Due Diligence d'urbanisme

Les principales modifications apportées au RJUE par le Décret-loi 108/2026 doivent entrer en vigueur le 1er octobre 2026, à la suite du report prévu par le Décret-loi 155-B/2026.

La stratégie d'acquisition et d'urbanisme doit donc distinguer :

• la situation juridique applicable aux vérifications et dépôts effectués avant cette date
• les procédures prévues pour être initiées à cette date ou après celle-ci
• et les procédures existantes potentiellement concernées par les règles transitoires.

Toute due diligence finalisée avant le 1er octobre 2026 doit être actualisée avant de s'appuyer sur une voie procédurale d'urbanisme, de déposer un dossier ou de souscrire un engagement de travaux inconditionnel après cette date.

Voir le Décret-loi 108/2026 et le Décret-loi 155-B/2026.

À l'issue de la due diligence d'urbanisme, l'investisseur doit être en mesure de choisir entre :

Poursuivre

Les hypothèses fondamentales d'urbanisme sont confirmées et aucun problème non résolu ne devrait empêcher la réalisation du projet envisagé.

Poursuivre sous conditions

Le projet semble viable, mais sa finalisation ou la poursuite des investissements doit dépendre d'éléments probants définis, d'autorisations ou de mesures correctives.

Réviser le prix ou le projet

Le bien peut rester adapté, mais l'enveloppe constructible vérifiée, le coût, l'usage ou le programme diffèrent sensiblement de l'évaluation initiale.

Restructurer la transaction

Le projet doit être mené via une option, une acquisition conditionnelle, une réalisation échelonnée, une transaction sur titres, un contrat de promotion immobilière ou une autre structure dûment analysée.

Suspendre

Des informations critiques ou des prises de position des autorités font défaut.

Renoncer

Un problème d'urbanisme, juridique, matériel ou d'infrastructure rend le projet envisagé irréalisable ou commercialement inacceptable.

Le rapport doit formuler une recommandation motivée plutôt que de laisser le lecteur face à une liste de documents non hiérarchisée.

MODULE INTERACTIF

Définir le périmètre de la due diligence

Définissez ce dont dépend la transaction avant de déterminer quels documents et investigations sont déterminants.

Qu'acquérez-vous ?

SÉLECTIONNER UNE OPTION

• Terrain non aménagé
• Bâtiment existant
• Terrain à développer
• Projet approuvé
• Lotissement
• Construction en cours
• Programme achevé
• Bien en exploitation
• Parts d'une société de projet
• Portefeuille mixte

Que nécessite l'investissement ?

SÉLECTIONNER TOUTES LES OPTIONS APPLICABLES

• Usage résidentiel légal existant
• Changement d'usage
• Construction neuve
• Réhabilitation
• Extension
• Démolition et reconstruction
• Unités multiples
• Lotissement
• Développement touristique
• Exploitation commerciale
• Usage industriel ou logistique
• Financement de la construction
• Ventes à l'unité
• Exploitation à long terme
• Revente valorisée par l'urbanisme

Que faut-il confirmer ?

SÉLECTIONNER TOUTES LES OPTIONS APPLICABLES

• Limites de propriété
• Accès légal
• Surface bâtie existante
• Usage autorisé
• Capacité de développement
• PIP valide
• Licence ou communication valide
• Autorisations externes
• Capacité des infrastructures
• Capacité à démarrer les travaux
• Capacité d'achèvement et d'utilisation
• Absence de procédures d'infraction
• Absence de passif d'urbanisme significatif
• Transmissibilité à l'acquéreur

Étape de la transaction

SÉLECTIONNER UNE OPTION

• Opportunité initiale
• Offre non contraignante
• Exclusivité
• Période de due diligence
• Promesse de vente
• Accord de financement
• Pré-finalisation
• Revue post-acquisition

CTA PRINCIPAL

Créer mon plan de due diligence

Résultat suggéré

VOTRE PÉRIMÈTRE DE DUE DILIGENCE D'URBANISME

• Hypothèses d'investissement critiques
• Documents requis
• Enquêtes municipales
• Inspections du site et relevés
• Vérifications auprès des autorités externes
• Conseillers spécialisés
• Protections contractuelles critiques
• Ordre recommandé
• Date cible d'achèvement
• Informations en suspens

CTA DU RÉSULTAT

Bâtir la data room d'urbanisme

Avertissement sur l'outil : Cet outil fournit uniquement des orientations organisationnelles préliminaires. Le périmètre doit être adapté par des professionnels dûment qualifiés à la transaction, au bien, au projet et au droit applicable.

L'audit doit tester les hypothèses sur lesquelles reposent le prix et la décision d'investissement.

Consignez les éléments requis :

• usage
• surface de construction
• surface vendable ou louable
• nombre de lots
• hauteur
• stationnement
• accès
• infrastructures
• procédure d'urbanisme
• date d'approbation
• date de démarrage des travaux
• date d'achèvement
• et stratégie de sortie.

Pour chaque hypothèse, indiquez :

• le résultat minimal acceptable
• le résultat souhaité
• les justificatifs requis
• le conseiller responsable
• le délai de vérification
• et les conséquences en cas de non-confirmation.

Exemple

HYPOTHÈSE

Le site permet 8 000 mètres carrés de construction résidentielle.

RÉSULTAT MINIMAL ACCEPTABLE

Au moins 7 200 mètres carrés de construction résidentielle hors sol.

JUSTIFICATIFS REQUIS

Audit d'urbanisme, limites mesurées, calculs selon les plans applicables et, le cas échéant, un PIP favorable.

CONSÉQUENCE DE L'ÉCHEC

Ajustement du prix, refonte du projet, prolongation de la période de due diligence ou résiliation.

Un rapport d'urbanisme qui ne teste pas les hypothèses d'investissement peut être juridiquement informatif, mais commercialement incomplet.

Une analyse préliminaire peut identifier une catégorie d'urbanisme ou une contrainte potentielle.

La due diligence doit vérifier :

• l'identification exacte du bien
• l'instrument juridique en vigueur
• l'intégralité des règles écrites et graphiques
• la concordance entre le plan et les limites mesurées
• l'historique municipal
• la situation existante régulière
• les exigences des autorités externes
• et les conséquences pour le projet envisagé.

Conclusion du screening

« Le bien semble être situé en sol urbain. »

Conclusion de la due diligence

« Le bien analysé est concerné par deux catégories d'urbanisme. L'usage résidentiel semble autorisé dans l'une des catégories, sous réserve des paramètres indiqués. La superficie restante est soumise à des restrictions distinctes et n'a pas été incluse dans le calcul de constructibilité. Une confirmation par le biais d'un PIP est recommandée avant que l'acquisition ne devienne inconditionnelle. »

La seconde conclusion est en mesure d'étayer une décision.

La data room doit être organisée par thématique plutôt que par ordre de réception des documents.

Dossier 01 — Transaction et projet

• heads of terms
• offre
• accord d'exclusivité
• contrat préliminaire / CPCV
• projet de contrat d'acquisition
• programme préliminaire du projet
• mémorandum d'investissement
• modèle financier
• tableau des surfaces
• programme de développement
• et besoins de financement.

Dossier 02 — Propriété et droits réels

• certidão permanente en vigueur
• titre d'acquisition
• caderneta predial
• informations cadastrales
• plans de la propriété
• historique de propriété
• droits et charges inscrits
• servitudes
• baux
• conventions d'occupation
• accords de bornage
• et inscriptions en cours.

La certidão permanente officielle du registre foncier fournit les inscriptions en vigueur ainsi que les demandes d'inscription en instance concernant le bien. Consultez le service officiel de délivrance des certificats fonciers.

Dossier 03 — Levés et données physiques

• levé topographique
• plan de bornage
• relevé du bâti existant
• photographies aériennes
• relevé des réseaux concessionnaires
• inventaire arboricole
• données géotechniques
• rapports de pollution des sols
• données de drainage et d'assainissement
• et photographies du site.

Dossier 04 — Aménagement du territoire et urbanisme

• règlement du PDM
• plan de zonage du PDM
• plan des contraintes du PDM
• PU
• PP
• programmes spéciaux
• modifications
• suspensions
• mesures conservatoires
• règlements municipaux
• et calculs de capacité constructive.

Dossier 05 — Historique municipal

• permis de construire
• comunicação prévia
• approbations architecturales
• PIP
• plans approuvés
• dossiers des projets de spécialités
• prorogations et modifications
• dossiers de démolition
• documents relatifs à l'utilisation
• procès-verbaux de contrôle
• documents d'achèvement des travaux
• correspondances avec la Câmara Municipal
• quittances de taxes municipales
• et dossiers d'infraction ou de régularisation.

Dossier 06 — Lotissement et urbanisation

• alvará de loteamento
• plans de loteamento approuvés
• modifications
• tableau des lots
• projets d'urbanisation
• conventions d'infrastructure
• cessions au domaine public
• garanties financières
• réception provisoire
• réception définitive
• et travaux restant à exécuter.

Dossier 07 — Entités extérieures

• décisions de la RAN
• procédures de la REN
• décisions environnementales
• titres relatifs aux ressources en eau
• décisions relatives à la zone côtière
• avis relatifs à la conservation de la nature
• avis sur le patrimoine historique
• rapports archéologiques
• autorisations routières ou ferroviaires
• autorisations aéroportuaires ou de l'aviation civile
• dossiers de sécurité incendie
• avis des services du tourisme
• et réponses des gestionnaires de réseaux d'infrastructure.

Dossier 08 — Conception et construction

• projet architectural en vigueur
• projets de spécialités
• contrats de prestations intellectuelles et maîtrise d'œuvre
• termos de responsabilidade
• contrat d'entreprise générale
• planning des travaux
• journaux de chantier
• ordres de modification
• rapports de contrôle technique
• et assurances.

Dossier 09 — Achèvement et exploitation

• déclarations d'achèvement des travaux
• essais et mise en service
• certification énergétique
• documentation relative à la sécurité incendie
• justificatifs acoustiques
• réception des infrastructures
• documents relatifs à l'utilisation
• classement touristique
• licences d'exploitation
• et mises à jour du registre de propriété.

Dossier 10 — Questions et constats

• liste des demandes de documents
• questions au vendeur
• questions à la municipalité
• demandes de renseignements auprès des autorités
• documents manquants
• hypothèses
• registre des constats
• et exigences de clôture.

Pour chaque document, enregistrez :

• le titre
• l'entité émettrice
• la date du document
• la date d'entrée en vigueur
• la date d'expiration
• le bien ou le projet concerné
• la version
• s'il est complet
• s'il est signé
• s'il est enregistré
• s'il est toujours valide
• s'il a été modifié
• si des conditions restent en suspens
• et quelle hypothèse d'investissement il vient étayer.

Statut du document

Utilisez :

• Reçu et vérifié
• Reçu mais incomplet
• Reçu mais incohérent
• Remplacé
• Expiré
• Manquant
• Confirmation du vendeur uniquement
• Confirmation de l'autorité requise
• Non applicable

Un nom de fichier tel que « Approved Project Final » ne constitue pas une preuve que le document est définitif ou approuvé.

La première demande doit être structurée et proportionnée.

Demandez au vendeur de :

• identifier chaque bien inclus dans la transaction
• fournir les documents de registre et fiscaux actuels
• identifier toutes les procédures d'urbanisme
• fournir les références municipales complètes
• déclarer les modifications apportées aux bâtiments existants
• déclarer les écarts par rapport aux plans approuvés
• fournir toutes les décisions externes
• identifier les litiges et mesures d'exécution
• déclarer les taxes municipales impayées
• identifier les obligations d'infrastructure
• fournir la correspondance avec les autorités
• identifier les demandes en cours
• donner accès pour les expertises
• autoriser les démarches d'information auprès de la municipalité et des autorités si nécessaire
• et confirmer si un quelconque document pertinent a été dissimulé.

La connaissance du vendeur ne vaut pas vérification

Une déclaration du vendeur peut faciliter l'examen, mais elle ne remplace pas :

• les documents officiels
• une expertise indépendante
• les archives municipales
• ou la confirmation d'une autorité.

Les documents d'acquisition doivent déterminer la portée juridique des déclarations, révélations et omissions du vendeur.

Le dossier municipal est l'un des éléments centraux de la due diligence d'urbanisme.

Il peut faire apparaître :

• l'approbation initiale
• les modifications ultérieures
• les plans approuvés
• les prescriptions
• les projets spécialisés
• les inspections
• les plaintes
• les mesures d'exécution
• les démolitions
• les régularisations
• l'achèvement des travaux
• et l'usage reconnu.

Obtenir l'historique complet

Ne demandez pas uniquement le dernier plan.

Demandez ou examinez :

• chaque numéro de procédure pertinent
• les dossiers papier archivés
• les dossiers de loteamento associés
• les références de propriété connexes
• les demandes antérieures
• les projets rejetés ou retirés
• les modifications
• et les registres des mesures d'exécution.

Accès et confidentialité

L'accès aux documents administratifs est régi par le cadre juridique applicable, notamment la loi 26/2016, et peut être soumis à des règles concernant l'intérêt légitime d'accès, les données personnelles, les informations confidentielles et le statut procédural.

La coopération ou l'autorisation du vendeur peut être requise en pratique pour un examen efficace et complet.

Voir la loi 26/2016 sur l'accès aux documents administratifs.

Consigner ce qui n'était pas disponible

Si la municipalité ne parvient pas à localiser une partie du dossier, précisez :

• ce qui a été demandé
• ce qui a été fourni
• ce qui reste manquant
• pourquoi l'élément manquant est important
• s'il existe des preuves alternatives
• et quelle protection est requise.

L'absence d'un élément au dossier ne prouve pas automatiquement la légalité ou l'illégalité.

Préparez un tableau chronologique comprenant :

• la date de la demande
• le demandeur
• la référence du bien
• les travaux envisagés
• la procédure
• la version soumise
• les demandes d'informations complémentaires
• les consultations externes
• les approbations
• les conditions
• les taxes et redevances
• le début des travaux de construction
• les prorogations
• les modifications
• les inspections
• l'achèvement
• l'utilisation
• les mesures d'exécution
• et l'expiration.

La chronologie doit identifier les lacunes et les contradictions.

Exemple

1998

Approbation initiale de la construction résidentielle.

2002

Extension approuvée.

2008

Fermeture physique de la terrasse ; aucune approbation correspondante localisée.

2016

Modification de la configuration intérieure figurant dans les informations fiscales.

2022

Demande d'urbanisme retirée.

2025

Le relevé commandé par le vendeur inclut la terrasse comme surface intérieure.

CONCLUSION DE DUE DILIGENCE

Le bâtiment d'origine et l'extension de 2002 semblent justifiés. La terrasse fermée demeure non vérifiée et ne doit pas être considérée comme une surface intérieure légale à moins d'obtenir des preuves supplémentaires ou une procédure de régularisation aboutie.

L'enquête doit identifier le bâtiment, les travaux et l'usage pouvant être justifiés par des éléments de preuve appropriés.

Les éléments de preuve potentiels peuvent inclure :

• un titre de construction
• des plans approuvés
• une comunicação prévia valide
• une attestation municipale
• la documentation relative à l'utilisation
• des archives historiques
• la preuve que le bâtiment est antérieur à l'obligation de contrôle applicable
• et d'autres documents juridiquement pertinents.

Les preuves requises dépendent de :

• date de construction
• localisation
• législation alors en vigueur
• limites municipales de l'époque
• modifications ultérieures
• et usage actuellement envisagé.

L'ancienneté ne prouve pas la légalité

Ne présumez pas qu'un bâtiment est légal parce qu'il :

• apparaît sur d'anciennes photographies aériennes
• existe depuis des décennies
• est enregistré auprès de l'administration fiscale
• est raccordé aux réseaux de distribution
• a déjà été vendu par le passé
• est assuré
• ou dispose d'un certificat énergétique.

Ces faits peuvent constituer des éléments de preuve pertinents, mais ils ne remplacent pas une analyse juridique complète.

Commandez un relevé métré et comparez-le aux documents juridiquement reconnus.

Examiner :

• l'emplacement
• l'implantation
• l'emprise au sol
• la surface de construction
• le nombre d'étages
• la hauteur
• les façades
• les portes et fenêtres
• les balcons
• les terrasses
• les sous-sols
• les combles
• les annexes
• les garages
• les piscines
• les murs de soutènement
• les unités intérieures
• les parties communes
• et l'usage.

Classez chaque divergence

• Aucune divergence significative
• Tolérance de mesure nécessitant confirmation
• Modification intérieure
• Modification extérieure
• Construction supplémentaire
• Changement d'usage
• Modification du nombre de lots
• Empiètement
• Travaux potentiellement dispensés de procédure
• Travaux nécessitant une régularisation
• Travaux potentiellement impossibles à régulariser

L'architecte, le géomètre et l'avocat doivent utiliser la même grille de comparaison.

La caderneta predial fournit des informations fiscales concernant le bien.

Il peut faire apparaître :

• article fiscal
• localisation
• propriétaire enregistré à des fins fiscales
• superficies
• description de l'usage
• ancienneté
• et valeur imposable.

Le service officiel est accessible via le portail des registres de propriété de l'Autoridade Tributária.

Les divergences entre le registre fiscal et les documents d'urbanisme doivent faire l'objet d'investigations.

Le registre fiscal peut nécessiter une mise à jour, mais une mise à jour ne régularise pas une situation d'urbanisme non autorisée.

Le décret-loi 10/2024 a supprimé l'obligation de présenter ou de prouver l'existence du dossier technique du logement et de l'licence d'utilisation (licença de utilização) lors du transfert de propriété d'un bien urbain.

Cette simplification des formalités de transaction ne garantit pas que :

• le bâtiment est légal
• l'usage actuel est autorisé
• le bien physique est conforme aux plans approuvés
• ou le projet envisagé par l'acheteur est réalisable.

L'absence d'un document dans les formalités obligatoires de conclusion de la transaction rend les vérifications indépendantes d'autant plus essentielles.

Voir le décret-loi 10/2024.

Identifier l'usage légalement reconnu de chaque :

• bâtiment
• unité
• étage
• annexe
• espace extérieur
• et composante opérationnelle.

Le comparer avec :

• l'occupation actuelle
• les baux
• le registre fiscal
• l'exploitation commerciale
• les assurances
• les supports marketing
• et l'usage futur envisagé.

Incohérences courantes

• Espace résidentiel utilisé comme bureaux
• Espace de stockage utilisé comme logement
• Garage transformé en surface habitable intérieure
• Bâtiment agricole utilisé pour le tourisme
• Local commercial utilisé comme restaurant
• Une unité autorisée divisée physiquement en plusieurs unités
• Sous-sol commercialisé comme chambre à coucher
• Partie commune occupée de manière exclusive
• Exploitation touristique sans le classement ou l'enregistrement requis

Chaque incohérence doit être évaluée à la fois au regard des règles d'urbanisme et de celles spécifiques à l'activité.

La due diligence d'urbanisme doit reconstituer de manière indépendante le calcul de développement.

Ne pas se fier uniquement à :

• l'architecte du vendeur
• une brochure marketing
• une ancienne évaluation
• un PIP expiré
• un plan conceptuel
• ou un projet immobilier voisin.

Confirmer :

• la superficie mesurée de la propriété
• les catégories d'urbanisme applicables
• la surface de calcul
• les usages autorisés
• le coefficient de construction
• l'implantation
• l'imperméabilisation
• la hauteur
• les étages
• la densité
• les unités
• le stationnement
• les marges de recul
• le domaine public
• les infrastructures
• et la surface légale existante.

Rapprocher quatre tableaux de surfaces

Le projet doit distinguer :

1. la surface d'urbanisme ;

2. la surface de construction ;

3. la surface vendable ou louable ;

4. la surface utilisée dans le modèle financier.

Elles doivent être corrélées mais ne pas être traitées comme interchangeables.

Calcul du scénario défavorable

Lorsqu'une interprétation est incertaine, modéliser :

• le scénario préférentiel
• le scénario de base raisonnable
• le scénario à capacité réduite
• et le scénario d'échec.

Le prix d'acquisition ne doit pas dépendre uniquement de l'interprétation la plus optimiste.

Pour chaque PIP, licence, communication ou approbation, confirmer :

• le demandeur
• le bien concerné
• le périmètre
• le projet approuvé ou soumis
• la date de décision
• les conditions
• les consultations externes
• la validité
• la prorogation
• les modifications
• les frais
• les exigences en suspens
• et la position relative au transfert ou à l'opposabilité.

L'intitulé d'une décision ne suffit pas

Examinez les plans, les conditions et les pièces justificatives faisant partie intégrante de la décision.

Vérifier la cohérence du projet

Confirmez que le projet utilisé dans :

• le modèle financier
• l'évaluation
• le dossier de financement bancaire
• le budget de construction
• la commercialisation
• et les négociations d'acquisition

est bien le même projet que celui couvert par la décision d'urbanisme.

Vérifier le risque de caducité

Consignez :

• la date d'expiration actuelle
• le mécanisme de prorogation
• le délai pour agir
• la responsabilité de la prorogation
• les conséquences de la caducité
• et le caractère réaliste ou non du calendrier de la transaction.

Si le vendeur déclare que des travaux ou un bâtiment étaient dispensés de contrôle d'urbanisme, demandez :

• la base juridique
• la date de construction
• la localisation à l'époque concernée
• la description des travaux
• les pièces justificatives
• l'avis d'un professionnel
• et la confirmation municipale, le cas échéant.

« Dispensé » peut avoir différentes significations :

• dispensé de licence
• dispensé de comunicação prévia
• dispensé en raison de l'ancienneté
• dispensé en vertu d'un régime spécial
• ou prétendument dispensé sans justificatif.

Même lorsqu'une dispense procédurale est établie, la conformité avec les règles d'urbanisme de fond et les normes techniques peut toujours nécessiter une analyse.

Recherchez si le bien fait l'objet de :

• plaintes municipales
• inspection
• embargo
• arrêté d'interruption de travaux
• ordre de démolition
• injonction de travaux correctifs
• procédure d'infraction administrative
• amendes impayées
• procédure de régularisation
• contentieux
• litige de voisinage
• ou correspondance des autorités.

La régularisation n'est pas garantie

Une infraction existante ne peut être régularisée que si :

• les conditions légales applicables sont remplies
• les attestations professionnelles requises peuvent être fournies
• les autorités externes acceptent la situation le cas échéant
• les travaux correctifs sont achevés
• et la municipalité approuve ou accepte la procédure concernée.

Quantifier l'exposition au risque

Consignez :

• surface concernée
• usage concerné
• travaux correctifs
• honoraires professionnels
• taxes et pénalités
• impact sur le planning
• perturbation opérationnelle
• impact sur le financement
• et risque de démolition.

Le problème doit ensuite être pris en compte dans la structure de la transaction.

Pour un terrain situé dans un lotissement, vérifiez :

• création valide de la parcelle
• limites de la parcelle
• usage autorisé
• surface de construction
• implantation
• hauteur
• nombre d'unités
• stationnement
• infrastructures
• domaine public
• modifications
• et titre actuel.

Examiner également :

• si les travaux d'urbanisation sont achevés
• la réception provisoire
• la réception définitive
• les malfaçons non résolues
• les garanties
• les obligations municipales impayées
• les phases inachevées
• et les litiges entre le promoteur, la municipalité et les gestionnaires d'infrastructures.

Un terrain constructible peut être légalement créé tout en dépendant d'infrastructures incomplètes ou d'obligations de lotissement non régularisées.

Pour chaque décision externe, confirmer :

• le bon projet
• le bon bien immobilier
• l'autorité compétente
• la base juridique
• la date de délivrance
• la validité
• les conditions
• le suivi
• les mesures d'atténuation
• la transmissibilité
• et si des modifications ultérieures du projet invalident ou nécessitent une révision de la décision.

Les décisions potentielles incluent :

• RAN
• REN
• ressources en eau
• littoral
• évaluation environnementale
• Natura 2000
• patrimoine
• archéologie
• sécurité incendie
• accès routier
• ferroviaire
• aviation
• tourisme
• santé
• énergie
• et licences industrielles.

Avis conditionnels

Consigner chaque condition dans le registre du projet.

Ne pas qualifier un avis de favorable sans mentionner les conditions substantielles.

Demander des informations écrites auprès des gestionnaires concernés lorsque le projet dépend de :

• eau
• eaux usées
• eaux pluviales
• électricité
• gaz
• télécommunications
• accès routier
• ou autres infrastructures.

Confirmer :

• point de raccordement
• capacité actuelle
• renforcement
• travaux hors site
• servitudes
• partie responsable
• garanties
• coût
• et calendrier.

Estimations du vendeur

Le budget du vendeur pour les infrastructures doit être considéré comme une estimation, sauf s'il est étayé par :

• des informations des gestionnaires
• des études d'ingénierie
• un devis accepté
• ou un engagement contractuel.

L'examen des documents doit être complété par une inspection appropriée sur place.

L'équipe d'inspection peut comprendre :

• architecte
• géomètre
• ingénieur
• consultant en environnement
• spécialiste du patrimoine
• chef de projet
• et conseiller juridique si utile.

Inspecter :

• limites
• accès
• occupation
• bâtiments
• extensions
• usages mitoyens
• cours d'eau
• pentes
• végétation
• réseaux
• raccordements routiers
• signes d'inondation
• instabilité
• contamination
• constructions
• et éléments non concordants avec les documents.

Consigner les limites

Indiquer :

• les zones non accessibles
• les éléments dissimulés
• les clés non disponibles
• les zones dangereuses
• les contraintes saisonnières
• et les questions ne relevant pas des compétences de l'inspecteur.

Une acquisition de titres requiert des investigations tant au niveau de l'actif immobilier qu'au niveau de la société.

En plus du bien immobilier, vérifiez si la société de projet :

• détient les actifs pertinents
• est le demandeur ou le titulaire des procédures d'urbanisme
• a conclu des accords de développement
• a fourni des garanties
• a des obligations municipales impayées
• a fait des déclarations auprès des autorités
• est impliquée dans des litiges
• a engagé des professionnels pour le projet
• détient ou peut utiliser les plans et conceptions
• et peut poursuivre le projet après le changement de contrôle.

Vérifiez également si :

• les documents de financement restreignent le changement de contrôle
• les conventions publiques requièrent un consentement
• les subventions ou incitations sont affectées
• les garanties des entrepreneurs ou des consultants demeurent mobilisables
• et le vendeur conserve un quelconque droit essentiel relatif au projet.

L'acquisition de la société ne purge pas les vices de la situation urbanistique sous-jacente.

Chaque constat de due diligence doit mener à une décision ou à une protection.

Condition suspensive

À utiliser lorsque la réalisation ne doit pas intervenir à moins qu'un événement défini ne se produise.

Les exemples peuvent inclure :

• un PIP favorable
• une autorisation d'urbanisme
• la prorogation d'une autorisation
• une régularisation
• la confirmation relative aux infrastructures
• la mainlevée d'une mesure d'exécution
• ou la notification d'une décision requise de l'autorité.

Engagement du vendeur

À utiliser lorsque le vendeur doit accomplir une action avant ou après la réalisation.

Les exemples peuvent inclure :

• fournir des documents
• maintenir une autorisation en vigueur
• s'abstenir de modifier le projet
• coopérer à une procédure d'urbanisme
• achever des travaux correctifs
• ou obtenir un certificat spécifique.

Déclaration et garantie

À utiliser pour répartir les risques concernant les faits déclarés, sous réserve des négociations applicables et de l'analyse juridique.

Indemnisation spécifique

Peut être envisagée pour un risque connu et identifiable lorsque les garanties ordinaires sont insuffisantes.

Ajustement de prix

Peut être lié à :

• surface de construction vérifiée
• nombre d'unités
• coût des infrastructures
• coût de régularisation
• ou un autre résultat d'urbanisme mesurable.

Retenue ou séquestre

Une partie du prix peut être retenue dans l'attente du règlement d'un point déterminé.

Le mécanisme, les conditions de déblocage et l'exécution doivent être clairement documentés.

Date butoir

Fixer une date limite pour la levée des conditions d'urbanisme.

Prévoir :

• les délais de l'administration
• les recours
• les prorogations
• la coopération du vendeur
• et les conséquences en cas de défaillance.

Droit de résiliation

Définir si l'investisseur peut se désister si un résultat déterminant n'est pas obtenu.

Accès et coopération

L'acheteur peut exiger le droit de :

• inspecter le bien
• accéder au dossier municipal
• rencontrer les autorités
• préparer un PIP
• soumettre une demande
• et utiliser les documents du projet avant la finalisation.

Ces droits doivent être expressément stipulés et non présumés.

Entre l'examen initial et la finalisation, le vendeur ou l'équipe du projet ne doit apporter aucune modification non approuvée concernant :

• le bien immobilier
• les limites parcellaires
• l'occupation
• les baux
• la conception du projet
• les procédures d'urbanisme
• les dossiers déposés auprès des autorités
• le contrat de construction
• l'équipe de projet
• les infrastructures
• ou la société de projet.

Exiger la notification :

• de tout nouveau courrier des autorités
• des plaintes ou réclamations
• des inspections
• des échéances
• des décisions défavorables
• des révisions du projet
• et des modifications apportées aux plans applicables.

Le rapport de due diligence doit être mis à jour si la situation factuelle ou juridique évolue de manière substantielle.

Le prêteur et l'évaluateur doivent recevoir les mêmes informations d'urbanisme vérifiées que celles utilisées par l'investisseur.

Mettez en concordance :

• les limites du bien
• la surface existante légale
• la surface de développement
• l'affectation
• la grille des lots
• le stationnement
• l'état d'approbation
• le calendrier de construction
• les infrastructures
• les conditions
• et les dates de péremption.

Éviter les dossiers d'urbanisme parallèles

Ne pas utiliser :

• un tableau des surfaces pour le vendeur
• un autre pour le prêteur
• et un troisième pour le comité d'investissement

sans en expliquer les différences.

Opposabilité aux prêteurs

Déterminez si les rapports des conseillers :

• peuvent être divulgués
• sont opposables aux tiers
• nécessitent des reliance letters
• contiennent des plafonds de responsabilité
• ou doivent être mis à jour.

Hypothèse d'évaluation

Si l'évaluation repose sur l'hypothèse d'une autorisation d'urbanisme qui n'existe pas encore, cette hypothèse doit être formulée de manière expresse.

Utilisez quatre niveaux.

Vert — Confirmé

Les éléments probants requis ont été examinés et aucun problème significatif n'a été identifié.

Ambre — Gérable

Un problème existe mais semble pouvoir être résolu par la conception, la documentation, une provision budgétaire, une procédure administrative ou une protection contractuelle.

Rouge — Critique

Le problème peut empêcher l'usage prévu, réduire sensiblement la valeur, retarder le planning ou engendrer une responsabilité inacceptable.

Gris — Non vérifié

Les informations sont manquantes ou non concluantes.

Gris n'équivaut pas à vert.

Structure d'un constat

PROBLÈME

Décrire le fait.

ÉLÉMENTS PROBANTS

Identifier les documents et les investigations réalisés.

RISQUE

Expliquer les conséquences juridiques, techniques et commerciales.

ÉVALUATION

Vert, ambre, rouge ou gris.

ACTION REQUISE

Indiquer ce qui doit être entrepris.

RÉPONSE À LA TRANSACTION

Poursuivre, conditionner, réajuster le prix, retenir, indemniser, proroger ou se retirer.

RESPONSABLE

Identifier la partie responsable.

ÉCHÉANCE

Indiquer la date à laquelle le problème doit être résolu.

Une divergence mineure peut être matérielle si elle affecte :

• le seul accès
• une voie de secours incendie obligatoire
• l'usage principal du projet
• la sûreté du prêteur
• la surface vendable minimale
• un lot clé
• une licence d'exploitation
• ou la capacité d'achever l'opération.

Une divergence plus importante peut être gérable si elle concerne une surface accessoire non utilisée et peut être corrigée sans modifier la thèse d'investissement.

La matérialité doit prendre en compte :

• la probabilité
• la conséquence juridique
• la conséquence financière
• le calendrier
• le financement
• l'exploitation
• la réputation
• et la sortie.

Le rapport doit être lisible par les équipes juridiques, d'investissement, financières et de projet.

1. Décision exécutive

Indiquer :

• poursuivre
• poursuivre sous conditions
• réajuster le prix
• restructurer
• suspendre
• ou se retirer.

2. Hypothèses critiques

Énumérer les hypothèses de développement et de transaction testées.

3. Identification du bien

Décrire :

• la propriété
• les limites
• les accès
• l'occupation
• et les incohérences.

4. Situation légale existante

Identifiez :

• les bâtiments reconnus
• l'usage
• les surfaces
• les lots
• et les vérifications en suspens.

5. Cadre d'urbanisme

Résumer :

• les plans applicables
• la classification du sol
• les usages
• les paramètres
• et les exigences d'exécution.

6. Capacité de développement

Présenter :

• enveloppe confirmée ou défendable
• scénario privilégié
• scénario pessimiste
• et interprétations non résolues.

7. Procédures et autorisations

Lister :

• PIPs
• permis
• communications
• décisions externes
• conditions
• et validité.

8. Contraintes

Traiter :

• RAN
• REN
• environnement
• eau
• littoral
• nature
• patrimoine
• feux de forêt
• transports
• et infrastructures.

9. Mesures d'exécution et litiges

Résumer toute procédure existante ou potentielle.

10. Réalisation du projet

Traiter :

• accès
• réseaux
• travaux hors site
• consultants
• construction
• achèvement
• et utilisation.

11. Tableau des constats

Fournir le registre complet vert, orange, rouge et gris.

12. Protections de la transaction

Préciser :

• conditions suspensives
• déclarations et garanties
• engagements contractuels
• indemnités
• mécanismes d'ajustement de prix
• retenue de garantie
• accès
• et dates butoirs.

13. Prochaines actions

Identifier la personne responsable, le document et la date limite pour chaque action.

14. Opposabilité et limites

Indiquer :

• documents examinés
• sources non disponibles
• hypothèses
• champ d'intervention professionnel
• limites de l'inspection
• et date du rapport.

RÉSULTAT INTERACTIF

Synthèse de due diligence d'urbanisme

PROJET

Nom et localisation du projet

DATE DU RAPPORT

Date et heure du présent examen

ÉTAPE DE LA TRANSACTION

Offre, exclusivité, contrat, financement ou finalisation

STATUT URBANISTIQUE

Examiné, partiellement vérifié ou entièrement investigué dans le périmètre défini

HYPOTHÈSE DE DÉVELOPPEMENT PRINCIPALE

Usage, surface et unités

CONFIRMÉ

Principaux constats vérifiés

CONDITIONNEL

Points nécessitant une action

CRITIQUE

Constats rouges

NON VÉRIFIÉ

Éléments justificatifs manquants

PROCHAINE DÉCISION

Poursuivre, poursuivre sous conditions, réévaluer le prix, restructurer, suspendre ou se retirer

DATE DE LA PROCHAINE RÉVISION

Date de mise à jour requise

CTA DE TÉLÉCHARGEMENT

Télécharger la synthèse de due diligence

La synthèse doit renvoyer au rapport complet et ne doit pas être présentée comme une certification juridique des droits à bâtir.

Étape 1 — Définir les hypothèses de la transaction

Identifier les éléments dont dépendent le prix et le projet.

Étape 2 — Émettre la demande de documents

Créer la data room structurée et la liste des documents manquants.

Étape 3 — Vérifier le bien immobilier

Examiner les titres de propriété, les registres fiscaux, les limites parcellaires, les accès et l'occupation.

Étape 4 — Obtenir l'historique municipal

Examiner le dossier d'urbanisme complet et établir la chronologie.

Étape 5 — Comparer la situation physique et la situation légale

Inspecter le site et classifier les écarts.

Étape 6 — Reconstituer la capacité urbanistique

Calculer de manière indépendante l'usage, la surface, la hauteur, les unités, le stationnement et les infrastructures.

Étape 7 — Vérifier les procédures

Examiner les PIP, licences, communications, conditions, redevances, modifications et la validité.

Étape 8 — Vérifier les contraintes externes

Confirmer les points relatifs à la RAN, la REN, l'environnement, le patrimoine, l'eau, les transports et aux autres autorités.

Étape 9 — Tester les infrastructures

Obtenir les informations auprès des exploitants et des services d'ingénierie.

Étape 10 — Hiérarchiser les constats

Distinguer les points confirmés, gérables, critiques et non vérifiés.

Étape 11 — Négocier la protection de la transaction

Associer chaque constat significatif à une réponse contractuelle.

Étape 12 — Actualiser avant la finalisation

Renouveler les recherches critiques et vérifier que la situation n'a pas changé.

À titre d'hypothèse initiale :

• cadrage et demande de documents : 2–5 jours ouvrés
• examen initial des documents : 1–3 semaines
• recherches foncières et d'urbanisme : 1–3 semaines
• examen du dossier municipal : 1–6 semaines ou plus
• relevé et confrontation physique : 2–6 semaines
• examen des contraintes spécialisées : 2–8 semaines
• demandes de renseignements sur les infrastructures : 2–12 semaines ou plus
• rapport initial des alertes (« red flags ») : 1–3 semaines après réception des documents clés
• rapport complet : 3–8 semaines ou plus
• actualisation avant la finalisation : 2–10 jours ouvrés, selon le périmètre.

Le calendrier ne devrait pas débuter à la signature du contrat si l'obtention des informations essentielles auprès de la municipalité et des autorités nécessite un délai supérieur à la période contractuelle de due diligence.

Prévoir :

• analyse juridique de l'urbanisme
• documents du registre foncier
• informations fiscales et cadastrales
• copies du dossier municipal
• relevé topographique
• relevé architectural du bâtiment
• architecte
• consultant en urbanisme
• ingénieurs
• consultant en environnement
• patrimoine et archéologie
• étude géotechnique
• études de pollution
• demandes relatives aux infrastructures
• traduction
• frais administratifs
• et actualisations des rapports.

Le périmètre doit refléter la valeur à risque.

Réduire le budget d'investigation peut être rationnel lorsque l'exposition est limitée, mais les travaux exclus et l'incertitude qui en résulte doivent être précisés.

Avant de rendre l'acquisition inconditionnelle, confirmer :

Bien immobilier

• Le vendeur est-il habilité à transférer le bien ou les droits requis ?
• Le bien est-il correctement identifié ?
• Les limites sont-elles fiables ?
• L'accès juridique et technique est-il assuré ?
• Les droits d'occupation et les droits des tiers sont-ils compris ?

Situation existante

• Les bâtiments existants sont-ils étayés par des preuves ?
• L'usage actuel est-il identifié ?
• Le bien physique a-t-il été comparé aux registres municipaux ?
• Les surfaces non autorisées ou non vérifiées sont-elles exclues de l'évaluation ?
• Une régularisation requise est-elle envisageable de manière réaliste ?

Capacité de développement

• L'usage prévu est-il autorisé ?
• Le calcul d'urbanisme est-il vérifié de manière indépendante ?
• La surface admissible répond-elle aux critères minimaux de l'analyse d'investissement ?
• La hauteur, le nombre de logements, le stationnement et les accès sont-ils réalisables ?
• Les surfaces légales existantes sont-elles correctement traitées ?

Autorisations

• Les PIP, autorisations et communications pertinents sont-ils valides ?
• La transaction repose-t-elle sur la bonne version du projet ?
• Les conditions et les taxes sont-elles bien comprises ?
• Des prorogations sont-elles nécessaires ?
• L'acheteur peut-il se prévaloir des procédures ou les poursuivre ?

Contraintes

• Les servitudes et restrictions publiques ont-elles été vérifiées ?
• Les approbations externes sont-elles complètes ?
• Les conditions sont-elles intégrées dans la conception et le budget ?
• Un problème administratif non résolu pourrait-il faire obstacle au projet ?

Infrastructures

• La capacité des réseaux est-elle suffisamment confirmée ?
• Les travaux de renforcement et hors site sont-ils identifiés ?
• Les droits fonciers sont-ils disponibles ?
• Le coût et le calendrier sont-ils intégrés dans le modèle financier ?

Mesures coercitives et contrôle

• Les plaintes, inspections et procédures sont-elles divulguées ?
• Les risques de mise en conformité ou de démolition sont-ils appréhendés ?
• Les amendes, frais et responsabilités sont-ils répartis ?

Protection contractuelle

• Les points critiques font-ils l'objet de conditions suspensives ?
• Les obligations du vendeur sont-elles documentées ?
• Le champ des déclarations et garanties est-il convenablement délimité ?
• Un mécanisme d'ajustement de prix est-il prévu si nécessaire ?
• La date butoir est-elle réaliste ?
• L'investisseur peut-il se retirer si le résultat minimal en matière d'urbanisme n'est pas obtenu ?

Mise à jour

• Les recherches ont-elles été actualisées ?
• La municipalité a-t-elle émis de nouveaux courriers ?
• Les plans ou les lois ont-ils changé ?
• Le vendeur a-t-il modifié le projet ou le bien ?
• Le rapport est-il toujours d'actualité pour la décision de finalisation ?

Si une hypothèse critique demeure dans une zone d'ombre, le rapport ne doit pas présenter le projet comme confirmé sur le plan de l'urbanisme.

Commencer sans hypothèse d'investissement définie

L'audit devient alors une synthèse documentaire au lieu d'un outil d'aide à la décision.

Accepter la structure de la data room du vendeur

Des lacunes importantes peuvent rester masquées au sein de dossiers désorganisés et de versions en double.

Examiner uniquement la dernière autorisation municipale

Des conditions antérieures, des modifications et des mesures d'exécution peuvent demeurer pertinentes.

Considérer les documents manquants comme la preuve de l'absence de problème

L'absence d'information constitue un risque non vérifié.

Supposer qu'une vente antérieure confirmait la légalité

La réalisation d'une transaction immobilière n'établit pas la situation urbanistique complète.

Considérer le relevé fiscal comme une surface approuvée

L'enregistrement fiscal ne constitue pas une autorisation d'urbanisme.

Omettre de comparer le bâtiment avec les plans approuvés

L'examen des seuls documents peut ne pas permettre de détecter des constructions non autorisées.

Accepter un tableau des surfaces marketing

Les surfaces marketing, d'urbanisme, de construction et vendables peuvent reposer sur des définitions différentes.

Ignorer l'expiration des décisions d'urbanisme

Une autorisation valide peut perdre toute valeur pratique si le calendrier de la transaction ou du financement s'étend au-delà de sa durée de validité.

Examiner les avis externes sans tenir compte de leurs conditions

Un avis favorable peut nécessiter une refonte substantielle du projet, un suivi ou des mesures d'atténuation.

Supposer la disponibilité des réseaux à partir des réseaux voisins

Le raccordement et la capacité doivent être confirmés.

Reporter les points d'alerte majeurs à la phase de construction

Une fois le terrain acquis et le financement engagé, le pouvoir de négociation peut être perdu.

Recourir à des garanties au lieu de résoudre un problème critique pour le projet

Les compensations financières peuvent ne pas pallier la perte de la capacité de construire ou d'exploiter.

Omettre d'effectuer une mise à jour avant la signature définitive

L'urbanisme, les inscriptions, les procédures et les mesures d'exécution peuvent évoluer au cours de la transaction.

Présenter tous les problèmes au même niveau d'importance

Les décideurs ont besoin d'évaluer la matérialité, les conséquences et les mesures recommandées.

Avant d'émettre le rapport final, confirmez que vous avez :

• défini les objectifs attendus du projet
• consigné le résultat d'urbanisme minimal acceptable
• examiné le calendrier de la transaction
• créé la data room
• émis la demande de documents
• consigné les documents manquants
• obtenu le certificat du registre foncier en vigueur
• examiné les inscriptions en cours
• obtenu le relevé fiscal
• examiné les titres de propriété
• examiné les informations cadastrales
• commandé le relevé requis
• confirmé les limites parcellaires
• confirmé les accès juridiques
• examiné l'occupation et les baux
• inspecté le bien
• consigné les limites de l'inspection
• obtenu les références des dossiers municipaux
• examiné l'historique municipal complet disponible
• préparé la chronologie d'urbanisme
• obtenu les plans approuvés
• identifié la situation légale existante
• comparé les bâtiments existants et les plans approuvés
• qualifié chaque divergence
• identifié l'usage autorisé
• examiné le PDM
• examiné tout PU ou PP
• examiné les documents de lotissement
• examiné les règlements municipaux
• vérifié les modifications et les plans en cours d'instruction
• calculé de manière indépendante la constructibilité
• rapproché les surfaces d'urbanisme et celles du modèle financier
• testé un scénario défavorable
• examiné chaque PIP
• examiné chaque permis
• examiné chaque communication
• vérifié les validités et les prorogations
• vérifié les conditions et les taxes
• vérifié la RAN
• vérifié la REN
• vérifié les procédures environnementales
• vérifié les exigences relatives à l'eau et au littoral
• vérifié les zones protégées et Natura 2000
• vérifié le patrimoine et l'archéologie
• vérifié les exigences relatives aux feux de forêt
• vérifié les servitudes routières et ferroviaires
• vérifié les servitudes aéronautiques
• vérifié les couloirs d'infrastructures
• demandé les informations relatives aux réseaux
• identifié les travaux hors site
• vérifié les mesures d'exécution municipale
• vérifié les procédures de régularisation
• vérifié les litiges et réclamations
• examiné les obligations de la société de projet, le cas échéant
• examiné les contrats des intervenants professionnels
• examiné les droits de conception
• hiérarchisé chaque constat
• associé chaque constat significatif à une réponse contractuelle
• identifié les conditions suspensives
• identifié les garanties et engagements
• identifié toute indemnité ou retenue de garantie requise
• fixé des dates butoirs réalistes
• identifié les obligations postérieures à la réalisation
• énoncé l'ensemble des hypothèses et limites
• émis la recommandation de synthèse
• et programmé l'actualisation préalable à la signature finale.

Générateur de périmètre de due diligence

Définissez les hypothèses du projet, les documents, les investigations, les conseillers et les échéances.

CTA

Établir le périmètre de due diligence

Générateur de data room d'urbanisme

Créez l'arborescence complète des dossiers relatifs au bien, à l'urbanisme, aux autorités, à la conception et à l'achèvement.

CTA

Créer la data room

Outil de suivi du dossier municipal

Enregistrez les numéros de procédure, les documents demandés, les documents reçus et les pièces en attente.

CTA

Suivre le dossier municipal

Comparateur de conformité du bâti

Comparez les plans approuvés, les surfaces reconnues, la construction physique et l'usage actuel.

CTA

Comparer le bien

Outil de réconciliation des capacités d'urbanisme

Comparez les surfaces du vendeur, de l'architecte, de l'urbanisme, de l'évaluation et du modèle financier.

CTA

Réconcilier les surfaces du projet

Registre des constats et des risques

Classez chaque point comme confirmé, gérable, critique ou non vérifié.

CTA

Créer le registre des constats

Générateur de protections transactionnelles

Liez les constats d'urbanisme aux conditions suspensives, engagements, garanties, mécanismes de prix et dates butoirs.

CTA

Établir les protections de la transaction

Actualisation préalable à la finalisation

Actualisez les enregistrements, les procédures d'urbanisme, la correspondance municipale et les constats critiques.

CTA

Lancer la mise à jour finale

Avertissement relatif aux outils : ces outils fournissent uniquement des orientations organisationnelles préliminaires. Ils ne constituent pas une due diligence juridique, un avis sur les titres de propriété, un avis d'urbanisme, une évaluation ou une confirmation des droits à construire, et ne remplacent pas les conseils professionnels spécifiques à un projet.

URBANISME & AUTORISATIONS — GUIDE 03

Demande d'information préalable — PIP

Utilisez une demande formelle auprès de la municipalité pour vérifier la faisabilité et les conditions d'un projet de développement avant de vous engager dans la procédure complète de demande d'autorisation.

Le guide suivant explique quand un PIP est utile, la différence entre une demande générale et une demande plus détaillée, les paramètres de projet à inclure, la manière de coordonner les autorités externes et la manière de protéger l'investissement pendant l'instruction de la demande.

CTA PRINCIPAL

Continuer vers le guide du PIP

CTA SECONDAIRE

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Transformer les informations d'urbanisme en décision d'investissement

VVA peut accompagner les investisseurs, promoteurs, propriétaires fonciers, family offices, fonds, prêteurs et exploitants dans la due diligence d'urbanisme pour les transactions immobilières portugaises.

L'accompagnement peut inclure :

• définition du périmètre de la due diligence
• revue de la data room d'urbanisme
• coordination avec le registre foncier et la propriété
• examen du dossier municipal
• analyse de la légalité des constructions
• interprétation du PDM, du PU et du PP
• examen des opérations de lotissement
• analyse de la capacité de développement
• évaluation RAN et REN
• procédures environnementales et patrimoniales
• examen des infrastructures et des accès
• autorisations d'urbanisme et validité
• mesures d'exécution et régularisation
• passifs d'urbanisme de la société de projet
• rapports « red flag » et rapports complets
• conditions d'acquisition
• garanties, engagements (covenants) et indemnisations
• mécanismes de prix et de retenue de garantie
• stratégie de PIP
• actualisations préalables à la finalisation
• et assistance d'urbanisme pour le financement et la construction.

CTA PRINCIPAL

Demander une due diligence d'urbanisme

CTA SECONDAIRE

Échanger avec VVA