IVA na promoção imobiliária em Portugal

A maioria das rubricas de custo num empreendimento é a mesma, independentemente de quem desenvolve o projeto. Com o IVA não é assim. A possibilidade de deduzir o IVA suportado na construção e nos honorários depende do veículo, da sua atividade registada e da utilização que será dada ao ativo concluído. O mesmo edifício físico pode, por isso, ter um custo materialmente diferente dependendo das decisões tomadas antes da compra do terreno.

É por isso que o enquadramento em sede de IVA deve ser definido a par da decisão de estruturação, e não no fluxo de trabalho contabilístico após a conclusão.

• O veículo do projeto é um sujeito passivo que exerce uma atividade que confere o direito à dedução do IVA suportado?
• De que forma o produto final será alienado ou utilizado, e essa operação confere direito à dedução?
• Se a alienação prevista for isenta, a renúncia à isenção é possível e adequada, e a que condições está associada?

As respostas determinam se o IVA na construção é uma questão de tesouraria com custos de juros ou um custo absoluto do projeto.

A dedutibilidade total não torna o IVA gratuito. O IVA suportado é pago ou autoliquidado à medida que as obras avançam, enquanto a recuperação ocorre através da declaração periódica e, quando há lugar a reembolso, após o prazo de processamento da Autoridade Tributária. Num grande empreendimento, o montante pendente em qualquer momento pode ser substancial e tem de ser financiado.

Consequências práticas para o modelo:

• O IVA deve ser modelado como uma linha de tesouraria autónoma, com os prazos de pagamento e recuperação, e não deduzido diretamente do custo
• o plano de financiamento tem de cobrir o fundo de maneio para o IVA, dado que muitas linhas de crédito não o incluem
• os prazos de reembolso devem ser estimados de forma conservadora
• a autoliquidação nos serviços de construção altera o perfil em comparação com faturas normais com cobrança de IVA e deve ser modelada de acordo com o seu funcionamento real.

O caso clássico é o de um projeto cujas operações são isentas sem direito a renúncia, tornando o IVA suportado não dedutível. O arrendamento habitacional é o exemplo habitual. Quando tal se aplica, o IVA sobre a totalidade dos custos de construção e honorários torna-se um custo real, e um projeto avaliado com base em valores líquidos torna-se subitamente inviável do ponto de vista material.

A recuperação parcial acrescenta uma camada adicional de complexidade quando um veículo desenvolve atividades dedutíveis e não dedutíveis, exigindo a determinação do pro rata e, em certos casos, a regularização ao longo do tempo relativa a bens de investimento.

A dedução de IVA depende de prova documental. Na prática, o direito à dedução perde-se mais frequentemente por falhas documentais do que por via da lei.

REQUISITOS A IMPLEMENTAR DESDE O PRIMEIRO DIA

• todas as faturas emitidas para a entidade jurídica correta, com o número de identificação fiscal correto
• faturas datadas e discriminadas de modo a que a operação seja identificável
• contratos coerentes com o enquadramento de faturação aplicado
• a autoliquidação (reverse charge) devidamente refletida por ambas as partes
• declarações periódicas submetidas dentro do prazo, com a respetiva documentação de suporte conservada
• um responsável único pelo enquadramento em sede de IVA em toda a equipa do projeto.

A via de alienação interage tanto com o IVA como com a tributação sobre o rendimento. A venda de frações concluídas, a venda do ativo na sua totalidade e a venda de participações sociais no veículo do projeto constituem três operações distintas com três tratamentos diferentes. Uma estrutura otimizada para uma via pode ser ineficiente para outra, razão pela qual a via de desinvestimento pretendida deve ser identificada na fase de estruturação e revisitada antes de a estratégia de vendas ser fixada.

• Avaliar um projeto residencial de build-to-rent com base no custo líquido de construção.
• Pressupor a dedução sem confirmar a atividade e o registo cadastral do veículo.
• Honorários profissionais faturados a uma pessoa singular ou a uma entidade estrangeira antes da constituição do veículo.
• Ausência de dotação de fundo de maneio para o IVA pendente entre o pagamento e a dedução/reembolso.
• Pressupor a aplicabilidade da renúncia à isenção sem verificação prévia das condições.
• Alteração de planos de venda para arrendamento numa fase tardia do projeto, sem uma reavaliação do impacto em sede de IVA.