Planologisch kader & locatiebeperkingen

De belangrijkste wijzigingen in het RJUE, ingevoerd bij Decree-Law 108/2026, treden naar planning in werking op 1 oktober 2026.

De oorspronkelijke datum van inwerkingtreding werd uitgesteld bij Decree-Law 155-B/2026 om de voorbereiding van de vereiste regelgeving, formulieren en gemeentelijke platforms mogelijk te maken.

De ruimtelijke plannen en publiekrechtelijke beperkingen die van invloed zijn op een locatie moeten worden beoordeeld aan de hand van de huidige juridische instrumenten. De route om die informatie te gebruiken in een PIP, vergunning, comunicação prévia of andere stedenbouwkundige procedure moet eveneens worden getoetst aan het RJUE dat van kracht is op de datum van indiening.

Een planningsstrategie die bedoeld is voor indiening op of na 1 oktober 2026 moet vóór indiening opnieuw worden beoordeeld.

Zie Decree-Law 108/2026 en Decree-Law 155-B/2026.

Aan het einde van deze beoordeling moet u kunnen bepalen:

• of het juiste vastgoedobject is geïdentificeerd
• welke planningsinstrumenten van toepassing zijn
• hoe de grond is geclassificeerd en gekwalificeerd
• of het beoogde gebruik is toegestaan
• welke ontwikkelingsparameters van toepassing zijn
• of een verkaveling, gedetailleerd plan of uitvoeringsmechanisme de ontwikkeling bepaalt
• welke publiekrechtelijke beperkingen van toepassing zijn op de locatie
• welke autoriteiten mogelijk moeten worden geraadpleegd
• of bestaande gebouwen juridisch zijn erkend
• of toegang en infrastructuur toereikend zijn
• welke oppervlakte realistisch gezien kan worden ontwikkeld
• welke kwesties via het ontwerp kunnen worden opgelost
• welke kwesties een goedkeuring of formele interpretatie vereisen
• welke kwesties de beoogde ontwikkeling kunnen belemmeren
• en of het project moet doorgaan naar een stedenbouwkundige due diligence of een PIP.

De uitkomst moet onderscheid maken tussen:

• bevestigde juridische feiten
• professionele interpretaties
• standpunten van gemeenten of autoriteiten
• werkaannames
• openstaand bewijsmateriaal
• en kritieke voorwaarden.

INTERACTIEVE MODULE

Bouw het overzicht van locatiebeperkingen op

Voer de locatie van het vastgoed en het beoogde project in om een initieel onderzoeksplan op te stellen.

Locatie van het vastgoed

INVOER

• Adres
• Gemeente
• Parochie (freguesia)
• Omschrijvingsnummer Conservatória
• Fiscaal artikel (artigo matricial)
• Coördinaten
• Upload een locatieplan

Type vastgoed

SELECTEER ÉÉN

• Onbebouwde stedelijke grond
• Landelijk of agrarisch vastgoed
• Bestaand residentieel gebouw
• Commercieel of industrieel gebouw
• Toeristisch vastgoed
• Verkaveling of loteamento
• Gemengd vastgoed
• Vastgoed met onzekere grenzen
• Vastgoed met niet-gedocumenteerde bebouwing

Beoogd project

SELECTEER ALLES WAT VAN TOEPASSING IS

• Nieuwbouw
• Renovatie (reabilitação)
• Uitbreiding
• Reconstructie
• Sloop
• Wijziging van gebruik
• Verkaveling
• Urbanisatiewerken
• Toeristische ontwikkeling
• Industriële of logistieke ontwikkeling
• Duurzame-energieproject
• Legalisatie
• Planningsgestuurde doorverkoop

Huidig bewijsmateriaal

SELECTEER ALLES WAT VAN TOEPASSING IS

• Eigendomscertificaat van het kadaster
• Fiscaal overzicht
• Kadastrale informatie
• Topografische opmeting
• Gemeentelijk stedenbouwkundig dossier
• Goedgekeurde bouwtekeningen
• PIP
• Verkavelingstitel
• Ruimtelijk planningsrapport
• Milieurapport
• Infrastructuurinformatie
• Geen betrouwbare informatie

PRIMAIRE CTA

Stel mijn beperkingenrapport samen

Indicatief resultaat

LOCATIESAMENVATTING

• Status vastgoedidentificatie
• Toepasselijke planologische instrumenten
• Grondclassificatie
• Bestemmingscategorie
• Eerste beoordeling van het toegestane gebruik
• Te bevestigen ontwikkelingsparameters
• Gedetecteerde publiekrechtelijke beperkingen
• Te contacteren instanties
• Ontbrekende meetgegevens en documenten
• Kwesties rond bestaande bebouwing
• Infrastructuurvraagstukken
• Eerste stedenbouwkundige risicobeoordeling
• Aanbevolen vervolgstap

RESULTAAT-CTA

Stel de stedenbouwkundige due-diligencelijst op

Disclaimer van de tool: Deze tool biedt uitsluitend een eerste screening. Kaartresultaten kunnen onvolledig, indicatief of verouderd zijn en bepalen geen eigendomsgrenzen, bouw- of planologische rechten of de juridische geldigheid van enig plan of enige beperking.

Een gedegen locatiebeoordeling moet acht lagen doorlopen.

Laag 01 — Identiteit van het vastgoed

Bevestig het perceel, de grenzen, de toegang en het verband tussen eigendoms-, fiscale, kadastrale en fysieke gegevens.

Laag 02 — Territoriale instrumenten

Identificeer elk nationaal, regionaal, bijzonder, intergemeentelijk en gemeentelijk instrument dat van toepassing is op de locatie.

Laag 03 — Bodemgebruik en ontwikkelingsparameters

Bepaal de toegestane gebruiksfuncties, bouwintensiteit, bouwhoogte, inplanting, dichtheid, parkeervoorzieningen en andere meetbare voorschriften.

Laag 04 — Locatiespecifieke planningsinstrumenten

Beoordeel verkavelingen, detailplannen, uitvoeringseenheden, verstedelijkingsovereenkomsten, planologische besluiten en openstaande infrastructuurverplichtingen.

Laag 05 — Publiekrechtelijke beperkingen

Breng RAN, REN, water, kust, erfgoed, natuur, transport, infrastructuur en andere administratieve beperkingen in kaart.

Laag 06 — Bestaande rechtmatige toestand

Stel vast welke gebouwen, oppervlakten en gebruiksfuncties juridisch zijn erkend.

Laag 07 — Fysieke en infrastructurele capaciteit

Toets de toegang, topografie, bodemgesteldheid, nutsvoorzieningen, afwatering en praktische bouwcapaciteit.

Laag 08 — Veranderingen in de loop van de tijd

Controleer wijzigingen, schorsingen, conservatoire maatregelen, plannen in procedure, vervallende besluiten en wetswijzigingen.

Een project mag niet worden voortgezet op basis van één laag terwijl tegenstrijdigheden in een andere worden genegeerd.

Een planologische analyse is onbetrouwbaar als het onderzochte onroerend goed niet met voldoende nauwkeurigheid is geïdentificeerd.

Verzamel:

• actueel uittreksel uit het eigendomsregister
• fiscaal overzicht
• kadastrale informatie waar beschikbaar
• verwervingstitel
• historische titeldocumenten waar relevant
• locatieplan
• topografische opmeting
• gemeentelijke plannen
• luchtfotografie
• informatie over aangrenzend eigendom
• en eventuele eerdere grens- of toegangsovereenkomsten.

Vergelijk de beschrijvingen

Controleer of de documenten overeenstemmen over:

• locatie van het onroerend goed
• oppervlakte
• grenzen
• aangrenzende percelen
• gebouwen
• toegang
• landelijke en stedelijke artikelen
• samenstellende percelen
• en registratiegeschiedenis.

Verschillen moeten worden onderzocht in plaats van gemiddeld of genegeerd.

Oppervlakte volgens het eigendomsregister

De in het eigendomsregister geregistreerde oppervlakte is relevant voor de titelanalyse, maar vervangt geen landmeetkundige opmeting.

Fiscale oppervlakte

De fiscale registratie dient een fiscaal doel.

Het bepaalt niet de planologische grens en bewijst niet dat elk geregistreerd gebouw rechtmatig is.

Kadastrale informatie

Kadastrale informatie kan helpen bij de identificatie, maar de beschikbaarheid, juridische werking en nauwkeurigheid ervan hangen af van het gebied en het toepasselijke systeem.

Fysieke ingebruikname

Muren, hekken, wegen, hagen en langdurig feitelijk gebruik vallen niet noodzakelijkerwijs samen met de juridische grens.

Ontwikkelingsgrens

Het gebied dat wordt beoordeeld voor ontwikkeling moet duidelijk worden afgebakend en in overeenstemming worden gebracht met de eigendomsbewijzen.

Als een project afhankelijk is van grond buiten die grens, stel dan vast welk recht vereist is om deze te gebruiken.

Een onroerend goed kan aan een weg lijken te grenzen zonder over adequate juridische of technische toegang te beschikken.

Bevestig:

• of de weg openbaar of privé is
• of het onroerend goed beschikt over een geregistreerd of anderszins geldig toegangsrecht
• de breedte en staat van de toegang
• of voertuigen het terrein kunnen oprijden en keren
• toegang voor hulpdiensten
• toegang voor voetgangers
• toegang voor bouwverkeer
• eisen inzake zichtbaarheid en verkeersveiligheid
• of de wegbeheerder een nieuwe aansluiting moet goedkeuren
• en of aangrenzende grond vereist is.

Een toegangsprobleem kan invloed hebben op:

• het gebruik van het project
• het aantal eenheden
• de brandveiligheid
• de bouwlogistiek
• infrastructuurtrajecten
• zekerheden voor kredietverstrekkers
• en de waarde van de grond.

Stel de analyse van de toegang niet uit tot de gedetailleerde architectonische fase.

Het Portugese systeem voor ruimtelijk beheer opereert op nationaal, regionaal, intergemeentelijk en gemeentelijk niveau.

De DGT maakt onderscheid tussen:

• programma's, die strategische kaders en beleidsrichtingen vastleggen; en
• ruimtelijke plannen, waarmee gemeenten het grondgebruik en de concrete ruimtelijke inrichting bepalen.

Gemeentelijke en intergemeentelijke plannen omvatten structuurplannen, verstedelijkingsplannen en detailplannen. Zie het DGT-overzicht van het Ruimtelijk Beheersysteem.

Nationale programma's

Deze kunnen omvatten:

• het Nationaal Programma voor Ruimtelijk Ordeningsbeleid — PNPOT
• sectorale programma's
• speciale programma's
• en andere nationale ruimtelijke instrumenten.

Ze kunnen invloed uitoefenen op infrastructuur, milieusystemen, kustlijnen, water, bossen, landbouw en nederzettingsstrategie.

Regionale programma's

Regionale programma's coördineren de ruimtelijke strategie over een groter gebied.

Zij kunnen het volgende aanwijzen:

• regionale stedelijke netwerken
• transportcorridors
• economische zones
• milieustructuren
• watersystemen
• beschermde landschappen
• en strategische infrastructuur.

Speciale programma's

Speciale programma's kunnen gebieden van nationaal ecologisch of ruimtelijk belang reguleren, waaronder:

• kustzones
• beschermde gebieden
• openbare stuwmeren
• estuaria
• en andere kwetsbare natuurlijke hulpbronnen.

De bepalingen ervan moeten worden gecontroleerd in samenhang met de toepasselijke gemeentelijke plannen en specifieke voorschriften.

Intergemeentelijke plannen

Waar deze bestaan, kunnen intergemeentelijke plannen besluiten over grondgebruik over meerdere gemeenten heen coördineren.

Gemeentelijke plannen

De belangrijkste gemeentelijke plannen zijn:

• Plano Diretor Municipal — PDM
• Plano de Urbanização — PU
• Plano de Pormenor — PP.

De toepasselijke versie omvat niet alleen het oorspronkelijke plan, maar ook de bijbehorende:

• wijzigingen
• herzieningen
• correcties
• opschortingen
• beschermende maatregelen
• en overgenomen regels uit andere ruimtelijke instrumenten.

Het gemeentelijk masterplan, of PDM, is doorgaans het uitgangspunt voor het analyseren van het grondgebruik binnen een gemeente.

Het omvat doorgaans:

• schriftelijke voorschriften
• een ordenings- of landgebruiksplan
• een beperkingenplan
• ondersteunende rapporten
• milieu-informatie
• infrastructuurinformatie
• en overig gemeentelijk kaartmateriaal.

De documenten moeten in samenhang worden gelezen.

Het ordeningsplan

Het ordeningsplan kan het volgende weergeven:

• stedelijk en landelijk gebied
• categorieën van landgebruik
• stedelijke structuur
• ontwikkelingsgebieden
• infrastructuur
• ecologische structuren
• erfgoed
• en andere gemeentelijke planologische aanduidingen.

Het beperkingenplan

Het beperkingenplan kan administratieve erfdienstbaarheden en publiekrechtelijke beperkingen weergeven.

Het is een essentiële bron, maar er mag niet van worden uitgegaan dat het elke geldende beperking of de definitieve juridische begrenzing daarvan bevat.

De voorschriften

De voorschriften lichten de juridische werking van de in kaart gebrachte categorie toe.

Ze kunnen het volgende bepalen:

• toegestaan en verenigbaar gebruik
• bouwparameters
• bouwhoogte
• bebouwingsafstanden
• dichtheid
• parkeren
• infrastructuur
• ontwerpcriteria
• verplichtingen inzake de openbare ruimte
• uitzonderingen
• en uitvoeringsvereisten.

Een kleur op een kaart heeft weinig betekenis zonder het bijbehorende voorschrift.

Ondersteunende documenten

Ondersteunende rapporten kunnen toelichting geven op:

• planningsdoelstellingen
• berekeningsmethoden
• infrastructuurstrategie
• milieucontext
• mobiliteit
• risico's
• en de redenen achter specifieke regels.

Ze dienen ter ondersteuning van de interpretatie, maar mogen niet worden beschouwd als prevalerend boven de bindende plandocumenten.

Een Plano de Urbanização kan gedetailleerdere planningsregels vaststellen voor een afgebakend stedelijk gebied.

Het kan het volgende coördineren:

• landgebruik
• stedelijke structuur
• wegennetten
• openbare ruimte
• infrastructuur
• voorzieningen
• bouwvorm
• en fasering van de ontwikkeling.

Waar een PU van toepassing is, dient u niet uitsluitend af te gaan op de ruimere PDM-classificatie.

Een Plano de Pormenor kan een kleiner gebied in aanzienlijk meer detail reguleren.

Afhankelijk van de inhoud kan het bepalen:

• perceelstructuur
• inplanting
• rooilijnen
• bouwenvelop
• oppervlakten
• gebruiksvormen
• hoogte
• verdiepingen
• openbare ruimten
• infrastructuur
• sloop
• herstel
• en grond die benodigd is voor openbare doeleinden.

Een gedetailleerd plan kan het niveau van planologische zekerheid en de mogelijke stedenbouwkundige procedure wezenlijk veranderen.

Bestudeer de volledige schriftelijke en grafische inhoud ervan en eventuele bepalingen inzake uitvoering of grondherstructurering.

Het Nationaal Territoriaal Informatiesysteem — SNIT — is het officiële nationale platform dat door de DGT is ontwikkeld voor territoriale informatie.

Het biedt toegang tot:

• geldende territoriale instrumenten
• instrumenten in voorbereiding
• schriftelijke documenten
• grafische documenten
• wijzigingen en herzieningen
• metadata
• publiekrechtelijke beperkingen
• en locatietools.

Zie het Nationaal Territoriaal Informatiesysteem.

SNIT is een startpunt, niet het volledige advies

Bij een projectbeoordeling moet ook het volgende worden gecontroleerd:

• het Diário da República
• het gemeentelijke planningsportaal
• gemeentelijke verordeningen
• het gemeentelijk dossier
• het officiële kaartmateriaal van de bevoegde autoriteit
• en elk recenter instrument of besluit.

Gebruik CRUS niet voor conclusies over vergunningverlening

De Carta do Regime do Uso do Solo — CRUS — harmoniseert informatie uit PDM's van het vasteland voor statistische en territoriale analyse.

De DGT verklaart uitdrukkelijk dat CRUS niet mag worden gebruikt voor vergunningverlening of om te bepalen of een activiteit voldoet aan de regels voor landgebruik.

Het toepasselijke PDM en de bijbehorende voorschriften moeten rechtstreeks worden geraadpleegd. Zie de DGT-richtsnoeren inzake CRUS.

De planologische analyse dient twee verschillende vragen te beantwoorden.

Classificatie

Wat is de algemene klasse van de grond?

Het voornaamste onderscheid wordt gewoonlijk gemaakt tussen:

• stedelijke grond
• en landelijke grond.

De terminologie en de overgangssituatie moeten worden getoetst aan het toepasselijke plan en de geldende wetgeving.

Kwalificatie

Welke categorie en subcategorie zijn binnen die klasse van toepassing?

Voorbeelden kunnen zijn:

• centrale stedelijke gebieden
• woongebieden
• stedelijke gebieden met een lage dichtheid
• gebieden voor economische activiteiten
• toeristische gebieden
• voorzieningen en infrastructuur
• landbouwgebieden
• bosbouwgebieden
• natuurgebieden
• landschapsgebieden
• en andere gemeentelijke categorieën.

De exacte benaming is niet bepalend voor het resultaat.

Twee gemeenten kunnen vergelijkbare bewoordingen hanteren met verschillende regels.

Een als stedelijk geclassificeerd onroerend goed kan nog steeds:

• gereserveerd zijn voor openbare voorzieningen
• onderworpen zijn aan een uitvoeringsmechanisme
• afhankelijk zijn van infrastructuur
• vallen onder erfgoedbescherming
• binnen een overstromingszone liggen
• onderworpen zijn aan eisen voor de openbare ruimte
• kleiner zijn dan de minimale perceelgrootte
• geen adequate toegang kunnen verkrijgen
• of beperkt worden door regels voor de bouwvorm.

Een stedelijke classificatie is geen stedenbouwkundige vergunning.

Sommige plannen staan welbepaalde gebruiken op landelijke grond toe, waaronder mogelijk:

• landbouw
• bosbouw
• gebouwen ter ondersteuning van de landbouw
• plattelandstoerisme
• toeristische ontwikkelingen
• infrastructuur
• voorzieningen
• industrie gerelateerd aan lokale hulpbronnen
• wederopbouw
• of andere uitzonderlijke gebruiken.

Elke mogelijkheid kan onderworpen zijn aan:

• minimale perceeloppervlakte
• maximale bouwoppervlakte
• bewijs van landbouwkundige of economische noodzaak
• adviezen van instanties
• ontsluiting
• infrastructuur
• landschappelijke inpassing
• vereisten inzake brandrisico
• RAN of REN
• en beperkingen op toekomstige splitsing of toekomstig gebruik.

De analyse moet vaststellen of het voorgestelde gebruik is toegestaan in de specifieke categorie en of aan alle cumulatieve voorwaarden kan worden voldaan.

Classificeer voor het voorgestelde project elk gebruik als:

• toegestaan hoofdgebruik
• compatibel gebruik
• complementair gebruik
• voorwaardelijk gebruik
• uitzonderlijk gebruik
• of verboden gebruik.

De beschrijving dient nauwkeurig te zijn.

“Toerisme”, “wonen”, “diensten” en “commercieel” kunnen elk verschillende juridisch afzonderlijke gebruiken omvatten.

Maak bijvoorbeeld, waar relevant, onderscheid tussen:

• permanente bewoning
• toeristische accommodatie
• hotel
• toeristische appartementen
• plattelandstoerisme
• lokale accommodatie
• studentenhuisvesting
• seniorenwoningen
• zorgfunctie
• kantoor
• detailhandel
• restaurant
• magazijn
• industriële activiteit
• logistiek
• agrarische ondersteuning
• en voorzieningen van collectief belang.

Het architectonische project, het bedrijfsmodel en de planologische indiening moeten compatibele terminologie gebruiken.

Bevestig bij ontwikkelingen met gemengd gebruik:

• of elke afzonderlijke functie is toegestaan
• of één functie als hoofdfunctie moet behouden blijven
• of er maximale verhoudingen gelden
• of parkeergelegenheid afzonderlijk wordt berekend
• of er afwijkende regels voor toegang of brandveiligheid gelden
• of de functies infrastructuur kunnen delen
• en of het voorgestelde eigendoms- of exploitatiemodel compatibel is met de goedgekeurde planologische structuur.

Beschrijf een exploitatiemodel niet als gemengd gebruik tenzij de onderliggende planologische functies zijn vastgesteld.

Stel een schriftelijk overzicht van planologische parameters op.

Perceels- en plangebied

Leg het volgende vast:

• totale perceeloppervlakte
• oppervlakte binnen elke planologische categorie
• oppervlakte die onder uitsluitingen valt
• oppervlakte die wordt gebruikt voor parameterberekeningen
• en de juridische grondslag voor de gekozen noemer.

Bouwoppervlakte

Bepaal de toepasselijke definitie van bouw- of vloeroppervlakte.

Bevestig of de berekening het volgende in- of uitsluit:

• kelders
• parkeergelegenheid
• balkons
• terrassen
• technische ruimten
• installatieruimten
• bergingen
• verkeersruimten
• overdekte buitenruimten
• en bestaande gebouwen.

Terreinbezetting

Bepaal de maximale oppervlakte die gebouwen op de begane grond mogen beslaan.

Ondoorlatend oppervlak

Bevestig hoe gebouwen, wegen, parkeerplaatsen, zwembaden, terrassen en verharde terreininrichting worden behandeld.

Hoogte

Maak waar relevant onderscheid tussen:

• gevelhoogte
• totale bouwhoogte
• nokhoogte
• aantal verdiepingen
• bovengrondse verdiepingen
• en ondergrondse verdiepingen.

Dichtheid

Bevestig of de dichtheid wordt gemeten in:

• eenheden
• bewoners
• bedden
• percelen
• of een andere parameter.

Afstandsnormen

Leg afstanden vast tot:

• weggrenzen
• perceelsgrenzen
• aangrenzende gebouwen
• waterlopen
• bossen
• infrastructuur
• beschermde elementen
• en andere relevante kenmerken.

Parkeren

Bereken:

• privéparkeergelegenheid
• openbare parkeergelegenheid
• toegankelijke plaatsen
• fietsparkeren
• laden en lossen
• dienstvoertuigen
• en eventuele toegestane reductie- of vervangingsmechanismen.

Open ruimte en landschapsinrichting

Identificeer:

• minimaal waterdoorlatend oppervlak
• private open ruimte
• gemeenschappelijke landschappelijke ruimte
• vereisten voor het behoud van bomen
• ecologische corridors
• en openbaar groen.

Openbare grond en infrastructuur

Leg potentiële verplichtingen vast met betrekking tot:

• wegen
• voetpaden
• openbare parkeergelegenheid
• groenvoorzieningen
• openbare voorzieningen
• infrastructuur
• grondoverdrachten
• compensaties
• en verstedelijkingsheffingen.

Neem nooit een planologische ratio over van een andere gemeente zonder de definities te controleren die worden gehanteerd in het toepasselijke plan.

Bestaande legale gebouwen kunnen van invloed zijn op de beschikbare ontwikkelingscapaciteit.

Stel vast:

• welke gebouwen wettelijk zijn erkend
• hun rechtmatige gebruik
• goedgekeurde oppervlakte
• inplanting
• hoogte
• eenheden
• of ze behouden blijven
• of ze gesloopt worden
• of het plan beschermings- of reconstructieregels bevat
• en hoe bestaande oppervlakte wordt behandeld in de planologische berekening.

Trek niet automatisch elk fysiek bestaand bouwwerk af van de ontwikkelingsruimte.

Bepaal eerst of het wettelijk erkend is en hoe het toepasselijke plan ermee omgaat.

Een geldige verkaveling of loteamento kan een locatiespecifiek ontwikkelingsregime vaststellen.

Verkrijg:

• de verkavelingstitel
• goedgekeurde plannen
• kaveloverzicht
• wijzigingen
• gemeentelijke besluiten
• infrastructuurprojecten
• garanties
• processen-verbaal van voorlopige en definitieve oplevering
• overdrachten van openbare grond
• en bewijs van openstaande verplichtingen.

Controleer:

• of het eigendom overeenkomt met een goedgekeurd perceel
• het toegestane gebruik
• bouwoppervlakte
• inplanting
• hoogte
• eenheden
• parkeren
• toegang
• infrastructuur
• gemeenschappelijke of openbare ruimten
• en of latere wijzigingen van invloed zijn op de titel.

Beoordeel het perceel niet geïsoleerd

De ontwikkeling van één kavel kan afhankelijk zijn van verplichtingen met betrekking tot de bredere verkaveling, waaronder:

• onvoltooide infrastructuur
• garanties
• werkzaamheden aan de openbare ruimte
• fasering
• collectieve voorzieningen
• of voorwaarden die zijn opgelegd aan de oorspronkelijke ontwikkelaar.

Andere relevante instrumenten

Onderzoek ook:

• uitvoeringseenheden
• verstedelijkingscontracten
• ontwikkelingsovereenkomsten
• herverkaveling
• gemeentelijke grondoverdrachten
• bepalingen inzake verplichte ontwikkeling
• instrumenten voor herontwikkelingsgebieden
• en eerdere PIP's of goedkeuringen.

Een publiekrechtelijke beperking kan van toepassing zijn, zelfs wanneer het PDM het voorgestelde gebruik over het algemeen toestaat.

Het SRUP-systeem van de DGT biedt toegang tot juridische instrumenten en geografische informatie voor publiekrechtelijke erfdienstbaarheden en beperkingen op het Portugese vasteland.

Voor REN waarschuwt de DGT uitdrukkelijk dat vectorinformatie moet worden geverifieerd aan de hand van de officieel gepubliceerde gemeentelijke afbakening. Zie de leidraad voor het DGT SRUP-platform.

Leg voor elke beperking het volgende vast:

• naam
• wettelijke grondslag
• gekarteerde bron
• datum en versie
• getroffen projectoppervlakte
• bevoegde autoriteit
• verboden handelingen
• voorwaardelijke handelingen
• beschikbare uitzonderingen
• vereiste procedure
• ondersteunende onderzoeken
• indicatieve planning
• impact op het ontwerp
• en restrisico.

RAN beschermt grond met landbouwwaarde en ondersteunt het behoud van landbouwgrond.

Er mag niet van worden uitgegaan dat ontwikkeling of een ander niet-agrarisch gebruik op RAN-grond mogelijk is enkel en alleen omdat:

• het vastgoed groot is
• er een bestaand gebouw aanwezig is
• aangrenzende grond is ontwikkeld
• de gemeente meewerkt
• of het voorgestelde project landschapsinrichting of voedselproductie omvat.

Het officiële RAN-kader identificeert niet-agrarische vormen van gebruik die uitsluitend onder omschreven uitzonderlijke omstandigheden kunnen worden toegestaan. Zie de DGADR RAN-leidraad en het geconsolideerde juridische regime van RAN.

Te beantwoorden vragen

• Ligt de locatie geheel of gedeeltelijk binnen RAN?
• Welke officiële afbakening is van toepassing?
• Welke exacte oppervlakte wordt beïnvloed?
• Is de voorgestelde handeling agrarisch of niet-agrarisch?
• Bestaat er een wettelijke uitzondering?
• Moet het ontbreken van een haalbare alternatieve locatie worden aangetoond?
• Welke regionale of nationale RAN-instantie is bevoegd?
• Is erkenning van een zwaarwegend openbaar belang vereist?
• Zijn voorwaarden, compensatie of grondherstelmaatregelen mogelijk?
• Blijft het project levensvatbaar als het RAN-gebied niet kan worden gebruikt?

Een RAN-procedure mag niet worden beschouwd als een routinematige formaliteit in de ruimtelijke ordening.

REN beschermt gebieden met bijzondere ecologische functies en blootstelling aan natuurlijke risico's.

De juridische gevolgen hangen af van:

• de REN-categorie
• het voorgestelde gebruik of de voorgestelde handeling
• het toepasselijke wettelijke regime
• de geldende gemeentelijke afbakening
• en elk toepasselijk mechanisme voor vrijstelling, kennisgeving of vergunningverlening.

Zie het geconsolideerde juridische regime van REN.

Mogelijke REN-categorieën kunnen betrekking hebben op:

• kustbescherming
• waterlopen
• overstromingsrisico
• bescherming van watervoerende lagen
• erosie
• instabiele hellingen
• duinen
• wetlands
• en andere ecologische systemen.

Te beantwoorden vragen

• Welke REN-categorie overlapt met het vastgoed?
• Is de grens geverifieerd aan de hand van de gepubliceerde kaart?
• Is de voorgestelde ingreep verboden, aan voorwaarden verbonden of potentieel toegestaan?
• Is de handeling opgenomen in het toepasselijke REN-kader?
• Is een melding, autorisatie of andere procedure vereist?
• Vereist het project mitigerende maatregelen?
• Wordt uitgegaan van uitsluiting van de getroffen grond?
• Blijft ontwikkeling levensvatbaar zonder dat gebied?

Beschrijf REN niet als een automatisch bouwverbod en evenmin als een automatisch goedkeuringsproces.

Het effect ervan moet worden geanalyseerd voor de specifieke categorie en handeling.

Vastgoed aan de kust kan worden beïnvloed door:

• kustprogramma's
• maritiem openbaar domein
• beschermingsstroken
• erosie- en instabiliteitsgebieden
• strand- en duinsystemen
• overstromings- of overslagrisico
• regels inzake waterbronnen
• en bepalingen van gemeentelijke plannen.

De APA stelt dat kustprogramma's beschermingsregimes vaststellen voor kustbronnen van nationaal belang en toegestane, voorwaardelijke of verboden ingrepen kunnen definiëren. Zie de APA-kustprogramma's.

Beoordeel niet alleen de afstand tot de zee

De relevante grens kan afhangen van:

• het toepasselijke programma
• in kaart gebrachte kustsystemen
• klif- of erosiegebieden
• duinen
• waterlijnen
• grenzen van het openbaar domein
• en gepubliceerde beschermingszones.

Een uitzicht op zee bepaalt niet het toepasselijke kustregime.

Een project kan een analyse van waterbronnen vereisen wanneer het betrekking heeft op:

• waterlopen
• rivieroevers
• grondwateronttrekking
• waterputten of boorgaten
• lozingen
• afvalwater
• drainage
• bruggen
• kerende constructies
• bezetting van het openbaar waterdomein
• kustgebieden
• of toerisme en infrastructuur binnen beschermde watergebieden.

De APA merkt autorisaties, vergunningen en concessies aan als verschillende soorten titels voor waterbronnen, afhankelijk van de bron en het voorgenomen gebruik. Zie de APA-leidraad voor waterbronnen.

Bevestig:

• het waterelement
• de juridische kwalificatie ervan
• het getroffen terrein
• de bevoegde waterautoriteit
• de vereiste titel
• de voorgestelde looptijd
• en de verhouding tot de stedenbouwkundige procedure.

Overstromingskaarten moeten worden geraadpleegd, zelfs wanneer het vastgoed niet is aangeduid als REN.

Controleer:

• overstroming van rivieren
• plotselinge overstromingen
• kustoverstromingen
• ophoping van regenwater
• historische gebeurtenissen
• gemeentelijke noodinformatie
• blootstelling van kelders
• evacuatie
• toegankelijkheid tijdens een overstroming
• en gevolgen voor verzekeringen.

Het SNIAmb van de APA biedt officiële geografische informatie over overstromingsgevaar voor het vasteland van Portugal. Zie de SNIAmb-dataset overstromingszones.

Een bouwvergunning neemt het fysieke overstromingsrisico niet weg.

Een vastgoedobject kan zich bevinden in of nabij:

• een nationaal park
• natuurpark
• natuurreservaat
• beschermd landschap
• natuurmonument
• Natura 2000-gebied
• habitatbeschermingsgebied
• vogelbeschermingsgebied
• of een ander gebied met een instandhoudingsstatus.

Beoordeel:

• officiële grenzen
• beheerprogramma's
• beschermde habitats en soorten
• regels voor landgebruik
• seizoensgebonden beperkingen
• verlichting
• geluid
• watergebruik
• toegang
• landschapsinrichting
• bouwimpact
• en of een milieu-incidentiebeoordeling vereist is.

Het feit dat een gebouw of naburig project reeds bestaat, betekent niet automatisch dat een nieuwe ingreep aanvaardbaar zal zijn.

Zie de ICNF-informatie over Natura 2000 en het geografisch overzicht van beschermde gebieden van het ICNF.

Voor sommige ontwikkelingen kan het volgende vereist zijn:

• milieueffectbeoordeling
• screening per geval
• milieu-incidentiebeoordeling
• conformiteitstoetsing van de projectuitvoering
• monitoring na de beoordeling
• of een andere milieuprocedure.

De noodzaak van een beoordeling hangt af van:

• projecttype
• schaal
• locatie
• kwetsbare gebieden
• cumulatieve effecten
• en toepasselijke drempelwaarden en speciale wetgeving.

Het planningsprogramma moet onderscheid maken tussen:

• milieubeoordeling van een ruimtelijk plan
• milieubeoordeling van een specifiek project
• en de afzonderlijke stedenbouwkundige procedure.

De APA beheert het officiële SIAIA-milieubeoordelingssysteem.

Erfgoedbeperkingen kunnen voortvloeien uit:

• nationale classificatie
• classificatie van openbaar belang
• gemeentelijke classificatie
• een lopende classificatieprocedure
• een algemene beschermingszone
• een speciale beschermingszone
• een geclassificeerd ensemble of terrein
• gemeentelijke erfgoedinventaris
• beschermde zichten
• archeologie
• en regelgeving voor historische centra.

De officiële database van Património Cultural bevat geclassificeerde panden, panden die een classificatieprocedure doorlopen en hun beschermingszones. Zie de zoekfunctie voor geclassificeerd vastgoed.

Beoordeel het pand en de omgeving

Een pand hoeft niet individueel geclassificeerd te zijn om erdoor beïnvloed te worden.

Controleer of het zich bevindt:

• binnen een beschermd ensemble
• binnen een beschermingszone
• naast een geclassificeerd pand
• binnen een archeologisch gebied
• of binnen een gemeentelijke erfgoedaanduiding.

Mogelijke gevolgen

Erfgoedbescherming kan van invloed zijn op:

• sloop
• gevelwijzigingen
• ramen
• daken
• materialen
• ontgraving
• hoogte
• inplanting
• visuele impact
• signalisatie en belettering
• technische installaties
• landschapsinrichting
• en bouwmethodiek.

Archeologie

Het project kan het volgende vereisen:

• voorafgaand archeologisch onderzoek
• monitoring
• proefopgravingen
• behoud
• vastlegging
• of herontwerp na een vondst.

Archeologisch risico moet tot uiting komen in de planning en de post onvoorzien.

Ontwikkeling nabij nationale of regionale transportinfrastructuur kan worden beïnvloed door:

• grenzen van het wegdomein
• bouwvrije zones
• toegangsbeperkingen
• zichtbaarheid
• geplande wegcorridors
• spoorwegbescherming
• afwatering
• geluid
• trillingen
• en goedkeuring van de autoriteiten.

Infraestruturas de Portugal legt uit dat het Wegenstatuut de bescherming van het nationale wegennet en omliggende gebieden reguleert. Zie de leidraad voor het Statuut van het Nationale Wegennet.

Bevestig:

• de weg- of spoorwegclassificatie
• de bevoegde autoriteit
• de huidige beschermingsgrens
• of er een geplande corridor bestaat
• of directe toegang is toegestaan
• en of een transport- of verkeersonderzoek vereist is.

Grond nabij een luchthaven, vliegveld, helihaven of navigatie-installatie kan worden beïnvloed door erfdienstbaarheden voor de luchtvaart.

Deze kunnen regels stellen aan:

• bouwhoogte
• kranen
• tijdelijk bouwmaterieel
• verlichting
• reflecterende materialen
• uitstoot
• vogels en landschapsinrichting
• en andere potentiële obstakels.

De ANAC bevestigt dat gebieden die grenzen aan burgerluchthavens en ondersteunende installaties onderhevig kunnen zijn aan erfdienstbaarheden voor de luchtvaart. Zie de ANAC-leidraad over erfdienstbaarheden voor de luchtvaart.

De kraanstrategie tijdens de bouwfase moet mogelijk worden getoetst, zelfs als het voltooide gebouw aan de hoogtelimiet voldoet.

Controleer op:

• hoogspanningslijnen
• onderstations
• gasleidingen
• brandstofpijpleidingen
• hoofdwaterleidingen
• afvalwaterverzamelleidingen
• telecommunicatieverbindingen
• radiobescherming
• en andere nutscorridors.

Bevestig:

• de exacte locatie van de infrastructuur
• beschermingsafstand
• toegangseisen
• bouwbeperkingen
• haalbaarheid van verplaatsing
• toestemming van de autoriteiten
• en wie de kosten draagt.

Een leiding die bij benadering op een plan staat aangegeven, moet worden ingemeten voordat de lay-out definitief wordt vastgesteld.

Landelijke en peri-urbane ontwikkeling kan worden beïnvloed door:

• risicokaarten voor natuurbranden
• prioritaire preventie- en veiligheidsgebieden
• eisen voor brandstofbeheer (vegetatiebeheer)
• bebouwingsafstanden
• nabijheid van bos en bosgebieden
• toegang voor hulpverleningsvoertuigen
• watervoorziening
• brandwerendheid van de constructie
• en gemeentelijke instrumenten voor brandbeheersing.

De toepasselijke eisen moeten worden getoetst aan de actuele kaarten en wetgeving.

Vertrouw niet op een verouderde brandrisicokaart en ga er niet van uit dat het enkel verwijderen van vegetatie het ruimtelijke ordeningsprobleem oplost.

Afhankelijk van de locatie en het type project dient u ook het volgende te onderzoeken:

• militaire erfdienstbaarheden
• havens
• vuurtorens en maritieme signalering
• steengroeven en minerale hulpbronnen
• beschermde grondwaterbronnen
• irrigatie-infrastructuur
• dammen en stuwmeren
• begraafplaatsen
• scholen en zorginstellingen
• gevaarlijke inrichtingen
• industriële veiligheidszones
• telecommunicatie-installaties
• landschapsbeschermingsgebieden
• geologisch erfgoed
• reserveringen voor openbare voorzieningen
• en gemeentelijke onteigenings- of infrastructuurplannen.

Een standaard nationale checklist moet worden aangepast aan de gemeente en de locatie.

Niet elke ontwikkelingsbeperking is een planologische bestemming.

Topografie

Helling kan van invloed zijn op:

• daadwerkelijk bebouwbare oppervlakte
• keermuren
• hellingspercentages van wegen
• toegankelijkheid
• ontgraving
• uitzicht
• afwatering
• en bouwkosten.

Geotechnische omstandigheden

Onderzoek waar relevant:

• draagkracht van de bodem
• gesteente
• grondwater
• instabiliteit
• zetting
• verontreiniging
• voormalige mijnbouw
• en ontgravingsondersteuning.

Afwatering

Bevestig hoe hemelwater rechtmatig en praktisch van het terrein kan worden afgevoerd.

Ga er niet van uit dat water kan worden geloosd op:

• een openbare weg
• aangrenzend terrein
• een bestaande waterloop
• of een overbelast gemeentelijk netwerk.

Bomen en vegetatie

Identificeer:

• beschermde bomen
• gemeentelijke regels inzake bomen
• kurk- en steeneiken
• habitatwaarde
• landschappelijke vereisten
• en vereiste kap- en verwijderingsvergunningen.

Verontreiniging en eerder gebruik

Voormalig industrieel, agrarisch, brandstofopslag-, afval- of militair gebruik kan leiden tot:

• onderzoeksverplichtingen
• saneringskosten
• gezondheidsrisico's
• verplichtingen inzake afvalbeheer
• en zorgen bij kredietverstrekkers.

Fysieke capaciteit moet worden getoetst naast planologische capaciteit.

Identificeer de exploitant en de huidige status van:

• water
• afvalwater
• hemelwater
• elektriciteit
• telecommunicatie
• gas
• wegen
• en afvalinzameling.

Leg voor elk netwerk het volgende vast:

• of het aanwezig is
• afstand tot de locatie
• beschikbare capaciteit
• aansluitpunt
• vereiste versterking
• grondrechten
• verantwoordelijke partij
• kosten
• en planning.

Aanwezigheid van netwerken is geen capaciteit

Een leiding, kabel of weg nabij het onroerend goed bewijst niet dat:

• een aansluiting is toegestaan
• er voldoende capaciteit aanwezig is
• versterking niet nodig is
• of de exploitant de werkzaamheden zal financieren.

Vraag schriftelijke technische informatie op wanneer het project afhankelijk is van de aansluiting.

Werkzaamheden buiten het terrein

Een levensvatbaar project kan werkzaamheden buiten het onroerend goed vereisen.

Bevestig:

• grondeigendom
• toegang
• goedkeuringen van autoriteiten
• verantwoordelijkheid van de aannemer
• garanties
• en of de projectvennootschap de noodzakelijke rechten kan veiligstellen.

Ruimtelijke ordening is dynamisch.

Controleer of een relevant instrument:

• in voorbereiding is
• gewijzigd wordt
• herzien wordt
• geschorst is
• onderworpen is aan beschermende maatregelen
• in afwachting is van publicatie
• of onderwerp is van een gerechtelijke procedure.

De systemen van de DGT bieden informatie over geldende ruimtelijke instrumenten en lopende procedures, maar er moeten ook zoekopdrachten bij de gemeente en in de Diário da República worden uitgevoerd.

Een toekomstig plan is geen huidig planologisch recht

Waardeer grond niet op basis van de aanname dat een voorgesteld plan:

• zal worden goedgekeurd
• het huidige ontwerp zal behouden
• op een bepaalde datum in werking zal treden
• of de verwachte ontwikkelingscapaciteit zal bieden.

Een huidig plan blijft mogelijk niet voor onbepaalde tijd beschikbaar

De aankoopstrategie moet rekening houden met:

• de timing van indiening
• mogelijke schorsing van procedures
• beschermende maatregelen
• herziening van plannen
• het verlopen van een PIP
• het verlopen van vergunningen
• en overgangswetgeving.

Wanneer timing cruciaal is, win dan projectspecifiek juridisch advies in voordat u vertrouwt op de voortdurende beschikbaarheid van het huidige planologische regime.

Gebruik bronnen in de volgende volgorde.

1. Gepubliceerd juridisch instrument

De publicatie in de Diário da República en juridisch bindende documenten vormen de primaire bron.

2. Officiële plandocumenten

Gebruik de schriftelijke en grafische documenten die via officiële systemen zijn neergelegd of gepubliceerd.

3. Informatie van bevoegde autoriteiten

Raadpleeg de gemeente, DGT, CCDR, APA, ICNF, Património Cultural of een andere bevoegde autoriteit waar van toepassing.

4. Nauwkeurige vastgoedopmeting

Plaats de juridische informatie tegen een correct ingemeten perceelgrens.

5. Screeningplatforms

Commerciële kaarten en algemene geografische viewers kunnen helpen bij het identificeren van problemen, maar mogen niet worden gebruikt als definitieve juridische conclusie.

6. Informele informatie

Verklaringen van een eigenaar, makelaar, buurman, aannemer of lokaal contactpersoon moeten worden beschouwd als aanwijzingen die verificatie vereisen.

Leg voor elk geïdentificeerd probleem het volgende vast:

Beperking

Naam en beschrijving.

Bron

Juridisch instrument, kaart, besluit of document.

Betroffen gebied

Volledig vastgoed, gedeeltelijk vastgoed of gebied dat bevestiging door opmeting vereist.

Juridisch effect

Toegestaan, voorwaardelijk, beperkt, verboden of onzeker.

Autoriteit

Gemeente of verantwoordelijke externe entiteit.

Vereiste actie

Studie, overleg, goedkeuring, kennisgeving, herontwerp of bewijsvoering.

Projectimpact

Gebruik, oppervlakte, eenheden, indeling, kosten, planning, financiering of exit.

Status

• Bevestigd
• In beoordeling
• Bevestiging van autoriteit vereist
• Ontwerpreactie vereist
• Kritiek onopgelost punt
• Gesloten

Eigenaar

Persoon verantwoordelijk voor het oplossen van het probleem.

Deadline

Datum waarop het probleem moet zijn opgelost.

Dit register moet actief blijven gedurende de aankoop, het ontwerp, de financiering en de bouw.

INTERACTIEVE MODULE

Beoordeel de locatie

Ken aan elk punt een waarschijnlijkheid en impact toe.

Waarschijnlijkheid

• Onwaarschijnlijk
• Mogelijk
• Waarschijnlijk
• Reeds aanwezig

Impact

• Laag — kleine wijziging in ontwerp of documentatie
• Matig — aanvullend onderzoek, goedkeuring, kosten of vertraging
• Hoog — wezenlijke vermindering van oppervlakte, gebruik of waarde
• Kritiek — project kan mogelijk niet volgens plan worden voortgezet

Voorgesteld resultaat

LAGER RISICO

Toepasselijke regels zijn duidelijk, grenzen zijn bevestigd en er zijn geen wezenlijke beperkingen vastgesteld.

BEHEERSBAAR RISICO

Ontwikkeling lijkt mogelijk, maar vereist specifieke onderzoeken, goedkeuringen of ontwerpaanpassingen.

HOGER RISICO

Belangrijke vraagstukken omtrent gebruik, oppervlakte, toegang, infrastructuur of autoriteiten blijven onopgelost.

KRITIEK RISICO

Een belemmering kan het beoogde project verhinderen of een centrale aanname bij de aankoop ongeldig maken.

RESULTAAT-CTA

Maak het risicoregister aan

Een numerieke score mag professioneel oordeel niet vervangen. Eén kritieke beperking kan zwaarder wegen dan meerdere positieve factoren met een laag risico.

Het eindresultaat van deze fase dient een beknopte schriftelijke verklaring te zijn.

Deze moet het volgende bevatten:

Vastgoed

• identificatie
• oppervlakte
• status van de perceelgrenzen
• toegang
• en landmeetkundige basis.

Toepasselijke instrumenten

• nationale en regionale programma's
• PDM
• PU
• PP
• verkaveling
• gemeentelijke verordeningen
• en actuele wijzigingen.

Bestemmingssituatie

• classificatie
• categorie
• toegestaan gebruik
• compatibel of voorwaardelijk gebruik
• en verboden gebruik.

Ontwikkelingsparameters

• berekeningsoppervlakte
• bouwoppervlakte
• inplanting
• impermeabiliteit
• hoogte
• verdiepingen
• dichtheid
• eenheden
• parkeren
• terugstanden
• en openbare verplichtingen.

Beperkingen

• RAN
• REN
• water
• kust
• overstroming
• natuur
• erfgoed
• bosbranden
• vervoer
• infrastructuur
• en andere beperkingen.

Bestaande situatie

• legale gebouwen
• vergund gebruik
• niet-geverifieerde oppervlakten
• en legalisatierisico.

Infrastructuur

• toegang
• water
• afwatering
• afvalwater
• energie
• en versterkingsvereisten.

Conclusies

• bevestigde ontwikkelingsenveloppe
• aannames
• vereiste standpunten van autoriteiten
• aanbevolen procedure
• kritieke risico's
• en volgende beslissing.

De verklaring moet vermijden aannames te presenteren als gegarandeerde ontwikkelingsrechten.

Stap 1 — Leg de perceelsgrens vast

Breng eigendomsdocumenten met elkaar in overeenstemming en geef opdracht voor de vereiste opmeting.

Stap 2 — Vraag het gemeentelijk dossier op

Breng de bestaande rechtmatige situatie en eerdere planningsbesluiten in kaart.

Stap 3 — Raadpleeg de ruimtelijke instrumenten

Maak gebruik van SNIT, gemeentelijke bronnen en de Diário da República.

Stap 4 — Lees het volledige plan

Bestudeer kaarten, verordeningen, wijzigingen en ondersteunende documenten.

Stap 5 — Extraheer de bestemmingsregels

Identificeer classificatie, categorie, gebruiksfuncties en uitvoeringsvoorwaarden.

Stap 6 — Bereken de planologische envelop

Stel het overzicht op voor oppervlakte, hoogte, dichtheid, parkeren en infrastructuur.

Stap 7 — Breng publiekrechtelijke beperkingen in kaart

Controleer RAN, REN, kust, water, natuur, erfgoed, transport en infrastructuur.

Stap 8 — Verifieer fysieke capaciteit

Beoordeel ontsluiting, topografie, afwatering, bodemgesteldheid en verontreiniging.

Stap 9 — Bevestig infrastructuur

Vraag informatie op bij netbeheerders wanneer het project afhankelijk is van netwerkcapaciteit.

Stap 10 — Controleer toekomstige wijzigingen

Beoordeel plannen in voorbereiding, opschortingen, beschermende maatregelen en overgangsrecht.

Stap 11 — Classificeer elk risico

Maak onderscheid tussen opgeloste, beheersbare, grote en kritieke knelpunten.

Stap 12 — Kies de volgende planologische actie

Ga door naar planologische due diligence, vraag bevestiging van autoriteiten, bereid een PIP voor, herontwerp of stop.

Als initiële projectaanname:

• verzamelen van vastgoeddocumenten: 1–3 weken
• topografische meting: 2–6 weken
• onderzoek gemeentelijk dossier: 1–6 weken
• toetsing planologische instrumenten: 1–3 weken
• initiële inventarisatie van beperkingen: 1–3 weken
• specialistisch milieu- of erfgoedonderzoek: 2–8 weken
• navraag over infrastructuur: 2–12 weken of langer
• verduidelijking van autoriteiten: enkele weken of langer
• geconsolideerd rapport over planologische capaciteit: 2–6 weken na ontvangst van de kerninformatie.

Dit zijn geen wettelijke termijnen.

Het traject kan aanzienlijk langer duren wanneer:

• er geschillen zijn over perceelgrenzen
• historische gemeentelijke dossiers onvolledig zijn
• meerdere plannen elkaar overlappen
• RAN of REN van toepassing is
• een milieubeoordeling vereist kan zijn
• erfgoed of archeologie in het geding is
• infrastructuurcapaciteit onzeker is
• of het project afhankelijk is van een plan in voorbereiding.

Houd rekening met:

• kadaster- en eigendomsdocumenten
• kadastrale informatie
• topografische meting
• grensmeting
• gemeentelijk archiefonderzoek
• architect
• planologisch adviseur
• juridisch-planologische toetsing
• milieuscreening
• erfgoedtoetsing
• archeologisch onderzoek
• geotechnisch onderzoek
• verontreinigingsonderzoek
• verkeers- en ontsluitingsonderzoek
• navraag over infrastructuur
• engineering
• leges
• en het opstellen van het rapport over de planologische capaciteit.

De omvang moet evenredig zijn aan:

• aankoopwaarde
• projectcomplexiteit
• ontwikkelingsaannames
• en de gevolgen van het verkeerd hebben.

Bevestig, voordat de locatie als geschikt voor ontwikkeling wordt beschouwd:

Vastgoedidentiteit

• Wordt het juiste vastgoed beoordeeld?
• Is de grens betrouwbaar?
• Is de toegang juridisch en fysiek beschikbaar?
• Heeft men zeggenschap over alle vereiste percelen?

Planologische instrumenten

• Zijn het PDM, PU en PP gecontroleerd?
• Zijn wijzigingen en opschortingen beoordeeld?
• Is de volledige schriftelijke en grafische inhoud geanalyseerd?
• Zijn plannen in behandeling geïdentificeerd?

Gebruik en capaciteit

• Is het voorgestelde gebruik toegestaan?
• Is de berekeningsmethodiek bevestigd?
• Zijn hoogte, oppervlakte, eenheden en parkeerplaatsen meetbaar?
• Zijn de verplichtingen inzake openbare ruimte of infrastructuur begrepen?

Beperkingen

• Zijn RAN en REN gecontroleerd?
• Zijn kust-, water- en overstromingsrisico's beoordeeld?
• Zijn natuur- en erfgoedbeperkingen gecontroleerd?
• Zijn corridors voor wegen, spoorwegen, luchtvaart en nutsvoorzieningen gecontroleerd?
• Zijn de relevante instanties geïdentificeerd?

Bestaande bebouwing

• Is de rechtmatige voorgeschiedenis bekend?
• Zijn niet-vergunde oppervlakten geïdentificeerd?
• Wordt het huidige gebruik erkend?
• Kan het voorgestelde project steunen op het bestaande gebouw?

Fysieke realisatie

• Kan het project adequate toegang verkrijgen?
• Kan het worden aangesloten op de infrastructuur?
• Zijn de topografie en bodemgesteldheid werkbaar?
• Is afwatering haalbaar?
• Zijn rechten buiten de locatie vereist?

Commerciële beslissing

• Ondersteunt het bevestigde bouwvolume het businessplan?
• Is het neerwaartse scenario getest?
• Zijn cruciale aannames beschermd in het aankoopcontract?
• Is een PIP of bevestiging van de autoriteiten vereist?
• Is er een duidelijke reden om door te gaan?

Als het antwoord op een cruciale vraag onbekend is, moet dit een expliciet aankoop- of investeringsrisico blijven.

Alleen zoeken op adres

Adressen kunnen onvolledig of inconsistent zijn.

Gebruik coördinaten, landmeetkundige informatie en vastgoedidentificatoren.

De PDM-kaart als het volledige antwoord beschouwen

De voorschriften, het beperkingenplan, wijzigingen en gedetailleerde instrumenten moeten eveneens worden beoordeeld.

CRUS gebruiken voor een conclusie inzake vergunningverlening

De DGT stelt uitdrukkelijk dat CRUS niet bedoeld is om de naleving van vergunningen vast te stellen.

Aannemen dat alle online kaartlagen definitief zijn

Vectorlagen kunnen indicatief zijn of tijdelijk afwijken van de gepubliceerde juridische kaart.

Een beperking negeren omdat deze ontbreekt in het PDM

Sommige publiekrechtelijke beperkingen vloeien voort uit afzonderlijke wetgeving of latere besluiten.

Een stedelijke classificatie beschouwen als een bouwrecht

Gebruik, oppervlakte, uitvoeringsvereisten en beperkingen vereisen nog steeds een analyse.

Aannemen dat plattelandstoerisme is toegestaan op alle landelijke grond

Het PDM, de toerismewetgeving, toegang, infrastructuur, RAN, REN, natuur- en bosbrandvoorschriften moeten allemaal worden gecontroleerd.

De maximale index toepassen op de totale geregistreerde oppervlakte

Delen van het onroerend goed kunnen onder verschillende categorieën vallen of worden uitgesloten van de berekening.

Inplanting verwarren met bouwoppervlakte

Ze meten verschillende aspecten van het project.

De conceptoppervlakte van de architect gebruiken in het financiële model zonder afstemming

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen de planologische, bouw-, verkoopbare en financieel-modeloppervlakten.

De bestaande rechtmatige situatie negeren

Niet-geverifieerde gebouwen kunnen zowel de ontwikkelingsberekening als de aankoopwaarde verstoren.

Aannemen dat de infrastructuur door de gemeente zal worden verzorgd

Aansluiting, versterking en werkzaamheden buiten het terrein kunnen de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar blijven.

Vertrouwen op naburige ontwikkeling

Een naburig perceel kan een ander plan, een andere eigendomstitel, datum, bestemming, uitzondering of planologische voorgeschiedenis hebben.

Een overleg met de autoriteiten beschouwen als een goedkeuring

Informele feedback vervangt geen formeel besluit waar dit wettelijk vereist is.

Een plan in herziening negeren

Het project kan worden beïnvloed door opschorting, beschermende maatregelen of een gewijzigd ontwikkelingskader.

Alleen het positieve planologische scenario rapporteren

Een bruikbaar planologisch rapport moet de aannames, andersluidende interpretaties en de gevolgen van het niet slagen vermelden.

Bevestig dat u:

• de gemeente en parochie hebt geïdentificeerd
• het eigendomscertificaat van het kadaster hebt verkregen
• het belastingoverzicht hebt verkregen
• de eigendomstitel hebt beoordeeld
• de kadastrale gegevens hebt gecontroleerd
• een topografische meting hebt laten uitvoeren
• de oppervlakten van het onroerend goed hebt afgestemd
• de grenzen hebt bevestigd
• de juridische toegang hebt bevestigd
• het voor het project benodigde aangrenzende land hebt geïdentificeerd
• het gemeentelijke planologische dossier hebt verkregen
• de rechtmatig bestaande gebouwen hebt geïdentificeerd
• het vergunde gebruik hebt geïdentificeerd
• het fysieke gebouw hebt vergeleken met de goedgekeurde bouwtekeningen
• SNIT hebt geraadpleegd
• de Diário da República hebt doorzocht
• het gemeentelijke planologische portaal hebt gecontroleerd
• het PDM hebt geïdentificeerd
• de voorschriften van het PDM hebt beoordeeld
• de bestemmingskaart hebt beoordeeld
• de beperkingenkaart hebt beoordeeld
• wijzigingen en correcties hebt gecontroleerd
• hebt gecontroleerd of er een PU is
• hebt gecontroleerd of er een PP is
• de verkavelingsdocumenten hebt gecontroleerd
• de uitvoeringseenheden en verstedelijkingsovereenkomsten hebt gecontroleerd
• de grondclassificatie hebt geïdentificeerd
• de grondcategorie en -subcategorie hebt geïdentificeerd
• het voorgenomen gebruik hebt bevestigd
• verenigbare en voorwaardelijke gebruiken hebt geïdentificeerd
• een overzicht van ontwikkelingsparameters hebt opgesteld
• de berekeningsoppervlakte hebt bevestigd
• de bouwoppervlakte hebt berekend
• de bebouwingsoppervlakte hebt berekend
• de verhardingsgraad hebt berekend
• de hoogte en het aantal verdiepingen hebt bevestigd
• de dichtheid en het aantal eenheden hebt berekend
• de parkeergelegenheid hebt berekend
• de afstanden tot de perceelsgrenzen hebt gecontroleerd
• de verplichtingen inzake openbare ruimte hebt geïdentificeerd
• RAN hebt gecontroleerd
• REN hebt gecontroleerd
• de kustprogramma's hebt gecontroleerd
• het openbaar waterdomein hebt gecontroleerd
• waterlopen hebt gecontroleerd
• het overstromingsrisico hebt gecontroleerd
• beschermde gebieden hebt gecontroleerd
• Natura 2000 hebt gecontroleerd
• erfgoedclassificaties hebt gecontroleerd
• beschermingszones hebt gecontroleerd
• archeologie hebt gecontroleerd
• beperkingen inzake bosbranden hebt gecontroleerd
• wegen hebt gecontroleerd
• spoorwegen hebt gecontroleerd
• luchtvaartbeperkingen hebt gecontroleerd
• energie- en pijpleidingcorridors hebt gecontroleerd
• overige openbare infrastructuur hebt gecontroleerd
• de topografie hebt beoordeeld
• de afwatering hebt beoordeeld
• de bodemgesteldheid in aanmerking hebt genomen
• verontreiniging in aanmerking hebt genomen
• de watercapaciteit hebt gecontroleerd
• de afvalwatercapaciteit hebt gecontroleerd
• de elektriciteitscapaciteit hebt gecontroleerd
• werkzaamheden buiten de locatie hebt geïdentificeerd
• de bevoegde autoriteiten hebt geïdentificeerd
• plannen in voorbereiding hebt gecontroleerd
• beschermende maatregelen en opschortingen hebt gecontroleerd
• elke aanname hebt vastgelegd
• elk risico hebt ingeschaald
• de verklaring inzake planologische capaciteit hebt opgesteld
• en de volgende planologische actie hebt bepaald.

Is het PDM voldoende om te bepalen wat er gebouwd kan worden?

Gewoonlijk niet op zichzelf.

Het PDM is een centrale bron, maar voor de volledige analyse kan ook het volgende vereist zijn:

• een PU of PP
• verkavelingsdocumenten
• publiekrechtelijke beperkingen
• gemeentelijke verordeningen
• bestaande goedkeuringen
• informatie over infrastructuur
• en bijzondere wetgeving.

Kan ik vertrouwen op de SNIT-kaart?

SNIT is een essentiële officiële bron, maar de toepasselijke geschreven en grafische instrumenten moeten worden geraadpleegd.

De DGT raadt specifiek aan om bepaalde informatie, waaronder REN, te verifiëren aan de hand van de wettelijk gepubliceerde kaarten.

Kan CRUS worden gebruikt om te bevestigen dat een project is toegestaan?

Nee.

De DGT stelt dat CRUS bedoeld is voor statistische en ruimtelijke analyse en niet mag worden gebruikt voor vergunningverlening of het bepalen van overeenstemming met het landgebruik.

Heeft stedelijke grond altijd een bebouwingsindex?

Nee.

Het plan kan de ontwikkeling sturen via andere parameters, de bestaande stedelijke vorm, uitvoeringsmechanismen of gedetailleerde planning.

Kan grond in RAN worden ontwikkeld?

Alleen wanneer de voorgenomen handeling wettelijk is toegestaan onder het toepasselijke RAN-regime.

Niet-agrarisch gebruik is uitzonderlijk en kan een specifiek besluit of specifieke erkenning vereisen.

Kan grond in REN worden ontwikkeld?

Het hangt af van:

• de REN-categorie
• de voorgenomen handeling
• het toepasselijke wettelijke kader
• en de vereiste procedure.

Een projectspecifieke analyse is noodzakelijk.

Is grond buiten RAN en REN vrij van milieubeperkingen?

Nee.

Natuurbeschermings-, water-, kust-, overstromings-, bomen-, erfgoed-, natuurbrand- en andere milieuregimes kunnen nog steeds van toepassing zijn.

Bewijst een bestaand huis een woonrecht?

Nee.

De rechtmatige bouw en het vergunde gebruik moeten worden bevestigd aan de hand van het relevante bewijsmateriaal.

Kan een project vertrouwen op de oppervlakte vermeld in het eigendomsregister?

Niet zonder nadere analyse.

De oppervlakte volgens de eigendomstitel moet worden vergeleken met de fiscale gegevens, kadastrale informatie en een nauwkeurige opmeting.

Kan een privéweg toegang bieden?

Mogelijk.

Het wettelijke recht, de fysieke geschiktheid, de planologische vereisten, noodtoegang en infrastructuurrechten moeten allemaal worden bevestigd.

Schept een planologische goedkeuring voor een naburig perceel een precedent?

Het kan contextuele informatie bieden, maar schept geen automatisch recht.

Het naburige project kan een andere juridische en planologische positie hebben.

Moeten externe instanties worden geraadpleegd vóór een PIP?

Mogelijk.

De strategie hangt af van de beperking, de instantie, de vereiste informatie en het consultatiemechanisme dat van toepassing is op de PIP.

Wat als een PDM wordt herzien?

Het huidige plan blijft normaal gesproken van toepassing totdat het wordt gewijzigd, maar schorsingen, beschermende maatregelen, overgangsregels en de verwachte planning van het project moeten worden beoordeeld.

Vertrouw niet op het huidige of het voorgestelde kader zonder juridische bevestiging.

Kan een kaartscreeningstool een planologische due diligence vervangen?

Nee.

Screening helpt bij het identificeren van vragen. Planologische due diligence verifieert de documenten, juridische gevolgen, grenzen, vereisten van instanties en projectconsequenties.

Zoeker voor planologische instrumenten

Identificeer de PDM, PU, PP, speciale programma's, verkavelingsinstrumenten en wijzigingen die relevant zijn voor het vastgoed.

CTA

Vind de planologische instrumenten

PDM-lezer

Zet de toepasselijke PDM-kaarten en -voorschriften om in een gestructureerd overzicht van het landgebruik.

CTA

Lees het PDM

Kaart met locatiebeperkingen

Leg informatie over RAN, REN, kust, water, natuur, erfgoed, transport en infrastructuur over elkaar heen.

CTA

Breng locatiebeperkingen in kaart

Builder voor ontwikkelingsenveloppen

Bereken parameters voor gebruik, oppervlakte, inplanting, hoogte, eenheden, parkeren en open ruimte.

CTA

Stel de planologische envelop samen

Vergelijker voor bestaande gebouwen

Vergelijk het fysieke vastgoed met gemeentelijke tekeningen en erkende oppervlakten.

CTA

Controleer het bestaande gebouw

Tracker voor infrastructuurcapaciteit

Leg aanvragen bij nutsbeheerders, capaciteit, aansluitpunten, netverzwaring, kosten en planning vast.

CTA

Volg de infrastructuur

Planologisch risicoregister

Classificeer elk punt naar waarschijnlijkheid, impact, eigenaar, deadline en vereiste actie.

CTA

Stel het risicoregister samen

Disclaimer voor de tools: Deze tools bieden uitsluitend indicatieve organisatorische richtlijnen. Ze stellen geen eigendomsgrenzen vast, interpreteren planologische instrumenten niet met juridisch bindende kracht, bevestigen geen ontwikkelingsrechten en vervangen geen professioneel juridisch, planologisch, architectonisch, landmeetkundig, technisch, milieugerelateerd of gemeentelijk advies.

PLANNING & VERGUNNINGVERLENING — GIDS 02

Planologische Due Diligence

Zet de initiële planologische scan om in een geverifieerd onderzoek naar het onroerend goed, het gemeentelijk dossier, rechtmatige bebouwing, ontwikkelingscapaciteit, overheidsvereisten en aankooprisico's.

In de volgende gids wordt uitgelegd hoe u de planologische dataroom inricht, de gemeentelijke historie onderzoekt, juridische en technische bevindingen classificeert en elk planologisch risico koppelt aan de koopovereenkomst, koopprijs, financiering en het projectprogramma.

PRIMARY CTA

Doorgaan naar Planologische Due Diligence

SECONDARY CTA

Terug naar Planning & Vergunningen

Stel de planologische positie vast voordat kapitaal wordt vastgelegd

VVA kan investeerders, projectontwikkelaars, grondeigenaren, family offices, fondsen en exploitanten ondersteunen bij het identificeren en beheren van het planologische kader dat van toepassing is op Portugese ontwikkelingslocaties.

Ondersteuning kan onder meer omvatten:

• planologisch-juridische due diligence
• coördinatie van eigendomstitels en grenzen
• interpretatie van ruimtelijke instrumenten
• beoordeling van PDM, PU en PP
• analyse van verkavelingen
• beoordeling van RAN en REN
• beperkingen met betrekking tot kust en water
• milieu- en natuurbeschermingsprocedures
• erfgoed- en archeologische aangelegenheden
• beperkingen inzake wegen, spoorwegen en infrastructuur
• toetsing van de rechtmatige voorgeschiedenis
• onderzoek van gemeentelijke dossiers
• rapportages over planologische capaciteit
• coördinatie met overheidsinstanties
• aankoopvoorwaarden
• PIP-strategie
• ontwikkelingsovereenkomsten
• en planologische ondersteuning bij financiering, bouw en verkoop.

PRIMAIRE CTA

Vraag een planologische locatiebeoordeling aan

SECUNDAIRE CTA

Spreek met VVA