Planeamento, licenciamento e taxas municipais

Entre a escritura e o alvará de construção, um projeto despende verbas com pessoas e com autorizações. As pessoas são a equipa projetista; as autorizações são a Câmara Municipal e as entidades externas. Nenhuma destas componentes produz um ativo físico, e ambas são pagas com capitais próprios.

Rubricas típicas:

• projeto de arquitetura, desde o estudo prévio até à submissão municipal
• projetos de especialidades — estruturas, redes de água, drenagem, eletricidade, telecomunicações, gás, acústica, térmica, segurança contra incêndios
• elementos de acessibilidades, energia e resíduos, conforme aplicável
• levantamentos e relatórios especializados exigidos para a submissão
• gestão de projeto, coordenação de projetos e consultoria urbanística
• taxas municipais de apreciação e licenciamento
• taxa municipal de urbanização (TMU)
• custos associados a consultas a entidades externas
• garantias bancárias quando existam obras de infraestruturas envolvidas
• compensações financeiras nos casos em que a cedência de terrenos não possa ser feita em espécie.

As propostas de honorários de projeto só são comparáveis quando os entregáveis são idênticos. As perguntas que determinam se uns honorários são baratos ou meramente incompletos:

• que especialidades estão incluídas e quais serão subcontratadas mais tarde
• se as peças de concurso e os mapas de quantidades estão incluídos no âmbito
• se a assistência técnica à obra e a compilação técnica estão incluídas
• quantas revisões de projeto estão cobertas antes da aplicação de honorários adicionais
• quem é responsável por responder aos pedidos de esclarecimento da Câmara Municipal
• se os honorários cobrem o processo de alterações caso o projeto mude.

Os dois últimos pontos importam mais do que parece. Um projeto que gere várias rondas de esclarecimentos municipais com uma equipa projetista que cobra por cada resposta irá derrapar rapidamente o seu orçamento de honorários.

A taxa de urbanização é a rubrica mais frequentemente esquecida numa avaliação preliminar. É fixada por regulamento municipal, varia consoante o município, o uso e a escala, e é tipicamente liquidada no momento da emissão do alvará.

Duas disciplinas são essenciais:

• obtenha o regulamento municipal aplicável e calcule a taxa para o seu projeto específico antes de fixar o preço do terreno
• verifique-a novamente quando o projeto for alterado, uma vez que a base de cálculo geralmente incide sobre a área ou o uso.

As taxas de licenciamento e emolumentos administrativos são mais reduzidos e previsíveis, mas acumulam-se ao longo de submissões, alterações, vistorias e certidões.

Quando um projeto envolve obras de urbanização, o município exige geralmente uma garantia — habitualmente uma garantia bancária — que cobre a execução das infraestruturas. A garantia não constitui um custo em si mesma, mas acarreta comissões, consome capacidade bancária e permanece ativa até à receção das obras.

ELEMENTOS DE INFRAESTRUTURAS QUE ACARRETAM CUSTOS

• arruamentos, passeios, iluminação pública e espaço público no âmbito da operação
• redes de abastecimento de água, saneamento e águas pluviais e respetiva ligação à rede pública
• infraestruturas elétricas, postos de transformação e reforço de rede
• condutas e infraestruturas de telecomunicações
• arranjos exteriores e áreas públicas a ceder
• obrigações de manutenção durante o período de garantia.

A fase de aprovação tem um custo oculto: o encargo de manutenção do terreno já adquirido. Cada mês adicional de licenciamento é um mês de juros, seguros, IMI e custos de estrutura sobre um ativo que nada está a produzir.

Isto altera a perspetiva sobre várias decisões. Pagar mais por uma equipa de projeto mais qualificada ou investir num PIP é frequentemente mais barato do que o atraso que essas medidas evitam. Por conseguinte, a avaliação deve quantificar os custos do cronograma, e não apenas os honorários.

• Ausência de rubrica de TMU na avaliação, descoberta apenas na fase do alvará.
• Honorários de projeto orçamentados apenas para a arquitetura, surgindo as especialidades mais tarde.
• Falta de provisão para alterações de projeto ou para responder a pedidos de esclarecimento da Câmara Municipal.
• Comissões de garantia e respetiva duração excluídas do modelo de financiamento.
• Compensação por cedência de terreno assumida em espécie sem confirmação de que tal é admissível.
• Condicionantes de entidades externas identificadas apenas após a submissão, acrescentando tanto taxas como meses ao processo.