Impostos de detenção e de saída em Portugal

Desde a escritura até à venda da última fração, o projeto suporta custos para deter o ativo. Estes custos são reduzidos por mês e avultados ao longo de um período de licenciamento prolongado.

• imposto municipal sobre imóveis (IMI) sobre os artigos detidos
• adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI) quando a posição de titularidade o enquadra no respetivo âmbito
• seguros sobre o terreno, obras e, posteriormente, frações concluídas não vendidas
• segurança e manutenção
• quotas de condomínio a partir da constituição das frações e antes da respetiva venda
• contabilidade, auditoria e cumprimento regulatório para o veículo
• avenças profissionais e encargos de gestão do desenvolvimento.

Estas rubricas pertencem ao cash flow mês a mês. Expressas como um valor anual único parecem insignificantes; distribuídas ao longo de um ciclo de três anos com derrapagens, não o são.

Uma sociedade de projeto portuguesa é tributada sobre o seu lucro ao abrigo do regime de IRC, aplicando-se derramas municipais e estaduais consoante o nível de lucro tributável e o município. O resultado tributável não é a margem de caixa do promotor: diferenças temporais, capitalização de custos, limites à dedutibilidade de encargos financeiros e o tratamento de prejuízos afetam-no globalmente.

Três consequências para o modelo:

• o imposto deve ser calculado sobre um resultado tributável projetado, e não aplicado como uma taxa fixa sobre a margem de caixa
• o calendário do pagamento do imposto é relevante, porque pode ocorrer antes de entrarem as receitas finais de vendas
• as distribuições aos sócios ou acionistas colocam uma questão autónoma de retenção na fonte e enquadramento ao abrigo de tratados, em particular para investidores não residentes.

CUSTOS DA PARTE VENDEDORA A MODELAR

• comissão de mediação, calculada sobre o valor bruto de venda
• marketing: marca, imagens, CGIs, website, andar-modelo, listagens em portais
• custos jurídicos em CPCV e escrituras
• certificados energéticos, ficha técnica da habitação e quaisquer certificações exigidas pelos compradores
• o custo de detenção de frações não vendidas, incluindo quotas de condomínio e IMI
• quaisquer incentivos ou comparticipações oferecidos para fechar vendas num mercado mais lento.

Estes são habitualmente modelados como uma percentagem do valor bruto de desenvolvimento e são frequentemente subestimados, especialmente os gastos de marketing num primeiro empreendimento num novo mercado.

Existem três vias de saída para um empreendimento concluído, sendo tributadas e negociadas de forma distinta.

A venda individual de frações concluídas gera o valor bruto mais elevado, mas é a mais demorada, acarreta os maiores custos de transação e prolonga o período de financiamento.

A venda do ativo concluído na totalidade é mais rápida e simples, normalmente com um desconto face ao valor agregado das frações, e atrai compradores institucionais cuja due diligence se foca no ativo e no rendimento.

A venda das participações sociais no veículo de projeto transfere a entidade, bem como o ativo. Altera o enquadramento fiscal para ambas as partes e desloca a due diligence para o histórico da sociedade — financiamento, contratos, obrigações declarativas fiscais, passivos — em vez de se limitar apenas ao edifício.

A via a seguir deve ser identificada logo na fase de estruturação, pois condiciona a forma como o veículo tem de ser gerido ao longo de todo o projeto.

Uma sociedade de projeto destinada à venda de participações sociais deve manter-se impecável desde o primeiro dia:

• um projeto por veículo, sem ativos ou passivos não relacionados
• registos societários, declarações e registo de beneficiário efetivo completos e atualizados
• todos os movimentos de financiamento documentados no momento em que ocorrem
• contratos redigidos de forma a que as garantias e as responsabilidades por defeitos sejam transmissíveis
• processo urbanístico, processo técnico e licença de utilização completos
• obrigações fiscais em dia e sem posições em aberto
• uma situação jurídica do imóvel em perfeita concordância com o registo predial, a caderneta predial e o levantamento topográfico.

• Aplicar uma percentagem fixa de imposto à margem de caixa em vez de modelar o resultado tributável.
• Ignorar os custos de manutenção/detenção ao longo de um período de licenciamento prolongado.
• Subestimar o investimento em marketing num primeiro projeto num mercado desconhecido.
• Não dispor de um plano para as frações não vendidas na maturidade da linha de financiamento.
• Decidir entre a venda do ativo ou a venda de participações sociais apenas quando surge um comprador.
• Ter de reconstituir registos societários e técnicos durante a due diligence do comprador, gerando custos e retenções no preço.