Prüfen Sie, was erworben wird, welche Rechte und Beschränkungen darauf lasten und welche Bedingungen erfüllt sein müssen, bevor der Entwickler eine unbedingte Verpflichtung eingeht.
In diesem Arbeitsbereich
01Für wen dies geeignet ist
- ein Projektentwickler, der über ein Grundstück, ein Gebäude oder eine Sanierungsmöglichkeit verhandelt
- ein Investor, der eine Projektgesellschaft statt der Immobilie direkt erwirbt
- ein Grundstückseigentümer, der Land in ein Joint Venture einbringt
- ein Käufer, dessen Erwerb von Planungsrecht, Finanzierung oder Bestandsfreiheit abhängt
- ein Käufer, der es mit mehreren Grundstücksartikeln, Eigentümern, Erben oder Nutzern zu tun hat
- oder ein Kreditgeber, der vor der Finanzierung Erwerbs- und Eigentumsvoraussetzungen verlangt.
02Wann juristische Beratung meist am wichtigsten ist
Eine rechtliche Prüfung ist am nützlichsten, bevor der Käufer unterschreibt oder Zahlungen leistet im Rahmen von:
- Vorverträgen / Eckdatenvereinbarungen (Heads of Terms)
- Exklusivitätsvereinbarungen
- einer Reservierungsvereinbarung
- einem Vorvertrag über Kauf und Verkauf
- einem Anteilskaufvertrag
- einem Entwicklungs- oder Optionsvertrag
- oder jedem anderen Dokument, das die Rücktrittsmöglichkeit des Käufers einschränkt.
Ein als unverbindlich bezeichnetes Dokument kann dennoch verbindliche Bestimmungen bezüglich Exklusivität, Vertraulichkeit, Kosten, Anzahlungen, anwendbarem Recht oder Streitbeilegung enthalten.
03Möglicher Leistungsumfang
Je nach vereinbartem Mandat kann die Unterstützung Folgendes umfassen:
Eigentum und Verfügungsbefugnis
- eingetragenes Eigentum und Erwerbshistorie
- Identität, Rechtsfähigkeit und Vertretung des Verkäufers
- gesellschaftsrechtliche Genehmigungen und Zeichnungsbefugnisse
- ehegüterrechtliche, erbrechtliche oder Miteigentumsfragen
- Vollmachten
- und die Befugnis des Verkäufers, das gesamte vorgesehene Grundstück oder Projekt zu übertragen.
Register-, steuerliche und physische Identifikation
- Grundbuchbeschreibungen
- Steuerregister-Artikel und vermögensrechtliche Informationen
- Abgleich mit Vermessungs-, Kataster- und Planungsdaten
- eingetragene und vermessene Flächen
- eigenständige Gebäude, Einheiten oder Parzellen
- anhängige Eintragungen
- sowie vor Vollzug erforderliche Berichtigungs-, Vereinigungs-, Teilungs- oder Grenzanpassungsarbeiten.
Rechtliche Dokumente ersetzen keine topografische Vermessung oder Grenzvermessung. Wesentliche Abweichungen sollten mit den zuständigen technischen Fachkräften und Registerbehörden abgestimmt werden.
Rechte, Belastungen und Nutzung
- Hypotheken, Pfändungen und sonstige eingetragene Belastungen
- Dienstbarkeiten und Wegerechte
- Miet-, Pacht-, Lizenz- und Nutzungsrechte
- Vorkaufs- oder Vorzugsrechte
- Erbbaurechte, Nießbrauch oder sonstige dingliche Rechte
- Infrastruktur- und Versorgungsrechte
- Beschränkungen aus Wohnungseigentum oder Erschließungstiteln
- sowie Rechtsstreitigkeiten oder Vollstreckungsmaßnahmen, die den Vermögenswert betreffen.
Öffentlich-rechtliche Beschränkungen
- Planungshistorie und städtebauliche Rechtstitel
- zulässige Nutzung und bestehende rechtmäßige Bausubstanz
- Bedingungen für Parzellierung oder Aufteilung
- Klassifizierungen in kommunalen Plänen
- öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten und Beschränkungen
- denkmalpflegerische, umweltbezogene, landwirtschaftliche, ökologische, küsten-, wasser-, straßen- oder infrastrukturbezogene Einschränkungen
- kommunale oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechtsverfahren
- und ausstehende kommunale Verpflichtungen oder Infrastrukturzusagen.
Die rechtliche Prüfung sollte die Erkenntnisse des Architekten, Planers, Vermessungsingenieurs und Umweltberaters heranziehen, sofern diese Fachbereiche erforderlich sind.
Erwerbsstruktur
- direkter Vermögenserwerb (Asset Deal)
- Erwerb von Aktien oder Geschäftsanteilen an einer Projektgesellschaft
- Erwerb vertraglicher Projektrechte
- Option, gestaffelter Kauf oder bedingter Kauf
- Grundstückseinbringung in ein Joint Venture
- Verkäuferfinanzierung
- und Abstimmung mit Steuer- und Finanzberatern.
Ein Asset Deal und ein Share Deal übertragen unterschiedliche rechtliche Risiken. Der angemessene Due-Diligence-Umfang, Garantien, die steuerliche Behandlung, Anforderungen der Kreditgeber und Vollzugsmechanismen können sich daher erheblich unterscheiden.
Transaktionsdokumente
- Vertraulichkeit und Exklusivität
- Eckdatenvereinbarungen (Heads of Terms)
- Reservierungsdokumentation
- Vorvertrag über Kauf und Verkauf
- Anteilskaufvertrag
- Anzahlungen und Zahlungsvereinbarungen
- aufschiebende Bedingungen bezüglich Planung, Rechtstitel, Finanzierung und Investoren
- Zutritt für Vermessungen und Untersuchungen
- Mitwirkung des Verkäufers während der Planungsphase
- Long-Stop-Termine
- Bestimmungen zu Leistungsstörungen, Vertragsbeendigung und Rückerstattung
- Garantien, Freistellungen und Haftungsbeschränkungen
- Vollzugsunterlagen
- und Pflichten nach dem Vollzug.
Vollzug und Registrierung
- Erfüllung oder Verzicht auf Bedingungen
- gesellschaftsrechtliche und finanzierungsbezogene Genehmigungen
- Nachweise über Steuerzahlungen
- Löschung oder Freigabe bestehender Sicherheiten
- Formalitäten bezüglich öffentlich-rechtlicher Vorkaufsrechte
- Unterzeichnung des endgültigen Übertragungsdokuments
- Koordinierung des Zahlungsflusses
- grundbuchliche und gesellschaftsrechtliche Registrierungen
- Aktualisierungen des wirtschaftlichen Eigentümers
- und Dokumentenkontrolle nach dem Vollzug.
04Potenzielle Arbeitsergebnisse
Die vereinbarten Arbeitsergebnisse können Folgendes umfassen:
- rechtlicher Due-Diligence-Bericht oder Red-Flag-Bericht
- Übersicht über Rechtstitel und Belastungen
- Liste fehlender Dokumente und erforderlicher Bereinigungen
- Problemmatrix, abgestimmt mit technischen und planungsbezogenen Beratern
- Risikoübersicht zu den Erwerbsbedingungen
- entworfene oder verhandelte Erwerbsdokumente
- Tracker für aufschiebende Bedingungen
- Vollzugs-Checkliste und Zahlungsfluss
- und Registrierungsplan nach dem Vollzug.
Kein Mandat umfasst automatisch jedes Arbeitsergebnis.
05Was vom Projekt abhängt
Umfang und Zeitplan können variieren je nach:
- der Frage, ob es sich bei der Transaktion um einen Asset- oder Share-Kauf handelt
- der Anzahl der Immobilien, Artikel, Verkäufer oder Nutzer
- dem Alter und der Qualität der Register- und Kommunaldaten
- der Frage, ob die Grundstücksgrenzen umstritten oder unvollständig sind
- dem Vorhandensein von Schutzgebieten oder öffentlich-rechtlichen Beschränkungen
- der Frage, ob die Entwicklungsrechte bereits bestehen
- der Frage, ob der Erwerb an ein PIP oder ein anderes Planungsergebnis gekoppelt ist
- der Notwendigkeit einer Fremdfinanzierung durch Kreditgeber
- und der Frage, ob sich das Projekt bereits im Bau befindet, vorverkauft ist oder betrieben wird.
06Was eine Akquisitions-Due-Diligence nicht leistet
- Sie garantiert nicht, dass jedes tatsächliche oder physische Problem aufgedeckt wurde.
- Sie ersetzt keine Vermessungen, bautechnischen Untersuchungen, Umweltprüfungen, Bewertungen oder Planungsentwürfe.
- Sie wandelt eine formlose behördliche Auskunft nicht in ein verbindliches Planungsrecht um.
- Sie garantiert nicht, dass eine aufschiebende Bedingung erfüllt wird.
- Sie garantiert weder eine Finanzierungszusage noch den Vollzug.
Die Prüfung basiert auf den zum jeweiligen Zeitpunkt verfügbaren Dokumenten, Recherchen, Informationen und dem festgelegten Prüfungsumfang.
07Häufige Fragen
Fragen, die Entwickler in dieser Phase häufig stellen.
Sollte der Erwerb von einer Planungsgenehmigung abhängen?
Möglicherweise. Wenn die Wirtschaftlichkeit der Transaktion von einer bestimmten Nutzung, Fläche, Einheitenanzahl, Höhe oder einem anderen Planungsparameter abhängt, können die Erwerbsdokumente den Vollzug an ein vereinbartes Planungsergebnis knüpfen. Das erforderliche Ergebnis, Nachweise, die Kontrolle über das Antragsverfahren, Rechtsbehelfsrechte, das Long-Stop-Datum, Kosten und die Folgen bei Nichterteilung sollten präzise definiert werden, anstatt sich auf einen allgemeinen Verweis auf eine „Planungsgenehmigung“ zu verlassen.
Ist die im Grundbuch eingetragene Fläche verbindlich?
Nicht zwingend. Grundbuch, Steuerregister, Vermessungsgutachten, Eigentumsdokumente und tatsächliche Grenzen weisen unter Umständen nicht dieselben Angaben auf. Wesentliche Abweichungen sollten untersucht werden, bevor sich das Projekt auf eine bestimmte Grundstücksfläche stützt.
Kann eine Anzahlung geleistet werden, bevor die Due Diligence abgeschlossen ist?
Das ist möglich, doch die vertragliche Regelung der Anzahlung sollte vor der Zahlung genau geprüft und verstanden werden. Das Dokument sollte regeln, ob der Betrag erstattungsfähig ist, wann er nicht mehr erstattungsfähig wird, welche Sicherheiten bestehen, welche Bedingungen gelten und was passiert, wenn der Verkäufer oder Käufer den Vertrag nicht vollzieht.
Weist ein positiver PIP das Eigentumsrecht nach?
Nein. Eine planungsrechtliche Entscheidung und das Eigentumsrecht betreffen unterschiedliche Sachverhalte. Ein positives Planungsergebnis belegt weder das Eigentum, Grundstücksgrenzen, Erschließungs- und Zugangsrechte, Lastenfreiheit noch die Befugnis des Verkäufers, den Vermögenswert zu übertragen.
Ist der Erwerb der Projektgesellschaft einfacher als der Erwerb des Grundstücks?
Nicht automatisch. Ein Erwerb von Aktien oder Geschäftsanteilen kann bestehende Verträge und Projektrechte zwar sichern, setzt den Käufer jedoch auch den historischen Verbindlichkeiten der Gesellschaft aus. Neben der Immobilienprüfung kann eine gesellschaftsrechtliche, steuerliche, finanzielle, arbeitsrechtliche, vertragliche und prozessrechtliche Due-Diligence-Prüfung erforderlich sein.
Kann der Transaktionsvollzug aus der Ferne erfolgen?
Möglicherweise, über ordnungsgemäß dokumentierte Vertretungs- und Vollzugsvereinbarungen. Formvorschriften, Vollmachten, Beglaubigungen, Legalisationen, Übersetzungen sowie Anforderungen der Kreditgeber sollten für die jeweilige Transaktion geprüft und bestätigt werden.
Rechtliche Begleitung durch VVA
Bevor Sie sich auf ein Grundstück oder Projekt festlegen
Sobald ein Grundstück oder Projekt feststeht, verlagert sich der Fokus von allgemeiner Orientierung auf die konkrete Transaktion: Eigentum, Planungsstand, Genehmigungen, Belastungen, Verträge und Haltestruktur.
Die Rechtsdienstleistungen werden von Valente Veiga & Associados erbracht.