Externe instanties & milieuprocedures

Deze gids beschrijft het Portugese stedenbouwkundige stelsel dat van kracht is op 21 augustus 2026. Volgens planning wijzigt Wetsdecreet 108/2026 het procedurele kader van het RJUE op 1 oktober 2026, volgend op het uitstel dat is vastgesteld bij Wetsdecreet 155-B/2026. De hervorming wijzigt de coördinatie van gemeentelijke procedures en externe adviezen. Tot de geplande wijzigingen behoren:

• bepaalde externe adviezen die geen betrekking hebben op de locatie moeten bij de aanvraag worden gevoegd
• vergunningstermijnen worden substantieel herzien
• het aantal procedurele fasen en projectwijzigingen wordt beperkt
• de voorafgaande melding wordt directer afhankelijk van een volledige, door de aanvrager gecontroleerde indiening
• en er gaan nieuwe verplichte formulieren en instructievoorschriften gelden.

De wetgeving is van toepassing op procedures die worden gestart nadat de hervorming in werking is getreden en op eerdere procedures die zich nog in de initiële validatie- en toetsingsfase bevinden. Elk project met een indiening, raadpleging of lopende procedure op of na 1 oktober 2026 moet opnieuw worden beoordeeld aan de hand van:

• het gewijzigde RJUE
• overgangsregels
• de toepasselijke milieu- en sectorwetgeving
• nieuwe indieningsformulieren
• vereisten van gemeentelijke platforms
• en eventuele uitvoeringsrichtlijnen.

Zie Wetsdecreet 108/2026, Wetsdecreet 155-B/2026 en de overheidssamenvatting van de RJUE-hervorming van 2026.

Aan het einde van deze gids zou u moeten kunnen bepalen:

• welke overheidsinstanties invloed kunnen hebben op het project
• of een extern advies, goedkeuring, machtiging, vergunning of concessie vereist is
• of het vereiste voortvloeit uit de locatie van het onroerend goed, het type project of de beoogde exploitatie
• of dit via de gemeentelijke procedure kan worden afgehandeld
• of dit rechtstreeks door de ontwikkelaar moet worden verkregen
• of er een milieueffectrapportage van toepassing is
• of beschermde habitats of soorten een afzonderlijke beoordeling vereisen
• of het project van invloed is op water- of kustbronnen
• of het onroerend goed binnen de RAN of REN valt
• of er erfgoed- of archeologische controles van toepassing zijn
• of beperkingen inzake wegen, spoorwegen of luchthavens van invloed zijn op de ontwikkeling
• welke besluiten er moeten liggen voordat een comunicação prévia kan worden ingediend
• welke voorwaarden in het ontwerp en de begroting moeten worden opgenomen
• en of het project moet worden voortgezet, herontworpen of gestaakt.

Het doel is niet louter het samenstellen van een lijst van instanties. Het doel is om elk besluit te identificeren dat een verandering teweeg kan brengen in:

• het toegestane gebruik
• de bebouwbare oppervlakte
• de positionering van het gebouw
• de bouwhoogte
• de ontsluiting
• de infrastructuur
• het programma
• de kosten
• of de mogelijkheid om het project te bouwen en te exploiteren.

Welke instanties kunnen van invloed zijn op het project?

1. Waar bevindt het onroerend goed zich?

SELECTEER ALLES WAT VAN TOEPASSING IS

• Stedelijk centrum
• Landelijk gebied
• Kustgebied

• Rivier, meer of waterloop
• Beschermd landschap
• Bosgebied
• Landbouwgrond
• Nabij een nationale of regionale weg
• Nabij een spoorlijn
• Nabij een luchthaven of vliegveld
• Nabij energie- of telecommunicatie-infrastructuur
• Historisch centrum
• Nog niet bevestigd

SELECTEER ALLES WAT VAN TOEPASSING IS

• Nieuwbouw
• Sloop
• Ontgraving
• Kelder
• Wegtoegang
• Brug of duiker
• Wateronttrekking
• Boorgat
• Afvalwaterlozing
• Ingreep in waterloop
• Bomenkap
• Terreinmodellering
• Kustwerkzaamheden
• Grootschalige toeristische ontwikkeling
• Industrieel of logistiek gebruik
• Energieproductie
• Jachthaven- of havengebruik

SELECTEER ALLES WAT VAN TOEPASSING IS

• RAN
• REN
• Natura 2000
• Beschermd gebied
• Erfgoedobject
• Erfgoedbeschermingszone
• Archeologische gevoeligheid
• Openbaar waterdomein
• Overstromingsgebied
• Kustvrijwaringszone
• Erfdienstbaarheid voor weg of spoorweg
• Luchtvaartbelemmeringenstrook
• Hoogspanningsleiding of pijpleiding

• Beperking inzake natuurbranden
• Geen geïdentificeerde overlay
• Kaartmateriaal onvolledig

4. Welke projectfase is bereikt?

SELECTEER ÉÉN

• Initiële locatiescreening
• Acquisitieonderhandeling
• PIP-voorbereiding
• Vergunningvoorbereiding
• Voorbereiding comunicação prévia
• Bouwcontractering
• Werkzaamheden gestart
• Voltooid vastgoed of functiewijziging

RESULTAAT

• Mogelijke bevoegde instanties
• Mogelijke procedures
• Vereiste informatie
• Projectafhankelijkheden
• Kritieke punten vóór acquisitie
• Vereiste onderzoeken
• Planningsrisico
• Aanbevolen vervolgstap

CTA

Genereer de instantiekaart

TOOL-DISCLAIMER

Deze module biedt uitsluitend indicatieve organisatorische richtlijnen. Zij bevestigt niet of een beschermd regime van toepassing is, stelt de bevoegdheid van een instantie niet vast en vervangt geen officiële kaarten, technisch onderzoek of juridisch advies.

Begin met drie verschillende vragen

Vereisten van externe instanties vloeien doorgaans voort uit een of meer van drie bronnen.

1. Locatie van het vastgoed

De locatie kan liggen binnen:

• een erfgoedbeschermingszone
• openbaar waterdomein
• RAN

• REN
• Natura 2000
• een beschermd gebied
• een kustvrijwaringszone
• een erfdienstbaarheid voor weg of spoorweg
• een luchthavenbeschermingszone
• een bos- of natuurbrandbeperking
• of een ander wettelijk beschermd gebied.

De ontwikkeling zelf kan aanleiding geven tot een procedure vanwege de:

• aard
• omvang
• capaciteit
• ruimtebeslag
• infrastructuur
• emissies
• verkeersstromen
• waterverbruik
• afvalproductie
• energiebehoefte
• of waarschijnlijke milieueffecten.

De beoogde exploitatie kan sectorale goedkeuringen vereisen met betrekking tot:

• toerisme
• gezondheidszorg
• onderwijs
• industrie
• detailhandel
• energie
• afval
• water
• landbouw
• havens
• mijnbouw
• of een andere gereguleerde activiteit.

Een project kan ook worden beïnvloed wanneer het beschermde element zich buiten het perceel bevindt. Een ontwikkeling kan bijvoorbeeld van invloed zijn op:

• een aangrenzende habitat
• een stroomafwaarts gelegen waterlichaam
• de omgeving van een monument
• een verkeersknooppunt

• een obstakelvlak van een luchthaven

• of de capaciteit van regionale infrastructuur.

De gemeentelijke procedure vervangt niet elke externe goedkeuring

Onder het huidige RJUE coördineert de gemeente de vastgestelde externe raadplegingen die vereist zijn voor een vergunningsprocedure, wanneer de aanvrager deze nog niet heeft verkregen. Echter:

• moeten sommige procedures rechtstreeks door de ontwikkelaar worden gestart

• kunnen sommige besluiten niet worden opgenomen in een PIP

• hebben sommige goedkeuringen betrekking op de exploitatie in plaats van op de bouw

• moeten sommige raadplegingen voorafgaan aan een voorafgaande kennisgeving

• en behouden sommige wettelijke regimes hun eigen aanvragen, bewijsstukken, termijnen, openbare raadplegingen en beroepsmechanismen.

Het huidige <u>RJUE</u> maakt onderscheid tussen gemeentelijke ruimtelijke controle en de adviezen, goedkeuringen of machtigingen die wettelijk zijn toevertrouwd aan externe entiteiten. Ga er nooit van uit dat een gemeentelijk planologisch besluit voorrang heeft op een andere autoriteit die handelt binnen haar wettelijke bevoegdheid.

Externe adviezen binnen de vergunningverlening

Onder het huidige regime moeten externe entiteiten hun advies over het algemeen beperken tot zaken die binnen hun wettelijke bevoegdheden vallen. De standaard RJUE-raadplegingstermijn is 20 dagen vanaf de toegang tot het dossier, onder voorbehoud van een eventueel bijzonder regime en toepasselijke procedureregels. De huidige wetgeving bepaalt dat:

• stilzwijgen binnen de algemene termijn kan leiden tot een wettelijk effect van instemming

• een extern advies alleen bindend is wanneer de wet er bindende kracht aan verleent

• en een bindend advies gebaseerd moet zijn op wettelijke of reglementaire voorwaarden en binnen de toepasselijke termijn moet zijn ontvangen.

Deze algemene regels mogen niet worden toegepast zonder de sectorwetgeving te controleren. Een specifiek regime kan het volgende inhouden:

• afwijkende termijnen
• bijzondere besluitvormingseffecten
• verplichte openbare raadpleging
• een verbod om door te gaan zonder een uitdrukkelijk besluit
• of afwijkende regels voor onvolledige aanvragen.

Op grond van het huidige Artikel 13-A wordt vastgestelde raadpleging van centrale overheidsentiteiten, overheidsinstanties en concessiehouders met betrekking tot de locatie van het project gecoördineerd via de territoriaal bevoegde CCDR. De CCDR geeft het toepasselijke gecoördineerde en bindende besluit af voor deze locatiekwesties.

De aanvrager kan de vereiste adviezen, goedkeuringen of machtigingen rechtstreeks verkrijgen en deze samen met de gemeentelijke aanvraag indienen. Op grond van het huidige Artikel 13-B kan een eerder besluit over het algemeen bruikbaar blijven wanneer:

• er niet meer dan twee jaar zijn verstreken
• of, als er meer tijd is verstreken, de feitelijke en juridische uitgangspunten ongewijzigd zijn gebleven.

De voortdurende geldigheid ervan moet worden beoordeeld voor het specifieke regime en project.

Een voorafgaande kennisgeving moet worden voorafgegaan door alle verplichte externe raadplegingen. De ontwikkelaar kan niet een voorafgaande kennisgeving indienen en verwachten dat de gemeente achteraf de ontbrekende adviezen verzamelt.

Een PIP omvat externe raadplegingen wanneer die adviezen voorwaarden zouden stellen aan de uiteindelijke vergunning of voorafgaande kennisgeving. Het huidige RJUE sluit milieueffectbeoordeling echter uitdrukkelijk uit van de externe raadpleging die binnen een PIP wordt uitgevoerd.

Leg voor elke autoriteit het volgende vast:

• naam van de autoriteit

• wettelijke bevoegdheid
• reden voor raadpleging
• getroffen vastgoedgebied
• getroffen projectonderdeel
• type besluit
• of het besluit bindend is
• of een uitdrukkelijk besluit verplicht is
• indieningsroute
• aanvrager
• vereiste onderzoeken
• vereiste tekeningen
• leges
• wettelijke termijn
• praktische termijn
• vereiste voor openbare raadpleging
• besluitdatum
• geldigheid
• voorwaarden
• verantwoordelijk lid van het projectteam
• en volgende actie.

• Niet onderzocht
• Mogelijk van toepassing
• Bevestigd van toepassing
• Screening vereist
• Vooroverleg aangevraagd
• Aanvraag in voorbereiding
• Ingediend
• Aanvullende informatie opgevraagd
• Openbare raadpleging
• Gunstig
• Gunstig onder voorwaarden
• Ongunstig
• Verlopen
• Vervangen
• Niet van toepassing

Een spreadsheet met alleen „aangevraagd”, „goedgekeurd” of „in behandeling” is niet voldoende voor een complexe ontwikkeling.

Autoriteit

INVOER

• Naam van de autoriteit
• Verantwoordelijke afdeling
• Contactpersoon
• Procedure
• Juridische grondslag

Aanleiding

SELECTEER ÉÉN

• Locatie van het vastgoed
• Kenmerken van de ontwikkeling
• Beoogde activiteit
• Infrastructuuraansluiting
• Beschermd object
• Milieueffect
• Gemeentelijke doorverwijzing
• Vereiste van de kredietverstrekker

Besluit

SELECTEER ÉÉN

• Advies
• Bindend advies
• Goedkeuring
• Autorisatie
• Vergunning
• Concessie
• Screeningbesluit
• Milieubesluit
• Certificering
• Registratie

Planning

INVOER

• Streefdatum voor indiening
• Wettelijke termijn
• Praktische marge
• Uiterste datum
• Verval van geldigheid

Voorwaarden

INVOER

• Ontwerpvoorwaarden
• Bouwvoorwaarden
• Monitoring
• Mitigatie
• Compensatie
• Operationele voorwaarden

RESULTAAT

• Autoriteitenmatrix
• Kritiek pad
• Openstaande onderzoeken
• Besluitafhankelijkheden
• Geldigheidskalender
• Goedkeuringen cruciaal voor acquisitie
• Goedkeuringen cruciaal voor financiering

CTA

Bouw het autoriteitenregister op

Milieueffectbeoordeling, of AIA, is een afzonderlijke milieuprocedure die wordt gebruikt om de milieutechnische haalbaarheid vast te stellen van projecten die onder het toepasselijke wettelijke kader vallen. Het belangrijkste nationale kader is het huidige <u>Regime voor milieueffectbeoordeling.</u>

Een project kan onder dit regime vallen omdat:

• het binnen een vermelde projectcategorie en drempelwaarde valt
• het gelegen is in een gevoelig gebied
• het onder een algemene drempelwaarde ligt, maar aanzienlijke milieueffecten kan veroorzaken
• een wijziging of uitbreiding van een bestaand project eronder valt
• of een screening per geval bepaalt dat een beoordeling vereist is.

Het projectteam moet de volledige wettelijke bijlagen en de actuele feiten bestuderen.

Ga er niet van uit dat vastgoedontwikkeling is uitgesloten omdat het geen industrieel project is.

Grootschalige of milieugevoelige:

• toeristische projecten
• vakantiedorpen
• stedelijke ontwikkelingsprojecten
• infrastructuur
• jachthavens
• wegen
• afvalverwerkingsinstallaties
• energieprojecten
• waterprojecten
• en terreinmodelleringswerkzaamheden

kunnen, afhankelijk van hun kenmerken en locatie, een screening of een volledige beoordeling vereisen.

Wanneer het antwoord niet vanzelfsprekend is, kan voor het project een besluit per geval vereist zijn over de vraag of een volledige milieubeoordeling noodzakelijk is.

Een screeningsdossier dient doorgaans het volgende te vermelden:

• locatie en project
• ruimtebeslag
• bebouwde oppervlakte
• gebruiksfuncties
• capaciteit
• toegang en ontsluiting
• verkeer
• waterbehoefte
• afvalwater
• energie
• afval
• ontgraving
• vegetatieverwijdering
• habitats
• beschermde soorten
• landschap
• geluid
• luchtkwaliteit
• cultureel erfgoed
• cumulatieve effecten
• en voorgestelde mitigerende maatregelen.

Een project moet als één geheel worden beoordeeld.

Splits geen:

• fasen
• aangrenzende percelen
• infrastructuur
• verblijfseenheden
• of ontwikkelingsonderdelen

met als doel elk deel onder een wettelijke drempelwaarde te houden. De autoriteit kan de volledige ontwikkeling en de cumulatieve effecten ervan in overweging nemen.

De officiële richtlijnen van het Portugese Milieuagentschap leggen uit dat AIA de milieutechnische haalbaarheid vaststelt voordat het project wordt vergund of goedgekeurd. De procedure kan plaatsvinden in de:

• voorstudiefase
• voorontwerpfase
• of uitvoeringsprojectfase.

De mate van latere verificatie is afhankelijk van de beoordeelde ontwerpfase.

Bepaal of het project:

• automatisch onderworpen
• onderworpen aan screening
• of buiten het regime vallend.

Voor complexe projecten kan een vroegtijdige afbakening van de reikwijdte van de milieustudie latere onzekerheid verminderen.

Het EIA kan ingaan op:

• projectalternatieven
• referentiesituatie van het milieu
• biodiversiteit
• water
• bodems
• klimaat
• landschap

• geluid
• lucht
• verkeer
• bevolking
• gezondheid
• cultureel erfgoed
• cumulatieve effecten
• mitigatie
• compensatie
• en monitoring.

Het project, het EIA en de vereiste formulieren worden ingediend via de toepasselijke SILiAmb-procedure en de bijbehorende leges worden voldaan.

De beoordelingscommissie kan:

• het EIA conform verklaren
• aanvullende informatie opvragen
• of voorstellen het als niet-conform te beoordelen.

Een aanzienlijk gebrek aan informatie kan de procedure beëindigen voordat de inhoudelijke milieubeoordeling heeft plaatsgevonden.

Zodra het EIA conform wordt geacht, organiseert de autoriteit de openbare raadpleging.

De huidige APA-richtlijnen verwijzen naar een openbare raadplegingsperiode van 30 dagen in de gewone AIA-procedure.

De commissie beoordeelt:

• projecteffecten
• adviezen van instanties
• locatieonderzoek
• publieksparticipatie
• alternatieven
• mitigatie
• en monitoring.

De milieueffectverklaring, of DIA, kan zijn:

• gunstig
• gunstig onder voorwaarden
• of ongunstig.

Een project dat onderworpen is aan AIA kan niet worden vergund of uitgevoerd zonder een gunstige of onder voorwaarden gunstige DIA.

Stap 9 — Verificatie van het uitvoeringsontwerp

Wanneer de AIA vóór de fase van het uitvoeringsontwerp heeft plaatsgevonden, kan latere verificatie vereist zijn om te bevestigen dat het definitieve ontwerp voldoet aan de DIA.

Dit wordt gewoonlijk geassocieerd met RECAPE-documentatie en het bijbehorende conformiteitsbesluit.

De <u>AIA-leidraad van het Portugese Milieuagentschap</u> en de <u>SIAIA-projectendatabase</u> moeten worden geraadpleegd voor actuele procedures en informatie over precedenten.

Milieubesluiten moeten worden vertaald naar projectbeheersmaatregelen

Een gunstig milieubesluit kan uitgebreide voorwaarden bevatten.

Classificeer elke voorwaarde als:

• voorafgaand aan vergunningverlening
• voorafgaand aan de bouw
• ontwerp
• inkoop
• bouw
• monitoring
• compensatie
• operationeel
• buitengebruikstelling
• of rapportage.

Leg voor elke voorwaarde het volgende vast:

• exacte formulering
• verantwoordelijke persoon
• vereiste deliverable
• goedkeurende instantie
• bewijsstukken
• kosten
• planningsdatum
• en afrondingsstatus.

Een gunstige DIA mag niet louter worden geregistreerd als “milieugoedkeuring verkregen”.

De huidige richtsnoeren van de APA vermelden dat een DIA over het algemeen vier jaar geldig is en onder de toepasselijke wettelijke voorwaarden eenmaal met eenzelfde periode kan worden verlengd. Het projectteam moet het volgende berekenen:

• datum van afgifte
• toepasselijke aanvangsvereiste
• projectwijzigingen
• uiterste termijn voor verlenging
• voorwaarden die de geldigheid beïnvloeden
• en of het project nog steeds overeenkomt met het beoordeelde voorstel.

Een wijziging in:

• footprint
• toegang
• capaciteit
• fasering
• infrastructuur
• waterverbruik
• of milieueffect

kan een herbeoordeling vereisen.

Ga er niet van uit dat de aankoop van een onroerend goed automatisch alle milieurechten overdraagt of dat een oude DIA bruikbaar blijft voor een nieuw project.

Voor een project dat niet aan een volledige AIA is onderworpen, kan nog steeds een avaliação de incidências ambientais vereist zijn wanneer het aanzienlijke gevolgen kan hebben voor beschermde habitats of soorten.

Dit is met name relevant voor:

• Natura 2000-gebieden
• beschermde gebieden
• ecologische corridors
• kwetsbare habitats
• broed- of nestgebieden
• en projecten buiten de grenzen van een beschermd gebied die de beschermde waarden kunnen beïnvloeden.

Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met:

• direct ruimtebeslag
• habitatversnippering
• verstoring
• verlichting
• geluid
• verkeer
• wateronttrekking
• afvalwater
• hemelwater
• bezoekersdruk
• brandrisico
• en cumulatieve ontwikkeling.

Raadpleeg de informatie van het ICNF over milieu-incidentie en het actuele wettelijke kader voor Natura 2000.

De eerste kaarttoetsing moet uitwijzen of het onroerend goed:

• binnen een beschermd gebied
• binnen een Natura 2000-gebied
• dicht bij een beschermde grens
• binnen een buffer- of beheerzone
• of hydrologisch of ecologisch verbonden met een beschermd gebied.

Een ontwikkeling buiten een beschermd gebied kan hierop nog steeds invloed hebben via:

• afwatering
• grondwater
• geluid
• licht
• verkeer
• toegang
• huisdieren
• recreatiedruk
• blootstelling aan natuurbranden
• of verlies van ondersteunend leefgebied.

Milieuonderzoeken moeten mogelijk betrekking hebben op specifieke:

• seizoenen
• broedperioden
• migratieperioden
• bloeiperioden
• neerslagomstandigheden
• of grondwatercondities.

Een onderzoek dat te laat wordt opgedragen, kan de ontwikkeling met een volledige seizoenscyclus vertragen.

Voor een project kan een watertitel vereist zijn wanneer het gaat om het gebruik of de ingebruikname van openbare of particuliere waterbronnen.

Mogelijke aanleidingen zijn onder meer:

• boorputten
• grondwateronttrekking
• oppervlaktewateronttrekking
• lozing van afvalwater
• afvoer van hemelwater
• kruisingen van waterlopen
• duikers
• bruggen
• pijpleidingen
• oeverbescherming
• aanpassing van de watergang
• reiniging of verwijdering van obstakels
• ingebruikname van rivierbeddingen of oevers
• kustbezetting
• irrigatie
• waterbouwkundige infrastructuur
• of toeristische infrastructuur binnen openbare waterbronnen.

De bevoegde titel kan bestaan uit een:

• autorisatie
• vergunning
• of concessie,

afhankelijk van de waterbron, het gebruik, de duur en het toepasselijke regime. De APA onderscheidt deze drie voornaamste soorten watertitels en beheert de relevante procedures via het milieuvergunningensysteem. Zie de officiële richtlijnen over het <u>gebruik van waterbronnen.</u>

• Ligt de in kaart gebrachte waterloop op de juiste fysieke locatie?
• Is deze openbaar of particulier?
• Waar liggen de juridisch relevante bedding-, oever- en beschermingsgrenzen?
• Bevindt de locatie zich in een overstromingsrisicogebied?
• Wijzigt het project de natuurlijke afwatering?
• Is de wateronttrekking duurzaam?
• Is er een aansluiting op het afvalwaternetwerk beschikbaar?
• Is een individuele behandelings- of lozingsoplossing juridisch mogelijk?
• Doorkruist een brug of toegangsweg een waterloop?
• Is het project afhankelijk van ingebruikname van de kust of een stuwmeer?
• Is de bestaande watertitel overdraagbaar?

Beperkingen van het openbare waterdomein zijn mogelijk niet volledig zichtbaar op basis van:

• eigendomsdocumenten
• onroerendgoedbelastingregisters
• omheiningen
• kadastrale kaarten
• of het huidige feitelijke gebruik.

Voor het bepalen van de juridische grens kan het volgende vereist zijn:

• topografisch bewijs
• historische kaarten
• getijden- of waterloopanalyses
• administratieve erkenning
• of een formele afbakeningsprocedure.

De geregistreerde eigendom van een verkoper mag niet worden beschouwd als sluitend bewijs dat elk bezet gedeelte vrij is van rechten van het openbaar waterdomein.

Dit vraagstuk kan wezenlijke gevolgen hebben voor:

• de ontwikkelbare perceeloppervlakte
• toegang tot het strand of de rivier
• privétuinen
• zwembaden
• wegen
• keermuren en grondkeringen
• en zekerheden verstrekt aan een kredietverstrekker.

Het overstromingsrisico moet afzonderlijk van de algemene aanwezigheid van een waterloop worden onderzocht.

Beoordeel:

• overstromingsgevaarkaarten
• overstromingsrisicobeheerplannen
• gemeentelijke noodinformatie
• historische overstromingen
• lokale afwatering
• stroomopwaartse ontwikkeling
• grondwater
• golfoverslag aan de kust
• erosie
• en klimaatprojecties.

Het project kan het volgende vereisen:

• verhoogde vloerniveaus
• een verkleinde kelderoppervlakte
• overstroombare landschapsinrichting
• retentie
• vertraagde afvoer
• infiltratie
• noodtoegang
• evacuatiemaatregelen
• of beperkingen op kwetsbaar gebruik.

Een stedenbouwkundige vergunning garandeert niet dat het project verzekerbaar of financierbaar is tegen overstromingsrisico's.

Kusteigendommen kunnen onderhevig zijn aan verschillende overlappende regimes.

Dit kan onder meer omvatten:

• kustprogramma's
• voormalige kustzoneplannen die nog steeds relevant zijn via het huidige kader
• openbaar maritiem domein
• REN
• beschermde landschappen
• Natura 2000
• klifrisicogebieden
• erosie
• golfoverslag
• havenjurisdictie
• en watergebruiksrechten.

Het Portugese Milieuagentschap legt uit dat kustprogramma's beschermings- en beheersregimes vaststellen voor kustbronnen van nationaal belang en voorrang kunnen hebben op gemeentelijke of intergemeentelijke ruimtelijke plannen. Zie de huidige programma's voor de kustzone.

• Welk kustprogramma is van toepassing?
• Ligt het perceel binnen een vrijwaringszone?
• Is bouwen verboden, voorwaardelijk of toegestaan?
• Zijn er risico's op kliffen, erosie of golfoverslag?
• Beslaat het project openbaar maritiem domein?
• Is de toegang tot het strand openbaar?
• Zijn keermuren of beschermingswerken toegestaan?
• Wordt verwacht dat de kustlijn zich terugtrekt?
• Kan het gebouw worden verzekerd en gefinancierd?
• Zijn bestaande constructies legaal?
• Is herbouw beperkt na vernietiging of kustschade?

Een eersteklas uitzicht op zee mag nooit worden beschouwd als bewijs van gegarandeerde ontwikkelingsrechten.

RAN beschermt grond met landbouwkundige geschiktheid en betekenis.

De opname van een eigendom in RAN kan niet-agrarisch gebruik en ontwikkeling beperken.

Afhankelijk van het voorstel kan het project het volgende vereisen:

• bevestiging dat de grond buiten RAN valt
• een erkend toegestaan gebruik
• een voorafgaande melding
• een advies
• of een ander besluit van de bevoegde RAN-instantie.

Het te volgen traject hangt af van:

• de aard van de ingreep
• de grondoppervlakte
• de landbouwkundige impact
• de grondslag van openbaar belang
• alternatieve locaties
• en de specifieke wettelijke categorie waarop een beroep wordt gedaan.

Zie de officiële DGADR-informatie over RAN en het huidige wettelijke kader voor RAN.

• Is de officiële kaart actueel?
• Valt het eigendom geheel of gedeeltelijk onder RAN?
• Is het beoogde gebruik verenigbaar?
• Is de wettelijke uitzondering van toepassing op deze aanvrager en dit project?
• Moet de landbouwkundige noodzaak worden aangetoond?
• Zijn er minder schadelijke alternatieven beschikbaar?
• Verwijdert het project productieve grond?
• Zijn er compensatie- of herstelmaatregelen vereist?
• Doorkruist de voorgestelde toegang of infrastructuur ook RAN?

Ga er niet van uit dat een gebouw buiten het RAN-gebied kan worden geplaatst als de toegang, nutsvoorzieningen of afvalwateroplossing erbinnen blijven liggen.

REN is een nationale ecologische structuur die van toepassing is op gebieden met een bijzondere milieugevoeligheid, risico of ecologische functie.

Het projectteam dient het volgende vast te stellen:

• de specifieke REN-categorie
• de officieel gedeponeerde kaart
• het toepasselijke regime voor compatibel gebruik
• of het gebruik verboden is
• of het onderworpen is aan een kennisgeving
• of er een vergunning of advies vereist is
• en welke voorwaarden van toepassing zijn.

Hetzelfde project kan anders worden behandeld, afhankelijk van of het in kaart gebrachte gebied betrekking heeft op:

• waterbescherming
• erosie
• overstromingsrisico
• kustsystemen
• grondwateraanvulling
• steile hellingen
• of een andere REN-functie.

Zie het huidige wettelijke kader voor REN.

Een conclusie dat “het onroerend goed in REN ligt” is onvolledig.

De beoordeling moet het volgende vermelden:

• exact getroffen gebied
• REN-categorie
• verboden en toegestane handelingen
• procedureel traject
• ontwerpgevolg
• vereiste instantie
• en effect op het financiële model.

Erfgoedbeperkingen kunnen van toepassing zijn op:

• geklasseerde monumenten
• beschermde gebouwen
• gebouwen in afwachting van klassering
• beschermde ensembles en sites
• speciale beschermingszones
• algemene beschermingszones
• archeologische vindplaatsen
• en de omgeving of visuele relatie van beschermd erfgoed.

De officiële <u>Portugese databank voor beschermd onroerend goed</u> bevat geklasseerde locaties en locaties in behandeling, monumenten, ensembles en hun beschermingszones.

De database is een essentieel screeninginstrument, maar voor een projectspecifieke beoordeling kan nog steeds het volgende vereist zijn:

• het klasseringsbesluit
• het beschermingszonebesluit
• het toepasselijke beschermingsplan
• de gemeentelijke erfgoedinventaris
• archeologische gegevens
• en overleg met de bevoegde erfgoedinstantie.

De instantie kan het volgende beoordelen:

• sloop
• ontgraving
• hoogte
• volume
• gevels
• dakvorm
• materialen
• kleur
• zichtlijnen
• landschapsinrichting

• buitenverlichting
• signalisatie
• trillingen
• en archeologische impact.

Een ontwikkeling op een niet-geklasseerd naburig perceel kan nog steeds wezenlijk worden beperkt.

Archeologisch risico kan voortvloeien uit:

• bekende archeologische vindplaatsen
• historische centra
• voormalige religieuze of militaire locaties
• gebieden aan het water
• eerdere vondsten
• gemeentelijke archeologische gevoeligheid
• of ontgravingsdiepte.

Mogelijke vereisten zijn onder meer:

• bureauonderzoek
• archeologische survey
• geofysisch onderzoek
• proefsleuven
• begeleiding tijdens ontgraving
• behoud in situ
• documentatie
• berging
• herontwerp
• en rapportage.

Archeologische vereisten kunnen van invloed zijn op:

• kelderontwerp
• paalfunderingen
• funderingen
• leidingsleuven
• sloop
• werkvolgorde van de aannemer
• onvoorziene marges
• en opleverdatum.

De aannemingsovereenkomst dient de verantwoordelijkheid vast te leggen voor:

• vondsten
• instructies tot werkstillegging
• melding aan bevoegde instanties
• onderzoekskosten
• termijnverlenging
• en herontwerp.

Bij een project langs een nationale of regionale weg kan de betrokkenheid van Infraestruturas de Portugal of een andere bevoegde wegbeheerder vereist zijn.

Mogelijke gereguleerde aspecten omvatten:

• nieuwe toegang
• aanpassing van bestaande toegang
• werkzaamheden langs de weg
• muren en omheiningen
• nutsvoorzieningen
• afwatering
• inname van openbare ruimte
• bebording
• reclame
• tankstations
• bouwkranen
• en tijdelijke verkeersmaatregelen.

Infraestruturas de Portugal merkt toegang, bebouwing langs de weg, infrastructuur, muren, ingebruikname en andere weg- of spoorwegaangelegenheden aan als activiteiten die mogelijk haar vergunning, autorisatie of advies vereisen. Zie het IP Licensing Portal.

Bevestig:

• eigendom van de weg
• wegclassificatie
• rechtmatigheid van bestaande toegang
• zichtafstanden
• verkeerscapaciteit
• kruispuntwerkzaamheden
• benodigde grond
• rechten van derden
• onderhoud
• en verantwoordelijkheid voor voltooiing.

Een perceel kan fysiek aan een weg grenzen zonder dat er een onbeperkt recht bestaat om een toegang te creëren of te intensiveren.

Ontwikkeling nabij een spoorweg kan worden beïnvloed door:

• spoorwegbescherming
• bouwafstanden
• ontgravingsbeperkingen
• constructieve trillingen
• afwatering
• geluid
• elektromagnetische kwesties
• voetgangersoversteekplaatsen
• toegang
• kranen
• en werkzaamheden onder of boven spoorweginfrastructuur.

Vroegtijdige afstemming kan vereist zijn wanneer het project betrekking heeft op:

• diepe kelders
• keermuren
• paalfunderingen
• tunnelbouw
• zwaar hijswerk
• of aanpassing van bestaande overgangen.

In de planning moet rekening worden gehouden met een technische beoordeling door de infrastructuurbeheerder en eventuele beschermende voorwaarden.

Locaties in de buurt van luchthavens, vliegvelden, helipads, navigatieapparatuur of beschermde luchtvaartcorridors kunnen onderhevig zijn aan aeronautische erfdienstbaarheden.

Mogelijke controlemaatregelen omvatten:

• bouwhoogte
• kranen
• antennes
• verlichting
• reflecterende oppervlakken
• rook
• landschapsinrichting die vogels aantrekt

• fotovoltaïsche panelen
• en bouwmaterieel.

ANAC licht toe dat gebieden rondom burgerluchthavens en luchtvaartondersteunende installaties onderhevig kunnen zijn aan erfdienstbaarheden ter bescherming van de luchtvaartveiligheid en een efficiënte werking. Aanvragen met betrekking tot vaste of mobiele obstakels kunnen worden ingediend via de online procedure. Zie de ANAC-richtlijnen voor luchtvaarterfdienstbaarheden.

Tijdelijke kranen moeten afzonderlijk van het voltooide gebouw worden beoordeeld.

Landelijke en peri-urbane projecten kunnen worden beïnvloed door het Portugese geïntegreerde beheersysteem voor natuurbranden.

De beoordeling moet mogelijk ingaan op:

• landclassificatie
• brandgevaarkaarten
• brandstofbeheernetwerken
• afstandsnormen
• vegetatiebeheer
• toegang voor hulpdiensten
• beschikbaarheid van water
• evacuatie
• materialen
• en beperkingen tijdens periodes met een hoog risico.

Zie het huidige wettelijke kader voor het geïntegreerde beheer van natuurbranden.

Verplichtingen inzake brandstof- en vegetatiebeheer kunnen na oplevering terugkerende exploitatiekosten met zich meebrengen.

Deze kosten moeten worden opgenomen in:

• servicekosten
• exploitatiebegrotingen van hotels of resorts
• begrotingen van verenigingen van eigenaars
• landschapsonderhoud
• en verzekeringsplanning.

Het kappen van bomen kan goedkeuring vereisen vanwege:

• beschermde boomsoorten

• gemeentelijke bomenverordeningen

• bosbouwwetgeving

• habitatbescherming

• landschappelijke status

• of voorwaarden uit milieubesluiten.

Een ontwikkelingsvoorstel moet het volgende vastleggen:

• soort

• grootte

• conditie

• ecologische waarde

• wortelbeschermingszone

• beschermde status

• te behouden bomen

• te verwijderen bomen

• vervangende aanplant

• en langetermijnonderhoud.

Verwijder geen vegetatie voordat de milieu- en planologische situatie is bevestigd.

Voortijdige terreinontruiming kan:

• beschermde habitats vernietigen

• seizoensgebonden beperkingen schenden

• onderzoeksgegevens in gevaar brengen

• en een risico op handhaving opleveren.

Brandveiligheid en civiele bescherming

Projecten vereisen mogelijk een afzonderlijke brandveiligheidsbeoordeling, verantwoordelijkheidsverklaringen of goedkeuring onder het toepasselijke brandveiligheidsregime.

De projectcategorie en het risiconiveau zijn van invloed op:

• ontwerpverantwoordelijkheid

• betrokkenheid van autoriteiten

• zelfbeschermingsmaatregelen

• noodplanning

• inspecties

• en operationele vereisten.

Relevante aspecten omvatten:

• toegang voor nooddiensten
• bluswater
• compartimentering
• ontruiming
• rookbeheersing
• brandwerendheid
• bezettingscapaciteit
• en afstemming op aangrenzend gebruik.

Een gemeentelijke architectonische goedkeuring bevestigt niet dat aan alle brandveiligheidsvoorschriften is voldaan.

Nutsbedrijven moeten mogelijk goedkeuring verlenen voor of afstemming plegen over:

• elektriciteit
• water
• afvalwater
• gas
• telecommunicatie
• stadsenergie
• en omleggingen van infrastructuur.

Identificeer:

• bestaande capaciteit
• aansluitlocatie
• versterking
• werkzaamheden buiten het terrein
• erfdienstbaarheden
• benodigde grond
• oplevertermijn
• aansluitkosten
• en eigendom na oplevering.

Een informele indicatie dat een aansluiting “in de buurt beschikbaar” is, staat niet gelijk aan:

• gereserveerde capaciteit
• een goedgekeurde aansluiting
• een vaste prijs
• of een leveringstoezegging.

Projecten kunnen worden beïnvloed door:

• elektriciteitstransmissie- of distributielijnen
• onderstations
• gasleidingen
• brandstofpijpleidingen
• telecommunicatiecorridors
• straalverbindingen
• installaties voor hernieuwbare energie
• of geologische hulpbronnen.

Mogelijke gevolgen zijn onder meer:

• beschermingszones
• hoogtebeperkingen
• toegang voor onderhoud
• verplaatsingskosten
• beperkingen van de bouwmethode
• elektromagnetische overwegingen
• en goedkeuring van de exploitant.

Leg zowel geregistreerde als niet-geregistreerde infrastructuur vast die aan het licht is gekomen via:

• onderzoeken
• informatie van exploitanten
• gemeentelijke registers
• inspectie ter plaatse
• en eigendomsonderzoek.

Voor projecten aan het water kan afstemming vereist zijn met:

• de desbetreffende havenautoriteit
• APA
• maritieme autoriteiten
• DGRM
• lokale gemeente
• en andere sectorentiteiten.

Mogelijke procedures kunnen betrekking hebben op:

• ingebruikneming
• concessie
• bouw
• baggerwerkzaamheden
• scheepvaart
• marien milieu

• strand- of kustgebruik
• openbare toegang
• en operationele veiligheid.

Een jachthaven, ponton, steiger of constructie aan het water dient niet te worden behandeld als een gewone uitbreiding van een gebouw.

De stedenbouwkundige procedure geeft op zichzelf geen toestemming voor elke beoogde activiteit.

Afhankelijk van het project kunnen afzonderlijke regels van toepassing zijn op:

• hotels
• toeristische appartementen
• vakantiedorpen
• plattelandstoerisme
• campings
• gezondheidszorg
• ouderenzorg
• scholen
• horeca
• detailhandel
• industrie
• energie
• afval
• of entertainment.

Het project dient onderscheid te maken tussen:

• goedkeuring van het gebouw
• goedkeuring van het gebruik
• classificatie van de vestiging
• registratie van de activiteit
• exploitatievergunning
• en inspectie.

Het architectonische en technische project moet worden getoetst aan het beoogde exploitatieregime voordat de planologische aanvraag definitief wordt ingediend.

Het Portugese Licenciamento Único Ambiental, of LUA, is bedoeld om verschillende milieubeheersingsregimes te coördineren via één enkele milieutitel, de Título Único Ambiental.

De APA licht toe dat de TUA besluiten kan consolideren met betrekking tot onder meer:

• milieueffectbeoordeling
• milieu-incidentiebeoordeling
• titels voor waterbronnen
• afval
• industriële emissies
• luchtemissies
• zware industriële ongevallen
• handel in broeikasgasemissierechten
• en hergebruik van water.

De toepasselijke milieuprocedures worden beheerd via het SILiAmb-systeem, waarbij APA en de CCDRs binnen hun respectieve bevoegdheden optreden. Zie de officiële richtlijnen voor de enkelvoudige milieuvergunning.

Een TUA betekent niet dat elk milieubesluit:

• één enkele termijn volgt
• automatisch wordt verleend
• of gemeentelijke planning, grondrechten en sectorale exploitatiegoedkeuringen vervangt.

Publieke participatie kan aan de orde zijn via:

• milieueffectbeoordeling
• grote verkavelingsprocedures
• instrumenten voor beschermde gebieden
• de voorbereiding van ruimtelijke plannen
• kustprogramma's
• of andere sectorale procedures.

Publieke consultatie kan leiden tot:

• bezwaren
• technisch bewijsmateriaal
• alternatieve voorstellen
• aanvullende vragen van autoriteiten
• ontwerpaanpassingen
• mitigerende maatregelen
• en politieke of reputatierisico's.

Vóór indiening:

• identificeer getroffen gemeenschappen
• breng het gebruik van nabijgelegen percelen in kaart
• toets visuele effecten en verkeerseffecten
• stel niet-technische toelichtingen op
• onderzoek vraagstukken rondom toegang tot het terrein
• stel het responsteam samen
• en zorg ervoor dat publieke materialen consistent zijn met het juridische en technische project.

Het officiële Portugese portaal voor publieke consultatie is Participa.

Mogelijke kosten als gevolg van voorwaarden omvatten:

• habitatcompensatie
• archeologische monitoring
• grondkeringswerken
• wegverbeteringen
• aanpassing van kruispunten
• afwatering
• overstromingsbeperking
• afvalwaterzuivering
• versterking van nutsvoorzieningen
• grondoverdrachten
• landschapsinrichting
• geluidswering
• bluswateropslag
• monitoring
• milieugaranties
• en langdurig onderhoud.

Elke voorwaarde moet worden geclassificeerd als:

• bekende kosten
• geschatte kosten
• stelpost
• onvoorzien risico
• operationele kosten
• of niet-kwantificeerbare blootstelling.

Een gunstig besluit met onbetaalbare voorwaarden is commercieel gezien geen gunstig resultaat.

Een ontwerpwijziging kan een extern besluit ongeldig maken of herziening daarvan vereisen. Wijzigingen die een herbeoordeling vereisen, kunnen onder meer omvatten:

• toegenomen oppervlakte
• gewijzigd gebruik
• meer eenheden
• gewijzigde toegang
• diepere ontgraving
• grotere kelder
• verplaatsing richting een beschermd element
• gewijzigde watervraag
• gewijzigde afvalwaterstrategie
• bomenkap
• gewijzigde fasering
• toegenomen verkeer
• gewijzigde bouwmethode
• of gewijzigde operationele capaciteit.

Vraag vóór het goedkeuren van een wijziging:

• Welke instantie heeft het oorspronkelijke ontwerp beoordeeld?
• Welke documenten heeft zij beoordeeld?
• Blijft het nieuwe ontwerp binnen het besluit?
• Is hernieuwd overleg vereist?
• Heeft de wijziging gevolgen voor de openbare raadpleging?
• Blijft het besluit geldig?
• Vereist de kredietverstrekker of de koopovereenkomst toestemming?

Wanneer het project afhankelijk is van een extern besluit, moet de koopovereenkomst dit uitdrukkelijk regelen.

Vermijd een generieke voorwaarde voor “alle noodzakelijke goedkeuringen”. Specificeer:

• instantie
• procedure
• minimaal aanvaardbaar resultaat
• toegestane voorwaarden
• onaanvaardbare voorwaarden
• maximale infrastructuurverplichting
• maximale mitigatiekosten

• vereiste geldigheidsduur
• en of bezwaar of herindiening is toegestaan.

Verplicht de verkoper tot het verstrekken van:

• eigendomsdocumenten
• historische vergunningen
• milieurapporten
• toegang voor onderzoeken
• correspondentie met instanties
• handtekeningen
• volmachten
• en redelijke medewerking.

Definieer:

• wie adviseurs aanstelt
• wie de regie over de aanvraag heeft
• of het voorstel kan worden gewijzigd
• of het kan worden ingetrokken
• wie vergaderingen bijwoont
• en of de verkoper afzonderlijke indieningen kan doen.

Houd rekening met voldoende tijd voor:

• basisstudies
• seizoensgebonden onderzoeken
• vooroverleg
• indiening
• openbare raadpleging
• aanvullende informatie
• besluitvorming
• en eventuele wijziging.

Definieer:

• wie betaalt
• of de koper kan ontbinden
• of de prijs wordt aangepast
• eigendom van onderzoeken
• gebruik van het besluit na ontbinding
• en verantwoordelijkheid voor het herstellen van onderzoekswerkzaamheden.

De kredietverstrekker of het investeringscomité dient een compleet dossier van de bevoegde instanties te ontvangen.

Neem op:

• overzicht van instanties
• plannen met beperkingen
• juridische analyse
• aanvragen
• onderzoeken
• externe correspondentie
• materiaal voor openbare raadpleging
• besluiten
• voorwaarden
• geldigheidsschema
• kostenoverzicht
• compliancetracker
• en ontwerpvergelijking.

• Is het besluit bindend?
• Is het vatbaar voor beroep?
• Is het overdraagbaar?
• Is het nog geldig?
• Dekt het het gefinancierde project?
• Is voldaan aan de voorwaarden voorafgaand aan de bouw?
• Zijn de mitigatiekosten inbegrepen?
• Is milieumonitoring gefinancierd?
• Kan een instantie de bouw stilleggen?
• Kunnen zekerheden worden uitgewonnen als de vergunning vervalt?
• Dekt de verzekering het vastgestelde risico?

De doorlooptijden van externe instanties lopen aanzienlijk uiteen.

Als voorlopige werkaannames:

• initiële kaart van instanties en beperkingen: 2–6 weken
• bureauonderzoek naar milieu en erfgoed: 2–8 weken
• vooroverleg met instanties: 1–4 maanden
• regulier extern advies: 1–4 maanden
• complexe gecoördineerde adviezen: 3–9 maanden of langer

• RAN- of REN-procedure: 2–8 maanden of langer
• titel voor het gebruik van waterbronnen: 3–12 maanden of langer
• erfgoed- en archeologieprocedure: 2–12 maanden of langer
• milieuscreening: 2–6 maanden of langer
• volledige milieueffectrapportage: 9–24 maanden of langer
• seizoensgebonden ecologisch veldonderzoek: mogelijk één volledig onderzoeksjaar
• milieuverificatie van het uitvoeringsproject: 4–12 maanden of langer.

Dit zijn geen wettelijke garanties.

De praktische planning hangt af van:

• complexiteit van het project
• werkdruk bij de instanties
• volledigheid
• onderzoeken
• openbare raadpleging
• projectwijzigingen
• onderling afhankelijke besluiten
• en milieugevoeligheid.

Houd rekening met:

• juridische analyse
• cartografie
• topografische opmeting
• milieuadviseur
• ecologie
• landschap
• hydrologie
• hydrogeologie
• overstromingsmodellering
• kuststudie
• geluid
• luchtkwaliteit
• verkeer
• archeologie
• erfgoed
• geotechnische werkzaamheden
• bos- en brandanalyse
• heffingen van instanties
• materialen voor openbare raadpleging
• projectwijzigingen
• mitigatie
• compensatie
• monitoring

• garanties
• en operationele verplichtingen op lange termijn.

Milieu- en instantiekosten moeten worden opgesplitst in:

• onderzoek
• aanvraag
• ontwerpaanpassing
• bouw
• monitoring
• compensatie
• en exploitatie.

• Is het vastgoed getoetst aan alle relevante beperkingen en in kaart gebracht?
• Komen de officiële en gemeentelijke kaarten met elkaar overeen?
• Is er rekening gehouden met effecten op de omgeving en stroomafwaartse gevolgen?
• Is de huidige kaartversie bevestigd?

• Is de toepasselijkheid van de AIA beoordeeld?
• Is een screening vereist?
• Is een milieueffectbeoordeling relevant?
• Zijn seizoensgebonden onderzoeken vereist?
• Zijn cumulatieve effecten beoordeeld?

• Is er een waterloop aanwezig?
• Is het openbaar waterdomein betrokken?
• Loopt het vastgoed overstromings- of kustrisico?
• Is een titel voor het gebruik van waterbronnen vereist?
• Is er een kustprogramma van toepassing?

• Is RAN van toepassing?
• Is REN van toepassing?
• Is de specifieke categorie geïdentificeerd?
• Is het voorgestelde gebruik verenigbaar?
• Worden toegang en infrastructuur ook beïnvloed?

• Ligt de locatie binnen of nabij Natura 2000?
• Ligt het binnen een beschermd gebied?
• Zijn er habitats of soorten aanwezig?
• Zijn bomen beschermd?
• Zijn mitigatie- of compensatieverplichtingen waarschijnlijk?

• Is het vastgoed geklasseerd?
• Is het in afwachting van klassering?
• Ligt het in een beschermingszone?
• Is archeologie relevant?
• Is de visuele inpassing van het project getoetst?

• Is de toegang via de weg goedgekeurd?
• Zijn spoorwegbeperkingen relevant?
• Is er een erfdienstbaarheid voor de luchtvaart aanwezig?
• Zijn nutsvoorzieningen beschikbaar?
• Zijn er pijpleidingen of energiecorridors aanwezig?

• Welke besluiten worden verkregen via de gemeente?
• Welke moeten rechtstreeks worden verkregen?
• Welke moeten voorafgaan aan de voorafgaande kennisgeving?
• Welke vereisen een uitdrukkelijk besluit?
• Welke zijn onderworpen aan openbare raadpleging?

• Zijn alle voorwaarden doorgerekend?
• Beschermt het koopcontract de koper?
• Is de planning realistisch?
• Zijn besluiten geldig voor de beoogde bouwdatum?
• Heeft de kredietverstrekker het standpunt van de autoriteiten aanvaard?

Nationale en sectorale beperkingen zijn mogelijk niet volledig zichtbaar in de gemeentelijke bestemmingsclassificatie.

Een kaart identificeert potentiële toepasselijkheid. Deze bepaalt niet altijd de exacte grens, categorie of het juridische effect.

**Ervan uitgaan dat de gemeente elk advies zal inwinnen**

Sommige procedures moeten rechtstreeks door de ontwikkelaar worden opgestart of voltooid.

**Voorafgaande kennisgeving indienen zonder externe adviezen**

Voorafgaande kennisgeving vereist dat de verplichte raadplegingen vooraf zijn afgehandeld.

**Ervan uitgaan dat een PIP een milieueffectbeoordeling omvat**

Het huidige RJUE sluit AIA uitdrukkelijk uit van het PIP-raadplegingsproces.

**Alleen binnen de perceelsgrens kijken**

Effecten op milieu, erfgoed, infrastructuur en luchtvaart kunnen voortvloeien uit kenmerken buiten de locatie.

**Ecologische werkzaamheden te laat starten**

Het missen van het juiste onderzoeksseizoen kan het project aanzienlijk vertragen.

**RAN en REN behandelen als dezelfde beperking**

Ze beschermen verschillende belangen en volgen verschillende wettelijke en procedurele regimes.

**Ervan uitgaan dat geregistreerde eigendom het openbaar waterdomein uitsluit**

Eigendomsregistratie lost de afbakening van het openbaar waterdomein niet automatisch op.

**Archeologie onderschatten**

Onverwachte vondsten kunnen de uitgraving stilleggen en het ontwerp van de kelder of fundering wijzigen.

**Toegang als een ondergeschikt ontwerpdetail behandelen**

Zonder rechtmatige en technisch aanvaardbare toegang via de weg kan een ontwikkeling onmogelijk zijn.

**Tijdelijk bouwmaterieel negeren**

Kranen, heiwerkzaamheden, verkeersomleidingen en tijdelijke ingebruikname kunnen afzonderlijke goedkeuring vereisen.

**Een voorwaardelijk besluit registreren als goedgekeurd**

Elke voorwaarde moet worden toegewezen, begroot en gemonitord.

Externe besluiten kunnen een geldigheidsduur hebben of afhankelijk zijn van ongewijzigde projectuitgangspunten.

Een wezenlijke wijziging kan ertoe leiden dat het project buiten de reikwijdte van het besluit van de autoriteit valt.

Controleer vóór aankoop, indiening of bouw of u:

• het overzicht van bevoegde instanties hebt opgesteld
• actuele officiële kaarten met beperkingen hebt verkregen
• het gemeentelijk plan hebt doorgenomen
• nationale ruimtelijke programma's hebt doorgenomen
• administratieve erfdienstbaarheden hebt gecontroleerd
• de toepasselijkheid van AIA hebt gecontroleerd
• de milieuscreening hebt gecontroleerd
• de milieueffectbeoordeling hebt gecontroleerd
• Natura 2000 hebt gecontroleerd
• beschermde gebieden hebt gecontroleerd
• de ecologische screening hebt voltooid
• seizoensgebonden onderzoeken hebt gepland
• beschermde bomen hebt gecontroleerd
• RAN hebt gecontroleerd
• REN hebt gecontroleerd
• openbaar waterdomein hebt gecontroleerd
• titels voor waterbronnen hebt gecontroleerd
• overstromingsrisico hebt gecontroleerd
• kustprogramma's hebt gecontroleerd
• erosie en golfoverslag hebt gecontroleerd
• geklasseerd erfgoed hebt gecontroleerd
• beschermingszones hebt gecontroleerd
• archeologie hebt gecontroleerd
• wegenbescherming hebt gecontroleerd
• rechtmatige toegang hebt gecontroleerd
• spoorwegbescherming hebt gecontroleerd
• luchtvaarterfdienstbaarheden hebt gecontroleerd
• vereisten inzake natuurbranden hebt gecontroleerd
• energie- en pijpleidingcorridors hebt gecontroleerd
• nutscapaciteit hebt gecontroleerd
• haven- of maritieme jurisdictie hebt gecontroleerd
• sectorale exploitatievergunningen hebt gecontroleerd

• door de aanvrager geleide consultaties hebt geïdentificeerd
• door de gemeente geleide consultaties hebt geïdentificeerd
• besluiten hebt geïdentificeerd die vereist zijn vóór voorafgaande kennisgeving
• het autoriteitenregister hebt opgesteld
• elke indiening hebt toegewezen
• vergoedingen voor autoriteiten hebt opgenomen
• studiekosten hebt opgenomen
• mitigatie en compensatie hebt opgenomen
• monitoringkosten hebt opgenomen
• de tracker voor besluitvoorwaarden hebt opgezet
• de geldigheidskalender hebt opgesteld
• aankoopwaarborgen hebt gecoördineerd
• voorwaarden van kredietverstrekkers hebt gecoördineerd
• en projectwijzigingsbeheer hebt ingesteld.

Mapper voor externe autoriteiten

Identificeer potentiële milieu-, erfgoed-, infrastructuur- en sectorautoriteiten op basis van de eigendoms- en projectkenmerken.

CTA

Breng de instanties in kaart

Selectietool milieuprocedures

Beoordeel of het project mogelijk een AIA-screening, een volledige AIA, een beoordeling van milieu-incidentie of een andere milieuprocedure vereist.

CTA

Controleer het milieutraject

RAN- & REN-checker

Leg in kaart gebrachte gebieden, wettelijke categorieën, compatibel gebruik, procedures en ontwerpeffecten vast.

CTA

Controleer RAN en REN

Tool voor water- en kustbeperkingen

Organiseer waterlopen, openbaar waterdomein, overstromingsrisico's, kustprogramma's en titels voor watervoorraden.

CTA

Controleer water- en kustbeperkingen

Erfgoed- en archeologieregister

Volg classificaties, beschermingszones, archeologische risico's, studies, adviezen en bouwvoorwaarden op.

CTA

Bekijk erfgoedbeperkingen

Identificeer goedkeuringen voor wegen, spoorwegen, luchtvaart, energie, pijpleidingen en nutsvoorzieningen.

CTA

Breng infrastructuurgoedkeuringen in kaart

Wijs elke voorwaarde met betrekking tot ontwerp, voorbereiding van de bouw, uitvoering, monitoring en exploitatie toe.

CTA

Volg voorwaarden van instanties op

Bewaak uitgiftedata, verlengingsdata, vereisten voor de start van de werkzaamheden en het vervallen van besluiten.

CTA

Waarborg de geldigheid van besluiten

**DISCLAIMER VOOR DE TOOLS**

Deze tools bieden uitsluitend indicatieve organisatorische richtlijnen. Ze bepalen niet de toepasselijkheid van milieubeoordelingen, stellen geen compatibiliteit met RAN of REN vast, bakenen geen openbaar waterdomein af, bevestigen geen erfgoedrechten en vervangen geen officiële besluiten en specialistisch advies.

PLANNING & VERGUNNINGVERLENING — GIDS 06

Beheers de procedure van de formele indiening tot een juridisch bruikbaar gemeentelijk besluit.

De volgende gids behandelt de validatie van de aanvraag, documentcorrecties, adviesrondes, publieke participatie, het voorafgaand horen, projectwijzigingen, goedkeuringsvoorwaarden, stilzwijgende besluiten, administratief beroep, gerechtelijke bescherming en het opvolgen van besluiten.

**PRIMAIRE CTA**

Doorgaan naar Indiening & Besluitvorming ruimtelijke ordening

**SECONDAIRE CTA**

Terug naar Ruimtelijke ordening & Vergunningen

VVA kan investeerders, ontwikkelaars, family offices, fondsen, grondeigenaren en exploitanten ondersteunen bij het identificeren en beheren van de externe goedkeuringen die van invloed zijn op Portugese ontwikkelingsprojecten.

Ondersteuning kan onder meer omvatten:

• het in kaart brengen van instanties en beperkingen
• analyse van milieuprocedures
• coördinatie van AIA en milieueffecten
• toetsing van RAN en REN
• analyse van waterbronnen en het openbaar domein
• toetsing van kustontwikkeling
• strategie voor erfgoed en archeologie
• goedkeuringen voor wegen en toegangswegen
• beperkingen rond spoorwegen en luchtvaart
• analyse van bos- en natuurbrandrisico's
• coördinatie van nutsvoorzieningen en infrastructuur
• strategie voor overleg met instanties
• beoordeling van aanvragen en besluiten
• opvolging van voorwaarden
• bewaking van de geldigheidsduur
• aankoopvoorwaarden
• due diligence voor kredietverstrekkers
• projectwijzigingen
• en coördinatie met gemeentelijke vergunningverlening of voorafgaande kennisgeving.

**PRIMAIRE CTA**

Vraag een toetsing van instanties aan

**SECONDAIRE CTA**

Neem contact op met VVA