Prüfen Sie die steuerlichen Folgen des Erwerbs, der Finanzierung, der Entwicklung, des Betriebs und des Exits des Projekts, bevor die Struktur und die Dokumente Änderungen dieser Folgen erschweren.
In diesem Arbeitsbereich
01Für wen dies geeignet ist
- ein Investor, der Asset Deals und Share Deals vergleicht
- ein Entwickler, der Annahmen zu IMT, Stempelsteuer oder Umsatzsteuer prüft
- ein Projekt, das Eigenkapital, Gesellschafterdarlehen und Fremdkapitalfinanzierungen nutzt
- nicht ansässige Investoren, die Zinsen, Rückzahlungen oder Ausschüttungen erhalten
- ein operativer Vermögenswert mit Einnahmen aus Vermietung, Tourismus oder Management
- oder ein Sponsor, der Verkäufe einzelner Einheiten, Asset Deals, Refinanzierungen und Share Exits vergleicht.
02Wann steuerlicher Input meist am wichtigsten ist
Steuerliche Aspekte sollten geprüft werden, bevor:
- die Erwerbsstruktur verbindlich wird
- eine Projektgesellschaft in der falschen Beteiligungskette gegründet wird
- Grundstücke in eine SPV oder ein Joint Venture eingebracht werden
- Finanzierungen und Garantien unterzeichnet werden
- die Umsatzsteuer im Finanzmodell als vorsteuerabzugsfähig behandelt wird
- Vergütungen oder Zinsen zwischen verbundenen Unternehmen anfallen
- Verkaufs- oder Betriebsverträge standardisiert werden
- oder der Exit-Pfad festgelegt wird.
Steuerliche Konsequenzen sollten in dasselbe Mittelherkunfts- und Mittelverwendungs- sowie Cashflow-Modell einbezogen werden, das von Investoren und Kreditgebern verwendet wird.
03Möglicher Leistungsumfang
Abhängig vom vereinbarten Auftrag und der Abstimmung mit Steuer- und Buchhaltungsexperten kann die Unterstützung Folgendes umfassen:
Erwerb
- Vergleich von Asset Deal und Share Deal
- IMT und Stempelsteuer
- Steuerwert und Transaktionsgegenleistung
- potenzielle Befreiungen und deren Bedingungen
- Annahmen zum Erwerb zwecks Wiederverkaufs
- Einbringung von Grundstücken oder Immobilien
- umsatzsteuerliche Einordnung der Transaktion
- Due Diligence zu historischen Steuerschulden
- und Allokation von Steuerrisiken in den Erwerbsdokumenten.
Keine Befreiung sollte als verfügbare Liquidität behandelt werden, solange die Anspruchsberechtigung, die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen und die Folgen eines möglichen Verlusts der Begünstigung nicht bestätigt wurden.
Eigentum und Halten
- Körperschaftsteuer
- kommunale Zuschläge
- IMI und AIMI
- Abschreibung und Aktivierung
- Projekt- und Betriebsausgaben
- steuerliche Verluste
- Konzern- oder Konsolidierungsaspekte
- und steuerliche Compliance und Berichterstattung.
Entwicklung und Umsatzsteuer
- Umsatzsteuer auf Bauleistungen und freiberufliche Dienstleistungen
- Vorsteuerabzugsrecht und Zuordnungsmethoden
- steuerfreie und steuerpflichtige Ausgangsleistungen
- Konsequenzen für Wohn-, Gewerbe-, Tourismus- und Mischnutzung
- Reverse-Charge-Verfahren oder Rechnungsstellungsregeln, sofern anwendbar
- zeitlicher Ablauf der Vorsteuererstattung und Cashflow-Auswirkungen
- Berichtigungen und Nutzungsänderungen
- und Belegführung.
Das Modell sollte nicht davon ausgehen, dass die gesamte Vorsteuer abzugsfähig ist. Das Ergebnis hängt von der Tätigkeit, den Ausgangsleistungen, der Nutzung und der Transaktionsstruktur ab.
Finanzierung
- Stempelsteuer auf Kredite, Zinsen, Sicherheiten und Finanzierungsvereinbarungen
- steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen
- Behandlung von Gesellschafterdarlehen
- Verrechnungspreise
- Quellensteuer
- Prüfung von Doppelbesteuerungsabkommen oder EU-Recht, soweit anwendbar
- Garantie- und Bereitstellungsgebühren
- Hedging
- und Refinanzierung.
Das portugiesische Recht beschränkt die Abzugsfähigkeit von Nettofinanzierungsaufwendungen nach gesetzlichen Vorschriften und Bedingungen. Finanzierungen zwischen verbundenen Parteien sollten wirtschaftlich begründbar und dokumentiert sein.
Investoren und Ausschüttungen
- Eigenkapital- und Gesellschafterdarlehensrenditen
- Dividenden, Zinsen und Kapitalrückzahlungen
- Quellensteuer- und Entlastungsverfahren
- steuerlicher Wohnsitz und Einstufung von Investoren
- Betriebsstätten- und Substanzfragen
- wirtschaftliches Eigentum
- und Repatriierung von Erlösen.
Betrieb
- Miet-, Dienstleistungs-, Tourismus- oder Betreibererträge
- Mehrwertsteuer und Rechnungsstellung
- Lohnabrechnung und beschäftigungsbezogene Koordination
- Grund- und Kommunalsteuern
- Quellensteuerpflichten
- und Vereinbarungen zwischen Eigentümern, Betreibern und Verwaltern.
Verkauf und Exit
- Besteuerung des Einzelverkaufs von Einheiten
- Asset- oder Portfolioverkauf
- Anteils- oder Quotenverkauf
- Veräußerungsgewinne und steuerpflichtiger Gewinn
- Konsequenzen bei Mehrwertsteuer und Stempelsteuer
- Garantien und Steuerfreistellungen
- Behandlung von Vorverkäufen und Ratenzahlungen
- Gewinnrückführung
- und Meldepflichten nach dem Vollzug.
04Potenzielle Arbeitsergebnisse
- Vermerk zu steuerlichen Projektannahmen
- Vergleich von Erwerb und Exit
- Tax-Due-Diligence-Bericht
- steueroptimierte Vertragsgestaltung bei Transaktionen
- Mehrwertsteuerposition und Nachweisanforderungen
- Übersicht zur Finanzierungsbesteuerung
- Dokumentationsplan für Verrechnungspreise und verbundene Parteien
- Matrix für Investorenzahlungen und Quellensteuern
- Melde- und Zahlungskalender
- und steuerliche Eingangsgrößen für das Projekt-Cashflow-Modell.
05Was vom Projekt abhängt
- Vermögenswert und Tätigkeit
- Nutzung der Immobilie
- Identität und Ansässigkeit der Investoren
- direktes Eigentum, SPV- oder Fondseigentum
- Erwerb von Vermögenswerten oder Anteilen
- Bau- und Betriebsleistungen
- gemischte steuerpflichtige und steuerbefreite Tätigkeiten
- Finanzierungsquellen
- Vereinbarungen zwischen verbundenen Parteien
- sowie Zeitpunkt und Form des Exits.
06Was diese Seite und die Rechner der Website nicht leisten
- Sie berechnen nicht die endgültig zu zahlende Steuer für ein bestimmtes Projekt.
- Sie bestätigen weder eine Steuerbefreiung noch ein Recht auf Vorsteuerabzug.
- Sie stellen nicht die Einhaltung von Verrechnungspreisvorschriften fest.
- Sie ersetzen keine Buchführungsunterlagen oder Steuererklärungen.
- Sie garantieren nicht die Anerkennung einer Position durch die Steuerbehörde.
Jeder Rechner muss seine Annahmen, ausgeschlossenen Posten, das Datum und seine Einschränkungen angeben. Er sollte nicht für alle Entwicklungstypen eine einzige universelle Mehrwertsteuer- oder IMT-Behandlung anwenden.
07Häufige Fragen
Fragen, die Entwickler in dieser Phase häufig stellen.
Fällt beim Erwerb von Entwicklungsimmobilien immer IMT an?
Die IMT-Behandlung hängt von der Transaktion, der Immobilie, dem Steuerwert, der Nutzung, dem Käufer und eventuellen Befreiungen ab, deren Bedingungen erfüllt sind. Sie sollte bestätigt werden, bevor das Erwerbsbudget finalisiert wird.
Ist die gesamte Mehrwertsteuer auf Bauleistungen als Vorsteuer abzugsfähig?
Nein. Der Vorsteuerabzug hängt vom Steuerpflichtigen, der Tätigkeit, den beabsichtigten und tatsächlichen Leistungen, der Dokumentation und den geltenden Mehrwertsteuervorschriften ab. Gemischt genutzte und steuerbefreite Aktivitäten können eine zusätzliche Analyse erfordern.
Sind Zinsaufwendungen für Gesellschafterdarlehen immer abzugsfähig?
Nein. Die Abzugsfähigkeit von Zinsen kann durch Beschränkungen für Nettofinanzierungsaufwendungen, Verrechnungspreise, marktübliche Bedingungen, die Mittelverwendung und sonstige Steuervorschriften beeinflusst werden.
Vermeidet der Erwerb der Projektgesellschaft die Grunderwerbsteuer?
Nicht automatisch. Die steuerliche Behandlung hängt von den tatsächlichen Umständen und dem Recht ab, das auf den erworbenen Anteil und die zugrunde liegenden Vermögenswerte anwendbar ist. Ein Anteilserwerb birgt zudem historische Verbindlichkeiten der Gesellschaft, die eine Due Diligence erfordern.
Ist ein Anteilsverkauf immer steuereffizienter als ein Verkauf von Vermögenswerten?
Nein. Das Ergebnis hängt vom Verkäufer, Käufer, Unternehmen, der Historie des Vermögenswerts, der Finanzierung, den steuerlichen Verlusten, Garantien und den Transaktionsbedingungen ab. Beide Parteien können dieselbe Struktur unterschiedlich bewerten.
Kann das Finanzmodell einen erwarteten Zuschuss oder Steuervorteil als zugesagte Finanzierung verwenden?
Nicht, es sei denn, Anspruch, Betrag, Zeitrahmen und Bedingungen sind hinreichend bestätigt. Ein Antrag oder ein möglicher Vorteil entspricht keinen Barmitteln, die für die Fertigstellung zur Verfügung stehen.
Rechtliche Begleitung durch VVA
Bevor Sie sich auf ein Grundstück oder Projekt festlegen
Sobald ein Grundstück oder Projekt feststeht, verlagert sich der Fokus von allgemeiner Orientierung auf die konkrete Transaktion: Eigentum, Planungsstand, Genehmigungen, Belastungen, Verträge und Haltestruktur.
Die Rechtsdienstleistungen werden von Valente Veiga & Associados erbracht.