Gemeentelijke heffingen, infrastructuurverplichtingen & zekerheden

Deze gids maakt onderscheid tussen:

• de regels inzake het RJUE en gemeentelijke heffingen die van kracht zijn op 21 augustus 2026
• de wijzigingen ingevoerd door Wetsdecreet 108/2026, die gepland zijn om in werking te treden op 1 oktober 2026 na het uitstel door Wetsdecreet 155-B/2026
• en de gemeentelijke verordeningen, tarieventabellen, planologische instrumenten en besluiten die van toepassing zijn op de specifieke locatie.

Wetsdecreet 108/2026 herziet delen van het kader betreffende ruimtelijkeordeningsheffingen, grondoverdrachten, compensaties, vergunningstitels, voorafgaande inlichtingen, aanvang, zekerheidstelling en oplevering van verstedelijkingswerkzaamheden.

Vanaf 1 oktober 2026 zal artikel 116 van het gewijzigde RJUE naar verwachting uitdrukkelijker bepalen dat vergunningen, comunicação prévia-meldingen, besluiten over voorafgaande inlichtingen en andere RJUE-handelingen onderworpen zijn aan de administratieve heffingen genoemd in het Algemeen stelsel van lokale heffingen, terwijl loteamentos, ingrepen met een relevante of aan loteamento gelijkgestelde impact en omschreven bouw- of uitbreidingswerkzaamheden tevens onderworpen zijn aan infrastructuurgerelateerde heffingen.

De hervorming introduceert of verduidelijkt tevens regels betreffende grond voor openbare, gereguleerde of betaalbare huurwoningen en staat een gedeeltelijke voorlopige oplevering toe van functioneel autonome verstedelijkte gebieden.

Een raming van heffingen of infrastructuurkosten die vóór 1 oktober 2026 is opgesteld, moet daarom worden herzien indien de desbetreffende aanvraag, het besluit, de betaling, de aanvang of de eigendomstitelhandeling plaatsvindt op of na die datum.

Ga er niet van uit dat het toekomstige stelsel voortijdig van toepassing is. Ga er niet van uit dat een bestaande gemeentelijke verordening na de hervorming ongewijzigd blijft. De definitieve wetgeving, overgangsbepalingen, gemeentelijke verordeningen en de datum van het belastbare feit moeten worden bevestigd.

Aan het einde van deze fase moet u kunnen bepalen:

• welke gemeentelijke verordeningen en tarieventabellen van toepassing zijn
• welke projectoppervlakken en gebruiksfuncties bepalend zijn voor de berekening
• welke administratieve heffingen verschuldigd zijn
• of er een infrastructuurheffing van toepassing is
• of het project wordt behandeld als een loteamento dan wel als een ingreep met een relevante of aan loteamento gelijkgestelde impact
• of er grond moet worden overgedragen aan de gemeente
• of er een compensatie verschuldigd is in plaats van een grondoverdracht
• of compensatie in natura kan of moet worden voldaan
• welke wegen, netwerken, openbare ruimten of overige verstedelijkingswerkzaamheden de ontwikkelaar moet uitvoeren
• of een stedenbouwkundige of verstedelijkingsovereenkomst vereist is
• welke zekerheid moet worden gesteld en in welke vorm
• wanneer de zekerheid kan worden verminderd en vrijgegeven
• of het project in aanmerking komt voor een verlaging, vrijstelling of betalingsregeling in termijnen
• wanneer elk bedrag opeisbaar wordt
• welke invloed een betwisting van de gemeentelijke berekening zou hebben op de planning
• en of het goedgekeurde project haalbaar blijft nadat alle publieke verplichtingen zijn meegenomen.

Het resultaat moet een overzicht van gemeentelijke verplichtingen zijn dat kan worden afgestemd op het kostenplan, het financiële model, de bouwtekeningen, de koopovereenkomst en de voorwaarden van de kredietverstrekker.

De website-tool moet beginnen met de feiten die gewoonlijk bepalend zijn voor de gemeentelijke blootstelling.

Projectidentificatie

Vraag naar:

• gemeente en parochie
• adres of terreinreferentie
• type ruimtelijke ordeningsprocedure
• of er een verzoek om voorafgaande informatie is ingediend
• of de locatie valt onder een verkaveling, detailplan of verstedelijkingsovereenkomst
• en de verwachte indienings- en betalingsdata.

Ontwikkelingsparameters

Vraag naar:

• terreinoppervlakte
• bestaande rechtmatige vloeroppervlakte
• voorgestelde vloeroppervlakte
• sloopoppervlakte
• uitbreidingsoppervlakte
• bebouwingsoppervlakte
• verharde oppervlakte
• aantal gebouwen
• aantal woningen of andere eenheden
• parkeerplaatsen
• projectbestemming of gemengde bestemmingen
• en ontwikkelingsfasen.

Stedelijke impact

Vraag of het project:

• nieuwe kavels creëert
• meerdere gebouwen omvat die aaneengesloten of functioneel verbonden zijn
• particuliere wegen, verkeersruimten of gemeenschappelijke ruimten creëert
• openbare wegen of voetpaden vereist
• nieuwe of versterkte netwerken voor water, afwatering, elektriciteit, gas of telecommunicatie vereist
• de druk op bestaande gemeentelijke voorzieningen verhoogt
• ruimten omvat bestemd voor groenvoorzieningen, collectief gebruik, voorzieningen of huisvestingsdoeleinden
• ingebruikname van het openbaar domein vereist
• of volgens gemeentelijke regelgeving wordt geclassificeerd als hebbende een relevante of aan verkaveling gelijkgestelde impact.

Status van grond en infrastructuur

Vraag of:

• de locatie al is aangesloten op toereikende infrastructuur
• openbare infrastructuur over het terrein loopt of eraan grenst
• upgrades buiten het terrein noodzakelijk zijn
• grond naar verwachting zal worden overgedragen aan de gemeente
• grond naar verwachting privé blijft maar functioneert als gemeenschappelijke ruimte
• een vergoeding in geld of in natura is besproken
• een verstedelijkingscontract is voorgesteld
• en nutsbedrijven aansluitvoorwaarden hebben verstrekt.

Vrijstellingen en betaling

Vraag of het project betrekking heeft op:

• stedelijke herontwikkeling
• betaalbare woningen of woningen met gereguleerde kosten
• openbare of gemeenschapsvoorzieningen
• erfgoedherstel
• duurzaamheids- of energiedoelstellingen
• een gemeentelijk investeringsprogramma
• of een andere categorie die in aanmerking kan komen voor een vermindering of vrijstelling.

Vraag ook of de betaling moet worden gefinancierd of in termijnen moet worden voldaan.

Voorlopige outputcategorieën

De tool moet het resultaat opsplitsen in de volgende categorieën.

#### A — Administratieve leges voor ruimtelijke ordening

Leges voor aanvragen, vergunningen, mededelingen, adviezen, certificaten, inspecties, wijzigingen, verlengingen of andere gemeentelijke handelingen.

#### B — Infrastructuurheffing

De gemeentelijke heffing voor de aanleg, het onderhoud of de versterking van stedelijke infrastructuur, die in verschillende gemeenten onder verschillende namen en formules bekendstaat.

#### C — Grondoverdrachtsverplichting

Percelen of infrastructuur die moeten overgaan naar de gemeente voor de wettelijk en gemeentelijk vastgestelde doeleinden.

#### D — Compensatie in plaats van overdracht

Een verplichting in geld of in natura die ontstaat wanneer de toepasselijke regels de fysieke overdracht van de betreffende grond op het terrein niet vereisen of rechtvaardigen.

#### E — Door projectontwikkelaar uitgevoerde werkzaamheden

Wegen, voetpaden, groenvoorzieningen, afwatering, nutsvoorzieningen of andere verstedelijkings- en aansluitingswerken die door de ontwikkelaar moeten worden ontworpen, gefinancierd en voltooid.

#### F — Zekerheid en financieringskosten

Bankgarantie, borgtochtverzekering, contante waarborgsom, hypotheek of een ander toegestaan instrument, samen met vergoedingen, zekerheden en het risico van versterking of opeising.

#### G — Rest- en derdenkosten

Kosten van nutsbedrijven, ingebruikname van het openbaar domein, verkeersmanagement, registraties, professioneel toezicht en andere kosten die geen deel uitmaken van de gemeentelijke hoofdberekening.

Tool disclaimer: Het resultaat is een hulpmiddel voor initiële budgettering. Het vormt geen gemeentelijke liquidatie, bevestigt niet de toepasselijkheid van een vrijstelling, waardeert geen grond, bepaalt geen compensatie, keurt geen overdracht in natura goed en vervangt geen juridisch, fiscaal, planologisch, technisch, taxatie- of gemeentelijk advies.

Het RJUE creëert het wettelijk kader, maar gemeentelijke verordeningen stellen de toepasselijke bedragen en formules binnen dat kader vast.

Twee projecten met dezelfde vloeroppervlakte kunnen verschillende openbare kosten opleveren omdat ze zich in verschillende gemeenten bevinden of omdat ze verschillen in:

• gebruik
• locatie
• gebiedscategorie
• dekkingsgraad van infrastructuur
• planningsprocedure
• aantal eenheden
• loteamento-status
• stedelijke impact
• vereisten voor grondoverdracht
• rehabilitatiestatus
• en betalingsdatum.

De door de gemeente gebruikte benaming kan eveneens verschillen.

Een infrastructuurgerelateerde vergoeding kan bijvoorbeeld worden omschreven als:

• TRIU
• TMU
• gemeentelijke verstedelijkingsheffing
• infrastructuurheffing
• of een andere titel gedefinieerd in de lokale verordening.

De benaming is minder belangrijk dan de wettelijke grondslag, het belastbare feit en de formule.

Neem een berekening uit Lisboa, Porto, Cascais, Loulé, Óbidos of een andere gemeente niet over naar een ander project zonder het lokale kader te controleren.

Maak één enkel register aan met elk bedrag, elk activum, elk werk en elke garantie die verschuldigd is aan of vereist is door een overheidsinstantie.

Leg voor elk item het volgende vast:

• wettelijke grondslag
• bepaling in de gemeentelijke verordening
• omschrijving
• belastbaar feit
• berekeningsparameters
• voorlopig bedrag
• formeel bedrag
• betaler
• vervaldatum
• betalingsmethode
• recht op verlaging of vrijstelling
• zekerheidsvereiste
• verantwoordelijke professional
• bewijs van naleving
• en voorwaarde voor vrijgave of afsluiting.

Het register moet onderscheid maken tussen:

• niet-restitueerbare kosten
• een terugvorderbare waarborgsom
• een voorwaardelijke verplichting
• een grondwaardeoverdracht
• bouwkosten voor de ontwikkelaar
• financierings- of zekerheidskosten
• en een betwist of aan bevestiging onderhevig bedrag.

Een bankgarantie van €1 miljoen is niet hetzelfde als een contante betaling van €1 miljoen, maar is niet kosteloos. Deze kan banklimieten verbruiken, zekerheden vereisen, doorlopende provisies genereren en een volledig risico op opeising met zich meebrengen.

Portugese heffingen van lokale overheden worden geregeld door het Algemeen Regime van Heffingen van Lokale Overheden, bekend als het RGTAL, samen met het RJUE, lokale financieringsregels en de toepasselijke gemeentelijke verordening.

Het RGTAL kwalificeert heffingen van lokale overheden als heffingen die verband houden met:

• een concrete lokale openbare dienst
• particulier gebruik van openbare of private gemeentelijke goederen
• of opheffing van een juridisch beletsel voor particulier handelen binnen de taken van de autoriteit.

De waarde moet evenredigheid respecteren en mag niet hoger zijn dan de kosten van de lokale openbare activiteit of het voordeel dat door de particuliere partij wordt verkregen, behoudens wettelijk toegestane criteria, met inbegrip van gedefinieerde ontmoedigingscriteria.

Gemeentelijke heffingen kunnen onder meer betrekking hebben op:

• aanleg, onderhoud en versterking van primaire en secundaire stedelijke infrastructuur
• vergunningen en administratieve handelingen
• gebruik van gemeentelijke openbare of private goederen
• verkeers- en parkeerbeheer
• collectieve voorzieningen
• risicopreventie en civiele bescherming
• ruimtelijke en milieukwalificatie
• en activiteiten met een negatieve milieu-impact.

De gemeentelijke verordening die de heffing instelt, moet het objectieve en subjectieve toepassingsbereik, de waarde of formule, de economische en financiële onderbouwing, vrijstellingen en betalingsregelingen vaststellen.

Dit kader betekent niet dat elke gepubliceerde heffing noodzakelijkerwijs geldig is in elke feitelijke toepassing. Evenmin staat het een project toe om een naar behoren goedgekeurde verordening te negeren louter omdat het bedrag aanzienlijk is.

Administratieve heffingen kunnen in verschillende fasen ontstaan.

Initiële procedure

Mogelijke posten omvatten:

• verzoek om voorafgaande informatie
• planaanvraag
• voorafgaande melding
• verkavelingsprocedure
• verstedelijkingswerken
• sloop
• terreinmodellering
• gebruikswijziging
• en legalisatie.

Behandeling en consultatie

De gemeentelijke verordening kan heffingen bevatten betreffende:

• dossieranalyse
• externe consultaties
• openbare kennisgeving
• overleg of hoorzitting
• afschriften en certificaten
• technische inspecties
• plaatsbezoeken
• en andere administratieve handelingen.

Projectwijzigingen

Houd rekening met:

• indiening van wijzigingen
• ontwerpaanpassingen
• termijnverlengingen
• nieuwe vergunningen of meldingen
• vervanging van projectpartijen
• aanvullende inspecties
• en bijgewerkte titels of certificaten.

Oplevering en gebruik

Kosten kunnen omvatten:

• inspectie of expertise
• oplevering van verstedelijkingswerken
• gebruiksgerelateerde meldingen of handelingen
• certificering van voorwaarden voor horizontale eigendom
• en afschriften of certificaten vereist voor verkoop en registratie.

Administratieve heffingen die afzonderlijk klein lijken, kunnen bij een groot, gefaseerd of regelmatig gewijzigd project aanzienlijk worden.

De infrastructuurgerelateerde heffing is bedoeld om het gemeentelijke nut of de gemeentelijke last weer te geven die gepaard gaat met het aanleggen, onderhouden en versterken van stedelijke infrastructuur.

De toepasselijke formule kan rekening houden met:

• vloeroppervlakte
• type werkzaamheden
• toename ten opzichte van de bestaande rechtmatige oppervlakte
• gebruik
• aantal eenheden
• locatie of gemeentelijke zone
• infrastructuurniveau
• ontwikkelingsdichtheid
• investeringscoëfficiënten
• programmaduur
• en in de verordening vastgelegde aanpassingen of aftrekposten.

Dezelfde bruto vloeroppervlakte kan verschillende resultaten opleveren voor wonen, toerisme, detailhandel, logistiek, kantoren of gemengd gebruik.

Bouw en uitbreiding buiten een verkaveling

Onder het huidige RJUE zijn de vergunning en de voorafgaande melding voor bouw- of uitbreidingswerkzaamheden buiten een verkaveling onderworpen aan de relevante infrastructuurheffing krachtens Artikel 116.

Vanaf 1 oktober 2026 zal Wetsdecreet 108/2026 dit naar verwachting formuleren binnen een bredere en duidelijkere structuur die vergunningen, voorafgaande meldingen, vastgelegde besluiten inzake voorafgaande informatie, verkavelingen en ingrepen met een relevante of aan verkaveling gelijkgestelde impact omvat.

Dubbeltellingen voorkomen

Wanneer er eerder infrastructuurheffingen zijn betaald binnen een verkaveling of een andere planologische ingreep, moet het team controleren of en hoe de lokale formule dubbele heffingen voorkomt.

Ga niet uit van een volledige vrijstelling. Controleer:

• wat eerder is goedgekeurd
• wat er is betaald
• welke oppervlakte en welk gebruik waren gedekt
• of het huidige project de belasting verzwaart
• en hoe de gemeentelijke verordening omgaat met het verschil.

Bestaande rechtmatige oppervlakte

De aftrek of behandeling van bestaande oppervlakte hangt af van de regelgeving en de juridische status van die oppervlakte.

Een illegaal bouwwerk of niet-gedocumenteerd gebruik wordt mogelijk niet geaccepteerd als uitgangspunt voor een vermindering.

Stem de berekening af met de handhavingsanalyse en de analyse van de bestaande bebouwing.

Een betrouwbare raming vereist dezelfde gegevensdefinities als die welke door de gemeente worden gehanteerd.

Bevestig:

• totale perceeloppervlakte
• overgedragen of behouden oppervlakte
• bestaande rechtmatige bruto vloeroppervlakte
• voorgestelde bruto vloeroppervlakte
• uitbreidingsoppervlakte
• sloopoppervlakte
• bovengrondse en ondergrondse oppervlakte
• parkeer- en technische ruimtes
• balkons, terrassen en overdekte buitenruimtes
• functietoewijzing
• aantal woningen of eenheden
• faseringstoewijzing
• openbare en particuliere infrastructuur
• en gemeentelijke locatiecategorie.

Ga er niet van uit dat de gemeente de definitie van verkoopbare oppervlakte van het project hanteert.

De oppervlaktestaat van de architect, de vergunningaanvraag, het kostenplan, de taxatie en het heffingenmodel moeten met elkaar in overeenstemming zijn.

Een wijziging in gebruik of oppervlakte na de planologische goedkeuring kan aanleiding geven tot een herberekening, zelfs wanneer het algehele architectonische concept ongewijzigd lijkt.

Het RJUE biedt de mogelijkheid om via een voldoende gedetailleerde aanvraag voor voorafgaande informatie een schatting van de verschuldigde stedenbouwkundige heffingen te behandelen.

Wanneer publieke verplichtingen de verwervingsprijs wezenlijk kunnen beïnvloeden, overweeg dan om de gemeente te verzoeken het volgende te behandelen:

• toereikendheid van de infrastructuur
• waarschijnlijke wegen- en netwerkwerkzaamheden
• classificatie als ingreep met relevante of aan verkaveling gelijkgestelde impact
• parameters voor grondoverdracht
• aannames inzake compensatie
• en geschatte stedenbouwkundige heffingen.

Het verzoek moet voldoende details bevatten voor een zinvolle reactie.

Een globaal conceptueel PIP biedt mogelijk onvoldoende basis voor een betrouwbare kostenraming.

De resulterende informatie dient nog steeds te worden getoetst aan:

• het definitieve ontwerp
• de regelgeving die van kracht is op de heffingsdatum
• de voorwaarden van het gemeentelijk besluit
• en eventuele latere wijzigingen in oppervlakte, gebruik of fasering.

Een raming is geen definitieve afrekening.

Bij verkavelingsprojecten moet rekening worden gehouden met de vereiste oppervlakten voor:

• groenvoorzieningen en collectief gebruik
• wegen en overige infrastructuur
• collectieve voorzieningen
• en waar van toepassing sociale woningbouw, woningen met beheerste kosten of betaalbare huurwoningen.

De dimensionale parameters zijn degene die zijn vastgesteld in het toepasselijke gemeentelijke of intergemeentelijke ruimtelijke plan.

Zowel particuliere percelen die aan deze functies zijn toegewezen als percelen die aan de gemeente worden overgedragen, kunnen meetellen voor de wettelijke beoordeling, afhankelijk van het toepasselijke plan en de toepasselijke procedure.

Particuliere zones

Particuliere groen-, verkeers-, infrastructuur- en voorzieningenzones binnen een verkaveling kunnen gemeenschappelijke delen worden van de resulterende kavels en gebouwen.

De ontwikkelingsstructuur moet daarom voorzien in:

• eigendom
• onderhoud
• servicekosten
• toegang
• verzekering
• vervanging
• exploitatieregels
• en langetermijnbeheer.

Het bestempelen van een gebied als “privé” neemt de planologische functie of de onderhoudskosten ervan niet weg.

Voor de gemeente bestemde zones

Wanneer de wet en het ruimtelijk besluit vereisen dat de percelen of infrastructuur overgaan naar het gemeentelijk domein, moet de overdracht nauwkeurig worden gedefinieerd en geformaliseerd via het toepasselijke juridische mechanisme.

De tekeningen en eigendomsdocumenten moeten het volgende vermelden:

• perceelsgrens
• oppervlakte
• beoogde functie
• openbaar of privaat gemeentelijk domein
• daarop gesitueerde infrastructuur
• toegang
• bouwverantwoordelijkheid
• opleveringsvoorwaarden
• en registratieve afhandeling.

Laat de afbakening van de overdracht niet pas regelen nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd.

Krachtens Artikel 44 van het huidige RJUE dragen de eigenaar en andere rechthebbenden op grond die aan een verkaveling is onderworpen, kosteloos de percelen en infrastructuur over aan de gemeente die voor de wettelijk omschreven doeleinden in het gemeentelijk domein moeten worden opgenomen.

De planologische tekeningen moeten deze zones aanduiden.

De overdracht kan van invloed zijn op:

• de netto ontwikkelbare terreinoppervlakte
• de grondwaarde
• financieringszekerheden
• bestaande hypotheken
• grenzen en registratie
• fasering
• verkoopdocumenten
• onderhoud vóór de oplevering
• en latere wijziging van de verkaveling.

Onderzoek van de eigendomstitel

Controleer het volgende alvorens u zich tot de overdracht verbindt:

• eigendom van het perceel
• hypotheken en andere bezwaringen
• toestemmingen vereist voor doorhaling
• bestaande huurovereenkomsten of bewoning/gebruik
• kadastrale en registermatige consistentie
• en of alle rechthebbenden kunnen deelnemen aan de vereiste rechtshandeling.

Het proces voor de doorhaling van de hypotheek van de kredietverstrekker dient vóór de datum van de gemeentelijke overdracht te worden ingepland.

Waarde in de ontwikkelingsbeoordeling

Overgedragen grond levert mogelijk geen contante betaling op, maar brengt wel economische kosten met zich mee.

Het model dient rekening te houden met:

• aan het gebied toe te rekenen verwervingskosten
• verloren ontwikkelingskansen
• ontwerp- en infrastructuurkosten
• transactie- en registratiekosten
• financieringskosten
• en eventueel lopend onderhoud vóór de formele oplevering.

Het huidige RJUE omvat openbare woningbouw, gereguleerde woningbouw en betaalbare huurwoningen binnen de doeleinden die worden behandeld in de artikelen 43 en 44.

Decree-Law 108/2026 zal naar verwachting vanaf 1 oktober 2026 nadere details toevoegen, waaronder:

• een drempel om grond als toegewezen aan gereguleerde woningbouw of betaalbare huurwoningen te beschouwen voor de desbetreffende berekening
• gemeentelijke bevoegdheid om ontvankelijkheidscriteria vast te stellen voor woningbouwpercelen, onder meer met betrekking tot omvang, ontwikkelingscapaciteit en locatie
• de behandeling van compensatie wanneer er geen ontvankelijk perceel wordt overgedragen
• en verantwoordelijkheden voor infrastructuur- en bouwwerkzaamheden op overgedragen woningbouwgrond.

Dit aspect zal waarschijnlijk een zorgvuldige toetsing van nieuwe of gewijzigde gemeentelijke verordeningen vereisen nadat de hervorming in werking is getreden.

Het projectteam dient het volgende vast te stellen:

• of de verplichting van toepassing is
• welke grond of ontwikkelingscapaciteit wordt beïnvloed
• of het perceel voldoet aan de lokale vereisten
• wie de infrastructuur realiseert
• wie de woningen realiseert
• hoe de overgedragen ontwikkelingscapaciteit het hoofdproject beïnvloedt
• en of een overeenkomst met de gemeente vereist is.

Neem woningbouwverplichtingen niet op als een generiek percentage zonder het toepasselijke wettelijke en gemeentelijke kader te toetsen.

Wanneer het onroerend goed al voldoende is voorzien van infrastructuur, er op het terrein geen openbare voorzieningen of groenvoorzieningen gerechtvaardigd zijn, of er een andere wettelijke omstandigheid van toepassing is, is de projectontwikkelaar mogelijk niet verplicht om voor die doeleinden grond over te dragen.

In plaats daarvan kan van de eigenaar worden verlangd dat deze aan de gemeente compensatie betaalt in geld of in natura op grond van de gemeentelijke verordening.

Compensatie is niet hetzelfde als de infrastructuurheffing.

Beide kunnen van toepassing zijn als ze verschillende juridische grondslagen en heffingsdoeleinden hebben.

Compensatie in geld

De formule kan rekening houden met:

• de oppervlakte die anders zou worden overgedragen
• grondwaarde
• locatie
• ontwikkelingscapaciteit
• bestemming/gebruik
• gemeentelijke coëfficiënten
• en andere factoren in de lokale verordening.

Compensatie in natura

Een oplossing in natura kan bestaan uit:

• een ander perceel
• infrastructuur
• bouwwerkzaamheden
• voorzieningen
• of een ander vermogensbestanddeel of prestatie die wettelijk door de gemeente wordt aanvaard.

Het vereist een zorgvuldige definitie van:

• waardering
• wettelijke bevoegdheid
• eigendom en eigendomstitel
• voorwaarde van overdracht
• ontwerp en specificaties
• opleverdatum
• fiscale en boekhoudkundige gevolgen
• risico op kostenoverschrijding
• aanvaarding
• garanties
• en kwijting van de oorspronkelijke compensatieverplichting.

Beschouw een informele suggestie van gemeentelijk personeel niet als een goedgekeurde regeling in natura.

De bevoegde gemeentelijke instanties, de juridische procedure en bindende documenten moeten worden vastgesteld.

Gemeentelijke verordeningen kunnen bepaalde projecten aanmerken als hebbende een stedenbouwkundige impact die vergelijkbaar is met een verkaveling, zelfs als er geen juridische opsplitsing in kavels wordt voorgesteld.

Indicatoren kunnen onder meer omvatten:

• meerdere gebouwen
• gebouwen die aaneengesloten of functioneel met elkaar verbonden zijn
• een groot aantal eenheden
• de aanleg van interne wegen of gemeenschappelijke ruimten
• een aanzienlijke vraag naar infrastructuur
• ontwikkeling met gemengd gebruik
• of andere drempelwaarden in de lokale regelgeving.

De gevolgen kunnen onder meer omvatten:

• verplichtingen tot grondoverdracht
• compensatie
• infrastructuurheffingen
• verstedelijkingswerkzaamheden
• en aanvullende planologische verplichtingen.

Classificeer het project niet uitsluitend op basis van de benaming die in de architectuuropdracht wordt gebruikt.

Een condominium, resort, aparthotel, residentiële campus of complex voor gemengd gebruik kan nog steeds onder de gemeentelijke impactregels vallen.

De classificatie moet worden getoetst tijdens de locatiebeoordeling, niet nadat het architectonisch ontwerp definitief vastligt.

Verstedelijkingswerkzaamheden realiseren of herstructureren infrastructuur ten dienste van de ontwikkeling en gebouwen.

Zij kunnen onder meer omvatten:

• wegen
• voetpaden
• fietsroutes
• parkeergelegenheid
• openbare verlichting
• drinkwatervoorziening
• vuilwaterriolering
• hemelwaterafvoer
• elektriciteit
• gas
• telecommunicatie
• landschapsinrichting
• openbaar groen
• keerconstructies
• bewegwijzering en bebording
• afvalvoorzieningen
• en werkzaamheden aan de openbare ruimte.

De gemeente bepaalt of bevestigt de uitvoeringsvoorwaarden, de oplevertermijn, het bedrag van de zekerheidsstelling en, waar relevant, de voorwaarden van een overeenkomst voor verstedelijkingswerkzaamheden.

Volledig kostenplan

Neem op:

• ontwerp
• metingen en onderzoeken
• geotechnische werkzaamheden
• nutsafstemming
• bouw
• tijdelijk verkeersmanagement
• ingebruikname van het openbaar domein
• vergunningen
• testen en beproevingen
• revisiedossiers (as-built)
• inbedrijfstelling
• gemeentelijke inspectie
• herstel van gebreken
• onderhoud tijdens de garantieperiode
• financieringskosten
• en kosten voor zekerheidsstelling.

De gemeentelijke raming voor de zekerheidsstelling en de prijs van de aannemer dienen verschillende doeleinden en zijn mogelijk niet identiek.

Een project kan op het eigen terrein technisch aan alle eisen voldoen, maar een onaanvaardbare belasting vormen voor bestaande wegen, water, afwatering, energie of andere nutsvoorzieningen.

De gemeente kan de toereikendheid van de infrastructuur in aanmerking nemen tijdens de planologische toetsing.

Wanneer een weigering anderszins zou voortvloeien uit ontoereikende of overbelaste infrastructuur, biedt artikel 25 van het huidige RJUE de mogelijkheid waarbij de aanvrager zich ertoe verbindt de vereiste werkzaamheden uit te voeren of de bijbehorende kosten en operationele infrastructuurkosten op zich te nemen voor een minimale periode van 10 jaar.

In dat geval moet de aanvrager vóór betaling van de leges de vereiste overeenkomst met de gemeente sluiten en passende zekerheid stellen. De toepasselijke infrastructuurheffing kan op grond van de gemeentelijke verordening evenredig worden verlaagd of kwijtgescholden.

De verplichtingen van de ontwikkelaar moeten evenredig zijn aan de door het project veroorzaakte overbelasting.

De overeenkomst moet het volgende specificeren:

• basiscapaciteit van de infrastructuur
• projectbehoefte
• exacte werkzaamheden
• afbakening tussen gemeentelijke scope, scope van nutsbedrijven en die van de ontwikkelaar
• verantwoordelijkheid voor ontwerp en goedkeuring
• grond- en toegangsrechten
• aanbestedingsverantwoordelijkheid
• kosten en indexering
• exploitatie- en onderhoudsperiode
• zekerheidsstelling
• opleveringstoets
• gebruik door derden
• eventuele toekomstige terugbetaling of bijdrage
• en verlaging of vrijstelling van gemeentelijke heffingen.

Ga niet akkoord met de financiering van een netwerkupgrade voordat de evenredige projectbelasting en de bijbehorende heffingsbehandeling duidelijk zijn.

Gemeentelijke heffingen omvatten doorgaans niet elk bedrag dat verschuldigd is aan water-, elektriciteits-, gas- of telecommunicatiebedrijven.

Afzonderlijke kosten kunnen onder meer omvatten:

• aansluitstudie
• capaciteitsreservering
• nieuw onderstation of transformator
• netwerkuitbreiding
• pompstation
• versterking van de afwatering
• meters
• erfdienstbaarheden of opstalrechten
• verlegging van bestaande netwerken
• tijdelijke bouwaansluiting
• en inspectie of inbedrijfstelling door de netbeheerder.

Vraag schriftelijke voorwaarden op bij de desbetreffende netbeheerder.

Vertrouw niet uitsluitend op de aanwezigheid van een nutsleiding naast de locatie. Verifieer:

• beschikbare capaciteit
• aansluitpunt
• druk- of vermogenseisen
• omvang van de upgrade
• grondrechten
• opleveringsplanning
• kosten
• en verantwoordelijkheid voor overdracht en onderhoud.

De gemeentelijke infrastructuurraming en het budget voor nutsaansluitingen moeten afzonderlijk zijn, maar wel onderling worden afgestemd.

Wanneer bij verstedelijkingswerkzaamheden meer dan één verantwoordelijke partij betrokken is, staat het RJUE een verstedelijkingscontract toe waarbij de gemeente, eigenaren en andere rechthebbenden en, waar van toepassing, nutsbedrijven en andere belanghebbende entiteiten betrokken zijn.

Het contract moet het volgende bepalen:

• partijen en bevoegdheid
• onroerend goed en project
• werkzaamheden en technische normen
• ontwerpgoedkeuringen
• grondoverdrachten
• toegang en bezit
• fasering
• planning
• aanbesteding
• kostenverdeling
• betaling
• exploitatie van infrastructuur
• zekerheidsstelling
• verzekering
• monitoring
• wijzigingen
• overmacht
• wanprestatie
• gemeentelijke executierechten
• oplevering
• gebreken
• vrijgave
• registratie waar vereist
• en geschillenbeslechting.

De planningstitel moet naar het contract verwijzen wanneer de wet dit vereist.

Contractuele discipline

Elke verplichting moet consistent terugkomen in:

• gemeentelijk besluit
• planningstitel
• contract
• goedgekeurde tekeningen
• zekerheidsinstrument
• kostenplan
• planning
• aankoopovereenkomst
• financieringsdocumenten
• en verkoopdocumentatie.

Een verplichting die verborgen zit in notulen van vergaderingen of technische correspondentie kan het project alsnog vertragen als deze niet is geïntegreerd in de uitvoeringsdocumenten.

De gemeente kan niet rechtmatig niet-voorziene waardevermeerderingsbijdragen, donaties, compensaties of andere tegenprestaties eisen buiten het toepasselijke wettelijke kader.

Artikel 117 van de huidige RJUE voorziet in een recht op terugvordering van onverschuldigd betaalde bedragen en, voor verstrekkingen in natura, een recht op teruggave en eventuele toepasselijke schadevergoeding wanneer de gemeente of haar leden niet-voorziene verbeteringen, tegenprestaties, compensaties of donaties hebben geëist.

Deze regel doet geen afbreuk aan rechtmatige heffingen, grondoverdrachten, compensaties, infrastructuurverplichtingen of onderhandelde overeenkomsten die door de wet worden ondersteund.

Wanneer een ongebruikelijk verzoek zich voordoet, leg dan het volgende vast:

• wie het heeft gedaan
• de ingeroepen rechtsgrond
• de bevoegde besluitvormer
• het verband met de projectimpact
• de waardering
• de behandeling krachtens de gemeentelijke verordening
• en of het is vastgelegd in een formele akte of contract.

Verricht geen niet-gedocumenteerde betaling of vermogensoverdracht om een informele planologische verwachting in stand te houden.

De ontwikkelaar moet zekerheid stellen om de deugdelijke en regelmatige uitvoering van de urbanisatiewerken te garanderen.

Onder de huidige RJUE omvatten de toegestane vormen:

• autonome bankgarantie op eerste verzoek
• hypotheek op onroerend goed dat eigendom is van de aanvrager
• waarborgsom in contanten
• en borgstellingsverzekering.

De zekerheidstelling is ten gunste van de gemeente en moet geldig blijven tot de definitieve oplevering van de urbanisatiewerken.

Bedrag

Het bedrag is gebaseerd op de uitvoeringsbegrotingen voor de goedgekeurde urbanisatieprojecten, zoals eventueel gecorrigeerd door de gemeente.

De gemeente mag tot 5% toevoegen voor administratieve kosten indien zij gebruik moet maken van de wettelijke uitvoeringsmechanismen.

Zekerheidstelling is niet het werkbudget

Het gewaarborgde bedrag mag niet worden verward met:

• aannemersprijs
• totale infrastructuurkosten
• onvoorziene projectkosten
• kosten van nutsbedrijven
• of aan de gemeente betaald bedrag.

De zekerheidstelling beschermt het gemeentelijke voltooiingsrisico. De ontwikkelaar heeft nog steeds voldoende liquide middelen en toegezegde financiering nodig om de werken uit te voeren.

Bankgarantie op eerste verzoek

Mogelijke voordelen:

• algemeen erkend
• duidelijk nominaal bedrag
• en geen onmiddellijke contante storting wanneer de bank kredietondersteuning biedt.

Mogelijke gevolgen:

• legt beslag op bancaire kredietlimieten
• kan contant onderpand of andere zekerheden vereisen
• brengt afsluit- en periodieke provisies met zich mee
• stelt de ontwikkelaar bloot aan opeising onder de overeengekomen voorwaarden
• en kan verlenging vereisen tot de definitieve oplevering.

Waarborgsom in contanten

Mogelijke voordelen:

• eenvoudige waardezekerheid
• geen onderhandeling over de tekst van de uitgevende bank
• en geen risico op niet-verlenging door de bank.

Mogelijke gevolgen:

• zet projectkasmiddelen vast
• kan gedurende meerdere jaren niet beschikbaar blijven
• en brengt opportuniteits- en financieringskosten met zich mee.

Borgtochtverzekering

Mogelijke voordelen:

• kan de bancaire kredietruimte behouden
• kan anders geprijsd zijn dan een bancaire faciliteit
• en kan aansluiten bij gedefinieerde projectrisico's.

Mogelijke gevolgen:

• acceptatie- en vrijwaringsvereisten
• zekerheden of tegenvrijwaringen
• acceptatie van de bewoordingen
• uitsluitingen
• en verlengingsrisico.

Hypotheek op onroerend goed

Mogelijke voordelen:

• kan in passende omstandigheden het aanspreken van kasmiddelen of bankkrediet voorkomen.

Mogelijke gevolgen:

• vereist een geschikt, onbelast onroerend goed
• taxatie en registratie
• toestemming van de kredietverstrekker
• risico op uitwinning
• rangordevraagstukken
• en formaliteiten voor vrijgave.

De laagste nominale vergoeding is niet noodzakelijkerwijs de goedkoopste projectoplossing.

Vergelijk zekerheden, bancaire capaciteit, looptijd, opeisingsrisico, administratie en de timing van vrijgave.

Het instrument moet het volgende vermelden:

• aanvrager
• gemeente
• gedekte handeling
• referentie van het plandossier
• maximumbedrag
• gedekte verplichtingen
• first-demand-mechanisme waar van toepassing
• toegestane verlagingen
• versterking
• looptijd
• behandeling van verval of niet-verval
• overdracht waar juridisch relevant
• kennisgevingen
• toepasselijk recht
• en bewijs van vrijgave.

De gemeente, kredietverstrekker, uitgevende bank of verzekeraar en projectjuristen moeten overeenstemming bereiken over een werkbare formulering voordat het planningsprogramma ervan uitgaat dat de zekerheid beschikbaar is.

Vermijd:

• een vervaldatum die vóór de definitieve oplevering ligt
• voorwaarden die in strijd zijn met de RJUE of het gemeentelijk besluit
• een onjuiste referentie naar de aanvrager of het onroerend goed
• automatische annulering bij verandering van eigendom of aannemer
• en bewoordingen die gedeeltelijke verlagingen verhinderen.

Het zekerheidsinstrument moet worden getoetst in samenhang met de kredietovereenkomst en de prestatiezekerheid van de aannemer.

De gemeente kan, na een gemotiveerd besluit, versterking eisen wanneer het gewaarborgde bedrag ontoereikend wordt om de werkzaamheden te voltooien.

Dit kan voortvloeien uit:

• termijnverlenging
• materiaal- of looninflatie
• ontwerpwijziging
• herziene hoeveelheden
• onvolledig of gebrekkig werk
• en bijgewerkte voltooiingskosten.

Het financiële model moet het volgende bevatten:

• zekerheidsmarge
• capaciteit van bank of verzekeraar
• beschikbaarheid van onderpand
• goedkeuringsproces
• en reservering voor verhoogde provisies.

Een ontwikkeling kan over voldoende kasmiddelen voor de bouw beschikken, maar toch niet in staat zijn om door te gaan als zij een vereiste versterking van de zekerheid niet kan leveren.

De zekerheid kan worden verlaagd naarmate de verstedelijkingswerkzaamheden vorderen.

Onder de huidige RJUE:

• mag de belanghebbende partij om vermindering verzoeken
• dient er binnen 15 dagen op het verzoek te worden beslist
• volgen verminderingen de geverifieerde voortgang
• mogen de totale verminderingen niet meer bedragen dan 90% van het initiële bedrag
• en wordt het resterende bedrag vrijgegeven bij definitieve oplevering.

Het verzoek tot vermindering dient te bevatten:

• voortgangsrapportage
• bijgewerkte werkplanning
• gecertificeerde waarde van het voltooide werk
• bewijsstukken van tests en inspecties
• bijgewerkte kosten tot voltooiing
• status van gebreken en wijzigingen
• foto's en as-built-informatie waar van toepassing
• en voorgesteld herzien zekerheidsbedrag.

Ga er niet van uit dat de gemeentelijke waardering van voltooid werk overeenkomt met de betalingen aan aannemers.

Plan periodieke verminderingen in het financiële model, maar beschouw deze als voorwaardelijk totdat ze formeel zijn goedgekeurd en doorgevoerd door de uitgevende instantie.

Zodra de urbanisatiewerken zijn voltooid, verzoekt de belanghebbende partij om voorlopige oplevering door de gemeente.

De oplevering wordt voorafgegaan door een gemeentelijke inspectie met de belanghebbende partij of diens vertegenwoordiger en gemeentelijke vertegenwoordigers.

Bij de inspectie kan het volgende worden vastgesteld:

• onvoltooide werken
• gebreken
• testvereisten
• ontbrekende as-built-documentatie
• schade aan openbare infrastructuur
• tekortkomingen in de groenvoorziening
• voorwaarden van nutsbedrijven
• of onderhoudspunten.

Het projectteam dient het volgende voor te bereiden:

• goedgekeurde projectdocumentenset
• as-built-tekeningen
• testcertificaten
• goedkeuringen van nutsbedrijven
• bewijs van inbedrijfstelling
• documentatie over materialen en uitrusting
• onderhoudsinformatie
• bewijs van grondoverdracht
• bijgewerkte registerinformatie
• lijst van gebreken
• en bewijs van reiniging en herstel van de openbare ruimte.

Voorlopige oplevering is een belangrijke mijlpaal in de planning. Het kan van invloed zijn op de bouw op kavels, eerste overdrachten, vermindering van zekerheden, onderhoudsverantwoordelijkheid en verkoop.

Decreet-wet 108/2026 zal naar verwachting uitdrukkelijk bepalen dat gedeeltelijke voorlopige oplevering kan plaatsvinden, zelfs wanneer de urbanisatiewerken niet gefaseerd zijn vergund.

De gedeeltelijke oplevering moet betrekking hebben op:

• een specifiek type urbanisatiewerk; of
• een geürbaniseerd gebied dat functioneel autonoom is en geschikt is voor openbaar gebruik.

Dit kan gefaseerde ontwikkelingen ten goede komen, maar mag niet als vanzelfsprekend worden aangenomen.

De projectontwikkelaar dient het volgende te definiëren:

• begrenzing van het gebied
• zelfstandige werking
• toegang
• nutsvoorzieningen
• veiligheid
• geschiktheid voor openbaar gebruik
• raakvlak met de resterende werken
• toewijzing van zekerheden
• en onderhoudsverantwoordelijkheid.

De faseringstekeningen, het aannemingscontract, het zekerheidsinstrument, het verkoopprogramma en de gemeentelijke procedure moeten dezelfde begrenzing hanteren.

De RJUE beperkt eerste overdrachten van gebouwen of autonome fracties die zijn gebouwd op kavels waar het vereiste bewijs van urbanisatie niet beschikbaar is.

De transactie vereist het toepasselijke gemeentelijke certificaat waaruit hetzij blijkt dat:

• voorlopige oplevering van de urbanisatiewerken; of
• dat de zekerheid op grond van Artikel 54 toereikend is om de deugdelijke uitvoering van die werken te garanderen.

Dit moet worden opgenomen in het verkoopprogramma.

Bevestig, alvorens bindende leveringstoezeggingen aan te gaan:

• welk certificaat zal worden gebruikt
• wanneer het kan worden aangevraagd
• welk technisch bewijs de gemeente vereist
• of de zekerheid toereikend blijft
• en hoe vertragingen van invloed zijn op koperscontracten, vrijgaven door kredietverstrekkers en opbrengsten.

Ga er niet van uit dat de fysieke voltooiing van een gebouw op zich voldoende is om de eerste verkoop te kunnen voltooien.

Onder het huidige RJUE bedraagt de garantieperiode voor urbanisatiewerken vijf jaar.

Gedurende die periode kan de ontwikkelaar blootgesteld blijven aan:

• gebreken
• onderhoudsverplichtingen
• kosten van de zekerheidsstelling
• verlenging door bank of verzekeraar
• claims van de gemeente
• verhaal op of door de aannemer
• vervanging van groenvoorzieningen
• bezwijken van bestrating of afwatering
• en onvolledige overdrachtsdocumentatie.

De aannemingsovereenkomst moet aansluiten op het publiekrechtelijke risicoprofiel.

Controleer:

• hersteltermijn voor gebreken van de aannemer
• uitvoeringsgarantie
• retentie (inhoudingen)
• moedermaatschappijgaranties
• verzekering
• ontwerpaansprakelijkheid
• verjaringstermijnen
• en garanties van onderaannemers.

De vijfjarige termijn van de gemeente mag niet ongedekt blijven door een aannemer wiens verplichtingen aanzienlijk eerder eindigen.

Na afloop van de garantieperiode dient de belanghebbende partij de definitieve oplevering aan te vragen.

Het proces kan het volgende vereisen:

• inspectie
• herstel van openstaande gebreken
• geactualiseerde tests
• bevestiging van onderhoud
• volledige as-built- en activadocumentatie
• bewijsstukken van nutsbedrijven
• en een formeel gemeentelijk besluit.

De resterende zekerheid wordt pas vrijgegeven wanneer aan de toepasselijke voorwaarden voor definitieve oplevering en vrijgave is voldaan.

Laat de projectvennootschap niet ontbinden, uitkeren of verkopen zonder het regelen van:

• verantwoordelijkheid voor de garantieperiode
• zeggenschap over de zekerheid
• financiering van het herstel van gebreken
• bevoegdheid om met de gemeente te handelen
• en definitieve vrijgave.

Bij een aandelentransactie dient de koper een due diligence uit te voeren naar elke openstaande urbanisatieverplichting en elk zekerheidsinstrument.

De zekerheid op grond van Artikel 54 is niet de enige mogelijke garantie.

Afhankelijk van het project kan ook zekerheid vereist zijn voor:

• vroege ruwbouwwerkzaamheden en eventuele sloop
• infrastructuurverplichtingen op grond van Artikel 25
• betaling van heffingen in termijnen
• ingebruikname en herstel van het openbaar domein
• reiniging en herstel van openbare infrastructuur
• vervanging van bomen of groenvoorzieningen
• tijdelijke toegang
• milieumaatregelen
• en andere wettelijk verankerde verplichtingen.

Leg voor elke zekerheid het volgende vast:

• afzonderlijke rechtsgrond
• bedrag
• vorm
• uitgevende instantie
• begunstigde
• gedekte verplichting
• vervaldatum
• vermindering
• vrijgave
• en of deze een rang inneemt binnen een gedeelde bankfaciliteit.

Ga er niet van uit dat één algemene bankgarantie alle gemeentelijke verplichtingen dekt.

Bouwwerkzaamheden kunnen het tijdelijk gebruik van wegen, trottoirs, parkeerplaatsen, openbare grond of het luchtruim vereisen.

Mogelijke posten omvatten:

• bouwschuttingen
• steigers
• overzwaai of opstelling van kranen
• afvalcontainers en containers
• tijdelijke nutsvoorzieningen
• laad- en loszones
• wegafsluiting
• verkeersomleiding
• openbreken van trottoirs
• en tijdelijke toegang tot het bouwterrein.

Het project kan het volgende vereisen:

• gemeentelijke vergunning
• dagelijkse, wekelijkse of op oppervlakte gebaseerde vergoedingen voor ingebruikname
• verkeersmanagementplan
• politiecoördinatie waar wettelijk gerechtvaardigd
• zekerheidstelling
• inspectie
• en herstel in de oorspronkelijke staat.

Neem de duur van de ingebruikname op in het kostenmodel.

Een vertraging in de planning kan de heffingen voor het openbaar domein verhogen, zelfs wanneer de aanneemsom van het bouwcontract vaststaat.

Gemeentelijke verordeningen kunnen voorzien in verminderingen of vrijstellingen voor nader omschreven projecten of aanvragers.

Mogelijke categorieën zijn onder meer:

• stedelijke herontwikkeling
• betaalbare of gereguleerde woningbouw
• voorzieningen van algemeen belang
• erfgoedbescherming
• sociale of maatschappelijke projecten
• energie- of milieuprestaties
• gemeentelijke investeringsprikkels
• economische ontwikkeling
• en overheidsinstanties.

Het recht hierop moet worden aangetoond op grond van de toepasselijke regelgeving.

Bevestig:

• rechtsgrond
• bevoegde autoriteit
• objectieve en subjectieve criteria
• aanvraagtermijn
• documenten
• of de tegemoetkoming automatisch of discretionair is
• duur
• ontbindende voorwaarden
• of het voordeel kan worden ingetrokken
• en welke tariefcategorieën worden gedekt.

Een vrijstelling van de administratieve leges betekent niet noodzakelijk een vrijstelling van:

• infrastructuurheffingen
• compensatie
• grondoverdracht
• nutskosten
• bouwverplichtingen
• of zekerheden.

Neem de tegemoetkoming niet op in gecommitteerde financiering totdat het recht hierop en de timing voldoende zijn bevestigd.

Het toepasselijke betalingstraject hangt af van de procedure en het juridische regime.

Formele liquidatie

Bij een vergunning berekent de gemeente de leges op grond van de verordening en maakt zij het bedrag bekend of stelt zij dit beschikbaar overeenkomstig de toepasselijke procedure.

Autoliquidatie

Voorafgaande meldingen en andere omschreven situaties kunnen de belanghebbende partij toestaan of verplichten het bedrag te berekenen en te betalen op grond van de gemeentelijke verordening.

Autoliquidatie is geen informele schatting.

Bewaar:

• gebruikte verordening en versie
• rekenblad
• projectinvoergegevens
• betalingskenmerk
• betalingsbewijs
• datum
• en procedurereferentie.

De gemeente kan het bedrag later controleren op grond van de toepasselijke regels.

Betaling in termijnen

Het RJUE staat toe dat bepaalde heffingen op basis van een gemeentelijk besluit in termijnen worden voldaan tot het einde van de uitvoeringsperiode, mits zekerheid wordt gesteld binnen het kader van Artikel 54.

De gemeentelijke verordening en het besluit dienen het volgende te vermelden:

• in aanmerking komende heffingen
• termijnschema
• rente of indexering
• zekerheidstelling
• gevolgen van wanbetaling
• en de relatie met bouwmijlpalen.

Vergelijk het financieringsvoordeel met de kosten en de impact op het onderpand van de vereiste zekerheid.

Betaling kan van invloed zijn op de rechtskracht en de planning van de planologische operatie.

Onder het huidige RJUE vormt het bewijs van betaling van de wettelijk verschuldigde heffingen de titel voor vergunde stedenbouwkundige operaties, en mogen werkzaamheden onder de comunicação prévia pas aanvangen nadat aan de toepasselijke voorwaarden is voldaan, inclusief betaling onder het geldende regime.

Decreet-Wet 108/2026 voorziet vanaf 1 oktober 2026 in een herziening van de titels en betalingsmechanismen, met inbegrip van een breder gebruik van betalingsbewijzen, autoliquidatie en elektronische of bancaire betalingsmechanismen.

Het projectprogramma moet het volgende vermelden:

• besluitdatum
• datum van de heffingsberekening
• betalingstermijn
• stellen van zekerheid
• formalisering van grondoverdracht
• kennisgeving van aanvang
• en vroegste rechtmatige bouwdatum.

Geef de aannemer geen instructie om te mobiliseren louter op basis van de goedkeuring van het architectuurontwerp.

Wanneer de gemeente de formele berekening afgeeft, controleer deze dan regel voor regel.

Controleer:

• juiste aanvrager
• onroerend goed en procedure
• verordening en versie
• belastbaar feit
• projectoppervlakte
• rechtmatige bestaande oppervlakte
• gebruiksverdeling
• locatiecoëfficiënt
• aantal eenheden
• verkavelings- of impactclassificatie
• eerdere betalingen
• aftrekposten
• behandeling van grondoverdracht
• compensatie
• kortingen en vrijstellingen
• fasering
• en rekenkundige juistheid.

Maak een vergelijking met daarin:

• schatting van de projectontwikkelaar
• gemeentelijke berekening
• verschil
• reden
• bewijsstukken
• en actie.

Een hoger bedrag dan verwacht kan het gevolg zijn van een fout, maar het kan er ook op wijzen dat het projectteam een andere oppervlakte of planologische classificatie heeft gehanteerd.

Los zowel de discrepantie in de planologische gegevens als het cijfermatige verschil op.

Gemeentelijke heffingsberekeningen kunnen het voorwerp zijn van administratief bezwaar en gerechtelijke betwisting krachtens het RJUE, het RGTAL en de regels van het belastingprocesrecht.

De procedure en de termijn zijn afhankelijk van:

• de aard van de heffing
• de vorm van vaststelling
• de datum van kennisgeving
• de vereisten voor voorafgaand bezwaar
• de betalings- of zekerheidspositie
• en het gevorderde rechtsherstel.

Mogelijke gronden kunnen betrekking hebben op:

• het ontbreken van een wettelijke grondslag
• een ongeldige verordening
• een onjuist belastbaar feit
• een onjuiste oppervlakte, onjuist gebruik of een onjuiste coëfficiënt
• een dubbele heffing
• het niet toepassen van een vermindering
• onevenredigheid
• een gebrekkige economische en financiële onderbouwing
• en rekenfouten.

Ga er niet van uit dat een betwisting de betaling opschort, de planning waarborgt of toestaat dat de bouw van start gaat.

De RGTAL beschermt de toegang tot bepaalde gemeentelijke diensten of vergunningen wanneer de heffing wordt betwist en er een wettelijk toereikende zekerheid is gesteld, maar de exacte procedurele en projectmatige gevolgen moeten worden geverifieerd.

Win tijdig advies in. De relevante termijnen voor bezwaar en beroep kunnen kort zijn.

Herbereken de gemeentelijke exposure bij een wijziging in:

• vloeroppervlakte
• gebruik
• aantal eenheden
• bouwvlak
• parkeergelegenheid
• omvang van de infrastructuur
• verkavelingsopzet
• openbare of particuliere ruimten
• grondoverdracht
• fasering
• opleveringstermijn
• of het in aanmerking komen voor vermindering.

Herbeoordeel ook het zekerheidsbedrag wanneer:

• werkzaamheden worden toegevoegd
• prijzen stijgen
• de planning wordt verlengd
• de aannemer wijzigt
• de scope tussen fasen verschuift
• of de gemeente gebreken vaststelt.

Het wijzigingsbeheerformulier moet verplichte vragen bevatten:

• Wijzigt deze verandering de gemeentelijke heffingen?
• Wijzigt dit de compensatie of grondoverdracht?
• Wijzigt dit de omvang van de infrastructuur of nutsvoorzieningen?
• Vereist dit een versterking van de zekerheid?
• Heeft dit invloed op de voorlopige oplevering of verkoop?

Geen enkele wezenlijke ontwerpwijziging mag worden goedgekeurd zonder deze vragen te beantwoorden.

Verkrijg vóór de aankoop van een ontwikkelingslocatie:

• de geldende gemeentelijke stedenbouwkundige verordening
• de geldende heffingsverordening en tarieventabel
• de toepasselijke ruimtelijke plannen
• de bestaande verkavelingstitel
• eerdere heffingsvaststellingen en betalingsbewijzen
• bewijzen van grondoverdrachten
• compensatiebesluiten
• verstedelijkingscontracten
• infrastructuurprojecten
• zekerheidsinstrumenten
• de geschiedenis van verminderingen
• inspectie- en opleveringsverslagen
• voorwaarden van nutsbedrijven
• en eventuele openstaande gemeentelijke schulden of handhavingstrajecten.

Bestaande verkaveling

Bevestig:

• of de infrastructuurheffingen al zijn betaald
• of de grondoverdrachten zijn voltooid
• of de verstedelijkingswerkzaamheden zijn voltooid
• of de zekerheid geldig en toereikend blijft
• of de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden
• of de termijn van vijf jaar loopt
• of er nog openstaande gebreken zijn
• en of de definitieve oplevering is aangevraagd en verleend.

Koopovereenkomst

Wijs de verantwoordelijkheid toe voor:

• historische heffingen
• herberekening
• onbetaalde compensatie
• formaliteiten rondom grondoverdracht
• voltooiing van de infrastructuur
• vervanging van zekerheden
• gebreken
• gemeentelijke vorderingen
• en de definitieve oplevering.

Maak waar passend gebruik van opschortende voorwaarden, inhoudingen, prijsaanpassingen, garanties en vrijwaringen.

Ga er niet van uit dat een aandelentransactie de aansprakelijkheden van de projectvennootschap wegneemt.

De kredietverstrekker dient een volledig overzicht van gemeentelijke verplichtingen te ontvangen.

Deze kan het volgende beoordelen:

• betalingsbedrag en -planning
• in aanmerking komende gefinancierde kosten
• grond die aan de zekerheid wordt onttrokken
• royement van hypotheken bij overdrachten
• compensatierisico
• urbanisatiebudget
• upgrades van nutsvoorzieningen
• zekerheidsinstrument
• benutting van de banklimiet
• kosten tot voltooiing
• voorlopige oplevering
• voorwaarden voor de eerste verkoop
• en definitieve vrijgave van zekerheden.

Concurrerende aanspraken op de bankcapaciteit

Dezelfde initiatiefnemer kan bankcapaciteit nodig hebben voor:

• gemeentelijke garantie
• vooruitbetalingsgarantie
• aannemersgarantie
• bescherming van aanbetalingen door kopers
• fiscale garantie
• en senior ontwikkelingsfinanciering.

Modelleer het totaal, niet elk instrument afzonderlijk.

Voorwaarden voor opname

De kredietverstrekker kan het volgende eisen:

• betaling van gemeentelijke heffingen
• overlegging van grondoverdrachtsdocumenten
• geaccepteerde formulering van de zekerheden
• goedgekeurd urbanisatiebudget
• vast of beheerst infrastructuurcontract
• capaciteit van nutsvoorzieningen
• en bewijs dat de resterende financiering toereikend is.

Plan de gemeentelijke betaling en de goedkeuring van garanties vóór de beoogde opname voor de bouw.

De status van openbare infrastructuur kan van invloed zijn op de verkoopplanning en de informatieverstrekking aan kopers.

Het projectteam dient een nauwkeurige beschrijving te geven van:

• verkavelingstitel
• status van de urbanisatiewerkzaamheden
• openbare en private ruimtes
• gemeenschappelijke infrastructuur
• gemeentelijke oplevering
• openstaande werkzaamheden
• onderhoudsafspraken
• en verwachte overdracht of overname.

Verkrijg voor eerste overdrachten in een verkaveling de vereiste gemeentelijke bewijsstukken met betrekking tot voorlopige oplevering of de toereikendheid van de zekerheden.

Koopovereenkomsten moeten ingaan op:

• voltooiing van de infrastructuur
• toegang en nutsvoorzieningen
• volgroeiing van de beplanting
• tijdelijke werken
• toekomstige gemeentelijke inspectie
• onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes
• en gevolgen van het verstrijken van de uiterste termijn.

Omschrijf een gebied niet als door de gemeente overgenomen voordat de formele oplevering en overdracht hebben plaatsgevonden.

Stap 1 — Breng het lokale kader in kaart

Verzamel de van kracht zijnde ruimtelijke ordeningsvoorschriften, tarievenverordeningen, bijlagen, plannen en stimuleringsmaatregelen.

Stap 2 — Zet de berekeningsuitgangspunten vast

Stel het overzicht op van locatie, oppervlakte, bestemming, eenheden en infrastructuur.

Stap 3 — Classificeer de operatie

Bepaal of het gaat om een verkaveling, een ontwikkeling met relevante impact, een met verkaveling gelijkgestelde verrichting, nieuwbouw, uitbreiding, wijziging of een andere procedure.

Stap 4 — Breng grondverplichtingen in kaart

Identificeer private gemeenschappelijke ruimten, voorgestelde overdrachten aan de gemeente en aannames inzake compensatie.

Stap 5 — Bepaal de omvang van de infrastructuur

Definieer werkzaamheden op het terrein, buiten het terrein, gemeentelijke werken en nutsvoorzieningen.

Stap 6 — Bereken de eerste raming

Splits administratieve heffingen, infrastructuurheffingen, compensaties, grond, werkzaamheden, nutsvoorzieningen en zekerheidskosten.

Stap 7 — Toets vrijstellingen en betalingsopties

Beoordeel vrijstellingen, kortingen, betaling in termijnen en oplossingen in natura.

Stap 8 — Bevestig via de ruimtelijke ordening

Maak gebruik van een gedetailleerd PIP of overleg met de gemeente wanneer openbare kosten van wezenlijk belang zijn voor de haalbaarheid.

Stap 9 — Beoordeel het formele besluit en de vaststelling

Controleer en stem alle gegevens en voorwaarden zorgvuldig af.

Stap 10 — Onderteken documenten en stel zekerheden

Voltooi grondoverdrachten, contracten, betalingen en het stellen van garanties.

Stap 11 — Beheers de bouw en verminderingen

Volg de voortgang van de infrastructuur, de omvang van de zekerheden en wijzigingen.

Stap 12 — Verkrijg oplevering en vrijgave

Verkrijg de voorlopige oplevering, beheer de garantietermijn, verkrijg de definitieve oplevering en geef de resterende zekerheid vrij.

De planning hangt af van de gemeente, het project en de gekozen wijze van naleving.

Initiële tijdsreserveringen kunnen omvatten:

• verzameling en interpretatie van gemeentelijke verordeningen: 1–3 weken
• afstemming van oppervlakten en gebruik: 1–3 weken
• voorlopige raming van heffingen en compensaties: 1–3 weken
• analyse van grondoverdracht en eigendomstitels: 2–6 weken
• bepaling van de omvang van infrastructuur en nutsvoorzieningen: 3–12 weken
• PIP of verduidelijking van gemeentelijke kosten: afhankelijk van de procedure
• onderhandeling over een verstedelijkingsovereenkomst: 4–16 weken of langer
• acceptatie en redactie van de zekerheidstelling: 2–8 weken
• proces van grondoverdracht en registratie: 2–8 weken of langer
• voorlopige oplevering na de werkzaamheden: 3–12 weken, onder voorbehoud van inspectie en gebreken
• garantietermijn: vijf jaar conform het RJUE
• definitieve oplevering en definitieve vrijgave: 1–6 maanden of langer na de garantietermijn, afhankelijk van gebreken en de gemeentelijke procedure.

Dit zijn aannames voor de projectplanning, geen wettelijke termijnen.

Laat gemeentelijke oplevering of de vrijgave van zekerheden niet buiten de masterplanning vallen louter omdat de bouw fysiek is afgerond.

Het ontwikkelingsmodel moet het volgende omvatten:

Gemeentelijke heffingen

• aanvragen
• vergunningen
• voorafgaande meldingen
• wijzigingen
• certificaten
• inspecties
• verlengingen
• inname van de openbare ruimte
• en andere administratieve handelingen.

Infrastructuur en compensatie

• infrastructuurgerelateerde gemeentelijke heffing
• compensatie in geld
• waarde en transactiekosten van compensatie in natura
• waarde van overgedragen grond
• en registratie- of taxatiekosten.

Werkzaamheden

• infrastructuurwerken op het terrein
• versterkingswerken buiten het terrein
• openbare ruimte
• tijdelijke werken
• verkeersmanagement
• nutsaansluitingen
• testen
• inbedrijfstelling
• gebreken
• en onderhoud.

Zekerheden

• afsluitkosten van bank of verzekeraar
• periodieke provisie
• juridische kosten
• taxatie en registratie
• financiering van het onderpand
• reservering voor aanvullende zekerheden
• en vrijgavekosten.

Vertraging en risico

• bouwvertraging
• vertraagde verkoop
• financieringsrente
• langere inname van het openbaar domein
• garantieverlenging
• herontwerp
• en nadelige herberekening.

Het model moet zowel betalingen in contanten als niet-monetaire economische lasten inzichtelijk maken.

Ga pas over tot onvoorwaardelijke verwerving of bouw wanneer de volgende vragen kunnen worden beantwoord.

Regelgeving en berekening

• Is de geldende gemeentelijke heffingsverordening in kaart gebracht?
• Zijn de van toepassing zijnde versie en de betalingsdatum bevestigd?
• Zijn alle projectoppervlakten en gebruiksfuncties met elkaar in overeenstemming gebracht?
• Is de ingreep correct geclassificeerd?
• Zijn eerdere betalingen en rechtmatig bestaande oppervlakten gecontroleerd?
• Wordt de raming onderbouwd door de feitelijke berekeningsformule?

Grond en compensatie

• Zijn de vereiste overdrachten aan de gemeente geïdentificeerd?
• Zijn private gemeenschappelijke ruimten in kaart gebracht?
• Is het effect op de ontwikkelingscapaciteit duidelijk?
• Zijn royementen van hypotheken en eigendomstitels haalbaar?
• Is er compensatie verschuldigd in plaats van overdracht?
• Is een eventuele compensatie in natura juridisch en commercieel vastgelegd?

Infrastructuur

• Zijn de werkzaamheden op en buiten het terrein gedefinieerd?
• Is de capaciteit van de nutsvoorzieningen bevestigd?
• Zijn de publieke en private verantwoordelijkheden gescheiden?
• Is een overeenkomst op grond van artikel 25 of een verstedelijkingscontract vereist?
• Zijn de exploitatie- en onderhoudskosten meegenomen?
• Is de planning realistisch?

Zekerheden

• Is het vereiste bedrag bekend?
• Is de vorm geaccepteerd?
• Is er voldoende capaciteit bij de bank of verzekeraar, of voldoende onderpand beschikbaar?
• Kan de zekerheid indien nodig worden verhoogd?
• Zijn de mijlpalen voor vermindering vastgelegd?
• Wordt het vijfjarige risico gedekt door de aannemer?

Betaling en vrijstellingen

• Is de betalingsdatum bekend?
• Is zelfaanslag vereist?
• Is betaling in termijnen mogelijk en opportuun?
• Zijn kortingen of vrijstellingen bevestigd?
• Ligt het betalingsbewijs klaar voor de stedenbouwkundige titel en de startprocedure?

Oplevering en verkoop

• Is de voorlopige oplevering gepland?
• Kan een gedeeltelijke oplevering worden toegepast waar dit wettelijk mogelijk is?
• Wordt het vereiste certificaat voor de eerste overdracht begrepen?
• Zijn het team en het budget voor de garantieperiode geregeld?
• Zijn de definitieve oplevering en de finale vrijgave toegewezen aan een verantwoordelijke partij?

Als de projectbeoordeling slechts één generieke post voor “planningsheffingen” bevat, is de analyse van de publieke kosten niet volledig.

De formule van een andere gemeente toepassen

Lokale regels, coëfficiënten, vrijstellingen en infrastructuurvoorwaarden variëren.

Elke publieke kost als één belasting behandelen

Administratieve heffingen, infrastructuurheffingen, compensaties, grondoverdrachten, werkzaamheden en zekerheden kennen een verschillende juridische en financiële behandeling.

De verkoopbare oppervlakte gebruiken in het gemeentelijke model

De toepasselijke definities voor planning en heffingen kunnen afwijken.

De rechtmatige bestaande oppervlakte negeren

Dit kan van invloed zijn op de berekening, maar alleen als de status en behandeling ervan onder de lokale regelgeving zijn vastgesteld.

Ervan uitgaan dat eerdere verkavelingsheffingen het nieuwe project dekken

Bevestig de oppervlakte, het gebruik, de infrastructuur en de toename van de bebouwing die eerder werden gedekt.

De classificatie voor relevante impact pas laat ontdekken

Het kan verplichtingen inzake grond, compensatie en infrastructuur met zich meebrengen.

Overgedragen grond als kosteloos beschouwen

Het brengt verwervings-, ontwikkelings-, financierings- en opportuniteitskosten met zich mee.

Compensatie verwarren met infrastructuurheffingen

Ze kunnen beide om verschillende redenen van toepassing zijn.

Vertrouwen op een informele overeenkomst in natura

Waardering, bevoegdheid, formele goedkeuring, overdracht en kwijting moeten worden gedocumenteerd.

Werkzaamheden buiten het terrein en nutsvoorzieningen negeren

Gemeentelijke heffingen financieren niet elke projectspecifieke netwerkvereiste.

Een garantie als kosteloos beschouwen

Het maakt gebruik van kredietcapaciteit, onderpand en provisies en kan worden aangesproken.

Ervan uitgaan dat de zekerheid automatisch wordt verlaagd

Een formeel verzoek, geverifieerde voortgang en een gemeentelijk besluit zijn vereist.

De aannemer te vroeg vrijgeven

De publieke garantieperiode kan doorlopen na de commerciële gebrekenperiode van de aannemer.

Aannemen dat fysieke voltooiing gelijkstaat aan gemeentelijke aanvaarding

Voorlopige en definitieve aanvaarding vereisen elk hun eigen procedure.

Het certificaat voor eerste overdracht vergeten

De verkoop kan worden geblokkeerd, zelfs wanneer de eenheden zelf al voltooid zijn.

Een vrijstelling incalculeren vóór goedkeuring

Tegemoetkomingen kunnen voorwaardelijk, discretionair of beperkt zijn tot specifieke tariefcategorieën.

Betalen op basis van een niet-onderbouwd gemeentelijk verzoek

Elke betaling, overdracht en verplichting vereist een vastgestelde juridische en formele grondslag.

Nalaten opnieuw te toetsen na ontwerpwijzigingen

Wijzigingen in oppervlakte, gebruik, aantal eenheden, fasering en infrastructuur kunnen de publieke kosten veranderen.

Controleer voordat de bouw begint of u:

• de gemeente en parochie hebt geïdentificeerd
• het actuele stedenbouwkundige reglement hebt verkregen
• de actuele heffingenverordening hebt verkregen
• de volledige tarieventabel hebt verkregen
• de reglementversie hebt bevestigd die van toepassing is op het project
• de stedenbouwkundige procedure hebt geïdentificeerd
• de stedenbouwkundige impact van de ingreep hebt geclassificeerd
• de regels voor relevante en verkavelingsachtige impact hebt gecontroleerd
• een sluitend oppervlakteoverzicht hebt opgesteld
• een gebruiksoverzicht hebt opgesteld
• het aantal eenheden hebt bevestigd
• de bestaande rechtmatige oppervlakte hebt vastgesteld
• eerdere stedenbouwkundige betalingen hebt gecontroleerd
• de administratieve heffingen hebt berekend
• de infrastructuurgebonden heffing hebt berekend
• alle verplichtingen tot grondoverdracht hebt vastgesteld
• de over te dragen grond economisch hebt gewaardeerd
• particuliere gemeenschappelijke ruimten hebt geïdentificeerd
• het eigendom en het onderhoud van particuliere ruimten hebt gepland
• de compensatie in plaats van overdracht hebt berekend
• eventuele compensatie in natura hebt beoordeeld
• de bevoegde gemeentelijke goedkeuring hebt bevestigd
• de omvang van de verstedelijkingswerkzaamheden ter plaatse hebt bepaald
• de omvang van de infrastructurele werkzaamheden buiten de locatie hebt bepaald
• de nutscapaciteit en aansluitvoorwaarden hebt verkregen
• ingebruikname van het openbaar domein hebt vastgesteld
• de kosten voor verkeersmaatregelen hebt opgenomen
• een eventuele Artikel 25-overeenkomst hebt geïdentificeerd
• een eventueel verstedelijkingscontract hebt geïdentificeerd
• infrastructuur- en onderhoudsverplichtingen hebt toegewezen
• de begroting voor de verstedelijkingswerken hebt opgesteld
• het bedrag van de zekerheidstelling hebt bevestigd
• de toegestane vormen van zekerheidstelling hebt vergeleken
• voorwaarden van de bank of verzekeraar hebt verkregen
• overeenstemming hebt bereikt over de gemeentelijke tekstuele formulering
• het beslag op onderpand en kredietfaciliteiten hebt beoordeeld
• een buffer voor eventuele verhoging van de zekerheid hebt opgenomen
• verzoeken tot vermindering van de zekerheidstelling hebt gepland
• de garanties van de aannemer hebt afgestemd op het gemeentelijke risico
• kortingen en vrijstellingen hebt gecontroleerd
• de aanvraagtermijnen voor vrijstellingen hebt bevestigd
• betaling in termijnen hebt beoordeeld
• waar van toepassing onderbouwing voor zelfaanslag hebt voorbereid
• de formele gemeentelijke berekening hebt gecontroleerd
• bezwaartermijnen hebt bewaakt
• de vereiste grondoverdrachten hebt voltooid
• de vereiste zekerheidstelling hebt gesteld
• de wettelijk verschuldigde bedragen hebt betaald
• betalingsbewijzen hebt bewaard
• alle verplichtingen in de bouwplanning hebt opgenomen
• de voorlopige aanvaarding hebt gepland
• eventuele gedeeltelijke aanvaarding hebt gepland zodra de hervorming van toepassing wordt
• het certificaat voor eerste overdracht hebt gepland
• de garantieperiode van vijf jaar hebt gefinancierd
• de aansprakelijkheid voor gebreken hebt toegewezen
• en de definitieve aanvaarding en finale vrijgave van de zekerheid hebt gepland.

Gemeentelijke kostenramingstool

Structureer gegevens over projectoppervlakte, gebruik, locatie en procedure voor een eerste kostenraming.

CTA

Schat gemeentelijke kosten

Overzichtstool grondoverdracht & compensatie

Vergelijk openbare overdrachten, particuliere gemeenschappelijke ruimten, financiële compensatie en opties in natura.

CTA

Breng grondverplichtingen in kaart

Samensteller van de infrastructuuromvang

Maak onderscheid tussen on-site-, off-site-, gemeentelijke, nuts- en openbare-ruimtewerkzaamheden.

CTA

Stel de infrastructuuromvang samen

Calculator zekerheidscapaciteit

Vergelijk kosten en onderpandimpact van bankgaranties, contante waarborgsommen, borgtochtverzekeringen en hypotheken.

CTA

Vergelijk zekerheidsopties

Controletool gemeentelijke heffingsvaststelling

Vergelijk gemeentelijke oppervlakte, bestemming, coëfficiënten, aftrekposten, vrijstellingen en berekeningen met het projectmodel.

CTA

Controleer de heffingsberekening

Tracker voor oplevering en vrijgave

Volg inspecties, gebreken, voorlopige oplevering, zekerheidsverminderingen, garantietermijnen, definitieve oplevering en finale vrijgave.

CTA

Volg de afronding van de infrastructuur

Disclaimer van de tool: Deze tools bieden uitsluitend indicatieve organisatorische en financiële planningsrichtlijnen. Ze berekenen geen wettelijk verschuldigd bedrag, vormen geen gemeentelijke heffingsvaststelling, bevestigen geen vrijstelling, waarderen geen grond of zekerheden en vervangen geen Portugees juridisch, fiscaal, planologisch, technisch, taxatie-, bancair, verzekerings-, nuts- of gemeentelijk advies.

PLANNING & VERGUNNINGVERLENING — GIDS 10

Nutsvoorzieningen, toegang & openbare ruimte

Controleer of de ontwikkeling kan worden aangesloten, kan functioneren en bereikbaar is voordat de bouw begint.

De volgende gids behandelt de capaciteit voor water, afvalwater, hemelwater, elektriciteit, gas en telecommunicatie, weg- en voetgangerstoegang, ingebruikname van het openbaar domein, netversterking, erfdienstbaarheden, verkeersmaatregelen, nutsovereenkomsten, aansluitingsvolgorde, testen, inbedrijfstelling en overdracht.

PRIMARY CTA

Doorgaan naar Nutsvoorzieningen, toegang & openbare ruimte

SECONDARY CTA

Terug naar Ruimtelijke ordening & vergunningen

Zet gemeentelijke verplichtingen om in een financierbaar uitvoeringsplan

VVA kan investeerders, ontwikkelaars, family offices, fondsen, kredietverstrekkers en exploitanten ondersteunen bij het in kaart brengen, onderhandelen en documenteren van de publieke kosten en verplichtingen die van invloed zijn op Portugese vastgoedprojecten.

Ondersteuning kan onder meer omvatten:

• beoordeling van gemeentelijke ruimtelijke plannen en heffingsverordeningen
• due diligence op het gebied van stedelijke heffingen
• toetsing van heffingsramingen en -vaststellingen
• analyse van loteamento en relevante impact
• strategie voor grondoverdracht en compensatie
• compensatieregelingen in natura
• infrastructuur- en nutsovereenkomsten
• regelingen onder Artikel 25
• verstedelijkingscontracten
• gemeentelijke zekerheidsdocumenten
• heffingskortingen, vrijstellingen en betaling in termijnen
• bestuursrechtelijke en gerechtelijke procedures tegen heffingen
• aankoopvoorwaarden en prijsaanpassingen
• due diligence voor kredietverstrekkers
• certificaten van eerste overdracht en infrastructuurcertificaten
• voorlopige en definitieve oplevering
• en definitieve vrijgave van zekerheden.

PRIMAIRE CTA

Vraag een toetsing van gemeentelijke verplichtingen aan

SECONDARY CTA

Neem contact op met VVA