Madeira & Açores

Os quadros nacionais de planeamento e de desenvolvimento urbano aplicam-se em conjunto com as adaptações regionais e as instituições regionais da Madeira. O Decreto-Lei 555/99, que contém o RJUE, foi adaptado à Madeira pelo Decreto Legislativo Regional 37/2006/M; o diploma regional consolidado permanece em vigor e deve ser lido em conjunto com o quadro nacional e as alterações regionais subsequentes.

Não se deve assumir que as reformas nacionais se aplicam na Madeira exatamente da mesma forma que no continente. Por exemplo, a autoridade de ordenamento do território da Madeira declarou expressamente que a alteração introduzida pelo Decreto-Lei 117/2024 ao regime nacional do solo não se aplica na Madeira.

A Madeira contém paisagens protegidas, monumentos naturais, áreas agrícolas, floresta e território costeiro sensível. A Laurissilva da Madeira foi inscrita na Lista do Património Mundial da UNESCO em 1999 e abrange aproximadamente 15,000 hectares.

Os Açores dispõem do seu próprio sistema regional de ordenamento do território, autoridades regionais e instrumentos de planeamento específicos de cada ilha. O Plano Regional de Ordenamento do Território dos Açores foi publicado através do Decreto Legislativo Regional 26/2010/A, e o Portal do Ordenamento do Território dos Açores disponibiliza acesso a instrumentos regionais e municipais, condicionantes e informação de risco.

Os Açores utilizam instrumentos de gestão costeira específicos de cada ilha. O plano aplicável deve ser identificado para a respetiva ilha e município: uma classificação urbanística constante do plano municipal não deve ser interpretada sem consultar os instrumentos costeiros e regionais aplicáveis.

Uma propriedade numa ilha pode conter uma área de terreno substancial, mas ter uma capacidade prática de desenvolvimento limitada. A área de terreno residual não deve ser avaliada como se pudesse acomodar edifícios.

A topografia pode determinar a arquitetura, o orçamento e o programa. Um terreno em encosta não deve ser avaliado utilizando um custo de construção padrão para terreno plano.

Na Madeira, os riscos relevantes podem incluir instabilidade de taludes, deslizamentos de terras, queda de blocos, cheias rápidas, transbordo de linhas de água, incêndios florestais, inundações costeiras, tempestades, ventos fortes e atividade sísmica. O Serviço Regional de Proteção Civil da Madeira publicou uma avaliação regional de riscos que abrange perigos naturais, tecnológicos e mistos.

Nos Açores, os riscos relevantes podem incluir sismos, atividade vulcânica, deformação do solo, emissões de gases, deslizamentos de terras, inundações costeiras, tempestades, exposição a tsunamis e erosão. Utilize o portal de riscos naturais dos Açores, a monitorização do CIVISA e as informações da Proteção Civil.

O desenvolvimento insular envolve frequentemente localizações costeiras. Uma curta distância do mar pode afetar materialmente tanto o custo de construção como o custo do ciclo de vida.

Uma conduta próxima não prova que a rede possa comportar a procura do projeto.

Nas ilhas mais pequenas, um projeto relevante pode representar uma nova carga significativa. Deve ser obtido um comprovativo escrito de capacidade antes de o orçamento do projeto ser fixado.

Os constrangimentos de acesso nas ilhas podem ser mais importantes do que a distância. Um local pode ser adequado para uma casa concluída, sendo ao mesmo tempo excecionalmente difícil de construir.

A construção em ilhas envolve uma cadeia de abastecimento que deve ser modelada de forma independente. O programa de desenvolvimento deve conter uma folga logística.

Os hotéis e projetos turísticos em ilhas devem ser concebidos em função do seu ambiente operacional. O número de quartos não deve ser fixado sem testar se o projeto consegue recrutar e alojar a equipa necessária.

Habitação permanente, compradores internacionais, segundas habitações e residências com gestão exigem especificações, estruturas de serviços e estratégias de venda diferentes.

As propriedades nas ilhas podem conter casas antigas, edifícios agrícolas, estruturas em pedra, armazéns, edifícios patrimoniais ou empreendimentos parcialmente concluídos. Um edifício pode parecer habitável e, ainda assim, exigir obras estruturais e de envolvente substanciais.

Os condicionamentos patrimoniais podem criar valor através da escassez e da identidade, mas também podem aumentar o tempo de projeto, os honorários de especialistas, o custo de construção, o tempo de aprovação e a manutenção. O modelo financeiro deve refletir ambos os efeitos.

As condições podem mudar substancialmente em distâncias curtas. Na Madeira, as condições da costa sul e da costa norte podem diferir substancialmente, e a altitude pode alterar a temperatura, a nebulosidade e a atratividade para os visitantes. Nos Açores, os padrões meteorológicos e a exposição variam entre ilhas e entre localizações costeiras, urbanas e em zonas de altitude.

Os projetos insulares exigem uma abordagem de avaliação que reflita o mercado de saída específico. Numa ilha mais pequena, as transações comparáveis podem ser limitadas, os períodos de comercialização podem ser mais longos, os compradores podem exigir maiores descontos, o refinanciamento pode ser mais difícil e as avaliações das entidades financiadoras podem ser conservadoras.

As regiões autónomas podem aplicar taxas regionais, adaptações, incentivos ou programas de apoio em circunstâncias definidas. A elegibilidade, substância, atividade, localização e implementação devem ser revistas antes de um benefício fiscal ser incluído no modelo financeiro.

O Decreto-Lei n.º 108/2026 introduziu uma revisão substancial do regime nacional do RJUE, tendo a sua entrada em vigor sido adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026.

A informação de planeamento e infraestruturas deve ser verificada para o imóvel específico antes de nela se confiar.