Legen Sie fest, wer Eigentümer des Projekts ist, es finanziert und kontrolliert – und was geschieht, wenn sich der Businessplan, der Kapitalbedarf oder die Investorenbeziehung ändert.
In diesem Arbeitsbereich
01Für wen dies geeignet ist
- zwei oder mehr Investoren, die ein Projekt gemeinsam entwickeln
- ein Grundstückseigentümer und ein Entwickler, die Grundstücke und Fachwissen zusammenbringen
- ein Sponsor, der Kapital von privaten Investoren, Family Offices oder institutionellen Anlegern beschafft
- ein internationaler Konzern, der eine portugiesische Projektgesellschaft errichtet
- eine Plattform, die separate SPVs für verschiedene Projekte nutzt
- oder ein Projekt, das eine Eigentümer-, Betreiber- und Managementstruktur erfordert.
02Wann juristische Beratung meist am wichtigsten ist
Die Eigentümer- und Investitionsstruktur sollte vereinbart werden, bevor:
- die Immobilie erworben wird
- ein Investor Kapital einbringt
- eine Partei Projektkosten für das künftige Joint Venture übernimmt
- ein Kreditgeber den Darlehensnehmer und das Sicherheitenpaket prüft
- Projektrechte oder Dienstleisterverträge über die falsche Gesellschaft eingegangen werden
- oder die Parteien sich auf eine informelle Vereinbarung über Gewinnbeteiligung oder Kontrolle verlassen.
Nachträgliche Änderungen der Struktur können steuerliche, registerrechtliche, zustimmungsbezogene, finanzielle und gesellschaftsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
03Möglicher Leistungsumfang
Je nach vereinbartem Mandat kann die Unterstützung Folgendes umfassen:
Strukturauswahl und Implementierung
- Direkteigentum oder portugiesische Projektgesellschaft
- Lda. oder S.A.
- Einzelprojekt- oder Holdingstruktur
- Trennung von Eigentümer und Betreiber
- Joint-Venture-Gesellschaft
- Erwerbsvehikel und Bieterstruktur
- Unternehmensgegenstand, Kapital und Governance
- Gründung, Registrierungen und Koordination des Bank-Onboardings
- und Abstimmung mit der Steuer-, Finanzierungs- und Exit-Beratung.
Keine Rechtsform ist universell die richtige. Die Struktur hängt von den Investoren, dem Projekt, der Governance, der Finanzierung, dem Risiko, der Haltedauer und dem Exit ab.
Investoren- und Joint-Venture-Bedingungen
- Eigentum und wirtschaftliche Beteiligung
- Aktien- oder Geschäftsanteilsrechte
- Zusicherungen und Bedingungen der Investoren
- Kapitalzusagen und Kapitalabrufe
- Finanzierungsmeilensteine und zulässige Verwendungszwecke
- Gesellschafterdarlehen und sonstige Einlagen
- Genehmigung von Businessplan und Budget
- Zusammensetzung der Geschäftsführung und Delegationsbefugnisse
- Zustimmungsvorbehalte und Abstimmungsquoren
- Informationen, Rechnungslegung und Reporting
- Interessenkonflikte und Transaktionen mit verbundenen Parteien
- Kostenüberschreitungen und Notfallfinanzierung
- Ausschüttungen und Cash-Waterfall
- und Mechanismen zur Investorenrendite.
Ausfall- und Schutzmechanismen
- Ausbleiben von Finanzierungsbeiträgen
- Verwässerung oder alternative Finanzierung
- Verzugszinsen oder Verlust vorrangiger Renditen
- Stimmrechtsbeschränkungen
- Heilungsfristen
- Zwangsübertragungs- oder Buy-out-Mechanismen
- Schadensersatz und Freistellungen
- Key-Person- oder Sponsor-Ereignisse
- und Abstimmung mit Ausfallereignissen und Rechtsbehelfen von Kreditgebern.
Rechtsbehelfe bei Leistungsstörungen sollten juristisch auf Verhältnismäßigkeit, Durchsetzbarkeit und Vereinbarkeit mit den Satzungsdokumenten der Gesellschaft geprüft werden.
Übertragungen, Deadlock und Exit
- Lock-up-Vereinbarungen und zulässige Übertragungen
- Vorkaufs-, Erstangebots- oder Vorhandrechte
- Tag-along- und Drag-along-Rechte
- Change-of-Control-Beschränkungen
- Zustimmung der Kreditgeber
- Deadlock-Eskalation
- Mediation, Schiedsgutachten oder Buy-Sell-Mechanismen
- Verkauf von Immobilien, Vermögenswerten oder Geschäftsanteilen
- Refinanzierung oder Investoren-Buyout
- und Auflösung als letzte Abhilfe.
Ein 50/50-Joint-Venture sollte nicht ohne einen praktikablen Ansatz zur Bewältigung von Pattsituationen (Deadlock) aufgesetzt werden.
Gesellschafts- und Projektdokumentation
- Satzung bzw. Gesellschaftsvertrag
- Gesellschafter- oder Joint-Venture-Vereinbarung
- Investitions- und Zeichnungsvereinbarung
- Gesellschafterdarlehens- und Einlagendokumente
- Development-Management-Vertrag
- Asset-Management- oder Dienstleistungsverträge
- Betreibervereinbarungen
- Vereinbarungen über geistiges Eigentum und Marken
- gesellschaftsrechtliche Beschlüsse und Vertretungsvollmachten
- Meldung der wirtschaftlichen Eigentümer
- und Führung der gesellschaftsrechtlichen Beschlusssammlung.
Die Gesellschaftervereinbarung, die Satzung, die Finanzierungsdokumente und die Projektverträge sollten aufeinander abgestimmt sein. Eine privatschriftliche Vereinbarung ersetzt nicht automatisch zwingende gesellschaftsrechtliche Handlungen oder Formvorschriften.
Grenzüberschreitende Koordination und Compliance
- portugiesische Steuer- und Gesellschaftsidentifikation
- ausländische Gesellschaftsdokumente und Vertretungsvollmachten
- Beglaubigungs-, Legalisierungs- und Übersetzungserfordernisse
- wirtschaftlich Berechtigte
- Mittelherkunft und Vermögensherkunft
- Screening hinsichtlich Sanktionen und politisch exponierter Personen
- steuerlicher Wohnsitz und Substanz
- und Prüfung ausländischer Investitionen (FDI-Screening), sofern strategische Vermögenswerte oder geschützte Sektoren betroffen sind.
Eine gewöhnliche Immobilienentwicklung unterliegt nicht automatisch dem portugiesischen Kontrollregime für strategische Vermögenswerte. Projekte, die relevante Vermögenswerte in den Bereichen Energie, Transport, Kommunikation, Verteidigung oder Sicherheit umfassen, erfordern eine gesonderte Prüfung.
04Potenzielle Arbeitsergebnisse
- Struktur- und Verantwortungsdiagramm
- Checkliste zur gesellschaftsrechtlichen Umsetzung
- gegründete und eingetragene Projektgesellschaft
- an die Transaktion angepasste Satzung
- Gesellschafter-, Joint-Venture- oder Investitionsvereinbarung
- Kapitalabruf- und Investoren-Default-Plan
- Gesellschafterdarlehens- und Einlagendokumente
- gesellschaftsrechtliche Genehmigungen und Zeichnungsberechtigungsmatrix
- Compliance- und Beneficial-Ownership-Checkliste
- und Übersicht über die Exit-Mechanismen.
05Was vom Projekt abhängt
- Investorentyp, Ansässigkeit und regulatorischer Status
- von den einzelnen Parteien eingebrachtes Grundstück, Kapital, Dienstleistungen oder Garantien
- ob Investoren sich auf Ebene der Projekt- oder der Holdinggesellschaft beteiligen
- Anforderungen der Kreditgeber
- Projektsteuerungs- und Betreiberrollen
- steuerliche Behandlung von Finanzierung und Ausschüttungen
- beabsichtigte Haltedauer
- und der geplante Asset-, Einheiten-, Portfolio- oder Share-Exit.
06Was gesellschaftsrechtliche Strukturierung nicht leistet
- Sie schließt eine Projekt- oder persönliche Haftung nicht unter allen Umständen aus.
- Sie stellt Gesellschafterdarlehen nicht automatisch von Kreditgebern anerkanntem Eigenkapital gleich.
- Sie garantiert nicht, dass künftiges Kapital verfügbar sein wird.
- Sie ersetzt keine steuerliche, buchhalterische, regulatorische oder Anlageberatung.
- Sie löst eine Pattsituation (Deadlock) nur dann, wenn die Dokumente einen praktikablen Mechanismus vorsehen und die Parteien diesen auch anwenden.
Eine SPV bleibt nur dann wirksam, wenn sie ordnungsgemäß gegründet, kapitalisiert, geführt, dokumentiert und betrieben wird.
07Häufige Fragen
Fragen, die Entwickler in dieser Phase häufig stellen.
Ist eine portugiesische SPV erforderlich?
Nicht bei jeder Transaktion. Eine portugiesische Projektgesellschaft wird üblicherweise zur Unternehmensführung, Rechnungslegung, Finanzierung und Risikotrennung eingesetzt; die geeignete Beteiligungsstruktur hängt jedoch von den Investoren, dem Projekt, der steuerlichen Situation, der Finanzierung und dem Exit ab.
Ist eine Lda. immer die beste Projektgesellschaft?
Nein. Eine Lda. wird häufig für privat gehaltene Projekte verwendet. Eine S.A. oder eine andere Struktur kann besser geeignet sein, wenn Eigentümerstruktur, Governance, institutionelle Investoren, Regulierung oder Übertragungsmechanismen dies erfordern.
Kann der Grundstückseigentümer das Grundstück anstelle von Barmitteln einbringen?
Möglicherweise ja. Eine Sacheinlage erfordert eine gesellschaftsrechtliche, bewertungsbezogene, grundstücks- und eintragungsrechtliche, steuerliche sowie finanzielle Analyse. Die Übertragung sollte nicht als formloser Ersatz für eine dokumentierte Investition behandelt werden.
Sollte die Finanzierung über Eigenkapital oder Gesellschafterdarlehen erfolgen?
Häufig wird eine dokumentierte Kombination eingesetzt. Die Ausgewogenheit hängt von gesellschaftsrechtlichen Vorgaben, den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Investoren, Steuern, der Einstufung durch Kreditgeber, Rückzahlungsbeschränkungen und dem Insolvenzrisiko ab. Eine reine Bezeichnung bestimmt allein noch nicht den rechtlichen oder bilanziellen Gehalt.
Was geschieht, wenn ein Investor einem Kapitalabruf nicht nachkommt?
Die vereinbarten Dokumente können Heilungsfristen, alternative Finanzierungen, Verzugszinsen, Verwässerung, den Verlust des Ausschüttungsvorrangs, stimmrechtliche Konsequenzen, Zwangsübertragungen oder andere Abhilfemaßnahmen vorsehen. Die Abhilfemaßnahme muss mit dem Gesellschaftsrecht, der Satzung und den Finanzierungsdokumenten abgestimmt sein.
Kann die Projektgesellschaft Zahlungen an Investoren leisten, wann immer sie über liquide Mittel verfügt?
Nicht automatisch. Ausschüttungen können durch das Gesellschaftsrecht, gebilligte Jahresabschlüsse, Kreditgeberauflagen (Covenants), Rücklagen, Anforderungen an die Fertigstellungskosten, Steuern und bestehende Verbindlichkeiten eingeschränkt sein.
Rechtliche Begleitung durch VVA
Bevor Sie sich auf ein Grundstück oder Projekt festlegen
Sobald ein Grundstück oder Projekt feststeht, verlagert sich der Fokus von allgemeiner Orientierung auf die konkrete Transaktion: Eigentum, Planungsstand, Genehmigungen, Belastungen, Verträge und Haltestruktur.
Die Rechtsdienstleistungen werden von Valente Veiga & Associados erbracht.