Genehmigung oder Vorabmitteilung

Dieser Leitfaden beschreibt das am 21. August 2026 geltende RJUE-Regime. Das Dekretgesetz 108/2026 führt wesentliche Änderungen bei Genehmigungen, vorherigen Mitteilungen, Verfahrensfristen, Titeln, externen Konsultationen, Projektänderungen und der nachträglichen kommunalen Kontrolle ein. Die wichtigsten verfahrensrechtlichen Bestimmungen sollen nach der durch das Dekretgesetz 155-B/2026 erlassenen Verschiebung am 1. Oktober 2026 in Kraft treten. Das neue Regime soll Folgendes einführen:

• verbindliche standardisierte Antrags- und Mitteilungsformulare
• einen klareren städtebaulichen Titel von Beginn des Verfahrens an
• kürzere Genehmigungsfristen
• einen vereinfachten Ablauf der vorherigen Mitteilung
• den Wegfall der anfänglichen formalen Prüfungsphase für vorherige Mitteilungen
• eine einjährige Frist für die nachträgliche Überprüfung der rechtlichen und regulatorischen Konformität der Unterlagen zur vorherigen Mitteilung
• überarbeitete Regeln für externe Stellungnahmen
• eine überarbeitete Abfolge von Architektur- und Fachprojekten
• und zusätzliche Unterscheidungen zwischen vorheriger Mitteilung und vorheriger Mitteilung mit Frist.

Die neue Gesetzgebung gilt für Verfahren, die nach ihrem Inkrafttreten eingeleitet werden, sowie für frühere Verfahren, die sich bei Wirksamwerden der Reform noch in der anfänglichen Validierungs- und Prüfungsphase befinden. Jedes betroffene Projekt sollte daher einer Übergangsprüfung unterzogen werden, bevor man sich auf das bestehende Verfahren oder den bisherigen Zeitplan verlässt.

Siehe Dekretgesetz 108/2026, Dekretgesetz 155-B/2026 und die Zusammenfassung der Regierung zur Reform.

Jede Einreichung, die am oder nach dem 1. Oktober 2026 vorgenommen, wesentlich geändert wird oder sich noch in der anfänglichen Verfahrensphase befindet, muss neu bewertet werden anhand von:

• dem geänderten RJUE
• den geltenden Übergangsbestimmungen
• den neuen verbindlichen Formularen
• den neuen Dokumentenvorschriften
• den Anforderungen der kommunalen Plattformen
• und allen dann verfügbaren Umsetzungsleitlinien.

Am Ende dieses Leitfadens sollten Sie feststellen können:

• wie die vorgeschlagenen Arbeiten rechtlich eingestuft werden
• ob das Vorhaben eine Genehmigung erfordert
• ob es über eine vorherige Mitteilung abgewickelt werden muss
• ob eine gesetzliche Freistellung zur Anwendung kommen kann
• ob ein günstiger PIP den Weg beeinflusst
• ob die Immobilie durch einen ausreichend detaillierten Plan, eine Parzellierung oder eine Ausführungseinheit abgedeckt ist
• welche externen Stellungnahmen eingeholt werden müssen
• welche Planungs- und Fachdokumente erforderlich sind
• wie sich die Genehmigungs- und Mitteilungsverfahren unterscheiden
• wann das Projekt rechtmäßig begonnen werden kann
• wie Gebühren, Sicherheiten und Baubeginnsanzeigen verwaltet werden
• wie lange der städtebauliche Titel gültig bleibt
• wie Änderungen während der Bauphase zu behandeln sind
• und was geschehen muss, bevor das fertiggestellte Gebäude genutzt werden kann.

Der Verfahrensweg sollte festgelegt werden, bevor der Projektentwickler Folgendes festlegt:

• den Einreichungszeitplan
• die Leistungsergebnisse der Berater
• das Baubeginndatum
• die Annahmen für den Mittelabruf der Finanzierung
• Vorverkaufsverpflichtungen
• oder Fertigstellungsverpflichtungen.

1. Welche Maßnahme ist geplant?

ALLE ZUTREFFENDEN AUSWÄHLEN

• Neubau
• Wiederaufbau
• Erweiterung
• Innenumbau
• Außenumbau
• Instandhaltung
• Abbruch
• Parzellierung
• Erschließungsarbeiten
• Geländemodellierung
• Swimmingpool
• Nutzungsänderung
• Infrastrukturarbeiten

• Phasenweise Entwicklung

BITTE EINES AUSWÄHLEN

• Detailplan
• Eingetragene Parzellierungsmaßnahme
• Durchführungseinheit mit definierten Parametern
• Nur kommunaler Flächennutzungsplan
• Instrument der städtebaulichen Sanierung
• Mehrere sich überschneidende Instrumente
• Noch nicht bestätigt

ALLE ZUTREFFENDEN AUSWÄHLEN

• Denkmalgeschützte Immobilie
• Immobilie im Klassifizierungsverfahren
• Denkmalschutzzone
• Öffentlich-rechtliche Dienstbarkeit
• Öffentlich-rechtliche Beschränkung
• Landwirtschaftliche Reserve
• Ökologische Reserve
• Wasser- oder Küstenschutzbeschränkung
• Straßen-, Eisenbahn- oder Flughafenschutz
• Kein Schutzstatus festgestellt
• Noch nicht geprüft

BITTE EINES AUSWÄHLEN

• Kein PIP
• Allgemeiner positiver PIP
• Detaillierter positiver PIP
• Detaillierter PIP mit anerkannter Befreiungswirkung
• PIP anhängig
• PIP abgelaufen oder kurz vor dem Ablauf

BITTE EINES AUSWÄHLEN

• Erstes Konzept
• Architektur in Entwicklung
• Architektur abgeschlossen
• Architektur und Fachplanungen koordiniert
• Vollständige Bauausführungsunterlagen

• Arbeiten bereits begonnen

ERGEBNIS

Möglicher Weg: Genehmigung

Die Gemeinde muss förmlich über den Antrag entscheiden, bevor der reguläre Planungstitel wirksam wird.

Möglicher Weg: Vorherige Mitteilung

Eine ordnungsgemäß eingereichte Mitteilung, die erforderlichen externen Stellungnahmen, die Zahlung und die Formalitäten zum Baubeginn können es ermöglichen, das Projekt ohne eine gesonderte zustimmende Entscheidung der Gemeinde durchzuführen.

Möglicher Weg: Befreiung von der vorherigen Kontrolle

Es ist möglicherweise weder eine Genehmigung noch eine vorherige Mitteilung erforderlich, jedoch gelten weiterhin sämtliche materiellen planungsrechtlichen, baurechtlichen, denkmalpflegerischen, umweltrechtlichen und technischen Vorschriften.

Möglicher Weg: Befreiungsweg über detaillierten PIP

Ein gültiger positiver PIP, der die erforderlichen gesetzlichen Elemente enthält, kann sich auf das anwendbare Verfahren der vorherigen Kontrolle auswirken. Die verbleibenden Formalitäten müssen vor Beginn der Arbeiten bestätigt werden.

Möglicher Weg: Zuerst Einstufung klären

Die rechtliche Einstufung der Maßnahme, der Immobilie oder des anwendbaren Plans ist noch zu ungewiss, um das Verfahren sicher auszuwählen.

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HAFTUNGSAUSSCHLUSS DES TOOLS

Dieses Modul dient ausschließlich der vorläufigen organisatorischen Orientierung. Es bestimmt weder das rechtlich anwendbare Verfahren, noch begründet es eine Befreiung, validiert eine Einreichung oder genehmigt ein Bauvorhaben.

Das Verfahren ist keine kommerzielle Wahl

Der Projektentwickler kann im Regelfall nicht einfach das Verfahren wählen, das schneller erscheint. Gemäß dem geltenden RJUE:

• unterliegen die in Artikel 4 Absatz 2 aufgeführten Vorgänge der Genehmigungspflicht
• unterliegen die in Artikel 4 Absatz 4 aufgeführten Vorgänge der vorherigen Mitteilung

• können bestimmte Maßnahmen gemäß den Artikeln 6, 6-A und anderen Sonderregelungen von der vorherigen Kontrolle befreit sein

• und ein Vorgang, der der vorherigen Mitteilung unterliegt, kann nicht einfach nach Belieben des Projektentwicklers in ein Genehmigungsverfahren überführt werden.

Ausgangspunkt ist das geltende RJUE – Rechtlicher Rahmen für Urbanisierung und Bauwesen.

Die informelle Präferenz einer Gemeinde ändert nichts am gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrensweg.

Wenn der Verfahrensweg strittig oder unklar ist, sollte Folgendes eingeholt werden:

• eine formelle Stellungnahme der Gemeinde

• ein PIP

• oder eine projektspezifische Rechtsberatung.

Vor der Wahl des Verfahrens muss genau definiert werden, was ausgeführt wird.

Schaffung eines neuen Gebäudes oder einer anderen dauerhaften, fest mit dem Boden verbundenen Konstruktion.

Bauarbeiten nach einem vollständigen oder teilweisen Abriss, die das Gebäude gemäß der geltenden gesetzlichen Definition wiederaufbauen.

Die Definition ist wichtig, da Wiederaufbau, Umbau und Neubau unterschiedlichen Verfahrenswegen folgen können.

Bauarbeiten, die die physischen Eigenschaften eines bestehenden Gebäudes verändern, ohne die Vergrößerungen zu bewirken, die rechtlich eine Erweiterung darstellen.

Bauarbeiten, die eine oder mehrere rechtlich relevante Dimensionen vergrößern, einschließlich:

• Grundfläche

• Gesamtbaufläche

• Fassadenhöhe

• oder Gebäudevolumen.

Arbeiten, die dazu bestimmt sind, das Gebäude in seinem bestehenden Zustand zu erhalten, einschließlich Reparatur, Restaurierung oder Reinigung.

Vollständige oder teilweise Zerstörung eines bestehenden Gebäudes.

Schaffung oder Änderung von Infrastruktur zur Erschließung städtischer Räume oder Gebäude, einschließlich:

• Straßen
• Fußgängerinfrastruktur
• Entwässerung
• Wasser
• Strom
• Gas
• Telekommunikation
• Grünflächen
• und andere Gemeinschaftsflächen.

Eine Maßnahme, die durch Teilung oder Neuordnung von Grundstücken ein oder mehrere Grundstücke schafft, die für eine sofortige oder spätere städtische Bebauung bestimmt sind.

Wesentliche Veränderung von Grundstücken, Vegetation, Relief oder Boden, die unter die gesetzliche städtebauliche Definition fällt.

Änderung der rechtlich anerkannten Nutzung eines Gebäudes, einer selbstständigen Einheit oder eines Grundstücks.

Ein Projekt kann mehrere Maßnahmen umfassen, von denen jede klassifiziert und koordiniert werden muss.

Dasselbe Bauvorhaben kann unterschiedliche Verfahren durchlaufen, je nachdem, ob das Grundstück abgedeckt ist durch einen hinreichend detaillierten:

• Detailplan
• eine Parzellierungsmaßnahme

• eine Durchführungseinheit
• oder eine sonstige verbindliche Planungsentscheidung.

Die zentrale Frage ist, ob das anwendbare Instrument bereits die Entwicklungsparameter festlegt, die andernfalls eine kommunale Prüfung im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens erfordern würden.

Dazu können gehören:

• Parzellen
• Fluchtlinien
• Grundfläche
• Baufläche
• Nutzungen
• Höhe
• Geschossanzahl
• Anzahl der Einheiten
• Infrastruktur
• Grundstücksabtretungen
• und Entwicklungszeitplan.

Ein Planname allein ist nicht ausreichend.

Das Projektteam muss sicherstellen, dass das Instrument den durch das RJUE für den beabsichtigten Vorgang vorgeschriebenen Detaillierungsgrad aufweist.

Gemäß dem aktuellen Artikel 4(2) gilt die Genehmigungspflicht für bestimmte Vorhaben, darunter die folgenden.

Ein Parzellierungsvorhaben erfordert im Allgemeinen eine Genehmigung, wenn das Gebiet nicht durch einen qualifizierten Detailplan oder eine Durchführungseinheit abgedeckt ist, die die gesetzlich vorgeschriebenen Parameter und Planungen enthält.

Erschließungsarbeiten und Maßnahmen zur Geländemodellierung können einer Genehmigung bedürfen, wenn sie nicht hinreichend festgelegt sind durch:

• einen qualifizierten Detailplan
• ein Parzellierungsvorhaben
• oder eine Durchführungseinheit.

Diese Arbeiten erfordern üblicherweise eine Genehmigung, wenn das Grundstück nicht abgedeckt ist durch:

• einen Detailplan
• ein Parzellierungsvorhaben
• oder eine Durchführungseinheit, die die erforderlichen Parameter für Grundstück, Bauflucht, Grundriss, Höhe, Einheiten, Flächen und Nutzung enthält.

Denkmalschutz

Eine Genehmigungspflicht besteht üblicherweise für bestimmte Erhaltungs-, Wiederaufbau-, Erweiterungs-, Umbau- und Abbrucharbeiten an:

• klassifizierten Immobilien
• Immobilien im Einstufungsverfahren
• geschützten Ensembles oder Stätten
• und Immobilien innerhalb von Denkmalschutzzonen.

Das genaue Verfahren hängt von den jeweiligen Arbeiten und dem Schutzstatus ab.

Wiederaufbau mit Erhöhung der Fassadenhöhe

Ein Wiederaufbau, der zu einer rechtlich relevanten Erhöhung der Fassadenhöhe führt, ist derzeit genehmigungspflichtig.

Eigenständiger Abbruch

Ein Abbruch, der nicht von der entsprechenden Wiederaufbaugenehmigung umfasst ist, kann einer gesonderten Genehmigung bedürfen.

Öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Beschränkungen

Bau-, Erweiterungs- oder Abbrucharbeiten in Gebieten, die öffentlich-rechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterliegen, können unbeschadet von Sondervorschriften einer Genehmigung bedürfen.

Entfernung von Fassadenfliesen

Maßnahmen, die das Entfernen von Fassadenfliesen beinhalten, können dem Genehmigungsverfahren unterliegen – unabhängig davon, ob die Fassade zu einer öffentlichen Straße oder einem privaten Außenbereich hin ausgerichtet ist.

Diese Aufzählung ersetzt nicht die Prüfung des vollständigen Artikels 4 im Hinblick auf die jeweilige Immobilie und das konkrete Vorhaben.

Vorhaben, die üblicherweise der vorherigen Mitteilung unterliegen

Gemäß dem aktuellen Artikel 4(4) gilt die vorherige Mitteilung für bestimmte Vorhaben, bei denen die wesentlichen städtebaulichen Parameter bereits feststehen.

Das anwendbare Instrument muss die von der RJUE geforderten Informationen enthalten und darf das Land nicht lediglich für die Bebauung einstufen.

Diese können im Wege der vorherigen Mitteilung durchgeführt werden, sofern sie hinreichend bestimmt sind durch:

• einen Detailplan
• eine Parzellierungsmaßnahme
• oder eine Ausführungseinheit.

Die vorherige Mitteilung kann zur Anwendung kommen, wenn die jeweiligen:

• Parzellen
• Baulinien
• Grundflächen
• Höhen
• Einheitenanzahlen
• Bauflächen
• und Nutzungen

bereits durch das qualifizierte Planungsinstrument oder die Parzellierung definiert wurden.

Bestimmte Neubau-, externe Änderungs- oder Erweiterungsarbeiten in einem konsolidierten städtischen Bereich können die vorherige Mitteilung nutzen, sofern sie:

• den kommunalen oder interkommunalen Plänen entsprechen
• innerhalb des gesetzlichen Höhenverhältnisses zur umgebenden Straßenfront bleiben
• und die weiteren anwendbaren Bedingungen erfüllen.

Der umgebende bauliche Kontext muss eingemessen und begründet werden. Er sollte nicht aufgrund eines visuellen Eindrucks bloß angenommen werden.

Ein Swimmingpool, der zu einem Hauptgebäude gehört, fällt derzeit unter das Verfahren der vorherigen Mitteilung.

Bestimmte Nutzungsänderungen, denen keine anderen einer vorherigen Kontrolle bedürftigen Vorhaben vorausgehen, unterliegen dem anwendbaren Regime der vorherigen Mitteilung.

Nutzungsverfahren sollten getrennt vom bauordnungsrechtlichen Weg geprüft werden.

Die derzeitige RJUE befreit bestimmte Vorhaben von der Lizenz und der vorherigen Mitteilung. Beispiele hierfür können sein:

• Erhaltungsarbeiten
• qualifizierte interne Umbauarbeiten
• Bauarbeiten von geringer städtebaulicher Bedeutung
• qualifizierte Wiederaufbau- und Erweiterungsarbeiten ohne Erhöhung der Fassadenhöhe
• bestimmte Arbeiten, die durch eine behördliche Anordnung vorgeschrieben sind
• Vorhaben, die durch einen qualifizierten positiven detaillierten PIP abgedeckt sind
• Abriss unrechtmäßiger Bauten unter den gesetzlich geregelten Umständen
• und Parzellierung im Rahmen eines Detailplans mit Registerwirkung.

Kommunale Vorschriften können Arbeiten von geringer städtebaulicher Bedeutung innerhalb des durch die RJUE ermächtigten Rahmens weitergehend definieren.

Artikel 6 hält ausdrücklich die Verpflichtung zur Einhaltung folgender geltender Vorschriften aufrecht:

• Raumordnungspläne
• öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen
• bautechnische Normen
• Denkmalschutzvorschriften
• Verfahren bezüglich der landwirtschaftlichen Reserve
• Umweltanforderungen
• Rechte Dritter
• und Vorschriften zum Gesundheits- und Arbeitsschutz.

Ein Projekt kann daher von der vorherigen kommunalen Kontrolle befreit und dennoch rechtswidrig sein.

Innenarbeiten sind nicht automatisch befreit. Nach der derzeitigen Regelung gilt die Befreiung nur dann, wenn die gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind, einschließlich dass die Arbeiten:

• die strukturelle Stabilität verbessern, nicht beeinträchtigen oder nicht berühren
• die relevante Gebäudehöhe nicht verändern

• die Fassadengestaltung nicht verändern
• die Form des Daches oder der Eindeckung nicht verändern
• und keine Fassadenfliesen entfernen.

Wird die strukturelle Stabilität unter den im RJUE genannten Umständen berührt, muss eine entsprechend qualifizierte Fachkraft die erforderliche Verantwortlichkeitserklärung vorlegen.

Prüfen Sie außerdem, ob die Arbeiten Folgendes verändern:

• die Anzahl der Einheiten
• Brandschutzbedingungen
• Barrierefreiheit
• Gemeinschaftsbereiche
• Haustechnik
• Nutzung
• touristische Klassifizierung
• oder Regelungen zum Wohnungseigentum.

Ein internes Projekt kann gesonderte Genehmigungen erfordern, selbst wenn es von der vorherigen kommunalen Kontrolle befreit ist.

Das nationale RJUE bestimmt mehrere Kategorien von obras de escassa relevância urbanística, und kommunale Vorschriften können innerhalb des gesetzlichen Rahmens weitere Fälle festlegen.

Mögliche Beispiele umfassen die entsprechenden:

• kleinen Nebengebäude
• Mauern
• Gewächshäuser im Garten
• geringfügigen Außenverbesserungen
• Freizeiteinrichtungen
• Solaranlagen
• Erneuerungen zur Energieeffizienz
• und den Abriss von Bauwerken, die unter diese Kategorien fallen.

Nationale und kommunale Maßgrenzen müssen überprüft werden.

Die Befreiung kann ausgeschlossen sein für:

• unter Schutz gestellte Immobilien
• Schutzgebiete
• Denkmalschutzzonen
• oder sonstige speziell regulierte Standorte.

Bezeichnen Sie Arbeiten nicht als „geringfügig“, ohne sie mit der gesetzlichen Definition und der geltenden kommunalen Vorschrift abzugleichen.

Ein positives detailliertes PIP kann zu einer Befreiung von der vorherigen Kontrolle führen, sofern es die erforderlichen gesetzlichen Bestandteile enthält und die geltenden rechtlichen Bedingungen erfüllt. Das Projekt muss im Einklang bleiben mit:

• dem PIP-Antrag
• der genehmigten Architektur
• den akzeptierten Parametern
• externen Stellungnahmen
• Bedingungen
• und der Gültigkeitsdauer.

Der Entwickler muss dennoch Folgendes bestätigen:

• Projektunterlagen
• fachliche Verantwortlichkeitserklärungen
• Fachplanungen
• externe Genehmigungen
• kommunale Auskünfte
• Gebührenzahlungen
• Baubeginnanzeige
• Benennung von Bauunternehmen und technischer Leitung
• Versicherungen
• und Fertigstellungsunterlagen.

Eine PIP-Befreiung stellt keine Genehmigung dar, die Arbeiten allein auf Grundlage des PIP-Bescheids zu beginnen.

Genehmigung

ART

Eine formelle kommunale Entscheidung ist erforderlich.

ROLLE DER GEMEINDE

Die Gemeinde prüft die Angelegenheiten, die in ihre gesetzlichen Befugnisse zur vorherigen Prüfung fallen.

PLANUNGSABLAUF

Die Architekturplanung kann zuerst eingereicht werden, gefolgt von den Fachplanungen innerhalb der gesetzlichen Frist, oder die Unterlagen können gegebenenfalls für eine gemeinsame Einreichung koordiniert werden.

EXTERNE KONSULTATIONEN

Die Gemeinde kann erforderliche Konsultationen veranlassen, die der Antragsteller noch nicht eingeholt hat, vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen.

BAUBEGINN

Die Arbeiten dürfen erst beginnen, wenn die Genehmigung wirksam ist, die anfallenden Gebühren und Sicherheiten geregelt sind, der Rechtstitel vorliegt und alle Voraussetzungen für den Baubeginn erfüllt sind.

RISIKOPROFIL

Umfassendere kommunale Prüfung vor dem Bau, die Genehmigung überträgt jedoch nicht die Verantwortung für die technische Konformität auf die Gemeinde.

Vorherige Mitteilung

ART

Eine Erklärung, die auf eine gesonderte zustimmende kommunale Entscheidung verzichtet, sofern der Rechtsweg anwendbar ist und die Mitteilung ordnungsgemäß instruiert wurde.

ROLLE DER GEMEINDE

Die Gemeinde behält die Befugnisse zur formellen Prüfung, nachträglichen Kontrolle, Inspektion und Durchsetzung.

PLANUNGSABLAUF

Der Projektentwickler muss über die für die zu beginnenden Arbeiten erforderliche Dokumentation verfügen.

EXTERNE KONSULTATIONEN

Zwingend vorgeschriebene externe Stellungnahmen müssen bereits eingeholt oder im Rahmen eines früheren Verfahrens wirksam geregelt worden sein.

BAUBEGINN

Die derzeitige Regelung gestattet den Baubeginn, nachdem die ordnungsgemäß instruierte Mitteilung erfolgt ist, die erforderlichen Zahlungen geleistet wurden und sonstige gesetzliche Voraussetzungen für den Baubeginn erfüllt sind.

RISIKOPROFIL

Potenziell schnellere Mobilisierung, jedoch erhöhtes Risiko, wenn das Verfahren, die Unterlagen oder die Projektkonformität fehlerhaft sind.

Freistellung

ART

Für das freigestellte Vorhaben ist weder eine Genehmigung noch eine vorherige Mitteilung erforderlich.

ROLLE DER GEMEINDE

Die Gemeinde behält ihre Kontroll- und Durchsetzungsbefugnisse.

PLANUNGSABLAUF

Eine angemessene technische Dokumentation muss dennoch vorliegen.

EXTERNE KONSULTATIONEN

Gesonderte Stellungnahmen oder Genehmigungen können weiterhin zwingend erforderlich sein.

BAUBEGINN

Erst nachdem alle Nicht-RJUE-Anforderungen, Fachplanerbestellungen und gesetzlichen Mitteilungen erfüllt wurden.

RISIKOPROFIL

Das Fehlen eines Antrags kann bedeuten, dass vor Baubeginn keine kommunale Bestätigung der Einstufung des Bauträgers vorliegt.

Das Genehmigungsverfahren

Schritt 1 — Den Verfahrensweg bestätigen

Erstellen Sie ein schriftliches Verfahrensmemorandum, das Folgendes aufführt:

• das Vorhaben

• die Einstufung nach Artikel 4

• Planungsinstrumente

• grundstücksbezogene Beschränkungen

• PIP-Status

• externe Konsultationen

• und die Begründung, warum das Genehmigungsverfahren zur Anwendung kommt.

Schritt 2 — Die Rechte des Antragstellers feststellen

Bestätigen Sie beim Antragsteller:

• Eigentum
• vertragliche Rechte
• Vertretungsbefugnis
• Entwicklungsrechte
• und Einreichungsberechtigung.

Die planungsrechtliche Genehmigung entscheidet nicht über privatrechtliche Eigentumsstreitigkeiten und begründet keine Rechte an Grundstücken Dritter.

Koordinieren Sie:

• Grundstücksgrenze
• bestehenden rechtmäßigen Zustand
• Grundrissplatzierung / Implantation
• Nutzung
• Flächen
• Höhe
• Fassadenansichten
• Zufahrt / Erschließung
• Stellplätze
• Müllentsorgung
• Außenbereiche
• und relevante Annahmen zur Infrastruktur.

Nachweis der Einhaltung von:

• Raumordnungsplänen
• Auflagen aus dem loteamento
• öffentlich-rechtlichen Dienstbarkeiten
• öffentlich-rechtlichen Beschränkungen
• zulässiger Nutzung
• Bebauungsparametern
• kommunalen Vorschriften
• städtebaulicher und landschaftlicher Einbindung
• und Infrastrukturkapazitäten.

Bestimmen Sie, welche Konsultationen:

• direkt eingeholt werden
• über eine PIP durchgeführt werden
• oder im Rahmen des Genehmigungsverfahrens veranlasst werden.

Reichen Sie den vorgeschriebenen Antrag ein und bringen Sie den gesetzlichen Aushang auf dem Grundstück an.

Gemäß dem geltenden RJUE muss der Antrag oder die Mitteilung innerhalb von 10 Tagen nach der Einreichung durch einen von der öffentlichen Straße aus sichtbaren Aushang bekannt gemacht werden.

Nach der geltenden Regelung führt die Gemeinde eine anfängliche formelle Prüfungsphase durch. Sie kann Folgendes erlassen:

• eine einmalige Aufforderung zur Korrektur oder Vervollständigung unerlässlicher Angaben
• eine summarische Ablehnung, wenn das Vorhaben den geltenden Vorschriften offensichtlich widerspricht
• oder die Einstellung, wenn das Vorhaben befreit ist oder stattdessen einer vorherigen Mitteilung unterliegt.

Erfolgt innerhalb der gesetzlichen Frist von 15 Tagen keine anfängliche Aufforderung zur Nachbesserung oder Ablehnung, schränkt der geltende Artikel 11 spätere Nachforderungen und Ablehnungen ein, die ausschließlich auf einer unvollständigen Einreichung beruhen.

Überwachen Sie jeweils:

• Behörde
• Antragsdatum
• konsultierte Unterlagen
• Rückmeldefrist
• Stellungnahme
• Auflage
• und planerische Konsequenz.

Bei Bauarbeiten, die unter die relevanten Genehmigungskategorien fallen, beschränkt sich die derzeitige kommunale Prüfung der Architektur auf die in Artikel 20 aufgeführten Punkte.

Diese betreffen im Wesentlichen:

• Raumordnungspläne
• Vorbeugemaßnahmen
• öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen
• die vorgesehene Nutzung
• gesetzlich definierte Aspekte der äußeren Gestaltung und der städtebaulichen Integration
• und Infrastrukturkapazitäten.

Nach der geltenden Regelung muss die Gemeinde über das Architekturprojekt innerhalb von 30 Tagen entscheiden, berechnet nach den gesetzlichen Fristauslösern im Zusammenhang mit der Einreichung, zusätzlichen Unterlagen und externen Stellungnahmen.

Wurden sie nicht von Beginn an eingereicht, sieht die geltende Regelung für die Fachplanungen und sonstigen erforderlichen Studien in der Regel eine Frist von sechs Monaten nach Bekanntgabe der Architekturgenehmigung vor. Vor Ablauf kann aus berechtigten Gründen eine einmalige Verlängerung um bis zu drei Monate beantragt werden. Die Nichteinhaltung kann letztlich zur Aussetzung und zum Erlöschen der Architekturgenehmigung führen.

Prüfen Sie:

• genehmigte Unterlagen
• Auflagen
• externe Stellungnahmen
• Infrastrukturverpflichtungen
• Grundstücksabtretungen
• Sicherheitsleistungen
• Gebühren
• Ausführungsfrist
• und alle Punkte, die für einen späteren Nachweis vorbehalten sind.

Gemäß dem geltenden Artikel 74 wird die reguläre Genehmigung durch den Nachweis über die Zahlung der gesetzlich geschuldeten Gebühren verbrieft, und dieser Beleg ist Voraussetzung für die Wirksamkeit der Genehmigung.

Der Rechtstitel, die Zahlung und alle erforderlichen Sicherheiten sollten vor der Baustelleneinrichtung überprüft werden.

Bestätigen:

• Bauunternehmer
• Bauleiter
• Bauüberwacher
• Versicherung
• Nutzung des öffentlichen Raums
• Baustellenschild
• Abfallentsorgungsvereinbarungen
• Baubeginnanzeige
• Gesundheit und Sicherheit

• Koordination der Versorgungsleitungen
• und Bedingungen des Kreditgebers.

Eine kommunale Genehmigung bedeutet nicht, dass die Gemeinde das Projekt entworfen oder technisch garantiert hat. Nach dem aktuellen Artikel 20 ist die architektonische Prüfung durch die Gemeinde gesetzlich begrenzt. Verantwortlichkeitserklärungen qualifizierter Fachkräfte bilden die gesetzliche Grundlage für die Konformität bezüglich definierter interner, fachspezifischer und technischer Belange. Die Projektverfasser bleiben unter anderem verantwortlich für:

• Tragwerksplanung
• Brandschutz
• Wasser und Entwässerung
• Wärmeschutz
• Akustik
• Elektrizität
• mechanische Systeme
• Telekommunikation
• Barrierefreiheit
• Gesamtenergieeffizienz
• und sonstige technische Anforderungen im Rahmen ihres fachlichen Zuständigkeitsbereichs.

Der Projektentwickler sollte nicht davon ausgehen, dass eine kommunale Genehmigung ihn schützt vor:

• Planungsfehlern
• Baumängeln
• beruflicher Fahrlässigkeit
• Ansprüchen Dritter
• oder Durchsetzungsmaßnahmen aufgrund unzutreffender Angaben.

Erstellen Sie ein Verfahrensmemorandum, das die spezifische Grundlage gemäß Artikel 4(4) ausweist. Verlassen Sie sich nicht nur auf:

• einen Projekttitel

• einen Planungsplan
• eine formlose Stellungnahme der Gemeinde
• oder die Annahme, dass das Grundstück „städtisch“ ist.

Überprüfen Sie, ob der Detailplan, das loteamento oder die Ausführungseinheit alle gesetzlichen Parameter enthält, die für den gewählten Weg erforderlich sind.

Das Projekt muss übereinstimmen mit:

• Planungsinstrumenten
• Bedingungen des loteamento
• städtebaulichen Vorschriften
• Dienstbarkeiten
• öffentlich-rechtlichen Beschränkungen
• technischen Normen
• Denkmalschutzvorschriften
• und Anforderungen externer Behörden.

Nach dem aktuellen Regime müssen einer comunicação prévia alle obligatorischen externen Konsultationen vorausgehen.

Diese können bereits erfolgt sein durch:

• einen gültigen PIP
• die Genehmigung des Detailplans
• die Genehmigung des loteamento
• oder Konsultationen, die direkt von der interessierten Partei veranlasst wurden.

Die Vorabmitteilung sollte nicht als unvollständige, bloß fristwahrende Einreichung behandelt werden.

Die für die beabsichtigten Arbeiten erforderlichen Unterlagen müssen vollständig, aufeinander abgestimmt und fachgerecht unterzeichnet sein.

Die Mitteilung wird über das entsprechende Einreichungssystem an den Präsidenten der Stadtverwaltung gerichtet.

Der Antragsteller gibt die vorgeschlagene Ausführungsfrist an.

Aufzubewahren sind:

• Einreichungsbestätigung
• vollständiges eingereichtes Paket
• Dokumentenverzeichnis
• Planverzeichnis
• digitale Signaturen
• Zahlungsbelege
• externe Stellungnahmen
• Sicherheitsnachweise
• und Versionsarchiv.

Die anfallenden kommunalen Gebühren werden über das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren entrichtet.

Soweit Anforderungen an Sicherheitsleistungen oder Grundstücksübertragungen gelten, müssen deren Auswirkungen auf den Rechtstitel und den Baubeginn bestätigt werden.

Gemäß dem aktuellen Article 80-A informiert der Projektträger die Gemeinde bis zu fünf Tage vor Beginn der Arbeiten über den beabsichtigten Baubeginn und benennt die für die Ausführung der Arbeiten verantwortliche Person.

Bestätigen Sie das rechtliche Baubeginn-Paket vor der Freigabe von:

• Erdaushub
• Abbruch
• Fundamenten
• Rohbauarbeiten
• Versorgungsleitungen
• temporären Bauarbeiten
• oder der Baustellenübergabe an das Bauunternehmen.

Die Vorabmitteilung unterliegt weiterhin:

• kommunalen Inspektionen
• nachträglicher Überprüfung
• Vollstreckungsmaßnahmen
• Baustopps
• Mängelbeseitigungsanordnungen
• und der Wiederherstellung der baurechtlichen Konformität.

Gemäß dem aktuellen Article 34 berechtigt eine ordnungsgemäß eingereichte Vorabmitteilung den Interessenten nach Entrichtung der erforderlichen Gebühren zur Durchführung der qualifizierten Maßnahme, ohne dass ein gesonderter Genehmigungsakt erforderlich ist.

Dies bedeutet nicht, dass die Gemeinde die Rechtmäßigkeit der Planung bestätigt hat.

Gemäß Article 35 muss die Gemeinde die Maßnahme verhindern oder stoppen und die erforderlichen Durchsetzungsmaßnahmen ergreifen, falls sie nachträglich Folgendes feststellt:

• Nichteinhaltung gesetzlicher oder regulatorischer Vorschriften
• Fehlen zwingend vorgeschriebener externer Stellungnahmen
• oder Widersprüche zu diesen Stellungnahmen.

Die derzeitige gesetzliche Frist für die festgelegte Pflicht zur nachträglichen Kontrolle beträgt 10 Jahre ab Erlangung des Titels aus der Vorabmitteilung. Die für Oktober 2026 geplante Reform ändert diesen Rahmen grundlegend.

Genehmigungsverfahren

Wurden die erforderlichen Stellungnahmen noch nicht eingeholt, kann das kommunale Verfahren die Konsultation der zuständigen externen Stellen gemäß dem RJUE umfassen.

Vorherige Mitteilung

Die vorherige Mitteilung erfordert, dass die relevanten externen Konsultationen vor der Einreichung stattgefunden haben.

Eine erforderliche Stellungnahme kann wie folgt eingeholt worden sein:

• direkt durch den Projektentwickler
• über das PIP
• während der Genehmigung eines Detailplans
• oder während des Parzellierungsverfahrens.

Standortbezogene Konsultationen

Nach der derzeitigen Regelung werden festgelegte standortbezogene Stellungnahmen von Zentralregierung und Konzessionären über die territorial zuständige CCDR koordiniert, welche die entsprechende koordinierte Entscheidung erlässt.

Gültigkeit

Eine frühere Stellungnahme sollte auf folgende Aspekte überprüft werden:

• Datum
• Projektumfang
• Immobilie
• Annahmen
• Gültigkeitsdauer
• Gesetzesänderungen
• und Übereinstimmung mit dem endgültigen Entwurf.

Eine Stellungnahme zu einem Vorentwurf deckt ein wesentlich geändertes Projekt möglicherweise nicht ab.

Die genauen Unterlagen hängen vom Vorhaben und dem Datum der Einreichung ab.

Der aktuelle nationale Rahmen für die Verfahrensinstruktion wird im Wesentlichen durch das RJUE und die Portaria 71-A/2024 geregelt.

Eine Einreichung kann Folgendes erfordern:

• Identitätsnachweis des Antragstellers
• Vertretungsnachweise
• Nachweis von Rechten
• Grundbuchinformationen
• Grundsteuernachweis
• Lageplan
• und Grundstücksidentifizierung.

• topografische Vermessung
• Bestandsaufnahme des Gebäudes
• Nachweis der genehmigten Nutzung
• Bestandspläne
• Fotografien
• und Angaben zu Abbruch oder Erhalt.

• Implantationsplan
• Grundrisse
• Schnitte
• Ansichten
• Dachplan

• Flächenaufstellung
• Einheitenverzeichnis
• Stellplatzaufstellung
• Materialien
• Außenanlagen
• und Entwurfserläuterung.

• Nachweis der Planungskonformität
• Auszüge aus den geltenden Plänen
• Unterlagen zur Parzellierung oder Ausführungseinheit
• Karte der öffentlich-rechtlichen Beschränkungen
• Dienstbarkeiten
• PIP-Entscheidung
• und Auflagenverzeichnis.

Je nach Projekt:

• Tragwerk
• Erdaushub und Baugrubensicherung
• Wasser
• Abwasser
• Regenwasser
• Gas
• Elektrizität
• Telekommunikation
• Wärmeschutz
• Energie
• Akustik
• Brandschutz
• Barrierefreiheit
• Straßen
• Landschaft
• Abfall
• Verkehr
• und geotechnische Angaben.

• Erklärung des Projektkoordinators
• Erklärungen der Projektverfasser
• Nachweise der fachlichen Qualifikation
• digitale Signaturen
• Versicherungsnachweise, sofern erforderlich
• Bauleiter
• Bauüberwacher
• und Angaben zum Bauunternehmen.

• Stellungnahmen
• Genehmigungen
• Zulassungen
• Zertifizierungen
• und Nachweise über Konsultationsanträge, soweit rechtlich zulässig.

Das portugiesische Recht verteilt die Verantwortlichkeiten auf:

• Projektkoordinator
• Architekt
• Fachplaner
• Bauleiter
• Bauüberwacher
• Bauunternehmen
• Entwickler
• und sonstige qualifizierte Fachkräfte.

Ihre Erklärungen sind keine folgenlosen administrativen Formalitäten. Sie können Sachverhalte bestätigen wie etwa:

• Einhaltung der Planungsvorschriften
• Einhaltung der technischen Normen
• Projektkoordination
• ordnungsgemäße Ausführung
• und Übereinstimmung zwischen ausgeführten Arbeiten und genehmigten oder eingereichten Unterlagen.

Falsche oder unbegründete Erklärungen können Folgendes nach sich ziehen:

• disziplinarische Haftung
• zivilrechtliche Haftung
• Ordnungswidrigkeiten
• strafrechtliche Konsequenzen
• versicherungsrechtliche Folgen
• und städtebauliche Durchsetzungsmaßnahmen.

Fachliche Beauftragungen sollten Folgendes festlegen:

• Leistungsumfang
• Leistungsergebnisse
• Koordination
• Planungsannahmen

• Beantwortung von Behördenanfragen
• Baustellenbegehungen
• Änderungsmanagement
• Bestandspläne
• Haftung
• Versicherung
• und Eigentum an den Unterlagen.

Siehe Gesetz 31/2009 – Berufsqualifikationen und seine anwendbaren Änderungen.

Nach dem geltenden RJUE muss ein Genehmigungsantrag oder eine comunicação prévia durch den vorgeschriebenen Aushang vor Ort öffentlich bekannt gemacht werden.

Der Aushang muss:

• in der genehmigten Form vorliegen
• vor Ort angebracht sein
• von der öffentlichen Straße aus sichtbar sein
• und innerhalb von 10 Tagen nach dem Erstantrag oder der comunicação prévia ausgehängt werden.

Dokumentieren Sie:

• Anbringungsdatum
• Foto
• Standort
• Sichtbarkeit
• Version des Aushangs
• und gegebenenfalls der spätere Austausch durch den Aushang für die Bauphase.

Das Unterlassen des Anbringens oder Aufrechterhaltens der erforderlichen Aushänge kann eine Ordnungswidrigkeit darstellen.

Der aktuelle Artikel 23 sieht folgende maximale kommunale Entscheidungsfristen vor:

Für definierte Bau-, Wiederaufbau-, Änderungs-, Erweiterungs-, Erhaltungs- und Abbrucharbeiten an einer Immobilie mit einer Bruttogeschossfläche von bis zu 300 Quadratmetern.

Für dieselben Kategorien bei einer Bruttogeschossfläche:

• von über 300 Quadratmetern
• und bis zu 2.200 Quadratmetern

und für klassifizierte Immobilien oder Immobilien im Klassifizierungsverfahren.

200 Tage

Für:

• Erschließungsarbeiten
• Parzellierungsmaßnahmen
• und die genannten Bauwerkkategorien bei einer Bruttogeschossfläche von über 2.200 Quadratmetern.

Das geltende Recht sieht vor, dass diese Fristen ab der Einreichung laufen, und unterstellt die endgültige Entscheidung einer stillschweigenden Genehmigung.

Der Projektzeitplan muss jedoch auch Folgendes berücksichtigen:

• anfängliche Mängelbehebung
• externe Konsultationen
• Öffentlichkeitsbeteiligung
• Aussetzung
• vorherige Anhörung
• Projektänderungen
• Einreichung der Fachplanungen
• kommunale Entscheidungsmechanismen
• Zahlung
• Sicherheitsleistung
• und Nachweis des entsprechenden Rechtstitels.

Die gesetzliche Frist entspricht nicht dem tatsächlichen Zeitraum vom ersten Entwurf bis zu einem rechtmäßigen Baubeginn.

Das portugiesische Recht sieht Mechanismen der stillschweigenden Genehmigung für definierte Genehmigungssituationen vor.

Das Schweigen der Gemeinde sollte niemals als formlose Genehmigung ausgelegt werden.

Bevor man sich auf eine stillschweigende Genehmigung verlässt, ist zu überprüfen:

• dass das richtige Verfahren angewendet wurde
• dass der Antrag vollständig war
• das rechtlich maßgebliche Anfangsdatum

• jede Aussetzung oder Unterbrechung
• Fristen externer Konsultationen
• Auswirkungen der Öffentlichkeitsbeteiligung
• das genaue Ablaufdatum
• ob eine Entscheidung wirksam erlassen oder zugestellt wurde
• die Nachweismittel für die stillschweigende Genehmigung
• anfallende Gebühren
• erforderliche Sicherheitsleistungen
• Titeldokumentation
• Rechte Dritter
• und jede vor Baubeginn erforderliche Bedingung.

Ein Baubeginn auf Grundlage einer fehlerhaft berechneten stillschweigenden Entscheidung kann das Projekt folgenden Risiken aussetzen:

• Baustopp
• Vollstreckungsmaßnahmen
• Kreditkündigungen durch Finanzierungspartner
• Versicherungsprobleme
• Forderungen von Bauunternehmern
• Forderungen von Käufern
• und Rückbaukosten.

Eine Strategie der stillschweigenden Genehmigung sollte durch ein spezifisches Rechtsgutachten geprüft werden, bevor sie als Bautitel herangezogen wird.

In einem Genehmigungsverfahren ist die Genehmigung des Architekturprojekts ein wichtiger Meilenstein. Sie kann die Zustimmung der Gemeinde zu Aspekten innerhalb der anwendbaren architektonischen Prüfung feststellen, darunter:

• Nutzung
• Baukörperanordnung
• Fläche
• äußere Form
• planungsrechtliche Konformität
• und städtebauliche Integration.

Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass:

• die endgültige Genehmigung erteilt wurde
• Fachprojekte eingereicht wurden
• externe Anforderungen erfüllt sind
• Gebühren entrichtet wurden
• Sicherheiten geleistet wurden
• die Genehmigung wirksam ist

• oder Bauarbeiten beginnen können.

Jeder Erwerbs-, Finanzierungs- oder Bauvertrag, der an eine „Planungsgenehmigung“ gekoppelt ist, sollte genau festlegen, welcher Meilenstein gemeint ist.

Gemäß dem geltenden RJUE kann die Gemeinde auf Antrag der interessierten Partei in definierten Bauvorhabenfällen eine Teilgenehmigung für die Errichtung des Tragwerks erteilen.

Zu den aktuellen gesetzlichen Voraussetzungen gehören:

• die Genehmigung des Architekturprojekts

• die Einreichung aller Fachplanungsprojekte und erforderlichen Studien

• und eine Sicherheitsleistung für den Rückbau des Tragwerks bis auf das Niveau des untersten Geschosses, falls der endgültige Antrag abgelehnt wird.

Dieser Weg kann den Bau beschleunigen, birgt jedoch erhebliche Risiken. Vor dem Fortfahren ist Folgendes zu prüfen:

• Umfang der genehmigten Arbeiten

• ausgeschlossene Arbeiten

• Preisgestaltung des Bauunternehmens

• Planungskoordination

• Versicherungsschutz

• Zustimmung des Kreditgebers

• Sicherheitsleistung für den Rückbau

• Verantwortlichkeit, falls die endgültige Genehmigung abweicht

• und Folgen einer Ablehnung.

Zu den kommunalen Abgaben können gehören:

• Antragsgebühren

• Erschließungs- und Infrastrukturabgaben

• Ausgleichszahlungen

• Inanspruchnahme des öffentlichen Raums

• Grundstücksabtretungsverpflichtungen

• inspektionsbezogene Beträge

• Eintragungskosten

• und sonstige kommunale Abgaben, die durch Gesetz und kommunale Satzung festgelegt sind.

Die Kosten hängen ab von:

• Gemeinde
• Nutzung
• Fläche
• Lage
• Vorhaben
• Auswirkungen auf die Infrastruktur
• bestehenden Zahlungen für Parzellierungen
• Anrechnungen
• Befreiungen
• und den geltenden kommunalen Berechnungsformeln.

Gemäß dem aktuellen Artikel 74:

• wird die reguläre Lizenz durch die Quittung über die Zahlung der gesetzlich geschuldeten Gebühren tituliert
• wird die Vorabmitteilung durch den Einreichungsnachweis tituliert, vorbehaltlich zusätzlicher gesetzlicher Anforderungen für bestimmte Vorhaben
• und Sicherheitsanforderungen können beeinflussen, wann die Mitteilung ihre Wirkung entfaltet.

Das Entwicklungsmodell sollte nicht davon ausgehen, dass Planungsgenehmigung und Gebührenzahlung am selben Tag erfolgen.

Erstellen Sie eine formelle Baubeginnsanzeige für das Projekt.

Bestätigen:

• Verfahren
• Entscheidung oder Mitteilung
• genehmigte oder eingereichte Unterlagen
• Titel
• Gültigkeit
• Gebühren
• Sicherheitsleistung
• und Bedingungen.

Bestätigen Sie alle erforderlichen:

• Stellungnahmen
• Genehmigungen
• Lizenzen

• Zertifizierungen
• und Auflagen für Schutzbereiche.

Bestätigen:

• Architektur
• Fachplanungen
• koordinierte Ausführungszeichnungen
• Leistungsbeschreibungen
• Planungsrisikoregister
• und Ausgabestatus.

Bestätigen:

• Projektkoordinator
• Bauleiter
• Bauüberwacher
• Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination
• Bauunternehmen
• und spezialisierte Inspektionsfunktionen.

Bestätigen:

• Baubeginnanzeige
• gesetzliche Bautafel
• Inanspruchnahme des öffentlichen Raums
• Zugang und Zufahrt
• temporäre Bauarbeiten
• Regelungen für Versorgungsanschlüsse
• Abfallbewirtschaftungsplan
• Baustellensicherheit
• Versicherungen
• und Baudokumentation.

Bestätigen:

• Bauvertrag
• Baubeginnanweisung
• Zustimmung des Kreditgebers
• Eigenkapitaleinbringung
• Mittelabruf
• Garantien

• Versicherungen
• und Stand der Fertigstellungskosten.

Kein Bauunternehmen sollte allein deshalb mit dem Baubeginn beauftragt werden, weil der Antrag auf einem kommunalen Portal als eingereicht oder genehmigt erscheint.

Der baurechtliche Titel enthält oder verweist auf die zulässige Ausführungsfrist. Nach der aktuellen Regelung:

• legt die Gemeinde die Ausführungsfrist für genehmigungspflichtige Bauarbeiten gemäß dem eingereichten Bauzeitenplan fest
• gibt der Interessent bei der vorherigen Mitteilung die vorgeschlagene Frist unter Beachtung der gesetzlichen und kommunalen Grenzen an
• und Verlängerungen müssen über das entsprechende Verfahren beantragt werden.

Der aktuelle Rahmen für das Erlöschen umfasst Umstände wie:

• Nichtabschluss des erforderlichen Titelerteilungs- oder Zahlungsschritts
• Nichtbeginn innerhalb der geltenden Frist
• längere Unterbrechung
• Aufgabe der Bauarbeiten
• und Nichtfertigstellung innerhalb der genehmigten Frist oder deren Verlängerungen.

Das aktuelle RJUE sieht eine 12-monatige Frist für den Baubeginn bei bestimmten genehmigten und mitgeteilten Arbeiten sowie Sechsmonatsfristen bezüglich Unterbrechung oder Bauaufgabe vor, jeweils vorbehaltlich der gesetzlichen Bedingungen und des Feststellungsverfahrens. Erstellen Sie einen Fristenkalender, der Folgendes abdeckt:

• Entscheidung
• Zahlung
• Titel
• Baubeginnanzeige
• Baubeginn
• Beginn des Bauabschnitts
• Fertigstellung
• Verlängerungsantrag
• und abschließende Nutzungsdokumentation.

Ein Projekt kann in Phasen ausgeführt werden, sofern die rechtlichen und technischen Voraussetzungen erfüllt sind.

Das Projekt sollte Folgendes festlegen:

• Grenzen der einzelnen Phasen
• enthaltene Bauarbeiten
• unabhängig nutzbare Teile
• die jeweilige Phase erschließende Infrastruktur
• gemeinschaftliche Arbeiten
• temporäre Bedingungen
• Sicherheit
• Zugang und Zufahrt
• Versorgungsleitungen
• Fristen der Bauabschnitte
• und Fertigstellungsunterlagen.

Im Genehmigungsverfahren kann für jede spätere Phase der entsprechende Nachtrag zur Lizenz erforderlich sein.

Bei der vorherigen Mitteilung müssen die Phasen ausgewiesen und über die entsprechende Mitteilungsstruktur eingereicht werden.

Die Phasenaufteilung sollte abgestimmt werden mit:

• Finanzierungsabrufen
• Verkäufen
• Eröffnung durch den Betreiber
• Begründung von Wohnungseigentum
• Grundstücksübertragungen
• Infrastrukturabnahme
• und Nutzungsbeginn.

Eine Planungsänderung muss eingestuft werden, bevor sie ausgeführt wird.

• vergrößerte Fläche
• veränderte Lage auf dem Grundstück
• zusätzliches Bauvolumen
• vergrößerte Höhe
• zusätzliche Einheiten
• abweichende Nutzung
• veränderte Erschließung
• reduzierte Stellplatzanzahl
• modifizierte Infrastruktur

• veränderte Fassade
• geänderter denkmalpflegerischer Umgang
• abweichende Grundstücksübertragung
• oder Abweichung von einer externen Stellungnahme.

Eine wesentliche Änderung genehmigter Arbeiten kann Folgendes erfordern:

• einen Änderungsantrag
• aktualisierte Pläne
• erneute Konsultationen
• überarbeitete Auflagen
• zusätzliche Gebühren
• einen aktualisierten Titel
• oder Änderungen der Sicherheiten.

Eine Änderung kann eine neue oder geänderte Mitteilung sowie aktualisierte Erklärungen der Fachkräfte erfordern.

Das geltende RJUE gestattet es, definierte unwesentliche Änderungen mit den Fertigstellungsunterlagen mitzuteilen; dies sollte jedoch nicht dazu genutzt werden, eine Änderung aufzuschieben, die vor der Ausführung rechtlich einer vorherigen Kontrolle bedurfte.

Prüfen Sie vor der Ausführung der Änderung:

• ob sie die städtebauliche Maßnahme verändert
• ob sie das Projekt in ein anderes Verfahren überführt
• ob sie im Widerspruch zum Titel steht
• ob eine externe Stellungnahme gültig bleibt
• ob ein Nachbar oder Dritter betroffen ist
• ob der Kreditgeber zustimmen muss
• und ob der Bauunternehmer Anspruch auf zusätzliche Zeit oder Vergütung hat.

Der Bautitel und das Recht zur Nutzung des fertiggestellten Gebäudes sind zwei verschiedene Angelegenheiten.

Nach dem aktuellen Artikel 62-A hängt die Nutzung nach einer Maßnahme, die der vorherigen Kontrolle unterliegt, generell von der Einreichung folgender Unterlagen bei der Gemeinde ab:

• einer Verantwortlichkeitserklärung des Bauleiters oder der Bauüberwachung, die die Fertigstellung und die Konformität mit dem Projekt bestätigt
• und Bestandsplänen, sofern Projektänderungen eingetreten sind.

Das derzeitige Regime gestattet die beabsichtigte Nutzung unmittelbar nach Einreichung der erforderlichen Unterlagen.

Andere Regeln gelten für:

• Nutzungsänderungen ohne vorangegangene kontrollierte Bauarbeiten
• Gebäude, die aus definierten verfahrensfreien Maßnahmen hervorgehen
• unvollständige Unterlagen
• kommunale Inspektionen
• und Gebäude mit besonderen Betriebsregimen.

Hotels, Tourismusanlagen, Gesundheitseinrichtungen, Bildungseinrichtungen, Gewerbebetriebe und andere regulierte Betriebe können vor der Eröffnung zudem sektorspezifische Verfahren erfordern.

Vorbehaltlich der Bestätigung der Durchführungsvorschriften und Formulare führt die geplante Reform mehrere wesentliche Änderungen ein.

Verbindliche Antrags- und Mitteilungsvorlagen werden eine Zusammenfassung der Maßnahme enthalten und Teil des städtebaulichen Titels sein.

Der geänderte Artikel 23 sieht Höchstfristen vor von:

• 20 Tagen für definierte Bau- und Abbrucharbeiten
• 30 Tagen für Erschließungsarbeiten und Geländemodellierungsmaßnahmen
• 45 Tagen für Parzellierungsmaßnahmen.

Die 20-tägige Frist für Bauarbeiten wird nach den neuen gesetzlichen Auslösern berechnet, einschließlich des Verhältnisses zwischen der Einreichung der Architektur- und der Fachplanungsprojekte.

Die Reform streicht die anfängliche formelle Prüfungsphase aus dem Verfahren der comunicação prévia.

Dies verringert nicht die Verantwortung des Projektentwicklers für eine vollständige und rechtmäßige Einreichung.

Der künftige Ablauf soll die Durchführung der Arbeiten ermöglichen nach:

• ordnungsgemäßer Mitteilung
• Zahlung von Gebühren und sonstigen Abgaben
• und Anzeige des Baubeginns,

ohne das Abwarten einer bewilligenden gemeindlichen Rückmeldung.

Die Reform sieht eine einjährige Frist für die definierte nachträgliche Prüfung der rechtlichen und regulatorischen Konformität von Projekten und Unterlagen der comunicação prévia vor, berechnet nach dem gesetzlichen Auslöser. Dies beseitigt nicht die fortbestehende Kontrollbefugnis der Gemeinde zur Überprüfung, ob die physischen Bauarbeiten dem eingereichten Projekt entsprechen.

Bestimmte standortunabhängige externe Stellungnahmen müssen dem Antrag oder der Mitteilung beigefügt werden, anstatt nachträglich über die Gemeinde eingeholt zu werden.

Die Reform formalisiert den Weg der Mitteilung mit Frist für definierte Nutzungs- und Nutzungsänderungsverfahren weiter.

Eine Einreichung kurz vor dem 1. Oktober 2026 sollte nicht nur auf ein einziges Regelwerk ausgerichtet sein. Bereiten Sie vor:

• einen Ablauf nach geltendem Recht
• einen Ablauf nach dem Reformrecht
• einen Dokumentenlücken-Abgleich
• eine Überprüfung der Formulare
• und eine Übergangsentscheidung vor der Einreichung.

Der zeitliche Ablauf des Projekts hängt von der Gemeinde, dem Vorhaben, dem Planungsstand und externen Rahmenbedingungen ab.

• rechtliche und planerische Einordnung: 1–3 Wochen
• Prüfung der Planungsinstrumente: 1–4 Wochen
• Übersicht der externen Behörden: 1–4 Wochen.

• architektonisches Konzept: 4–12 Wochen
• Entwurfs- und Genehmigungsplanung Architektur: 6–20 Wochen
• Fachplanungsprojekte: 8–24 Wochen
• Koordination und Qualitätskontrolle: 2–8 Wochen.

Die derzeitigen gesetzlichen Entscheidungsfristen betragen je nach Vorhaben und Fläche 120, 150 oder 200 Tage. Im praktischen Terminplan muss zudem Folgendes berücksichtigt werden:

• Erhebungen
• anfängliche Validierung
• Konsultationen
• Öffentlichkeitsbeteiligung
• Nachbesserungen
• Architektur
• Fachplanungen
• Endentscheidung
• Gebühren
• Sicherheitsleistungen
• und Wirksamkeit des Titels.

Das kommunale Verfahren ist unter Umständen kürzer, aber das Planungs- und Konformitätsprogramm vor der Einreichung kann länger dauern, weil:

• die Dokumentation vollständig sein muss
• externe Gutachten vorliegen müssen
• der Planungsweg gesichert sein muss
• und der Entwickler ein höheres Konformitätsrisiko trägt.

Für Anträge am oder nach dem 1. Oktober 2026 wenden Sie die geänderten gesetzlichen Fristen erst nach Überprüfung folgender Punkte an:

• Inkrafttreten der Neuregelung
• Übergangsstatus
• anwendbare Formulare
• vollständige Einreichung/Instruktion
• Fristauslöser

• und etwaige rechtmäßige Verlängerungen oder Aussetzungen.

Einzuplanen sind:

• Eigentums- und Grundstücksprüfung
• Erhebungen und Vermessungen
• Architekt
• Ingenieure
• Projektkoordination
• Planungsberater
• rechtliche Prüfung
• Umweltberater
• Denkmalschutzberater
• Verkehrsgutachten
• geotechnische Arbeiten
• Infrastrukturplanung
• kommunale Gebühren
• Erschließungsbeiträge
• Ausgleichszahlungen
• Sondernutzung des öffentlichen Raums
• Sicherheitsleistungen
• Versicherungen
• Dokumentenbeglaubigung
• digitale Einreichung
• Stellungnahmen und Änderungen
• Formalitäten zum Baubeginn
• und Verlängerungs- oder Änderungsverfahren.

Eine vorherige Mitteilung kann die administrative Wartezeit verkürzen, sollte jedoch nicht als Weg mit geringeren Planungskosten budgetiert werden.

• Ist jede geplante Baumaßnahme rechtlich klassifiziert?
• Kombiniert das Projekt mehrere städtebauliche Maßnahmen?
• Ist ein Abriss vorgesehen?
• Liegt eine Nutzungsänderung vor?
• Erfolgt die Entwicklung in Phasen?

• Sind die Grenzen verifiziert?

• Ist der Antragsteller zur Einreichung berechtigt?

• Ist die rechtmäßige Erschließung gesichert?

• Ist das bestehende Gebäude rechtmäßig?

• Sind Rechte Dritter identifiziert?

• Welche Raumordnungspläne finden Anwendung?

• Liegt eine Grundstücksteilung vor?

• Gibt es eine Durchführungseinheit?

• Sind die erforderlichen Parameter vollständig definiert?

• Handelt es sich bei dem Gebiet um eine konsolidierte städtische Zone?

• Sind Planungsänderungen im Gange?

• Ist die Immobilie klassifiziert oder geschützt?

• Liegt sie in einer Schutzzone?

• Ist sie von einer administrativen Dienstbarkeit betroffen?

• Sind RAN-, REN-, Wasser- oder Küstenbeschränkungen relevant?

• Sind gesonderte sektorale Genehmigungen erforderlich?

• Liegt ein positives PIP vor?

• Ist es detailliert?

• Ist es gültig?

• Deckt es das gesamte Projekt ab?

• Entfaltet es eine bestätigte Wirkung auf die Vorkontrolle?

• Ist der Vorgang lizenziert, mitgeteilt oder befreit?

• Wird der gewählte Weg durch eine schriftliche Analyse gestützt?

• Hat die Gemeinde eine relevante formelle Stellungnahme abgegeben?

• Fällt das Einreichungsdatum vor oder nach die Reform?

• Ist die Architektur vollständig?

• Sind die Flächenangaben abgeglichen?

• Sind die Fachplanungen koordiniert?

• Liegen alle Verantwortlichkeitserklärungen vor?

• Sind die obligatorischen externen Stellungnahmen vollständig?

• Ist der Planungstitel wirksam?

• Wurden die Gebühren bezahlt?
• Wurde eine Sicherheitsleistung erbracht?
• Wurde die Baubeginnsanzeige eingereicht?
• Sind die erforderlichen Fachkräfte bestellt?
• Sind alle Bedingungen der Kreditgeber erfüllt?

Wahl des Verfahrenswegs anhand der Gebäudeart

Ein Hotel, ein Wohnhaus oder eine Wohnsiedlung folgt nicht automatisch einem einzigen Verfahren.

Der Verfahrensweg hängt vom Vorhaben und dem planungsrechtlichen Rahmen ab.

Die Annahme, städtisches Bauland bedeute automatisch eine vorherige Mitteilung

Die Einstufung als städtisches Bauland allein begründet noch nicht die detaillierten Planungsparameter, die für eine vorherige Mitteilung erforderlich sind.

Die Annahme, die Gemeinde könne den Verfahrensweg formlos wählen

Der Verfahrensweg ist gesetzlich vorgeschrieben.

Einreichung einer vorherigen Mitteilung vor Einholung externer Stellungnahmen

Obligatorische Konsultationen müssen vor der Mitteilung abgeschlossen sein.

Behandlung einer vorherigen Mitteilung als unvollständigen Antrag

Eine unvollständige oder rechtswidrige Mitteilung kann durch nachträgliche Kontrolle und Durchsetzungsmaßnahmen gestoppt werden.

Behandlung einer Freistellung als Nachweis der Konformität

Verfahrensfreie Bauarbeiten unterliegen weiterhin dem materiellen Recht.

Nichtbeachtung der kommunalen Verordnung

Kommunale Verordnungen regeln relevante lokale Angelegenheiten, darunter:

• Arbeiten von geringer Bedeutung
• Gebühren
• Ausführungsfristen
• Infrastruktur
• und Anforderungen an den öffentlichen Raum.

Verwechslung der Architekturgenehmigung mit einem Bautitel

Die Genehmigung der Architektur ist nicht zwangsläufig die endgültige, wirksame Genehmigung.

Baubeginn nach einer Statusänderung im Portal

Der Rechtstitel, Gebühren, Auflagen, Sicherheitsleistungen und Baubeginnsunterlagen müssen überprüft werden.

Sich leichtfertig auf das Schweigen der Gemeinde verlassen

Eine stillschweigende Genehmigung erfordert eine formelle rechtliche Überprüfung.

Unterlassen der Fachplanungskoordination

Verantwortlichkeitserklärungen beheben keinen Planungskonflikt.

Den Rechtstitel verfallen lassen

Wird das Vorhaben nicht innerhalb der geltenden Frist begonnen oder abgeschlossen, kann dies zum Erlöschen führen.

Ausführen von Planungsänderungen vor deren Einstufung

Eine wesentliche Änderung kann eine vorherige Änderungsgenehmigung oder Mitteilung erfordern.

Ignorieren des Übergangs im Oktober 2026

Ein Verfahren, das um das Reformdatum herum eingeleitet wird, muss möglicherweise an das neue System angepasst werden.

Checkliste für Genehmigung oder vorherige Mitteilung

Vergewissern Sie sich vor der Einreichung oder dem Baubeginn, dass Sie Folgendes getan haben:

• jede städtebauliche Maßnahme klassifiziert
• die anwendbare RJUE-Fassung bestätigt
• das Planungsinstrument ermittelt
• die kommunale Satzung geprüft
• die Grundstücksgrenze verifiziert
• die Berechtigung des Antragstellers bestätigt
• den bestehenden rechtmäßigen Zustand geprüft
• denkmalschutzrechtliche Auflagen identifiziert
• öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten identifiziert
• umweltrechtliche Beschränkungen identifiziert
• Parzellierungsbedingungen geprüft
• Parameter der Durchführungseinheit geprüft
• einen etwaigen positiven PIP geprüft
• bestätigt, ob das Projekt einer Genehmigung bedarf

• bestätigt, ob eine vorherige Mitteilung erforderlich ist

• bestätigt, ob eine Freistellung greift

• die Verfahrensweg-Analyse dokumentiert

• die Architekturplanung erstellt

• alle Flächenangaben abgeglichen

• die Fachplanungen erstellt

• die Planungskoordination abgeschlossen

• Verantwortlichkeitserklärungen eingeholt

• die erforderlichen externen Stellungnahmen eingeholt

• das Einreichungsverzeichnis erstellt

• die digitalen Signaturen validiert

• die vorgeschriebenen Dokumente eingereicht

• die öffentliche Bekanntmachung angebracht

• die anfängliche Validierung überwacht

• die Konsultationen überwacht

• kommunale Entscheidungen dokumentiert

• alle Auflagen erfasst

• die geltenden Fristen berechnet

• gegebenenfalls die Behandlung als stillschweigende Genehmigung bestätigt

• die erforderlichen Gebühren entrichtet

• die erforderlichen Sicherheiten geleistet

• den Planungstitel bestätigt

• das Bauunternehmen bestellt

• den Bauleiter ernannt

• die Bauüberwachung beauftragt

• die Versicherungen abgeschlossen

• die Baubeginnanzeige eingereicht

• ein Änderungsmanagement eingerichtet

• eine Überwachung der Verfallsfristen eingerichtet

• und das Verfahren für Fertigstellung und Nutzung vorbereitet.

Planungsverfahren-Auswahl

Vergleichen Sie Genehmigung, Vorabmitteilung (comunicação prévia), Befreiung und das PIP-Freistellungsverfahren.

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Planungsweg prüfen

Klassifikator für städtebauliche Vorhaben

Klassifizieren Sie Neubau, Wiederaufbau, Änderung, Erweiterung, Erhaltung, Abbruch, Parzellierung und Nutzungsänderungen.

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Vorhaben klassifizieren

Planungsinstrument-Prüfung

Prüfen Sie, ob ein Detailplan, eine Parzellierung oder eine Ausführungseinheit die für die comunicação prévia erforderlichen Parameter enthält.

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Planungsrahmen prüfen

Einreichungsunterlagen-Generator

Erstellen Sie eine projektspezifische Übersicht über Antragssteller-, Grundstücks-, Architektur-, Fachplanungs- und externe Dokumente.

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Einreichungsliste erstellen

Genehmigungsprogramm-Planer

Planen Sie Vermessungen, Entwurf, Fachstellenbeteiligungen, kommunale Prüfung, Gebühren, Rechtstitel und Baubeginn.

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Genehmigungsprogramm erstellen

Bereitschaftsprüfung für die comunicação prévia

Prüfen Sie vor der Einreichung, ob das Projekt, externe Stellungnahmen, Erklärungen der Fachplaner und Gebühren bereit sind.

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Bereitschaft für comunicação prévia prüfen

Fristenrechner für Planungsverfahren

Verfolgen Sie Einreichungs-, Korrektur-, Architektur-, Fachplanungs-, Endentscheidungs-, Zahlungs-, Baubeginns- und Ablauffristen.

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Fristen berechnen

Übergangsprüfung Oktober 2026

Vergleichen Sie das aktuelle RJUE mit dem geplanten Verfahren gemäß Decreto-Lei 108/2026.

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Übergang prüfen

TOOL DISCLAIMER

Diese Tools dienen ausschließlich der vorläufigen organisatorischen Orientierung. Sie bestimmen weder das rechtlich anwendbare Verfahren noch validieren sie eine Freistellung, berechnen eine rechtsverbindliche Frist, begründen eine stillschweigende Genehmigung oder autorisieren den Beginn der Arbeiten.

Nächster Leitfaden

PLANUNG & GENEHMIGUNG — LEITFADEN 05

Externe Behörden & Umweltverfahren

Identifizieren Sie jede Genehmigung, die außerhalb des regulären kommunalen Planungsverfahrens liegt.

Der nächste Leitfaden erläutert Denkmalschutz, Umweltverträglichkeitsprüfung, Wasserressourcen, Küstenbeschränkungen, RAN, REN, geschützte Lebensräume, Straßen, Eisenbahnen, Flughäfen und weitere sektorspezifische Konsultationen.

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Professionelle Unterstützung durch VVA

VVA kann Investoren, Projektentwickler, Family Offices, Fonds, Betreiber und Grundstückseigentümer bei der Auswahl und Steuerung des portugiesischen städtebaulichen Planungs- und Genehmigungsverfahrens unterstützen. Die Unterstützung kann Folgendes umfassen:

• rechtliche Einstufung städtebaulicher Maßnahmen
• Analyse des Verfahrenswegs für Genehmigung und vorherige Mitteilung
• Prüfung von Verfahrensfreistellungen
• Prüfung von Detailplänen und Parzellierungsvorhaben
• Analyse der Rechtswirkungen eines PIP
• Immobilien- und Planungs-Due-Diligence
• Strategie für externe Fachbehörden
• Prüfung der Einreichungsunterlagen
• Koordination des kommunalen Verfahrens
• rechtliche Prüfung von Planungsauflagen
• Prüfung stillschweigender Genehmigungen (Genehmigungsfiktion)
• Prüfung von Gebühren und Rechtstiteln
• Überprüfung der Voraussetzungen für den Baubeginn
• Planungsänderungen
• Überwachung von Erlöschensfristen und Verlängerungen
• planungsbezogene Bedingungen für den Erwerb
• Lender Due Diligence
• und Koordination bis zur Fertigstellung und Nutzung.

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