Planungs-Due-Diligence

Die wesentlichen Änderungen des RJUE durch das Gesetzesdekret 108/2026 treten nach der durch das Gesetzesdekret 155-B/2026 beschlossenen Verschiebung voraussichtlich am 1. Oktober 2026 in Kraft.

Die Erwerbs- und Planungsstrategie muss daher unterscheiden zwischen:

• der Rechtslage, die für vor diesem Datum durchgeführte Prüfungen und Einreichungen gilt
• Verfahren, die voraussichtlich an oder nach diesem Datum eingeleitet werden
• und bestehenden Verfahren, die potenziell von den Übergangsvorschriften betroffen sind.

Eine vor dem 1. Oktober 2026 abgeschlossene Due Diligence sollte aktualisiert werden, bevor man sich nach diesem Datum auf einen Planungsweg stützt, ein Verfahren einleitet oder eine unbedingte Bauverpflichtung eingeht.

Siehe Gesetzesdekret 108/2026 und Gesetzesdekret 155-B/2026.

Nach Abschluss der planerischen Due Diligence sollte der Investor in der Lage sein, zwischen folgenden Optionen zu wählen:

Fortfahren

Die zentralen Planungsannahmen werden bestätigt, und es ist nicht zu erwarten, dass ungelöste Probleme das beabsichtigte Projekt verhindern.

Unter Bedingungen fortfahren

Das Projekt erscheint tragfähig, aber der Abschluss oder weitere Investitionen sollten von definierten Nachweisen, Genehmigungen oder Korrekturmaßnahmen abhängen.

Preisanpassung oder Umplanung

Die Immobilie kann weiterhin geeignet sein, jedoch weichen der verifizierte Entwicklungsrahmen, die Kosten, die Nutzung oder das Programm wesentlich von der ursprünglichen Bewertung ab.

Transaktion umstrukturieren

Das Projekt sollte über eine Option, einen bedingten Erwerb, eine phasenweise Abwicklung, eine Anteilsübertragung, einen Entwicklungsvertrag oder eine andere entsprechend geprüfte Struktur fortgeführt werden.

Pausieren

Wesentliche Informationen oder behördliche Stellungnahmen fehlen.

Abstand nehmen

Ein planerisches, rechtliches, physisches oder infrastrukturelles Problem führt dazu, dass das beabsichtigte Projekt nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Der Bericht sollte eine begründete Empfehlung abgeben, anstatt den Leser mit einer ungewichteten Liste von Dokumenten zu belassen.

INTERAKTIVES MODUL

Due-Diligence-Umfang definieren

Definieren Sie, wovon die Transaktion abhängt, bevor Sie entscheiden, welche Dokumente und Untersuchungen wesentlich sind.

Was erwerben Sie?

BITTE EINES AUSWÄHLEN

• Unbebautes Grundstück
• Bestandsgebäude
• Entwicklungsareal
• Genehmigtes Projekt
• Grundstücksteilung
• Laufendes Bauvorhaben
• Fertiggestelltes Entwicklungsprojekt
• Betriebsimmobilie
• Anteile an einer Projektgesellschaft
• Gemischtes Portfolio

Was erfordert die Investition?

ALLE ZUTREFFENDEN AUSWÄHLEN

• Bestehende rechtmäßige Wohnnutzung
• Nutzungsänderung
• Neubau
• Sanierung
• Erweiterung
• Abriss und Wiederaufbau
• Mehrere Einheiten
• Grundstücksteilung
• Touristische Entwicklung
• Gewerblicher Betrieb
• Industrie- oder Logistiknutzung
• Baufinanzierung
• Verkauf von Einheiten
• Langfristiger Betrieb
• Weiterverkauf nach Baurechtschaffung

Was muss bestätigt werden?

ALLE ZUTREFFENDEN AUSWÄHLEN

• Grundstücksgrenzen
• Rechtlicher Zugang
• Bestehende Gebäudefläche
• Genehmigte Nutzung
• Entwicklungskapazität
• Gültiger PIP
• Gültige Lizenz oder Mitteilung
• Externe Genehmigungen
• Infrastrukturkapazität
• Möglichkeit des Baubeginns
• Möglichkeit zur Fertigstellung und Nutzung
• Keine Vollstreckungsverfahren
• Keine wesentlichen planungsrechtlichen Verbindlichkeiten
• Übertragbarkeit auf den Käufer

Transaktionsphase

BITTE EINES AUSWÄHLEN

• Erste Gelegenheit
• Unverbindliches Angebot
• Exklusivität
• Due-Diligence-Zeitraum
• Vorvertrag
• Finanzierungsgenehmigung
• Vor dem Vollzug
• Überprüfung nach dem Erwerb

PRIMÄRER CTA

Meinen Due-Diligence-Plan erstellen

Vorgeschlagenes Ergebnis

IHR PLANUNGSRECHTLICHER DUE-DILIGENCE-UMFANG

• Kritische Investitionsannahmen
• Erforderliche Unterlagen
• Kommunale Untersuchungen
• Standortbesichtigungen und Vermessungen
• Prüfungen durch externe Behörden
• Fachberater
• Kritische vertragliche Absicherungen
• Empfohlene Reihenfolge
• Zieldatum für den Abschluss
• Ausstehende Informationen

ERGEBNIS-CTA

Planungs-Datenraum einrichten

Tool-Haftungsausschluss: Dieses Tool dient ausschließlich der ersten organisatorischen Orientierung. Der Umfang muss von entsprechend qualifizierten Fachleuten an die Transaktion, die Immobilie, das Projekt und das geltende Recht angepasst werden.

Die Untersuchung sollte die Annahmen überprüfen, auf denen der Preis und die Investitionsentscheidung basierten.

Erfassen Sie die erforderlichen Angaben zu:

• Nutzung
• Baufläche
• verkaufs- oder vermietbare Fläche
• Anzahl der Einheiten
• Höhe
• Parkplätze
• Erschließung
• Infrastruktur
• Planungsweg
• Genehmigungsdatum
• Datum des Baubeginns
• Fertigstellungsdatum
• und Exit-Strategie.

Geben Sie für jede Annahme Folgendes an:

• akzeptables Mindestergebnis
• bevorzugtes Ergebnis
• erforderlicher Nachweis
• zuständiger Berater
• Überprüfungsfrist
• und Konsequenz bei Nichtbestätigung.

Beispiel

ANNAHME

Das Grundstück ermöglicht 8.000 Quadratmeter Wohnbebauung.

AKZEPTABLES MINDESTERGEBNIS

Mindestens 7.200 Quadratmeter oberirdische Wohnbebauung.

ERFORDERLICHER NACHWEIS

Planungsrechtliche Prüfung, vermessene Grundstücksgrenze, Berechnungen nach dem geltenden Plan und, falls erforderlich, ein günstiger PIP.

KONSEQUENZ BEI NICHTERFÜLLUNG

Preisanpassung, Umplanung, Verlängerung des Due-Diligence-Zeitraums oder Rücktritt.

Ein Planungsbericht, der die Investitionsannahme nicht überprüft, mag rechtlich aufschlussreich sein, ist jedoch wirtschaftlich unvollständig.

Ein erstes Screening kann eine Planungskategorie oder eine potenzielle Einschränkung identifizieren.

Die Due Diligence muss Folgendes verifizieren:

• die korrekte Immobilie
• das aktuelle rechtliche Instrument
• die vollständigen textlichen und zeichnerischen Festsetzungen
• das Verhältnis zwischen dem Plan und der vermessenen Grenze
• die kommunale Historie
• den rechtmäßigen Bestand
• die Vorgaben externer Behörden
• und die Konsequenzen für das geplante Projekt.

Screening-Schlussfolgerung

„Die Immobilie scheint auf städtischem Bauland zu liegen.“

Due-Diligence-Schlussfolgerung

„Die untersuchte Immobilie ist von zwei Planungskategorien betroffen. Eine Wohnnutzung scheint in einer Kategorie vorbehaltlich der genannten Parameter zulässig zu sein. Die verbleibende Fläche unterliegt gesonderten Beschränkungen und wurde nicht in die Entwicklungsberechnung einbezogen. Eine Bestätigung durch ein PIP wird empfohlen, bevor der Erwerb verbindlich wird.“

Die zweite Schlussfolgerung ist geeignet, als Grundlage für eine Entscheidung zu dienen.

Der Datenraum sollte nach Themen und nicht nach der Reihenfolge des Eingangs der Dokumente gegliedert sein.

Ordner 01 — Transaktion und Projekt

• Eckdatenvereinbarungen (Heads of Terms)
• Angebot
• Exklusivitätsvereinbarung
• Vorvertrag
• Entwurf des Erwerbsvertrags
• vorgeschlagene Projektbeschreibung
• Investment-Memorandum
• Finanzmodell
• Flächenaufstellung
• Entwicklungsprogramm
• und Finanzierungsanforderungen.

Ordner 02 — Immobilie und Eigentum

• aktueller Grundbuchauszug
• Erwerbstitel
• Steuernachweis
• Katasterinformationen
• Grundstücks- und Gebäudepläne
• Eigentumshistorie
• eingetragene Rechte und Belastungen
• Dienstbarkeiten
• Mietverträge
• Nutzungsvereinbarungen
• Grenzvereinbarungen
• und anhängige Eintragungen.

Die offizielle permanente Grundbuchbescheinigung weist aktuelle Eintragungen sowie anhängige Eintragungsanträge bezüglich der Immobilie aus. Siehe den offiziellen Dienst für Immobilienbescheinigungen.

Ordner 03 — Vermessungen und physische Informationen

• topografische Vermessung
• Grenzvermessung
• Bauaufmaß
• Luftaufnahmen
• Bestandsaufnahme der Versorgungsleitungen
• Baumbestandsaufnahme
• geotechnische Informationen
• Altlastengutachten
• Entwässerungsinformationen
• und Standortfotos.

Ordner 04 — Raumplanung

• PDM-Vorschriften
• PDM-Ordnungsplan
• PDM-Einschränkungsplan
• PU
• PP
• Sonderprogramme
• Änderungen
• Aussetzungen
• Schutzmaßnahmen
• kommunale Vorschriften
• und Berechnungen der Planungskapazität.

Ordner 05 — Kommunale Historie

• Baugenehmigungen
• vorherige Mitteilungen
• Architekturgenehmigungen
• PIPs
• genehmigte Planzeichnungen
• Fachplanungsunterlagen
• Verlängerungen und Änderungen
• Abbruchunterlagen
• Nutzungsdokumente
• Inspektionsprotokolle
• Fertigstellungsunterlagen
• kommunale Korrespondenz
• Gebührenbelege
• und Vollstreckungs- oder Legalisierungsakten.

Ordner 06 — Parzellierung und Erschließung

• Parzellierungstitel
• genehmigte Parzellierungspläne
• Änderungen
• Parzellenverzeichnis
• Erschließungsprojekte
• Infrastrukturvereinbarungen
• Übertragungen öffentlicher Flächen
• Bürgschaften
• vorläufige Abnahme
• Endabnahme
• und ausstehende Arbeiten.

Ordner 07 — Externe Behörden

• RAN-Entscheidungen
• REN-Verfahren
• Umweltentscheidungen
• wasserrechtliche Titel
• Küstenschutzentscheidungen
• naturschutzfachliche Stellungnahmen
• denkmalpflegerische Stellungnahmen
• archäologische Berichte
• Straßen- oder Eisenbahngenehmigungen
• Flughafen- oder Luftfahrtgenehmigungen
• Brandschutzdokumente
• tourismusbezogene Stellungnahmen
• und Rückmeldungen von Infrastrukturbetreibern.

Ordner 08 — Entwurf und Bau

• aktuelles Architekturprojekt
• Fachprojekte
• Beauftragung von Fachleuten
• Verantwortlichkeitserklärungen
• Bauunternehmervertrag
• Bauzeitenplan
• Bautagebücher
• Nachträge und Änderungen
• Inspektionsberichte
• und Versicherungen.

Ordner 09 — Fertigstellung und Betrieb

• Fertigstellungserklärungen
• Prüfungen und Inbetriebnahme
• Energieausweise
• Brandschutzdokumentation
• Schallschutznachweise
• Infrastrukturabnahmen
• nutzungsbezogene Unterlagen
• touristische Klassifizierung
• Betriebsgenehmigungen
• und Aktualisierungen der Immobilienregistrierung.

Ordner 10 — Fragen und Feststellungen

• Dokumentenanforderungsliste
• Fragen an den Verkäufer
• Fragen an die Gemeinde
• Behördenanfragen
• fehlende Dokumente
• Annahmen
• Feststellungsregister
• und Vollzugsvoraussetzungen.

Erfassen Sie für jedes Dokument:

• Titel
• ausstellende Stelle
• Dokumentendatum
• Datum des Inkrafttretens
• Ablaufdatum
• betroffene Immobilie oder betroffenes Projekt
• Version
• ob vollständig
• ob unterzeichnet
• ob registriert
• ob noch gültig
• ob es geändert wurde
• ob Auflagen noch offen sind
• und welche Investitionsannahme es stützt.

Dokumentenstatus

Verwenden Sie:

• Erhalten und geprüft
• Erhalten, aber unvollständig
• Erhalten, aber widersprüchlich
• Ersetzt
• Abgelaufen
• Fehlend
• Nur Bestätigung des Verkäufers
• Behördliche Bestätigung erforderlich
• Nicht anwendbar

Ein Dateiname wie „Approved Project Final“ ist kein Nachweis dafür, dass das Dokument endgültig oder genehmigt ist.

Die erste Anfrage sollte strukturiert und verhältnismäßig sein.

Fordern Sie den Verkäufer auf:

• jede in der Transaktion enthaltene Immobilie zu bezeichnen
• aktuelle Register- und Steuerdokumente vorzulegen
• alle Planungsverfahren anzugeben
• vollständige kommunale Aktenzeichen bereitzustellen
• bauliche Änderungen an bestehenden Gebäuden offenzulegen
• Abweichungen von genehmigten Plänen offenzulegen
• alle externen Bescheide vorzulegen
• Streitigkeiten und Vollstreckungsmaßnahmen zu benennen
• unbezahlte kommunale Gebühren offenzulegen
• Erschließungsverpflichtungen anzugeben
• behördliche Korrespondenz vorzulegen
• anhängige Anträge zu benennen
• Zugang für Begehungen und Gutachten zu gewähren
• Anfragen bei der Gemeinde und den Behörden zu autorisieren, wo erforderlich
• und zu bestätigen, ob relevante Dokumente vorenthalten wurden.

Kenntnis des Verkäufers ist keine Verifizierung

Eine Erklärung des Verkäufers kann die Untersuchung unterstützen, ersetzt jedoch nicht:

• offizielle Dokumente
• unabhängige Begutachtungen
• kommunale Akten
• oder behördliche Bestätigungen.

Die Transaktionsdokumente sollten die rechtliche Wirkung von Erklärungen, Offenlegungen und Unterlassungen des Verkäufers festlegen.

Die Gemeindeakte ist einer der zentralen Bestandteile der baurechtlichen Due Diligence.

Sie kann Folgendes aufzeigen:

• ursprüngliche Genehmigung
• spätere Änderungen
• genehmigte Pläne
• Auflagen
• Fachplanungen
• Inspektionen
• Beschwerden
• Vollstreckungsmaßnahmen
• Abriss
• Legalisierung
• Fertigstellung
• und anerkannte Nutzung.

Die vollständige Historie einholen

Fordern Sie nicht nur den neuesten Plan an.

Fordern Sie an oder prüfen Sie:

• jede relevante Verfahrensnummer
• archivierte Papierakten
• verknüpfte Parzellierungsakten
• zugehörige Immobilienreferenzen
• frühere Anträge
• abgelehnte oder zurückgezogene Projekte
• Änderungen
• und Vollstreckungsunterlagen.

Zugang und Vertraulichkeit

Der Zugang zu Verwaltungsdokumenten richtet sich nach dem geltenden Rechtsrahmen, einschließlich des Gesetzes 26/2016, und kann Vorschriften über den berechtigten Zugang, personenbezogene Daten, vertrauliche Informationen und den Verfahrensstatus unterliegen.

In der Praxis kann die Mitwirkung oder Bevollmächtigung des Verkäufers für eine effiziente und vollständige Prüfung erforderlich sein.

Siehe Gesetz 26/2016 über den Zugang zu Verwaltungsdokumenten.

Nicht verfügbare Unterlagen dokumentieren

Wenn die Gemeinde einen Teil der Akte nicht auffinden kann, ist Folgendes anzugeben:

• was angefordert wurde
• was bereitgestellt wurde
• was weiterhin fehlt
• warum das fehlende Dokument von Bedeutung ist
• ob alternative Nachweise existieren
• und welche Absicherung erforderlich ist.

Das Fehlen in der Akte beweist automatisch weder Rechtmäßigkeit noch Rechtswidrigkeit.

Erstellen Sie eine chronologische Übersicht mit folgenden Angaben:

• Antragsdatum
• Antragsteller
• Immobilienreferenz
• geplante Bauarbeiten
• Verfahren
• Einreichungsversion
• Nachforderungsersuchen
• externe Konsultationen
• Genehmigungen
• Auflagen
• Gebühren
• Baubeginn
• Fristverlängerungen
• Änderungen
• Abnahmen/Inspektionen
• Fertigstellung
• Nutzung
• Durchsetzungsmaßnahmen
• und Ablauf der Gültigkeit.

Die Chronologie sollte Lücken und Widersprüche identifizieren.

Beispiel

1998

Erste Genehmigung für den Wohnungsbau.

2002

Genehmigter Anbau.

2008

Bauliche Schließung der Terrasse; keine entsprechende Genehmigung auffindbar.

2016

In den steuerlichen Angaben ausgewiesene Änderung der Innenaufteilung.

2022

Bauantrag zurückgezogen.

2025

Vom Verkäufer beauftragtes Aufmaß weist die Terrasse als Innenfläche aus.

DUE-DILIGENCE-FAZIT

Das ursprüngliche Gebäude und der Anbau von 2002 erscheinen belegt. Die geschlossene Terrasse bleibt unbestätigt und sollte nicht als rechtmäßige Innenfläche behandelt werden, es sei denn, es werden zusätzliche Nachweise erbracht oder ein erfolgreiches Legalisierungsverfahren durchgeführt.

Die Untersuchung sollte das Gebäude, die Arbeiten und die Nutzung identifizieren, die durch entsprechende Nachweise belegt werden können.

Mögliche Nachweise können sein:

• Bautitel
• genehmigte Pläne
• gültige comunicação prévia
• kommunale Bescheinigung
• Nutzungsdokumentation
• historische Aufzeichnungen
• Nachweis, dass das Gebäude vor der geltenden Genehmigungspflicht errichtet wurde
• und sonstige rechtlich relevante Dokumente.

Die erforderlichen Nachweise hängen ab von:

• Baujahr
• Lage
• damals geltende Gesetzgebung
• damalige Gemeindegrenzen
• spätere Änderungen
• und derzeit beabsichtigte Nutzung.

Alter beweist keine Rechtmäßigkeit

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Gebäude rechtmäßig ist, nur weil es:

• auf alten Luftaufnahmen zu sehen ist
• seit Jahrzehnten existiert
• steuerlich registriert ist
• an die Versorgungsnetze angeschlossen ist
• bereits zuvor verkauft wurde
• versichert ist
• oder über einen Energieausweis verfügt.

Diese Tatsachen können relevante Indizien sein, ersetzen jedoch nicht die vollständige rechtliche Prüfung.

Geben Sie eine Bestandsvermessung in Auftrag und gleichen Sie diese mit den rechtlich anerkannten Unterlagen ab.

Prüfen Sie:

• Lage
• Situierung auf dem Grundstück
• Grundfläche
• Baufläche
• Anzahl der Geschosse
• Höhe
• Fassaden
• Fenster und Türen
• Balkone
• Terrassen
• Kellergeschosse
• Dachgeschosse
• Nebengebäude
• Garagen
• Pools
• Stützmauern
• interne Einheiten
• Gemeinschaftsbereiche
• und Nutzung.

Klassifizieren Sie jede Abweichung

• Keine wesentliche Abweichung
• Bestätigungsbedürftige Messtoleranz
• Innenräumliche Änderung
• Bauliche Veränderung im Außenbereich
• Zusätzliche Bebauung
• Nutzungsänderung
• Änderung der Einheitenaufteilung
• Grenzüberbauung
• Potenziell verfahrensfreie Arbeiten
• Legalisierungspflichtige Arbeiten
• Potenziell nicht legalisierungsfähige Arbeiten

Der Architekt, der Vermesser und der Rechtsanwalt sollten dieselbe Abgleichstabelle verwenden.

Die caderneta predial liefert steuerliche Informationen über die Immobilie.

Sie kann Folgendes aufzeigen:

• Steuerartikel
• Lage
• steuerlich eingetragener Eigentümer
• Flächen
• Nutzungsbeschreibung
• Alter
• und steuerlicher Wert.

Der offizielle Dienst ist über das Portal für Immobilieneinträge der portugiesischen Steuerbehörde zugänglich.

Abweichungen zwischen dem Steuereintrag und den bauplanerischen Unterlagen sollten untersucht werden.

Der Steuereintrag muss möglicherweise aktualisiert werden, doch eine Aktualisierung legalisiert keine bauplanerisch unzulässige Situation.

Decree-Law 10/2024 schaffte die Verpflichtung ab, bei der Übertragung von städtischem Eigentum die technische Wohnakte und die Nutzungsgenehmigung (licença de utilização) vorzulegen oder deren Vorhandensein nachzuweisen.

Diese Vereinfachung der Transaktionsformalitäten bestätigt nicht, dass:

• das Gebäude rechtmäßig ist
• die derzeitige Nutzung zulässig ist
• die tatsächliche Immobilie den genehmigten Plänen entspricht
• oder das vom Käufer beabsichtigte Vorhaben realisierbar ist.

Dass ein Dokument bei den obligatorischen Abschlussformalitäten nicht mehr verlangt wird, macht eine unabhängige Prüfung umso wichtiger, nicht weniger wichtig.

Siehe Decree-Law 10/2024.

Ermitteln Sie die rechtlich anerkannte Nutzung für jedes/jeden:

• Gebäude
• Einheit
• Geschoss
• Nebengebäude
• Außenbereich
• und betrieblichen Bestandteil.

Vergleichen Sie diese mit:

• der aktuellen Belegung
• Mietverträgen
• steuerlichen Unterlagen
• dem Geschäftsbetrieb
• Versicherungen
• Marketingmaterialien
• und der beabsichtigten künftigen Nutzung.

Häufige Unstimmigkeiten

• Als Büro genutzter Wohnraum
• Als Unterkunft genutzte Lagerräume
• In internen Wohnraum umgebaute Garage
• Für touristische Zwecke genutztes landwirtschaftliches Gebäude
• Als Restaurant genutzte Einzelhandelsfläche
• Eine genehmigte Einheit, die physisch in mehrere Einheiten aufgeteilt wurde
• Als Schlafzimmer vermarktetes Souterrain/Untergeschoss
• Exklusiv genutzte Gemeinschaftsflächen
• Tourismusbetrieb ohne die erforderliche Klassifizierung oder Registrierung

Jede Unstimmigkeit sollte sowohl anhand der planungsrechtlichen als auch der aktivitätsspezifischen Vorschriften bewertet werden.

Die planungsrechtliche Due Diligence sollte die Entwicklungsberechnung unabhängig nachvollziehen und rekonstruieren.

Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf:

• den Architekten des Verkäufers
• eine Marketingbroschüre
• ein altes Gutachten
• eine abgelaufene PIP
• einen Konzeptplan
• oder ein benachbartes Entwicklungsprojekt.

Bestätigen:

• vermessene Grundstücksfläche
• geltende Planungskategorien
• Berechnungsfläche
• zulässige Nutzungen
• Ausnutzungsziffer
• Grundflächeninanspruchnahme (implantation)
• Versiegelungsgrad
• Höhe
• Geschosse
• Dichte
• Einheiten
• Stellplätze
• Abstandsflächen
• öffentliche Flächen
• Infrastruktur
• und bestehende rechtmäßige Bestandsfläche.

Vier Flächenaufstellungen abgleichen

Das Projekt sollte unterscheiden zwischen:

1. Planungsfläche;

2. Bruttogeschoss-/Baufläche;

3. verkaufs- oder vermietbarer Fläche;

4. im Finanzmodell verwendeter Fläche.

Diese sollten miteinander verknüpft, jedoch keinesfalls als austauschbar behandelt werden.

Downside-Berechnung

Besteht bei einer Auslegung Unsicherheit, modellieren Sie:

• bevorzugter Fall
• realistischer Basisfall
• Fall mit reduzierter Kapazität
• und Negativszenario (Failure Case).

Der Ankaufspreis sollte nicht allein auf der optimistischsten Auslegung basieren.

Prüfen Sie für jede PIP, Lizenz, Mitteilung oder Genehmigung Folgendes:

• Antragsteller
• erfasstes Grundstück
• Umfang
• genehmigtes oder eingereichtes Projekt
• Entscheidungsdatum
• Auflagen und Bedingungen
• externe Beteiligungen/Behördenkonsultationen
• Gültigkeit
• Fristverlängerung
• Änderungen
• Gebühren
• noch ausstehende Anforderungen
• und Übertragbarkeit bzw. Vertrauensschutzposition.

Ein bloßer Bescheidtitel reicht nicht aus

Prüfen Sie die Pläne, Auflagen und begleitenden Unterlagen, die Bestandteil des Bescheids sind.

Projektkonsistenz prüfen

Stellen Sie sicher, dass das Projekt, das verwendet wird in:

• dem Finanzmodell
• der Wertermittlung
• den Unterlagen für die Kreditgeber
• dem Baubudget
• dem Marketing
• und den Ankaufsverhandlungen

dasselbe Projekt ist, das Gegenstand der planungsrechtlichen Entscheidung ist.

Fristablaufrisiko prüfen

Dokumentieren Sie:

• das aktuelle Ablaufdatum
• den Verlängerungsmechanismus
• die Frist zum Handeln
• die Zuständigkeit für die Verlängerung
• die Folgen eines Fristablaufs
• und ob der Zeitplan der Transaktion realistisch ist.

Wenn der Verkäufer angibt, dass eine Baumaßnahme oder ein Gebäude von der planungsrechtlichen Genehmigungspflicht befreit war, fordern Sie Folgendes an:

• Rechtsgrundlage
• Baudatum
• Standort zum maßgeblichen Zeitpunkt
• Beschreibung der Arbeiten
• Nachweise
• fachliches Gutachten
• und gegebenenfalls eine Bestätigung der Gemeinde.

„Freigestellt“ kann Verschiedenes bedeuten:

• freigestellt von der licença
• freigestellt von der comunicação prévia
• freigestellt aufgrund des Alters
• freigestellt im Rahmen einer Sonderregelung
• oder angeblich freigestellt ohne entsprechende Nachweise.

Selbst wenn eine verfahrensrechtliche Freistellung nachgewiesen ist, kann die Einhaltung der materiell-rechtlichen Planungs- und technischen Vorschriften dennoch eine Analyse erfordern.

Untersuchen Sie, ob die Immobilie betroffen ist von:

• behördlichen Beschwerden
• Inspektionen
• einem Baustopp (embargo)
• einer Baueinstellungsverfügung
• einer Abrissverfügung
• einer Mängelbeseitigungsverfügung
• Ordnungswidrigkeitsverfahren
• unbezahlten Bußgeldern
• einem Legalisierungsverfahren
• Rechtsstreitigkeiten
• Nachbarschaftsstreitigkeiten
• oder behördlicher Korrespondenz.

Eine Legalisierung ist nicht garantiert

Ein bestehender Verstoß ist unter Umständen nur dann legalisierbar, wenn:

• die geltenden gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind
• die erforderlichen fachlichen Nachweise erbracht werden können
• externe Behörden den Sachverhalt bei Bedarf akzeptieren
• Nachbesserungsarbeiten abgeschlossen sind
• und die Gemeinde das entsprechende Verfahren genehmigt oder akzeptiert.

Das Risiko quantifizieren

Dokumentieren Sie:

• betroffene Fläche
• betroffene Nutzung
• Nachbesserungsarbeiten
• Honorar- und Sachverständigenkosten
• Gebühren und Vertragsstrafen
• Auswirkungen auf den Terminplan
• betriebliche Unterbrechungen
• finanzielle Auswirkungen
• und Abrissrisiko.

Dieser Sachverhalt sollte sich anschließend in der Strukturierung der Transaktion widerspiegeln.

Prüfen Sie bei einem Grundstück innerhalb eines loteamento Folgendes:

• rechtsgültige Parzellenerstellung
• Grundstücksgrenzen
• zulässige Nutzung
• Baufläche
• Grundfläche
• Höhe
• Anzahl der Einheiten
• Parkplätze
• Infrastruktur
• öffentliche Flächen
• Änderungen
• und aktueller Rechtstitel.

Prüfen Sie außerdem:

• ob die Erschließungsarbeiten abgeschlossen sind
• vorläufige Abnahme
• endgültige Abnahme
• offene Mängel
• Garantien
• unbezahlte kommunale Verpflichtungen
• unvollständige Bauphasen
• und Streitigkeiten zwischen dem Bauträger, der Gemeinde und den Infrastrukturbetreibern.

Ein Baugrundstück kann rechtlich wirksam entstanden sein, während es noch von unvollständiger Infrastruktur oder ungeklärten Parzellierungsverpflichtungen abhängt.

Bestätigen Sie für jede externe Entscheidung:

• korrektes Projekt
• korrekte Immobilie
• zuständige Behörde
• Rechtsgrundlage
• Ausstellungsdatum
• Gültigkeit
• Auflagen
• Überwachung
• Minderungsmaßnahmen
• Übertragbarkeit
• und ob spätere Projektänderungen die Entscheidung unwirksam machen oder eine Überarbeitung erfordern.

Zu den potenziellen Entscheidungen gehören:

• RAN
• REN
• Wasserressourcen
• Küste
• Umweltprüfung
• Natura 2000
• Denkmalschutz
• Archäologie
• Brandschutz
• Straßenzugang
• Eisenbahn
• Luftfahrt
• Tourismus
• Gesundheit
• Energie
• und Industrielizenzierung.

Bedingte Stellungnahmen

Übertragen Sie jede Auflage in das Projektregister.

Bezeichnen Sie eine Stellungnahme nicht als positiv, ohne wesentliche Bedingungen anzugeben.

Fordern Sie schriftliche Auskünfte von den zuständigen Betreibern an, wenn das Projekt abhängt von:

• Wasser
• Abwasser
• Regenwasser
• Strom
• Gas
• Telekommunikation
• Straßenzugang
• oder sonstiger Infrastruktur.

Bestätigen:

• Anschlusspunkt
• aktuelle Kapazität
• Verstärkung
• externe Erschließungsarbeiten
• Dienstbarkeiten
• verantwortliche Partei
• Sicherheitsleistung
• Kosten
• und Zeitplan.

Schätzungen des Verkäufers

Das Infrastrukturbudget eines Verkäufers sollte als Schätzung eingestuft werden, sofern es nicht gestützt wird durch:

• Betreiberangaben
• Ingenieurplanung
• angenommenes Angebot
• oder vertragliche Verpflichtung.

Die Dokumentenprüfung sollte durch eine angemessene Vor-Ort-Besichtigung unterstützt werden.

Zum Besichtigungsteam können gehören:

• Architekt
• Vermessungsingenieur
• Ingenieur
• Umweltberater
• Denkmalschutzexperte
• Projektleiter
• und, soweit sinnvoll, Rechtsberater.

Prüfen Sie:

• Grenzen
• Zufahrt
• Nutzung
• Gebäude
• Anbauten
• angrenzende Nutzungen
• Wasserläufe
• Hanglagen
• Vegetation
• Versorgungsleitungen
• Straßenanbindungen
• Anzeichen von Überschwemmungen
• Instabilität
• Kontamination
• Bautätigkeit
• und Hinweise, die den Dokumenten widersprechen.

Einschränkungen dokumentieren

Angeben:

• nicht zugängliche Bereiche
• verdeckte Elemente
• nicht verfügbare Schlüssel
• unsichere Bereiche
• saisonale Einschränkungen
• sowie Sachverhalte außerhalb der Fachkompetenz des Prüfers.

Ein Anteilserwerb erfordert Untersuchungen sowohl auf Objekt- als auch auf Gesellschaftsebene.

Prüfen Sie neben der Immobilie, ob die Projektgesellschaft:

• Eigentümerin der relevanten Vermögenswerte ist
• Antragstellerin oder Inhaberin von Planungsverfahren ist
• Entwicklungsvereinbarungen abgeschlossen hat
• Sicherheiten gestellt hat
• unbezahlte kommunale Verbindlichkeiten hat
• Erklärungen gegenüber Behörden abgegeben hat
• in Streitigkeiten verwickelt ist
• Projektfachleute beauftragt hat
• Eigentümerin der Planungsunterlagen ist oder diese nutzen darf
• und das Projekt nach dem Kontrollwechsel fortführen kann.

Prüfen Sie zudem, ob:

• Finanzierungsdokumente einen Kontrollwechsel beschränken
• öffentlich-rechtliche Vereinbarungen einer Zustimmung bedürfen
• Zuschüsse oder Förderanreize betroffen sind
• Gewährleistungsansprüche gegenüber Bauunternehmen oder Beratern fortbestehen
• und der Verkäufer wesentliche Projektrechte zurückbehält.

Der Erwerb der Gesellschaft heilt keine Mängel der zugrunde liegenden planungsrechtlichen Situation.

Eine Feststellung aus der Due Diligence sollte zu einer Entscheidung oder Absicherung führen.

Aufschiebende Bedingung

Anzuwenden, wenn der Vollzug erst beim Eintritt eines definierten Ereignisses erfolgen soll.

Beispiele hierfür können sein:

• eine befürwortende PIP
• eine Planungsgenehmigung
• die Verlängerung einer Genehmigung
• eine Legalisierung
• eine Bestätigung der Erschließung/Infrastruktur
• die Aufhebung behördlicher Durchsetzungsmaßnahmen
• oder die Zustellung einer erforderlichen Behördenentscheidung.

Verkäuferverpflichtung

Anzuwenden, wenn der Verkäufer vor oder nach dem Vollzug eine Handlung vornehmen muss.

Beispiele hierfür können sein:

• Unterlagen vorlegen
• eine Genehmigung aufrechterhalten
• Änderungen am Projekt unterlassen
• an einem Planungsverfahren mitwirken
• Nachbesserungsarbeiten abschließen
• oder eine bestimmte Bescheinigung einholen.

Zusicherungen und Gewährleistungen

Dient der Risikoverteilung hinsichtlich dargelegter Tatsachen, vorbehaltlich entsprechender Verhandlungen und rechtlicher Prüfung.

Spezifische Freistellung

Kann bei einem bekannten, identifizierbaren Risiko in Betracht gezogen werden, wenn gewöhnliche Gewährleistungen nicht ausreichen.

Kaufpreisanpassung

Kann gekoppelt sein an:

• verifizierte Baufläche
• Einheitenanzahl
• Infrastrukturkosten
• Legalisierungskosten
• oder ein anderes messbares planungsrechtliches Ergebnis.

Einbehalt oder Treuhandkonto

Ein Teil des Kaufpreises kann bis zur Klärung eines bestimmten Sachverhalts einbehalten werden.

Der Mechanismus, die Freigabebedingungen und die Durchsetzung müssen klar dokumentiert sein.

Long-Stop-Date

Legen Sie ein Enddatum für die Erfüllung der planungsrechtlichen Bedingungen fest.

Einzuplanen sind:

• Bearbeitungszeiten der Behörden
• Rechtsmittel
• Fristverlängerungen
• Mitwirkung des Verkäufers
• und Folgen einer Nichterfüllung.

Rücktrittsrecht

Definieren Sie, ob der Investor zurücktreten kann, wenn ein kritisches Ergebnis nicht erreicht wird.

Zutritt und Mitwirkung

Der Käufer kann Rechte verlangen zur:

• Besichtigung und Vermessung der Immobilie
• Einsicht in die Gemeindeakte
• Wahrnehmung von Behördenterminen
• Vorbereitung eines PIP
• Einreichung eines Antrags
• und Nutzung von Projektunterlagen vor dem Vollzug.

Diese Rechte sollten ausdrücklich dokumentiert und nicht stillschweigend vorausgesetzt werden.

Zwischen der anfänglichen Prüfung und dem Vollzug sollte der Verkäufer oder das Projektteam keine ungenehmigten Änderungen vornehmen an:

• der Immobilie
• Grundstücksgrenzen
• der Nutzung und Belegung
• Mietverträgen
• dem Projektentwurf
• Planungsverfahren
• Behördeneinreichungen
• dem Bauvertrag
• dem Fachteam
• der Infrastruktur
• oder der Projektgesellschaft.

Verlangen Sie eine Mitteilung über:

• neuen Schriftverkehr mit Behörden
• Beschwerden
• Inspektionen
• Fristen
• nachteilige Bescheide
• Projektüberarbeitungen
• und Änderungen geltender Pläne.

Der Due-Diligence-Bericht sollte aktualisiert werden, wenn sich die tatsächliche oder rechtliche Sachlage wesentlich ändert.

Kreditgeber und Gutachter sollten dieselben verifizierten planungsrechtlichen Informationen erhalten, die der Investor verwendet.

Abzugleichen sind:

• Grundstücksgrenzen
• rechtmäßig bestehende Flächen
• Entwicklungsflächen
• Nutzung
• Einheitenaufstellung
• Stellplätze
• Genehmigungsstatus
• Bauablaufplan
• Infrastruktur
• Auflagen
• und Ablaufdaten.

Parallele Planungsverfahren vermeiden

Verwenden Sie keine Bezeichnungen wie:

• eine Flächenaufstellung für den Verkäufer
• eine andere für den Kreditgeber
• und eine dritte für das Investitionskomitee

ohne die Unterschiede zu erläutern.

Verlässlichkeit für Kreditgeber

Stellen Sie fest, ob Berichte von Beratern:

• offengelegt werden dürfen
• als Verlassgrundlage herangezogen werden dürfen
• Reliance Letters erfordern
• Haftungsobergrenzen enthalten
• oder aktualisiert werden müssen.

Bewertungsannahme

Wenn die Bewertung eine noch nicht vorliegende Planungsgenehmigung voraussetzt, sollte diese Annahme ausdrücklich formuliert sein.

Verwenden Sie vier Stufen.

Grün — Bestätigt

Die erforderlichen Nachweise wurden geprüft und es wurde kein wesentliches Problem festgestellt.

Gelb — Beherrschbar

Ein Problem liegt vor, scheint jedoch durch Planung, Dokumentation, Kostenrückstellungen, behördliche Verfahren oder vertragliche Absicherung lösbar zu sein.

Rot — Kritisch

Das Problem kann die beabsichtigte Nutzung verhindern, den Wert erheblich mindern, den Zeitplan verzögern oder eine unvertretbare Haftung begründen.

Grau — Ungeprüft

Informationen fehlen oder sind nicht eindeutig.

Grau ist nicht gleichbedeutend mit Grün.

Format der Feststellung

PROBLEM

Beschreiben Sie den Sachverhalt.

NACHWEIS

Benennen Sie die Dokumente und die durchgeführte Untersuchung.

RISIKO

Erläutern Sie die rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Konsequenzen.

EINSTUFUNG

Grün, Gelb, Rot oder Grau.

ERFORDERLICHE MASSNAHME

Geben Sie an, was geschehen muss.

TRANSAKTIONSREAKTION

Fortfahren, an Bedingungen knüpfen, neu bepreisen, einbehalten, freistellen, verlängern oder zurücktreten.

VERANTWORTLICHER

Die zuständige Partei benennen.

FRIST

Angeben, bis wann das Problem gelöst werden muss.

Eine geringfügige Abweichung kann wesentlich sein, wenn sie Folgendes betrifft:

• die einzige Zufahrt
• einen erforderlichen Feuerwehr- oder Rettungsweg
• die Hauptnutzung des Projekts
• die Kreditsicherheiten
• die verkaufbare Mindestfläche
• eine Schlüsseleinheit
• eine Betriebsgenehmigung
• oder die Fähigkeit zur Fertigstellung.

Eine größere Abweichung kann beherrschbar sein, wenn sie eine ungenutzte Nebenfläche betrifft und behoben werden kann, ohne die Investitionsgrundlage zu verändern.

Bei der Wesentlichkeit sollte Folgendes berücksichtigt werden:

• Wahrscheinlichkeit
• rechtliche Konsequenzen
• finanzielle Konsequenzen
• Terminplan
• Finanzierung
• Betrieb
• Reputation
• und Exit.

Der Bericht sollte für Rechts-, Investment-, Finanz- und Projektteams verständlich sein.

1. Managemententscheidung

Angeben:

• fortfahren
• unter Bedingungen fortfahren
• neu bepreisen
• restrukturieren
• pausieren
• oder zurücktreten.

2. Kritische Annahmen

Listen Sie die geprüften Entwicklungs- und Transaktionsannahmen auf.

3. Objektidentifikation

Beschreiben Sie:

• Eigentumsverhältnisse
• Grenzen
• Zugang
• Nutzung/Besitz
• und Unstimmigkeiten.

4. Bestehender rechtmäßiger Zustand

Ermitteln Sie:

• anerkannte Gebäude
• Nutzung
• Flächen
• Einheiten
• und ausstehende Prüfungen.

5. Planungsrechtlicher Rahmen

Fassen Sie zusammen:

• anwendbare Pläne
• Flächenklassifizierung
• Nutzungen
• Parameter
• und Durchführungsvoraussetzungen.

6. Entwicklungskapazität

Darstellen:

• bestätigter oder vertretbarer Baurahmen
• bevorzugtes Szenario
• Negativszenario
• und ungeklärte Auslegungen.

7. Verfahren und Genehmigungen

Auflisten:

• PIPs
• Genehmigungen
• Mitteilungen
• externe Entscheidungen
• Auflagen
• und Gültigkeit.

8. Einschränkungen

Behandeln Sie:

• RAN
• REN
• Umwelt
• Wasser
• Küste
• Natur
• Denkmalschutz
• Waldbrand
• Verkehr
• und Infrastruktur.

9. Durchsetzung und Rechtsstreitigkeiten

Fassen Sie alle bestehenden oder potenziellen Verfahren zusammen.

10. Projektabwicklung

Behandeln Sie:

• Zugang
• Versorgung
• Arbeiten außerhalb des Grundstücks
• Berater
• Bauausführung
• Fertigstellung
• und Nutzung.

11. Befundübersicht

Legen Sie das vollständige grüne, gelbe, rote und graue Register vor.

12. Transaktionsabsicherungen

Angeben:

• aufschiebende Bedingungen
• Garantien
• Verpflichtungserklärungen
• Freistellungen
• Preismechanismen
• Einbehalt
• Zutritt
• und Ausschlussfristen.

13. Nächste Maßnahmen

Benennen Sie Person, Dokument und Frist für jede Maßnahme.

14. Verlässlichkeit und Beschränkungen

Angeben:

• geprüfte Dokumente
• nicht verfügbare Quellen
• Annahmen
• fachlicher Umfang
• Einschränkungen der Besichtigung
• und Datum des Berichts.

INTERAKTIVE AUSGABE

Planungs-Due-Diligence-Kurzübersicht

PROJEKT

Projektname und Standort

BERICHTSDATUM

Datum und Uhrzeit der aktuellen Prüfung

TRANSAKTIONSPHASE

Angebot, Exklusivität, Vertrag, Finanzierung oder Abschluss

PLANUNGSSTATUS

Vorgeprüft, teilweise verifiziert oder im definierten Umfang vollständig untersucht

ZENTRALE ENTWICKLUNGSANNAHME

Nutzung, Fläche und Einheiten

BESTÄTIGT

Wesentliche verifizierte Erkenntnisse

VORBEHALTLICH

Punkte mit Handlungsbedarf

KRITISCH

Rote Feststellungen

UNGEPRÜFT

Fehlende Nachweise

NÄCHSTE ENTSCHEIDUNG

Fortfahren, bedingt fortfahren, nachverhandeln, umstrukturieren, pausieren oder zurücktreten

NÄCHSTES PRÜFDATUM

Erforderliches Aktualisierungsdatum

DOWNLOAD-CTA

Due-Diligence-Kurzübersicht herunterladen

Die Kurzübersicht sollte auf den vollständigen Bericht verlinken und darf nicht als rechtliche Bescheinigung von Baurechten dargestellt werden.

Schritt 1 — Definition der Transaktionsannahmen

Identifizieren, wovon Preis und Projekt abhängen.

Schritt 2 — Dokumentenanforderung versenden

Den strukturierten Datenraum und die Liste fehlender Dokumente erstellen.

Schritt 3 — Immobilie prüfen

Eigentumsverhältnisse, Steuerunterlagen, Grenzen, Zufahrt und Nutzungszustand prüfen.

Schritt 4 — Kommunale Vorgeschichte einholen

Die vollständige Planungsakte prüfen und eine Chronologie erstellen.

Schritt 5 — Physischen und rechtlichen Zustand abgleichen

Das Grundstück besichtigen und Abweichungen klassifizieren.

Schritt 6 — Planungsrechtliche Kapazität ermitteln

Nutzung, Fläche, Gebäudehöhe, Einheiten, Stellplätze und Infrastruktur unabhängig berechnen.

Schritt 7 — Verfahren überprüfen

PIPs, Genehmigungen, Mitteilungen, Auflagen, Gebühren, Änderungen und Gültigkeit prüfen.

Schritt 8 — Externe Einschränkungen prüfen

RAN, REN, Umwelt, Denkmalschutz, Wasser, Verkehr und sonstige behördliche Aspekte abklären.

Schritt 9 — Infrastruktur prüfen

Informationen von Betreibern und Ingenieuren einholen.

Schritt 10 — Feststellungen einstufen

Bestätigte, beherrschbare, kritische und ungeprüfte Punkte voneinander abgrenzen.

Schritt 11 — Transaktionsschutz verhandeln

Jede wesentliche Feststellung mit einer vertraglichen Regelung verknüpfen.

Schritt 12 — Vor dem Vollzug aktualisieren

Kritische Recherchen wiederholen und sicherstellen, dass sich die Sachlage nicht verändert hat.

Als erste Orientierung:

• Festlegung des Untersuchungsumfangs und Dokumentenanforderung: 2–5 Arbeitstage
• erste Dokumentenprüfung: 1–3 Wochen
• grundstücks- und planungsrechtliche Recherchen: 1–3 Wochen
• Einsicht in kommunale Akten: 1–6 Wochen oder länger
• Vermessung und physischer Abgleich: 2–6 Wochen
• fachliche Prüfung von Einschränkungen: 2–8 Wochen
• Infrastrukturanfragen: 2–12 Wochen oder länger
• erster Red-Flag-Bericht: 1–3 Wochen nach Erhalt der wesentlichen Dokumente
• vollständiger Bericht: 3–8 Wochen oder länger
• Aktualisierung vor Vollzug: 2–10 Arbeitstage, je nach Umfang.

Der Zeitplan sollte nicht erst mit der Vertragsunterzeichnung beginnen, wenn wesentliche Auskünfte der Gemeinde und sonstiger Behörden länger dauern als der vertragliche Due-Diligence-Zeitraum.

Einzuplanen sind:

• planungsrechtliche Prüfung
• Grundbuchdokumente
• steuerliche und katasterbezogene Informationen
• Kopien kommunaler Akten
• topografische Vermessung
• Gebäudebestandsaufnahme
• Architekt
• Planungsberater
• Ingenieure
• Umweltberater
• Denkmalschutz und Archäologie
• Baugrunduntersuchung
• Altlastenuntersuchungen
• Infrastrukturanfragen
• Übersetzung
• Behördengebühren
• und Berichtsaktualisierungen.

Der Umfang sollte den im Risiko stehenden Wert widerspiegeln.

Eine Reduzierung des Untersuchungsbudgets kann rational sein, wenn das Risiko begrenzt ist; die ausgeschlossenen Leistungen und die daraus resultierende Unsicherheit sollten jedoch benannt werden.

Bevor der Erwerb unbedingt gestellt wird, ist Folgendes zu bestätigen:

Immobilie

• Ist der Verkäufer berechtigt, das erforderliche Eigentum oder die erforderlichen Rechte zu übertragen?
• Ist die Immobilie korrekt identifiziert?
• Sind die Grundstücksgrenzen verlässlich?
• Ist der rechtliche und tatsächliche Zugang gewährleistet?
• Sind Nutzungsverhältnisse und Rechte Dritter geklärt?

Ist-Zustand

• Sind bestehende Gebäude durch Nachweise belegt?
• Ist die derzeitige Nutzung identifiziert?
• Wurde die physische Immobilie mit den kommunalen Unterlagen abgeglichen?
• Sind nicht genehmigte oder nicht verifizierte Flächen von der Bewertung ausgenommen?
• Ist eine erforderliche Legalisierung realistisch erreichbar?

Bebauungskapazität

• Ist die beabsichtigte Nutzung zulässig?
• Ist die Planungsberechnung unabhängig überprüft?
• Entspricht die realisierbare Fläche dem Mindest-Investment-Case?
• Sind Höhe, Einheiten, Stellplätze und Zufahrt umsetzbar?
• Werden bestehende rechtmäßige Flächen korrekt behandelt?

Genehmigungen

• Sind die relevanten PIPs, Genehmigungen und Mitteilungen gültig?
• Basiert die Transaktion auf der korrekten Projektversion?
• Sind Auflagen und Gebühren nachvollzogen?
• Sind Fristverlängerungen erforderlich?
• Kann sich der Käufer auf die Verfahren stützen oder diese fortführen?

Beschränkungen

• Wurden öffentlich-rechtliche Beschränkungen geprüft?
• Liegen externe Genehmigungen vollständig vor?
• Sind Auflagen in Entwurf und Budget berücksichtigt?
• Könnte eine ungelöste Behördenangelegenheit das Projekt verhindern?

Infrastruktur

• Ist die Netzkapazität ausreichend bestätigt?
• Sind Verstärkungs- und externe Erschließungsarbeiten identifiziert?
• Bestehen die erforderlichen Grundstücksrechte?
• Sind Kosten und Zeitplan im Modell berücksichtigt?

Behördliche Durchsetzung

• Sind Beschwerden, Begehungen und Verfahren offengelegt?
• Sind Risiken bezüglich Nachbesserung oder Rückbau verstanden?
• Sind Bußgelder, Gebühren und Haftungen zugeordnet?

Transaktionsschutz

• Sind wesentliche Punkte als aufschiebende Bedingungen geregelt?
• Sind die Verpflichtungen des Verkäufers dokumentiert?
• Sind Gewährleistungen und Freistellungen angemessen gefasst?
• Ist bei Bedarf eine Preisanpassung möglich?
• Ist das Long-Stop-Date realistisch?
• Kann der Investor zurücktreten, wenn das planerische Mindestergebnis nicht erzielt wird?

Aktualisierung

• Wurden die Recherchen aktualisiert?
• Hat die Gemeinde neuen Schriftverkehr übermittelt?
• Haben sich Pläne oder Gesetze geändert?
• Hat der Verkäufer das Projekt oder die Immobilie verändert?
• Ist der Bericht für die Vollzugsentscheidung noch aktuell?

Wenn eine wesentliche Annahme unklar bleibt, sollte der Bericht das Projekt nicht als planungsrechtlich gesichert darstellen.

Beginn ohne definierte Investitionsannahme

Die Untersuchung wird zu einer Dokumentenzusammenfassung statt zu einem Entscheidungsinstrument.

Übernahme der Datenraumstruktur des Verkäufers

Wichtige Lücken können in unorganisierten Ordnern und doppelten Versionen verborgen bleiben.

Prüfung nur der jüngsten kommunalen Genehmigung

Frühere Auflagen, Änderungen und Durchsetzungsmaßnahmen können weiterhin relevant sein.

Fehlende Dokumente als Beweis dafür werten, dass kein Problem vorliegt

Das Fehlen von Informationen ist ein ungeprüftes Risiko.

Die Annahme, ein früherer Verkauf habe die Rechtmäßigkeit bestätigt

Der Vollzug einer Eigentumsübertragung stellt die vollständige planungsrechtliche Situation nicht fest.

Die Gleichsetzung des steuerlichen Nachweises mit der genehmigten Fläche

Eine steuerliche Registrierung ist keine baurechtliche Genehmigung.

Das Unterlassen eines Abgleichs des Gebäudes mit den genehmigten Bauplänen

Eine reine Dokumentenprüfung deckt ungenehmigte Baumaßnahmen möglicherweise nicht auf.

Die ungeprüfte Übernahme einer Vermarktungsflächenaufstellung

Vermarktungs-, Planungs-, Bau- und Verkaufsflächen können auf unterschiedlichen Definitionen beruhen.

Das Ignorieren des Fristablaufs von Planungsentscheidungen

Eine gültige Genehmigung kann ihren praktischen Wert verlieren, wenn sich der Transaktions- oder Finanzierungszeitplan über deren Gültigkeitsdauer hinaus erstreckt.

Die Prüfung externer Stellungnahmen ohne Berücksichtigung ihrer Auflagen

Eine befürwortende Stellungnahme kann wesentliche Umplanungen, Überwachungsmaßnahmen oder Schadensminderungsauflagen erfordern.

Die Annahme der Erschließung aufgrund nahegelegener Versorgungsnetze

Anschlussmöglichkeiten und Kapazitäten bedürfen der Bestätigung.

Das Verschieben kritischer Feststellungen in die Bauphase

Sobald das Grundstück erworben und die Finanzierung gebunden ist, geht die Verhandlungsmacht möglicherweise verloren.

Der Rückgriff auf Garantien anstelle der Lösung eines projektkritischen Problems

Finanzielle Ausgleichsansprüche können die verlorene Möglichkeit, ein Projekt zu errichten oder zu betreiben, unter Umständen nicht ersetzen.

Das Versäumnis einer Aktualisierung vor dem Transaktionsvollzug

Planungsrechtliche Gegebenheiten, Eintragungen, Verfahren und behördliche Durchsetzungsmaßnahmen können sich während der Transaktion ändern.

Die Berichterstattung über jedes Problem auf derselben Gewichtungsstufe

Entscheidungsträger benötigen Wesentlichkeit, Konsequenzen und Handlungsempfehlungen.

Bestätigen Sie vor der Erstellung des Abschlussberichts, dass Sie:

• das erforderliche Projektergebnis definiert haben
• das minimal akzeptable planungsrechtliche Ergebnis festgehalten haben
• den Transaktionszeitplan geprüft haben
• den Datenraum eingerichtet haben
• die Dokumentenanforderung übermittelt haben
• fehlende Dokumente erfasst haben
• den aktuellen Grundbuchauszug eingeholt haben
• anhängige Eintragungen geprüft haben
• den steuerlichen Nachweis eingeholt haben
• die Eigentumsdokumente geprüft haben
• die Katasterinformationen geprüft haben
• die erforderliche Vermessung beauftragt haben
• die Grundstücksgrenzen bestätigt haben
• die rechtlich gesicherte Erschließung/Zufahrt bestätigt haben
• Nutzungsverhältnisse und Mietverträge geprüft haben
• die Immobilie besichtigt haben
• Einschränkungen der Besichtigung dokumentiert haben
• die behördlichen Aktenzeichen eingeholt haben
• die vollständige verfügbare kommunale Vorgeschichte geprüft haben
• die planungsrechtliche Chronologie erstellt haben
• die genehmigten Baupläne eingeholt haben
• den bestehenden rechtmäßigen Zustand ermittelt haben
• das tatsächliche Gebäude mit den genehmigten Plänen abgeglichen haben
• jede Abweichung klassifiziert haben
• die genehmigte Nutzung festgestellt haben
• den PDM geprüft haben
• jeden PU oder PP geprüft haben
• die Unterlagen zur Parzellierung geprüft haben
• die kommunalen Vorschriften geprüft haben
• Planänderungen und anhängige Pläne geprüft haben
• die bauliche Ausnutzbarkeit unabhängig berechnet haben
• die Flächen aus dem Baurecht und dem Finanzmodell abgeglichen haben
• ein Downside-Szenario getestet haben
• jeden PIP geprüft haben
• jede Genehmigung geprüft haben
• jede Mitteilung geprüft haben
• Gültigkeit und Fristverlängerungen geprüft haben
• Auflagen und Gebühren geprüft haben
• die RAN geprüft haben
• die REN geprüft haben
• Umweltverfahren geprüft haben
• wasser- und küstenrechtliche Vorgaben geprüft haben
• Schutzgebiete und Natura 2000 geprüft haben
• Denkmalschutz und Archäologie geprüft haben
• Waldbrandschutzauflagen geprüft haben
• Straßen- und Eisenbahnvorschriften geprüft haben
• luftfahrtrechtliche Beschränkungen geprüft haben
• Infrastrukturkorridore geprüft haben
• Versorgerauskünfte eingeholt haben
• Erschließungsmaßnahmen außerhalb des Grundstücks ermittelt haben
• behördliche Durchsetzungsmaßnahmen geprüft haben
• Legalisierungsverfahren geprüft haben
• Streitigkeiten und Beschwerden geprüft haben
• Verpflichtungen der Projektgesellschaft, soweit zutreffend, geprüft haben
• die Verträge mit Fachplanern und Beratern geprüft haben
• Planungs- und Urheberrechte geprüft haben
• jeden Befund bewertet haben
• jeden wesentlichen Befund mit einer transaktionsbezogenen Maßnahme verknüpft haben
• aufschiebende Bedingungen identifiziert haben
• Garantien und Zusicherungen identifiziert haben
• erforderliche Freistellungen oder Einbehalte identifiziert haben
• realistische Long-Stop-Termine festgelegt haben
• Nachvollzugsverpflichtungen identifiziert haben
• alle Annahmen und Einschränkungen offengelegt haben
• die Beschlussempfehlung abgegeben haben
• und die Aktualisierung vor dem Transaktionsvollzug terminiert haben.

Due-Diligence-Scope-Builder

Definieren Sie die Projektannahmen, Unterlagen, Untersuchungen, Berater und Fristen.

CTA

Due-Diligence-Umfang erstellen

Planungsdatenraum-Builder

Erstellen Sie die vollständige Ordnerstruktur für Immobilie, Planung, Behörden, Entwurf und Fertigstellung.

CTA

Datenraum erstellen

Gemeindeakten-Tracker

Erfassen Sie Verfahrensnummern, angeforderte Dokumente, eingegangene Unterlagen und ausstehende Akten.

CTA

Gemeindeakte nachverfolgen

Gebäude-Rechtmäßigkeits-Abgleich

Vergleichen Sie genehmigte Pläne, anerkannte Flächen, die tatsächliche Bausubstanz und die aktuelle Nutzung.

CTA

Immobilie abgleichen

Planungskapazitäten-Abgleich

Vergleichen Sie die Flächenangaben von Verkäufer, Architekt, Planung, Bewertung und Finanzmodell.

CTA

Projektflächen abgleichen

Feststellungs- und Risikoregister

Stufen Sie jeden Sachverhalt als bestätigt, beherrschbar, kritisch oder ungeprüft ein.

CTA

Feststellungsregister erstellen

Transaktionsschutz-Builder

Verknüpfen Sie planungsrechtliche Erkenntnisse mit Bedingungen, Covenants, Garantien, Preismechanismen und Long-Stop-Fristen.

CTA

Transaktionsabsicherungen erstellen

Pre-Completion-Update

Aktualisieren Sie Registereinträge, Planungsverfahren, die Korrespondenz mit der Gemeinde und kritische Feststellungen.

CTA

Abschließende Aktualisierung durchführen

Tool-Haftungsausschluss: Diese Tools dienen ausschließlich der vorläufigen organisatorischen Orientierung. Sie stellen keine rechtliche Due Diligence, kein Eigentumsgutachten, kein planungsrechtliches Gutachten, keine Bewertung oder Bestätigung von Entwicklungsrechten dar und ersetzen keine projektspezifische professionelle Beratung.

PLANUNG & GENEHMIGUNG — LEITFADEN 03

Vorabanfrage (Prior Information Request) — PIP

Nutzen Sie eine formelle kommunale Vorabanfrage, um die Machbarkeit und die Auflagen eines geplanten Entwicklungsvorhabens zu prüfen, bevor Sie sich zu einem vollständigen Genehmigungsprojekt verpflichten.

Der nächste Leitfaden erläutert, wann ein PIP sinnvoll ist, den Unterschied zwischen einer allgemeinen und einer detaillierteren Anfrage, welche Projektparameter einzubeziehen sind, wie externe Behörden koordiniert werden und wie die Investition während der laufenden Entscheidung abgesichert werden kann.

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Planungsinformationen in eine Investitionsentscheidung umwandeln

VVA kann Investoren, Entwickler, Grundstückseigentümer, Family Offices, Fonds, Kreditgeber und Betreiber bei der planungsrechtlichen Due Diligence für portugiesische Immobilientransaktionen unterstützen.

Die Unterstützung kann Folgendes umfassen:

• Due-Diligence-Scoping
• Prüfung des planungsrechtlichen Datenraums
• Grundbuch- und Liegenschaftsabstimmung
• Prüfung der kommunalen Bauakten
• Analyse der baurechtlichen Rechtmäßigkeit
• Interpretation von PDM, PU und PP
• Prüfung von Parzellierungen (Subdivision Review)
• Analyse der Entwicklungskapazität
• Bewertung von RAN und REN
• Umwelt- und Denkmalschutzverfahren
• Prüfung von Infrastruktur und Erschließung
• Planungsgenehmigungen und deren Gültigkeit
• Durchsetzungs- und Legalisierungsmaßnahmen
• planungsrechtliche Verbindlichkeiten der Projektgesellschaft
• Red-Flag- und umfassende Berichte
• Erwerbsbedingungen
• Garantien, Zusicherungen (Covenants) und Freistellungen
• Preis- und Einbehaltsmechanismen
• PIP-Strategie
• Updates vor Vollzug (Pre-Completion)
• und planungsrechtliche Unterstützung bei Finanzierung und Bau.

PRIMÄRER CTA

Planungsrechtliche Due Diligence anfragen

SEKUNDÄRER CTA

Mit VVA sprechen