalo entre a conclusão prática da obra e a escritura final é a fase em que muitos projetos esgotam o prazo do financiamento.

Controlos práticos:

• acorde previamente os valores de libertação/distrate por fração e verifique se liquidam o empréstimo com base numa taxa de absorção realista
• confirme o que acontece caso restem frações por vender na maturidade
• planeie a opção de refinanciamento antes de ela ser necessária, em vez de o fazer durante o incumprimento de um covenant.

• Assumir que o financiamento cobre os impostos de aquisição, IVA e comissões.
• Modelar juros apenas durante a construção, ignorando o licenciamento e a cauda de vendas.
• Omitir comissões, imposto do selo sobre o crédito, custos de fiscalização/monitorização e despesas jurídicas.
• Ausência de contingência, fazendo com que o primeiro desvio comprometa o calendário de desembolsos.
• Um programa de vendas que termina após a maturidade do financiamento.
• Preços de libertação/distrate definidos de modo a que as últimas frações suportem uma parcela desproporcionada da dívida.