Vergunning of voorafgaande kennisgeving

Deze gids beschrijft het RJUE-regime dat van kracht is op 21 augustus 2026. Decreet-wet 108/2026 introduceert wezenlijke wijzigingen in vergunningverlening, comunicação prévia, procedurele termijnen, titels, externe consultaties, projectwijzigingen en opeenvolgende gemeentelijke controle. De belangrijkste procedurele bepalingen ervan treden naar verwachting op 1 oktober 2026 in werking na het uitstel dat is vastgesteld bij Decreet-wet 155-B/2026. Het nieuwe regime is bedoeld om het volgende in te voeren:

• verplichte gestandaardiseerde aanvraag- en communicatiemodellen
• een duidelijkere stedenbouwkundige titel vanaf het begin van de procedure
• kortere vergunningstermijnen
• een vereenvoudigde volgorde voor de comunicação prévia
• afschaffing van de initiële formele validatiefase voor de comunicação prévia
• een termijn van één jaar voor opeenvolgende toetsing van de juridische en reglementaire conformiteit van documenten bij een comunicação prévia
• herziene regels voor externe adviezen
• herziene fasering van architectuur- en specialiteitsprojecten
• en aanvullende onderscheiden tussen comunicação prévia en comunicação prévia met een termijn.

De nieuwe wetgeving is van toepassing op procedures die na de inwerkingtreding ervan zijn gestart en op eerdere procedures die zich nog in de initiële validatie- en toetsingsfase bevinden wanneer de hervorming van kracht wordt. Elk betrokken project dient daarom een overgangsbeoordeling te ondergaan alvorens te vertrouwen op de bestaande procedure of planning.

Zie Decreet-wet 108/2026, Decreet-wet 155-B/2026 en de Samenvatting van de overheid van de hervorming.

Elke indiening die op of na 1 oktober 2026 wordt gedaan, wezenlijk wordt gewijzigd of zich nog in de initiële procedurele fase bevindt, moet opnieuw worden beoordeeld aan de hand van:

• het gewijzigde RJUE
• de toepasselijke overgangsbepalingen
• de nieuwe verplichte formulieren
• de nieuwe documentvoorschriften
• vereisten van gemeentelijke platforms
• en alle op dat moment beschikbare uitvoeringsrichtlijnen.

Aan het einde van deze gids zou u moeten kunnen bepalen:

• hoe de voorgestelde werkzaamheden juridisch worden gekwalificeerd
• of de operatie vergunningplichtig is
• of deze via een comunicação prévia moet verlopen
• of een wettelijke vrijstelling van toepassing kan zijn
• of een gunstige PIP van invloed is op het te volgen traject
• of het onroerend goed valt onder een voldoende gedetailleerd plan, verkaveling of uitvoeringseenheid
• welke externe adviezen moeten worden ingewonnen
• welke ontwerp- en professionele documenten vereist zijn
• hoe de procedures voor vergunningverlening en comunicação prévia van elkaar verschillen
• wanneer het project rechtmatig kan beginnen
• hoe heffingen, zekerheden en aanvangsberichten worden beheerd
• hoe lang de stedenbouwkundige titel geldig blijft
• hoe omgegaan moet worden met wijzigingen tijdens de bouw
• en wat er moet gebeuren voordat het voltooide gebouw in gebruik kan worden genomen.

Het traject dient te worden vastgesteld voordat de ontwikkelaar het volgende vastlegt:

• de indieningsplanning
• de op te leveren documenten van adviseurs
• de startdatum van de bouw
• aannames over financieringsopnames
• voorverkoopverplichtingen
• of opleveringsverplichtingen.

1. Welke ingreep wordt voorgesteld?

SELECTEER ALLES WAT VAN TOEPASSING IS

• Nieuwbouw
• Reconstructie
• Uitbreiding
• Interne verbouwing
• Externe verbouwing
• Instandhouding
• Sloop
• Verkaveling
• Urbanisatiewerken
• Terreinmodellering
• Zwembad
• Bestemmingswijziging
• Infrastructuurwerken

• Gefaseerde ontwikkeling

SELECTEER ÉÉN

• Gedetailleerd plan
• Geregistreerde verkavelingsoperatie
• Uitvoeringseenheid met vastgelegde parameters
• Uitsluitend gemeentelijk masterplan
• Instrument voor stedelijke herontwikkeling
• Verschillende overlappende instrumenten
• Nog niet bevestigd

SELECTEER ALLES WAT VAN TOEPASSING IS

• Geklasseerd erfgoedpand
• Onroerend goed in afwachting van klassering
• Erfgoedbeschermingszone
• Administratieve erfdienstbaarheid
• Publiekrechtelijke beperking
• Landbouwreservaat
• Ecologisch reservaat
• Water- of kustbeperking
• Beschermingszone voor wegen, spoorwegen of luchthavens
• Geen geïdentificeerde beschermde status
• Nog niet onderzocht

SELECTEER ÉÉN

• Geen PIP
• Algemene gunstige PIP
• Gedetailleerde gunstige PIP
• Gedetailleerde PIP met erkend vrijstellingseffect
• PIP in behandeling
• PIP verlopen of bijna verlopen

SELECTEER ÉÉN

• Initieel concept
• Architectuur in ontwikkeling
• Architectuur voltooid
• Architectuur en specialiteiten gecoördineerd
• Volledige bouwkundige informatie

• Werkzaamheden reeds gestart

RESULTAAT

Mogelijke route: Vergunning

De gemeente moet formeel beslissen over de aanvraag voordat de reguliere stedenbouwkundige titel van kracht wordt.

Mogelijke route: Voorafgaande kennisgeving

Een correct samengestelde kennisgeving, vereiste externe adviezen, betaling en formaliteiten rond de aanvang kunnen het mogelijk maken om het project voort te zetten zonder een afzonderlijk goedkeurend gemeentelijk besluit.

Mogelijke route: Vrijstelling van voorafgaande controle

Er is mogelijk geen vergunning of voorafgaande kennisgeving vereist, maar alle inhoudelijke planologische, bouw-, erfgoed-, milieu- en technische voorschriften blijven van toepassing.

Mogelijke route: Vrijstellingstraject via gedetailleerde PIP

Een geldige gunstige PIP die de vereiste wettelijke elementen bevat, kan van invloed zijn op het van toepassing zijnde traject voor voorafgaande controle. De resterende formaliteiten moeten worden bevestigd voordat de werkzaamheden beginnen.

Mogelijke route: Eerst uitsluitsel over klassering verkrijgen

De juridische kwalificatie van de werkzaamheden, het onroerend goed of het toepasselijke plan blijft te onzeker om de procedure veilig te kiezen.

CTA

Genereer de routebeoordeling

DISCLAIMER VAN DE TOOL

Deze module biedt uitsluitend voorlopige organisatorische richtlijnen. Deze bepaalt niet de wettelijk toepasselijke procedure, stelt geen vrijstelling vast, valideert geen indiening en verleent geen toestemming voor de bouw.

De procedure is geen commerciële keuze

De ontwikkelaar kan normaliter niet kiezen voor de procedure die sneller lijkt. Krachtens het huidige RJUE:

• handelingen vermeld in artikel 4, lid 2 zijn onderworpen aan vergunningverlening
• handelingen vermeld in artikel 4, lid 4 zijn onderworpen aan voorafgaande kennisgeving

• omschreven handelingen onder de artikelen 6, 6-A en andere bijzondere stelsels kunnen zijn vrijgesteld van voorafgaande controle

• en een handeling die onderworpen is aan voorafgaande kennisgeving kan niet simpelweg naar wens van de ontwikkelaar worden omgezet naar vergunningverlening.

Het uitgangspunt is het huidige RJUE — Wettelijk kader voor verstedelijking en bouw.

De informele voorkeur van een gemeente verandert niets aan het wettelijke traject.

Als het traject betwist wordt of onduidelijk is, zorg dan voor:

• een formeel standpunt van de gemeente

• een PIP

• of projectspecifiek juridisch advies.

Bepaal exact wat er wordt uitgevoerd voordat u de procedure kiest.

Realisatie van een nieuw gebouw of een andere permanente constructie die in de grond is verankerd.

Werkzaamheden na totale of gedeeltelijke sloop waarbij het gebouw wordt herbouwd in overeenstemming met de toepasselijke wettelijke definitie.

De definitie is belangrijk omdat herbouw, verbouwing en nieuwbouw verschillende trajecten kunnen volgen.

Werkzaamheden die de fysieke kenmerken van een bestaand gebouw wijzigen zonder de vergrotingen te veroorzaken die juridisch als een uitbreiding worden aangemerkt.

Werkzaamheden die een of meer juridisch relevante afmetingen vergroten, waaronder:

• bebouwde oppervlakte

• totale bouwoppervlakte

• gevelhoogte

• of bouwvolume.

Werkzaamheden bedoeld om het gebouw in de bestaande staat te behouden, met inbegrip van herstel, restauratie of reiniging.

Gehele of gedeeltelijke vernietiging van een bestaand gebouw.

Aanleg of wijziging van infrastructuur ten dienste van stedelijke ruimten of gebouwen, waaronder:

• wegen
• voetgangersinfrastructuur
• afwatering
• water
• elektriciteit
• gas
• telecommunicatie
• groenvoorzieningen
• en andere collectieve ruimten.

Een handeling die een of meer percelen creëert die bestemd zijn voor onmiddellijke of latere stedelijke bebouwing door middel van splitsing of herverkaveling van onroerend goed.

Materiële wijziging van land, vegetatie, reliëf of bodem die valt onder de wettelijke stedenbouwkundige definitie.

Wijziging van het wettelijk erkende gebruik van een gebouw, zelfstandige eenheid of grond.

Eén project kan verschillende handelingen omvatten, die elk moeten worden geclassificeerd en gecoördineerd.

Hetzelfde bouwvoorstel kan verschillende procedures volgen, afhankelijk van de vraag of het onroerend goed valt onder een voldoende gedetailleerd(e):

• gedetailleerd plan
• verkavelingshandeling

• uitvoeringseenheid
• of ander bindend planologisch besluit.

De centrale vraag is of het toepasselijke instrument reeds de ontwikkelingsparameters definieert die anders een gemeentelijke beoordeling via vergunningverlening zouden vereisen.

Deze kunnen omvatten:

• percelen
• rooilijnen
• inplanting
• bouwoppervlakte
• functies/gebruiksvormen
• hoogte
• aantal verdiepingen
• aantal eenheden
• infrastructuur
• grondoverdrachten
• en ontwikkelingsprogrammering.

Alleen een plannaam is onvoldoende.

Het projectteam moet bevestigen dat het instrument het specifieke detailniveau bevat dat door de RJUE vereist is voor de beoogde operatie.

Onder het huidige Artikel 4(2) geldt de vergunningplicht voor omschreven handelingen, waaronder de volgende.

Voor een verkavelingsoperatie is over het algemeen een vergunning vereist wanneer het gebied niet wordt gedekt door een gekwalificeerd detailplan of uitvoeringseenheid die de wettelijk vereiste parameters en programmering bevat.

Urbanisatiewerkzaamheden en terreinmodelleringsoperaties kunnen vergunningplichtig zijn wanneer ze niet voldoende worden gedefinieerd door:

• een gekwalificeerd detailplan
• een verkavelingsoperatie
• of een uitvoeringseenheid.

Deze werkzaamheden zijn gewoonlijk vergunningplichtig wanneer de locatie niet wordt gedekt door:

• een detailplan
• verkavelingsoperatie
• of uitvoeringseenheid die de vereiste parameters bevat voor perceel, rooilijn, inplanting, hoogte, eenheid, oppervlakte en gebruik.

Beschermd erfgoed

Vergunningverlening is gewoonlijk van toepassing op omschreven instandhoudings-, reconstructie-, uitbreidings-, wijzigings- en sloopwerkzaamheden aan:

• geklasseerde panden
• panden in afwachting van klassering
• beschermde ensembles of locaties
• en panden binnen erfgoedbeschermingszones.

De exacte procedure hangt af van de werkzaamheden en de beschermingsstatus.

Reconstructie met verhoging van de gevelhoogte

Een reconstructie die leidt tot de wettelijk relevante verhoging van de gevelhoogte is momenteel vergunningplichtig.

Losstaande sloop

Sloop die niet is inbegrepen in de desbetreffende reconstructievergunning kan een afzonderlijke vergunning vereisen.

Administratieve erfdienstbaarheden en publiekrechtelijke beperkingen

Bouw, uitbreiding of sloop in gebieden die onderhevig zijn aan administratieve erfdienstbaarheden of publiekrechtelijke beperkingen kan vergunningplichtig zijn, onverminderd bijzondere wetgeving.

Verwijdering van geveltegels

Werkzaamheden waarbij geveltegels worden verwijderd, kunnen onder de vergunningplicht vallen, ongeacht of de gevel uitkijkt op de openbare weg of op een privaat buitenterrein.

Deze lijst is geen vervanging voor de toepassing van het volledige Artikel 4 op het specifieke onroerend goed en het voorstel.

Handelingen die gewoonlijk onderworpen zijn aan voorafgaande kennisgeving

Op grond van het huidige Artikel 4(4) is voorafgaande kennisgeving van toepassing op gedefinieerde handelingen waarvan de materiële stedenbouwkundige parameters reeds zijn vastgesteld.

Het toepasselijke instrument moet de door de RJUE vereiste informatie bevatten en niet louter de grond bestemmen voor ontwikkeling.

Deze kunnen verlopen via voorafgaande kennisgeving wanneer zij voldoende zijn gedefinieerd door:

• een detailplan
• een verkavelingsoperatie
• of een uitvoeringseenheid.

Voorafgaande kennisgeving kan van toepassing zijn wanneer de desbetreffende:

• percelen
• rooilijnen
• inplanting
• hoogtes
• aantallen eenheden
• bouwoppervlakten
• en bestemmingen

reeds zijn vastgesteld door het kwalificerende planningsinstrument of de verkaveling.

Bepaalde bouw-, externe verbouwings- of uitbreidingswerkzaamheden in een geconsolideerd stedelijk gebied kunnen gebruikmaken van voorafgaande kennisgeving wanneer zij:

• voldoen aan de gemeentelijke of intergemeentelijke plannen
• binnen de wettelijke hoogteverhouding ten opzichte van de omliggende straatwand blijven
• en voldoen aan de overige toepasselijke voorwaarden.

De omliggende bebouwde context moet worden opgemeten en onderbouwd. Deze mag niet worden aangenomen op basis van een visuele indruk.

Een zwembad dat hoort bij een hoofdgebouw valt momenteel onder de procedure van voorafgaande kennisgeving.

Bepaalde bestemmingswijzigingen die niet worden voorafgegaan door andere handelingen die aan voorafgaande toetsing zijn onderworpen, vallen onder het toepasselijke regime van voorafgaande kennisgeving.

Bestemmingsprocedures dienen afzonderlijk van het bouwtraject te worden gecontroleerd.

De huidige RJUE stelt welbepaalde handelingen vrij van vergunning en voorafgaande kennisgeving. Voorbeelden hiervan zijn onder meer:

• instandhoudingswerkzaamheden
• kwalificerende interne verbouwingswerkzaamheden
• werkzaamheden van beperkte stedenbouwkundige betekenis
• kwalificerende herbouw- en uitbreidingswerkzaamheden zonder verhoging van de gevelhoogte
• welbepaalde werkzaamheden die vereist zijn op grond van een bestuursdwangbesluit of administratief bevel
• handelingen die vallen onder een kwalificerend gunstig gedetailleerd PIP
• sloop van illegale bouwwerken onder de wettelijke omstandigheden
• en verkaveling onder een detailplan met registratie-effecten.

Gemeentelijke verordeningen kunnen werkzaamheden van beperkte stedenbouwkundige betekenis nader omschrijven binnen het door de RJUE toegestane kader.

Artikel 6 handhaaft uitdrukkelijk de verplichting tot naleving van de toepasselijke:

• ruimtelijke plannen
• administratieve erfdienstbaarheden
• publiekrechtelijke beperkingen
• technische bouwnormen
• erfgoedregels
• procedures inzake het landbouwreservaat
• milieuvereisten
• rechten van derden
• en gezondheids- en veiligheidsverplichtingen.

Een project kan derhalve vrijgesteld zijn van voorafgaande gemeentelijke controle en toch onwettig zijn.

Interne werkzaamheden zijn niet automatisch vrijgesteld. Onder het huidige stelsel is de vrijstelling alleen van toepassing wanneer aan de wettelijke voorwaarden is voldaan, waaronder dat de werkzaamheden:

• de structurele stabiliteit verbeteren, niet schaden of niet aantasten
• de relevante bouwhoogte niet wijzigen

• de vorm van gevels niet wijzigen
• de vorm van het dak of de dakbedekking niet wijzigen
• en geen geveltegels verwijderen.

Indien de structurele stabiliteit wordt aangetast onder de omstandigheden die in het RJUE worden behandeld, moet een naar behoren gekwalificeerde professional de vereiste verantwoordelijkheidsverklaring afgeven.

Controleer ook of de werkzaamheden het volgende wijzigen:

• het aantal eenheden
• brandveiligheidsvoorwaarden
• toegankelijkheid
• gemeenschappelijke delen
• gebouwgebonden installaties
• gebruik
• toeristische classificatie
• of regelingen inzake horizontale eigendom.

Een intern project kan afzonderlijke goedkeuringen vereisen, zelfs wanneer het is vrijgesteld van voorafgaande gemeentelijke controle.

Het nationale RJUE identificeert verschillende categorieën van obras de escassa relevância urbanística, en gemeentelijke verordeningen kunnen binnen het wettelijke kader aanvullende gevallen definiëren.

Mogelijke voorbeelden omvatten in aanmerking komende:

• kleine bijbehorende constructies
• muren
• tuinkassen
• kleine externe verbeteringen
• recreatievoorzieningen
• zonne-energie-installaties
• vervangingen ten behoeve van energie-efficiëntie
• en sloop van constructies die binnen deze categorieën vallen.

Nationale en gemeentelijke afmetingslimieten moeten worden gecontroleerd.

De vrijstelling kan worden uitgesloten voor:

• beschermde panden
• beschermde gebieden
• erfgoedbeschermingszones
• of andere specifiek gereguleerde locaties.

Omschrijf werkzaamheden niet als “van ondergeschikte betekenis” zonder deze te toetsen aan de wettelijke definitie en de toepasselijke gemeentelijke verordening.

Een gunstig gedetailleerd PIP kan leiden tot een vrijstelling van voorafgaande controle wanneer het de vereiste wettelijke elementen bevat en voldoet aan de toepasselijke wettelijke voorwaarden. Het project moet in overeenstemming blijven met:

• de PIP-aanvraag
• de goedgekeurde architectuur
• de aanvaarde parameters
• externe adviezen
• voorwaarden
• en de geldigheidsduur.

De ontwikkelaar moet nog steeds zorgen voor de vereiste:

• projectdocumenten
• professionele verantwoordelijkheidsverklaringen
• specialistische ontwerpen
• externe goedkeuringen
• gemeentelijke informatie
• legesbetalingen
• melding van de start van de bouw
• aanstellingen van aannemer en technisch toezicht
• verzekeringen
• en opleveringsdocumenten.

Een PIP-vrijstelling is geen toestemming om de werkzaamheden aan te vangen met uitsluitend het PIP-besluit.

Vergunning

AARD

Een formeel gemeentelijk besluit is vereist.

GEMEENTELIJKE ROL

De gemeente beoordeelt de zaken die binnen haar wettelijke bevoegdheden voor voorafgaande toetsing vallen.

ONTWERPVOLGORDE

De architectuur kan eerst worden ingediend, gevolgd door de specialiteitenprojecten binnen de wettelijke termijn, of de documenten kunnen worden gecoördineerd voor gezamenlijke indiening waar passend.

EXTERNE RAADPLEGINGEN

De gemeente kan vereiste raadplegingen die nog niet door de aanvrager zijn verkregen in gang zetten, met inachtneming van de wettelijke regels.

START VAN DE BOUW

De werkzaamheden mogen pas beginnen wanneer de vergunning van kracht is, de toepasselijke heffingen en zekerheden zijn afgehandeld, de titel beschikbaar is en aan alle voorwaarden voor de aanvang is voldaan.

RISICOPROFIEL

Uitgebreidere gemeentelijke toetsing voorafgaand aan de bouw, maar goedkeuring draagt de verantwoordelijkheid voor technische conformiteit niet over aan de gemeente.

Voorafgaande kennisgeving

AARD

Een verklaring die vrijstelt van een afzonderlijk toestemmend gemeentelijk besluit wanneer het wettelijke traject van toepassing is en de kennisgeving correct is samengesteld.

GEMEENTELIJKE ROL

De gemeente behoudt bevoegdheden voor formele toetsing, controle achteraf, inspectie en handhaving.

ONTWERPVOLGORDE

De projectontwikkelaar moet beschikken over de documentatie die vereist is voor de werkzaamheden die worden aangevangen.

EXTERNE RAADPLEGINGEN

Verplichte externe adviezen moeten reeds zijn verkregen of op geldige wijze zijn afgehandeld via een eerdere procedure.

START VAN DE BOUW

Het huidige regime staat aanvang toe nadat de correct samengestelde kennisgeving is gedaan, de vereiste betalingen zijn verricht en aan de overige wettelijke aanvangsvoorwaarden is voldaan.

RISICOPROFIEL

Potentieel snellere mobilisatie, maar een verhoogd risico indien het traject, de documenten of de projectconformiteit onjuist zijn.

Vrijstelling

AARD

Voor de vrijgestelde handeling is geen vergunning of voorafgaande kennisgeving vereist.

GEMEENTELIJKE ROL

De gemeente behoudt inspectie- en handhavingsbevoegdheden.

ONTWERPVOLGORDE

Passende technische documentatie moet nog steeds aanwezig zijn.

EXTERNE RAADPLEGINGEN

Afzonderlijke adviezen of machtigingen kunnen verplicht blijven.

START VAN DE BOUW

Pas nadat aan alle niet-RJUE-vereisten, professionele aanstellingen en wettelijke kennisgevingen is voldaan.

RISICOPROFIEL

Het ontbreken van een aanvraag kan betekenen dat er geen gemeentelijke bevestiging is van de kwalificatie van de ontwikkelaar voordat de werkzaamheden beginnen.

De vergunningsprocedure

Stap 1 — Het traject bevestigen

Stel een schriftelijk procedurememorandum op waarin het volgende wordt vastgesteld:

• de ingreep

• kwalificatie volgens Artikel 4

• planologische instrumenten

• beperkingen van het onroerend goed

• PIP-status

• externe consultaties

• en de reden waarom vergunningverlening van toepassing is.

Stap 2 — De rechten van de aanvrager vaststellen

Bevestig de volgende aspecten van de aanvrager:

• eigendom
• contractuele rechten
• vertegenwoordiging
• ontwikkelingsrechten
• en bevoegdheid tot indiening.

Een planologische goedkeuring lost privaatrechtelijke eigendomsgeschillen niet op en schept geen rechten op grond van derden.

Coördineer:

• perceelgrens
• bestaande rechtmatige toestand
• inplanting
• gebruik
• oppervlakten
• hoogte
• gevels
• toegang
• parkeergelegenheid
• afval
• buitenruimtes
• en relevante infrastructuuraannames.

Toon naleving aan van:

• ruimtelijke plannen
• verkavelingsvoorwaarden
• administratieve erfdienstbaarheden
• publiekrechtelijke beperkingen
• toepasselijk gebruik
• ontwikkelingsparameters
• gemeentelijke verordeningen
• stedelijke en landschappelijke inpassing
• en infrastructuurcapaciteit.

Bepaal welke raadplegingen:

• rechtstreeks worden verkregen
• worden uitgevoerd via een PIP
• of worden gestart binnen de vergunningsprocedure.

Dien de voorgeschreven aanvraag in en plaats het wettelijk verplichte bericht op de locatie.

Onder het huidige RJUE moet de aanvraag of mededeling binnen 10 dagen na indiening bekend worden gemaakt via een vanaf de openbare weg zichtbaar bericht.

Onder het huidige regime kent de gemeente een initiële formele toetsingsfase. Zij kan het volgende uitvaardigen:

• een eenmalig verzoek om onmisbare elementen te corrigeren of aan te vullen
• een summiere afwijzing wanneer het voorstel kennelijk in strijd is met toepasselijke regels
• of beëindiging wanneer de handeling is vrijgesteld of in plaats daarvan is onderworpen aan comunicação prévia.

Indien er binnen de wettelijke termijn van 15 dagen geen initiële correctie of afwijzing plaatsvindt, beperkt het huidige Artikel 11 latere verzoeken en weigeringen die uitsluitend zijn gebaseerd op onvolledige instructie.

Monitor elk(e):

• instantie
• aanvraagdatum
• geraadpleegde documenten
• reactietermijn
• advies
• voorwaarde
• en consequentie voor het ontwerp.

Voor bouwwerkzaamheden onder de relevante vergunningscategorieën is de huidige gemeentelijke toetsing van de architectuur beperkt tot de zaken vermeld in Artikel 20.

Deze betreffen voornamelijk:

• ruimtelijke plannen
• preventieve maatregelen
• administratieve erfdienstbaarheden
• publiekrechtelijke beperkingen
• voorgesteld gebruik
• wettelijk gedefinieerde externe en stedenbouwkundige integratieaspecten
• en infrastructuurcapaciteit.

Onder het huidige regime moet de gemeente binnen 30 dagen beslissen over het architectuurproject, berekend volgens de wettelijke ijkpunten met betrekking tot indiening, aanvullende elementen en externe adviezen.

Indien deze niet initieel zijn ingediend, voorziet het huidige regime over het algemeen in zes maanden na kennisgeving van de goedkeuring van de architectuur voor de specialiteitsprojecten en andere vereiste studies. Een eenmalige verlenging van maximaal drie maanden kan om gegronde redenen vóór de vervaldatum worden aangevraagd. Het niet naleven hiervan kan uiteindelijk leiden tot opschorting en verval van de goedkeuring van de architectuur.

Beoordeel:

• goedgekeurde documenten
• voorwaarden
• externe adviezen
• infrastructuurverplichtingen
• grondoverdrachten
• zekerheden
• leges
• uitvoeringstermijn
• en alle zaken die zijn voorbehouden voor later bewijs.

Onder het huidige Artikel 74 wordt de normale vergunning bekrachtigd door het betalingsbewijs van de wettelijk verschuldigde leges, en dat bewijs is een voorwaarde voor de inwerkingtreding van de vergunning.

De eigendomstitel, betaling en eventuele vereiste zekerheid moeten vóór de mobilisatie worden geverifieerd.

Bevestig:

• aannemer
• bouwmanager
• toezichthouder op de werkzaamheden
• verzekering
• inname van de openbare ruimte
• bouwbord
• afvalregelingen
• melding van aanvang
• veiligheid en gezondheid

• nutsbedrijfcoördinatie
• en voorwaarden van de kredietverstrekker.

Gemeentelijke goedkeuring betekent niet dat de gemeente het project heeft ontworpen of technisch heeft gegarandeerd. Op grond van het huidige Artikel 20 is de architectonische beoordeling door de gemeente wettelijk beperkt. Verantwoordelijkheidsverklaringen van gekwalificeerde professionals vormen de wettelijke basis voor naleving betreffende gedefinieerde interne, specialistische en technische aangelegenheden. De ontwerpers van het project blijven verantwoordelijk voor onder meer:

• constructief ontwerp
• brandveiligheid
• water en afvoer
• thermische prestaties
• akoestiek
• elektriciteit
• mechanische systemen
• telecommunicatie
• toegankelijkheid
• energieprestaties
• en andere technische eisen binnen hun professionele werkveld.

De ontwikkelaar mag er niet van uitgaan dat een gemeentelijke vergunning bescherming biedt tegen:

• ontwerpfouten
• bouwgebreken
• beroepsfouten
• vorderingen van derden
• of handhaving als gevolg van onjuiste informatie.

Stel een trajectmemorandum op waarin de specifieke grondslag van Artikel 4(4) wordt vastgesteld. Vertrouw niet uitsluitend op:

• een projecttitel

• een bestemmingsplankaart
• een informeel gemeentelijk commentaar
• of de aanname dat de locatie “stedelijk” is.

Controleer of het detailplan, de verkaveling of de uitvoeringseenheid alle wettelijke parameters bevat die nodig zijn voor het geselecteerde traject.

Het project moet voldoen aan:

• planologische instrumenten
• verkavelingsvoorwaarden
• stedenbouwkundige voorschriften
• erfdienstbaarheden
• publiekrechtelijke beperkingen
• technische normen
• erfgoedregels
• en eisen van externe instanties.

Onder het huidige stelsel moeten aan voorafgaande meldingen alle verplichte externe raadplegingen voorafgaan.

Deze kunnen al hebben plaatsgevonden via:

• een geldige PIP
• goedkeuring van het detailplan
• goedkeuring van de verkaveling
• of raadplegingen die rechtstreeks door de belanghebbende partij zijn geïnitieerd.

Een voorafgaande kennisgeving mag niet worden behandeld als een onvolledige voorlopige indiening.

De documenten die vereist zijn voor de beoogde werkzaamheden moeten volledig, gecoördineerd en professioneel ondertekend zijn.

De kennisgeving wordt via het toepasselijke indieningssysteem gericht aan de gemeentevoorzitter.

De aanvrager vermeldt de voorgestelde uitvoeringstermijn.

Bewaar:

• ontvangstbewijs van indiening
• volledig ingediend dossier
• documentenindex
• tekeningenregister
• digitale handtekeningen
• betalingsbewijzen
• externe adviezen
• bewijs van zekerheidsstelling
• en versie-archief.

De toepasselijke gemeentelijke leges worden betaald via het wettelijk voorgeschreven mechanisme.

Wanneer vereisten inzake zekerheidsstelling of grondoverdracht van toepassing zijn, moet het effect daarvan op de titel en de aanvang worden bevestigd.

Op grond van het huidige Artikel 80-A stelt de projectontwikkelaar de gemeente uiterlijk vijf dagen voordat de werkzaamheden beginnen op de hoogte van de voorgenomen aanvang en wijst hij de persoon aan die verantwoordelijk is voor de uitvoering van de werken.

Bevestig het wettelijke startdossier alvorens het volgende toe te staan:

• ontgraving
• sloop
• funderingen
• constructiewerkzaamheden
• nutsvoorzieningen
• tijdelijke constructies
• of ingebruikname van het terrein door de aannemer.

Een voorafgaande kennisgeving blijft onderworpen aan:

• gemeentelijke inspectie
• opeenvolgende toetsing
• handhaving
• stillegging (embargo)
• herstelbevelen
• en herstel van de stedenbouwkundige rechtmatigheid.

Op grond van het huidige Artikel 34 stelt een correct samengestelde voorafgaande kennisgeving de belanghebbende partij in staat om de in aanmerking komende handeling uit te voeren nadat de vereiste leges zijn voldaan, zonder dat een afzonderlijke vergunningverlenende handeling vereist is.

Dat betekent niet dat de gemeente heeft bevestigd dat het ontwerp rechtmatig is.

Op grond van Artikel 35 moet de gemeente de handeling verhinderen of stilleggen en de nodige handhavingsmaatregelen nemen wanneer zij later het volgende vaststelt:

• niet-naleving van wettelijke of reglementaire voorschriften
• ontbrekende verplichte externe adviezen
• of strijdigheid met die adviezen.

De huidige wettelijke termijn voor de gedefinieerde controleplicht achteraf bedraagt 10 jaar vanaf de titel van de voorafgaande kennisgeving. De hervorming die gepland staat voor oktober 2026 brengt wezenlijke wijzigingen aan in dit kader.

Vergunningverlening

Wanneer vereiste adviezen nog niet zijn verkregen, kan de gemeentelijke procedure de raadpleging van de relevante externe instanties onder het RJUE omvatten.

Voorafgaande kennisgeving

Voorafgaande kennisgeving vereist dat de relevante externe raadplegingen vóór indiening hebben plaatsgevonden.

Een vereist advies kan zijn verkregen:

• rechtstreeks door de ontwikkelaar
• via het PIP
• tijdens de goedkeuring van een gedetailleerd plan
• of tijdens de verkavelingsprocedure.

Locatiegebonden raadplegingen

Onder het huidige stelsel worden bepaalde adviezen van de centrale overheid en concessiehouders met betrekking tot de locatie gecoördineerd via de territoriaal bevoegde CCDR, die het toepasselijke gecoördineerde besluit afgeeft.

Geldigheid

Een eerder advies moet worden gecontroleerd op:

• datum
• projectomvang
• onroerend goed
• uitgangspunten
• geldigheid
• wetswijzigingen
• en consistentie met het definitieve ontwerp.

Een advies over een schetsontwerp dekt mogelijk geen wezenlijk gewijzigd project.

De exacte documenten zijn afhankelijk van de ingreep en de indieningsdatum.

Het huidige nationale indieningskader is hoofdzakelijk vastgelegd via het RJUE en Portaria 71-A/2024.

Een indiening kan het volgende vereisen:

• identificatie van de aanvrager
• vertegenwoordigingsdocumenten
• bewijs van rechten
• kadastrale informatie
• fiscaal eigendomsoverzicht
• locatieplan
• en identificatie van het onroerend goed.

• topografische opmeting
• opmeting van het bestaande gebouw
• bewijs van vergund gebruik
• tekeningen van de bestaande situatie
• foto's
• en informatie over sloop of behoud.

• inplantingsplan
• plattegronden
• doorsneden
• gevelaanzichten
• dakplan

• overzicht van bouwoppervlakten
• unitoverzicht
• parkeeroverzicht
• materialen
• buitenwerkzaamheden
• en ontwerptoelichting.

• verklaring van planologische conformiteit
• uittreksels van toepasselijke plannen
• documenten inzake verkaveling of uitvoeringseenheid
• beperkingenkaart
• erfdienstbaarheden
• PIP-besluit
• en overzicht van voorwaarden.

Afhankelijk van het project:

• constructie
• ontgraving en grondkerende constructies
• water
• riolering
• hemelwater
• gas
• elektriciteit
• telecommunicatie
• thermische prestaties
• energie
• akoestiek
• brandveiligheid
• toegankelijkheid
• wegen
• landschap
• afval
• verkeer
• en geotechnische informatie.

• verklaring van de projectcoördinator
• verklaringen van de ontwerpers
• bewijs van beroepskwalificaties
• digitale handtekeningen
• verzekeringsbewijs waar vereist
• bouwleider
• toezichthouder op de werkzaamheden
• en aannemersinformatie.

• adviezen
• goedkeuringen
• machtigingen
• certificeringen
• en bewijs van consultatieverzoeken waar wettelijk toegestaan.

De Portugese wetgeving verdeelt de verantwoordelijkheden over:

• projectcoördinator
• architect
• ontwerpers van de technische specialismen
• bouwleider
• toezichthouder op de werkzaamheden
• aannemer
• ontwikkelaar
• en andere gekwalificeerde professionals.

Hun verklaringen zijn geen administratieve formaliteiten zonder gevolgen. Zij kunnen zaken bevestigen zoals:

• naleving van de planologische regels
• naleving van de technische normen
• projectcoördinatie
• correcte uitvoering
• en overeenstemming tussen de voltooide werkzaamheden en goedgekeurde of ingediende documenten.

Valse of niet-onderbouwde verklaringen kunnen leiden tot:

• tuchtrechtelijke aansprakelijkheid
• civielrechtelijke aansprakelijkheid
• bestuursrechtelijke overtredingen
• strafrechtelijke risico's
• verzekeringsrechtelijke gevolgen
• en stedenbouwkundige handhavingsmaatregelen.

In professionele opdrachten moet het volgende worden vastgelegd:

• reikwijdte
• op te leveren resultaten
• coördinatie
• ontwerpuitgangspunten

• reacties van instanties
• inspecties op locatie
• wijzigingsbeheer
• revisietekeningen
• aansprakelijkheid
• verzekering
• en eigendom van documenten.

Zie Wet 31/2009 — beroepskwalificaties en de toepasselijke wijzigingen daarvan.

Onder het huidige RJUE moet een vergunningaanvraag of voorafgaande melding openbaar worden gemaakt via het voorgeschreven bord op de locatie.

Het bericht moet:

• in de goedgekeurde vorm zijn
• op het terrein zijn geplaatst
• zichtbaar zijn vanaf de openbare weg
• en binnen 10 dagen na de initiële aanvraag of melding worden aangebracht.

Leg het volgende vast:

• datum van plaatsing
• foto
• locatie
• zichtbaarheid
• versie van het bericht
• en latere vervanging door het bericht voor de uitvoeringsfase, indien van toepassing.

Het niet aanbrengen of niet in stand houden van de vereiste berichten kan een bestuursrechtelijke overtreding vormen.

Het huidige Artikel 23 voorziet in de volgende maximale gemeentelijke beslistermijnen:

Voor omschreven bouw-, verbouw-, wijzigings-, uitbreidings-, instandhoudings- en sloopwerkzaamheden aan een onroerend goed met een bruto bouwoppervlakte tot 300 vierkante meter.

Voor dezelfde categorieën met een bruto bouwoppervlakte:

• van meer dan 300 vierkante meter
• en tot 2.200 vierkante meter

en voor beschermde panden of panden in afwachting van bescherming.

200 dagen

Voor:

• urbanisatiewerkzaamheden
• verkavelingsverrichtingen
• en de genoemde bouwcategorieën met een bruto bouwoppervlakte van meer dan 2.200 vierkante meter.

De huidige wet bepaalt dat deze termijnen lopen vanaf de indiening en verbindt stilzwijgende goedkeuring aan het definitieve besluit.

De projectplanning moet echter ook rekening houden met:

• initiële correcties
• externe consultaties
• openbare raadpleging
• opschorting
• voorafgaand horen
• projectwijzigingen
• indiening van technische specialismenplannen
• de gemeentelijke besluitvormingsprocedure
• betaling
• zekerheidsstelling
• en bewijs van de van toepassing zijnde titel.

De wettelijke termijn is niet gelijk aan de praktische termijn van het eerste ontwerp tot de rechtmatige start van de bouw.

De Portugese wetgeving voorziet in mechanismen voor stilzwijgende goedkeuring voor specifieke vergunningssituaties.

Stilzwijgen van de gemeente mag nooit worden beschouwd als informele toestemming.

Controleer voordat u vertrouwt op stilzwijgende goedkeuring:

• of de juiste procedure is gevolgd
• of de aanvraag volledig was
• de juridisch relevante aanvangsdatum

• eventuele opschorting of onderbreking
• termijnen voor externe adviezen
• gevolgen van openbare raadpleging
• de exacte vervaldatum
• of een besluit geldig is genomen of bekendgemaakt
• de wijze waarop stilzwijgende goedkeuring kan worden aangetoond
• toepasselijke leges
• vereiste zekerheidsstelling
• titeldocumentatie
• rechten van derden
• en elke voorwaarde die vóór aanvang vereist is.

Het starten van de bouw op basis van een onjuist berekend stilzwijgend besluit kan het project blootstellen aan:

• bouwstop
• bestuursrechtelijke handhaving
• wanprestatie jegens kredietverstrekkers
• verzekeringsproblemen
• claims van aannemers
• claims van kopers
• en herstelkosten.

Een strategie op basis van stilzwijgende goedkeuring dient te worden voorzien van een specifiek juridisch advies voordat deze wordt gebruikt als bouwtitel.

In een vergunningsprocedure is de goedkeuring van het architectuurproject een belangrijke mijlpaal. Het kan de aanvaarding door de gemeente vaststellen van zaken die binnen de toepasselijke architectuurbeoordeling vallen, waaronder:

• gebruik
• inplanting
• oppervlakte
• uiterlijke vormgeving
• stedenbouwkundige conformiteit
• en stedenbouwkundige inpassing.

Het betekent niet noodzakelijk dat:

• de definitieve vergunning is afgegeven
• specialistische projecten zijn ingediend
• aan externe vereisten is voldaan
• leges zijn betaald
• zekerheid is gesteld
• de vergunning van kracht is

• of de werkzaamheden kunnen beginnen.

Elk aankoop-, financierings- of bouwcontract dat gekoppeld is aan "stedenbouwkundige goedkeuring" moet specificeren welke mijlpaal wordt bedoeld.

Op grond van het huidige RJUE kan de gemeente, op verzoek van de belanghebbende partij, een gedeeltelijke vergunning verlenen voor de bouw van de structuur in nader omschreven bouwwerkgevallen.

De huidige wettelijke voorwaarden omvatten:

• goedkeuring van de architectuur

• indiening van alle specialistische projecten en vereiste studies

• en zekerheidsstelling voor de sloop van de structuur tot het niveau van de laagste vloer indien de definitieve aanvraag wordt geweigerd.

Deze route kan de bouw versnellen, maar brengt aanzienlijke risico's met zich mee. Controleer alvorens verder te gaan:

• omvang van de vergunde werkzaamheden

• uitgesloten werkzaamheden

• prijsstelling van de aannemer

• ontwerpcoördinatie

• verzekering

• goedkeuring van de kredietverstrekker

• zekerheid voor sloop

• verantwoordelijkheid indien de definitieve vergunning afwijkt

• en de gevolgen van weigering.

Gemeentelijke heffingen kunnen omvatten:

• aanvraagkosten

• verstedelijkings- en infrastructuurheffingen

• compensaties

• ingebruikname van de openbare ruimte

• verplichtingen tot overdracht van grond

• bedragen in verband met inspecties

• registratiekosten

• en andere gemeentelijke heffingen vastgesteld bij wet en gemeentelijke verordening.

De kosten zijn afhankelijk van:

• gemeente
• gebruik
• oppervlakte
• locatie
• handeling
• impact op de infrastructuur
• bestaande betalingen voor verkaveling
• tegoeden
• vrijstellingen
• en toepasselijke gemeentelijke formules.

Onder het huidige Artikel 74:

• wordt de reguliere vergunning getiteld door het ontvangstbewijs dat de betaling van de wettelijk verschuldigde leges bevestigt
• wordt de voorafgaande mededeling getiteld door het bewijs van indiening, behoudens aanvullende wettelijke vereisten voor bepaalde handelingen
• en kunnen zekerheidseisen van invloed zijn op het tijdstip waarop de mededeling rechtsgevolgen heeft.

Het ontwikkelingsmodel mag er niet van uitgaan dat de planologische goedkeuring en de betaling van de leges op dezelfde dag plaatsvinden.

Stel een formeel certificaat van start van de bouw op voor het project.

Bevestig:

• procedure
• besluit of mededeling
• goedgekeurde of ingediende documenten
• titel
• geldigheid
• leges
• zekerheidsstelling
• en voorwaarden.

Bevestig alle vereiste:

• adviezen
• machtigingen
• vergunningen

• certificeringen
• en voorwaarden voor beschermde sectoren.

Bevestig:

• architectuur
• specialismen
• gecoördineerde bouwtekeningen
• bestekken
• ontwerprisicoregister
• en uitgiftestatus.

Bevestig:

• projectcoördinator
• bouwmanager
• toezichthouder
• veiligheids- en gezondheidscoördinatie
• aannemer
• en specialistische inspectierollen.

Bevestig:

• aanvangsmelding
• wettelijk publicatiebord
• inname van de openbare ruimte
• toegang
• tijdelijke werkzaamheden
• regelingen voor nutsvoorzieningen
• afvalbeheerplan
• bouwplaatsbeveiliging
• verzekering
• en bouwdossiers.

Bevestig:

• aannemingsovereenkomst
• opdracht tot aanvang van de werkzaamheden
• toestemming van de kredietverstrekker
• inbreng van eigen vermogen
• opname van gelden
• garanties

• verzekering
• en stand van de resterende voltooiingskosten.

Geen enkele aannemer mag de opdracht krijgen om te starten enkel en alleen omdat de aanvraag op een gemeentelijk portaal als ingediend of goedgekeurd staat vermeld.

De stedenbouwkundige titel bevat de toegestane uitvoeringstermijn of verwijst daarnaar. Onder het huidige regime:

• stelt de gemeente de uitvoeringstermijn voor vergunningplichtige bouwwerkzaamheden vast in overeenstemming met het ingediende programma
• vermeldt de belanghebbende partij bij een voorafgaande melding de voorgestelde termijn, onder voorbehoud van wettelijke en gemeentelijke limieten
• en moeten verlengingen worden aangevraagd via de toepasselijke procedure.

Het huidige kader voor verval omvat omstandigheden zoals:

• het niet voltooien van de vereiste stap voor de titel of betaling
• het niet aanvangen binnen de toepasselijke termijn
• langdurige opschorting
• verlating van het werk
• en het niet voltooien binnen de toegestane termijn of verlengingen.

Het huidige RJUE omvat een aanvangstermijn van 12 maanden voor bepaalde vergunningplichtige en gemelde werkzaamheden en termijnen van zes maanden die relevant zijn voor opschorting of verlating, behoudens de wettelijke voorwaarden en de verklaringsprocedure. Stel een termijnkalender op voor:

• besluit
• betaling
• titel
• aanvangsmelding
• aanvang van de bouw
• aanvang van de fase
• voltooiing
• verzoek om verlenging
• en documentatie voor definitief gebruik.

Een project kan in fasen worden uitgevoerd wanneer aan de juridische en technische voorwaarden is voldaan.

Het project moet het volgende bepalen:

• grenzen van elke fase
• inbegrepen werkzaamheden
• zelfstandig bruikbare delen
• infrastructuur ten dienste van elke fase
• gemeenschappelijke werkzaamheden
• tijdelijke voorzieningen
• veiligheid
• toegang
• nutsvoorzieningen
• fasetermijnen
• en opleveringsdocumenten.

Bij vergunningverlening kan voor elke latere fase de toepasselijke aanvulling op de vergunning vereist zijn.

Bij een voorafgaande melding moeten de fasen worden geïdentificeerd en ingediend via de toepasselijke meldingsstructuur.

Fasering moet worden afgestemd op:

• opnames van financiering
• verkoop
• opening door de exploitant
• horizontale eigendom
• grondoverdrachten
• overdracht van infrastructuur
• en ingebruikname.

Een ontwerpwijziging moet worden geclassificeerd voordat deze wordt uitgevoerd.

• vergrote oppervlakte
• gewijzigde inplanting
• extra volume
• toegenomen hoogte
• extra eenheden
• ander gebruik
• gewijzigde toegang
• verminderde parkeergelegenheid
• aangepaste infrastructuur

• gewijzigde gevel
• gewijzigde omgang met erfgoed
• afwijkende grondoverdracht
• of afwijking van een extern advies.

Een wezenlijke wijziging van vergunde werkzaamheden kan het volgende vereisen:

• een wijzigingsaanvraag
• bijgewerkte tekeningen
• hernieuwde raadplegingen
• herziene voorwaarden
• aanvullende leges
• een bijgewerkte titel
• of wijzigingen in de zekerheidstelling.

Een wijziging kan een nieuwe of gewijzigde melding en bijgewerkte verklaringen van deskundigen vereisen.

Het huidige RJUE staat toe dat nader omschreven niet-wezenlijke wijzigingen worden meegedeeld bij de opleveringsdocumenten, maar dit mag niet worden gebruikt om een wijziging uit te stellen die wettelijk gezien voorafgaande controle vóór de uitvoering vereiste.

Bepaal vóór het uitvoeren van de wijziging:

• of het de stedenbouwkundige handeling wijzigt
• of het het project onder een andere procedure brengt
• of het in strijd is met de titel
• of een extern advies geldig blijft
• of een buurman of derde partij nadeel ondervindt
• of de kredietverstrekker moet instemmen
• en of de aannemer recht heeft op extra tijd of geld.

De bouwtitel en het recht om het voltooide gebouw te gebruiken zijn verschillende zaken.

Op grond van het huidige Article 62-A hangt ingebruikname na een handeling die onderworpen is aan voorafgaande controle over het algemeen af van de indiening bij de gemeente van:

• een verantwoordelijkheidsverklaring van de bouwleider of directievoerder waarin de voltooiing en conformiteit met het project worden bevestigd
• en revisietekeningen wanneer er projectwijzigingen hebben plaatsgevonden.

Het huidige stelsel staat het beoogde gebruik onmiddellijk na indiening van de vereiste documenten toe.

Er gelden andere regels voor:

• gebruikswijzigingen zonder voorafgaande gecontroleerde werkzaamheden
• gebouwen die het resultaat zijn van nader omschreven vrijgestelde handelingen
• onvolledige documenten
• gemeentelijke inspecties
• en gebouwen met speciale exploitatieregimes.

Hotels, toeristische ontwikkelingen, zorgvastgoed, onderwijsinstellingen, commerciële vestigingen en andere gereguleerde activiteiten kunnen vóór opening eveneens sectorspecifieke procedures vereisen.

Onder voorbehoud van bevestiging van de uitvoeringsregelingen en -formulieren brengt de geplande hervorming verschillende wezenlijke wijzigingen met zich mee.

Verplichte aanvraag- en meldingsmodellen zullen een samenvatting van de handeling bevatten en deel uitmaken van de stedenbouwkundige titel.

Het gewijzigde Article 23 voorziet in maximale termijnen van:

• 20 days voor nader omschreven bouw- en sloopwerkzaamheden
• 30 days voor verstedelijkingswerkzaamheden en terreinherinrichtingshandelingen
• 45 days voor verkavelingshandelingen.

De termijn van 20 dagen voor bouwwerkzaamheden wordt berekend op basis van de nieuwe wettelijke aanvangsmomenten, met inbegrip van de verhouding tussen de oplevering van de architectuur en de specialistische projecten.

De hervorming schrapt de initiële formele validatiefase uit het traject van de voorafgaande kennisgeving.

Dit doet niets af aan de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar voor een volledige en rechtmatige indiening.

De toekomstige volgorde is bedoeld om de werkzaamheden te laten aanvangen na:

• correcte kennisgeving
• betaling van leges en andere heffingen
• en mededeling van de aanvang van de werkzaamheden,

zonder te wachten op een goedkeurend besluit van de gemeente.

De hervorming voorziet in een termijn van één jaar voor de omschreven opeenvolgende toetsing van de wettelijke en reglementaire conformiteit van projecten en documenten met voorafgaande kennisgeving, berekend volgens het wettelijke aanvangsmoment. Dit doet geen afbreuk aan de voortdurende inspectiebevoegdheid van de gemeente om te controleren of de fysieke werkzaamheden overeenstemmen met het ingediende project.

Bepaalde externe adviezen die niet locatiegebonden zijn, moeten bij de aanvraag of kennisgeving worden gevoegd in plaats van later via de gemeente te worden verkregen.

De hervorming formaliseert verder het traject van kennisgeving met een termijn voor omschreven procedures inzake gebruik en bestemmingswijziging.

Een indiening dicht bij 1 oktober 2026 mag niet worden afgestemd op slechts één regime. Bereid het volgende voor:

• een traject volgens het huidige recht
• een traject volgens het hervormingsrecht
• een analyse van documentverschillen
• een controle van formulieren
• en een overgangsbesluit vóór indiening.

De projecttiming hangt af van de gemeente, de aard van de ingreep, de rijpheid van het ontwerp en externe randvoorwaarden.

• juridische en planologische classificatie: 1–3 weken
• verificatie van planningsinstrumenten: 1–4 weken
• inventarisatie van externe instanties: 1–4 weken.

• architectuurconcept: 4–12 weken
• uitgewerkt architectonisch ontwerp: 6–20 weken
• specialistische projecten: 8–24 weken
• coördinatie en kwaliteitscontrole: 2–8 weken.

De huidige wettelijke beslistermijnen bedragen 120, 150 of 200 dagen, afhankelijk van de ingreep en de oppervlakte. In de praktische planning moet tevens rekening worden gehouden met:

• opmetingen
• initiële validatie
• consultaties
• openbare raadpleging
• correcties
• architectuur
• specialiteiten
• definitief besluit
• leges
• zekerheidsstelling
• en inwerkingtreding van de titel.

De gemeentelijke procedure kan korter zijn, maar het ontwerptraject en het conformiteitsprogramma voorafgaand aan de indiening kunnen langer duren omdat:

• de documentatie volledig moet zijn
• externe adviezen beschikbaar moeten zijn
• het planologische traject zeker moet zijn
• en de ontwikkelaar een groter conformiteitsrisico draagt.

Voor aanvragen op of na 1 oktober 2026 mogen de gewijzigde wettelijke termijnen pas worden gebruikt na controle van:

• inwerkingtreding van het nieuwe stelsel
• overgangsstatus
• toepasselijke formulieren
• volledige instructie
• aanvangsmomenten voor termijnberekening

• en eventuele rechtmatige verlenging of opschorting.

Houd rekening met:

• eigendoms- en titelonderzoek
• opmetingen
• architect
• ingenieurs
• projectcoördinatie
• planologisch adviseur
• juridische toetsing
• milieuadviseurs
• erfgoedadviseurs
• verkeersstudies
• geotechnisch onderzoek
• infrastructuurontwerp
• gemeentelijke leges
• infrastructuurbijdragen
• compensaties
• ingebruikname van de openbare ruimte
• zekerheidsstelling
• verzekeringen
• documentcertificering
• digitale indiening
• reacties en wijzigingen
• formaliteiten bij aanvang van de bouw
• en procedures voor verlenging of wijziging.

Een voorafgaande kennisgeving kan de administratieve wachttijd verkorten, maar moet niet worden gebudgetteerd als een traject met lagere ontwerpkosten.

• Is elk voorgesteld werk juridisch geclassificeerd?
• Combineert het project meerdere ruimtelijke ingrepen?
• Is sloop inbegrepen?
• Is er sprake van een bestemmings- of functiewijziging?
• Wordt de ontwikkeling gefaseerd uitgevoerd?

• Is de perceelgrens geverifieerd?

• Is de aanvrager bevoegd om in te dienen?

• Is rechtmatige toegang bevestigd?

• Is het bestaande gebouw rechtmatig?

• Zijn rechten van derden in kaart gebracht?

• Welke ruimtelijke plannen zijn van toepassing?

• Is er sprake van een verkaveling?

• Is er sprake van een uitvoeringseenheid?

• Zijn de vereiste parameters volledig gedefinieerd?

• Is het gebied een geconsolideerde stedelijke zone?

• Zijn er planologische wijzigingen gaande?

• Is het onroerend goed geklasseerd of beschermd?

• Ligt het in een beschermingszone?

• Is het bezwaard met een administratieve erfdienstbaarheid?

• Zijn RAN-, REN-, water- of kustbeperkingen relevant?

• Zijn afzonderlijke sectorale goedkeuringen vereist?

• Is er een gunstige PIP?

• Is deze gedetailleerd?

• Is deze geldig?

• Dekt deze het volledige project?

• Heeft deze een bevestigd effect op de voorafgaande controle?

• Is de operatie vergund, gemeld of vrijgesteld?

• Wordt het traject onderbouwd door een schriftelijke analyse?

• Heeft de gemeente een relevant formeel standpunt ingenomen?

• Valt de indieningsdatum vóór of na de hervorming?

• Is de architectuur compleet?

• Zijn de oppervlaktes op elkaar afgestemd?

• Zijn de specialistische projecten gecoördineerd?

• Zijn alle verantwoordelijkheidsverklaringen beschikbaar?

• Zijn verplichte externe adviezen compleet?

• Is de stedenbouwkundige titel van kracht?

• Zijn de leges betaald?
• Is er zekerheid gesteld?
• Is de aanvangsmelding ingediend?
• Zijn de vereiste professionals aangesteld?
• Is aan alle voorwaarden van de geldverstrekker voldaan?

Het traject bepalen op basis van het type gebouw

Een hotel, woning of residentiële ontwikkeling volgt niet automatisch één vaste procedure.

Het traject is afhankelijk van de ingreep en het planologische kader.

Aannemen dat stedelijke grond comunicação prévia betekent

De stedelijke classificatie alleen stelt nog niet de gedetailleerde planologische parameters vast die vereist zijn voor een comunicação prévia.

Aannemen dat de gemeente het traject informeel kan kiezen

Het traject is wettelijk voorgeschreven.

Een comunicação prévia indienen vóór het verkrijgen van externe adviezen

Verplichte adviezen moeten voorafgaand aan de melding worden behandeld.

Een comunicação prévia behandelen als een onvolledige aanvraag

Een onvolledige of onrechtmatige melding kan worden stilgelegd via opeenvolgende controle en handhaving.

Vrijstelling beschouwen als bewijs van conformiteit

Vrijgestelde werkzaamheden blijven onderworpen aan het materiële recht.

De gemeentelijke verordening negeren

Gemeentelijke verordeningen bepalen relevante lokale aangelegenheden, waaronder:

• werkzaamheden van geringe omvang
• leges
• uitvoeringstermijnen
• infrastructuur
• en vereisten voor de openbare ruimte.

Goedkeuring van het architectuurontwerp verwarren met een bouwtitel

Goedkeuring van de architectuur is niet noodzakelijkerwijs de definitieve, van kracht zijnde vergunning.

Starten met de werkzaamheden na een statuswijziging in het portaal

De juridische titel, leges, voorwaarden, zekerheidsstelling en aanvangsstukken moeten worden gecontroleerd.

Lichtvaardig vertrouwen op gemeentelijk stilzwijgen

Stilzwijgende goedkeuring vereist een formele juridische verificatie.

Het nalaten van coördinatie tussen specialismen

Verantwoordelijkheidsverklaringen corrigeren een ontwerpconflict niet.

De titel laten vervallen

Het niet starten of voltooien binnen de toepasselijke termijn kan leiden tot verval.

Ontwerpwijzigingen uitvoeren alvorens deze te classificeren

Een wezenlijke wijziging kan een voorafgaande aanpassing of melding vereisen.

De overgang van oktober 2026 negeren

Een procedure die rond de hervormingsdatum is gestart, moet mogelijk worden aangepast aan het nieuwe stelsel.

Checklist voor vergunning of voorafgaande melding

Controleer vóór indiening of aanvang of u:

• elke stedenbouwkundige handeling hebt geclassificeerd
• de toepasselijke versie van het RJUE hebt bevestigd
• het ruimtelijk ordeningsinstrument hebt geïdentificeerd
• de gemeentelijke verordening hebt beoordeeld
• de perceelsgrens hebt geverifieerd
• de rechten van de aanvrager hebt bevestigd
• de bestaande rechtmatige toestand hebt beoordeeld
• erfgoedbeperkingen hebt geïdentificeerd
• administratieve erfdienstbaarheden hebt geïdentificeerd
• milieubeperkingen hebt geïdentificeerd
• verkavelingsvoorwaarden hebt beoordeeld
• de parameters van de uitvoeringseenheid hebt beoordeeld
• een eventuele gunstige PIP hebt beoordeeld
• hebt gecontroleerd of het project een vergunning vereist

• hebt gecontroleerd of er een voorafgaande melding vereist is

• hebt gecontroleerd of er een vrijstelling van toepassing is

• de trajectanalyse hebt gedocumenteerd

• het architectuurontwerp hebt voorbereid

• alle oppervlakten hebt afgestemd

• de plannen van de specialismen hebt opgesteld

• de ontwerpcoördinatie hebt voltooid

• de verantwoordelijkheidsverklaringen hebt verkregen

• de vereiste externe adviezen hebt ingewonnen

• de indieningsindex hebt opgesteld

• digitale handtekeningen hebt gevalideerd

• de voorgeschreven documenten hebt ingediend

• de openbare kennisgeving geplaatst

• de initiële validatie gemonitord

• consultaties gemonitord

• gemeentelijke besluiten geregistreerd

• alle voorwaarden vastgelegd

• toepasselijke termijnen berekend

• waar relevant de behandeling van stilzwijgende goedkeuring bevestigd

• de vereiste leges betaald

• de vereiste zekerheid gesteld

• de stedenbouwkundige titel bevestigd

• de aannemer aangesteld

• de bouwmanager aangesteld

• de toezichthouder op de werkzaamheden aangesteld

• verzekeringen afgesloten

• de melding aanvang van de werkzaamheden ingediend

• wijzigingsbeheer ingesteld

• monitoring van vervaltermijnen ingesteld

• en het traject voor voltooiing en ingebruikname voorbereid.

Planning Route Selector

Vergelijk vergunningverlening, voorafgaande kennisgeving, vrijstelling en het PIP-vrijstellingstraject.

CTA

Controleer het planningstraject

Urban Operation Classifier

Classificeer bouw, reconstructie, wijziging, uitbreiding, instandhouding, sloop, verkaveling en gebruikswijzigingen.

CTA

Classificeer de handeling

Planningsinstrumententoets

Controleer of een detailplan, verkaveling of uitvoeringseenheid de vereiste parameters bevat voor voorafgaande kennisgeving.

CTA

Toets het planningskader

Samensteller indieningsdocumenten

Stel een projectspecifiek overzicht samen van documenten betreffende de aanvrager, het onroerend goed, de architectuur, specialismen en externe instanties.

CTA

Stel de indieningslijst samen

Samensteller vergunningenprogramma

Breng onderzoeken, ontwerp, consultaties, gemeentelijke beoordeling, leges, eigendomstitel en de start van de bouw in kaart.

CTA

Stel het vergunningenprogramma samen

Gereedheidscontrole voorafgaande kennisgeving

Toets vóór indiening of het project, externe adviezen, professionele verklaringen en leges gereed zijn.

CTA

Controleer gereedheid van de kennisgeving

Calculator planningsdeadlines

Volg data voor indiening, correctie, architectuur, specialismen, definitief besluit, betaling, aanvang en vervaldata.

CTA

Bereken de deadlines

Overgangscontrole oktober 2026

Vergelijk het huidige RJUE met de geplande procedure onder Decreet-wet 108/2026.

CTA

Controleer de overgang

TOOL DISCLAIMER

Deze tools bieden uitsluitend indicatieve organisatorische richtlijnen. Ze bepalen niet de wettelijk toepasselijke procedure, valideren geen vrijstelling, berekenen geen juridisch bindende deadline, stellen geen stilzwijgende goedkeuring vast en verlenen geen toestemming voor de aanvang van werkzaamheden.

Volgende gids

PLANNING & VERGUNNINGVERLENING — GIDS 05

Externe instanties & milieuprocedures

Identificeer elke goedkeuring die buiten de reguliere gemeentelijke planningsprocedure valt.

De volgende gids behandelt erfgoed, milieubeoordelingen, waterbronnen, kustbeperkingen, RAN, REN, beschermde habitats, wegen, spoorwegen, luchthavens en andere sectorspecifieke adviezen.

PRIMAIRE CTA

Doorgaan naar Externe instanties

SECONDARY CTA

Terug naar Planning & Vergunningen

Professionele ondersteuning via VVA

VVA kan investeerders, ontwikkelaars, family offices, fondsen, exploitanten en grondeigenaren ondersteunen bij het selecteren en beheren van de Portugese stedenbouwkundige procedure. De ondersteuning kan bestaan uit:

• juridische kwalificatie van stedenbouwkundige operaties
• routeanalyse voor vergunningen en voorafgaande meldingen
• analyse van vrijstellingen
• beoordeling van detailplannen en verkavelingsoperaties
• PIP-effectanalyse
• vastgoed- en stedenbouwkundige due diligence
• strategie voor externe autoriteiten
• beoordeling van indieningsdocumenten
• coördinatie van gemeentelijke procedures
• juridische toetsing van stedenbouwkundige voorwaarden
• analyse van stilzwijgende goedkeuring
• beoordeling van heffingen en eigendomstitels
• verificatie van de bouwstart
• stedenbouwkundige wijzigingen
• monitoring van verval en verlenging
• stedenbouwkundig gerelateerde aankoopvoorwaarden
• due diligence voor kredietverstrekkers
• en coördinatie tot en met oplevering en ingebruikname.

PRIMAIRE CTA

Vraag een beoordeling van de stedenbouwkundige route aan

SECUNDAIRE CTA

Spreek met VVA