Cadre d'urbanisme & Contraintes du site

Les principales modifications du RJUE introduites par le décret-loi 108/2026 doivent entrer en vigueur le 1er octobre 2026.

La date d'entrée en vigueur initiale a été reportée par le décret-loi 155-B/2026 afin de permettre la préparation des règlements, formulaires et plateformes municipales requis.

Les plans territoriaux et les servitudes d'utilité publique affectant un site doivent être évalués selon leurs instruments juridiques actuels. Les modalités d'utilisation de ces informations dans le cadre d'un PIP, d'un permis, d'une communication préalable ou de toute autre procédure d'urbanisme doivent également être vérifiées au regard du RJUE en vigueur à la date de dépôt.

Une stratégie d'urbanisme destinée à être déposée à compter du 1er octobre 2026 doit faire l'objet d'un nouvel examen avant son dépôt.

Voir le décret-loi 108/2026 et le décret-loi 155-B/2026.

À l'issue de cette évaluation, vous devriez être en mesure de déterminer :

• si le bien identifié est le bon
• quels instruments d'urbanisme s'appliquent
• comment le terrain est classé et qualifié
• si l'usage envisagé est autorisé
• quels paramètres d'urbanisme s'appliquent
• si un lotissement, un plan de détail ou un mécanisme d'exécution encadre le développement
• quelles servitudes et restrictions d'utilité publique grèvent le site
• quelles autorités doivent éventuellement être consultées
• si les constructions existantes sont légalement reconnues
• si les accès et les infrastructures sont adéquats
• quelle surface peut raisonnablement être développée
• quels points peuvent être résolus par la conception architecturale
• quels points nécessitent une approbation ou une interprétation formelle
• quels points peuvent empêcher le développement envisagé
• et si le projet doit faire l'objet d'un audit d'urbanisme ou d'un PIP.

Le résultat doit distinguer :

• les faits juridiques confirmés
• les interprétations professionnelles
• les positions de la municipalité ou des autorités
• les hypothèses de travail
• les éléments de preuve manquants
• et les conditions critiques.

MODULE INTERACTIF

Établir la superposition des contraintes du site

Saisissez l'emplacement du bien et le projet envisagé pour créer un plan d'investigation initial.

Emplacement du bien

SAISIE

• Adresse
• Municipalité
• Paroisse / Freguesia
• Numéro de description au registre foncier
• Article fiscal
• Coordonnées
• Télécharger un plan de situation

Type de bien

SÉLECTIONNER UNE OPTION

• Terrain urbain non bâti
• Propriété rurale ou agricole
• Bâtiment résidentiel existant
• Bâtiment commercial ou industriel
• Propriété touristique
• Lotissement ou loteamento
• Propriété mixte
• Propriété aux limites incertaines
• Propriété avec des constructions non documentées

Projet envisagé

SÉLECTIONNER TOUTES LES OPTIONS APPLICABLES

• Nouvelle construction
• Réhabilitation
• Extension
• Reconstruction
• Démolition
• Changement d'usage
• Lotissement / Subdivision
• Travaux d'urbanisation
• Développement touristique
• Développement industriel ou logistique
• Projet d'énergie renouvelable
• Légalisation
• Revente axée sur la valorisation urbanistique

Éléments probants actuels

SÉLECTIONNER TOUTES LES OPTIONS APPLICABLES

• Certificat du registre foncier
• Extrait fiscal
• Informations cadastrales
• Relevé topographique
• Dossier d'urbanisme municipal
• Plans approuvés
• PIP
• Titre de lotissement
• Rapport d'urbanisme
• Rapport environnemental
• Informations sur les infrastructures
• Aucune information fiable

CTA PRINCIPAL

Créer mon rapport de contraintes

Résultat indicatif

RÉSUMÉ DU SITE

• Statut d'identification de la propriété
• Instruments d'urbanisme applicables
• Classification des sols
• Catégorie d'usage du sol
• Évaluation initiale des usages autorisés
• Paramètres d'aménagement à confirmer
• Servitudes d'utilité publique détectées
• Autorités à contacter
• Lacunes documentaires et topographiques
• Problématiques liées aux bâtiments existants
• Questions relatives aux infrastructures
• Évaluation initiale du risque d'urbanisme
• Prochaine action recommandée

CTA DU RÉSULTAT

Créer la liste de due diligence d'urbanisme

Avertissement relatif à l'outil : Cet outil fournit uniquement une évaluation préliminaire. Les résultats cartographiques peuvent être incomplets, approximatifs ou obsolètes et ne déterminent en aucun cas les limites de propriété, les droits d'urbanisme ou la portée juridique d'un plan ou d'une restriction.

Une évaluation de site rigoureuse doit analyser huit couches.

Couche 01 — Identité de la propriété

Confirmer le terrain, les limites, les accès et la concordance entre les données du registre, fiscales, cadastrales et physiques.

Couche 02 — Instruments territoriaux

Identifier chaque instrument national, régional, spécial, intercommunal et municipal s'appliquant au lieu.

Couche 03 — Utilisation des sols et paramètres d'aménagement

Déterminer les usages autorisés, l'intensité de construction, la hauteur, l'implantation, la densité, le stationnement et les autres exigences mesurables.

Couche 04 — Instruments d'urbanisme spécifiques au site

Examiner les lotissements, plans de détail, unités d'exécution, conventions d'urbanisation, décisions d'urbanisme et obligations d'infrastructure en suspens.

Couche 05 — Servitudes et restrictions publiques

Cartographier la RAN, la REN, l'eau, le littoral, le patrimoine, la nature, les transports, les infrastructures et les autres restrictions administratives.

Couche 06 — Situation juridique existante

Établir quels bâtiments, surfaces et usages sont légalement reconnus.

Couche 07 — Capacité physique et d'infrastructure

Vérifier les accès, la topographie, la nature des sols, les réseaux de viabilité, le drainage et la faisabilité technique de construction.

Couche 08 — Évolution dans le temps

Vérifier les modifications, suspensions, mesures de protection, plans en cours, décisions arrivant à échéance et évolutions législatives.

Un projet ne doit pas progresser à partir d'une couche d'analyse tout en ignorant les contradictions présentes dans une autre.

L'analyse urbanistique n'est pas fiable si le bien étudié n'a pas été identifié avec une précision suffisante.

Collecter :

• le certificat du registre foncier à jour
• le relevé fiscal
• les informations cadastrales lorsqu'elles sont disponibles
• le titre d'acquisition
• les titres de propriété historiques, le cas échéant
• le plan de situation
• le levé topographique
• les plans municipaux
• la photographie aérienne
• les informations relatives aux propriétaires riverains
• et tout accord antérieur de bornage ou d'accès.

Comparer les descriptions

Vérifier si les documents concordent sur :

• l'emplacement du bien
• la superficie
• les limites
• les biens contigus
• les constructions
• les accès
• les articles ruraux et urbains
• les parcelles constitutives
• et l'historique d'enregistrement.

Les divergences doivent être examinées plutôt que moyennées ou ignorées.

Superficie au registre

La superficie inscrite au registre foncier est pertinente pour l'analyse des titres, mais elle ne remplace pas un relevé mesuré.

Superficie fiscale

Le relevé fiscal répond à un objectif fiscal.

Il ne détermine pas le périmètre urbanistique et ne prouve pas que chaque bâtiment enregistré est en règle.

Informations cadastrales

Les informations cadastrales peuvent faciliter l'identification, mais leur disponibilité, leur portée juridique et leur précision dépendent de la zone et du système applicable.

Occupation physique

Les murs, clôtures, voies, haies et occupations de longue date ne coïncident pas nécessairement avec la limite juridique.

Périmètre d'aménagement

La zone évaluée pour l'aménagement doit être clairement délimitée et mise en cohérence avec les titres de propriété.

Si un projet nécessite des terrains situés hors de ce périmètre, identifiez le droit requis pour leur utilisation.

Un bien peut sembler riverain d'une route sans pour autant disposer d'un accès juridique ou technique adéquat.

Confirmer :

• si la voie est publique ou privée
• si le bien bénéficie d'un droit d'accès enregistré ou autrement valide
• la largeur et l'état de l'accès
• si les véhicules peuvent entrer et manœuvrer
• l'accès pour les services de secours
• l'accès piétonnier
• l'accès de chantier
• les exigences de visibilité et de sécurité routière
• si l'autorité gestionnaire de la voirie doit autoriser un nouveau raccordement
• et si des terrains voisins sont requis.

Un problème d'accès peut affecter :

• l'utilisation du projet
• le nombre de lots
• la sécurité incendie
• la logistique de chantier
• les tracés d'infrastructures
• les garanties des prêteurs
• et la valeur du terrain.

Ne différez pas l'analyse des accès jusqu'à la phase architecturale détaillée.

Le système de gestion territoriale du Portugal fonctionne aux niveaux national, régional, intercommunal et municipal.

La DGT distingue :

• les programmes, qui établissent les cadres stratégiques et les orientations politiques ; et
• les plans territoriaux, par lesquels les municipalités définissent l'utilisation des sols et l'organisation territoriale concrète.

Les plans municipaux et intercommunaux comprennent les plans directeurs, les plans d'urbanisation et les plans de détail. Consultez la vue d'ensemble de la DGT sur le système de gestion territoriale.

Programmes nationaux

Ceux-ci peuvent inclure :

• le Programme national de la politique d'aménagement du territoire — PNPOT
• les programmes sectoriels
• les programmes spéciaux
• et d'autres instruments territoriaux nationaux.

Ils peuvent influencer les infrastructures, les systèmes environnementaux, le littoral, les ressources en eau, les forêts, l'agriculture et la stratégie de peuplement.

Programmes régionaux

Les programmes régionaux coordonnent la stratégie territoriale à l'échelle d'un territoire plus vaste.

Ils peuvent identifier :

• les réseaux urbains régionaux
• les corridors de transport
• les zones économiques
• les structures environnementales
• les réseaux hydrographiques
• les paysages protégés
• et les infrastructures stratégiques.

Programmes spéciaux

Les programmes spéciaux peuvent réglementer des zones d'importance environnementale ou territoriale nationale, notamment :

• les zones côtières
• les aires protégées
• les retenues d'eau publiques
• les estuaires
• et d'autres ressources sensibles.

Leurs dispositions doivent être vérifiées conjointement avec les plans municipaux applicables et les réglementations spécifiques.

Plans intercommunaux

Lorsqu'ils existent, les plans intercommunaux peuvent coordonner les décisions relatives à l'utilisation du sol entre plusieurs municipalités.

Plans municipaux

Les principaux plans municipaux sont :

• Plano Diretor Municipal — PDM
• Plano de Urbanização — PU
• Plano de Pormenor — PP.

La version applicable comprend non seulement le plan initial, mais aussi ses :

• modifications
• révisions
• rectifications
• suspensions
• mesures de sauvegarde
• et règles intégrées issues d'autres instruments territoriaux.

Le plan directeur municipal, ou PDM, constitue généralement le point de départ de l'analyse de l'utilisation des sols au sein d'une municipalité.

Il comprend généralement :

• un règlement écrit
• un plan d'aménagement ou d'affectation des sols
• un plan des contraintes
• des rapports justificatifs
• des informations environnementales
• des informations sur les infrastructures
• et d'autres documents cartographiques municipaux.

Ces documents doivent être lus conjointement.

Le plan d'aménagement

Le plan d'aménagement peut indiquer :

• les sols urbains et ruraux
• les catégories d'affectation des sols
• la structure urbaine
• les zones d'aménagement
• les infrastructures
• la structure écologique
• le patrimoine
• et d'autres désignations de planification municipale.

Le plan des contraintes

Le plan des contraintes peut faire apparaître les servitudes administratives et les restrictions d'utilité publique.

Il s'agit d'une source essentielle, mais il ne faut pas présumer qu'il recense chaque restriction en vigueur ni la délimitation juridique définitive de chacune d'elles.

Le règlement

Le règlement précise les effets juridiques de la catégorie cartographiée.

Il peut définir :

• les usages autorisés et compatibles
• les paramètres constructifs
• la hauteur
• les marges de recul
• la densité
• le stationnement
• les infrastructures
• les critères de conception architecturale
• les obligations relatives à l'espace public
• les dérogations
• et les conditions d'exécution.

Une couleur sur une carte n'a que peu de signification sans le règlement correspondant.

Documents justificatifs

Les rapports justificatifs peuvent expliciter :

• les objectifs d'aménagement
• les méthodes de calcul
• la stratégie d'infrastructure
• le contexte environnemental
• la mobilité
• les risques
• et les motifs justifiant certaines règles.

Ils doivent faciliter l'interprétation, mais ne doivent pas être considérés comme prévalant sur les documents contraignants du plan.

Un Plano de Urbanização peut établir des règles d'urbanisme plus détaillées pour une zone urbaine définie.

Il peut coordonner :

• l'utilisation du sol
• la structure urbaine
• les réseaux routiers
• l'espace public
• les infrastructures
• les équipements
• la morphologie bâtie
• et le phasage du développement.

Lorsqu'un PU s'applique, ne vous fiez pas uniquement à la classification plus large du PDM.

Un Plano de Pormenor peut réglementer une zone plus restreinte de manière nettement plus détaillée.

Selon son contenu, il peut définir :

• la structure parcellaire
• l'implantation
• les alignements
• l'enveloppe bâtie
• les surfaces
• les usages
• la hauteur
• le nombre d'étages
• les espaces publics
• les infrastructures
• la démolition
• la réhabilitation
• et les terrains nécessaires à l'utilité publique.

Un plan détaillé peut modifier substantiellement le niveau de certitude urbanistique et la procédure d'urbanisme applicable.

Examinez l'intégralité de son contenu écrit et graphique ainsi que toute disposition relative à l'exécution ou à la restructuration foncière.

Le Système National d'Information Territoriale — SNIT — est la plateforme nationale officielle développée par la DGT pour l'information territoriale.

Il donne accès :

• aux instruments territoriaux en vigueur
• aux instruments en cours d'élaboration
• aux documents écrits
• aux documents graphiques
• aux modifications et révisions
• aux métadonnées
• aux servitudes d'utilité publique
• et aux outils de localisation.

Consultez le Système National d'Information Territoriale.

Le SNIT est un point de départ, pas l'avis complet

L'examen d'un projet doit également vérifier :

• le Diário da República
• le portail municipal d'urbanisme
• les règlements municipaux
• le dossier municipal
• la cartographie officielle de l'autorité compétente
• et tout instrument ou décision plus récent.

N'utilisez pas la CRUS pour tirer des conclusions sur les autorisations

La Carta do Regime do Uso do Solo — CRUS — harmonise les informations issues des PDM du Portugal continental à des fins d'analyse statistique et territoriale.

La DGT indique expressément que la CRUS ne doit pas être utilisée pour la délivrance d'autorisations ou pour déterminer si une activité est conforme aux règles d'occupation des sols.

Le PDM applicable et ses règlements doivent être consultés directement. Consultez les directives de la DGT sur la CRUS.

L'analyse d'urbanisme doit répondre à deux questions distinctes.

Qualification

Quelle est la classe générale du sol ?

La distinction principale s'établit généralement entre :

• sol urbain
• et sol rural.

La terminologie et le régime transitoire doivent être vérifiés au regard du plan applicable et de la législation en vigueur.

Qualification

Au sein de cette classe, quelles catégorie et sous-catégorie s'appliquent ?

Les exemples peuvent inclure :

• zones urbaines centrales
• zones résidentielles
• zones urbaines de faible densité
• zones d'activités économiques
• zones touristiques
• équipements et infrastructures
• zones agricoles
• zones forestières
• zones naturelles
• zones paysagères
• et autres catégories municipales.

La dénomination exacte ne détermine pas le résultat.

Deux municipalités peuvent employer une formulation similaire assortie de règles différentes.

Un bien classé comme urbain peut tout de même être :

• réservé pour des équipements publics
• soumis à un mécanisme d'exécution
• tributaire d'infrastructures
• concerné par la protection du patrimoine
• situé en zone inondable
• soumis à des exigences d'espace public
• inférieur à la taille minimale de parcelle
• dans l'impossibilité d'obtenir un accès adéquat
• ou restreint par des règles de morphologie bâtie.

La classification urbaine ne constitue pas une autorisation d'urbanisme.

Certains plans autorisent des usages définis en sol rural, pouvant potentiellement inclure :

• l'agriculture
• la sylviculture
• les bâtiments d'exploitation agricole
• le tourisme rural
• les ensembles touristiques
• les infrastructures
• les équipements
• l'industrie liée aux ressources locales
• la reconstruction
• ou d'autres usages exceptionnels.

Chaque possibilité peut être subordonnée à :

• une superficie minimale de propriété
• une surface de construction maximale
• la justification d'une nécessité agricole ou économique
• des avis des autorités
• des conditions d'accès
• des infrastructures
• l'intégration paysagère
• des exigences relatives au risque d'incendie
• la RAN ou la REN
• et des restrictions sur toute division ou affectation future.

L'analyse doit déterminer si l'usage envisagé est autorisé dans la catégorie spécifique et si l'ensemble des conditions cumulatives peuvent être satisfaites.

Pour le projet envisagé, classez chaque usage comme :

• usage principal autorisé
• usage compatible
• usage complémentaire
• usage conditionnel
• usage exceptionnel
• ou usage interdit.

La description doit être précise.

« Tourisme », « résidentiel », « services » et « commercial » peuvent chacun recouvrir plusieurs usages juridiquement distincts.

Par exemple, distinguez, le cas échéant, entre :

• logement permanent
• hébergement touristique
• hôtel
• appartements touristiques
• tourisme rural
• hébergement local
• résidence étudiante
• résidence pour seniors
• usage de santé
• bureau
• commerce de détail
• restaurant
• entrepôt
• activité industrielle
• logistique
• soutien agricole
• et équipement d'intérêt collectif.

Le projet architectural, le modèle économique et le dossier de demande d'urbanisme doivent utiliser une terminologie compatible.

Pour un aménagement à usage mixte, confirmez :

• si chaque usage individuel est autorisé
• si un usage doit rester principal
• si des ratios maximaux s'appliquent
• si le stationnement est calculé séparément
• si des règles différentes d'accès ou de sécurité incendie s'appliquent
• si les usages peuvent partager des infrastructures
• et si la propriété ou l'exploitation envisagée est compatible avec la structure d'urbanisme approuvée.

Ne qualifiez pas un modèle d'exploitation d'usage mixte tant que les usages d'urbanisme sous-jacents ne sont pas identifiés.

Établissez un tableau récapitulatif écrit des paramètres d'urbanisme.

Superficie de la propriété et zone d'urbanisme

Consignez :

• la superficie totale de la propriété
• la superficie au sein de chaque catégorie d'urbanisme
• la superficie concernée par des exclusions
• la superficie utilisée pour le calcul des paramètres
• et la base juridique du dénominateur retenu.

Surface de construction

Identifiez la définition applicable de la surface de construction ou de plancher.

Confirmez si le calcul inclut ou exclut :

• les sous-sols
• le stationnement
• les balcons
• les terrasses
• les zones techniques
• les locaux techniques
• les espaces de stockage
• les circulations
• les surfaces extérieures couvertes
• et les bâtiments existants.

Emprise au sol

Identifiez la surface maximale que les bâtiments peuvent occuper au sol.

Surface imperméabilisée

Confirmez le traitement réservé aux bâtiments, voiries, stationnements, piscines, terrasses et aménagements extérieurs minéralisés.

Hauteur

Distinguez, le cas échéant, entre :

• la hauteur de façade
• la hauteur totale du bâtiment
• la hauteur au faîtage
• le nombre d'étages
• les étages hors sol
• et les niveaux en sous-sol.

Densité

Confirmez si la densité est mesurée en :

• logements
• résidents
• lits
• parcelles
• ou un autre paramètre.

Retraits

Consignez les distances par rapport aux :

• limites de voirie
• limites de propriété
• bâtiments contigus
• cours d'eau
• forêts
• infrastructures
• éléments protégés
• et autres caractéristiques pertinentes.

Stationnement

Calculez :

• le stationnement privé
• le stationnement public
• les places accessibles
• le stationnement pour vélos
• les aires de livraison et de chargement
• les véhicules de service
• et tout mécanisme de réduction ou de compensation autorisé.

Espaces libres et aménagements paysagers

Identifiez :

• la surface perméable minimale
• les espaces libres privés
• les espaces paysagers communs
• les exigences de conservation des arbres
• les corridors écologiques
• et les espaces verts publics.

Domaine public et infrastructures

Consignez les obligations potentielles concernant :

• la voirie
• les trottoirs
• le stationnement public
• les espaces verts
• les équipements
• les infrastructures
• les cessions de terrains
• les compensations
• et les taxes d'urbanisation.

Ne transposez jamais un ratio d'urbanisme issu d'une autre municipalité sans confirmer au préalable les définitions employées par le plan applicable.

Les bâtiments légaux existants peuvent influer sur la capacité de développement disponible.

Déterminez :

• quels bâtiments sont légalement reconnus
• leur usage légal
• la surface approuvée
• l'implantation
• la hauteur
• le nombre de lots
• s'ils seront conservés
• s'ils seront démolis
• si le plan contient des règles de protection ou de reconstruction
• et comment la surface existante est prise en compte dans le calcul d'urbanisme.

Ne déduisez pas automatiquement chaque structure physiquement existante des droits à bâtir.

Déterminez d'abord si elle est légalement reconnue et de quelle manière le plan applicable la prend en compte.

Une division parcellaire ou un loteamento valide peut établir un régime de développement spécifique au site.

Procurez-vous :

• le titre de la division ou du lotissement
• les plans approuvés
• le tableau des lots
• les modifications
• les délibérations municipales
• les projets d'infrastructures
• les garanties
• les procès-verbaux de réception provisoire et définitive
• les cessions au domaine public
• et les justificatifs d'obligations en suspens.

Vérifiez :

• si la propriété correspond à un lot approuvé
• l'usage autorisé
• la surface de construction
• l'implantation
• la hauteur
• le nombre de lots
• le stationnement
• les accès
• les infrastructures
• les espaces communs ou publics
• et si des modifications ultérieures affectent le titre.

N'examinez pas la parcelle de manière isolée

Le développement d'un lot peut dépendre d'obligations relatives à l'ensemble du lotissement, notamment :

• des infrastructures inachevées
• des garanties
• des travaux d'espaces publics
• un phasage
• des équipements collectifs
• ou des conditions imposées au promoteur initial.

Autres instruments pertinents

Examiner également :

• les unités d'exécution
• les contrats d'urbanisation
• les conventions d'aménagement
• le remembrement
• les cessions foncières municipales
• les dispositions relatives au développement obligatoire
• les instruments relatifs aux zones de réhabilitation
• et les PIP ou approbations antérieurs.

Une restriction d'utilité publique peut s'appliquer même lorsque le PDM autorise généralement l'utilisation projetée.

Le système SRUP de la DGT donne accès aux instruments juridiques et aux informations géographiques concernant les servitudes et restrictions d'utilité publique au Portugal continental.

Pour la REN, la DGT avertit expressément que les informations vectorielles doivent être confirmées par rapport à la délimitation municipale officiellement publiée. Consultez le guide de la plateforme SRUP de la DGT.

Pour chaque restriction, consignez :

• le nom
• le fondement juridique
• la source cartographique
• la date et la version
• la superficie du site concernée
• l'autorité compétente
• les actions interdites
• les actions conditionnées
• les exceptions possibles
• la procédure requise
• les études justificatives
• le calendrier indicatif
• l'impact sur la conception
• et le risque résiduel.

La RAN protège les terres à valeur agricole et soutient la préservation des sols agricoles.

Il ne faut pas présumer qu'un aménagement ou un autre usage non agricole sur un terrain de la RAN est possible simplement parce que :

• la propriété est vaste
• un bâtiment y existe déjà
• les terrains voisins ont été aménagés
• la municipalité y est favorable
• ou le projet proposé inclut des aménagements paysagers ou une production alimentaire.

Le cadre officiel de la RAN identifie les usages non agricoles pouvant être autorisés uniquement dans des circonstances exceptionnelles définies. Consultez les orientations de la DGADR relatives à la RAN et le régime juridique consolidé de la RAN.

Questions à traiter

• Le site est-il totalement ou partiellement situé dans la RAN ?
• Quelle délimitation officielle s'applique ?
• Quelle est la superficie exacte concernée ?
• L'action proposée est-elle agricole ou non agricole ?
• Existe-t-il une exception légale ?
• L'absence d'alternative de localisation viable doit-elle être démontrée ?
• Quelle entité régionale ou nationale de la RAN est compétente ?
• La reconnaissance d'un intérêt public pertinent est-elle requise ?
• Des conditions, des compensations ou des mesures de restauration des sols sont-elles possibles ?
• Le projet reste-t-il viable si la zone RAN ne peut pas être utilisée ?

Une procédure RAN ne doit pas être traitée comme une simple formalité d'urbanisme de routine.

La REN protège les zones dotées de fonctions écologiques particulières et exposées à des risques naturels.

La portée juridique dépend :

• de la catégorie de REN
• de l'usage ou de l'action projetée
• du régime juridique applicable
• de la délimitation municipale en vigueur
• et de tout mécanisme d'exemption, de communication ou d'autorisation applicable.

Consultez le régime juridique consolidé de la REN.

Les catégories potentielles de REN peuvent concerner :

• la protection côtière
• les cours d’eau
• le risque d’inondation
• la protection des aquifères
• l’érosion
• les versants instables
• les dunes
• les zones humides
• et d’autres systèmes écologiques.

Questions à traiter

• Quelle catégorie de la REN chevauche la propriété ?
• La limite est-elle confirmée par rapport à la carte publiée ?
• L’action envisagée est-elle interdite, conditionnée ou potentiellement autorisée ?
• L’action est-elle répertoriée dans le cadre applicable de la REN ?
• Une communication, une autorisation ou une autre procédure est-elle requise ?
• Le projet nécessite-t-il des mesures d’atténuation ?
• L’exclusion du terrain concerné est-elle présumée ?
• Le développement resterait-il viable sans cette zone ?

Ne décrivez pas la REN comme une interdiction automatique de construire ou comme un processus d’approbation automatique.

Son effet doit être analysé pour la catégorie et l’action spécifiques.

Les propriétés côtières peuvent être concernées par :

• les programmes côtiers
• le domaine public maritime
• les bandes de protection
• les zones d’érosion et d’instabilité
• les systèmes de plages et de dunes
• le risque d’inondation ou de submersion par franchissement
• les règles relatives aux ressources en eau
• et les dispositions des plans municipaux.

L’APA indique que les programmes côtiers établissent des régimes de protection pour les ressources côtières d’importance nationale et peuvent définir des actions autorisées, conditionnées ou interdites. Consultez les programmes côtiers de l’APA.

N’évaluez pas uniquement la distance par rapport à la mer

La limite pertinente peut dépendre de :

• le programme applicable
• les systèmes côtiers cartographiés
• les zones de falaises ou d’érosion
• les dunes
• les lignes d’eau
• les limites du domaine public
• et les zones de protection publiées.

Une vue sur la mer ne définit pas le régime côtier applicable.

Un projet peut nécessiter une analyse des ressources en eau lorsqu’il implique :

• des cours d’eau
• des berges
• le captage d’eaux souterraines
• des puits ou des forages
• des rejets
• des eaux usées
• le drainage
• des ponts
• des structures de soutènement
• l’occupation du domaine public hydrique
• des zones côtières
• ou des activités touristiques et des infrastructures au sein de zones hydriques protégées.

L’APA identifie les autorisations, licences et concessions comme différents types de titres d’utilisation des ressources en eau, selon la ressource et l’usage envisagé. Consultez le guide de l’APA sur les ressources en eau.

Confirmer :

• l’élément hydrique
• sa classification juridique
• le terrain concerné
• l’autorité compétente en matière d’eau
• le titre requis
• la durée envisagée
• et l’articulation avec la procédure d’urbanisme.

La cartographie des inondations doit être examinée même lorsque la propriété n’apparaît pas comme relevant de la REN.

Vérifiez :

• les crues fluviales
• les crues éclair
• les submersions marines
• l’accumulation des eaux pluviales
• les événements historiques
• les informations municipales d’urgence
• l’exposition des sous-sols
• l’évacuation
• l’accès en cas d’inondation
• et les implications en matière d’assurance.

Le SNIAmb de l’APA fournit des informations géographiques officielles sur les risques d’inondation pour le Portugal continental. Consultez le jeu de données des zones inondables du SNIAmb.

Une autorisation d’urbanisme n’élimine pas le risque physique d’inondation.

Une propriété peut être située à l’intérieur ou à proximité de :

• un parc national
• un parc naturel
• une réserve naturelle
• un paysage protégé
• un monument naturel
• un site Natura 2000
• une zone de protection des habitats
• une zone de protection des oiseaux
• ou une autre zone bénéficiant d’un statut de conservation.

Examiner :

• les limites officielles
• les programmes de gestion
• les habitats et espèces protégés
• les règles d'utilisation des sols
• les restrictions saisonnières
• l'éclairage
• le bruit
• l'utilisation de l'eau
• les accès
• l'aménagement paysager
• les impacts de la construction
• et si une évaluation d'incidence environnementale est requise.

Le fait qu'un bâtiment ou un projet voisin existe déjà n'établit pas qu'une nouvelle intervention sera acceptable.

Consultez les informations de l'ICNF sur Natura 2000 et la vue d'ensemble géographique des zones protégées de l'ICNF.

Certains projets peuvent nécessiter :

• une évaluation d'impact environnemental
• un examen au cas par cas
• une évaluation d'incidence environnementale
• un contrôle de conformité du projet d'exécution
• un suivi post-évaluation
• ou une autre procédure environnementale.

La nécessité d'une évaluation dépend :

• du type de projet
• de l'échelle
• de la localisation
• des zones sensibles
• des impacts cumulés
• et des seuils applicables ainsi que de la législation spécifique.

Le programme de planification doit distinguer :

• l'évaluation environnementale d'un plan territorial
• l'évaluation environnementale d'un projet spécifique
• et la procédure d'urbanisme distincte.

L'APA gère le système officiel d'évaluation environnementale SIAIA.

Les restrictions patrimoniales peuvent découler de :

• un classement national
• un classement d'intérêt public
• un classement municipal
• une procédure de classement en cours
• une zone de protection générale
• une zone de protection spéciale
• un ensemble ou un site classé
• un inventaire municipal du patrimoine
• des perspectives protégées
• l'archéologie
• et la réglementation des centres historiques.

La base de données officielle de Património Cultural contient les biens classés, les biens en cours de classement et leurs zones de protection. Consultez la recherche de biens classés.

Examinez le bien et ses environs

Un bien n'a pas besoin d'être classé individuellement pour être concerné.

Vérifiez s'il se situe :

• au sein d'un ensemble protégé
• à l'intérieur d'une zone de protection
• à proximité d'un bien classé
• dans une zone archéologique
• ou dans le périmètre d'une désignation patrimoniale municipale.

Implications potentielles

La protection du patrimoine peut affecter :

• la démolition
• les modifications de façade
• les fenêtres
• les toitures
• les matériaux
• les excavations
• la hauteur
• l'implantation
• l'impact visuel
• la signalétique
• les équipements techniques
• l'aménagement paysager
• et la méthodologie de construction.

Archéologie

Le projet peut nécessiter :

• évaluation archéologique préalable
• suivi
• sondages archéologiques
• conservation
• relevé documentaire
• ou révision de la conception à la suite d'une découverte.

Le risque archéologique doit être pris en compte dans le calendrier et le budget pour imprévus.

Les opérations d'aménagement situées à proximité d'infrastructures de transport nationales ou régionales peuvent être concernées par :

• les limites du domaine routier
• les zones non constructibles
• les restrictions d'accès
• la visibilité
• les tracés routiers prévus
• la protection ferroviaire
• le drainage
• le bruit
• les vibrations
• et l'accord des autorités.

Infraestruturas de Portugal explique que le statut des routes réglemente la protection du réseau routier national et des zones environnantes. Consultez le guide sur le statut du réseau routier national.

Confirmer :

• la classification de la route ou de la voie ferrée
• l'autorité compétente
• le périmètre de protection actuel
• l'existence d'un tracé réservé prévu
• l'autorisation d'un accès direct
• et la nécessité d'une étude de transport ou de circulation.

Les terrains situés à proximité d'un aéroport, d'un aérodrome, d'un héliport ou d'une installation d'aide à la navigation peuvent être concernés par des servitudes aéronautiques.

Celles-ci peuvent encadrer :

• la hauteur des bâtiments
• les grues
• les équipements temporaires de chantier
• l'éclairage
• les matériaux réfléchissants
• les émissions
• les oiseaux et les aménagements paysagers
• et d'autres obstacles potentiels.

L'ANAC confirme que les zones contiguës aux aérodromes civils et aux installations annexes peuvent être soumises à des servitudes aéronautiques. Consultez le guide de l'ANAC sur les servitudes aéronautiques.

La stratégie relative aux grues en phase de chantier peut nécessiter un réexamen, même si le bâtiment achevé respecte la limite de hauteur.

Vérifiez la présence de :

• lignes électriques haute tension
• sous-stations
• gazoducs
• oléoducs
• conduites principales d'eau
• collecteurs d'eaux usées
• liaisons de télécommunications
• servitudes radioélectriques
• et autres couloirs de réseaux d'utilité publique.

Confirmer :

• l'emplacement exact des infrastructures
• la distance de protection
• les exigences d'accès
• les restrictions de construction
• la faisabilité d'un dévoiement
• l'accord de l'autorité compétente
• et la prise en charge des coûts.

Un tracé figurant de manière approximative sur un plan doit faire l'objet d'un relevé avant que le plan de masse ne soit figé.

Les opérations d'aménagement rurales et périurbaines peuvent être concernées par :

• la cartographie des risques de feux de forêt
• les zones prioritaires de prévention et de sécurité
• les obligations de débroussaillement et de gestion du combustible végétal
• les distances de recul des constructions
• la proximité des forêts et espaces boisés
• l'accès des véhicules de secours
• l'approvisionnement en eau
• la résistance au feu des constructions
• et les instruments municipaux de gestion des incendies.

Les exigences applicables doivent être vérifiées au regard de la cartographie et de la législation en vigueur.

Ne vous fiez pas à une ancienne carte des risques d'incendie et ne présumez pas que le simple débroussaillement de la végétation résout à lui seul la contrainte d'urbanisme.

Selon la localisation et le type de projet, examinez également :

• servitudes militaires
• ports
• phares et signalisation maritime
• carrières et ressources minérales
• sources d'eau souterraine protégées
• infrastructures d'irrigation
• barrages et réservoirs
• cimetières
• établissements scolaires et de santé
• établissements dangereux
• zones de sécurité industrielle
• installations de télécommunications
• zones de protection du paysage
• patrimoine géologique
• réserves pour équipements publics
• et plans municipaux d'expropriation ou d'infrastructure.

Une liste de contrôle nationale type doit être adaptée à la municipalité et au site.

Toutes les contraintes d'aménagement ne relèvent pas de désignations d'urbanisme.

Topographie

La pente peut affecter :

• la surface constructible réelle
• les murs de soutènement
• les déclivités de voirie
• l'accessibilité
• les terrassements
• les vues
• le drainage
• et le coût de construction.

Conditions géotechniques

Étudier, le cas échéant :

• la portance du sol
• la présence de roche
• les eaux souterraines
• l'instabilité
• le tassement
• la pollution
• les anciennes activités minières
• et le soutènement des fouilles.

Drainage

Confirmer comment les eaux pluviales peuvent légalement et concrètement être évacuées du site.

Ne présumez pas que l'eau peut être rejetée vers :

• une voie publique
• un terrain contigu
• un cours d'eau existant
• ou un réseau municipal saturé.

Arbres et végétation

Identifiez :

• les arbres protégés
• les réglementations municipales relatives aux arbres
• les chênes-lièges et les chênes verts
• la valeur d'habitat
• les exigences paysagères
• et les autorisations d'abattage requises.

Pollution et usages antérieurs

Un usage antérieur industriel, agricole, de stockage de carburant, de gestion des déchets ou militaire peut engendrer :

• des obligations d'investigation
• des coûts de dépollution
• des risques sanitaires
• des obligations de gestion des déchets
• et des réticences de la part des prêteurs.

La capacité physique doit être analysée parallèlement à la capacité urbanistique.

Identifier le gestionnaire et l'état actuel de :

• l'eau potable
• les eaux usées
• les eaux pluviales
• l'électricité
• les télécommunications
• le gaz
• la voirie
• et la collecte des déchets.

Pour chaque réseau, consigner :

• son existence
• la distance par rapport au site
• la capacité disponible
• le point de raccordement
• les renforcements requis
• les droits fonciers
• la partie responsable
• le coût
• et le calendrier.

Présence de réseaux ne vaut pas capacité

Une canalisation, un câble ou une route à proximité de la propriété ne prouve pas que :

• un raccordement est autorisé
• une capacité suffisante existe
• aucun renforcement n'est nécessaire
• ou que l'opérateur financera les travaux.

Obtenez des informations techniques écrites lorsque le projet dépend du raccordement.

Travaux hors site

Un projet viable peut nécessiter des travaux en dehors de la propriété.

Confirmer :

• la propriété foncière
• l'accès
• les autorisations administratives
• la responsabilité de l'entrepreneur
• les garanties
• et la capacité de la société de projet à sécuriser les droits nécessaires.

L'urbanisme est dynamique.

Vérifiez si l'un des instruments applicables est :

• en cours d'élaboration
• en cours de modification
• en cours de révision
• suspendu
• soumis à des mesures conservatoires
• en attente de publication
• ou faisant l'objet d'un contentieux.

Les systèmes de la DGT fournissent des informations sur les instruments territoriaux en vigueur et les procédures en cours, mais des recherches auprès des municipalités et dans le Diário da República doivent également être effectuées.

Un plan futur ne constitue pas un droit d'urbanisme actuel

N'évaluez pas un terrain en partant du principe qu'un projet de plan :

• sera approuvé
• conservera sa version actuelle
• entrera en vigueur à une date précise
• ou offrira la capacité de développement attendue.

Un plan en vigueur peut ne pas rester applicable indéfiniment

La stratégie d'acquisition doit prendre en compte :

• le calendrier de dépôt
• l'éventuelle suspension des procédures
• les mesures conservatoires
• la révision du plan
• l'expiration d'un PIP
• l'expiration des licences
• et la législation transitoire.

Lorsque les délais sont critiques, obtenez un conseil juridique spécifique au projet avant de vous fier au maintien du régime d'urbanisme actuel.

Utilisez les sources dans l'ordre suivant.

1. Instrument juridique publié

La publication au Diário da República et les documents ayant force juridique constituent la source principale.

2. Documents officiels du plan

Utilisez les pièces écrites et graphiques déposées ou publiées par l'intermédiaire des systèmes officiels.

3. Informations des autorités compétentes

Consultez la municipalité, la DGT, la CCDR, l'APA, l'ICNF, Património Cultural ou toute autre autorité compétente, le cas échéant.

4. Levé précis de la propriété

Confrontez les informations juridiques aux limites de propriété correctement relevées.

5. Plateformes d'analyse préliminaire

Les cartes commerciales et les outils de visualisation géographique généraux peuvent aider à identifier des problèmes, mais ne doivent pas être utilisés comme conclusion juridique définitive.

6. Informations informelles

Les déclarations d'un propriétaire, d'un agent, d'un voisin, d'un entrepreneur ou d'un contact local doivent être traitées comme des pistes nécessitant une vérification.

Pour chaque problème identifié, consignez :

Contrainte

Nom et description.

Source

Instrument juridique, carte, décision ou document.

Zone concernée

Totalité de la propriété, partie de la propriété ou zone nécessitant une confirmation par levé.

Effet juridique

Autorisé, conditionnel, restreint, interdit ou incertain.

Autorité

Municipalité ou entité externe responsable.

Action requise

Étude, consultation, approbation, communication, reconception ou justificatif.

Impact sur le projet

Usage, surface, unités, agencement, coût, calendrier, financement ou sortie.

Statut

• Confirmé
• En cours d'examen
• Confirmation de l'autorité requise
• Réponse de conception requise
• Problème critique non résolu
• Clôturé

Responsable

Personne responsable de la résolution du problème.

Échéance

Date à laquelle le problème doit être résolu.

Ce registre doit rester actif tout au long des phases d'acquisition, de conception, de financement et de construction.

MODULE INTERACTIF

Évaluer le site

Attribuez à chaque problème une probabilité et un impact.

Probabilité

• Peu probable
• Possible
• Probable
• Déjà présent

Impact

• Faible — modification mineure de conception ou de documentation
• Modéré — étude, approbation, coût ou délai supplémentaire
• Élevé — réduction substantielle de surface, d'usage ou de valeur
• Critique — le projet pourrait ne pas se dérouler comme prévu

Résultat suggéré

RISQUE FAIBLE

Les règles applicables sont claires, les limites sont confirmées et aucune restriction importante n'a été identifiée.

RISQUE MAÎTRISABLE

Le développement semble possible mais nécessite des études, des approbations ou des ajustements de conception définis.

RISQUE ÉLEVÉ

D'importantes questions d'usage, de surface, d'accès, d'infrastructure ou d'autorisations administratives restent non résolues.

RISQUE CRITIQUE

Une contrainte peut empêcher la réalisation du projet prévu ou invalider une hypothèse centrale d'acquisition.

CTA DE RÉSULTAT

Créer le registre des risques

Une note numérique ne doit pas remplacer le jugement professionnel. Une restriction critique peut l'emporter sur plusieurs facteurs positifs à faible risque.

Le livrable final de cette phase doit être une déclaration écrite concise.

Elle doit comprendre :

Bien immobilier

• identification
• surface
• statut des limites
• accès
• et base des relevés.

Instruments applicables

• programmes nationaux et régionaux
• PDM
• PU
• PP
• lotissement
• règlements municipaux
• et modifications en vigueur.

Situation d'affectation du sol

• classification
• catégorie
• usages autorisés
• usages compatibles ou conditionnels
• et usages interdits.

Paramètres d'aménagement

• surface de calcul
• surface de construction
• implantation
• imperméabilité
• hauteur
• étages
• densité
• unités
• stationnement
• reculs
• et servitudes publiques.

Contraintes

• RAN
• REN
• eau
• littoral
• inondation
• nature
• patrimoine
• feux de forêt
• transports
• infrastructures
• et autres restrictions.

Situation existante

• constructions légales
• usage autorisé
• surfaces non vérifiées
• et risque de légalisation.

Infrastructures

• accès
• eau
• drainage
• eaux usées
• énergie
• et besoins de renforcement.

Conclusions

• enveloppe de constructibilité confirmée
• hypothèses
• prises de position requises des autorités
• procédure recommandée
• risques critiques
• et prochaine décision.

Le rapport doit éviter de présenter des hypothèses comme des droits à bâtir garantis.

Étape 1 — Délimiter la propriété

Rapprocher les titres de propriété et commander le relevé topographique requis.

Étape 2 — Obtenir le dossier municipal

Identifier la situation légale existante et les décisions d'urbanisme antérieures.

Étape 3 — Consulter les instruments territoriaux

Utiliser le SNIT, les sources municipales et le Diário da República.

Étape 4 — Examiner le plan complet

Examiner les cartes, les règlements, les modifications et les pièces annexes.

Étape 5 — Extraire les règles d'affectation des sols

Identifier la classification, la catégorie, les usages et les conditions d'exécution.

Étape 6 — Calculer l'enveloppe urbanistique

Établir le tableau des surfaces, hauteurs, densités, stationnements et infrastructures.

Étape 7 — Cartographier les servitudes et restrictions publiques

Vérifier la RAN, la REN, le littoral, l'eau, la nature, le patrimoine, les transports et les infrastructures.

Étape 8 — Vérifier la faisabilité physique

Examiner les accès, la topographie, le drainage, la nature des sols et la contamination.

Étape 9 — Confirmer les infrastructures

Obtenir les informations auprès des concessionnaires de réseaux lorsque le projet dépend de la capacité de ces derniers.

Étape 10 — Vérifier les évolutions futures

Examiner les plans en cours d'approbation, les suspensions, les mesures de sauvegarde et les dispositions transitoires.

Étape 11 — Évaluer et hiérarchiser chaque risque

Distinguer les points résolus, maîtrisables, élevés et critiques.

Étape 12 — Sélectionner la prochaine démarche d'urbanisme

Engager un audit d'urbanisme, solliciter une confirmation auprès de l'autorité compétente, préparer un PIP, redessiner le projet ou y renoncer.

À titre d'hypothèse initiale de travail :

• collecte des documents de propriété : 1–3 semaines
• levé topographique : 2–6 semaines
• consultation des dossiers municipaux : 1–6 semaines
• analyse des instruments d'urbanisme : 1–3 semaines
• cartographie initiale des contraintes : 1–3 semaines
• expertise environnementale ou patrimoniale spécialisée : 2–8 semaines
• demandes de renseignements sur les infrastructures : 2–12 semaines ou plus
• clarifications auprès des autorités : plusieurs semaines ou plus
• rapport consolidé sur la capacité urbanistique : 2–6 semaines après réception des informations clés.

Il ne s'agit pas de délais réglementaires.

Le calendrier peut être sensiblement plus long lorsque :

• les limites de propriété sont contestées
• les archives municipales historiques sont incomplètes
• plusieurs plans se superposent
• la RAN ou la REN s'applique
• une évaluation environnementale peut être requise
• le patrimoine ou l'archéologie est concerné
• la capacité des infrastructures est incertaine
• ou le projet dépend d'un plan en cours de révision ou d'approbation.

Prévoir :

• documents du registre foncier et titres de propriété
• informations cadastrales
• levé topographique
• délimitation et bornage
• recherches dans les dossiers municipaux
• architecte
• consultant en urbanisme
• audit juridique d'urbanisme
• diagnostic environnemental préalable
• étude patrimoniale
• diagnostic archéologique
• étude géotechnique
• études de pollution des sols
• études de trafic et d'accès
• demandes de renseignements sur les infrastructures
• ingénierie
• taxes et redevances administratives
• et préparation du rapport sur la capacité urbanistique.

Le périmètre doit être proportionné à :

• la valeur d'acquisition
• la complexité du projet
• les hypothèses de développement
• et les conséquences d'une erreur.

Avant de considérer le site comme propice au développement, confirmez :

Identité du bien

• Le bon bien est-il en cours d'évaluation ?
• La délimitation est-elle fiable ?
• L'accès est-il juridiquement et physiquement disponible ?
• Toutes les parcelles requises sont-elles maîtrisées ?

Instruments d'urbanisme

• Le PDM, le PU et le PP ont-ils été vérifiés ?
• Les modifications et suspensions ont-elles été examinées ?
• L'intégralité du contenu écrit et graphique a-t-elle été analysée ?
• Les plans en cours d'élaboration ont-ils été identifiés ?

Usage et capacité

• L'usage envisagé est-il autorisé ?
• La méthode de calcul est-elle confirmée ?
• La hauteur, la surface, le nombre de logements et le stationnement sont-ils mesurables ?
• Les obligations relatives aux espaces publics ou aux infrastructures sont-elles comprises ?

Restrictions

• La RAN et la REN ont-elles été vérifiées ?
• Les risques littoraux, hydrologiques et d'inondation ont-ils été examinés ?
• Les restrictions relatives à la nature et au patrimoine ont-elles été vérifiées ?
• Les servitudes routières, ferroviaires, aéronautiques et de réseaux ont-elles été vérifiées ?
• Les autorités compétentes sont-elles identifiées ?

Bâtiments existants

• L'antériorité légale est-elle connue ?
• Les surfaces non autorisées sont-elles identifiées ?
• L'usage actuel est-il reconnu ?
• Le projet proposé peut-il s'appuyer sur le bâtiment existant ?

Faisabilité matérielle

• Le projet peut-il bénéficier d'un accès adéquat ?
• Peut-il être raccordé aux infrastructures ?
• La topographie et la nature du sol sont-elles exploitables ?
• L'évacuation des eaux est-elle réalisable ?
• Des droits hors site sont-ils requis ?

Décision commerciale

• L'enveloppe confirmée soutient-elle le business plan ?
• Le scénario pessimiste a-t-il été testé ?
• Les hypothèses critiques sont-elles protégées dans le contrat d'acquisition ?
• Un PIP ou une confirmation des autorités est-il nécessaire ?
• Existe-t-il une raison claire de poursuivre ?

Si la réponse à une question critique est inconnue, elle doit demeurer un risque d'acquisition ou d'investissement expressément identifié.

Effectuer des recherches uniquement par adresse

Les adresses peuvent être incomplètes ou incohérentes.

Utilisez les coordonnées, les données de relevé et les identifiants du bien.

Considérer la carte du PDM comme une réponse exhaustive

Le règlement, le plan de contraintes, les modifications et les instruments détaillés doivent également être examinés.

Utiliser la CRUS pour conclure sur la faisabilité d'un permis

La DGT précise expressément que le CRUS n'a pas vocation à déterminer la conformité en matière d'octroi de licences.

Supposer que toutes les couches cartographiques en ligne sont définitives

Les couches vectorielles peuvent être approximatives ou temporairement non conformes à la carte juridique publiée.

Ignorer une restriction parce qu'elle est absente du PDM

Certaines restrictions publiques découlent d'une législation distincte ou de décisions ultérieures.

Assimiler la classification urbaine à un droit de construire

L'usage, la surface, les exigences d'exécution et les restrictions doivent toujours faire l'objet d'une analyse.

Supposer que le tourisme rural est autorisé sur tous les terrains ruraux

Le PDM, la législation sur le tourisme, les accès, les infrastructures, la RAN, la REN ainsi que les règles relatives à la nature et aux incendies de forêt doivent tous être vérifiés.

Appliquer l'indice maximal à la superficie totale enregistrée

Certaines parties du bien peuvent relever de catégories différentes ou être exclues du calcul.

Confondre surface d'implantation et surface de construction

Elles mesurent des aspects différents du projet.

Utiliser la surface du concept de l'architecte dans le modèle financier sans rapprochement

Les surfaces d'urbanisme, de construction, vendables et du modèle financier doivent être distinguées.

Ignorer la situation légale existante

Des bâtiments non vérifiés peuvent fausser tant le calcul d'aménagement que la valeur d'acquisition.

Supposer que les infrastructures seront fournies par la municipalité

Le raccordement, le renforcement et les travaux hors site peuvent demeurer à la charge du promoteur.

Se fonder sur les développements voisins

Une propriété voisine peut présenter un plan, un titre, une date, un usage, une dérogation ou un historique d'urbanisme différents.

Assimiler une réunion avec les autorités à une approbation

Un retour informel ne remplace pas une décision formelle lorsque celle-ci est légalement requise.

Ignorer un plan en cours de révision

Le projet peut être affecté par une suspension, des mesures conservatoires ou une modification du cadre d'aménagement.

Ne présenter que le scénario d'urbanisme favorable

Un rapport d'urbanisme utile doit énoncer les hypothèses, les interprétations contraires et les conséquences d'un échec.

Confirmez que vous avez :

• identifié la municipalité et la paroisse civile
• obtenu le certificat du registre foncier
• obtenu le relevé fiscal
• examiné le titre d'acquisition
• vérifié les informations cadastrales
• commandé un levé topographique
• rapproché les surfaces du bien
• confirmé les limites
• confirmé l'accès juridique
• identifié les terrains mitoyens nécessaires au projet
• obtenu le dossier d'urbanisme municipal
• identifié les bâtiments existants légaux
• identifié l'usage autorisé
• comparé le bâtiment existant aux plans approuvés
• consulté le SNIT
• consulté le Diário da República
• vérifié le portail d'urbanisme municipal
• identifié le PDM
• examiné le règlement du PDM
• examiné le plan d'aménagement
• examiné le plan des contraintes
• vérifié les modifications et rectifications
• vérifié l'existence d'un PU
• vérifié l'existence d'un PP
• vérifié les documents de lotissement
• vérifié les unités d'exécution et les conventions d'urbanisation
• identifié la classification du sol
• identifié la catégorie et la sous-catégorie de sol
• confirmé l'usage proposé
• identifié les usages compatibles et conditionnels
• préparé un tableau des paramètres d'urbanisme
• confirmé la surface de calcul
• calculé la surface de construction
• calculé l'emprise au sol
• calculé l'imperméabilisation
• confirmé la hauteur et le nombre d'étages
• calculé la densité et le nombre de logements
• calculé le stationnement
• vérifié les reculs
• identifié les obligations relatives à l'espace public
• vérifié la RAN
• vérifié la REN
• vérifié les programmes côtiers
• vérifié le domaine public hydrique
• vérifié les cours d'eau
• vérifié le risque d'inondation
• vérifié les zones protégées
• vérifié Natura 2000
• vérifié le classement patrimonial
• vérifié les zones de protection
• vérifié les contraintes archéologiques
• vérifié les contraintes liées aux feux de forêt
• vérifié les routes
• vérifié les voies ferrées
• vérifié les servitudes aéronautiques
• vérifié les corridors énergétiques et de canalisations
• vérifié les autres infrastructures publiques
• examiné la topographie
• examiné le drainage
• pris en compte la nature du sol
• pris en compte la contamination
• vérifié la capacité du réseau d'eau potable
• vérifié la capacité du réseau d'eaux usées
• vérifié la capacité du réseau électrique
• identifié les travaux hors site
• identifié les autorités compétentes
• vérifié les plans en cours d'élaboration
• vérifié les mesures de sauvegarde et suspensions
• consigné chaque hypothèse
• évalué chaque risque
• rédigé la déclaration de capacité urbanistique
• et déterminé la prochaine démarche d'urbanisme.

Le PDM suffit-il à déterminer ce qui peut être construit ?

Généralement pas à lui seul.

Le PDM est une source centrale, mais l'analyse complète peut également nécessiter :

• un PU ou un PP
• les documents de lotissement
• les servitudes d'utilité publique
• les règlements municipaux
• les autorisations existantes
• les informations sur les infrastructures
• et la législation spéciale.

Peut-on se fier à la carte du SNIT ?

Le SNIT est une ressource officielle essentielle, mais les instruments écrits et graphiques applicables doivent être examinés.

La DGT recommande expressément de vérifier certaines informations, notamment la REN, par rapport aux cartes légalement publiées.

Le CRUS peut-il être utilisé pour confirmer qu'un projet est autorisé ?

Non.

La DGT précise que le CRUS est destiné à l'analyse statistique et territoriale et ne doit pas être utilisé pour l'octroi de permis ou pour déterminer la conformité avec l'affectation du sol.

Un terrain urbain dispose-t-il toujours d'un indice de construction ?

Non.

Le plan peut encadrer le développement par d'autres paramètres, la morphologie urbaine existante, des mécanismes d'exécution ou une planification détaillée.

Un terrain situé en RAN peut-il être aménagé ?

Uniquement lorsque l'opération projetée est légalement autorisée dans le cadre du régime de la RAN applicable.

Les usages non agricoles sont exceptionnels et peuvent nécessiter une décision ou une reconnaissance spécifique.

Un terrain situé en REN peut-il être aménagé ?

Cela dépend :

• de la catégorie de REN
• de l'opération projetée
• du cadre juridique applicable
• et de la procédure requise.

Une analyse spécifique au projet est nécessaire.

Un terrain situé en dehors de la RAN et de la REN est-il exempt de restrictions environnementales ?

Non.

Les régimes relatifs à la conservation de la nature, à l'eau, au littoral, aux inondations, aux arbres, au patrimoine, aux incendies de forêt et d'autres régimes environnementaux peuvent toujours s'appliquer.

Une maison existante prouve-t-elle un droit résidentiel ?

Non.

La légalité de la construction et l'utilisation autorisée doivent être confirmées à partir des éléments de preuve pertinents.

Un projet peut-il se fonder sur la superficie indiquée au registre foncier ?

Pas sans analyse complémentaire.

La superficie inscrite au titre de propriété doit être rapprochée du registre fiscal, des informations cadastrales et d'un levé topographique précis.

Une voie privée peut-elle assurer l'accès ?

Potentiellement.

Le droit légal, l'adéquation physique, les exigences d'urbanisme, l'accès des services d'urgence et les droits d'infrastructure doivent tous être confirmés.

Une autorisation d'urbanisme voisine crée-t-elle un précédent ?

Elle peut fournir des informations contextuelles, mais ne crée pas de droit automatique.

Le projet voisin peut avoir une situation juridique et d'urbanisme différente.

Convient-il de contacter les autorités externes avant un PIP ?

Potentiellement.

La stratégie dépend de la contrainte, de l'autorité, des informations requises et du mécanisme de consultation applicable au PIP.

Que se passe-t-il si un PDM est en cours de révision ?

Le plan en vigueur reste normalement applicable jusqu'à sa modification, mais les suspensions, les mesures conservatoires, les règles transitoires et le calendrier prévu du projet doivent être examinés.

Ne vous fiez ni au cadre actuel ni au cadre proposé sans confirmation juridique.

Un outil d'évaluation cartographique peut-il remplacer une due diligence d'urbanisme ?

Non.

L'évaluation préalable aide à identifier les questions. La due diligence d'urbanisme vérifie les documents, les effets juridiques, les limites, les exigences des autorités et les conséquences pour le projet.

Outil de recherche d'instruments d'urbanisme

Identifiez le PDM, le PU, le PP, les programmes spéciaux, les instruments de lotissement et les modifications applicables au bien immobilier.

CTA

Trouver les instruments d'urbanisme

Lecteur de PDM

Convertissez les cartes et règlements du PDM applicables en une synthèse structurée de l'utilisation du sol.

CTA

Lire le PDM

Carte des contraintes du site

Superposez les informations relatives à la RAN, à la REN, au littoral, à l'eau, à la nature, au patrimoine, aux transports et aux infrastructures.

CTA

Cartographier les contraintes du site

Générateur d'enveloppe constructible

Calculez les paramètres d'usage, de surface, d'implantation, de hauteur, d'unités, de stationnement et d'espaces libres.

CTA

Définir l'enveloppe d'urbanisme

Comparateur de bâti existant

Comparez le bien physique avec les plans municipaux et les surfaces reconnues.

CTA

Vérifier le bâtiment existant

Suivi de capacité des infrastructures

Enregistrez les demandes auprès des concessionnaires, la capacité, les points de raccordement, les renforcements, les coûts et les délais.

CTA

Suivre les infrastructures

Registre des risques d'urbanisme

Classez chaque problème par probabilité, impact, responsable, échéance et action requise.

CTA

Créer le registre des risques

Avertissement relatif aux outils : Ces outils fournissent uniquement des orientations organisationnelles préliminaires. Ils ne permettent pas d'établir les limites de propriété, d'interpréter les instruments d'urbanisme avec une autorité juridique, de confirmer des droits à bâtir ou de remplacer les conseils professionnels d'experts juridiques, d'urbanistes, d'architectes, de géomètres-experts, d'ingénieurs, de consultants en environnement ou des services municipaux.

URBANISME & AUTORISATIONS — GUIDE 02

Due Diligence d'urbanisme

Transformez l'analyse d'urbanisme initiale en un audit vérifié de la propriété, du dossier municipal, de la légalité des constructions, de la capacité constructive, des exigences des autorités et des risques d'acquisition.

Le guide suivant explique comment organiser la data room d'urbanisme, analyser les antécédents municipaux, hiérarchiser les conclusions juridiques et techniques, et relier chaque risque d'urbanisme au contrat d'acquisition, au prix, au financement et au planning du projet.

PRIMARY CTA

Continuer vers la Due Diligence d'urbanisme

CTA SECONDAIRE

Retour à Urbanisme & Licences

Établir la situation d'urbanisme avant d'engager des capitaux

VVA peut accompagner les investisseurs, promoteurs, propriétaires fonciers, family offices, fonds et exploitants dans l'identification et la gestion du cadre d'urbanisme applicable aux projets de développement portugais.

L'accompagnement peut inclure :

• due diligence juridique en matière d'urbanisme
• coordination des titres de propriété et des limites parcellaires
• interprétation des instruments territoriaux
• examen des PDM, PU et PP
• analyse de lotissement
• évaluation RAN et REN
• contraintes littorales et de gestion des eaux
• procédures environnementales et de conservation de la nature
• questions patrimoniales et archéologiques
• restrictions routières, ferroviaires et d'infrastructures
• examen de la légalité des antécédents
• analyse des dossiers municipaux
• rapports de capacité d'urbanisme et de constructibilité
• coordination avec les autorités
• conditions suspensives d'acquisition
• stratégie de PIP
• accords de développement
• et assistance en matière d'urbanisme pour le financement, la construction et la cession.

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Demander une analyse d'urbanisme pour un site

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Échanger avec VVA