Versorgung, Erschließung & öffentlicher Raum

Dieser Leitfaden unterscheidet zwischen:

- dem RJUE und den sektorspezifischen Vorschriften für Versorgungsnetze, Wasserressourcen, Straßen, Barrierefreiheit und den öffentlichen Bereich, die am 21. August 2026 in Kraft sind;

- den Änderungen durch das Gesetzesdekret 108/2026, dessen Inkrafttreten nach der Verschiebung durch das Gesetzesdekret 155-B/2026 für den 1. Oktober 2026 geplant ist;

- und den kommunalen Vorschriften, Netzregeln, Betreiberspezifikationen und Planungsentscheidungen, die für das jeweilige Projekt gelten.

Das Gesetzesdekret 108/2026 fasst mehrere RJUE-Bestimmungen neu, die für die Infrastrukturbewertung, externe Konsultationen, Planungstitel, den Baubeginn, die Nutzung des öffentlichen Raums, Versorgungsanschlüsse, die Phasenbildung und die Abnahme von Urbanisierungsarbeiten relevant sind.

Es wird nicht davon ausgegangen, dass das künftige Regime vorzeitig zur Anwendung kommt. Jedes Projekt muss anhand des an den jeweiligen Einreichungs-, Entscheidungs-, Baubeginns- und Anschlussterminen geltenden Rechts geprüft werden, einschließlich etwaiger Übergangsbestimmungen, Durchführungsvorschriften, Formulare und Plattformanforderungen.

Die Vorschriften der Versorger und Straßenbetreiber können sich auch unabhängig vom RJUE ändern. Technische Anforderungen, Antragsformulare, Gebühren, Anschlussfristen und anerkannte Nachweise sollten bei der Anfrage und erneut vor Beginn der jeweiligen Verträge oder Arbeiten überprüft werden.

Am Ende dieser Phase sollten Sie in der Lage sein festzustellen:

- ob jede Parzelle des Bauvorhabens über eine rechtmäßige und praktische Erschließung verfügt;

- ob die geplante Nutzung und Nutzungsintensität durch Wasser-, Abwasser-, Regenwasser-, Strom- und Telekommunikationsinfrastruktur versorgt werden kann;

- ob Gas für das geplante Betriebsmodell erforderlich oder zweckmäßig ist;

- welche Netzbetreiber und Behörden die relevanten Anlagen kontrollieren;

- welche Kapazitäten bestätigt wurden und welche weiterhin Annahmen bleiben;

- ob Verstärkungen, Verlegungen, Erweiterungen, Pumpwerke, Speicheranlagen, Aufbereitungsanlagen oder eine neue Umspannstation erforderlich sind;

- ob externe Grundstücke, Dienstbarkeiten, Lizenzen oder Genehmigungen Dritter erforderlich sind;

- wer jede Anlage planen, genehmigen, errichten, prüfen, finanzieren, besitzen und unterhalten wird;

- ob provisorische Baustellenanschlüsse vor den dauerhaften Anschlüssen bereitgestellt werden können;

- welche öffentlichen Straßen, Gehwege, Radwege, Kreuzungen, Übergänge und öffentlichen Plätze neu geschaffen oder geändert werden müssen;

- welche Genehmigungen für den öffentlichen Raum und den Verkehr erforderlich sind;

- ob die Arbeiten in Phasen unterteilt werden können, ohne dass eine Phase von unvollständiger Infrastruktur abhängig bleibt;

- wie lange Anträge, Beschaffung, Bau, Prüfung, Inbetriebnahme und formelle Übernahme dauern können;

- ob die Anschlusskosten und -risiken im Finanzmodell enthalten sind;

- und ob der Standort wirtschaftlich tragfähig bleibt, falls die bevorzugte Anschlusslösung nicht verfügbar ist.

Das Ergebnis sollte ein Umsetzungsplan für Versorgungsnetze, Erschließung und den öffentlichen Raum sein, der mit den Planungszeichnungen, der Fachplanung, den Grundstücksrechten, dem Bauzeitenplan, den Erwerbsunterlagen, dem Kostenplan und den Finanzierungsbedingungen verknüpft ist.

Das Website-Tool sollte eine grobe Standortbeschreibung in eine erste Nachweis- und Maßnahmenübersicht umwandeln.

Projektprofil

Abzufragen sind:

- Gemeinde und Gemeindebezirk;

- Standortadresse und Kataster- oder Grundbuchreferenzen;

- Projekttyp und geplante Nutzungen;

- Bruttobaufläche;

- Anzahl der Wohnungen, Betten, Zimmer, Einheiten oder Arbeitsplätze;

- Betriebszeiten und saisonales Profil;

- voraussichtlicher Baubeginn und Fertigstellung;

- Entwicklungsphasen;

- und ob es sich bei dem Projekt um ein loteamento, eine Urbanisierungsmaßnahme, ein Einzelgebäude, eine Sanierung oder eine Nutzungsänderung handelt.

Bestehende Versorgungsnetze

Fragen Sie für jede Versorgungssparte, ob der Nachweis besteht aus:

- einer Sichtprüfung;

- einer topografischen Vermessung;

- Auskünften aus Leitungserkundungen;

- historischen Bestandsunterlagen;

- einer behördlichen/kommunalen Stellungnahme;

- Bestandsdaten des Betreibers;

- einer formellen Kapazitätsbestätigung;

- einem Kostenangebot;

- einer unterzeichneten Vereinbarung;

- oder einem fertiggestellten und geprüften Anschluss.

Das Tool sollte diese Nachweisstufen nicht als gleichwertig behandeln.

Wasser

Fragen Sie:

- ob eine öffentliche Versorgungsleitung an das Grundstück grenzt;

- Leitungsdimension, Material und ungefähre Verlegetiefe;

- vorgeschlagener Anschlusspunkt;

- erforderlicher Durchschnitts- und Spitzenbedarf;

- erforderlicher Fließdruck;

- Annahmen zu Löschwassermenge und -bevorratung;

- ob das Grundstück über eine Bohrung, einen Brunnen, eine Quelle, eine Zisterne oder ein privates Netz verfügt;

- und ob ein Wasserrechtstitel oder eine Genehmigung des Versorgers vorliegt.

Abwasser

Fragen Sie:

- ob ein Schmutzwasserkanal an das Grundstück grenzt;

- Kanalsohlhöhe, Durchmesser und Fließrichtung;

- geplante Einleitungsmenge und Abwasserqualität;

- nachgelagerte Netzkapazität;

- ob eine Freigefälleentwässerung möglich ist;

- ob ein Pumpwerk oder eine private Abwasserbehandlungsanlage vorgesehen ist;

- und wo sich Notfallrückhaltung und Wartungszugänge befinden würden.

Regenwasser

Fragen Sie:

- bestehende Bodenversickerungsfähigkeit und Grundwasserverhältnisse;

- oberstromiges Einzugsgebiet und oberirdische Abflusswege;

- Hochwasserrisikokarten;

- vorhandene Gewässer, Gräben, Durchlässe und Einleitstellen;

- geplante versiegelte Fläche;

- Strategie zu Versickerung, Rückhaltung/Drosselung und Regenwassernutzung;

- vorgeschlagener Einleitungspunkt und Einleitungsmenge;

- und ob die Einleitung oder Baumaßnahmen Wasserressourcen oder das öffentliche Eigentum berühren.

Strom und Energie

Fragen Sie:

- insgesamt angeforderte Leistung;

- Annahmen zu Gleichzeitigkeitsfaktor und Spitzenlast;

- Anschlussspannungsebene;

- Ladeinfrastrukturbedarf für Elektrofahrzeuge;

- Wärmepumpen- und Kältebedarf;

- Vorhaben bezüglich Photovoltaik, Energiespeicherung und Netzeinspeisung;

- vorhandene Masten, Kabeltrassen, Umspannstationen und Dienstbarkeiten;

- temporärer Baustrombedarf;

- und ob der Netzbetreiber Anschlussbedingungen oder ein Angebot ausgestellt hat.

Gas und sonstige Energienetze

Abzufragen ist, ob:

- ein Gasnetz vorhanden ist;

- ein Anschluss durch das Projekt oder den Netzbetreiber erforderlich ist;

- eine vollelektrische Lösung geprüft wurde;

- gelagerte Brennstoffe vorgesehen sind;

- und die gewählte Lösung mit den Sicherheits-, Energie-, CO₂- und Betriebsanforderungen vereinbar ist.

Telekommunikation

Fragen Sie:

- ob das Projekt ITED, ITUR oder beides erfordert;

- welche elektronischen Kommunikationsnetze verfügbar sind;

- wo die Grundstücksschnittstelle und die Technikräume angeordnet werden;

- ob Trassen/Rohranlagen über Fremdgrundstücke verlaufen;

- und ob das Bauvorhaben bei Bedarf oder aus wirtschaftlichen Gründen mehr als einen Anbieter einbinden kann.

Erschließung und öffentlicher Raum

Fragen Sie:

- ob das Grundstück direkt an eine öffentliche Straße angrenzt;

- wer Eigentümer und Baulastträger dieser Straße ist;

- ob eine bestehende Zufahrt rechtmäßig genehmigt ist;

- ob die geplante Nutzung diese Zufahrt intensiviert;

- ob ein neuer Knotenpunkt, Sichtfeldverbesserungen oder eine Straßenverbreiterung erforderlich sind;

- ob Zufahrten und Zugänge für Fußgänger, Radfahrer, Rettungsdienste, Müllabfuhr und Lieferverkehr gewährleistet werden können;

- ob öffentlicher Park-, Lade-, Halte- oder Taxiraum beeinträchtigt wird;

- ob Bauarbeiten den öffentlichen Raum in Anspruch nehmen oder aufgraben;

- und ob eine vorübergehende Verkehrsführung erforderlich ist.

Rechte außerhalb des Grundstücks

Fragen Sie, ob eine Trassenführung Folgendes erfordert:

- eine private Grunddienstbarkeit;

- eine Zutritts-/Durchgangsgenehmigung;

- einen Grunderwerbsstreifen;

- eine Konzession oder Sondernutzungserlaubnis für den öffentlichen Raum;

- ein Leitungsrecht (Wayleave) oder ein dingliches Versorgungsrecht;

- eine Nachbarschaftsvereinbarung;

- oder eine Enteignung bzw. ein anderes öffentlich-rechtliches Verfahren.

Vorläufige Ergebniskategorien

#### A — Verifiziert und umsetzbar

Kapazität, Trassenführung, Rechte, Genehmigungen, Kosten und Terminplan sind für den aktuellen Projektstand ausreichend belegt.

#### B — Anschluss vorbehaltlich definierter Arbeiten verfügbar

Der Betreiber hat eine tragfähige Lösung identifiziert, das Projekt muss jedoch identifizierte Verstärkungs- oder Anschlussarbeiten finanzieren, planen oder ausführen.

#### C — Betreiberstudie erforderlich

Infrastruktur ist vorhanden, aber der Bedarf oder die nachgelagerte Kapazität wurde noch nicht bestätigt.

#### D — Recht an externen Flächen erforderlich

Die Lösung hängt von Grundstücken, einer Dienstbarkeit, einer straßenrechtlichen Genehmigung, der Inanspruchnahme des öffentlichen Raums oder einem sonstigen, noch nicht gesicherten Recht Dritter ab.

#### E — Strategische Einschränkung

Die Anschluss- oder Erschließungslösung erfordert möglicherweise eine wesentliche Umplanung, umfangreiche Verstärkungsmaßnahmen, einen verlängerten Zeitplan oder erhebliches zusätzliches Kapital.

#### F — Transaktionsstopp

Für eine wesentliche Versorgungsleistung oder Zufahrt wurde keine rechtlich oder technisch belastbare Lösung nachgewiesen.

Tool-Haftungsausschluss: Die Diagnose dient ausschließlich der vorläufigen organisatorischen Orientierung. Sie bestätigt keine Netzkapazität, begründet kein Anschlussrecht, genehmigt keine Straßenzufahrt, erteilt keinen wasserrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Nutzungstitel, prüft keine Grundstücksrechte und ersetzt keine ingenieurtechnische, rechtliche, planerische, umweltfachliche, versorgerbezogene, straßenbaubehördliche oder kommunale Beratung.

Der häufigste Fehler im Bereich der Infrastruktur besteht darin, eine Versorgung als „verfügbar“ einzustufen, nur weil in der Nähe des Grundstücks ein Schachtdeckel, ein Mast, ein Verteilerkasten oder ein Rohr zu sehen ist.

Diese Beobachtung belegt möglicherweise lediglich die physische Nähe.

Sie belegt nicht:

- die Eigentumsverhältnisse an der Anlage;

- ob sie betriebsbereit ist;

- ihre Dimensionierung, ihren Zustand oder ihre Verlegetiefe;

- ihren Druck, ihre Spannung oder ihren Durchfluss;

- die nachgelagerte Kapazität;

- den zulässigen Anschlusspunkt;

- ob sie den geplanten Bedarf decken kann;

- ob Verstärkungsmaßnahmen bereits für ein anderes Projekt zugesagt sind;

- ob die Trasse über öffentliches Land verläuft;

- oder die für den Anschluss erforderlichen Kosten und Fristen.

Der Entwickler sollte daher fünf separate Fragen unterscheiden.

Existiert die Anlage?

Durch Vermessung, Bestandsunterlagen und, falls erforderlich, Vor-Ort-Untersuchungen überprüfen.

Wer kontrolliert sie?

Identifizieren Sie die Gemeinde, das Kommunalunternehmen, den interkommunalen Zweckverband, den Konzessionär, den Verteilnetzbetreiber, die Straßenbaubehörde, den Telekommunikationsanbieter oder den privaten Eigentümer.

Ist Kapazität vorhanden?

Reichen Sie eine projektspezifische Bedarfsanfrage ein und fordern Sie die verbindlichste Auskunft ein, die im jeweiligen Projektstadium möglich ist.

Kann das Grundstück rechtmäßig darauf zugreifen?

Prüfen Sie Eigentumsverhältnisse, den öffentlich-rechtlichen Status, Dienstbarkeiten, Aufgrabegenehmigungen und alle Zustimmungen Dritter entlang der geplanten Trasse.

Kann es innerhalb des Budgets und des Terminplans realisiert werden?

Ermitteln Sie Planung, Netzverstärkung, Beschaffung, Bau, Prüfung, Übernahme, Gebühren, Steuern, Sicherheiten, Kostensteigerungen und Vorlaufzeiten des Betreibers.

Ein belastbares Machbarkeitsergebnis beantwortet alle fünf Fragen.

Jede Aussage zu einem Versorgungsmedium sollte durch datierte Nachweise belegt sein.

Das Register sollte Folgendes enthalten:

- Versorgungsmedium;

- Anlageneigentümer oder -betreiber;

- Informationsquelle;

- Zeichnungs- oder Referenznummer;

- Datum;

- prognostizierter Bedarf;

- bestätigte Kapazität;

- Anschlusspunkt;

- Trassenverlauf;

- Verstärkungsmaßnahmen;

- Genehmigungen;

- Rechte Dritter;

- Angebotsgültigkeit;

- Terminplanannahme;

- verantwortliche Person;

- Restrisiko;

- und nächste Maßnahme.

Empfohlener Nachweisstatus

Verwenden Sie einen definierten Status anstelle von Freitext.

#### Gesichtet

Eine Anlage scheint zu existieren, es liegen jedoch weder verlässliche Unterlagen noch eine Bestätigung des Betreibers vor.

#### Erfasst

Die Anlage ist in einem behördlichen Plan oder Betreiberplan verzeichnet, Lage und Kapazität sind jedoch weiterhin ungeprüft.

#### Vermessen

Trasse, Höhenlage oder sichtbare Anlagenteile wurden vermessen oder untersucht, die Netzkapazität ist jedoch weiterhin unbestätigt.

#### Vorläufig zugesagt

Der Betreiber hat auf Grundlage definierter Annahmen eine vorläufige Rückmeldung gegeben.

#### Formell mit Bedingungen versehen

Der Betreiber hat definierte Anschlussbedingungen, eine Studie oder ein Angebot herausgegeben, vorbehaltlich der jeweiligen Bedingungen und Gültigkeit.

#### Vertraglich vereinbart

Die erforderliche Vereinbarung ist abgeschlossen, und Parteien, Leistungsumfang, Kosten sowie Terminplan sind dokumentiert.

#### Errichtet

Die Arbeiten sind baulich abgeschlossen, stehen jedoch möglicherweise noch unter dem Vorbehalt von Prüfungen, Zertifizierungen oder der Abnahme.

#### In Betrieb

Die Anlage wurde geprüft, soweit erforderlich abgenommen, angeschlossen und in Betrieb genommen.

Das Projekt sollte niemals als „bestätigt“ ausgewiesen werden, ohne zu definieren, welcher dieser Zustände erreicht wurde.

Betreiber können keine aussagekräftigen Kapazitätsangaben machen, wenn das Projekt lediglich eine Bruttogeschossfläche oder eine allgemeine Nutzungsbeschreibung liefert.

Das Planungsteam sollte einen koordinierten Bedarfsplan erstellen, der jede Phase sowie die fertiggestellte Gesamtentwicklung abdeckt.

Wasserbedarf

Einzubeziehen sind:

- durchschnittlicher Tagesverbrauch;

- täglicher Spitzen- und stündlicher Spitzenbedarf;

- Bewässerung;

- Pools, Spas und Wasserspiele;

- Großküchen und Wäschereien;

- Prozesswasser;

- Nachspeisewasser;

- Löschwasserbedarf;

- und Baustellenbedarf.

Abwasseraufkommen

Einzubeziehen sind:

- durchschnittlicher und Spitzen-Schmutzwasseranfall;

- Gewerbeabwässer, Fettabscheider oder sonstige Vorbehandlungsanforderungen;

- Fremdwasserannahmen;

- Eigenschaften von Pumpendruckleitungen;

- und gestaffelte Nutzungsaufnahme.

Strombedarf

Einzubeziehen sind:

- installierte und diversifizierte Last;

- beantragte Leistung;

- Gleichzeitigkeitsspitze;

- Kühlung und Heizung;

- Warmwasserbereitung;

- Aufzüge und Gemeinschaftsanlagen;

- Gewerbe- und Betreiberlasten;

- Laden von Elektrofahrzeugen;

- Außenanlagen- und Pooltechnik;

- Sicherheits- und Brandschutzsysteme;

- Photovoltaikerzeugung;

- Batteriespeicher;

- Einspeisekapazität;

- und Baustromversorgung.

Telekommunikationsbedarf

Einzubeziehen sind:

- Wohn- und Gewerbeeinheiten;

- Betreibersysteme;

- Sicherheit und Zutrittskontrolle;

- Gebäudeleitsysteme;

- Anforderungen an die Mobilfunkabdeckung;

- Technikräume;

- und Redundanzanforderungen.

Verkehrsaufkommen

Einzubeziehen sind:

- tägliche Fahrzeugbewegungen und Spitzenstundenverkehr;

- Bewegungen von Bewohnern, Gästen, Personal und Besuchern;

- Lieferverkehr;

- Müllabfuhr;

- Rettungs- und Notfallzufahrten;

- Reisebusse, Taxis und Fahrdienste;

- Fußgänger- und Radverkehrsströme;

- und Baustellenverkehr.

Die Annahmen müssen mit dem Bauantrag, den Umweltstudien, der Nachhaltigkeitsstrategie, den Betreibervorgaben, dem Kostenplan und dem Finanzierungsmodell der Kreditgeber abgestimmt sein.

Die Wasserversorgungsstrategie muss Quelle, Kapazität, Druck, Qualität, Ausfallsicherheit und Zuständigkeit festlegen.

Öffentliches Wassernetz

Ermitteln Sie den zuständigen Versorger und fordern Sie projektspezifische Informationen zu folgenden Punkten an:

- Lage des Netzes;

- zulässiger Anschlusspunkt;

- verfügbarer Druck und Durchfluss;

- Rohrdurchmesser und Material;

- Zähleranordnung;

- Löschwasserannahmen;

- Anschlussgebühren;

- Netzausbauanforderungen;

- technische Einreichung;

- Abnahme;

- und Inbetriebnahme.

Das geltende Versorgungsverhältnis kann durch nationale Rechtsvorschriften, ERSAR-Vorschriften, die Versorgungsordnung des Versorgers und dessen technische Standards geregelt sein.

Gehen Sie nicht davon aus, dass das städtische Planungsamt den Wasserversorger hinsichtlich Kapazitäten oder Anschlussbedingungen verpflichten kann.

Druck und Speicherung

Ein Netz verfügt möglicherweise über einen ausreichenden Durchfluss, jedoch über einen unzureichenden Druck für das Geländeniveau oder die Gebäudehöhe.

Die Planung kann Folgendes erfordern:

- Vorlagebehälter;

- Druckerhöhungsanlagen;

- Druckzonen;

- Dach- oder Erdspeicher;

- Redundanz;

- oder ein angepasstes Anschlussniveau.

Diese Anlagen erfordern Platz, statische Tragfähigkeit, Wartungszugang, Schall- und Vibrationsschutz, Wasserqualitätsmanagement sowie eine klare Betriebsverantwortung.

Löschwasser

Die Löschwasserkapazität sollte mit dem Brandschutzkonzept und den zuständigen Stellen abgestimmt werden.

Das Vorhandensein einer öffentlichen Hauptwasserleitung oder eines Hydranten beweist für sich genommen nicht, dass die erforderlichen Kriterien für Durchfluss, Druck, Distanz und Verfügbarkeit erfüllt sind.

Sofern Tanks, Pumpen, Hydranten oder dedizierte Systeme erforderlich sind, müssen deren Volumen, Standort, Notstromversorgung, Inspektion und Wartung in die Planung integriert werden.

Private Wasserquellen

Eine Bohrung, ein Brunnen, eine Quelle oder eine Oberflächenwasserentnahme sollte nicht als frei verfügbar angesehen werden, nur weil sie sich physisch auf dem Grundstück befindet.

Bestätigen:

- Eigentumsverhältnisse und Standort;

- Rechtmäßigkeit der Quelle;

- anwendbarer Wasserrechtstitel;

- zulässiger Nutzungszweck und Entnahmemenge;

- Wasserqualität;

- nachhaltige Ergiebigkeit;

- Überwachung und Berichterstattung;

- Schutzzonen;

- Energie- und Aufbereitungskosten;

- Dürreresistenz;

- und ob die Quelle der Trinkwasserversorgung, Bewässerung, Bauphase oder einer anderen definierten Nutzung dienen darf.

Anträge zur Nutzung von Wasserressourcen müssen möglicherweise über SILiAmb oder das für die jeweilige Tätigkeit geltende Umweltlizenzierungsverfahren eingereicht werden.

Wassereffizienz und Wiederverwendung

Wassereffizienzmaßnahmen können den Bedarf aus dem Netz reduzieren, ihre planerischen, gesundheitlichen, technischen und betrieblichen Auswirkungen müssen jedoch geprüft werden.

Zu den Optionen können gehören:

- verbrauchsarme Armaturen;

- Leckageerkennung;

- nutzungs- oder einheitenbezogene Zählung;

- Regenwassernutzung;

- aufbereitetes Grauwasser;

- Wiederverwendung von aufbereitetem Abwasser;

- trockenheitsresistente Bepflanzung;

- und kontrollierte Bewässerung.

Brauchwassersysteme erfordern eine klare Trennung, Kennzeichnung, Wartung und Kontrolle. Eine angenommene Wiederverwendungsmenge sollte die beantragte öffentliche Netzkapazität nicht verringern, es sei denn, das Wiederverwendungssystem ist realistisch umsetzbar und genehmigungsfähig.

Das Abwasserkonzept muss darlegen, wie alle Schmutzwasserströme einer zulässigen Reinigungs- bzw. Entsorgungsstelle zugeführt werden.

Anschluss an die öffentliche Kanalisation

Bestätigen:

- Lage, Tiefe, Durchmesser und Zustand des Kanals;

- Vorliegen eines Trenn- oder Mischsystems;

- vorgeschlagener Anschlusspunkt;

- unterliegende hydraulische Kapazität und Klärkapazität;

- zulässige Einleitungsmenge und -qualität;

- Machbarkeit eines Freigefälles;

- Anschlussmethode;

- erforderliche Revisionsschächte;

- Dienstbarkeiten oder Arbeiten im öffentlichen Raum;

- und Genehmigung des Betreibers.

Ein angrenzender Kanal kann zu flach, zu tief, unterdimensioniert oder bereits überlastet sein.

Freigefälle versus Pumpförderung

Eine Freigefälleentwässerung verringert in der Regel die Betriebsabhängigkeit, das Geländeniveau kann jedoch eine Pumpförderung erforderlich machen.

Eine Pumplösung sollte Folgendes berücksichtigen:

- Betriebs- und Reservepumpen;

- Fassungsvermögen des Pumpensumpfs;

- Notfallspeichervolumen;

- Alarme und Fernüberwachung;

- Geruch und Lärm;

- Stromausfall;

- Notstromversorgung oder Notfallmaßnahmen;

- Wartungszugang;

- Trassenführung der Druckrohrleitung;

- Förderdruck;

- und langfristige Eigentümer- oder Betreiberverantwortung.

Das Finanzmodell sollte Reinvestitions- und Betriebskosten enthalten, nicht nur die Erstinstallation.

Private Abwasserbehandlung

Wo kein öffentlicher Abwasserkanal vorhanden ist, kann für das Projekt eine private Abwasserbehandlungsanlage in Betracht gezogen werden.

Diese Option erfordert eine projektspezifische Analyse von:

- planungsrechtlicher Zulässigkeit;

- umwelt- und wasserrechtlichen Genehmigungen;

- Reinigungsstandards;

- Einleitungs- oder Wiederverwendungszielen;

- Boden- und Grundwasserverhältnissen;

- Geruchs- und visuellen Beeinträchtigungen;

- Schlammentsorgung;

- Wartungszugang;

- Überwachung und Berichtspflichten;

- Eigentümerstruktur und Betreiberkompetenz;

- und künftigen Anschlusspflichten an das öffentliche Netz.

Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass eine temporäre Klärgrubenlösung für ein dauerhaftes Bauvorhaben zulässig ist.

Gewerbliches und stark belastetes Abwasser

Hotels, Restaurants, Wäschereien, Einrichtungen des Gesundheitswesens, Industrie und andere nicht-häusliche Nutzungen können Folgendes erfordern:

- Fettabscheidung;

- Ölabscheidung;

- Abwasserausgleich;

- Vorbehandlung;

- Probenahmestellen;

- Einleitungsüberwachung;

- oder eine gesonderte Genehmigung.

Die Betreiberanforderungen und der Mietermix sollten frühzeitig bekannt sein, um das System zu dimensionieren und genehmigen zu lassen.

Regenwassermanagement ist nicht bloß eine Übung zur Rohrdimensionierung.

Die Strategie muss das gesamte Einzugsgebiet, die Klimabedingungen, das Grundwasser, Oberflächenabflusswege, die Wasserqualität, Erosion, die unterliegende Kapazität und die öffentliche Sicherheit berücksichtigen.

Den bestehenden Standort verstehen

Vermessen und untersuchen Sie:

- bestehende Gefälle;

- versiegelte und unversiegelte Flächen;

- Bodendurchlässigkeit;

- Grundwasser;

- Quellen und Sickerwasseraustritte;

- Gräben, Durchlässe und Gewässer;

- bestehende Entwässerungsleitungen und Einleitungsstellen;

- auf das Grundstück treffende Oberliegerzuflüsse;

- unterliegende Einschränkungen;

- Hochwasser- und Küstenrisikokartierungen;

- und Nachweise historischer Hochwasserereignisse.

Planen Sie nicht ausschließlich innerhalb der Katastergrenzen, wenn Wasser diese Grenzen überschreitet.

Eine Entwässerungshierarchie anwenden

In Abhängigkeit vom Standort und den geltenden Normen ist Folgendes zu prüfen:

1. Bedarfsreduzierung und Regenwassernutzung;

2. Versickerung an oder nahe der Quelle;

3. oberirdische Ableitung und nachhaltige Entwässerung;

4. Rückhaltung mit gedrosselter Ableitung;

5. Anschluss an ein abgenommenes öffentliches Regenwassernetz;

6. und Einleitung in einen rechtmäßigen Vorfluter, sofern genehmigt.

Die bevorzugte Lösung muss mit Böden, Grundwasser, Altlasten, Hangstabilität, Archäologie, Landschaftsbild und Instandhaltung vereinbar sein.

Rückhaltung und Überstau

Die Planung sollte Folgendes ausweisen:

- Annahmen zum Bemessungsregen;

- Klimawandelzuschlag;

- erforderliches Rückhaltevolumen;

- zulässigen Drosselabfluss;

- Methode der Abflusssteuerung;

- Freibord;

- Notüberflutungswege;

- sichere Versagenszustände;

- Wartungszugang;

- und den verantwortlichen Eigentümer.

Unterirdische Tanks und überdimensionierte Leitungen können wertvollen Raum im Untergeschoss oder im Außenbereich beanspruchen. Oberirdische Systeme können Geländeniveaus, Barrierefreiheit und die Gestaltung des öffentlichen Raums beeinträchtigen. Diese Konflikte sollten gelöst werden, bevor das planerische Layout festgelegt wird.

Wasserrechtliche Titel

Arbeiten oder Nutzungen, die Wasserressourcen berühren, können einen Titel nach dem Wassergesetz und den Vorschriften über die Nutzung von Wasserressourcen erfordern.

Je nach Sachverhalt kann dies Folgendes umfassen:

- Wasserentnahme;

- Einleitung;

- Bauarbeiten in oder an einem Gewässer;

- Verrohrung;

- Querungen;

- Uferarbeiten;

- Inanspruchnahme von Flächen der Wasserdomäne;

- Grundwasserabsenkung;

- oder eine sonstige Nutzung öffentlicher oder privater Wasserressourcen.

Eine städtische Planungsgenehmigung ersetzt diesen Titel nicht automatisch.

Bauwasserhaltung

Der Aushub von Untergeschossen oder unterirdischer Infrastruktur kann ein vorübergehendes Abpumpen und Einleiten erforderlich machen.

Das Baukonzept sollte Folgendes behandeln:

- prognostizierten Zufluss;

- Setzungen und benachbarte Bausubstanz;

- Aufbereitung;

- Einleitungsgenehmigung;

- Überwachung;

- Notfallplanung;

- und die Auswirkungen auf das dauerhafte Tragwerks- und Bauwerkskonzept.

Das Risiko der Wasserhaltung sollte vor der Preisfestlegung des Vertrags untersucht werden.

Der Strombedarf steigt, da Projekte zunehmend auf elektrische Heizung, Kühlung, Mobilität und Betriebssysteme setzen.

Die Anschlussstrategie sollte bereits vor der Einreichung der Planung beginnen, wenn Leistungsbedarf, Flächen für Transformatorstationen oder externe Netzverstärkungen das Layout beeinflussen könnten.

Definition des beantragten Anschlusses

Bestätigen:

- Kunden- und Projektidentität;

- angeforderte Leistung;

- Versorgungsspannung;

- Anschlusspunkt;

- Verbrauchsprofil;

- gestaffelter Bedarf;

- temporäre Baustromversorgung;

- Datum der dauerhaften Versorgung;

- Messkonzept;

- Anforderungen an gemeinschaftliche Installationen;

- und Vorschläge für Eigenerzeugung oder Speicherung.

Bei höherem Bedarf kann vor dem formellen Anschlussantrag eine Anfrage zu den Anschlussbedingungen erforderlich sein. Die aktuellen Schwellenwerte, Formulare und Nachweise des Netzbetreibers müssen zum Zeitpunkt der Einreichung geprüft werden.

Mögliche Anschlussarbeiten

Die Lösung kann Folgendes erfordern:

- Niederspannungserweiterung;

- Mittelspannungsanschluss;

- eine Transformatorenstation;

- Grundstücksfläche oder einen Raum für Netzanlagen;

- neue Leerrohre oder Kabel;

- Straßenquerungen;

- Verlegung von Masten oder Freileitungen;

- Verstärkung vorgelagerter Netzkapazitäten;

- Schutz- und Messeinrichtungen;

- oder gemeinschaftliche Netzarbeiten.

Der Standort und die Zugänglichkeitsanforderungen für eine Transformatorenstation können die Nutzfläche, die Fassadengestaltung, die Außenanlagen und das Brandschutzkonzept erheblich beeinflussen.

Anschlussangebot und Kostenvoranschlag

Prüfen Sie:

- Annahmen;

- Anschlusspunkt;

- Spannung;

- Kapazität;

- Anlagengrenzen;

- exklusive und gemeinschaftliche Arbeiten;

- Arbeiten des Kunden;

- Arbeiten des Betreibers;

- Bauausführungsoptionen;

- Gebühren und Steuern;

- Gültigkeitsdauer;

- Bauzeitenplan;

- Grundstücks- und Dienstbarkeitsanforderungen;

- Prüfungen;

- Zertifizierung;

- und die Bedingungen für den Erhalt des Übergabepunkt-Codes sowie die Unterspannungsetzung.

Der Prozess von E-REDES unterscheidet derzeit zwischen kundenseitig errichteten, betreiberseitig errichteten und geteilten Bauoptionen. Der veröffentlichte Prozess sieht zudem unterschiedliche Wege für dauerhafte Anschlüsse, Baustrom, Änderungen, Umverlegungen und Anschlussanträge für höhere Leistungen vor. Der genaue Ablauf, Fristen und Fristunterbrechungen müssen für das Projekt individuell bestätigt werden.

Temporäre Baustromversorgung

Gehen Sie nicht davon aus, dass der dauerhafte Netzanschluss bereits ab dem ersten Tag auf der Baustelle Strom liefern kann.

Der Plan des Bauunternehmens sollte Folgendes berücksichtigen:

- Beantragung des temporären Anschlusses;

- Vorlaufzeit;

- Lastanforderung;

- Notstromaggregat;

- Kraftstofflagerung;

- Lärm und Emissionen;

- Umstellung auf die dauerhafte Versorgung;

- und Rückbau der temporären Ausrüstung.

Bestehende Strominfrastruktur

Masten, Freileitungen, Erdkabel, Umspannstationen und Betriebsräume können Folgendes nach sich ziehen:

- Schutzabstände;

- Zugangsrechte;

- Baubeschränkungen;

- Verlegungskosten;

- Sicherheitskontrollen;

- und terminliche Abhängigkeiten.

Eine Anlage sollte nicht ohne Bestätigung des Netzbetreibers und einen vereinbarten Verlegungsprozess entfernt, überbaut oder als überflüssig angesehen werden.

Ein Niedrigenergieprojekt kann dennoch erhebliche Netzkapazitäten erfordern, wenn die Verbrauchs- und Erzeugungsprofile nicht übereinstimmen.

Die Strategie sollte Folgendes koordinieren:

- Photovoltaikfläche und -ausrichtung;

- Gebäude- und Landschaftsintegration;

- Standorte von Wechselrichtern und Ausrüstung;

- statische Lasten;

- Brand- und Notfallschutzvorkehrungen;

- akustische Auswirkungen;

- Batteriespeicher;

- Einspeisebegrenzung oder Einspeisekapazität;

- kollektiver Eigenverbrauch;

- gegebenenfalls Energiegemeinschaften;

- Messwesen;

- und langfristigen Betrieb.

Laden von Elektrofahrzeugen

Das Projekt sollte Folgendes modellieren:

- anfänglich installierte Ladestationen;

- passive Vorrüstung für zukünftige Ladestationen;

- gleichzeitige Spitzenlast;

- Lastmanagement;

- gemeinschaftliche versus private Versorgung;

- Abrechnung;

- Zugänglichkeit;

- Schnittstellen zum Brandschutz;

- und zukünftige Erweiterung.

Ein pauschaler Richtwert pro Stellplatz kann den erforderlichen Anschlusswert erheblich über- oder unterschätzen, wenn Gleichzeitigkeitsfaktoren und intelligente Steuerung nicht modelliert werden.

Resilienz

Hotels, Gesundheitseinrichtungen, betreutes Wohnen, datenintensive gewerbliche Nutzungen und andere kritische Betriebe können Folgendes erfordern:

- Notstromerzeugung;

- unterbrechungsfreie Stromversorgung;

- redundante oder alternative Einspeisung;

- batteriegestützte Systeme;

- Kraftstoff- oder Wartungsvereinbarungen;

- und erprobte Wiederherstellungsverfahren.

Anforderungen an die Resilienz gehören in das Betreiberkonzept und den Finanzierungsplan, nicht in spätere Annahmen des Bauunternehmens.

Die Gasverfügbarkeit und der tatsächliche Projektbedarf sollten getrennt voneinander bewertet werden.

Eine Gasleitung in der Nähe des Grundstücks begründet weder ein Recht auf Anschluss noch Kapazitäten oder eine wirtschaftliche Rechtfertigung.

Bestätigen:

- ob das Gasverteilnetz das Grundstück erschließt;

- der zuständige Netzbetreiber;

- Anschlussbedingungen;

- Druck und Kapazität;

- Trassenführung und Messwesen;

- Lüftungs- und Sicherheitsanforderungen;

- Gerätebedarf;

- Betriebs- und CO2-Emissionsannahmen;

- und ob eine rein elektrische oder erneuerbare Alternative zweckmäßiger ist.

Wenn Flüssiggas (LPG), Heizöl, Biomasse oder ein anderer lagerfähiger Brennstoff vorgeschlagen wird, ist Folgendes zu berücksichtigen:

- Lagerstandort;

- Lieferungen;

- Fahrzeugzufahrt;

- Brand- und Explosionsrisiko;

- Umweltkontrollen;

- Genehmigung;

- Emissionen;

- Nachbarn;

- und Beseitigung oder Umrüstung am Ende der Nutzung.

Das Projekt sollte kein veraltetes Energiesystem installieren, nur weil es in einem früheren Konzeptentwurf verwendet wurde.

Bei portugiesischen Projektentwicklungen müssen die rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen für elektronische Kommunikationsinfrastrukturen in Gebäuden und, sofern zutreffend, in Parzellierungen, Urbanisationen und Gebäudegruppen berücksichtigt werden.

ITED

ITED betrifft die Telekommunikationsinfrastruktur in Gebäuden.

Die Planung sollte Folgendes koordinieren:

- Gebäudeeinführung;

- Hauptverteiler- und Geräteräume;

- interne Leitungswege und Trassen;

- Technikräume und Schaltschränke;

- Glasfaser-, Kupfer- und Koaxialanforderungen, soweit zutreffend;

- Erdung und Stromversorgung;

- Brandschottung;

- Zugänglichkeit für die Wartung;

- Zertifizierung;

- und Bestandsunterlagen.

ITUR

ITUR betrifft die Telekommunikationsinfrastruktur in Parzellierungen, Urbanisationen und Gebäudegruppen.

Die Strategie kann Folgendes umfassen:

- Klassifizierung als öffentliche oder private Infrastruktur;

- Trassenführung der Leerrohre;

- Schächte;

- Schnittstellen zu Gebäuden;

- Zugang für Anbieter;

- Eigentum und Instandhaltung;

- und Koordinierung mit Straßen, Landschaftsgestaltung und anderen Versorgungsleitungen.

Anbieterauswahl und Resilienz

Gesetzliche Konformität allein garantiert noch nicht das kommerzielle Serviceniveau, das für ein Hotel, ein Büro, ein Studentenwohnheim oder eine andere Betriebsimmobilie erforderlich ist.

Prüfen Sie:

- verfügbare Anbieter;

- Glasfaserkapazität;

- redundante Trassenführung;

- Mobilfunkabdeckung;

- Notfall- und Sicherheitssysteme;

- Service-Level-Anforderungen des Betreibers;

- und die Folgen eines Single Point of Failure.

Die Planung muss den geltenden ANACOM-Handbüchern, berufsqualifikatorischen Vorschriften und den für das Projekt geltenden Zertifizierungsanforderungen entsprechen.

Die Abfallentsorgung ist zwar kein Netzanschluss, stellt jedoch eine kritische Schnittstelle zum öffentlichen Raum und zur Erschließung dar.

Die Planung und das Betriebskonzept sollten Folgendes festlegen:

- Abfallströme;

- voraussichtliche Mengen;

- interne Lagerung;

- gekühlte oder kontrollierte Lagerung, wo erforderlich;

- Mülltrennung und Recycling;

- Tonnen- oder Containertyp;

- Abholhäufigkeit;

- Fahrzeugabmessungen und Schleppkurven;

- Transportwege;

- Neigungen und Bordsteinkanten;

- öffentlicher versus privater Abholpunkt;

- Reinigung und Entwässerung;

- Geruch, Lärm und Schädlinge;

- und Zuständigkeit für das Bewegen der Behälter.

Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass ein Entsorgungsfahrzeug privates Gelände befährt, ohne dass eine Bestätigung des Dienstleisters sowie eine geeignete Zufahrts-, Wende- und Fahrbahnbelagsgestaltung vorliegen.

Bau- und Abbruchabfälle unterliegen eigenen Bewirtschaftungs- und Dokumentationsanforderungen und sollten mit dem Bauablaufplan abgestimmt werden.

Der Zugang muss sowohl rechtlich gesichert als auch technisch nutzbar sein.

Direkter Zugang zu einer öffentlichen Straße

Bestätigen:

- dass die Grundstücksgrenze tatsächlich an die öffentliche Straße anschließt;

- die Eigentumsverhältnisse und der rechtliche Status der Straße;

- ob dazwischenliegende Streifen, Randstreifen, Gräben oder Gehwege Dritten gehören;

- ob die bestehende Zufahrt genehmigt ist;

- und ob die geplante Nutzung von dieser Genehmigung abgedeckt ist.

Grundbuchbeschreibungen, Katasterdarstellungen, topografische Vermessungen und behördliche Liegenschaftsnachweise stimmen nicht immer überein. Eine solche Diskrepanz sollte vor dem Erwerb oder dem Abschluss der Entwurfsplanung (Design Freeze) geklärt werden.

Zugang über Privatgrundstücke

Verläuft die Zufahrt über ein fremdes Grundstück, ist Folgendes zu prüfen:

- die Rechtsgrundlage;

- der eingetragene Umfang;

- Breite und Trassenverlauf;

- zulässige Nutzer und Nutzungsarten;

- Fahrzeuge und zulässige Gewichte;

- Nutzungszeiten;

- Baustellenverkehr;

- Versorgungsleitungen;

- Ausbaumaßnahmen;

- Instandhaltung und Kostenaufteilung;

- Tore und Sicherheitsvorkehrungen;

- Versicherung und Haftung;

- Verlegungsrechte;

- und die Durchsetzbarkeit gegenüber Rechtsnachfolgern.

Eine historisch gewachsene, informelle Wegeverbindung kann für ein Bauvorhaben unzureichend sein, selbst wenn sie bereits seit Jahren genutzt wird.

Bestehende Zufahrt gegenüber intensivierter Nutzung

Eine Zufahrt, die bisher landwirtschaftlichen Flächen oder einem einzelnen Wohnhaus diente, ist nicht automatisch für eine Wohnanlage, ein Hotel, eine Einzelhandelseinheit oder eine Logistiknutzung zulässig.

Die zuständige Straßenbehörde kann Folgendes prüfen:

- Verkehrsaufkommen und Verkehrsart;

- Sichtweiten und Sichtverhältnisse;

- Abstand zu Einmündungen und Kreuzungen;

- Geschwindigkeitsniveau im Streckenabschnitt;

- Längsneigung;

- Entwässerung;

- Abbiegevorgänge;

- Verkehrssicherheit;

- und Auswirkungen auf den Verkehrsablauf.

Holen Sie hierzu eine projektspezifische Bestätigung ein.

Die Zuständigkeit richtet sich nach der rechtlichen Einstufung der Straße und den jeweiligen Verwaltungszuständigkeiten.

Zuständig sein können:

- die Gemeinde;

- Infraestruturas de Portugal;

- ein Konzessionär;

- eine sonstige öffentliche Körperschaft;

- oder ein privater Eigentümer.

Die geläufige Bezeichnung einer Straße lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf ihren rechtlichen Status zu.

Bei Straßen, die zum Nationalen Straßennetz gehören oder dessen Schutzbereich unterliegen, müssen das Statut des Nationalen Straßennetzes und die Vorgaben der zuständigen Straßenverwaltung beachtet werden.

Die Prüfung sollte folgende Punkte abdecken:

- Zufahrtsgenehmigung oder -bewilligung;

- Straßenschutzstreifen;

- Bau- und Werbebeschränkungen;

- Anbindung und Auswirkung auf die Straßenentwässerung;

- Stützmauern und Erdarbeiten;

- Knotenpunktgestaltung;

- Straßenverbreiterungen;

- Schutzeinrichtungen und Leitplanken;

- Leitungsverlegung im Straßenkörper;

- sowie Bauarbeiten oder sonstige Inanspruchnahmen des Straßenraums.

Eine kommunale Baugenehmigung ersetzt keinesfalls eine gesonderte straßenverkehrs- oder wegeberechtliche Genehmigung, sofern diese gesetzlich vorgeschrieben ist.

Das Erschließungskonzept sollte alle Nutzergruppen und Betriebssituationen ganzheitlich aufeinander abstimmen.

Fußgänger

Planen Sie eine durchgehende, sichere und barrierefreie Wegeführung vom öffentlichen Straßennetz zu den Eingängen und relevanten Außenbereichen ein.

Prüfen Sie:

- Breite;

- Längsneigung;

- Querneigung;

- Stufen und Rampen;

- Querungen;

- Bordsteine;

- taktile und visuelle Informationen;

- Beleuchtung;

- Entwässerung;

- Tore;

- Ruhepunkte;

- und Konflikte mit Fahrzeugen.

Die portugiesischen Barrierefreiheitsvorschriften gelten für relevante Gebäude, Einrichtungen, öffentliche Straßen und Wohnbauten, vorbehaltlich ihres Anwendungsbereichs und der projektspezifischen Handhabung.

Fahrräder und Mikromobilität

Sofern erforderlich oder zweckmäßig, koordinieren:

- Anbindung an externe Wegenetze;

- sichere Zufahrt zum Gelände;

- Fahrradabstellplätze;

- Lademöglichkeiten;

- Dusch- und Umkleideeinrichtungen;

- und Konflikte mit Servicefahrzeugen und Fußgängern.

Einsatzfahrzeuge

Das Brandschutzkonzept sollte Folgendes festlegen:

- erforderliche Zufahrtswege;

- Breite, Höhe, Neigung und Wendebereiche;

- Tragfähigkeit;

- Nähe zu Fassaden und Zugangspunkten;

- Aufstellflächen für Einsatzfahrzeuge;

- Tore und Sicherheitsentriegelung;

- Hydranten;

- und Freihaltung der Zufahrt.

Landschaftsgestaltung, Stadtmobiliar und Parkraumkontrollen müssen die genehmigte Notfallzufahrt auch nach Nutzungsaufnahme freihalten.

Entsorgungs-, Liefer- und Servicefahrzeuge

Modellieren Sie die tatsächlichen Fahrzeugtypen.

Bestätigen:

- Schleppkurven;

- Grenzen des Rückwärtsfahrens;

- Ladebereich;

- Durchfahrtshöhe;

- Tragfähigkeit des Belags;

- Lieferzeiten;

- Aufstellflächen;

- Müllabfuhr;

- Buszufahrt, sofern zutreffend;

- und Trennung von Gästen, Bewohnern und Fußgängern.

Baustellenverkehr

Die Baustellenzufahrt erfordert möglicherweise eine andere Lösung als die dauerhafte Zufahrt.

Planen:

- Routen für Schwerlastfahrzeuge;

- Lieferzeitfenster-Buchung;

- Reifenwaschanlagen;

- Straßenreinigung;

- temporäre Tore;

- Kran- und Schwertransportbewegungen;

- Zufahrten für Nachbarn;

- Einschränkungen zu Schul- oder Spitzenzeiten;

- Straßenschäden;

- und Wiederherstellung.

Ein Verkehrsgutachten sollte auf das tatsächliche Bauvorhaben abgestimmt sein und sich nicht mechanisch auf pauschale Fahrtenraten stützen.

Es muss möglicherweise Folgendes untersuchen:

- Bestandsverkehr;

- bereits genehmigte Bauvorhaben;

- projekterzeugtes Verkehrsaufkommen nach Bauphasen;

- Spitzenverkehrszeiten;

- Modal Split;

- Knotenpunktkapazität;

- Bedarf für Fußgänger und Radfahrer;

- Verkehrssicherheit;

- öffentlicher Nahverkehr;

- Parkraumbedarf;

- Wirtschafts- und Lieferverkehr;

- Baustellenverkehr;

- und kumulative Effekte.

Mögliche Abhilfemaßnahmen umfassen:

- Umgestaltung von Knotenpunkten;

- Abbiegespuren;

- Lichtsignalanlagen;

- Maßnahmen an Kreisverkehren;

- Verbesserung der Sichtverhältnisse;

- Straßenverbreiterung;

- Fußgängerüberwege;

- Gehwege;

- Radverkehrsanlagen;

- Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs;

- Verkehrsberuhigung;

- Parkraumkontrollen;

- oder Mobilitätsplan-Maßnahmen.

Für jede Maßnahme sind Grundstück, Planer, Genehmigungsbehörde, Bauverantwortung, Kosten, Zeitplan, Sicherheitsleistungen und künftige Instandhaltung zu bestimmen.

Ein Minderungskonzept ist nicht umsetzbar, wenn es von Grundstücken abhängt, über die der Projektentwickler nicht verfügen kann.

Die Parkraumplanung sollte planerische Standards mit dem Betrieb und der Qualität des öffentlichen Raums in Einklang bringen.

Bestätigen:

- erforderliche und geplante Stellplätze;

- barrierefreie Stellplätze;

- Zuweisung für Besucher, Personal und Betreiber;

- Motorrad- und Fahrradstellplätze;

- Laden von Elektrofahrzeugen;

- Abmessungen und Rangierbereiche;

- Rampenneigungen und -übergänge;

- Durchfahrtshöhe;

- Lüftungs- und Brandschutzanforderungen;

- Lade- und Müllbereiche;

- Bedarf für Taxis, Reisebusse und Fahrdienstvermittler;

- Rückstau auf dem Grundstück;

- und Handhabung von Falschparkern.

Hol- und Bringzonen sollten nicht auf öffentlichen Straßen ausgewiesen werden, es sei denn, die zuständige Behörde stimmt dem zu und die Anordnung ist rechtmäßig.

Das Parken oder Be- und Entladen auf Flächen, die für die öffentliche Übergabe vorgesehen sind, muss mit der Planungs- und Infrastrukturstrategie abgestimmt werden.

Bauarbeiten oder dauerhafte Infrastrukturen können die Nutzung kommunaler oder sonstiger öffentlicher Flächen erfordern.

Beispiele hierfür sind:

- Gerüste;

- Bauzäune;

- Kräne und Überschwenkgenehmigungen;

- Schuttcontainer;

- temporäre Baustellenunterkünfte;

- Sperrung von Straßen oder Gehwegen;

- Leitungsgräben;

- Schächte und Schaltschränke;

- Rampen und Bordsteinabsenkungen;

- dauerhafte Auskragungen;

- Landschaftsgestaltung;

- Entwässerungsauslässe;

- und Verkehrsführungseinrichtungen.

Nach dem geltenden RJUE können bestimmte Anforderungen an die Inanspruchnahme öffentlicher Straßen in das Planungsverfahren einbezogen werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dies entbindet nicht von der Notwendigkeit, die geltenden kommunalen Vorschriften einzuhalten, die entsprechenden Gebühren zu entrichten, sich mit anderen Nutzern abzustimmen oder gegebenenfalls die Zustimmung einer anderen Straßen- oder Liegenschaftsbehörde einzuholen.

Der Projektentwickler sollte Folgendes festlegen:

- genaue beanspruchte Fläche;

- Zweck;

- Beginn- und Enddatum;

- Verkehrs- und Fußgängerführung;

- Barrierefreiheit;

- Sicherheitsabsperrungen und Beleuchtung;

- Notfallzufahrten;

- Gebühren und Kautionen;

- Versicherung;

- Inspektion;

- Standard für die Wiederherstellung;

- und Verfahren für Verlängerungen.

Planen Sie Aushubarbeiten nicht allein auf der Grundlage der Baugenehmigung. Das Verfahren für Aufgrabungen, Verkehrs- und Leitungskoordinierung kann eigene Vorlaufzeiten und eingeschränkte Arbeitszeiträume haben.

Die Planung des Grundstücks und des öffentlichen Raums sollte für jeden Versorgungsstrang einen koordinierten Korridor vorsehen.

Der Gesamtkoordinierungsplan sollte Folgendes darstellen:

- Wasser;

- Schmutzwasserkanalisation;

- Regenwasser;

- Strom;

- Gas, sofern zutreffend;

- Telekommunikation;

- Beleuchtung;

- Bewässerung;

- Fern- oder Nahwärme/-kälte, sofern zutreffend;

- bestehende Leitungen;

- stillgelegte Leitungen;

- Schächte;

- Ventile;

- Hydranten;

- Schaltschränke;

- Umspannstationen;

- Bäume und Wurzelbereiche;

- Fundamente und Stützmauern;

- Straßenabläufe;

- Straßenmobiliar;

- und zukünftigen Wartungszugang.

Höhenkonflikte lösen

Bei der Koordinierung sollte Folgendes geprüft werden:

- Mindestüberdeckung;

- Kreuzungen;

- Abstandsmaße;

- Freigefälle;

- Schachttiefe;

- Untergeschosstragwerk;

- Baumgruben;

- Leitungsschutz;

- Straßenoberbau;

- und Anschlusshöhen an der Grundstücksgrenze.

Ein Kanal, der im Grundriss funktioniert, kann im Schnitt scheitern.

Zukünftigen Zugang sichern

Vermeiden Sie die Anordnung wartungsbedürftiger Anlagen unter:

- dauerhaften Gebäuden;

- privaten Terrassen;

- Pools;

- unzugänglichen Bepflanzungen;

- tragenden Wänden;

- oder Bereichen, die nicht ohne Schließung der Anlage aufgegraben werden können.

Wenn sich dies nicht vermeiden lässt, holen Sie die Zustimmung des Betreibers ein und dokumentieren Sie die Zugangs- und Wiederherstellungsregelungen.

Erkundung vor dem Aushub

Bestandsunterlagen können unvollständig oder ungenau sein.

Der Bauablaufplan sollte Folgendes umfassen:

- Einholung von Leitungsauskünften;

- Bodenradar- oder sonstige Ortungsverfahren, wo angebracht;

- Schürfgruben;

- Sicherheitsverfahren für Aushubarbeiten;

- Arbeitserlaubnisscheine;

- Anwesenheit des Netzbetreibers, sofern erforderlich;

- und einen Maßnahmenplan für nicht identifizierte Leitungen.

Viele Erschließungskonzepte scheitern daran, dass die technisch bevorzugte Trasse über Grundstücke verläuft, die sich nicht im Eigentum des Entwicklers befinden.

Den gesamten Trassenverlauf kartieren

Für jeden Anschluss oder Zugang ist Folgendes darzustellen:

- Ausgangsanlage;

- Grundstücksgrenze;

- gequerte öffentliche und private Grundstücke;

- Schächte und Bauwerke;

- vorübergehende Arbeitsbreite;

- dauerhafte Schutzzone;

- Wartungszufahrt;

- und der endgültige Anschlusspunkt.

Das richtige rechtliche Instrument wählen

Je nach den Umständen kann das Projekt Folgendes erfordern:

- den Erwerb eines Grundstücksstreifens;

- eine eingetragene Dienstbarkeit;

- eine vertragliche Gestattung;

- ein Leitungsrecht des Betreibers;

- einen Titel zur Nutzung des öffentlichen Raums;

- eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis;

- eine Konzession;

- oder eine sonstige öffentlich-rechtliche oder grundstücksbezogene Vereinbarung.

Das Dokument sollte sowohl die Bauphase als auch den dauerhaften Betrieb abdecken.

Wesentliche Vertragsbestandteile

Definieren Sie:

- genauer Plan und Koordinaten;

- zulässige Infrastruktur;

- Bauverfahren;

- Zugang für Erkundung, Arbeiten, Inspektion und Reparatur;

- Arbeitszeiten;

- Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands;

- Entschädigung;

- Versicherung und Freistellung;

- Verlegung;

- Abtretung an den Betreiber oder die Gemeinde;

- Laufzeit;

- Grundbucheintragung;

- Zustimmung von Grundpfandgläubigern;

- Bindungswirkung für Rechtsnachfolger;

- und Streitbeilegung.

Eine widerrufliche Gestattung kann für eine dauerhafte, wesentliche Erschließungsleitung unzureichend und für einen Kreditgeber oder Betreiber unannehmbar sein.

Sich im Basisszenario nicht auf Enteignung verlassen

Enteignungen oder Mechanismen zur Durchsetzung von Zwangsrechten hängen von gesetzlichen Befugnissen, dem öffentlichen Interesse, behördlichem Handeln, Verfahrensabläufen, Fristen und Entschädigungen ab. Ein privater Entwickler sollte nicht davon ausgehen, dass eine Behörde oder ein Betreiber diese Befugnisse nutzt, um eine ungesicherte Trasse zu retten.

Das Projekt kann mehrere parallele Genehmigungen erfordern.

Kommunale planungsrechtliche Einordnung

Bestätigt die städtebauliche Behandlung der geplanten Maßnahmen im Rahmen des jeweiligen Verfahrens.

Sektorale oder umweltrechtliche Genehmigung

Kann die Nutzung von Wasserressourcen, Straßeneingriffe, die Inanspruchnahme des öffentlichen Raums, Energieinfrastruktur, Sicherheitsmaßnahmen oder sonstige regulierte Tätigkeiten genehmigen.

Technische Genehmigung des Versorgers

Bestätigt die Einhaltung der Planungs- und Anschlussanforderungen des Betreibers.

Anschlussvertrag oder -angebot

Regelt Leistungsumfang, Gebühren, Gültigkeit, Terminplan und Bedingungen für den Anschluss.

Grundstücksrecht

Gestattet die Bauarbeiten und den künftigen Zugang über das entsprechende Grundstück.

Baufreigabe

Kann Verfahrensanweisungen, Aufgrabegenehmigungen, Verkehrsführung, zugelassene Auftragnehmer, Inspektionen und Prüfpunkte (Hold Points) umfassen.

Inbetriebnahme- und Versorgungsvertrag

Ermöglicht Prüfungen, Abnahme, Messung/Zählung, Aufschaltung oder Versorgung.

Eines dieser Dokumente sollte nicht so dargestellt werden, als ersetze es die anderen, es sei denn, das geltende Recht und sein genauer Wortlaut begründen diesen Effekt eindeutig.

Tragen mehrere Parteien zur Infrastrukturlösung bei, sollte die Vereinbarung vor Beginn der Arbeiten verbindlich festgehalten werden.

Eine Vereinbarung muss gegebenenfalls folgende Punkte regeln:

- Parteien und Vertretungsmacht;

- genehmigte Pläne und Spezifikationen;

- Arbeiten durch den Entwickler;

- Arbeiten durch die Gemeinde oder den Betreiber;

- Arbeiten Dritter;

- Grundstücke und Zugang;

- Terminplan und Meilensteine;

- Abhängigkeiten;

- Gebühren und Zahlung;

- Preisgleitklauseln;

- Vergabe;

- Genehmigung von Auftragnehmern;

- Inspektionen und Prüfpunkte (Hold Points);

- Leistungsänderungen;

- Prüfungen und Tests;

- Mängel;

- Sicherheiten;

- Eigentumsverhältnisse;

- Betrieb und Instandhaltung;

- Versicherungen;

- Haftung;

- Eintrittsrechte (Step-in);

- Kündigung;

- und Streitbeilegung.

Das RJUE erlaubt einen Erschließungsvertrag, wenn an den Erschließungsarbeiten mehr als eine verantwortliche Partei beteiligt ist. Je nach Projekt können die Gemeinde, Grundstückseigentümer, öffentliche Versorgungsunternehmen und weitere Interessengruppen beteiligt sein.

Die Vereinbarung muss mit dem Planungstitel, den Finanzierungsdokumenten, dem Bauvertrag und den dinglichen Rechten an Grundstücken abgestimmt sein.

Ein Bauabschnitt sollte bei Bezug sicher und rechtskonform funktionieren können.

Für jeden Bauabschnitt ist Folgendes sicherzustellen:

- rechtmäßiger Zugang;

- Zufahrt für die Feuerwehr;

- Trinkwasser;

- Löschwasserversorgung;

- Schmutzwasserentsorgung;

- Regenwassermanagement;

- Stromversorgung;

- Telekommunikation;

- Abfallentsorgung;

- Beleuchtung;

- barrierefreie Wege;

- Parken und Andienung;

- Landschaftsbau oder temporäre Randausbildung;

- und Zuständigkeit für die Instandhaltung.

Blockierte Bauabschnitte vermeiden

Ein Bauabschnitt kann baulich fertiggestellt, aber dennoch unnutzbar sein, weil:

- die Hauptzufahrt erst in einem späteren Bauabschnitt liegt;

- die Umspannstation noch nicht unter Spannung steht;

- das Pumpwerk unvollständig ist;

- der nachgelagerte Kanal noch nicht in Betrieb genommen wurde;

- der Löschwassertank nur den fertiggestellten Gesamt-Masterplan versorgt;

- oder eine befristete Dienstbarkeit zu früh abläuft.

Der Phasierungsplan muss diese gegenseitigen Abhängigkeiten zwingend ausweisen.

Temporäre Systeme

Temporäre Straßen, Entwässerung, Strom-, Wasserversorgung, Brandschutzmaßnahmen oder Aufbereitungsanlagen erfordern dieselbe Disziplin wie dauerhafte Bauwerke.

Definieren Sie:

- Genehmigung;

- Kapazität;

- Dauer;

- Überwachung;

- Instandhaltung;

- Betriebskosten;

- Umrüstung oder Rückbau;

- Wiederherstellung;

- und Eventualfallplanung bei Verzögerung der nächsten Phase.

Eine temporäre Lösung sollte nicht zu einem unbefristeten, nicht genehmigten Betriebszustand werden.

Die Bauunterlagen müssen jede Infrastrukturschnittstelle eindeutig zuordnen.

Leistungsgrenzen

Geben Sie an, wer verantwortlich ist für:

- Anträge;

- Vermessungen und Schürfungen;

- Planung;

- Stellungnahmen des Betreibers;

- Materialien;

- Grabenaushub;

- Straßenaufbrüche;

- temporäre Bauarbeiten;

- Netzverstärkung;

- Anschlussarbeiten;

- Gebühren;

- Inspektionen;

- Prüfungen;

- Bestandsdokumentation;

- Zertifizierung;

- Übernahme;

- und Mängel.

Vermeiden Sie Formulierungen wie „alle erforderlichen Anschlüsse“ ohne entsprechende Pläne, Anlagengrenzen und Betreiberzuständigkeiten.

Zugelassene Auftragnehmer

Einige Arbeiten müssen möglicherweise vom Betreiber selbst oder von durch diesen anerkannten bzw. autorisierten Unternehmen ausgeführt werden.

Klären Sie dies vor der Ausschreibung, damit:

- die richtige Partei beauftragt wird;

- die Kosten berücksichtigt sind;

- das Bauprogramm die Verfügbarkeiten abbildet;

- und Gewährleistungen kompatibel sind.

Umlegungen

Bestehende Versorgungsleitungen müssen vor Aushub- oder Rohbauarbeiten möglicherweise geschützt oder umgelegt werden.

Der Umlegungsplan sollte Folgendes ausweisen:

- bestehende Anlagen und betroffene Kunden;

- Genehmigung des Betreibers;

- vorübergehende Versorgungskontinuität;

- neue Trassenführung;

- Unterbrechungszeitfenster;

- Benachrichtigung betroffener Parteien;

- Prüfungen;

- Stilllegung oder Rückbau;

- und wer unvorhergesehene Kosten trägt.

Schäden und Notfallreaktion

Der Vertrag sollte unverzügliche Melde- und Reaktionspflichten festlegen, falls eine Versorgungsleitung beschädigt, kontaminiert, blockiert oder unterbrochen wird.

Der Entwickler sollte Nachweise über Vorfälle, Reparaturgenehmigungen und Abnahmen aufbewahren.

Die bauliche Fertigstellung ist nicht gleichbedeutend mit der betrieblichen Fertigstellung.

Der Inbetriebnahmeplan sollte erstellt werden, bevor die betreffenden Systeme installiert werden.

Wasser

Kann Folgendes erfordern:

- Druckprüfung;

- Spülung;

- Desinfektion;

- Wasserqualitätsergebnisse;

- Zählerinstallation;

- Inspektion;

- und Abnahme durch den Betreiber.

Abwasser und Regenwasser

Kann Folgendes erfordern:

- Sichtprüfung;

- CCTV-Kanaluntersuchung;

- Dichtheits- oder Druckprüfung;

- Reinigung;

- Pumpentests;

- Alarm- und Steuerungstests;

- Überprüfung der Einleitstellen;

- Entwässerungsdokumentation;

- und Abnahme durch den Betreiber oder die Kommune.

Elektrizität

Kann Folgendes erfordern:

- Fertigstellung der Netzarbeiten;

- Zertifizierung der Installation;

- Inspektion;

- Schutzprüfungen;

- Zählung;

- Zählpunktcode;

- Liefervertrag;

- und Termin zur Unterspannungsetzung.

Telekommunikation

Kann Folgendes erfordern:

- Kabel- und Glasfasertests;

- ITED- oder ITUR-Zertifizierung;

- Kennzeichnung;

- Bestandsdokumentation;

- Provider-Installation;

- und Aktivierung.

Straßen und öffentlicher Raum

Kann Folgendes erfordern:

- Materialprüfungen;

- Überprüfung von Höhenlagen und Entwässerung;

- Beleuchtungstests;

- Sicherheitsüberprüfung;

- Überprüfung der Barrierefreiheit;

- Fertigstellungspflege der Begrünung;

- Mängelbeseitigung;

- und Inspektion durch die Kommune oder Straßenbaubehörde.

Der Zeitplan sollte fehlgeschlagene Prüfungen, Nachbesserungsarbeiten, erneute Einreichungen und die Anwesenheit des Betreibers berücksichtigen.

Jeder fertiggestellte Anlagenteil muss über einen definierten Eigentümer und Instandhalter verfügen.

Mögliche Konstellationen umfassen:

- verbleibendes Privateigentum;

- Gemeinschaftseigentum durch eine Eigentümergemeinschaft oder Vereinigung der Eigentümer;

- Eigentum des Betreibers;

- kommunales Eigentum nach Übergabe oder Abnahme;

- Konzessionsvereinbarungen;

- oder eine gemischte Abgrenzung innerhalb desselben Systems.

Abgrenzung der Anlagenteile festlegen

Bestimmen Sie für jedes Netz:

- öffentlicher oder betreibereigener Anlagenteil;

- privater Hausanschluss;

- gemeinschaftliche Verteilung;

- individueller Kunden-Anlagenteil;

- Zählerstandort;

- Trennstelle;

- Wartungszugang;

- und Haftungsgrenze.

Die Übernahme erfolgt nicht automatisch

Eine Bauausführung gemäß genehmigtem Plan überträgt nicht zwangsläufig das Eigentum.

Das Verfahren kann Folgendes erfordern:

- Inspektion;

- Prüfergebnisse;

- Bestandspläne;

- Grundstücksübertragung;

- Dienstbarkeiten;

- Gewährleistungen;

- Ersatzteile;

- Betriebshandbücher;

- Mängelbeseitigung;

- formelle vorläufige Abnahme;

- eine Gewährleistungsfrist;

- und endgültige Abnahme.

Erschließungsarbeiten, die einer kommunalen Abnahme unterliegen, sollten mit dem in Leitfaden 09 erläuterten Sicherheits- und Mängelregime abgestimmt werden.

Private Systeme

Verbleiben Anlagenteile im Privateigentum, sollten die Projektdokumente Folgendes regeln:

- Eigentum;

- Instandhaltung;

- Zugang;

- Rücklagenbildung;

- Ersatzbeschaffung;

- Notfallmaßnahmen;

- Versicherung;

- Verbrauchs- und Kostenverteilung;

- und Durchsetzungsmaßnahmen gegenüber säumigen Nutzern.

Diese Verpflichtungen sollten in den Dokumenten zur Eigentümergemeinschaft, Mietverträgen, Betreiberverträgen, Kaufverträgen und Verwaltungsdokumenten abgebildet werden.

Im Projekt sollten die erforderlichen Unterlagen bereits in der Ausschreibungsphase festgelegt werden.

Das Projektabschlusspaket kann Folgendes umfassen:

- koordinierter Bestandsplan;

- eingemessene Koordinaten und Höhen;

- Rohr- und Kabeldimensionen;

- Materialien;

- Anschlusspunkte;

- Ventile und Absperrpunkte;

- Schächte und Abdeckungen;

- Prüfzertifikate;

- Fotos vor der Verfüllung;

- Anlagendaten;

- Garantien und Gewährleistungen;

- Betriebs- und Wartungshandbücher;

- Notfallkontakte;

- Software- und Steuerungsinformationen;

- Zertifizierungen;

- Betreiberabnahme;

- kommunale Übernahmeprotokolle;

- Grundstücksübertragungs- und Dienstbarkeitsdokumente;

- und Bestandsverzeichnis.

Das erforderliche Format, Koordinatensystem, Höhenbezugssystem, die Benennung und der digitale Standard sollten vor Baubeginn vereinbart werden.

Verlassen Sie sich nicht darauf, Informationen über Erdleitungen erst nach dem Verfüllen der Gräben zu rekonstruieren.

Erkenntnisse zu Infrastruktur und Erschließung sollten in die Immobilientransaktion einfließen.

Abhängig von der Risikoverteilung können die Erwerbsdokumente Folgendes regeln:

- Erschließungs- und Zugangsrechte;

- Versorgungskapazitäten;

- Mitwirkung des Verkäufers;

- Rechte zur Einholung von Betreiberanfragen;

- Zutritt für Vermessungen und Schürfgruben;

- externe Dienstbarkeiten;

- Einleitungsrechte;

- bestehende Versorgungsverträge;

- Infrastrukturvereinbarungen;

- Übertragung von Anträgen und Angeboten;

- Genehmigung der Straßenbaubehörde;

- aufschiebende Bedingungen;

- Preisanpassung;

- Einbehalte;

- Rücktritt bzw. Kündigung;

- und Fortbestehen von Verpflichtungen nach Vollzug.

Vermeiden Sie uneingeschränkte Verkäufergarantien bei unzureichender Nachweislage

Ein Verkäufer erklärt möglicherweise lediglich, dass Versorgungsleitungen „in der Nähe“ liegen. Diese Aussage ist nicht gleichbedeutend mit einer Kapazitätszusage oder Anschlussgenehmigung.

Der Käufer sollte direkte Nachweise der Netzbetreiber einholen und vertragliche Bedingungen vereinbaren, die dem tatsächlichen Risiko entsprechen.

Mitwirkung nach dem Vollzug absichern

Können Anträge, Rechte oder Arbeiten nicht vor dem Erwerb abgeschlossen werden, sollten verbindliche Regelungen zur Mitwirkung, Unterzeichnungspflichten, Zutrittsrechte und die Übergabe von Unterlagen nach dem Vollzug vereinbart werden.

Versorgungsleitungen und Erschließung sind für die Bankfähigkeit von zentraler Bedeutung, da die fertiggestellte Immobilie ohne sie weder verkauft, bezogen noch betrieben werden kann.

Die Due-Diligence-Prüfung der Kreditgeber kann Folgendes anfordern:

- Kapazitätsbestätigungen;

- Anschlussangebote;

- Erschließungs- und Zugangstitel;

- Genehmigungen für Straßen und den öffentlichen Raum;

- wasserrechtliche Titel;

- Dienstbarkeiten;

- Infrastrukturvereinbarungen;

- Kostenplan;

- Terminplan;

- Sicherheiten;

- Leistungsumfang der Bauunternehmer;

- Monitoring-Vereinbarungen;

- Übernahmeweg durch die öffentliche Hand;

- und den Nachweis, dass die verbleibenden Mittel ausreichend sind.

Fertigstellungskosten

Die Prognose sollte Folgendes enthalten:

- Betreibergebühren;

- Planung;

- Gutachten und Vermessungen;

- externe Arbeiten;

- Grundstücksrechte und Entschädigungen;

- Gebühren für die Nutzung des öffentlichen Raums;

- Verkehrsführung;

- Netzverstärkung;

- provisorische Baustellenversorgung;

- Prüfungen;

- Zertifizierung;

- Sicherheitsleistungen;

- Mängelbeseitigung;

- Finanzierungskosten;

- und Unvorhergesehenes.

Aufschiebende und auflösende Bedingungen

Der Kreditgeber kann definierte Infrastrukturnachweise verlangen vor:

- erster Auszahlung;

- Bauauszahlung;

- praktischer Fertigstellung;

- Freigabe von Einheiten;

- Inbetriebnahme;

- oder Schlussrückzahlung.

Der Projekt-Tracker sollte dieselben Nachweisbeschreibungen verwenden wie die Finanzierungsdokumente.

Während der Entwicklung eingegangene Infrastrukturverpflichtungen können nach der Fertigstellung fortbestehen.

Kauf-, Miet- und Betreiberdokumente müssen möglicherweise Folgendes offenlegen oder zuordnen:

- private Straßen und Netze;

- gemeinsam genutzte Pumpen, Tanks und Umspannstationen;

- Instandhaltungsdienstbarkeiten;

- provisorische Anschlüsse;

- künftige Verstärkungsarbeiten;

- Versorgungskosten;

- gemeinschaftliche Zählung;

- Bedarfsbeschränkungen;

- Versorgungsunterbrechungen;

- Straßen- oder Arbeiten im öffentlichen Raum;

- Übernahmestatus;

- und ausstehende Mängel.

Das Marketing sollte keinen Glasfaseranschluss, keine Ladekapazität für Elektrofahrzeuge, keinen privaten Zugang, keine Parkplätze, keine Kanalisation oder sonstige Merkmale versprechen, sofern diese nicht durch die Projektdokumente und den Umsetzungsplan belegt sind.

Bei Betriebsimmobilien sollten die Versorgungskapazitäten mit dem Pflichtenheft für technische Dienstleistungen des Betreibers abgeglichen werden, bevor der Betreibervertrag verbindlich wird.

Annahmen zu Versorgung und Erschließung können sich ändern, wenn sich die Planung weiterentwickelt.

Ein kontrollierter Änderungsprozess sollte eingeleitet werden, wenn sich am Projekt Folgendes ändert:

- Nutzung;

- Anzahl der Einheiten;

- Geschossfläche;

- Belegung;

- Küchen- oder Wäschereiausstattung;

- Pools oder Bewässerung;

- Heiz- und Kühlkonzept;

- Ausstattung für Elektrofahrzeuge;

- Lage von Keller oder Technikräumen;

- Lage der Zufahrt/des Zugangs;

- Straßenführung;

- Phaseneinteilung;

- oder Fertigstellungstermin.

Die Änderungsprüfung sollte die Auswirkungen ermitteln auf:

- Bedarf;

- Kapazitätsauskunft;

- Betreibergenehmigung;

- Planungsgenehmigung;

- Umweltrechtstitel;

- Grundstücksrechte;

- Anschlussangebot;

- Genehmigung für den öffentlichen Raum;

- Bauumfang;

- Prüfungen;

- Übernahme;

- Kosten;

- und Terminplan.

Eine frühere Auskunft eines Betreibers ist möglicherweise nicht mehr gültig, wenn sich die Projektdaten ändern.

Schritt 1 — Erfassung des Bestands und der Erschließung

Führen Sie Eigentums-, topografische, Versorgungs-, Straßen- und Umweltinformationen zusammen.

Schritt 2 — Projektbedarf definieren

Erstellen Sie koordinierte Bedarfsaufstellungen für Wasser, Entwässerung, Strom, Telekommunikation, Verkehr und Ver- und Entsorgungslogistik.

Schritt 3 — Betreiber und Behörden ermitteln

Bestätigen Sie die zuständige Stelle für jedes Netz, jede Straße und jeden Bereich des öffentlichen Raums.

Schritt 4 — Vorläufige Kapazitäts- und Erschließungsauskünfte einholen

Reichen Sie eine projektspezifische Anfrage mit Plänen und Bedarfsannahmen ein.

Schritt 5 — Anschlussstrategien vergleichen

Prüfen Sie alternative Anschlusspunkte, Trassenführungen, Höhenlagen, Phaseneinteilungen, private Systeme und Verstärkungsoptionen.

Schritt 6 — Externe Rechte sichern

Verhandeln Sie Grundstücke, Dienstbarkeiten, Genehmigungen und Nutzungsrechte für den öffentlichen Raum (Domínio Público) für die gesamte Trasse.

Schritt 7 — Entwurfsplanung integrieren

Reservieren Sie Flächen für technische Anlagen, Trassenkorridore, Straßen, Kreuzungen, Entwässerung, Becken/Tanks, Umspann-/Trafostationen und Wartungszufahrten.

Schritt 8 — Formelle technische Bedingungen einholen

Treiben Sie Betreiberstudien, Kostenvoranschläge, straßenrechtliche Genehmigungen und Umwelttitel voran.

Schritt 9 — Bauleistungen beauftragen und finanzieren

Dokumentieren Sie Leistungsumfang, Kosten, Terminplan, Sicherheiten, Schnittstellen, Prüfung/Inspektion und förmliche Übernahme.

Schritt 10 — Errichten und koordinieren

Steuern Sie Bestandsanlagen, Umverlegungen, Leitungsgräben, Arbeiten im öffentlichen Raum und temporäre Erschließungsmedien.

Schritt 11 — Prüfen, zertifizieren und anschließen

Führen Sie alle Prüfungen, Abnahmen, Zertifizierungen, Verträge, Zählersetzungen und Inbetriebnahmen durch.

Schritt 12 — Übertragen und abschließen

Bestandsunterlagen (As-built) übergeben, Übergabe oder Übernahme abschließen und die Instandhaltungsverantwortung regeln.

Der tatsächliche Zeitbedarf hängt vom Netzbetreiber, den Behörden, dem Projekt, der Anschlussleistung, dem Netzzustand, den Grundstücksrechten und der Beschaffung ab.

Als erste Planungsannahme sollten Sie separat folgende Zeiträume einplanen:

- Bestandsrecherchen und Leitungsortung: 2–6 Wochen;

- Vorläufige Betreiberanfragen: 2–12 Wochen oder länger;

- Verkehrs- und Erschließungsstudie: 4–12 Wochen;

- Baugrund-, Entwässerungs- und Versickerungsuntersuchungen: 3–10 Wochen;

- Formelle Prüfung der Versorgungsplanung oder Anschlussbedingungen: 4–16 Wochen oder länger;

- Verfahren der Straßenverkehrsbehörde oder für den öffentlichen Raum: 4–20 Wochen oder länger;

- Wasserrechtliche Titel: projektspezifisch und potenziell mehrere Monate;

- Verhandlung externer Wegerechte/Dienstbarkeiten: 1–6 Monate oder länger;

- Planung und Vergabe von Netzverstärkungen: 2–12 Monate oder länger;

- Größere Maßnahmen an Umspannwerken, Straßen oder Abwasseranlagen: potenziell länger als die Beschaffungsdauer für das Hauptgebäude;

- Prüfung, Zertifizierung und Inbetriebnahme: 2–8 Wochen nach baulicher Fertigstellung, abhängig von der Verfügbarkeit des Netzbetreibers und erforderlichen Nachbesserungen;

- und Übernahme oder endgültiger kommunaler Abschluss: abhängig von Abnahmen, Mängelbeseitigungen und dem geltenden Gewährleistungsregime.

Diese Fristen stellen keine gesetzlich garantierten Zusagen dar.

Der aktuelle öffentliche Netzanschlussprozess von E-REDES sieht für bestimmte Schritte und Anschlusstypen regulierte oder veröffentlichte Fristen vor, nennt jedoch auch Umstände, unter denen das Verfahren aufgrund von Abhängigkeiten vom Kunden oder Dritten ausgesetzt wird. Verwenden Sie für den Projektterminplan die aktuelle schriftliche Auskunft des Netzbetreibers.

Der Kostenplan sollte Folgendes umfassen:

- Leitungsrecherchen;

- topografische und unterirdische Bestandsaufnahmen;

- Schürfgruben/Suchschlitze;

- Bedarfs- und Kapazitätsstudien;

- Entwässerungs- und Überflutungsstudien;

- Verkehrsgutachten;

- Eigentums- und Grundbuchprüfungen;

- Dienstbarkeiten und Grunderwerb;

- Fachplanung;

- Betreiberprüfungen und Anschlusskostenbeiträge;

- neue Hauptleitungen und Hausanschlüsse;

- Netzverstärkung;

- Leitungsverlegungen;

- Umspann-/Trafostationen, Speicherbecken, Pumpen und Behandlungsanlagen;

- Straßen-, Kreuzungs-, Gehweg- und Querungsarbeiten;

- Straßenbeleuchtung und Landschaftsbau;

- Verkehrssicherung/Verkehrsführung;

- Inanspruchnahme des öffentlichen Raums;

- provisorische Baustellenerschließung;

- wasserrechtliche und sonstige sektorspezifische Verfahren;

- zugelassene Fachunternehmen;

- Prüfung und Inbetriebnahme;

- Zertifizierung;

- Zählersetzung und Freischaltung;

- Sicherheiten und Kautionen;

- Bestandsunterlagen (As-built);

- Mängelbeseitigung und Instandhaltung;

- Finanzierungskosten;

- Inflation;

- und Risikozuschläge.

Klassifizieren Sie jede Kostenposition wie folgt:

- geschätzt;

- vom Betreiber indiziert;

- angeboten;

- vertraglich vereinbart;

- angefallen;

- bezahlt;

- vorläufig;

- erstattungsfähig;

- oder Eventualposition.

Vermeiden Sie es, die gesamte Infrastruktur in einer einzigen Kostenplanpauschale zusammenzufassen, die sich nicht mit den Leistungsumfängen der Netzbetreiber abgleichen lässt.

Gehen Sie erst dann unbedingte Bauverpflichtungen ein, wenn die folgenden Fragen in einer für den jeweiligen Projektstand angemessenen Tiefe beantwortet werden können.

Grundlegende Kapazitäten

- Sind Wasserbedarf, Abwasserlast und Strombedarf definiert?

- Haben die zuständigen Netzbetreiber das tatsächliche Projekt geprüft?

- Ist das Löschwasserkonzept abgestimmt?

- Ist die Regenwasserableitung oder -versickerung technisch plausibel?

- Sind die Anforderungen an die Telekommunikation integriert?

- Ist das Betriebsmodell mit der vorgeschlagenen Energielösung vereinbar?

Trassenverläufe und Grundstücksrechte

- Ist jede Anschlusstrasse von der Infrastruktureinrichtung bis zum Grundstück dargestellt?

- Sind alle Grundstückseigentümer und Träger öffentlicher Belange identifiziert?

- Sind dauerhafte und vorübergehende Rechte ausreichend gesichert?

- Haben die Netzbetreiber nach Fertigstellung Zugang zu ihren Anlagen?

- Sind Zustimmungen von Grundpfandrechtsgläubigern, Nachbarn oder Dritte erforderlich?

Zufahrt und Erschließung

- Verfügt das Grundstück über eine rechtmäßige Zufahrt zur geeigneten Straße?

- Wurde die zuständige Straßenbaubehörde ermittelt?

- Ist die Zufahrt für das geplante Verkehrsaufkommen und die Fahrzeugtypen geeignet?

- Sind Fußgänger-, barrierefreie, Rad-, Feuerwehr-, Müllentsorgungs- und Lieferwege geklärt?

- Sind alle für Kreuzungs- oder Sichtfeldarbeiten erforderlichen Flächen gesichert?

Planungs- und Fachgenehmigungen

- Sind Infrastrukturarbeiten im korrekten Planungsverfahren enthalten?

- Wurden Genehmigungen und Auflagen externer Behörden ermittelt?

- Sind Genehmigungen und Nutzungsrechte für Wasserressourcen, Straßen und den öffentlichen Raum identifiziert?

- Werden technische Freigaben der Netzbetreiber separat erfasst und nachverfolgt?

- Wurden Genehmigungsauflagen in Planung und Vergabe übernommen?

Realisierung

- Ist die Zuständigkeit für jede Anlage und Schnittstelle zugewiesen?

- Sind zugelassene oder zertifizierte Bauunternehmen erforderlich?

- Sind temporäre Bauanschlüsse verfügbar?

- Sind die Vorlaufzeiten der Netzbetreiber einkalkuliert?

- Sind Prüfungs-, Zertifizierungs-, Anschluss- und Übernahmeaktivitäten terminiert?

Kosten und Finanzierung

- Sind alle externen Erschließungs- und Netzerweiterungskosten enthalten?

- Sind Angebotsgültigkeiten und Preissteigerungen berücksichtigt?

- Sind Grundstückskosten, Gebühren, Sicherheitsleistungen, Prüfungen und Instandhaltung enthalten?

- Ist die Kostenreserve dem Grad der Belastbarkeit der Daten angemessen?

- Kann das Projekt die ungünstigste Anschlusslösung wirtschaftlich tragen?

Betrieb und Projektabschluss

- Wer ist Eigentümer jeder Anlage und wer wartet sie?

- Sind private Netze in Kauf-, Miet-, Miteigentums- und Betreiberdokumenten abgebildet?

- Sind Anforderungen an Bestandsunterlagen und Zertifizierungen festgelegt?

- Ist der Ablauf bis zur vorläufigen und endgültigen Abnahme klar?

- Kann das fertiggestellte Bauvorhaben rechtmäßig betrieben werden, wenn sich spätere Bauabschnitte verzögern?

Wenn eine wesentliche Erschließungsleistung oder Zufahrt von einer ungeprüften Annahme ohne belastbare Alternative abhängt, sollte das Projekt den Standort nicht als vollständig realisierbar einstufen.

Die Gleichsetzung eines Leitungsplans mit einer Kapazitätsbestätigung

Der Plan zeigt möglicherweise nur den ungefähren Verlauf.

Die Annahme, eine Planungsgenehmigung reserviere Kapazitäten

Die Netzkapazität erfordert in der Regel ein gesondertes Verfahren beim Betreiber und kann an Gültigkeitsfristen, Zahlungs- und Baubedingungen geknüpft sein.

Zu späte Bedarfsplanung

Der erforderliche Behälter, die Pumpe, die Trafostation, der Technikraum oder der Straßenausbau passen möglicherweise nicht mehr in das genehmigte Layout.

Ignorieren der nachgelagerten Kapazität

Eine Leitung an der Grundstücksgrenze kann an eine überlastete Kanalisation, eine kapazitätsbeschränkte Kläranlage oder ein unzureichendes Stromnetz anschließen.

Nur vorübergehende Sicherung des Grundstückszugangs

Eine Baugenehmigung gewährt unter Umständen kein dauerhaftes Recht, die Anlage zu betreiben, zu inspizieren und instand zu halten.

Annahme, ein bestehendes Tor sei eine genehmigte Erschließungszufahrt

Historische Nutzung und ein sichtbarer Zugang begründen keine Genehmigung für eine intensivierte Nutzung.

Einschaltung der falschen Straßenbehörde

Eine kommunale Anfrage kann nicht zwingend über eine Angelegenheit entscheiden, die der nationalen Straßenverwaltung oder einem Konzessionsinhaber vorbehalten ist.

Nichtberücksichtigung von Fußgängern und Nutzfahrzeugen

Ein Pkw kann einfahren, aber die Zufahrt für Müllabfuhr, Feuerwehr, Reisebusse oder ein barrierefreier Zugang können nicht funktionieren.

Verlassen auf öffentliche Straßen für private Ein- und Ausstiegsbereiche

Die vorgeschlagene Nutzung erfordert möglicherweise eine gesonderte Genehmigung und wird unter Umständen nicht akzeptiert.

Behandlung von Regenwasser als einfache Ableitung an der Grundstücksgrenze

Das Projekt erfordert möglicherweise Rückhaltemaßnahmen, Versickerungstests, ein Einleitungsrecht und einen wasserrechtlichen Titel.

Versäumnis, Leitungstrassen freizuhalten

Bäume, Fundamente, Untergeschosse und Schächte konkurrieren um denselben Raum.

Nichtberücksichtigung provisorischer Versorgungsanschlüsse

Permanenter Strom, Wasser oder Zufahrten stehen bei der Mobilisierung des Bauunternehmens möglicherweise nicht zur Verfügung.

Ausschreibung vor Klärung des Leistungsumfangs des Betreibers

Bieter treffen uneinheitliche Annahmen, und Anschlussarbeiten führen zu Nachträgen.

Annahme, dass der Betreiber alles errichtet

Der Kunde muss unter Umständen einen Teil des Anschlusses durch ein zugelassenes Unternehmen errichten lassen.

Ignorieren von Angebotsfristen

Kapazität, Preis und Zeitplan müssen nach Ablauf der Annahmefrist möglicherweise neu bewertet werden.

Gleichsetzung von Baufertigstellung mit Netzanschluss

Prüfung, Zertifizierung, Zählerinstallation, Versorgungsverträge und die Freischaltung durch den Betreiber können noch ausstehen.

Versäumnis, die öffentlich-rechtliche Übernahme abzuschließen

Anlagen verbleiben in privatem Eigentum, Sicherheitsleistungen bleiben offen und die Instandhaltungsverantwortung wird strittig.

Bereitstellung unvollständiger Bestandsunterlagen

Unterirdische Versorgungsleitungen können nach Fertigstellung nicht verlässlich geortet oder abgenommen werden.

Bevor Sie das Projektbudget festlegen oder mit dem Bau beginnen, stellen Sie sicher, dass Sie:

- eine topografische Vermessung und Erfassung der Versorgungsleitungen durchgeführt haben;

- alle bestehenden Leitungen und Anschlüsse identifiziert haben;

- jeden Betreiber und die zuständige Straßenbaubehörde ermittelt haben;

- koordinierte Bedarfsaufstellungen erstellt haben;

- projektspezifische Kapazitätsauskünfte angefordert haben;

- das Konzept für Wasserbezugsquelle, Druck und Durchfluss bestätigt haben;

- die Löschwasserversorgung abgestimmt haben;

- das Schmutzwasseranschluss- oder Behandlungskonzept bestätigt haben;

- Gefällehöhen und Pumpanforderungen überprüft haben;

- Entwässerungs- und Versickerungsuntersuchungen abgeschlossen haben;

- Überflutungs- und Oberflächenabflussrisiken kartiert haben;

- wasserrechtliche Titel ermittelt haben;

- Stromanschlussleistung und Spannungsebene definiert haben;

- phasenbezogene Anschlussbedingungen oder ein entsprechendes Angebot eingeholt haben;

- Flächen für Transformatorstation, Haustechnik und Zähler reserviert haben;

- Baustrom und Bauwasser definiert haben;

- Photovoltaik-, Speicher- und E-Mobilitätsbedarfe koordiniert haben;

- das Konzept für Gas oder alternative Energieträger bestätigt haben;

- die ITED- und ITUR-Anforderungen ermittelt haben;

- Betreiber- und Resilienzanforderungen geprüft haben;

- Müllentsorgung und Andienung geplant haben;

- die rechtlich gesicherte Zufahrt zur öffentlichen Straße bestätigt haben;

- die zuständige Straßenbaubehörde ermittelt haben;

- bestehende Zufahrtsgenehmigungen überprüft haben;

- Fußwege und barrierefreie Wegeführungen geplant haben;

- Zugänge und Zufahrten für Radverkehr, Feuerwehr, Müllabfuhr, Lieferverkehr und Busse koordiniert haben;

- Schleppkurven- und Verkehrsanalysen durchgeführt haben;

- Einmündungs- und Anpassungsmaßnahmen definiert haben;

- für Sichtdreiecke, Aufweitungen und externe Trassen erforderliche Grundstücke gesichert haben;

- Sondernutzungsgenehmigungen für den öffentlichen Raum und Aufgrabegenehmigungen ermittelt haben;

- einen koordinierten Leitungstrassenplan erstellt haben;

- Tiefenlagen und Leitungskreuzungen gelöst haben;

- Grunddienstbarkeiten, Gestattungsverträge und Leitungsrechte verhandelt haben;

- Planungs- und Bauverantwortlichkeiten zugewiesen haben;

- Anforderungen an zugelassene Fachunternehmen ermittelt haben;

- Leitungsverlegungen und Versorgungsunterbrechungen koordiniert haben;

- alle Maßnahmen in das Genehmigungsverfahren integriert haben;

- Erschließungs- und Netzanschlussverträge dokumentiert haben;

- bestätigt haben, dass jeder Bauabschnitt unabhängig funktionstüchtig ist;

- Prüf- und Inbetriebnahmepläne erstellt haben;

- Zertifizierungs- und Bestandsdokumentationsanforderungen festgelegt haben;

- Eigentumsverhältnisse, Übernahme und Instandhaltung bestätigt haben;

- alle Kosten und Unvorhergesehenes einkalkuliert haben;

- den Terminplan mit den Vorlaufzeiten der Betreiber abgeglichen haben;

- verbleibende Verpflichtungen in Finanzierungs- und Transaktionsdokumenten abgebildet haben;

- und ein fortlaufendes Nachweis- und Risikoregister führen.

Kapazitätsprüfer für Erschließungsleitungen

Erfassen Sie Bedarf, Betreiber, Nachweisstatus, Kapazität, Anschlusspunkt, Netzverstärkung, Kosten und nächste Schritte für jede Versorgungssparte.

CTA

Versorgungskapazität prüfen

Trassenplaner für Anschlüsse

Kartieren Sie jede Trasse auf und außerhalb des Grundstücks, Grundstückseigentümer, Dienstbarkeiten, Sondernutzungsgenehmigungen für den öffentlichen Raum und Betreibergrenzen.

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Anschlusstrassen kartieren

Zufahrts- und Andienungsprüfer

Prüfen Sie Fußwege, barrierefreie Zugänge sowie Zufahrten für Feuerwehr, Müllabfuhr, Lieferverkehr, Reisebusse, Radverkehr und Baustellenverkehr.

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Grundstückszufahrt prüfen

Schnittstellenplaner für den öffentlichen Raum

Koordinieren Sie Straßen, Gehwege, Querungen, Stellplätze, Ladezonen, Entwässerung, Beleuchtung, Erschließungsleitungen, Begrünung und Stadtmobiliar.

CTA

Plan für den öffentlichen Raum erstellen

Erschließungsterminplaner

Taktieren Sie Anfragen, Planungen, Angebote, Rechteeinräumungen, Bauausführung, Prüfungen, Zertifizierungen, Freischaltungen und die Übernahme.

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Anschlussterminplan erstellen

Inbetriebnahme- und Übernahme-Tracker

Verfolgen Sie Inspektionen, Prüfungen, As-Built-Informationen, Zertifizierungen, Betreiberabnahmen, Anlagenübertragungen, Mängel und den endgültigen Abschluss.

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Versorgungsabschluss nachverfolgen

Tool-Haftungsausschluss: Diese Tools bieten lediglich eine vorläufige organisatorische und umsetzungsplanerische Orientierung. Sie bestätigen keine Kapazitäten, genehmigen keine Anschlüsse oder Straßenzufahrten, begründen keine Dienstbarkeiten, stellen keine Titel für Wasserressourcen oder den öffentlichen Raum aus, zertifizieren keine Infrastruktur und ersetzen keine portugiesische Rechts-, Planungs-, Ingenieur-, Umwelt-, Brandschutz-, Barrierefreiheits-, Versorgungs-, Verkehrs-, Betreiber-, Straßenverkehrsbehörden- oder Kommunalberatung.

PLANUNG & GENEHMIGUNG — LEITFADEN 11

Planungsänderungen, Fristverlängerungen & Projektübertragungen

Steuern Sie Änderungen, Fristverlängerungen, Eigentümerwechsel und phasenweise Genehmigungen, ohne den planungsrechtlichen Status des Projekts zu gefährden.

Der nächste Leitfaden erläutert Änderungen an Genehmigungen und Mitteilungsverfahren (comunicação prévia), Planabweichungen während der Bauphase, Fristverlängerungen und Fristablauf, Ersetzungsverfahren, den Wechsel des Antragstellers oder Entwicklers, die Übertragung von Projektrechten und -pflichten, Änderungen an Parzellierungen (loteamento), die Phasierung, angepasste Zuständigkeiten der Fachplaner, Auswirkungen auf Kreditgeber und Käufer sowie die erforderlichen Nachweise zur Wahrung einer rechtssicheren Planungshistorie.

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Wandeln Sie Infrastrukturannahmen in realisierbare Rechte und Anschlüsse um

VVA unterstützt Investoren, Entwickler, Family Offices, Fonds, Kreditgeber und Betreiber bei der Identifizierung und Steuerung der rechtlichen, planerischen und vertraglichen Schnittstellen, die Versorgungsnetze, Zufahrten und die Erschließung des öffentlichen Raums in Portugal betreffen.

Die Unterstützung kann Folgendes umfassen:

- Due Diligence für Versorgung und Erschließung/Zufahrt;

- Prüfung von Kapazitäts- und Anschlussnachweisen;

- Koordination mit Ingenieuren, Betreibern und Behörden;

- Prüfung von Zufahrtstiteln und Dienstbarkeiten;

- Vereinbarungen über externe Grundstücke und Leitungsrechte (Wayleaves);

- Verfahren mit Straßenverkehrsbehörden und Stellen des öffentlichen Raums;

- Schnittstellen zu Wasserressourcen und Umweltauflagen;

- Infrastruktur- und Erschließungsverträge;

- Verträge über Netzanschlüsse und -verstärkungen;

- Zuweisung des Leistungsumfangs für Erschließungs- und Versorgungsnetze in den Bauvertragsunterlagen;

- Phasenaufteilung der Projektentwicklung;

- Erwerbsbedingungen und Risikoallokation;

- Due Diligence für Kreditgeber;

- Dokumentation zur Inbetriebnahme und formellen Übernahme;

- Vereinbarungen zwischen Miteigentümergemeinschaften und Betreibern für private Infrastruktur;

- sowie Konflikt- und Verzögerungsmanagement.

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Prüfung von Versorgungs- und Erschließungsanbindungen anfordern

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