Planungsrahmen & Standortbeschränkungen

Die wesentlichen Änderungen des RJUE, die durch das Dekret-Gesetz 108/2026 eingeführt wurden, sollen am 1. Oktober 2026 in Kraft treten.

Das ursprüngliche Inkrafttretungsdatum wurde durch das Dekret-Gesetz 155-B/2026 verschoben, um die Erstellung der erforderlichen Vorschriften, Formulare und kommunalen Plattformen zu ermöglichen.

Die ein Grundstück betreffenden Raumordnungspläne und öffentlich-rechtlichen Beschränkungen müssen anhand der derzeit geltenden Rechtsinstrumente beurteilt werden. Der Weg zur Nutzung dieser Informationen in einem PIP, einer Genehmigung, einer comunicação prévia oder einem anderen städtebaulichen Verfahren muss zudem anhand des am Tag der Einreichung geltenden RJUE überprüft werden.

Eine Planungsstrategie, die zur Einreichung am oder nach dem 1. Oktober 2026 vorgesehen ist, sollte vor der Einreichung nochmals überprüft werden.

Siehe Dekret-Gesetz 108/2026 und Dekret-Gesetz 155-B/2026.

Am Ende dieser Bewertung sollten Sie in der Lage sein festzustellen:

• ob die richtige Immobilie identifiziert wurde
• welche Planungsinstrumente anwendbar sind
• wie das Land klassifiziert und qualifiziert ist
• ob die beabsichtigte Nutzung zulässig ist
• welche Entwicklungsparameter gelten
• ob eine Parzellierung, ein detaillierter Plan oder ein Ausführungsmechanismus die Entwicklung steuert
• welche öffentlich-rechtlichen Beschränkungen das Grundstück überlagern
• welche Behörden möglicherweise konsultiert werden müssen
• ob bestehende Gebäude rechtlich anerkannt sind
• ob Erschließung und Infrastruktur angemessen sind
• welche Fläche realistischerweise bebaut werden kann
• welche Aspekte durch den Entwurf gelöst werden können
• welche Aspekte eine Genehmigung oder formelle Auslegung erfordern
• welche Aspekte die beabsichtigte Entwicklung verhindern könnten
• und ob das Projekt zu einer planungsrechtlichen Due Diligence oder einem PIP übergehen sollte.

Das Ergebnis sollte unterscheiden zwischen:

• bestätigten rechtlichen Tatsachen
• fachlichen Auslegungen
• Standpunkten der Gemeinde oder Behörden
• Arbeitsannahmen
• noch ausstehenden Nachweisen
• und kritischen Bedingungen.

INTERAKTIVES MODUL

Erstellen Sie die Standort-Restriktionsanalyse

Geben Sie den Standort der Immobilie und das geplante Vorhaben ein, um einen ersten Prüfungsplan zu erstellen.

Standort der Immobilie

EINGABE

• Adresse
• Gemeinde
• Gemeindebezirk
• Grundbuchbeschreibungsnummer
• Steuerartikel
• Koordinaten
• Einen Lageplan hochladen

Immobilientyp

BITTE EINES AUSWÄHLEN

• Unbebautes städtisches Land
• Ländliche oder landwirtschaftliche Immobilie
• Bestehendes Wohngebäude
• Gewerbe- oder Industriegebäude
• Tourismusimmobilie
• Parzellierung oder loteamento
• Gemischte Immobilie
• Immobilie mit unklaren Grundstücksgrenzen
• Immobilie mit nicht dokumentierten Gebäuden

Geplantes Vorhaben

ALLE ZUTREFFENDEN AUSWÄHLEN

• Neubau
• Sanierung
• Erweiterung
• Wiederaufbau
• Abriss
• Nutzungsänderung
• Grundstücksteilung
• Erschließungsarbeiten
• Tourismusentwicklung
• Industrie- oder Logistikentwicklung
• Projekt für erneuerbare Energien
• Legalisierung
• Planungsbasierter Wiederverkauf

Vorliegende Nachweise

ALLE ZUTREFFENDEN AUSWÄHLEN

• Grundbuchauszug
• Steuernachweis
• Katasterinformationen
• Topografische Vermessung
• Kommunale Planungsakte
• Genehmigte Pläne
• PIP
• Parzellierungstitel
• Planungsbericht
• Umweltbericht
• Infrastrukturinformationen
• Keine verlässlichen Informationen

PRIMÄRER CTA

Meinen Beschränkungsbericht erstellen

Indikatives Ergebnis

STANDORTZUSAMMENFASSUNG

• Status der Grundstücksidentifikation
• Anwendbare Planungsinstrumente
• Bodenklassifizierung
• Flächennutzungskategorie
• Erstbewertung der zulässigen Nutzung
• Zu bestätigende Entwicklungsparameter
• Festgestellte öffentlich-rechtliche Beschränkungen
• Zu kontaktierende Behörden
• Vermessungs- und Dokumentenlücken
• Probleme bei Bestandsgebäuden
• Infrastrukturfragen
• Anfängliche Planungsrisikobewertung
• Empfohlene nächste Schritte

ERGEBNIS-CTA

Die Planungs-Due-Diligence-Liste erstellen

Haftungsausschluss des Tools: Dieses Tool dient lediglich der Vorprüfung. Kartenergebnisse können unvollständig, ungenau oder veraltet sein und bestimmen weder Grundstücksgrenzen noch Planungsrechte oder die rechtliche Wirkung eines Plans oder einer Beschränkung.

Eine belastbare Standortbewertung sollte acht Ebenen durchlaufen.

Ebene 01 — Identität der Immobilie

Bestätigen Sie das Grundstück, die Grenzen, die Zufahrt sowie die Übereinstimmung zwischen Grundbuch-, Steuer-, Kataster- und physischen Daten.

Ebene 02 — Raumordnungsinstrumente

Identifizieren Sie jedes nationale, regionale, spezielle, interkommunale und kommunale Instrument, das für den Standort gilt.

Ebene 03 — Flächennutzung und Entwicklungsparameter

Ermitteln Sie die zulässigen Nutzungen, die Bebauungsintensität, Gebäudehöhe, Grundflächeninanspruchnahme, Baudichte, Stellplatzvorgaben und andere messbare Anforderungen.

Ebene 04 — Standortspezifische Planungsinstrumente

Prüfen Sie Parzellierungen, Detailpläne, Durchführungseinheiten, Erschließungsverträge, Planungsentscheidungen und ausstehende Infrastrukturverpflichtungen.

Ebene 05 — Öffentlich-rechtliche Beschränkungen

Erfassen Sie RAN, REN, Gewässer, Küste, Denkmalschutz, Natur, Verkehr, Infrastruktur und sonstige verwaltungsrechtliche Beschränkungen.

Ebene 06 — Rechtlicher Bestand

Stellen Sie fest, welche Gebäude, Flächen und Nutzungen rechtlich anerkannt sind.

Ebene 07 — Physische und infrastrukturelle Kapazität

Prüfen Sie Zufahrt, Topografie, Bodenverhältnisse, Versorgungsleitungen, Entwässerung und die praktische bauliche Machbarkeit.

Ebene 08 — Zeitliche Veränderungen

Prüfen Sie Änderungen, Aussetzungen, Schutzmaßnahmen, anhängige Planverfahren, auslaufende Beschlüsse und Gesetzesänderungen.

Ein Projekt sollte nicht auf der Grundlage einer Ebene fortgeführt werden, während Widersprüche auf einer anderen ignoriert werden.

Eine planungsrechtliche Analyse ist unzuverlässig, wenn die untersuchte Immobilie nicht mit hinreichender Genauigkeit identifiziert wurde.

Zusammenzutragen sind:

• aktueller Grundbuchauszug
• steuerlicher Registerauszug
• Katasterinformationen, sofern verfügbar
• Erwerbstitel
• historische Eigentumsurkunden, sofern relevant
• Lageplan
• topografische Vermessung
• kommunale Pläne
• Luftaufnahmen
• Angaben zu den Nachbareigentümern
• und etwaige frühere Grenz- oder Wegerechtsvereinbarungen.

Beschreibungen vergleichen

Prüfen Sie, ob die Dokumente in folgenden Punkten übereinstimmen:

• Lage der Immobilie
• Fläche
• Grenzen
• Nachbargrundstücke
• Gebäude
• Erschließung
• ländliche und städtische Artikel
• Flurstücke
• und Eintragungshistorie.

Abweichungen sollten untersucht und nicht gemittelt oder ignoriert werden.

Grundbuchfläche

Die im Grundbuch eingetragene Fläche ist für die Eigentumsprüfung relevant, ersetzt jedoch keine vermessungstechnische Erfassung.

Steuerliche Fläche

Der steuerliche Registerauszug dient fiskalischen Zwecken.

Er bestimmt weder die planungsrechtliche Grenze noch beweist er, dass jedes eingetragene Gebäude rechtmäßig ist.

Katasterinformationen

Katasterinformationen können bei der Identifizierung hilfreich sein, ihre Verfügbarkeit, Rechtswirkung und Genauigkeit hängen jedoch vom jeweiligen Gebiet und dem anwendbaren System ab.

Tatsächliche Besitzverhältnisse

Mauern, Zäune, Straßen, Hecken und eine langjährige Nutzung stimmen nicht zwingend mit der rechtlichen Grundstücksgrenze überein.

Entwicklungsgrenze

Die für die Entwicklung bewertete Fläche sollte eindeutig gekennzeichnet und mit den Eigentumsnachweisen abgeglichen werden.

Wenn ein Projekt auf Flächen außerhalb dieser Grenze angewiesen ist, muss das für deren Nutzung erforderliche Recht ermittelt werden.

Eine Immobilie kann den Anschein erwecken, an eine Straße anzugrenzen, ohne über eine rechtlich oder technisch ausreichende Erschließung zu verfügen.

Bestätigen:

• ob die Straße öffentlich oder privat ist
• ob für die Immobilie ein eingetragenes oder anderweitig gültiges Wegerecht besteht
• Breite und Zustand der Zufahrt
• ob Fahrzeuge einfahren und wenden können
• Zufahrt für Rettungs- und Einsatzkräfte
• Fußgängerzugang
• Baustellenzufahrt
• Anforderungen an Sichtverhältnisse und Verkehrssicherheit
• ob die Straßenbaubehörde eine neue Einmündung genehmigen muss
• und ob Nachbargrundstücke erforderlich sind.

Ein Erschließungs- oder Zufahrtsproblem kann Folgendes beeinträchtigen:

• die Projektnutzung
• die Anzahl der Einheiten
• den Brandschutz
• die Baustellenlogistik
• Infrastrukturtrassen
• Sicherheiten für Kreditgeber
• und den Wert des Grundstücks.

Verschieben Sie die Erschließungs- und Zufahrtsanalyse nicht bis zur detaillierten Architekturphase.

Das portugiesische Raumordnungssystem operiert auf nationaler, regionaler, interkommunaler und kommunaler Ebene.

Die DGT unterscheidet zwischen:

• Programmen, die strategische Rahmenbedingungen und politische Leitlinien festlegen; und
• Raumordnungsplänen, über die Gemeinden die Flächennutzung und die konkrete räumliche Organisation definieren.

Zu den kommunalen und interkommunalen Plänen gehören Leitpläne, Urbanisierungspläne und Detailpläne. Siehe die DGT-Übersicht über das Raumordnungssystem.

Nationale Programme

Dazu können gehören:

• das Nationale Programm für Raumordnungspolitik — PNPOT
• sektorale Programme
• Sonderprogramme
• und andere nationale Raumordnungsinstrumente.

Sie können Infrastruktur, Umweltsysteme, Küstengebiete, Gewässer, Wälder, Landwirtschaft und Siedlungsstrategien beeinflussen.

Regionale Programme

Regionale Programme koordinieren die Raumordnungsstrategie über ein größeres Gebiet hinweg.

Sie können Folgendes festlegen:

• regionale städtische Netzwerke
• Verkehrskorridore
• Wirtschaftsräume
• Umweltstrukturen
• Gewässersysteme
• geschützte Landschaften
• und strategische Infrastruktur.

Sonderprogramme

Sonderprogramme können Gebiete von nationaler ökologischer oder raumordnerischer Bedeutung regeln, darunter:

• Küstenzonen
• Schutzgebiete
• öffentliche Stauseen
• Ästuare
• und sonstige sensible Ressourcen.

Ihre Vorgaben müssen gemeinsam mit den anwendbaren kommunalen Plänen und spezifischen Vorschriften geprüft werden.

Interkommunale Pläne

Sofern vorhanden, können interkommunale Pläne Entscheidungen zur Flächennutzung über mehr als eine Gemeinde hinweg koordinieren.

Kommunale Pläne

Die wichtigsten kommunalen Pläne sind:

• Plano Diretor Municipal — PDM
• Plano de Urbanização — PU
• Plano de Pormenor — PP.

Die anwendbare Fassung umfasst nicht nur den ursprünglichen Plan, sondern auch dessen:

• Änderungen
• Überarbeitungen
• Berichtigungen
• Aussetzungen
• Schutzmaßnahmen
• und übernommene Vorschriften aus anderen Raumordnungsinstrumenten.

Der kommunale Masterplan bzw. PDM ist in der Regel der Ausgangspunkt für die Analyse der Flächennutzung innerhalb einer Gemeinde.

Er umfasst üblicherweise:

• schriftliche Vorschriften
• einen Ordnungs- oder Flächennutzungsplan
• einen Beschränkungsplan
• begleitende Berichte
• Umweltinformationen
• Infrastrukturinformationen
• und weiteres kommunales Kartenmaterial.

Die Dokumente müssen im Zusammenhang gelesen werden.

Der Ordnungsplan

Der Ordnungsplan kann Folgendes darstellen:

• städtische und ländliche Flächen
• Landnutzungskategorien
• städtebauliche Struktur
• Entwicklungsgebiete
• Infrastruktur
• ökologische Strukturen
• Kulturerbe
• und sonstige kommunale planungsrechtliche Festlegungen.

Der Beschränkungsplan

Der Beschränkungsplan kann öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen darstellen.

Er ist eine wesentliche Quelle, es sollte jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass er jede aktuelle Beschränkung oder deren endgültige rechtliche Abgrenzung enthält.

Die Vorschriften

Die Vorschriften erläutern die rechtliche Wirkung der kartierten Kategorie.

Sie können Folgendes festlegen:

• zulässige und verträgliche Nutzungen
• Bauparameter
• Gebäudehöhe
• Abstandsflächen
• Dichte
• Stellplätze
• Infrastruktur
• Gestaltungskriterien
• Verpflichtungen bezüglich des öffentlichen Raums
• Ausnahmen
• und Durchführungsvoraussetzungen.

Eine Farbe auf einer Karte hat ohne die entsprechende Vorschrift wenig Bedeutung.

Begleitdokumente

Begleitberichte können Folgendes erläutern:

• Planungsziele
• Berechnungsmethoden
• Infrastrukturstrategie
• Umweltkontext
• Mobilität
• Risiken
• und die Begründungen einzelner Vorschriften.

Sie sollen die Auslegung unterstützen, dürfen jedoch nicht so behandelt werden, als hätten sie Vorrang vor den verbindlichen Plandokumenten.

Ein Plano de Urbanização kann detailliertere Planungsvorschriften für ein definiertes städtisches Gebiet festlegen.

Er kann Folgendes koordinieren:

• Flächennutzung
• städtebauliche Struktur
• Straßennetze
• öffentlicher Raum
• Infrastruktur
• Einrichtungen
• Gebäudeform
• und Entwicklungsphasen.

Wo ein PU gilt, sollten Sie sich nicht ausschließlich auf die weiter gefasste PDM-Klassifizierung verlassen.

Ein Plano de Pormenor kann ein kleineres Gebiet wesentlich detaillierter regeln.

Je nach Inhalt kann er Folgendes festlegen:

• Parzellenstruktur
• Gebäudeanordnung
• Fluchtlinien
• Gebäudehülle
• Flächen
• Nutzungen
• Höhe
• Geschosse
• öffentliche Räume
• Infrastruktur
• Abbruch
• Sanierung
• und Flächenbedarf für öffentliche Zwecke.

Ein Detailbebauungsplan kann das Maß an Planungssicherheit und das mögliche städtebauliche Verfahren wesentlich verändern.

Prüfen Sie dessen vollständige textliche und zeichnerische Festsetzungen sowie sämtliche Durchführungs- oder Bodenordnungsbestimmungen.

Das Nationale Rauminformationssystem – SNIT – ist die offizielle nationale Plattform für Rauminformationen, die von der DGT entwickelt wurde.

Es bietet Zugang zu:

• geltenden Raumordnungsinstrumenten
• Instrumenten in Ausarbeitung
• Textdokumenten
• grafischen Dokumenten
• Änderungen und Überarbeitungen
• Metadaten
• öffentlich-rechtlichen Beschränkungen
• und Standortwerkzeugen.

Siehe das Nationale Rauminformationssystem.

SNIT ist ein Ausgangspunkt, nicht das vollständige Gutachten

Eine Projektprüfung sollte zudem Folgendes prüfen:

• das Diário da República
• das kommunale Planungsportal
• kommunale Vorschriften
• die Gemeindeakte
• das offizielle Kartenmaterial der zuständigen Behörde
• und jedes neuere Instrument oder jeden neueren Beschluss.

CRUS nicht für Genehmigungsschlüsse verwenden

Die Carta do Regime do Uso do Solo – CRUS – harmonisiert Informationen aus den PDMs des Festlands für statistische und raumbezogene Analysen.

Die DGT weist ausdrücklich darauf hin, dass CRUS nicht für Genehmigungsverfahren oder zur Feststellung herangezogen werden sollte, ob eine Aktivität den Flächennutzungsvorschriften entspricht.

Der anwendbare PDM und seine Vorschriften müssen direkt geprüft werden. Siehe den DGT-Leitfaden zu CRUS.

Die Planungsanalyse sollte zwei unterschiedliche Fragen beantworten.

Einstufung

Welcher allgemeinen Kategorie gehört die Fläche an?

Die wesentliche Unterscheidung besteht üblicherweise zwischen:

• städtisches Land
• und ländliches Land.

Die Terminologie und die Übergangssituation müssen anhand des geltenden Plans und der aktuellen Gesetzgebung überprüft werden.

Qualifizierung

Welche Kategorie und Unterkategorie gelten innerhalb dieser Klasse?

Beispiele hierfür können sein:

• zentrale städtische Gebiete
• Wohngebiete
• städtische Gebiete mit geringer Dichte
• Gebiete für wirtschaftliche Aktivitäten
• Tourismusgebiete
• Ausstattung und Infrastruktur
• landwirtschaftliche Gebiete
• forstwirtschaftliche Gebiete
• Naturgebiete
• Landschaftsgebiete
• und sonstige kommunale Kategorien.

Die genaue Bezeichnung bestimmt nicht das Ergebnis.

Zwei Gemeinden können einen ähnlichen Wortlaut mit unterschiedlichen Regelungen verwenden.

Eine als städtisch eingestufte Immobilie kann dennoch:

• für öffentliche Einrichtungen reserviert sein
• einem Durchführungsmechanismus unterliegen
• von Infrastruktur abhängig sein
• vom Denkmalschutz betroffen sein
• in einem Überschwemmungsgebiet liegen
• Anforderungen an den öffentlichen Raum unterliegen
• unter der Mindestgrundstücksgröße liegen
• keine angemessene Erschließung erhalten können
• oder durch Vorgaben zur Gebäudeform eingeschränkt sein.

Eine städtische Klassifizierung ist keine Baugenehmigung.

Einige Pläne erlauben definierte Nutzungen auf ländlichem Land, darunter potenziell:

• Landwirtschaft
• Forstwirtschaft
• landwirtschaftliche Nebengebäude
• ländlicher Tourismus
• Tourismusprojekte
• Infrastruktur
• Ausstattung
• Industrie in Verbindung mit lokalen Ressourcen
• Wiederaufbau
• oder sonstige außergewöhnliche Nutzungen.

Jede Möglichkeit kann folgenden Vorgaben unterliegen:

• Mindestgrundstücksfläche
• maximale Baufläche
• Nachweis des landwirtschaftlichen oder wirtschaftlichen Bedarfs
• behördliche Stellungnahmen
• Zufahrt
• Infrastruktur
• landschaftliche Einbindung
• Brandschutzanforderungen
• RAN oder REN
• und Beschränkungen einer künftigen Teilung oder Nutzung.

Die Analyse muss feststellen, ob die vorgeschlagene Nutzung in der spezifischen Kategorie zulässig ist und ob alle kumulativen Bedingungen erfüllt werden können.

Klassifizieren Sie für das vorgeschlagene Projekt jede Nutzung als:

• zulässige Hauptnutzung
• kompatible Nutzung
• ergänzende Nutzung
• bedingte Nutzung
• Ausnahme-Nutzung
• oder unzulässige Nutzung.

Die Beschreibung sollte präzise sein.

„Tourismus“, „Wohnen“, „Dienstleistungen“ und „Gewerbe“ können jeweils mehrere rechtlich unterschiedliche Nutzungen umfassen.

Unterscheiden Sie beispielsweise, sofern relevant, zwischen:

• Dauerwohnen
• touristischer Unterkunft
• Hotel
• Touristenapartments
• ländlichem Tourismus
• lokaler Beherbergung
• Studentenwohnheim
• Seniorenwohnen
• Nutzung im Gesundheitsbereich
• Büro
• Einzelhandel
• Restaurant
• Lagerhalle
• industrieller Tätigkeit
• Logistik
• landwirtschaftlicher Unterstützung
• und Einrichtungen von kollektivem Interesse.

Das Architekturprojekt, das Geschäftsmodell und der Planungsantrag müssen eine kompatible Terminologie verwenden.

Prüfen Sie bei Mischnutzungsprojekten:

• ob jede einzelne Nutzungsart zulässig ist
• ob eine Nutzungsart die Hauptnutzung bleiben muss
• ob maximale Quoten gelten
• ob Stellplätze separat berechnet werden
• ob unterschiedliche Erschließungs- oder Brandschutzvorschriften gelten
• ob die Nutzungen eine gemeinsame Infrastruktur nutzen können
• und ob das geplante Eigentums- oder Betriebsmodell mit der genehmigten Planungsstruktur vereinbar ist.

Bezeichnen Sie ein Betriebsmodell nicht als Mischnutzung, es sei denn, die zugrunde liegenden planerischen Nutzungen sind klar bestimmt.

Erstellen Sie eine schriftliche Aufstellung der Planungsparameter.

Grundstücks- und Planungsfläche

Dokumentieren Sie:

• die Gesamtgrundstücksfläche
• die Fläche innerhalb der jeweiligen Planungskategorie
• die von Ausschlussflächen betroffene Fläche
• die für die Parameterberechnungen herangezogene Fläche
• und die rechtliche Grundlage für den gewählten Bezugswert.

Baufläche

Ermitteln Sie die anwendbare Definition der Bau- oder Geschossfläche.

Prüfen Sie, ob die Berechnung Folgendes ein- oder ausschließt:

• Untergeschosse
• Stellplätze
• Balkone
• Terrassen
• Technikflächen
• Betriebsräume
• Lagerräume
• Erschließungsflächen
• überdachte Außenbereiche
• und bestehende Gebäude.

Grundstücksüberbauung

Ermitteln Sie die maximale Fläche, die Gebäude auf Geländeniveau einnehmen dürfen.

Versiegelte Fläche

Prüfen Sie, wie Gebäude, Straßen, Stellplätze, Pools, Terrassen und befestigte Außenanlagen gewertet werden.

Höhe

Unterscheiden Sie, wo relevant, zwischen:

• Fassadenhöhe
• gesamter Gebäudehöhe
• Firsthöhe
• Anzahl der Geschosse
• oberirdischen Geschossen
• und unterirdischen Geschossen.

Dichte

Prüfen Sie, ob die Dichte bemessen wird nach:

• Einheiten
• Bewohnern
• Betten
• Grundstücken
• oder einem anderen Parameter.

Abstandsflächen

Erfassen Sie Abstände zu:

• Straßenbegrenzungen
• Grundstücksgrenzen
• angrenzenden Gebäuden
• Wasserläufen
• Wäldern
• Infrastruktur
• geschützten Elementen
• und weiteren relevanten Merkmalen.

Stellplätze

Berechnen Sie:

• private Stellplätze
• öffentliche Stellplätze
• barrierefreie Stellplätze
• Fahrradstellplätze
• Ladezonen
• Servicefahrzeuge
• und alle zulässigen Reduzierungs- oder Ersatzmechanismen.

Freiflächen und Landschaftsgestaltung

Ermitteln Sie:

• minimale versickerungsfähige Fläche
• private Freiflächen
• gemeinschaftliche Grünflächen
• Baumerhaltungsauflagen
• ökologische Korridore
• und öffentliche Grünflächen.

Öffentliche Flächen und Infrastruktur

Erfassen Sie potenzielle Verpflichtungen bezüglich:

• Straßen
• Gehwege
• öffentliche Stellplätze
• Grünflächen
• Gemeinbedarfseinrichtungen
• Infrastruktur
• Grundstücksübertragungen
• Ausgleichszahlungen
• und Erschließungsabgaben.

Übertragen Sie niemals Planungskennzahlen aus einer anderen Gemeinde, ohne die im geltenden Plan verwendeten Definitionen zu überprüfen.

Bestehende rechtmäßige Gebäude können die verfügbare Entwicklungskapazität beeinflussen.

Stellen Sie fest:

• welche Gebäude rechtlich anerkannt sind
• deren rechtmäßige Nutzung
• genehmigte Fläche
• Grundfläche
• Gebäudehöhe
• Einheiten
• ob sie erhalten bleiben
• ob sie abgerissen werden
• ob der Plan Schutz- oder Wiederaufbauvorschriften enthält
• und wie die Bestandsfläche in der Planungsberechnung behandelt wird.

Ziehen Sie nicht automatisch jedes physisch vorhandene Bauwerk vom zulässigen Entwicklungskontingent ab.

Bestimmen Sie zunächst, ob es rechtlich anerkannt ist und wie der geltende Plan es behandelt.

Eine gültige Parzellierung oder ein loteamento kann ein standortspezifisches Entwicklungsregime begründen.

Beschaffen Sie:

• den Parzellierungstitel
• genehmigte Pläne
• das Parzellenverzeichnis
• Änderungen
• kommunale Beschlüsse
• Infrastrukturprojekte
• Sicherheitsleistungen
• Protokolle über die vorläufige und endgültige Abnahme
• Abtretungen öffentlicher Flächen
• und Nachweise über noch ausstehende Verpflichtungen.

Prüfen Sie:

• ob die Immobilie einer genehmigten Parzelle entspricht
• die zulässige Nutzung
• die Baufläche
• die Grundfläche
• die Höhe
• die Einheiten
• Stellplätze
• die Zufahrt
• die Infrastruktur
• Gemeinschafts- oder öffentliche Flächen
• und ob spätere Änderungen den Titel berühren.

Betrachten Sie die Parzelle nicht isoliert

Die Entwicklung eines Grundstücks kann von Verpflichtungen abhängen, die die übergeordnete Parzellierung betreffen, darunter:

• unfertige Infrastruktur
• Sicherheitsleistungen
• Arbeiten im öffentlichen Raum
• Bauphasen
• Gemeinschaftseinrichtungen
• oder Auflagen, die dem ursprünglichen Entwickler auferlegt wurden.

Weitere relevante Instrumente

Prüfen Sie außerdem:

• Ausführungseinheiten
• Erschließungsverträge
• städtebauliche Verträge
• Umlegungsverfahren
• kommunale Grundstücksübertragungen
• Bestimmungen zum Bauzwang
• Instrumente für Sanierungsgebiete
• und frühere PIPs oder Genehmigungen.

Eine öffentlich-rechtliche Beschränkung kann selbst dann gelten, wenn der PDM die geplante Nutzung grundsätzlich zulässt.

Das SRUP-System der DGT bietet Zugang zu Rechtsinstrumenten und Geodaten für öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten und Beschränkungen auf dem portugiesischen Festland.

Für die REN weist die DGT ausdrücklich darauf hin, dass Vektordaten mit der offiziell veröffentlichten kommunalen Abgrenzung abgeglichen werden müssen. Siehe den Leitfaden zur SRUP-Plattform der DGT.

Erfassen Sie für jede Beschränkung:

• Bezeichnung
• Rechtsgrundlage
• Kartierungsquelle
• Datum und Fassung
• betroffene Grundstücksfläche
• zuständige Behörde
• unzulässige Maßnahmen
• genehmigungspflichtige bzw. bedingte Maßnahmen
• bestehende Ausnahmetatbestände
• erforderliches Verfahren
• einzureichende Fachgutachten
• voraussichtlicher Zeitrahmen
• Auswirkungen auf die Planung
• und verbleibendes Risiko.

Die RAN schützt Flächen mit landwirtschaftlichem Wert und dient der Erhaltung landwirtschaftlicher Böden.

Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass eine Bebauung oder eine andere nichtlandwirtschaftliche Nutzung auf RAN-Flächen allein aus folgenden Gründen möglich ist:

• das Grundstück ist groß
• es ist ein Bestandsgebäude vorhanden
• benachbarte Grundstücke wurden bebaut
• die Gemeinde befürwortet das Vorhaben
• oder das geplante Projekt umfasst Landschaftsgestaltung oder Lebensmittelproduktion.

Das offizielle Regelwerk der RAN legt nichtlandwirtschaftliche Nutzungen fest, die nur unter bestimmten Ausnahmebedingungen zulässig sein können. Siehe den RAN-Leitfaden der DGADR und das konsolidierte RAN-Rechtsregime.

Zu klärende Fragen

• Liegt das Grundstück ganz oder teilweise innerhalb der RAN?
• Welche offizielle Abgrenzung findet Anwendung?
• Welche genaue Fläche ist betroffen?
• Handelt es sich bei der geplanten Maßnahme um eine landwirtschaftliche oder nichtlandwirtschaftliche Nutzung?
• Liegt ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand vor?
• Muss nachgewiesen werden, dass keine tragfähige Standortalternative existiert?
• Welche regionale oder nationale RAN-Behörde ist zuständig?
• Ist die Anerkennung eines übergeordneten öffentlichen Interesses erforderlich?
• Sind Auflagen, Ausgleichs- oder Rekultivierungsmaßnahmen möglich?
• Bleibt das Projekt durchführbar, wenn die RAN-Fläche nicht genutzt werden kann?

Ein RAN-Verfahren sollte nicht als routinemäßige Planungsformalität betrachtet werden.

Die REN schützt Flächen mit besonderen ökologischen Funktionen sowie Gebiete, die Naturgefahren ausgesetzt sind.

Die rechtliche Wirkung hängt ab von:

• der REN-Kategorie
• der geplanten Nutzung oder Maßnahme
• dem anwendbaren Rechtsregime
• der aktuellen kommunalen Abgrenzung
• und etwaigen geltenden Ausnahme-, Mitteilungs- oder Genehmigungsmechanismen.

Siehe das konsolidierte REN-Rechtsregime.

Mögliche REN-Kategorien können sich beziehen auf:

• Küstenschutz
• Wasserläufe
• Hochwasserrisiko
• Grundwasserschutz
• Erosion
• instabile Hänge
• Dünen
• Feuchtgebiete
• und andere ökologische Systeme.

Zu klärende Fragen

• Welche REN-Kategorie überschneidet sich mit der Immobilie?
• Wurde die Abgrenzung anhand der veröffentlichten Karte überprüft?
• Ist die geplante Maßnahme verboten, an Bedingungen geknüpft oder potenziell zulässig?
• Ist die Maßnahme im anwendbaren REN-Rahmen aufgeführt?
• Ist eine Mitteilung, Genehmigung oder ein anderes Verfahren erforderlich?
• Erfordert das Projekt Minderungsmaßnahmen?
• Wird ein Ausschluss der betroffenen Fläche angenommen?
• Bliebe eine Bebauung ohne diese Fläche realisierbar?

Beschreiben Sie REN weder als automatisches Bauverbot noch als automatisches Genehmigungsverfahren.

Ihre Auswirkung muss für die jeweilige Kategorie und Maßnahme analysiert werden.

Küstenimmobilien können betroffen sein von:

• Küstenprogrammen
• dem öffentlich-maritimen Bereich
• Schutzstreifen
• Erosions- und Instabilitätsbereichen
• Strand- und Dünensystemen
• Hochwasser- oder Überflutungsrisiken
• Vorschriften für Wasserressourcen
• und Bestimmungen kommunaler Pläne.

Die APA gibt an, dass Küstenprogramme Schutzregime für Küstenressourcen von nationaler Bedeutung festlegen und zulässige, bedingte oder verbotene Maßnahmen definieren können. Siehe die APA-Küstenprogramme.

Bewerten Sie nicht nur den Abstand zum Meer

Die maßgebliche Abgrenzung kann abhängen von:

• dem anwendbaren Programm
• kartierten Küstensystemen
• Klippen- oder Erosionsbereichen
• Dünen
• Gewässerläufen
• Grenzen des öffentlichen Eigentums
• und veröffentlichten Schutzzonen.

Ein Meerblick bestimmt nicht das anwendbare Küstenregime.

Ein Projekt kann eine Analyse der Wasserressourcen erfordern, wenn es Folgendes betrifft:

• Wasserläufe
• Flussufer
• Grundwasserentnahme
• Brunnen oder Bohrungen
• Einleitungen
• Abwasser
• Entwässerung
• Brücken
• Stützbauwerke
• Inanspruchnahme des öffentlichen Gewässerbereichs
• Küstengebiete
• oder Tourismus und Infrastruktur innerhalb geschützter Gewässerzonen.

Die APA unterscheidet Genehmigungen, Lizenzen und Konzessionen als verschiedene Arten von Rechtstiteln für Wasserressourcen, abhängig von der Ressource und der geplanten Nutzung. Siehe den APA-Leitfaden zu Wasserressourcen.

Bestätigen:

• das Gewässer
• seine rechtliche Einstufung
• die betroffene Fläche
• die zuständige Wasserbehörde
• den erforderlichen Rechtstitel
• die geplante Dauer
• und das Verhältnis zum städtebaulichen Planungsverfahren.

Hochwasserkarten sollten auch dann geprüft werden, wenn die Immobilie nicht als REN ausgewiesen ist.

Prüfen Sie:

• Flussüberschwemmungen
• Sturzfluten
• Küstenüberflutungen
• Regenwasseransammlungen
• historische Ereignisse
• kommunale Notfallinformationen
• Kellergefährdung
• Evakuierung
• Zugang während eines Hochwassers
• und versicherungsrelevante Auswirkungen.

Das SNIAmb der APA stellt offizielle Geoinformationen zu Hochwassergefahren für das portugiesische Festland bereit. Siehe den SNIAmb-Datensatz zu Hochwasserzonen.

Eine Baugenehmigung beseitigt das physische Hochwasserrisiko nicht.

Eine Immobilie kann sich innerhalb oder in der Nähe von Folgendem befinden:

• einem Nationalpark
• Naturpark
• Naturschutzgebiet
• einer geschützten Landschaft
• einem Naturdenkmal
• einem Natura-2000-Gebiet
• einem Habitatschutzgebiet
• einem Vogelschutzgebiet
• oder einem anderen Gebiet mit Schutzstatus.

Prüfen Sie:

• offizielle Abgrenzungen
• Bewirtschaftungsprogramme
• geschützte Lebensräume und Arten
• Vorschriften zur Flächennutzung
• saisonale Einschränkungen
• Beleuchtung
• Lärm
• Wassernutzung
• Zufahrt und Zugang
• Landschaftsgestaltung
• baubedingte Auswirkungen
• und ob eine Umweltrelevanzprüfung erforderlich ist.

Die Tatsache, dass ein Gebäude oder ein Nachbarprojekt bereits existiert, begründet nicht, dass ein neuer Eingriff zulässig ist.

Siehe die ICNF-Informationen zu Natura 2000 und die geografische Übersicht der Schutzgebiete des ICNF.

Einige Vorhaben erfordern möglicherweise:

• eine Umweltverträglichkeitsprüfung
• eine Einzelfallprüfung
• eine Umweltrelevanzprüfung
• eine Konformitätsprüfung der Projektausführung
• ein Monitoring nach der Prüfung
• oder ein sonstiges Umweltverfahren.

Die Erforderlichkeit einer Prüfung hängt ab von:

• der Projektart
• der Größenordnung
• dem Standort
• sensiblen Gebieten
• kumulativen Auswirkungen
• sowie anwendbaren Schwellenwerten und Sonderregelungen.

In der Planung ist zu unterscheiden zwischen:

• der Umweltprüfung eines Raumordnungsplans
• der Umweltprüfung eines konkreten Projekts
• und dem separaten städtebaulichen Genehmigungsverfahren.

Die APA betreibt das offizielle Umweltprüfungssystem SIAIA.

Denkmalschutzauflagen können sich ergeben aus:

• einer nationalen Einstufung
• einer Einstufung von öffentlichem Interesse
• einer kommunalen Einstufung
• einem laufenden Einstufungsverfahren
• einer allgemeinen Schutzzone
• einer besonderen Schutzzone
• einem geschützten Ensemble oder einer geschützten Stätte
• dem kommunalen Denkmalinventar
• geschützten Blickbeziehungen
• der Archäologie
• und Vorschriften für historische Ortskerne.

Die offizielle Datenbank des Património Cultural enthält denkmalgeschützte Immobilien, Objekte im Unterschutzstellungsverfahren und deren Schutzzonen. Siehe die Suche nach denkmalgeschützten Immobilien.

Prüfung der Immobilie und ihrer Umgebung

Eine Immobilie muss nicht zwingend einzeln unter Denkmalschutz stehen, um betroffen zu sein.

Prüfen Sie, ob sie liegt:

• innerhalb eines geschützten Ensembles
• innerhalb einer Schutzzone
• neben einer denkmalgeschützten Immobilie
• innerhalb einer archäologischen Zone
• oder innerhalb einer kommunalen Denkmalzone.

Potenzielle Auswirkungen

Der Denkmalschutz kann Auswirkungen haben auf:

• Abbrucharbeiten
• Fassadenänderungen
• Fenster
• Dächer
• Baumaterialien
• Erdaushub
• Gebäudehöhe
• Baukörperpositionierung
• visuelle Wirkung
• Beschilderung
• haustechnische Anlagen
• Landschaftsgestaltung
• und Bauverfahren.

Archäologie

Das Projekt kann Folgendes erfordern:

• vorherige archäologische Bewertung
• Baubegleitung / Monitoring
• Probegrabungen
• Erhaltung
• Dokumentation
• oder Umplanung nach einem Fund.

Das archäologische Risiko sollte im Terminplan und in den Rückstellungen für Unvorhergesehenes berücksichtigt werden.

Bauvorhaben in der Nähe nationaler oder regionaler Verkehrsinfrastruktur können betroffen sein von:

• Grenzen des Straßenbereichs
• Bauverbotszonen
• Zufahrtsbeschränkungen
• Sichtfeldern
• geplanten Straßentrassen
• Eisenbahnschutzzonen
• Entwässerung
• Lärm
• Erschütterungen
• und behördlicher Genehmigung.

Infraestruturas de Portugal erklärt, dass das Straßenstatut den Schutz des nationalen Straßennetzes und der umliegenden Gebiete regelt. Siehe den Leitfaden zum Statut des nationalen Straßennetzes.

Bestätigen:

• die Straßen- oder Eisenbahnklassifizierung
• die zuständige Behörde
• die aktuelle Schutzgrenze
• ob ein geplanter Trassenkorridor existiert
• ob eine direkte Zufahrt zulässig ist
• und ob ein Verkehrs- oder Mobilitätsgutachten erforderlich ist.

Grundstücke in der Nähe eines Flughafens, Flugplatzes, Hubschrauberlandeplatzes oder einer Navigationsanlage können von Luftfahrtdienstbarkeiten betroffen sein.

Diese können Folgendes regeln:

• Gebäudehöhe
• Krane
• temporäre Baugeräte
• Beleuchtung
• reflektierende Materialien
• Emissionen
• Vögel und Landschaftsgestaltung
• und sonstige potenzielle Hindernisse.

Die ANAC bestätigt, dass an Zivilflugplätze und unterstützende Anlagen angrenzende Bereiche Luftfahrtdienstbarkeiten unterliegen können. Siehe den ANAC-Leitfaden zu Luftfahrtdienstbarkeiten.

Das Krankonzept für die Bauphase muss möglicherweise selbst dann überprüft werden, wenn das fertige Gebäude die Höhenbegrenzung einhält.

Prüfen Sie auf:

• Hochspannungsleitungen
• Umspannwerke
• Gasfernleitungen
• Kraftstoffleitungen
• Hauptwasserleitungen
• Abwassersammler
• Telekommunikationsverbindungen
• Funkschutz
• und sonstige Versorgungskorridore.

Bestätigen:

• die genaue Lage der Infrastruktur
• Schutzabstände
• Zugangsanforderungen
• Baubeschränkungen
• die Machbarkeit einer Verlegung
• behördliche Genehmigungen
• und die Kostenverantwortung.

Eine auf einem Plan nur annähernd dargestellte Leitung sollte vermessen werden, bevor das Layout festgelegt wird.

Bauvorhaben im ländlichen und stadtnahen Raum können betroffen sein von:

• Waldbrandgefahrenkartierungen
• vorrangigen Präventions- und Sicherheitsbereichen
• Vorgaben zum Brennstoffmanagement
• Gebäudeabständen
• Wald- und Gehölznähe
• Zufahrten für Einsatzfahrzeuge
• Löschwasserversorgung
• baulichem Brandschutz
• und kommunalen Brandmanagementinstrumenten.

Die geltenden Anforderungen müssen anhand der aktuellen Kartierungen und Rechtsvorschriften überprüft werden.

Verlassen Sie sich nicht auf eine veraltete Brandrisikokarte und gehen Sie nicht davon aus, dass das bloße Roden von Vegetation das planungsrechtliche Problem löst.

Untersuchen Sie je nach Standort und Projekttyp auch:

• militärische Dienstbarkeiten
• Häfen
• Leuchttürme und Seezeichen
• Steinbrüche und mineralische Ressourcen
• geschützte Grundwasservorkommen
• Bewässerungsinfrastruktur
• Talsperren und Stauseen
• Friedhöfe
• Schulen und Gesundheitseinrichtungen
• gefährliche Anlagen
• industrielle Sicherheitszonen
• Telekommunikationsanlagen
• Landschaftsschutzgebiete
• geologisches Erbe
• Vorbehaltsflächen für öffentliche Einrichtungen
• und kommunale Enteignungs- oder Infrastrukturpläne.

Eine nationale Standard-Checkliste sollte an die jeweilige Gemeinde und den Standort angepasst werden.

Nicht jede Entwicklungsbeschränkung ist eine planerische Ausweisung.

Topografie

Die Hangneigung kann Folgendes beeinflussen:

• tatsächliche bebaubare Fläche
• Stützmauern
• Straßenlängsneigungen
• Zugänglichkeit
• Aushub
• Ausblicke
• Entwässerung
• und Baukosten.

Geotechnische Bedingungen

Untersuchen Sie, sofern relevant:

• Tragfähigkeit des Bodens
• Fels
• Grundwasser
• Instabilität
• Setzungen
• Kontaminationen
• früheren Bergbau
• und Baugrubensicherung.

Entwässerung

Prüfen Sie, wie Niederschlagswasser rechtmäßig und praktisch vom Grundstück abgeleitet werden kann.

Gehen Sie nicht davon aus, dass Wasser eingeleitet werden kann in:

• eine öffentliche Straße
• ein Nachbargrundstück
• ein bestehendes Gewässer
• oder ein überlastetes kommunales Netz.

Bäume und Vegetation

Ermitteln Sie:

• geschützte Bäume
• kommunale Baumschutzvorschriften
• Kork- und Steineichen
• Habitatwert
• landschaftsplanerische Auflagen
• und erforderliche Fällgenehmigungen.

Kontamination und Vornutzung

Eine frühere industrielle, landwirtschaftliche, militärische Nutzung sowie eine Vornutzung zur Kraftstofflagerung oder Abfallentsorgung kann Folgendes verursachen:

• Untersuchungsauflagen
• Sanierungskosten
• Gesundheitsrisiken
• Verpflichtungen zur Abfallentsorgung
• und Bedenken von Kreditgebern.

Die physische Eignung sollte parallel zur planerischen Zulässigkeit geprüft werden.

Ermitteln Sie den Betreiber und den aktuellen Status von:

• Wasser
• Abwasser
• Niederschlagswasser
• Strom
• Telekommunikation
• Gas
• Straßen
• und Müllabfuhr.

Erfassen Sie für jedes Netz:

• ob es vorhanden ist
• Entfernung zum Grundstück
• verfügbare Kapazität
• Anschlusspunkt
• erforderliche Verstärkung
• Grundstücksrechte
• zuständige Stelle
• Kosten
• und Zeitplan.

Das Vorhandensein eines Netzes bedeutet nicht Kapazität

Eine Leitung, ein Kabel oder eine Straße in der Nähe der Immobilie beweist nicht, dass:

• ein Anschluss genehmigt ist
• ausreichende Kapazität vorhanden ist
• eine Verstärkung nicht erforderlich ist
• oder der Betreiber die Arbeiten finanzieren wird.

Holen Sie schriftliche technische Auskünfte ein, wenn das Projekt vom Anschluss abhängt.

Arbeiten außerhalb des Grundstücks

Ein tragfähiges Projekt kann Arbeiten außerhalb des Grundstücks erfordern.

Bestätigen:

• Grundeigentum
• Zugang
• behördliche Genehmigungen
• Verantwortung des Bauunternehmens
• Garantien
• und ob die Projektgesellschaft die erforderlichen Rechte sichern kann.

Planung ist dynamisch.

Prüfen Sie, ob ein relevantes Instrument:

• in Vorbereitung ist
• geändert wird
• überarbeitet wird
• ausgesetzt ist
• Schutzmaßnahmen unterliegt
• auf die Veröffentlichung wartet
• oder Gegenstand eines Rechtsstreits ist.

Die Systeme der DGT bieten Informationen über geltende Rauminstrumente und laufende Verfahren, es sollten jedoch auch Recherchen auf kommunaler Ebene und im Diário da República durchgeführt werden.

Ein künftiger Plan ist kein gegenwärtiges Planungsrecht

Bewerten Sie Grundstücke nicht unter der Annahme, dass ein vorgeschlagener Plan:

• genehmigt wird
• seinen aktuellen Entwurfsstand beibehält
• bis zu einem bestimmten Datum in Kraft tritt
• oder die erwartete Entwicklungskapazität bietet.

Ein aktueller Plan bleibt möglicherweise nicht unbegrenzt verfügbar

Die Erwerbsstrategie sollte Folgendes berücksichtigen:

• Zeitpunkt der Einreichung
• mögliche Aussetzung von Verfahren
• Schutzmaßnahmen
• Planüberarbeitung
• Ablauf eines PIP
• Ablauf von Lizenzen
• und Übergangsgesetzgebung.

Wenn der Zeitplan kritisch ist, holen Sie projektspezifische Rechtsberatung ein, bevor Sie sich auf die fortlaufende Gültigkeit der aktuellen Planungsregelung verlassen.

Verwenden Sie Quellen in der folgenden Reihenfolge.

1. Veröffentlichtes Rechtsinstrument

Die Veröffentlichung im Diário da República und rechtswirksame Dokumente sind die primäre Quelle.

2. Offizielle Plandokumente

Verwenden Sie die schriftlichen und zeichnerischen Dokumente, die über offizielle Systeme hinterlegt oder veröffentlicht wurden.

3. Informationen der zuständigen Behörden

Konsultieren Sie je nach Fall die Gemeinde, DGT, CCDR, APA, ICNF, Património Cultural oder eine andere zuständige Behörde.

4. Genaue Grundstücksvermessung

Gleichen Sie die rechtlichen Informationen mit einer korrekt vermessenen Grundstücksgrenze ab.

5. Screening-Plattformen

Kommerzielle Karten und allgemeine Geodaten-Viewer können bei der Identifizierung von Problemen helfen, sollten jedoch nicht als abschließende rechtliche Bewertung herangezogen werden.

6. Informelle Informationen

Aussagen eines Eigentümers, Maklers, Nachbarn, Bauunternehmers oder lokalen Kontakts sollten als überprüfungsbedürftige Hinweise behandelt werden.

Erfassen Sie für jedes identifizierte Problem:

Beschränkung

Bezeichnung und Beschreibung.

Quelle

Rechtsinstrument, Karte, Beschluss oder Dokument.

Betroffene Fläche

Gesamtes Grundstück, Teilfläche oder Bereich, der einer vermessungstechnischen Bestätigung bedarf.

Rechtswirkung

Zulässig, bedingt zulässig, eingeschränkt, untersagt oder ungewiss.

Behörde

Zuständige Gemeinde oder externe Stelle.

Erforderliche Maßnahme

Studie, Konsultation, Genehmigung, Mitteilung, Umplanung oder Nachweis.

Auswirkungen auf das Projekt

Nutzung, Fläche, Einheiten, Layout, Kosten, Zeitplan, Finanzierung oder Exit.

Status

• Bestätigt
• In Prüfung
• Behördliche Bestätigung erforderlich
• Planerische Reaktion erforderlich
• Kritisches ungelöstes Problem
• Geschlossen

Verantwortlicher

Für die Lösung des Problems verantwortliche Person.

Frist

Datum, bis zu dem das Problem gelöst sein muss.

Dieses Register sollte während des gesamten Erwerbs-, Planungs-, Finanzierungs- und Bauprozesses aktiv geführt werden.

INTERAKTIVES MODUL

Standort bewerten

Weisen Sie jedem Problem eine Wahrscheinlichkeit und eine Auswirkung zu.

Wahrscheinlichkeit

• Unwahrscheinlich
• Möglich
• Wahrscheinlich
• Bereits vorhanden

Auswirkung

• Gering — geringfügige Entwurfs- oder Dokumentationsänderung
• Moderat — zusätzliche Untersuchung, Genehmigung, Kosten oder Verzögerung
• Hoch — wesentliche Minderung von Fläche, Nutzung oder Wert
• Kritisch — Projekt kann möglicherweise nicht wie beabsichtigt fortgeführt werden

Vorgeschlagenes Ergebnis

GERINGERES RISIKO

Die anwendbaren Vorschriften sind eindeutig, die Grenzen sind bestätigt und es wurden keine wesentlichen Einschränkungen festgestellt.

BEHERRSCHBARES RISIKO

Eine Entwicklung erscheint möglich, erfordert jedoch definierte Untersuchungen, Genehmigungen oder planerische Anpassungen.

HÖHERES RISIKO

Wichtige Fragen zu Nutzung, Fläche, Erschließung, Infrastruktur oder Behörden bleiben ungelöst.

KRITISCHES RISIKO

Eine Einschränkung kann das beabsichtigte Projekt verhindern oder eine zentrale Annahme für den Erwerb hinfällig machen.

ERGEBNIS-CTA

Risikoregister erstellen

Ein numerischer Wert sollte ein fachliches Urteil nicht ersetzen. Eine einzige kritische Einschränkung kann mehrere positive Faktoren mit geringem Risiko überwiegen.

Das Endergebnis dieser Phase sollte eine prägnante schriftliche Stellungnahme sein.

Sie sollte Folgendes enthalten:

Immobilie

• Identifizierung
• Fläche
• Grenzstatus
• Erschließung/Zugang
• und Vermessungsgrundlage.

Anwendbare Instrumente

• nationale und regionale Programme
• PDM
• PU
• PP
• Parzellierung
• kommunale Vorschriften
• und aktuelle Änderungen.

Flächennutzungsstatus

• Klassifizierung
• Kategorie
• zulässige Nutzungen
• verträgliche oder bedingte Nutzungen
• und unzulässige Nutzungen.

Bebauungsparameter

• Berechnungsfläche
• Baufläche
• Grundfläche
• Versiegelung
• Höhe
• Geschosse
• Dichte
• Einheiten
• Stellplätze
• Grenzabstände
• und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen.

Beschränkungen

• RAN
• REN
• Wasser
• Küste
• Hochwasser
• Natur
• Denkmalschutz
• Waldbrand
• Verkehr
• Infrastruktur
• und sonstige Beschränkungen.

Ist-Zustand

• rechtmäßige Gebäude
• genehmigte Nutzung
• ungeprüfte Flächen
• und Legalisierungsrisiko.

Infrastruktur

• Zufahrt
• Wasser
• Entwässerung
• Abwasser
• Energie
• und Verstärkungsbedarf.

Schlussfolgerungen

• bestätigter Baukörperrahmen
• Annahmen
• erforderliche behördliche Stellungnahmen
• empfohlenes Verfahren
• kritische Risiken
• und nächste Entscheidung.

Die Stellungnahme sollte vermeiden, Annahmen als garantierte Baurechte darzustellen.

Schritt 1 — Grundstücksgrenze festlegen

Eigentumsdokumente abgleichen und die erforderliche Vermessung beauftragen.

Schritt 2 — Die Gemeindeakte einholen

Den bestehenden rechtmäßigen Zustand und frühere Planungsentscheidungen ermitteln.

Schritt 3 — Raumordnungsinstrumente recherchieren

SNIT, kommunale Quellen und das Diário da República nutzen.

Schritt 4 — Den vollständigen Plan lesen

Karten, Vorschriften, Änderungen und Begleitdokumente prüfen.

Schritt 5 — Flächennutzungsregeln ermitteln

Klassifizierung, Kategorie, Nutzungen und Ausführungsbedingungen ermitteln.

Schritt 6 — Planungsrahmen berechnen

Flächen-, Höhen-, Dichte-, Stellplatz- und Infrastrukturübersicht erstellen.

Schritt 7 — Öffentlich-rechtliche Beschränkungen kartieren

RAN, REN, Küste, Wasser, Natur, Denkmalschutz, Verkehr und Infrastruktur prüfen.

Schritt 8 — Physische Eignung prüfen

Zufahrt, Topografie, Entwässerung, Bodenverhältnisse und Altlasten prüfen.

Schritt 9 — Infrastruktur bestätigen

Betreiberauskünfte einholen, sofern das Projekt von Netzkapazitäten abhängt.

Schritt 10 — Künftige Änderungen prüfen

Laufende Planverfahren, Aussetzungen, Schutzmaßnahmen und rechtliche Übergangsregelungen prüfen.

Schritt 11 — Risiken einstufen

Zwischen gelösten, beherrschbaren, hohen und kritischen Punkten unterscheiden.

Schritt 12 — Nächsten Planungsschritt wählen

Mit der planungsrechtlichen Due Diligence fortfahren, behördliche Bestätigung einholen, ein PIP vorbereiten, umplanen oder das Vorhaben stoppen.

Als erste Projektannahme:

• Zusammenstellung der Immobiliendokumente: 1–3 Wochen
• topografische Vermessung: 2–6 Wochen
• Einsicht in die Gemeindeakten: 1–6 Wochen
• Prüfung der Planungsinstrumente: 1–3 Wochen
• erste Kartierung von Restriktionen: 1–3 Wochen
• fachspezifische Umwelt- oder Denkmalschutzprüfung: 2–8 Wochen
• Infrastrukturanfragen: 2–12 Wochen oder länger
• behördliche Klärung: mehrere Wochen oder länger
• konsolidierter Bericht zur Planungskapazität: 2–6 Wochen nach Erhalt der wesentlichen Informationen.

Hierbei handelt es sich nicht um gesetzliche Fristen.

Der Zeitablauf kann sich wesentlich verlängern, wenn:

• Grundstücksgrenzen umstritten sind
• historische Gemeindeakten unvollständig sind
• sich mehrere Pläne überschneiden
• RAN oder REN greift
• eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich sein könnte
• Denkmal- oder Archäologieschutz betroffen ist
• die Infrastrukturkapazität ungewiss ist
• oder das Projekt von einem laufenden Planverfahren abhängt.

Einzuplanen sind:

• Grundbuch- und Eigentumsdokumente
• Katasterauskünfte
• topografische Vermessung
• Grenzvermessung
• Recherchen in Gemeindeakten
• Architekt
• Planungsberater
• rechtliche Planungsprüfung
• Umwelt-Screening
• Denkmalschutzprüfung
• archäologische Voruntersuchung
• Baugrunduntersuchung
• Schadstoff- und Altlastenuntersuchungen
• Verkehrs- und Erschließungsgutachten
• Infrastrukturanfragen
• Ingenieurleistungen
• Behördengebühren
• und Erstellung des Berichts zur Planungskapazität.

Der Umfang sollte verhältnismäßig sein zu:

• Erwerbswert
• Projektkomplexität
• Entwicklungsannahmen
• und die Konsequenzen von Fehleinschätzungen.

Bevor das Grundstück als entwicklungsfähig eingestuft wird, bestätigen Sie:

Grundstücksidentität

• Wird die richtige Immobilie geprüft?
• Ist der Grenzverlauf verlässlich?
• Ist die Erschließung rechtlich und physisch gesichert?
• Befinden sich alle erforderlichen Parzellen unter Kontrolle?

Planungsinstrumente

• Wurden PDM, PU und PP geprüft?
• Wurden Änderungen und Suspendierungen überprüft?
• Wurde der gesamte textliche und zeichnerische Inhalt analysiert?
• Wurden anhängige Planungen identifiziert?

Nutzung und Kapazität

• Ist die geplante Nutzung zulässig?
• Ist die Berechnungsmethodik bestätigt?
• Sind Höhe, Fläche, Einheiten und Stellplätze bezifferbar?
• Sind Verpflichtungen bezüglich des öffentlichen Raums oder der Infrastruktur geklärt?

Beschränkungen

• Wurden RAN und REN geprüft?
• Wurden Küsten-, Wasser- und Hochwasserrisiken überprüft?
• Wurden Natur- und Denkmalschutzbeschränkungen geprüft?
• Wurden Straßen-, Schienen-, Luftfahrt- und Leitungskorridore geprüft?
• Sind die zuständigen Behörden identifiziert?

Bestandsgebäude

• Ist der rechtmäßige Vorbestand bekannt?
• Sind ungenehmigte Flächen identifiziert?
• Ist die aktuelle Nutzung anerkannt?
• Kann das geplante Projekt auf dem Bestandsgebäude aufbauen?

Physische Umsetzung

• Kann das Projekt eine angemessene Zufahrt erhalten?
• Kann es an die Infrastruktur angeschlossen werden?
• Sind Topografie und Bodenverhältnisse handhabbar?
• Ist die Entwässerung machbar?
• Sind Rechte außerhalb des Grundstücks erforderlich?

Wirtschaftliche Entscheidung

• Stützt der bestätigte Baurahmen den Businessplan?
• Wurde das Downside-Szenario geprüft?
• Sind kritische Annahmen im Kaufvertrag abgesichert?
• Ist ein PIP oder eine behördliche Bestätigung erforderlich?
• Gibt es einen klaren Grund fortzufahren?

Wenn die Antwort auf eine kritische Frage unbekannt ist, sollte sie als ausdrückliches Ankaufs- oder Investitionsrisiko bestehen bleiben.

Suche ausschließlich nach Adresse

Adressen können unvollständig oder inkonsistent sein.

Nutzen Sie Koordinaten, Vermessungsdaten und Grundstückskennungen.

Die PDM-Karte als vollständige Antwort betrachten

Die Verordnungen, der Beschränkungsplan, Änderungen und detailliertere Planungsinstrumente müssen ebenfalls geprüft werden.

Nutzung der CRUS für eine Genehmigungsschlussfolgerung

Die DGT stellt ausdrücklich klar, dass CRUS nicht dazu bestimmt ist, die Genehmigungskonformität festzustellen.

Annahme, dass alle Online-Kartenebenen verbindlich sind

Vektorebenen können ungenau sein oder vorübergehend von der amtlich veröffentlichten rechtsverbindlichen Karte abweichen.

Ignorieren einer Beschränkung, weil sie im PDM nicht enthalten ist

Einige öffentlich-rechtliche Beschränkungen ergeben sich aus separaten Rechtsvorschriften oder späteren Beschlüssen.

Gleichsetzen der städtischen Klassifizierung mit einem Baurecht

Nutzung, Fläche, Ausführungsanforderungen und Beschränkungen müssen weiterhin analysiert werden.

Annahme, dass ländlicher Tourismus auf allen ländlichen Flächen zulässig ist

Der PDM, Tourismusgesetze, Zufahrten, Infrastruktur sowie die Bestimmungen zu RAN, REN, Naturschutz und Waldbrandschutz müssen alle geprüft werden.

Anwenden des maximalen Index auf die gesamte eingetragene Fläche

Teile der Liegenschaft können in unterschiedliche Kategorien fallen oder von der Berechnung ausgenommen sein.

Verwechslung von Grundfläche mit Baufläche

Sie messen unterschiedliche Aspekte des Projekts.

Verwendung der Konzeptfläche des Architekten im Finanzmodell ohne Abstimmung

Planungs-, Bau-, Verkaufs- und Finanzmodell-Flächen müssen differenziert werden.

Ignorieren des bestehenden rechtmäßigen Status

Nicht verifizierte Gebäude können sowohl die Entwicklungsberechnung als auch den Erwerbswert verzerren.

Annahme, dass die Infrastruktur von der Gemeinde bereitgestellt wird

Anschluss-, Verstärkungs- und externe Erschließungsarbeiten können weiterhin in der Verantwortung des Entwicklers liegen.

Sich auf Nachbarbebauungen verlassen

Ein Nachbargrundstück kann einen anderen Plan, Rechtstitel, ein anderes Datum, eine abweichende Nutzung, Ausnahme oder Planungshistorie aufweisen.

Betrachten eines Behördentermins als Genehmigung

Informelle Rückmeldungen ersetzen keine formelle Entscheidung, sofern eine solche gesetzlich vorgeschrieben ist.

Ignorieren eines in Überarbeitung befindlichen Plans

Das Projekt kann von einer Aussetzung, von Schutzmaßnahmen oder einem geänderten städtebaulichen Rahmen betroffen sein.

Berichterstattung nur über den positiven Planungsfall

Ein aussagekräftiger Planungsbericht muss die Annahmen, gegenteiligen Auslegungen und die Folgen eines Scheiterns darlegen.

Bestätigen Sie, dass Sie:

• die Gemeinde und den Gemeindebezirk identifiziert haben
• den Grundbuchauszug eingeholt haben
• den Steuernachweis eingeholt haben
• den Erwerbstitel geprüft haben
• Katasterinformationen geprüft haben
• eine topografische Vermessung in Auftrag gegeben haben
• die Grundstücksflächen abgeglichen haben
• die Grenzen bestätigt haben
• die rechtliche Erschließung bestätigt haben
• für das Projekt erforderliche angrenzende Grundstücke identifiziert haben
• die kommunale Planungsakte eingeholt haben
• rechtmäßig bestehende Gebäude identifiziert haben
• die genehmigte Nutzung identifiziert haben
• das tatsächliche Gebäude mit den genehmigten Zeichnungen abgeglichen haben
• das SNIT durchsucht haben
• das Diário da República durchsucht haben
• das kommunale Planungsportal geprüft haben
• den PDM identifiziert haben
• die PDM-Vorschriften geprüft haben
• den Raumordnungsplan geprüft haben
• den Belastungsplan geprüft haben
• Änderungen und Berichtigungen geprüft haben
• das Vorliegen eines PU geprüft haben
• das Vorliegen eines PP geprüft haben
• Parzellierungsdokumente geprüft haben
• Durchführungseinheiten und Urbanisierungsvereinbarungen geprüft haben
• die Bodenklassifizierung identifiziert haben
• die Bodenkategorie und -unterkategorie identifiziert haben
• die vorgeschlagene Nutzung bestätigt haben
• verträgliche und bedingte Nutzungen identifiziert haben
• eine Aufstellung der Bebauungsparameter erstellt haben
• die Berechnungsfläche bestätigt haben
• die Baufläche berechnet haben
• die Grundfläche berechnet haben
• den Versiegelungsgrad berechnet haben
• Gebäudehöhe und Geschosszahl bestätigt haben
• Dichte und Einheiten berechnet haben
• Stellplätze berechnet haben
• Abstandsflächen geprüft haben
• Verpflichtungen bezüglich des öffentlichen Raums identifiziert haben
• die RAN geprüft haben
• die REN geprüft haben
• Küstenprogramme geprüft haben
• das öffentliche Wassergut geprüft haben
• Wasserläufe geprüft haben
• das Hochwasserrisiko geprüft haben
• Schutzgebiete geprüft haben
• Natura 2000 geprüft haben
• den Denkmalschutzstatus geprüft haben
• Schutzzonen geprüft haben
• archäologische Belange geprüft haben
• Einschränkungen bezüglich Waldbrandgefahr geprüft haben
• Straßen geprüft haben
• Eisenbahnen geprüft haben
• Beschränkungen des Luftverkehrs geprüft haben
• Energie- und Pipelinekorridore geprüft haben
• sonstige öffentliche Infrastruktur geprüft haben
• die Topografie geprüft haben
• die Entwässerung geprüft haben
• die Bodenverhältnisse berücksichtigt haben
• Kontaminationen berücksichtigt haben
• die Wasserkapazität geprüft haben
• die Abwasserkapazität geprüft haben
• die Stromkapazität geprüft haben
• standortexterne Erschließungsmaßnahmen identifiziert haben
• die zuständigen Behörden identifiziert haben
• Pläne in Aufstellung geprüft haben
• Schutzmaßnahmen und Aussetzungen geprüft haben
• jede Annahme protokolliert haben
• jedes Risiko eingestuft haben
• die Erklärung zur Planungskapazität erstellt haben
• und den nächsten Planungsschritt festgelegt haben.

Reicht der PDM aus, um festzustellen, was gebaut werden darf?

In der Regel nicht für sich allein.

Der PDM ist eine zentrale Quelle, die vollständige Analyse kann jedoch auch Folgendes erfordern:

• einen PU oder PP
• Parzellierungsdokumente
• öffentlich-rechtliche Beschränkungen
• kommunale Vorschriften
• bestehende Genehmigungen
• Infrastrukturinformationen
• und Sondergesetzgebung.

Kann ich mich auf die SNIT-Karte verlassen?

Das SNIT ist eine wesentliche offizielle Ressource, die geltenden schriftlichen und zeichnerischen Instrumente müssen jedoch zwingend geprüft werden.

Die DGT empfiehlt ausdrücklich, bestimmte Informationen, einschließlich der REN, anhand der rechtsverbindlich veröffentlichten Karten abzugleichen.

Kann CRUS verwendet werden, um zu bestätigen, dass ein Projekt zulässig ist?

Nein.

Die DGT stellt klar, dass CRUS für statistische und raumbezogene Analysen bestimmt ist und nicht für Genehmigungsverfahren oder die Feststellung der Übereinstimmung mit der Bodennutzung herangezogen werden darf.

Gilt für städtischen Boden immer ein Bebauungsindex?

Nein.

Der Plan kann die Bebauung auch über andere Parameter, das bestehende städtebauliche Gefüge, Durchführungsinstrumente oder eine Detailplanung steuern.

Können Flächen in der RAN bebaut werden?

Nur dort, wo das geplante Vorhaben nach dem geltenden RAN-Regime rechtlich zulässig ist.

Nicht-landwirtschaftliche Nutzungen sind Ausnahmecharakters und erfordern gegebenenfalls eine gesonderte Entscheidung oder Anerkennung.

Können Flächen in der REN bebaut werden?

Dies hängt ab von:

• der REN-Kategorie
• dem geplanten Vorhaben
• dem geltenden Rechtsrahmen
• und dem erforderlichen Verfahren.

Eine projektspezifische Prüfung ist zwingend erforderlich.

Sind Grundstücke außerhalb von RAN und REN frei von Umweltbeschränkungen?

Nein.

Naturschutz-, Wasser-, Küsten-, Hochwasser-, Baumschutz-, Denkmalschutz-, Waldbrand- und andere Umweltregelungen können dennoch Anwendung finden.

Belegt ein bestehendes Haus ein Wohnnutzungsrecht?

Nein.

Die rechtmäßige Errichtung und die genehmigte Nutzung müssen anhand der entsprechenden Nachweise bestätigt werden.

Kann sich ein Projekt auf die im Grundbuch angegebene Fläche stützen?

Nicht ohne weitergehende Prüfung.

Die im Eigentumstitel angegebene Fläche sollte mit den Steuerunterlagen, den Katasterdaten und einer genauen Vermessung abgeglichen werden.

Kann eine Privatstraße die Erschließung gewährleisten?

Möglicherweise.

Der rechtliche Anspruch, die tatsächliche Eignung, die planungsrechtlichen Anforderungen, die Zufahrt für Not- und Rettungsdienste sowie die Leitungsrechte müssen vollständig bestätigt werden.

Schafft eine benachbarte Planungsgenehmigung einen Präzedenzfall?

Sie kann Anhaltspunkte liefern, begründet jedoch keinen automatischen Rechtsanspruch.

Das Nachbarprojekt kann eine andere rechtliche und planerische Ausgangslage haben.

Sollten externe Behörden vor einem PIP kontaktiert werden?

Möglicherweise.

Die Strategie hängt von der jeweiligen Einschränkung, der Behörde, den erforderlichen Informationen und dem für das PIP geltenden Konsultationsverfahren ab.

Was passiert, wenn ein PDM überarbeitet wird?

Der aktuelle Plan bleibt in der Regel bis zu seiner Änderung maßgeblich, jedoch müssen Aussetzungen, Schutzmaßnahmen, Übergangsregelungen und der geplante Zeitrahmen des Projekts geprüft werden.

Verlassen Sie sich weder auf den aktuellen noch auf den vorgeschlagenen Rechtsrahmen ohne juristische Bestätigung.

Kann ein Tool zur kartenbasierten Vorprüfung eine planungsrechtliche Due Diligence ersetzen?

Nein.

Eine Vorprüfung hilft, Fragen zu identifizieren. Die planungsrechtliche Due Diligence verifiziert die Dokumente, die Rechtswirkungen, die Grenzen, die behördlichen Anforderungen und die Konsequenzen für das Projekt.

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Haftungsausschluss für Tools: Diese Tools dienen ausschließlich der vorläufigen organisatorischen Orientierung. Sie legen keine Grundstücksgrenzen fest, interpretieren Planungsinstrumente nicht rechtsverbindlich, bestätigen keine Baurechte und ersetzen keine professionelle juristische, planerische, architektonische, vermessungstechnische, ingenieurtechnische, umweltbezogene oder kommunale Beratung.

PLANUNG & GENEHMIGUNG — LEITFADEN 02

Planungs-Due-Diligence

Wandeln Sie die anfängliche Planungsprüfung in eine verifizierte Untersuchung der Immobilie, der kommunalen Bauakte, der baurechtmäßigen Gebäude, der Entwicklungskapazität, der behördlichen Anforderungen und der Erwerbsrisiken um.

Der nächste Leitfaden erklärt, wie Sie den Planungs-Datenraum organisieren, die kommunale Historie prüfen, rechtliche und technische Ergebnisse bewerten und jedes Planungsrisiko mit dem Kaufvertrag, dem Preis, der Finanzierung und dem Projektzeitplan verknüpfen.

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Klären Sie die planungsrechtliche Situation, bevor Sie Kapital binden

VVA kann Investoren, Projektentwickler, Grundstückseigentümer, Family-Offices, Fonds und Betreiber bei der Identifizierung und Handhabung der planerischen Rahmenbedingungen unterstützen, die portugiesische Entwicklungsgrundstücke betreffen.

Die Unterstützung kann Folgendes umfassen:

• planungsrechtliche Due Diligence
• Koordinierung von Eigentumstiteln und Grundstücksgrenzen
• Auslegung von Raumordnungsinstrumenten
• Prüfung von PDM, PU und PP
• Parzellierungsanalyse
• Bewertung von RAN und REN
• Küsten- und Gewässereinschränkungen
• Umwelt- und Naturschutzverfahren
• Denkmalschutz und archäologische Belange
• Straßen-, Schienen- und Infrastrukturbeschränkungen
• Prüfung der baurechtlichen Genehmigungshistorie
• Einsicht in kommunale Akten
• Berichte zur Planungskapazität
• Behördenabstimmung
• Erwerbsbedingungen
• PIP-Strategie
• Entwicklungsvereinbarungen
• sowie planerische Unterstützung bei Finanzierung, Bau und Veräußerung.

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