Planologische due diligence

De belangrijkste wijzigingen in de RJUE die zijn geïntroduceerd door Decreet-wet 108/2026 treden naar verwachting op 1 oktober 2026 in werking, volgend op het uitstel dat is vastgesteld bij Decreet-wet 155-B/2026.

De aankoop- en planningsstrategie moet daarom onderscheid maken tussen:

• de juridische situatie die van toepassing is op onderzoeken en indieningen die vóór die datum zijn gedaan
• procedures die naar verwachting op of na die datum worden gestart
• en bestaande procedures die mogelijk worden beïnvloed door de overgangsregels.

Due diligence die vóór 1 oktober 2026 is afgerond, moet worden geactualiseerd voordat na die datum wordt vertrouwd op een planologisch traject, een procedure wordt ingediend of een onvoorwaardelijke bouwverplichting wordt aangegaan.

Zie Decreet-wet 108/2026 en Decreet-wet 155-B/2026.

Aan het einde van de planologische due diligence moet de investeerder kunnen kiezen tussen:

Doorgaan

De belangrijkste planologische uitgangspunten worden ondersteund en er wordt niet verwacht dat een onopgelost probleem het beoogde project zal verhinderen.

Doorgaan onder voorwaarden

Het project lijkt haalbaar, maar de afronding of verdere investeringen moeten afhankelijk zijn van gedefinieerd bewijs, goedkeuringen of corrigerende maatregelen.

Prijs of ontwerp herzien

Het vastgoedobject blijft mogelijk geschikt, maar de geverifieerde ontwikkelingsenveloppe, kosten, het gebruik of het programma wijken wezenlijk af van de oorspronkelijke beoordeling.

De transactie herstructureren

Het project dient te worden voortgezet via een optie, voorwaardelijke aankoop, gefaseerde oplevering, aandelentransactie, ontwikkelingsovereenkomst of een andere passend getoetste structuur.

Pauzeren

Cruciale informatie of standpunten van bevoegde instanties ontbreken.

Terugtrekken

Een planologisch, juridisch, fysiek of infrastructureel probleem maakt het beoogde project onhaalbaar of commercieel onaanvaardbaar.

Het rapport moet een gemotiveerde aanbeveling bieden in plaats van de lezer achter te laten met een ongeordende lijst van documenten.

INTERACTIEVE MODULE

Stel de due-diligencescope samen

Definieer waarvan de transactie afhankelijk is voordat u beslist welke documenten en onderzoeken van wezenlijk belang zijn.

Wat verwerft u?

SELECTEER ÉÉN

• Onbebouwde grond
• Bestaand gebouw
• Ontwikkellocatie
• Goedgekeurd project
• Verkaveling
• Bouw in uitvoering
• Voltooid ontwikkelingsproject
• Operationeel vastgoed
• Aandelen in een projectvennootschap
• Gemengde portefeuille

Wat vereist de investering?

SELECTEER ALLES WAT VAN TOEPASSING IS

• Bestaand rechtmatig woongebruik
• Gebruikswijziging
• Nieuwbouw
• Renovatie
• Uitbreiding
• Sloop en herbouw
• Meerdere eenheden
• Verkaveling
• Toeristische ontwikkeling
• Commerciële exploitatie
• Industrieel of logistiek gebruik
• Bouwfinanciering
• Verkoop per eenheid
• Langetermijnexploitatie
• Planologisch gestuurde wederverkoop

Wat moet worden bevestigd?

SELECTEER ALLES WAT VAN TOEPASSING IS

• Eigendomsgrenzen
• Juridische toegang
• Bestaande bouwoppervlakte
• Toegestaan gebruik
• Ontwikkelingscapaciteit
• Geldige PIP
• Geldige vergunning of kennisgeving
• Externe goedkeuringen
• Infrastructuurcapaciteit
• Mogelijkheid om met de bouw te starten
• Mogelijkheid om te voltooien en in gebruik te nemen
• Geen handhavingsprocedures
• Geen materiële planologische verplichtingen
• Overdraagbaarheid naar de koper

Transactiefase

SELECTEER ÉÉN

• Initiële kans
• Vrijblijvend bod
• Exclusiviteit
• Due diligence-periode
• Voorlopig koopcontract
• Financieringsgoedkeuring
• Vóór afronding
• Evaluatie na aankoop

PRIMAIRE CTA

Stel mijn due diligence-plan op

Voorgesteld resultaat

UW SCOPE VOOR PLANOLOGISCHE DUE DILIGENCE

• Cruciale investeringsaannames
• Vereiste documenten
• Gemeentelijke onderzoeken
• Locatie-inspecties en opmetingen
• Controles bij externe instanties
• Gespecialiseerde adviseurs
• Cruciale contractuele waarborgen
• Aanbevolen volgorde
• Beoogde afrondingsdatum
• Openstaande informatie

RESULTAAT-CTA

Richt de planologische dataroom in

Disclaimer bij tool: Deze tool biedt uitsluitend voorlopige organisatorische richtlijnen. De scope moet door gekwalificeerde professionals worden afgestemd op de transactie, het vastgoed, het project en het toepasselijke recht.

Het onderzoek dient de aannames te toetsen waarop de prijs en de investeringsbeslissing zijn gebaseerd.

Leg het vereiste vast:

• gebruik
• bouwoppervlakte
• verkoopbare of verhuurbare oppervlakte
• aantal eenheden
• hoogte
• parkeergelegenheid
• toegang
• infrastructuur
• planologisch traject
• goedkeuringsdatum
• startdatum van de bouw
• opleveringsdatum
• en exitstrategie.

Vermeld voor elke aanname:

• minimaal aanvaardbaar resultaat
• gewenst resultaat
• vereist bewijs
• verantwoordelijk adviseur
• verificatiedeadline
• en consequentie indien niet bevestigd.

Voorbeeld

AANNAME

Het perceel laat 8.000 vierkante meter woningbouw toe.

MINIMAAL AANVAARDBAAR RESULTAAT

Ten minste 7.200 vierkante meter bovengrondse woningbouw.

VEREIST BEWIJS

Planologische beoordeling, opgemeten perceelgrens, toepasselijke planberekeningen en, indien vereist, een gunstige PIP.

CONSEQUENTIE BIJ HET NIET BEVESTIGEN

Prijsaanpassing, herontwerp, verlenging van de due diligence-periode of ontbinding.

Een planologisch rapport dat de investeringsaanname niet toetst, kan juridisch informatief zijn, maar is commercieel onvolledig.

Een eerste screening kan een planologische categorie of potentiële beperking aan het licht brengen.

Due diligence moet het volgende verifiëren:

• het juiste vastgoedobject
• het geldende juridische instrument
• de volledige schriftelijke en grafische voorschriften
• het verband tussen de kaart en de opgemeten grens
• het gemeentelijke dossierverleden
• de rechtmatige bestaande situatie
• vereisten van externe instanties
• en de gevolgen voor het voorgestelde project.

Screeningsconclusie

“Het onroerend goed lijkt op stedelijke grond te liggen.”

Due-diligenceconclusie

“Het onderzochte onroerend goed valt onder twee bestemmingscategorieën. Residentieel gebruik lijkt binnen één categorie toegestaan, onder voorbehoud van de vermelde parameters. De resterende oppervlakte is onderhevig aan afzonderlijke beperkingen en is niet meegenomen in de ontwikkelingsberekening. Bevestiging via een PIP wordt aanbevolen voordat de verwerving onvoorwaardelijk wordt.”

De tweede conclusie biedt voldoende basis voor een besluit.

De dataroom dient op onderwerp te worden georganiseerd in plaats van op de volgorde waarin documenten worden ontvangen.

Map 01 — Transactie en project

• heads of terms
• bod
• exclusiviteitsovereenkomst
• voorlopig koopcontract
• concept-koopovereenkomst
• voorgestelde projectomschrijving
• investeringsmemorandum
• financieel model
• oppervlaktestaat
• ontwikkelingsprogramma
• en financieringseisen.

Map 02 — Onroerend goed en eigendom

• actueel uittreksel uit het eigendomsregister
• eigendomstitel
• fiscaal uittreksel
• kadastrale informatie
• plattegronden van het onroerend goed
• eigendomsgeschiedenis
• ingeschreven rechten en lasten
• erfdienstbaarheden
• huurovereenkomsten
• gebruiksovereenkomsten
• grensovereenkomsten
• en lopende inschrijvingen.

De officiële permanente certidão permanente van het eigendomsregister vermeldt de actuele inschrijvingen en lopende inschrijvingsverzoeken met betrekking tot het onroerend goed. Zie de officiële dienst voor vastgoedcertificaten.

Map 03 — Onderzoeken en fysieke informatie

• topografisch onderzoek
• grensmeting
• inmeting van het gebouw
• luchtfotografie
• nutsleidingenonderzoek
• bomeninventarisatie
• geotechnische informatie
• verontreinigingsrapporten
• drainage-informatie
• en foto's van de locatie.

Map 04 — Ruimtelijke ordening

• PDM-voorschriften
• PDM-ordeningsplan
• PDM-beperkingenplan
• PU
• PP
• bijzondere programma's
• wijzigingen
• opschortingen
• beschermende maatregelen
• gemeentelijke verordeningen
• en berekeningen van de ruimtelijke capaciteit.

Map 05 — Gemeentelijke geschiedenis

• bouwvergunningen
• voorafgaande meldingen
• architectonische goedkeuringen
• PIPs
• goedgekeurde tekeningen
• dossiers van gespecialiseerde projecten
• verlengingen en wijzigingen
• sloopdossiers
• gebruiksdocumenten
• inspectierapporten
• opleveringsdocumenten
• gemeentelijke correspondentie
• legesbewijzen
• en handhavings- of legalisatiedossiers.

Map 06 — Verkaveling en verstedelijking

• verkavelingstitel
• goedgekeurde verkavelingstekeningen
• wijzigingen
• kaveloverzicht
• verstedelijkingsprojecten
• infrastructuurovereenkomsten
• overdrachten van openbare grond
• garanties
• voorlopige oplevering
• definitieve oplevering
• en openstaande werkzaamheden.

Map 07 — Externe instanties

• RAN-besluiten
• REN-procedures
• milieubesluiten
• titels voor waterbronnen
• besluiten inzake kustzones
• adviezen inzake natuurbescherming
• adviezen inzake erfgoed
• archeologische rapporten
• goedkeuringen voor wegen of spoorwegen
• goedkeuringen voor luchthavens of luchtvaart
• brandveiligheidsdocumenten
• toeristische adviezen
• en reacties van nuts- en infrastructuurbeheerders.

Map 08 — Ontwerp en bouw

• actueel architectonisch project
• gespecialiseerde technische projecten
• professionele aanstellingen
• verantwoordelijkheidsverklaringen
• aannemingsovereenkomst
• bouwplanning
• bouwplaatsverslagen
• bestekswijzigingen
• inspectierapporten
• en verzekeringen.

Map 09 — Oplevering en exploitatie

• opleveringsverklaringen
• testen en inbedrijfstelling
• energiecertificering
• brandveiligheidsdocumentatie
• akoestische bewijsstukken
• oplevering van infrastructuur
• gebruiksgerelateerde documenten
• toeristische classificatie
• exploitatievergunningen
• en bijwerkingen van de eigendomsregistratie.

Map 10 — Vragen en bevindingen

• lijst met documentverzoeken
• vragen aan de verkoper
• vragen aan de gemeente
• verzoeken aan bevoegde instanties
• ontbrekende documenten
• aannames
• bevindingenregister
• en closing-vereisten.

Leg voor elk document vast:

• titel
• uitgevende instantie
• documentdatum
• ingangsdatum
• vervaldatum
• vastgoed of project waarop het betrekking heeft
• versie
• of het compleet is
• of het ondertekend is
• of het geregistreerd is
• of het nog geldig is
• of het gewijzigd is
• of er nog openstaande voorwaarden zijn
• en welke investeringsaanname het ondersteunt.

Documentstatus

Gebruik:

• Ontvangen en geverifieerd
• Ontvangen maar onvolledig
• Ontvangen maar inconsistent
• Vervangen
• Verlopen
• Ontbrekend
• Uitsluitend bevestiging door verkoper
• Bevestiging door bevoegde instantie vereist
• Niet van toepassing

Een bestandsnaam zoals “Approved Project Final” is geen bewijs dat het document definitief of goedgekeurd is.

Het eerste verzoek moet gestructureerd en proportioneel zijn.

Vraag de verkoper om:

• elk vastgoedobject dat in de transactie is opgenomen te identificeren
• actuele register- en belastingdocumenten te verstrekken
• alle planologische procedures te identificeren
• volledige gemeentelijke referenties te verstrekken
• verbouwingen aan bestaande gebouwen te melden
• afwijkingen van goedgekeurde plannen te melden
• alle externe besluiten te verstrekken
• geschillen en handhavingstrajecten te identificeren
• onbetaalde gemeentelijke heffingen te melden
• infrastructuurverplichtingen te identificeren
• correspondentie met bevoegde instanties te verstrekken
• lopende aanvragen te identificeren
• toegang te verlenen voor inspecties
• waar nodig toestemming te geven voor navraag bij de gemeente en bevoegde instanties
• en te bevestigen of er relevante documenten zijn achtergehouden.

Kennis van de verkoper is geen verificatie

Een verklaring van de verkoper kan het onderzoek ondersteunen, maar vervangt niet:

• officiële documenten
• onafhankelijk onderzoek
• gemeentelijke dossiers
• of bevestiging door bevoegde instanties.

De aankoopdocumenten moeten de juridische gevolgen bepalen van verklaringen, mededelingen en nalatigheden van de verkoper.

Het gemeentelijk dossier is een van de centrale onderdelen van de planologische due diligence.

Het kan het volgende tonen:

• oorspronkelijke goedkeuring
• latere wijzigingen
• goedgekeurde tekeningen
• voorwaarden
• specialistische plannen
• inspecties
• klachten
• handhaving
• sloop
• legalisatie
• oplevering
• en erkend gebruik.

Vraag de volledige historiek op

Vraag niet alleen de meest recente tekening op.

Vraag naar of onderzoek:

• elk relevant procedurenummer
• gearchiveerde papieren dossiers
• gekoppelde verkavelingsdossiers
• gerelateerde vastgoedreferenties
• eerdere aanvragen
• afgewezen of ingetrokken projecten
• wijzigingen
• en handhavingsdossiers.

Toegang en vertrouwelijkheid

Toegang tot administratieve documenten wordt geregeld door het toepasselijke wettelijke kader, waaronder Wet 26/2016, en kan onderworpen zijn aan regels betreffende legitieme toegang, persoonsgegevens, vertrouwelijke informatie en procedurele status.

Medewerking of machtiging van de verkoper kan in de praktijk vereist zijn voor een efficiënte en volledige beoordeling.

Zie Wet 26/2016 inzake toegang tot administratieve documenten.

Leg vast wat niet beschikbaar was

Als de gemeente een deel van het dossier niet kan vinden, vermeld dan:

• wat er is opgevraagd
• wat er is verstrekt
• wat er nog ontbreekt
• waarom het ontbrekende stuk van belang is
• of er alternatief bewijs bestaat
• en welke bescherming vereist is.

Afwezigheid in het dossier levert niet automatisch het bewijs van legaliteit of illegaliteit.

Stel een chronologisch overzicht op met:

• aanvraagdatum
• aanvrager
• vastgoedreferentie
• voorgestelde werkzaamheden
• procedure
• ingediende versie
• verzoeken om aanvullende informatie
• externe consultaties
• goedkeuringen
• voorwaarden
• leges
• aanvang van de bouw
• verlengingen
• wijzigingen
• inspecties
• oplevering
• gebruik
• handhaving
• en verval.

De chronologie moet leemtes en tegenstrijdigheden identificeren.

Voorbeeld

1998

Oorspronkelijke goedkeuring voor woningbouw.

2002

Goedgekeurde uitbreiding.

2008

Fysieke afsluiting van het terras; geen bijbehorende goedkeuring aangetroffen.

2016

Wijziging van de interne indeling zichtbaar in belastinggegevens.

2022

Stedenbouwkundige aanvraag ingetrokken.

2025

Door de verkoper opgedragen opmeting rekent het terras tot de interne oppervlakte.

DUE-DILIGENCE-CONCLUSIE

Het oorspronkelijke gebouw en de uitbreiding van 2002 lijken onderbouwd. Het afgesloten terras blijft ongeverifieerd en mag niet worden behandeld als rechtmatige binnenoppervlakte, tenzij aanvullend bewijs of een succesvolle legalisatieprocedure wordt verkregen.

Het onderzoek moet het gebouw, de werkzaamheden en het gebruik identificeren die kunnen worden gestaafd met passend bewijs.

Mogelijk bewijs kan omvatten:

• bouwtitel
• goedgekeurde tekeningen
• geldige voorafgaande kennisgeving
• gemeentelijke certificering
• gebruiksdocumentatie
• historische dossiers
• bewijs dat het gebouw dateert van vóór de toepasselijke controlevereiste
• en andere juridisch relevante documenten.

Het vereiste bewijs hangt af van:

• bouwdatum
• locatie
• wetgeving die destijds van kracht was
• gemeentegrenzen van destijds
• latere wijzigingen
• en het huidige beoogde gebruik.

Ouderdom bewijst geen legaliteit

Ga er niet van uit dat een gebouw legaal is omdat het:

• te zien is op oude luchtfoto's
• al decennialang bestaat
• fiscaal geregistreerd staat
• is aangesloten op nutsvoorzieningen
• al eerder is verkocht
• verzekerd is
• of beschikt over een energiecertificaat.

Die feiten kunnen relevant bewijs zijn, maar vervangen de volledige juridische analyse niet.

Laat een opmeting uitvoeren en vergelijk deze met de juridisch erkende documenten.

Beoordeel:

• locatie
• inplanting
• grondvlak
• constructieoppervlakte
• aantal verdiepingen
• hoogte
• gevels
• ramen en deuren
• balkons
• terrassen
• kelders
• zolders
• bijgebouwen
• garages
• zwembaden
• keermuren
• interne eenheden
• gemeenschappelijke ruimtes
• en gebruik.

Classificeer elk verschil

• Geen materieel verschil
• Meettolerantie die bevestiging vereist
• Interne wijziging
• Externe wijziging
• Bijkomende constructie
• Wijziging in gebruik
• Wijziging in eenheden
• Grensoverschrijding
• Werkzaamheden potentieel vrijgesteld van procedure
• Werkzaamheden die legalisatie vereisen
• Werkzaamheden die potentieel niet te legaliseren zijn

De architect, landmeter en advocaat moeten hetzelfde vergelijkingsoverzicht gebruiken.

De caderneta predial biedt fiscale informatie over het onroerend goed.

Het kan het volgende tonen:

• fiscaal artikel
• locatie
• fiscaal geregistreerde eigenaar
• oppervlakten
• omschrijving van het gebruik
• ouderdom
• en belastbare waarde.

De officiële dienst is beschikbaar via het portaal voor eigendomsregistratie van de Portugese belastingdienst.

Verschillen tussen de fiscale registratie en de stedenbouwkundige documenten moeten worden onderzocht.

De fiscale registratie moet mogelijk worden bijgewerkt, maar een bijwerking legaliseert een ongeautoriseerde stedenbouwkundige situatie niet.

Decreet-wet 10/2024 heeft de verplichting geschrapt om bij de overdracht van stedelijk onroerend goed het technisch woningdossier en de gebruiksvergunning (licença de utilização) te tonen of het bestaan ervan te bewijzen.

Deze vereenvoudiging van de transactieformaliteiten bevestigt niet dat:

• het gebouw legaal is
• het huidige gebruik is toegestaan
• het fysieke pand overeenkomt met de goedgekeurde plannen
• of het beoogde project van de koper mogelijk is.

Het ontbreken van een document bij de verplichte afrondingsformaliteiten maakt onafhankelijk onderzoek juist belangrijker, niet minder belangrijk.

Zie Decreet-wet 10/2024.

Stel het wettelijk erkende gebruik vast van elk(e):

• gebouw
• eenheid
• verdieping
• bijgebouw
• buitenruimte
• en operationeel onderdeel.

Vergelijk dit met:

• huidig gebruik
• huurovereenkomsten
• fiscaal dossier
• bedrijfsvoering
• verzekeringen
• marketingmateriaal
• en beoogd toekomstig gebruik.

Veelvoorkomende inconsistenties

• Woonruimte gebruikt als kantoor
• Opslagruimte gebruikt als accommodatie
• Garage verbouwd tot interne woonruimte
• Agrarisch gebouw gebruikt voor toerisme
• Winkelpand gebruikt als restaurant
• Eén vergunde eenheid fysiek opgedeeld in meerdere eenheden
• Kelderruimte aangeboden als slaapkamer
• Gemeenschappelijke ruimte exclusief in gebruik genomen
• Toeristische exploitatie zonder de vereiste classificatie of registratie

Elke inconsistentie moet worden beoordeeld op grond van zowel planologische als activiteitsspecifieke voorschriften.

Planologische due diligence moet de ontwikkelingsberekening onafhankelijk reconstrueren.

Ga niet alleen af op:

• de architect van de verkoper
• een marketingbrochure
• een oude taxatie
• een verlopen PIP
• een conceptplan
• of een naburige ontwikkeling.

Bevestig:

• opgemeten perceeloppervlakte
• toepasselijke planologische categorieën
• berekeningsoppervlakte
• toegestaan gebruik
• bebouwingsindex
• inplanting
• ondoordringbaarheid
• hoogte
• bouwlagen
• dichtheid
• eenheden
• parkeren
• rooilijnen en perceelafstanden
• openbare grond
• infrastructuur
• en bestaande legale oppervlakte.

Breng vier oppervlaktestaten met elkaar in overeenstemming

Het project dient onderscheid te maken tussen:

1. planologische oppervlakte;

2. bouwoppervlakte;

3. verkoopbare of verhuurbare oppervlakte;

4. oppervlakte gebruikt in het financiële model.

Deze moeten aan elkaar worden gekoppeld, maar mogen niet als onderling uitwisselbaar worden beschouwd.

Downside-berekening

Wanneer een interpretatie onzeker is, modelleer dan:

• voorkeursscenario
• redelijk basisscenario
• scenario met verminderde capaciteit
• en mislukkingsscenario.

De aankoopprijs mag niet uitsluitend afhangen van de meest optimistische interpretatie.

Controleer voor elke PIP, vergunning, mededeling of goedkeuring:

• aanvrager
• betrokken onroerend goed
• reikwijdte
• goedgekeurd of ingediend project
• besluitdatum
• voorwaarden
• externe consultaties
• geldigheid
• verlenging
• wijzigingen
• leges
• openstaande vereisten
• en overdraagbaarheid of mogelijkheid tot beroep.

Een besluittitel alleen is niet voldoende

Controleer de tekeningen, voorwaarden en ondersteunende documenten die deel uitmaken van het besluit.

Controleer projectconsistentie

Bevestig dat het project dat is gebruikt in:

• het financiële model
• de taxatie
• het financieringspakket
• het bouwbudget
• de marketing
• en de overnameonderhandelingen

hetzelfde project is als waarop het planologische besluit betrekking heeft.

Controleer het vervalrisico

Leg het volgende vast:

• huidige vervaldatum
• verlengingsmechanisme
• uiterste datum voor actie
• verantwoordelijkheid voor verlenging
• gevolg van verval
• en of het tijdschema van de transactie realistisch is.

Als de verkoper stelt dat een werk of gebouw was vrijgesteld van planologische controle, verzoek dan om:

• juridische grondslag
• bouwdatum
• locatie op het desbetreffende tijdstip
• beschrijving van de werkzaamheden
• bewijsstukken
• deskundigenoordeel
• en waar passend een gemeentelijke bevestiging.

“Vrijgesteld” kan verschillende betekenissen hebben:

• vrijgesteld van vergunning
• vrijgesteld van voorafgaande melding
• vrijgesteld vanwege ouderdom
• vrijgesteld op grond van een bijzonder regime
• of vermeend vrijgesteld zonder ondersteunend bewijs.

Zelfs wanneer een procedurele vrijstelling is vastgesteld, kan de naleving van materiële planologische en technische regels nog steeds een analyse vereisen.

Onderzoek of het vastgoedobject te maken heeft met:

• gemeentelijke klachten
• inspectie
• embargo
• bouwstop
• sloopbevel
• last tot herstelwerkzaamheden
• bestuursrechtelijke sanctieprocedures
• openstaande boetes
• legalisatieprocedure
• juridische procedures
• burenconflicten
• of correspondentie met instanties.

Legalisatie is niet gegarandeerd

Een bestaande overtreding kan mogelijk uitsluitend worden gelegaliseerd als:

• aan de toepasselijke wettelijke voorwaarden wordt voldaan
• het vereiste deskundigenbewijs kan worden overgelegd
• externe instanties het standpunt waar nodig accepteren
• herstelwerkzaamheden zijn afgerond
• en de gemeente de desbetreffende procedure goedkeurt of accepteert.

Kwantificeer het risico

Leg het volgende vast:

• getroffen oppervlakte
• getroffen gebruik
• herstelwerkzaamheden
• adviseurskosten
• heffingen en boetes
• gevolgen voor de planning
• operationele verstoring
• financiële gevolgen
• en slooprisico.

De kwestie moet vervolgens worden verwerkt in de transactiestructuur.

Controleer voor een perceel binnen een verkaveling:

• geldige kavelvorming
• kavelgrenzen
• toegestaan gebruik
• bouwoppervlakte
• inplanting
• bouwhoogte
• aantal eenheden
• parkeren
• infrastructuur
• openbare grond
• wijzigingen
• en huidige eigendomstitel.

Onderzoek ook:

• of urbanisatiewerken voltooid zijn
• voorlopige oplevering
• definitieve oplevering
• openstaande gebreken
• garanties
• onbetaalde gemeentelijke verplichtingen
• onvoltooide fasen
• en geschillen tussen de ontwikkelaar, gemeente en infrastructuurbeheerders.

Een bouwkavel kan juridisch geldig worden gecreëerd terwijl deze nog steeds afhankelijk is van onvoltooide infrastructuur of openstaande verkavelingsverplichtingen.

Controleer bij elk extern besluit:

• juist project
• juist vastgoedobject
• bevoegde autoriteit
• juridische grondslag
• afgiftedatum
• geldigheid
• voorwaarden
• monitoring
• mitigatie
• overdraagbaarheid
• en of latere projectwijzigingen het besluit ongeldig maken of een herziening vereisen.

Mogelijke besluiten omvatten:

• RAN
• REN
• watervoorraden
• kust
• milieubeoordeling
• Natura 2000
• erfgoed
• archeologie
• brandveiligheid
• toegang tot de weg
• spoorwegen
• luchtvaart
• toerisme
• gezondheid
• energie
• en industriële vergunningverlening.

Voorwaardelijke adviezen

Neem elke voorwaarde op in het projectregister.

Omschrijf een advies niet als gunstig zonder de wezenlijke voorwaarden te vermelden.

Vraag schriftelijke informatie op bij de relevante beheerders wanneer het project afhankelijk is van:

• water
• afvalwater
• hemelwater
• elektriciteit
• gas
• telecommunicatie
• toegang tot de weg
• of andere infrastructuur.

Bevestig:

• aansluitpunt
• huidige capaciteit
• verzwaring
• werkzaamheden buiten de locatie
• erfdienstbaarheden
• verantwoordelijke partij
• zekerheidstelling
• kosten
• en planning.

Schattingen van de verkoper

Een infrastructuurbegroting van de verkoper moet worden aangemerkt als een schatting, tenzij deze wordt onderbouwd door:

• informatie van de netbeheerder
• engineering
• een geaccepteerde offerte
• of een contractuele verplichting.

Beoordeling van documenten moet worden ondersteund door een passende locatie-inspectie.

Het inspectieteam kan bestaan uit:

• architect
• landmeter
• ingenieur
• milieuadviseur
• erfgoedspecialist
• projectmanager
• en juridisch adviseur waar nuttig.

Inspecteer:

• grenzen
• toegang
• bezetting
• gebouwen
• uitbreidingen
• aangrenzend gebruik
• waterlopen
• hellingen
• vegetatie
• nutsvoorzieningen
• wegaansluitingen
• tekenen van overstroming
• instabiliteit
• verontreiniging
• bouwwerkzaamheden
• en bewijs dat in strijd is met de documenten.

Beperkingen vastleggen

Vermeld:

• niet-toegankelijke gebieden
• verborgen elementen
• niet-beschikbare sleutels
• onveilige zones
• seizoensgebonden beperkingen
• en zaken die buiten de expertise van de inspecteur vallen.

Een aandelentransactie vereist onderzoek op zowel vastgoed- als vennootschapsniveau.

Controleer naast het vastgoed of de projectvennootschap:

• eigenaar is van de relevante activa
• de aanvrager of houder is van planologische procedures
• ontwikkelingsovereenkomsten heeft gesloten
• garanties heeft verstrekt
• openstaande gemeentelijke verplichtingen heeft
• verklaringen heeft afgelegd aan autoriteiten
• betrokken is bij geschillen
• projectdeskundigen heeft ingeschakeld
• eigenaar is van de ontwerpen of deze mag gebruiken
• en het project kan voortzetten na de zeggenschapswijziging.

Controleer ook of:

• financieringsdocumenten een zeggenschapswijziging beperken
• publiekrechtelijke overeenkomsten toestemming vereisen
• subsidies of stimuleringsmaatregelen worden beïnvloed
• garanties van aannemers of adviseurs van kracht blijven
• en de verkoper enig essentieel projectrecht behoudt.

Het verwerven van de vennootschap herstelt gebreken in de onderliggende planologische situatie niet.

Een due diligence-bevinding moet leiden tot een beslissing of bescherming.

Opschortende voorwaarde

Te gebruiken wanneer de afronding pas mag plaatsvinden als een welomschreven gebeurtenis intreedt.

Voorbeelden kunnen zijn:

• gunstige PIP
• planologische goedkeuring
• verlenging van een goedkeuring
• legalisatie
• bevestiging van de infrastructuur
• opheffing van handhavingsmaatregelen
• of afgifte van een vereist besluit van een autoriteit.

Verplichting van de verkoper

Te gebruiken wanneer de verkoper voor of na de afronding een handeling moet verrichten.

Voorbeelden kunnen zijn:

• documenten verstrekken
• een goedkeuring in stand houden
• zich onthouden van wijzigingen in het project
• meewerken aan een planologische procedure
• herstelwerkzaamheden voltooien
• of een specifiek certificaat verkrijgen.

Verklaring en garantie

Te gebruiken om risico's met betrekking tot vermelde feiten toe te wijzen, onder voorbehoud van toepasselijke onderhandelingen en juridische toetsing.

Specifieke vrijwaring

Kan worden overwogen voor een bekend, identificeerbaar risico wanneer gewone garanties ontoereikend zijn.

Prijsaanpassing

Kan worden gekoppeld aan:

• geverifieerde bouwoppervlakte
• aantal eenheden
• infrastructuurkosten
• legalisatiekosten
• of een ander meetbaar planologisch resultaat.

Inhouding of escrow

Een deel van de prijs kan worden ingehouden in afwachting van de oplossing van een nader omschreven kwestie.

Het mechanisme, de vrijgavevoorwaarden en de afdwinging moeten duidelijk worden gedocumenteerd.

Uiterste datum (long-stop date)

Stel een definitieve datum vast voor het voldoen aan de planologische voorwaarden.

Houd rekening met:

• doorlooptijden van autoriteiten
• beroepsprocedures
• termijnverlengingen
• medewerking van de verkoper
• en de gevolgen van het niet behalen van de voorwaarden.

Ontbindingsrecht

Bepaal of de investeerder zich mag terugtrekken indien een cruciaal resultaat niet wordt behaald.

Toegang en medewerking

De koper kan rechten vereisen om:

• het onroerend goed te inspecteren
• het gemeentelijk dossier in te zien
• overleg te voeren met autoriteiten
• een PIP voor te bereiden
• een aanvraag in te dienen
• en projectdocumenten te gebruiken vóór de voltooiing.

Deze rechten moeten contractueel worden vastgelegd en niet als vanzelfsprekend worden beschouwd.

Tussen de initiële beoordeling en de voltooiing mag de verkoper of het projectteam geen niet-goedgekeurde wijzigingen aanbrengen in:

• het onroerend goed
• perceelgrenzen
• gebruik en bewoning
• huurovereenkomsten
• het projectontwerp
• planologische procedures
• indieningen bij autoriteiten
• de aannemingsovereenkomst
• het adviseursteam
• infrastructuur
• of de projectvennootschap.

Vereis kennisgeving van:

• nieuwe correspondentie van autoriteiten
• klachten
• inspecties
• termijnen
• nadelige besluiten
• projectherzieningen
• en wijzigingen in toepasselijke bestemmings- en ruimtelijke plannen.

De due diligence-rapport moet worden bijgewerkt indien de feitelijke of juridische situatie wezenlijk verandert.

De geldverstrekker en de taxateur moeten dezelfde geverifieerde planologische informatie ontvangen die door de investeerder wordt gebruikt.

Breng het volgende met elkaar in overeenstemming:

• perceelgrens
• rechtmatige bestaande oppervlakte
• ontwikkeloppervlakte
• bestemming/gebruik
• overzicht van de eenheden
• parkeergelegenheid
• vergunningenstatus
• bouwplanning
• infrastructuur
• voorwaarden
• en vervaldata.

Vermijd parallelle planologische procedures

Gebruik geen:

• één oppervlakteoverzicht voor de verkoper
• een ander voor de kredietverstrekker
• en een derde voor het investeringscomité

zonder de verschillen toe te lichten.

Reliance door kredietverstrekkers

Stel vast of rapporten van adviseurs:

• mogen worden gedeeld
• mogen worden gebruikt om op te vertrouwen (reliance)
• reliance letters vereisen
• aansprakelijkheidsbeperkingen bevatten
• of moeten worden geactualiseerd.

Taxatie-uitgangspunt

Als de taxatie uitgaat van een planologische goedkeuring die nog niet bestaat, moet dat uitgangspunt uitdrukkelijk worden vermeld.

Gebruik vier niveaus.

Groen — Bevestigd

Het vereiste bewijs is beoordeeld en er zijn geen wezenlijke problemen vastgesteld.

Oranje — Beheersbaar

Er is sprake van een probleem, maar dit lijkt te kunnen worden opgelost via het ontwerp, documentatie, een kostenvoorziening, een procedure bij de bevoegde instanties of contractuele bescherming.

Rood — Kritiek

Het probleem kan het beoogde gebruik verhinderen, de waarde wezenlijk verminderen, de planning vertragen of een onaanvaardbare aansprakelijkheid creëren.

Grijs — Niet geverifieerd

Informatie ontbreekt of is niet doorslaggevend.

Grijs staat niet gelijk aan groen.

Format voor bevindingen

PROBLEEM

Beschrijf het feit.

BEWIJS

Identificeer de documenten en het uitgevoerde onderzoek.

RISICO

Licht de juridische, technische en commerciële gevolgen toe.

BEOORDELING

Groen, oranje, rood of grijs.

VEREISTE ACTIE

Geef aan wat er moet gebeuren.

TRANSACTIERESPONS

Voortzetten, voorwaarden stellen, herprijzen, inhouden, vrijwaren, verlengen of terugtrekken.

EIGENAAR

Identificeer de verantwoordelijke partij.

DEADLINE

Vermeld wanneer het probleem moet zijn opgelost.

Een kleine discrepantie kan materieel zijn als deze van invloed is op:

• de enige toegang
• een vereiste brandveiligheidsroute
• het hoofdgebruik van het project
• de zekerheden voor de financier
• de minimale verkoopbare oppervlakte
• een cruciale eenheid
• een exploitatievergunning
• of de mogelijkheid tot oplevering.

Een grotere discrepantie kan beheersbaar zijn als deze betrekking heeft op een ongebruikte nevenruimte en kan worden gecorrigeerd zonder de investment case te wijzigen.

Bij materialiteit moet rekening worden gehouden met:

• waarschijnlijkheid
• juridische gevolgen
• financiële gevolgen
• planning
• financiering
• exploitatie
• reputatie
• en exit.

Het rapport moet leesbaar zijn voor juridische, investerings-, financiële en projectteams.

1. Directiebesluit

Vermeld:

• voortzetten
• voorwaardelijk voortzetten
• herprijzen
• herstructureren
• pauzeren
• of terugtrekken.

2. Cruciale aannames

Geef een overzicht van de getoetste ontwikkelings- en transactieaannames.

3. Identificatie van het vastgoed

Beschrijf:

• eigendom
• grenzen
• toegang
• bezetting
• en inconsistenties.

4. Bestaande rechtmatige situatie

Identificeer:

• erkende gebouwen
• gebruik
• oppervlakten
• eenheden
• en openstaande verificatie.

5. Planologisch kader

Vat samen:

• toepasselijke plannen
• grondclassificatie
• gebruik
• parameters
• en uitvoeringsvereisten.

6. Ontwikkelingscapaciteit

Presenteer:

• bevestigd of onderbouwbaar bouwvolume
• voorkeursscenario
• neerwaarts scenario
• en onopgeloste interpretaties.

7. Procedures en goedkeuringen

Vermeld:

• PIP's
• vergunningen
• meldingen
• externe besluiten
• voorwaarden
• en geldigheid.

8. Beperkingen

Behandel:

• RAN
• REN
• milieu
• water
• kust
• natuur
• erfgoed
• natuurbranden
• transport
• en infrastructuur.

9. Handhaving en geschillen

Vat eventuele bestaande of potentiële procedures samen.

10. Projectrealisatie

Behandel:

• toegang
• nutsvoorzieningen
• werkzaamheden buiten de locatie
• adviseurs
• bouw
• oplevering
• en gebruik.

11. Overzicht van bevindingen

Verstrek het volledige groene, oranje, rode en grijze register.

12. Transactiebescherming

Specificeer:

• opschortende voorwaarden
• garanties
• convenanten
• vrijwaringen
• prijsmechanismen
• retentie
• toegang
• en uiterste termijnen.

13. Vervolgacties

Identificeer de persoon, het document en de deadline voor elke actie.

14. Grondslag en beperkingen

Vermeld:

• beoordeelde documenten
• niet-beschikbare bronnen
• aannames
• professionele reikwijdte
• inspectiebeperkingen
• en datum van het rapport.

INTERACTIEVE OUTPUT

Planologische Due Diligence Snapshot

PROJECT

Projectnaam en locatie

RAPPORTDATUM

Datum en tijd van de huidige beoordeling

TRANSACTIEFASE

Bod, exclusiviteit, contract, financiering of afronding

PLANOLOGISCHE STATUS

Gescreend, gedeeltelijk geverifieerd of volledig onderzocht binnen de scope

KERNUITGANGSPUNT VOOR ONTWIKKELING

Gebruik, oppervlakte en eenheden

BEVESTIGD

Belangrijkste geverifieerde bevindingen

VOORWAARDELIJK

Kwesties die actie vereisen

KRITIEK

Rode bevindingen

ONGEVERIFIEERD

Ontbrekend bewijs

VOLGENDE BESLISSING

Voortzetten, voorwaardelijk voortzetten, herprijzen, herstructureren, pauzeren of terugtrekken

VOLGENDE BEOORDELINGSDATUM

Vereiste updatedatum

DOWNLOAD-CTA

Download due diligence-snapshot

De snapshot moet linken naar het volledige rapport en mag niet worden gepresenteerd als een juridische certificering van ontwikkelingsrechten.

Stap 1 — Definieer de transactie-uitgangspunten

Identificeer waarvan de prijs en het project afhankelijk zijn.

Stap 2 — Verstuur het documentverzoek

Creëer de gestructureerde dataroom en de lijst met ontbrekende documenten.

Stap 3 — Verifieer het vastgoed

Beoordeel eigendomsinformatie, belastinggegevens, perceelgrenzen, toegang en bezetting.

Stap 4 — Verkrijg de gemeentelijke historiek

Bestudeer het volledige planologische dossier en bouw de chronologie op.

Stap 5 — Vergelijk de feitelijke en juridische situatie

Inspecteer de locatie en classificeer afwijkingen.

Stap 6 — Reconstrueer de planologische capaciteit

Bereken onafhankelijk het gebruik, de oppervlakte, hoogte, eenheden, parkeergelegenheid en infrastructuur.

Stap 7 — Procedures verifiëren

Beoordeel PIP's, vergunningen, kennisgevingen, voorwaarden, heffingen, wijzigingen en geldigheid.

Stap 8 — Externe beperkingen controleren

Bevestig kwesties met betrekking tot RAN, REN, milieu, erfgoed, water, transport en andere instanties.

Stap 9 — Infrastructuur testen

Verkrijg informatie van nutsbedrijven en ingenieurs.

Stap 10 — Bevindingen categoriseren

Maak onderscheid tussen bevestigde, beheersbare, kritieke en niet-geverifieerde kwesties.

Stap 11 — Transactiebescherming onderhandelen

Koppel elke wezenlijke bevinding aan een contractuele bepaling.

Stap 12 — Actualiseren vóór afronding

Herhaal kritieke onderzoeken en controleer of de situatie niet is gewijzigd.

Als eerste uitgangspunt:

• afbakening en documentaanvraag: 2–5 werkdagen
• eerste documentenbeoordeling: 1–3 weken
• vastgoed- en planologisch onderzoek: 1–3 weken
• inzage in gemeentelijke dossiers: 1–6 weken of langer
• landmeting en fysieke vergelijking: 2–6 weken
• specialistische beoordeling van beperkingen: 2–8 weken
• opvragen van infrastructuurgegevens: 2–12 weken of langer
• eerste red-flag-rapport: 1–3 weken na ontvangst van de kerndocumenten
• volledig rapport: 3–8 weken of langer
• actualisatie vóór afronding: 2–10 werkdagen, afhankelijk van de omvang.

Het tijdschema mag niet pas ingaan bij de ondertekening van het contract als essentiële informatie van gemeenten en autoriteiten langer op zich laat wachten dan de contractuele due-diligenceperiode.

Houd rekening met:

• juridische planologische beoordeling
• documenten van het eigendomsregister
• fiscale en kadastrale informatie
• kopieën van gemeentedossiers
• topografische inmeting
• bouwkundige opmeting
• architect
• planologisch adviseur
• ingenieurs
• milieuadviseur
• erfgoed en archeologie
• geotechnisch onderzoek
• bodemverontreinigingsonderzoek
• onderzoek naar nutsvoorzieningen en infrastructuur
• vertaling
• leges en overheidsheffingen
• en rapportactualisaties.

De reikwijdte moet in verhouding staan tot het risicodragende kapitaal.

Het verlagen van het onderzoeksbudget kan rationeel zijn wanneer het risico beperkt is, maar de uitgesloten werkzaamheden en de daaruit voortvloeiende onzekerheid moeten expliciet worden vermeld.

Controleer het volgende voordat de aankoop onvoorwaardelijk wordt:

Vastgoed

• Is de verkoper bevoegd om het vereiste vastgoed of de vereiste rechten over te dragen?
• Is het vastgoed correct geïdentificeerd?
• Zijn de grenzen betrouwbaar?
• Is er juridische en technische toegang beschikbaar?
• Zijn het feitelijk gebruik en de rechten van derden inzichtelijk?

Bestaande situatie

• Worden bestaande gebouwen onderbouwd met bewijsmateriaal?
• Is het huidige gebruik vastgesteld?
• Is het fysieke vastgoed vergeleken met de gemeentelijke dossiers?
• Zijn ongeoorloofde of niet-geverifieerde oppervlakten uitgesloten van de taxatie?
• Is eventueel vereiste legalisatie realistisch haalbaar?

Ontwikkelingscapaciteit

• Is het beoogde gebruik toegestaan?
• Is de stedenbouwkundige berekening onafhankelijk geverifieerd?
• Voldoet de haalbare oppervlakte aan de minimale businesscase van de investering?
• Zijn bouwhoogte, aantal eenheden, parkeergelegenheid en toegang werkbaar?
• Worden bestaande legale oppervlakten correct behandeld?

Goedkeuringen

• Zijn de relevante PIP's, vergunningen en mededelingen geldig?
• Is de transactie gebaseerd op de juiste projectversie?
• Zijn de voorwaarden en kosten inzichtelijk?
• Zijn verlengingen vereist?
• Kan de koper vertrouwen op de procedures of deze voortzetten?

Beperkingen

• Zijn publiekrechtelijke beperkingen gecontroleerd?
• Zijn externe goedkeuringen volledig?
• Zijn voorwaarden opgenomen in het ontwerp en de begroting?
• Zou een onopgelost probleem met een overheidsinstantie het project kunnen verhinderen?

Infrastructuur

• Is de netwerkcapaciteit voldoende bevestigd?
• Zijn netverzwaringen en werkzaamheden buiten de locatie geïdentificeerd?
• Zijn de zakelijke rechten op de grond beschikbaar?
• Zijn kosten en planning opgenomen in het model?

Handhaving

• Zijn klachten, inspecties en procedures openbaar gemaakt?
• Zijn herstel- of slooprisico's inzichtelijk?
• Zijn boetes, kosten en aansprakelijkheden toegewezen?

Transactiebescherming

• Zijn cruciale punten opgenomen als opschortende voorwaarden?
• Zijn de verplichtingen van de verkoper gedocumenteerd?
• Zijn garanties en vrijwaringen passend afgebakend?
• Is een prijsaanpassing mogelijk waar dat nodig is?
• Is de uiterste vervaldatum realistisch?
• Kan de belegger zich terugtrekken als het minimale stedenbouwkundige resultaat niet wordt behaald?

Actualisering

• Zijn de registeronderzoeken geactualiseerd?
• Heeft de gemeente nieuwe correspondentie gestuurd?
• Zijn plannen of wetten gewijzigd?
• Heeft de verkoper het project of het vastgoed gewijzigd?
• Is het rapport nog actueel voor de afrondingsbeslissing?

Als een cruciale aanname onduidelijk blijft, mag het rapport het project niet presenteren alsof het stedenbouwkundig is bevestigd.

Beginnen zonder een gedefinieerde investeringsaanname

Het onderzoek wordt een documentoverzicht in plaats van een besluitvormingsinstrument.

De dataroomstructuur van de verkoper accepteren

Belangrijke hiaten kunnen verborgen blijven in ongeorganiseerde mappen en dubbele versies.

Alleen de meest recente gemeentelijke goedkeuring beoordelen

Eerdere voorwaarden, wijzigingen en handhavingsmaatregelen kunnen relevant blijven.

Ontbrekende documenten beschouwen als bewijs dat er geen probleem is

Het ontbreken van informatie is een ongeverifieerd risico.

Aannemen dat een eerdere verkoop de rechtmatigheid bevestigde

De voltooiing van een eigendomsoverdracht stelt niet de volledige planologische situatie vast.

Het belastingregister beschouwen als goedgekeurde oppervlakte

Fiscale registratie is geen planologische goedkeuring.

Nalaten het gebouw te vergelijken met goedgekeurde tekeningen

Alleen een documentenonderzoek brengt ongeoorloofde bouw mogelijk niet aan het licht.

Een overzicht van marketingoppervlakten accepteren

Marketing-, planologische, bouw- en verkoopbare oppervlakten kunnen verschillende definities hanteren.

Het verstrijken van planologische besluiten negeren

Een geldige goedkeuring kan haar praktische waarde verliezen als het transactie- of financieringstraject langer duurt dan de geldigheidsduur ervan.

Externe adviezen beoordelen zonder de bijbehorende voorwaarden

Een gunstig advies kan wezenlijke herontwerpen, monitoring of mitigerende maatregelen vereisen.

Uitgaan van de beschikbaarheid van nutsvoorzieningen via nabijgelegen netwerken

Aansluiting en capaciteit vereisen bevestiging.

Rode bevindingen doorschuiven naar de bouwfase

Zodra grond is verworven en financiering is toegezegd, kan de onderhandelingspositie verloren gaan.

Garanties gebruiken in plaats van een projectkritiek probleem op te lossen

Financiële verhaalsmogelijkheden kunnen het verlies van de mogelijkheid om te bouwen of te exploiteren mogelijk niet compenseren.

Nalaten een update uit te voeren vóór de voltooiing

Planologie, registraties, procedures en handhaving kunnen tijdens de transactie veranderen.

Elk probleem op hetzelfde niveau rapporteren

Besluitvormers hebben behoefte aan materialiteit, gevolgen en aanbevolen maatregelen.

Controleer vóór het uitbrengen van het eindrapport of u:

• het gewenste projectresultaat hebt gedefinieerd
• het minimaal aanvaardbare planologische resultaat hebt vastgelegd
• het tijdschema van de transactie hebt beoordeeld
• de dataroom hebt aangemaakt
• het documentverzoek hebt uitgezet
• ontbrekende documenten hebt geregistreerd
• het actuele kadastrale certificaat hebt verkregen
• aanhangige registraties hebt beoordeeld
• de fiscale registratie hebt verkregen
• eigendomsdocumenten hebt beoordeeld
• kadastrale informatie hebt beoordeeld
• de vereiste opmeting hebt laten uitvoeren
• de grenzen hebt bevestigd
• de juridische toegang hebt bevestigd
• gebruik en huurovereenkomsten hebt beoordeeld
• het vastgoed hebt geïnspecteerd
• inspectiebeperkingen hebt vastgelegd
• de gemeentelijke dossiernummers hebt verkregen
• de volledige beschikbare gemeentelijke voorgeschiedenis hebt beoordeeld
• de planologische chronologie hebt opgesteld
• goedgekeurde tekeningen hebt verkregen
• de bestaande rechtmatige situatie hebt vastgesteld
• de fysieke en goedgekeurde gebouwen hebt vergeleken
• elke afwijking hebt geclassificeerd
• het vergunde gebruik hebt vastgesteld
• het PDM hebt beoordeeld
• eventuele PU of PP hebt beoordeeld
• verkavelingsdocumenten hebt beoordeeld
• gemeentelijke verordeningen hebt beoordeeld
• wijzigingen en plannen in voorbereiding hebt gecontroleerd
• de ontwikkelingscapaciteit onafhankelijk hebt berekend
• planologische oppervlakten en die in het financiële model hebt afgestemd
• een downside-scenario hebt getoetst
• elk PIP hebt beoordeeld
• elke vergunning hebt beoordeeld
• elke kennisgeving hebt beoordeeld
• geldigheid en verlengingen hebt gecontroleerd
• voorwaarden en heffingen hebt gecontroleerd
• RAN hebt gecontroleerd
• REN hebt gecontroleerd
• milieuprocedures hebt gecontroleerd
• water- en kustvereisten hebt gecontroleerd
• beschermde gebieden en Natura 2000 hebt gecontroleerd
• erfgoed en archeologie hebt gecontroleerd
• voorschriften inzake natuurbranden hebt gecontroleerd
• wegen en spoorwegen hebt gecontroleerd
• luchtvaartbeperkingen hebt gecontroleerd
• infrastructuurcorridors hebt gecontroleerd
• informatie over nutsvoorzieningen hebt opgevraagd
• werkzaamheden buiten de locatie hebt geïdentificeerd
• gemeentelijke handhaving hebt gecontroleerd
• legalisatieprocedures hebt gecontroleerd
• geschillen en klachten hebt gecontroleerd
• verplichtingen van de projectvennootschap hebt beoordeeld waar van toepassing
• aanstellingen van professionele adviseurs hebt beoordeeld
• ontwerprechten hebt beoordeeld
• elke bevinding hebt ingedeeld naar zwaarte
• elke wezenlijke bevinding hebt gekoppeld aan een transactierespons
• opschortende voorwaarden hebt vastgesteld
• garanties en convenanten hebt geïdentificeerd
• eventuele vereiste vrijwaringen of inhoudingen hebt geïdentificeerd
• realistische uiterste data hebt vastgesteld
• verplichtingen na voltooiing hebt geïdentificeerd
• alle aannames en beperkingen hebt vermeld
• het directieadvies hebt uitgebracht
• en de actualisering vóór voltooiing hebt ingepland.

Due-Diligence Scope Builder

Definieer de projectaannames, documenten, onderzoeken, adviseurs en deadlines.

CTA

Stel de due-diligencescope samen

Planologische Data Room Builder

Maak de volledige mappenstructuur aan voor vastgoed, ruimtelijke ordening, autoriteiten, ontwerp en oplevering.

CTA

Richt de dataroom in

Gemeentelijk Dossier-Tracker

Registreer procedurenummers, opgevraagde documenten, ontvangen documenten en openstaande stukken.

CTA

Volg het gemeentelijk dossier

Bouwlegaliteitsvergelijker

Vergelijk goedgekeurde tekeningen, erkende oppervlakten, fysieke bouw en het huidige gebruik.

CTA

Vergelijk het vastgoed

Afstemmer voor Planologische Capaciteit

Vergelijk oppervlakten van verkoper, architect, ruimtelijke ordening, taxatie en financieel model.

CTA

Stem projectoppervlakten af

Bevindingen- en Risicoregister

Classificeer elk punt als bevestigd, beheersbaar, kritiek of niet-geverifieerd.

CTA

Stel het bevindingenregister op

Transactiebeschermings-Builder

Koppel planologische bevindingen aan voorwaarden, convenanten, garanties, prijsmechanismen en long-stop dates.

CTA

Bouw transactiebescherming op

Pre-Completion Update

Werk registraties, planologische procedures, gemeentelijke correspondentie en kritieke bevindingen bij.

CTA

Voer de definitieve update uit

Disclaimer voor de tools: Deze tools bieden uitsluitend indicatieve organisatorische richtsnoeren. Ze vormen geen juridische due diligence, eigendomsoordeel, stedenbouwkundig advies, waardebepaling of bevestiging van ontwikkelingsrechten en vervangen geen projectspecifiek professioneel advies.

PLANNING & VERGUNNINGEN — GIDS 03

Voorafgaand informatieverzoek — PIP

Gebruik een formeel gemeentelijk verzoek om de haalbaarheid en voorwaarden van een voorgenomen ontwikkeling te toetsen voordat u zich vastlegt op het volledige vergunningstraject.

In de volgende gids wordt uitgelegd wanneer een PIP nuttig is, wat het verschil is tussen een algemene en een meer gedetailleerde aanvraag, welke projectparameters moeten worden opgenomen, hoe externe instanties worden gecoördineerd en hoe de investering kan worden beschermd zolang het besluit in behandeling is.

PRIMAIRE CTA

Ga verder naar de PIP-gids

SECONDARY CTA

Terug naar Planning & Vergunningen

Zet stedenbouwkundige informatie om in een investeringsbeslissing

VVA kan investeerders, projectontwikkelaars, grondeigenaren, family offices, fondsen, kredietverstrekkers en exploitanten ondersteunen bij stedenbouwkundige due diligence voor Portugese vastgoedtransacties.

Ondersteuning kan onder meer omvatten:

• bepaling van de reikwijdte van de due diligence
• review van de stedenbouwkundige dataroom
• coördinatie van eigendomsregister (Registo Predial) en eigendomsgegevens
• onderzoek van gemeentelijke dossiers
• analyse van de rechtmatigheid van bebouwing
• interpretatie van PDM, PU en PP
• toetsing van verkavelingen
• analyse van ontwikkelingscapaciteit
• beoordeling van RAN en REN
• milieu- en erfgoedprocedures
• toetsing van infrastructuur en ontsluiting
• stedenbouwkundige goedkeuringen en geldigheid
• handhaving en legalisering
• stedenbouwkundige verplichtingen en risico's van de projectvennootschap
• red-flag- en volledige rapportages
• aankoopvoorwaarden
• garanties, convenanten en vrijwaringen
• prijs- en retentiemechanismen
• PIP-strategie
• updates voorafgaand aan de afronding
• en stedenbouwkundige begeleiding bij financiering en bouw.

PRIMAIRE CTA

Vraag stedenbouwkundige due diligence aan

SECUNDAIRE CTA

Spreek met VVA