Desenvolver em Portugal a partir dos Estados Unidos

Os promotores dos Estados Unidos operam como entidades de países terceiros, com a camada adicional de classificação fiscal e obrigações declarativas dos EUA a aplicar-se a qualquer entidade portuguesa que detenham. O procedimento do lado português é rotineiro; a coordenação entre os dois sistemas é onde reside o verdadeiro trabalho.

As regras de desenvolvimento imobiliário não mudam com a nacionalidade do promotor. O terreno é o mesmo terreno, o procedimento municipal é o mesmo procedimento e as licenças de construção e licença de utilização são emitidas com base nos mesmos critérios. O que muda é a estrutura em torno do projeto: que documentos são aceites, quanto tempo demoram a identificação e a conformidade, como circula o capital e como a estrutura portuguesa interage com a fiscalidade no país de origem.

O QUE DIFERE EFETIVAMENTE EM RELAÇÃO AOS ESTADOS UNIDOS

• Os documentos societários dos EUA exigem apostila e tradução certificada.
• A classificação fiscal do veículo português para efeitos dos EUA deve ser decidida antes da constituição.
• O reporte FATCA aplica-se a contas portuguesas detidas por pessoas dos EUA (US persons).
• A análise de conformidade sobre fundos de origem norte-americana é geralmente mais demorada do que os promotores antecipam.

Nada pode ser contratualizado, financiado ou concluído até que a estrutura de identificação esteja estabelecida. Inicie este processo antes de fechar o acordo sobre o terreno, e não após o CPCV.

• um número de identificação fiscal português (NIF) para cada pessoa singular ou coletiva que vá assinar, deter participações ou financiar
• estruturas de representação fiscal, sempre que exigidas para participantes não residentes
• constituição e registo comercial do veículo de projeto português, caso seja utilizado
• a declaração de beneficiário efetivo (RCBE), submetida e mantida atualizada
• nomeação de um contabilista certificado para a entidade portuguesa
• a definição do enquadramento em sede de IVA, decidida antes do início da faturação da construção.

• Certidão de constituição (certificate of formation ou incorporation), pacto social ou estatutos (operating agreement ou bylaws), com apostila e tradução certificada.
• Certidão de regularidade (certificate of good standing) emitida pelo estado de constituição.
• Deliberações da gerência ou do conselho de administração a autorizar o investimento e a nomear os signatários.
• Comprovativos de identificação e de titularidade de beneficiário efetivo para todas as pessoas com controlo efetivo.

Preveja tempo real no cronograma para esta etapa. A legalização documental e a tradução certificada têm custos reduzidos relativamente ao projeto, mas situam-se no caminho crítico quer da constituição societária quer do onboarding bancário, e nenhum dos dois processos pode ser acelerado no final.

A abertura de conta é a causa isolada mais comum de atrasos para os promotores estrangeiros.

• Conte com averiguações detalhadas sobre a origem dos fundos norte-americanos e toda a cadeia de titularidade.
• O onboarding bancário para veículos detidos por entidades dos EUA é habitualmente o elemento mais moroso no calendário pré-escritura.
• Confirme a disponibilidade da instituição bancária para aceitar US persons antes de investir tempo num pedido de abertura de conta.
• Planeie a mecânica de pagamento para as liquidações de impostos que têm de ser concluídas antes da escritura.

Encare o banco como uma linha de trabalho autónoma, com o seu próprio calendário e responsável, a decorrer em paralelo com a due diligence. Uma data de conclusão que assuma que uma conta existirá "nessa altura" é uma data de conclusão em risco.

A decisão sobre a estrutura deve ser tomada antes da aquisição, uma vez que uma reestruturação posterior é geralmente tratada como uma nova transação com os seus próprios custos e registos.

• titularidade direta versus uma sociedade de projeto portuguesa autónoma (ring-fenced)
• Lda para um número reduzido de investidores conhecidos; SA quando a base acionista é mais ampla ou se preveem transmissões de capital
• onde se localiza a entidade holding e o que isso implica em termos de retenção na fonte e para a eventual saída
• como são governadas as relações societárias: obrigações de financiamento, maiorias de decisão, situações de impasse (deadlock) e restrições à transmissão
• se a saída prevista consiste numa venda de ativos (asset sale) ou numa venda de participações sociais (share sale), dado que isso molda o veículo desde logo.

• O capital próprio (equity) é tipicamente angariado nos EUA; a dívida sénior de promoção imobiliária é estruturada localmente com recurso à SPV portuguesa.
• A exposição USD/EUR incide tanto sobre a injeção de capital próprio como sobre o programa de construção.
• Os financiadores portugueses avaliarão o risco com base no projeto e não no balanço doméstico do promotor norte-americano, pelo que o processo local tem de ser autossuficiente.

A dívida de promoção imobiliária em Portugal é libertada contra autos de medição de obra certificados, e não contra a assinatura de um contrato. Os promotores estrangeiros devem modelar explicitamente o intervalo entre o último euro de capital próprio e a primeira utilização de fundos, acrescentando-lhe o prazo de onboarding acima referido.

• A análise da classificação da entidade relativamente ao veículo português deve anteceder a sua constituição.
• A caracterização como investimento passivo e as respetivas obrigações de reporte devem ser analisadas com consultores jurídicos nos EUA.
• A tributação societária portuguesa, as derramas municipais e a via de saída devem ser modeladas em articulação com o enquadramento fiscal norte-americano, e não antes dele.

A tributação do lado português segue o ciclo habitual — impostos sobre a transmissão na aquisição, IVA ao longo da construção, IMI durante a detenção e tributação do lucro na alienação. O nível fiscal norte-americano sobrepõe-se a este, e ambos têm de ser testados em conjunto, antes da compra do terreno, com assessores em ambas as jurisdições.

• A assinatura à distância através de uma procuração notariada e apostilada é a prática habitual.
• Disciplina de fusos horários: fixe uma reunião de projeto semanal em vez de depender de cadeias de e-mails.
• Nomeie uma equipa de fiscalização local com autoridade; instruções dadas à distância, por si só, não controlam uma obra.

Uma equipa viável para um primeiro projeto em Portugal a partir dos Estados Unidos:

• um advogado português para o título de propriedade, contratos, estrutura e risco de licenciamento
• um consultor fiscal português e um contabilista certificado para o veículo
• uma equipa de arquitetura e engenharia registada para submissão de processos a nível local
• um gestor de projeto ou equipa de fiscalização em obra
• um perito avaliador e um consultor comercial com comparáveis demonstrados no submercado-alvo
• um consultor fiscal da jurisdição de origem a coordenar com a vertente portuguesa.

A coordenação entre os dois consultores fiscais é o aspeto mais frequentemente esquecido e o que com maior frequência gera custos perfeitamente evitáveis.

Os promotores estrangeiros comprimem habitualmente três etapas no seu primeiro modelo financeiro: a identificação e o onboarding bancário, o período de apreciação municipal e o intervalo entre a conclusão prática da obra e a licença de utilização. Cada um destes prazos mede-se em meses, não em semanas, e estes não se sobrepõem com a precisão que um gráfico de Gantt sugere.

Construa o cronograma a partir do calendário de licenciamento de trás para a frente, e reserve contingências tanto de tempo como de capital.

• Constituir sociedade em Portugal antes de tomada a decisão sobre a classificação da entidade nos EUA.
• Assumir que a estrutura de um contrato de empreitada norte-americano se transfere diretamente.
• Subestimar o período de onboarding bancário para capital de origem norte-americana.
• Modelar a saída com base em prazos ao estilo norte-americano, em vez de seguir a sequência portuguesa de escritura e licenciamento.

1. Obter os NIF e iniciar o onboarding bancário.

2. Definir a estrutura com os assessores em ambas as jurisdições.

3. Constituir a sociedade, registar o beneficiário efetivo e nomear o contabilista certificado.

4. Concluir a due diligence jurídica e técnica ao imóvel.

5. Definir a via de licenciamento e um cronograma realista.

6. Fechar a estrutura de financiamento em função desse cronograma.

7. Contratar a empreitada e abrir o estaleiro em conformidade.

8. Reunir a documentação de saída durante a construção, e não após a mesma.

Cada um dos passos acima constitui prática corrente em Portugal. A razão pela qual os projetos geridos a partir do estrangeiro falham quase nunca reside nas regras; decorre do facto de a estruturação ter começado tarde e o calendário ter sido delineado como se tivesse começado cedo.