Haalbaarheid van ontwikkeling
Een haalbaarheidsstudie voor ontwikkeling toetst of een project levensvatbaar blijft wanneer planologische capaciteit, ontwerpefficiëntie, totale kosten, planning, financiering en opbrengsten in samenhang worden beoordeeld.
In het kort
- Indicatieve duur
- 3–8 weken
- De beslissing
- Blijft het project commercieel levensvatbaar nadat realistische aannames over planologie, oppervlakte, kosten, doorlooptijd, financiering, belastingen en opbrengsten in samenhang zijn getoetst?
- Documenten
- Situatieplan met de PDM-classificatie en toepasselijke indexen.
- Voorlopige volumestudie van de architect.
- Kostenplan en kwartaalprognose van de kasstroom.
De beslissing die deze fase u helpt te nemen
Blijft het project commercieel levensvatbaar nadat realistische aannames over planologie, oppervlakte, kosten, doorlooptijd, financiering, belastingen en opbrengsten in samenhang zijn getoetst?
De haalbaarheidsfase moet leiden tot een van de volgende beslissingen:
- Doorgaan — het basisscenario voldoet aan de investeringscriteria van het project en het neerwaartse scenario blijft binnen aanvaardbare risicolimieten.
- Doorgaan onder voorbehoud van bevestiging — het project is mogelijk levensvatbaar, maar specifieke planologische, technische, fiscale, markt- of financieringsaannames moeten worden bevestigd.
- Herontwerpen — de locatie biedt mogelijk ruimte voor een levensvatbaar project, maar het voorgestelde product, de unitmix, het oppervlak, de specificaties of het exploitatiemodel moeten worden gewijzigd.
- Heronderhandelen — het project is mogelijk haalbaar tegen een andere aankoopsom of onder andere contractuele voorwaarden.
- Pauzeren — de beschikbare informatie is ontoereikend om een betrouwbare beslissing te onderbouwen.
- Afwijzen — het project voldoet niet aan de vereiste rendements- of risicocriteria, zelfs niet na realistische optimalisatie.
Een haalbaarheidsmodel is een beslissingsinstrument. Het is geen taxatie, planologische bevestiging, financieringsaanbod of garantie voor toekomstige prestaties.
01Haalbaarheid is meer dan een spreadsheet
Een financieel model kan elk gewenst resultaat berekenen. De kwaliteit van het antwoord hangt volledig af van de kwaliteit en de interne consistentie van de aannames.
Een betrouwbare studie verbindt:
- vastgoed- en eigendomspositie;
- planologische capaciteit;
- fysieke locatieomstandigheden;
- ontwerp;
- oppervlakefficiëntie;
- product en klant;
- planning;
- totale ontwikkelingskosten;
- aankoopbelastingen;
- btw;
- financiering;
- opbrengsten;
- verkoop-, verhuur- of exploitatieperiode;
- exit.
Deze elementen kunnen niet onafhankelijk van elkaar worden gemodelleerd.
Bijvoorbeeld:
- een grotere bruto vloeroppervlakte kan meer parkeergelegenheid, verkeersruimte, infrastructuur of verplichtingen inzake de openbare ruimte vereisen;
- een hoger specificatieniveau kan een hogere prijs ondersteunen, maar verhoogt ook de kosten, de inkooptijd en de operationele uitgaven;
- een langer planningstraject verhoogt de financierings-, adviseurs- en aanhoudingskosten;
- een lagere aankoopprijs compenseert mogelijk niet voor risico's op het gebied van infrastructuur, verontreiniging of uitzonderlijke bouwrisico's;
- een hotel met een hoge theoretische brutowaarde kan aanzienlijke pre-openingskosten en een langere stabilisatieperiode vereisen;
- een residentieel project kan een sterke bruto-ontwikkelingswaarde hebben, maar een slechte cashflow als de verkoop vertraging oploopt.
Het model moet deze verbanden inzichtelijk maken in plaats van ze te verbergen achter een enkel winstcijfer.
021. Definieer de haalbaarheidsbasis
Leg vóór het modelleren van het project het volgende vast:
- haalbaarheidsdatum;
- modelversie;
- vastgoed en locatie;
- projecttype;
- ontwerpfase;
- bron van elke materiële aanname;
- valuta;
- of bedragen inclusief of exclusief btw zijn;
- oppervlaktedefinities;
- prijspeildatum;
- kostenpeildatum;
- veronderstelde inflatie;
- startdatum van het programma;
- beoogde exit;
- partijen verantwoordelijk voor beoordeling.
Elk materieel cijfer moet worden geclassificeerd als:
- Bevestigd — ondersteund door een betrouwbaar document, offerte, besluit of ander passend bewijs.
- Schatting adviseur — verstrekt door een ter zake gekwalificeerde professional voor het relevante doel en de relevante fase.
- Marktbewijs — ontleend aan geïdentificeerd vergelijkingsmateriaal, met passende correcties.
- Aanname ontwikkelaar — gebruikt voor modellering maar niet onafhankelijk geverifieerd.
- Onbekend — informatie nog niet beschikbaar.
Onbekende aannames mogen niet stilzwijgend als nul worden behandeld.
032. Bepaal het planologisch kader
Het planologisch kader definieert wat volgens het model kan worden ontwikkeld.
Het dient rekening te houden met:
- grondclassificatie en -kwalificatie;
- toegestaan of compatibel gebruik;
- toepasselijke bouwparameters;
- bebouwingspercentage;
- bouwhoogte;
- bouwlagen;
- dichtheid;
- bebouwingsafstanden;
- parkeergelegenheid;
- eisen voor de openbare ruimte;
- infrastructuur;
- bestaande bebouwing;
- eisen voor verkaveling of verstedelijking;
- beperkingen en erfdienstbaarheden;
- de waarschijnlijke planologische procedure;
- betrokkenheid van externe instanties;
- eventuele bestaande voorafgaande informatie, vergunning, kennisgeving of projectgeschiedenis.
Het haalbaarheidsmodel moet onderscheid maken tussen:
- een oppervlakte die uitdrukkelijk wordt ondersteund door een van kracht zijnd planologisch besluit;
- een oppervlakte berekend op basis van toepasselijke planologische regels;
- een door de architect voorgestelde oppervlakte;
- een door de verkoper vermelde oppervlakte;
- een ambitieuze oppervlakte die afhankelijk is van een planwijziging, herclassificatie, discretionaire bevoegdheid of onopgeloste interpretatie.
Deze aannames hebben niet hetzelfde niveau van zekerheid.
Planologische gevoeligheid
Test minimaal wat er gebeurt als:
- de veronderstelde bruto bouwoppervlakte daalt;
- het toegestane gebruik wijzigt;
- parkeer- of infrastructuurvereisten toenemen;
- er een vereiste inzake openbare ruimte of grondafstand van toepassing is;
- een deel van het vastgoed niet kan worden gebruikt;
- externe adviezen de planning vertragen;
- het project een andere procedure vereist dan aanvankelijk werd aangenomen.
Rode vlag — het project is alleen levensvatbaar bij de maximale theoretische oppervlakte en heeft geen marge voor planologische vermindering of ontwerpinefficiëntie.
043. Stel een consistent oppervlakteoverzicht op
Verschillende oppervlaktemetingen dienen verschillende doeleinden. Ze mogen niet door elkaar worden gehaald.
Afhankelijk van het project kan het oppervlakteoverzicht het volgende omvatten:
- kaveloppervlak;
- ontwikkelbare perceeloppervlakte;
- bebouwingsvoetafdruk;
- bruto bouwoppervlakte;
- bovengrondse bruto bouwoppervlakte;
- ondergrondse oppervlakte;
- bruto privé-oppervlakte;
- gemeenschappelijke ruimten;
- technische ruimten;
- circulatieruimte;
- balkons en terrassen;
- parkeergelegenheid;
- opslag;
- netto verkoopbare oppervlakte;
- netto verhuurbare oppervlakte;
- oppervlakte hotelkamers;
- back-of-house-oppervlakte;
- voorzieningenruimte;
- buitenwerkzaamheden.
Het model moet exact aangeven welke oppervlakte wordt gebruikt voor:
- ruimtelijke ordening;
- bouwkosten;
- professionele honoraria;
- gemeentelijke heffingen;
- verkoopprijs;
- huur;
- operationele inkomsten;
- waardering.
Efficiëntie
De efficiëntie van een project wordt gewoonlijk getoetst door het netto verkoopbare of verhuurbare oppervlak te vergelijken met het desbetreffende bruto vloeroppervlak. De definitie moet echter consistent blijven. Oppervlakten die in de ene berekening zijn uitgesloten, mogen niet zonder toelichting in een andere worden opgenomen.
Een lage efficiëntie kan het gevolg zijn van:
- overmatige verkeersruimte;
- diepe vloervelden;
- kernen;
- technische ruimten;
- parkeergelegenheid;
- constructieve beperkingen;
- behoud van erfgoed;
- eisen van de exploitant;
- onregelmatige kavelgeometrie;
- planologische voorwaarden;
- gemengd gebruik.
Een onrealistisch hoge efficiëntie-aanname kan de inkomsten wezenlijk overschatten zonder de bouwkosten te verlagen.
Rode vlag — inkomsten worden berekend op basis van het bruto vloeroppervlak alsof elke vierkante meter kan worden verkocht of verhuurd.
054. Definieer het product en de mix
De haalbaarheidsstudie moet identificeren wat er wordt ontwikkeld, niet alleen hoeveel oppervlakte er is.
Voor residentiële projecten kan dit het volgende omvatten:
- aantal eenheden;
- typen eenheden;
- gemiddelde oppervlakten;
- verdeling over de verdiepingen;
- balkons, terrassen en tuinen;
- parkeergelegenheid en berging;
- gemeenschappelijke voorzieningen;
- specificaties;
- verwachte klant.
+Details tonen(3)
Voor hotels en toeristische projecten:
- typologie;
- categorie-aanname;
- aantal en type kamers of eenheden;
- bruto en netto kameroppervlakten;
- back-of-house;
- food and beverage;
- voorzieningen;
- eisen van de exploitant;
- bezetting;
- gemiddelde dagprijs;
- stabilisatieperiode;
- management- of franchisekosten.
Voor inkomstengenererende activa:
- netto verhuurbare oppervlakte;
- streefhuur;
- bezetting;
- huurvrije perioden;
- incentives;
- exploitatiekosten;
- gestabiliseerd netto operationeel inkomen;
- kapitalisatie- of exitrendement.
Voor verkaveling:
- aantal en omvang van de percelen;
- grondafstanden;
- urbanisatiewerken;
- infrastructuur;
- garanties;
- fasering;
- verkoopperiode van de percelen.
Het product moet worden getoetst aan planologische vereisten, marktvraag, kosten en operationele eisen.
065. Bouw de totale ontwikkelingskosten op
De totale ontwikkelingskosten omvatten meer dan de grondprijs plus het bouwcontract. Het model moet alle materiële kostencategorieën bevatten die van toepassing zijn op het project.
Aankoop
- aankoopprijs;
- IMT;
- zegelrecht;
- notariële en registratiekosten;
- juridische en overige transactiekosten;
- makelaarscourtage, waar van toepassing;
- financiering van de verwerving;
- kosten voor het voldoen aan de verwervingsvoorwaarden.
De toepasselijke IMT-behandeling is afhankelijk van de aard van het vastgoed, het gebruik, de transactie en de verwervende entiteit. Er dient niet op elke aankoop een universeel percentage te worden toegepast.
+Details tonen(9)
Due diligence en onderzoeken
- juridische due diligence;
- planologische beoordeling;
- landmeetkundige opname;
- topografische werkzaamheden;
- geotechnisch onderzoek;
- constructieve beoordeling;
- milieuonderzoek;
- verontreinigingsonderzoek;
- archeologie;
- studies naar nutsvoorzieningen en infrastructuur;
- marktstudie.
Ontwerp en professionele honoraria
- architectuur;
- engineering;
- ruimtelijke ordening;
- landschap;
- duurzaamheid;
- projectmanagement;
- bouwkostenadvies;
- bouwtoezicht;
- juridisch advies;
- belastingen;
- accountancy;
- financiering;
- gespecialiseerde adviseurs.
Planologische en gemeentelijke kosten
- aanvraag- en procedurekosten;
- gemeentelijke heffingen;
- compensatiebetalingen;
- infrastructuurbijdragen;
- urbanisatiewerken;
- garanties;
- kosten voor ingebruikname van het openbaar domein waar van toepassing;
- heffingen van externe instanties.
Deze kosten variëren per gemeente, project en procedure en moeten niet worden gemodelleerd als één universeel percentage wanneer er betere informatie beschikbaar is.
Sloop en sanering
- sloop;
- verwijdering van asbest of gevaarlijke stoffen;
- sanering van verontreiniging;
- afvalverwerking;
- constructieve stabilisatie;
- tijdelijke werken;
- bescherming van belendende eigendommen.
Bouw
- hoofdaannemingsovereenkomst;
- algemene bouwplaatskosten;
- buitenwerkzaamheden;
- infrastructuur;
- landschapsinrichting;
- aansluitingen op nutsvoorzieningen;
- afbouw;
- meubilair, vaste inrichting en apparatuur;
- specialistische installaties;
- proefopstellingen;
- testen en inbedrijfstelling.
Onvoorziene kosten
Onvoorziene kosten moeten een weerspiegeling zijn van:
- de projectfase;
- de ontwerpontwikkeling;
- locatie-informatie;
- de inkoopstrategie;
- prijszekerheid;
- technische complexiteit;
- planning;
- geïdentificeerde risico's.
Een post onvoorzien is geen vervanging voor bekende kosten. Een bekende vereiste dient te worden opgenomen in de toepasselijke kostencategorie.
Financiering en aanhouding
- afsluitkosten;
- rente;
- bereidstellingsprovisies;
- taxatie en monitoring;
- juridische kosten en zekerheidskosten;
- hedging waar van toepassing;
- technisch adviseurs van de kredietverstrekker;
- garanties;
- rekeningkosten;
- aanhoudingskosten van het vastgoed;
- verzekeringen;
- belastingen tijdens de aanhoudingsperiode.
Verkoop, verhuur en exploitatie
- marketing;
- verkoopcommissies;
- modelwoningen;
- juridische verkoopdocumenten;
- verhuurvergoedingen;
- huurdersstimulansen;
- mobilisatie van de exploitant;
- pre-opening;
- werving;
- werkkapitaal;
- reserve voor gebreken en garantie.
Oplevering en exit
- opleveringsdocumentatie;
- kosten voor registratie en splitsing in appartementsrechten;
- vrijgave door de kredietverstrekker;
- definitieve eigendomsoverdracht;
- transactieadviseurs;
- exitvergoedingen;
- kosten voor de verkoop van de vennootschap of activa;
- belasting voortvloeiend uit de gekozen exit, onder voorbehoud van professionele bevestiging.
076. Beschouw btw als een projectuitgangspunt, niet als een voetnoot
Btw kan de cashflow en de totale kosten van het project wezenlijk beïnvloeden.
Het model moet onderscheid maken tussen:
- btw die aan het project in rekening wordt gebracht;
- btw die door de desbetreffende entiteit kan worden teruggevorderd;
- btw die niet kan worden teruggevorderd;
- timing van betaling en terugvordering;
- btw-behandeling van de bouw;
- btw-behandeling van professionele diensten;
- btw-behandeling van verkoop, verhuur of exploitatie;
- overgangs- of projectspecifieke regels.
Ga er niet van uit dat bouwwerkzaamheden profiteren van het verlaagde btw-tarief louter omdat het vastgoed zich in een Área de Reabilitação Urbana bevindt.
De toepassing van een verlaagd tarief hangt af van de geldende wettelijke bepalingen, de aard en contractuele vorm van de werkzaamheden, het project, het toepasselijke kader voor stedelijke herontwikkeling en, in sommige gevallen, overgangsvereisten. De fiscale positie dient voor het specifieke project te worden bevestigd.
Btw-cashflow
Zelfs wanneer verwacht wordt dat de btw terugvorderbaar is, moet het project mogelijk de periode tussen betaling en teruggaaf financieren.
Deze timing moet tot uiting komen in:
- piekfinanciering;
- rente;
- vereisten voor eigen vermogen;
- opnameschema.
Red flag — het project is uitsluitend haalbaar omdat is aangenomen dat alle btw onmiddellijk terugvorderbaar is zonder fiscale toetsing.
087. Stel een realistische planning op
De planning moet meer omvatten dan de bouwperiode.
Modelleer, afhankelijk van het project:
- onderhandeling en exclusiviteit;
- due diligence;
- acquisitie;
- locatieonderzoeken;
- conceptontwerp;
- verzoek om voorafgaande informatie;
- planologische en ontwerpprocedure;
- externe adviezen;
- specialistische projecten;
- honoraria en aanvang;
- inkoop;
- financiering;
- bouw;
- inbedrijfstelling;
- afrondingsdocumenten;
- horizontaal eigendom;
- voorverkoop;
- verhuur;
- mobilisatie van de exploitant;
- overdracht;
- stabilisatie;
- exit.
Activiteiten moeten worden onderverdeeld in:
- opeenvolgende activiteiten;
- activiteiten die parallel kunnen lopen;
- beslismomenten;
- externe afhankelijkheden;
- speling;
- kritieke pad.
De wettelijke beslistermijn mag niet worden beschouwd als de totale projectduur. Voorbereiding, correcties, extern overleg, ontwerpwijzigingen, aanbesteding en financiering kunnen de oplevering aanzienlijk verlengen.
Gevoeligheid voor vertraging
Toets de impact van:
- drie maanden vertraging;
- zes maanden vertraging;
- twaalf maanden vertraging;
- vertraagde verkoop of verhuur;
- vertraagde beschikbaarheid van vreemd vermogen;
- vertraagde nutsaansluitingen;
- langere bouwtijd.
Rode vlag — het model bevat bouwkosten en opbrengsten, maar geen kosten voor de periode tussen verwerving en bouw.
098. Modelleer financiering en eigen vermogen
De haalbaarheidsstudie moet aantonen hoe het project door de tijd heen wordt gefinancierd.
Neem op:
- initieel eigen vermogen;
- aandeelhoudersleningen;
- eigen vermogen van investeerders;
- senior vreemd vermogen;
- achtergestelde of mezzaninefinanciering;
- rente;
- financieringskosten;
- loan-to-cost of andere limieten van kredietverstrekkers;
- opnamevoorwaarden;
- equity-first-vereisten;
- verkoop- of verhuurvoorwaarden;
- dekking van kostenoverschrijdingen;
- aflossing;
- herfinanciering;
- uitkeringen.
Het model moet berekenen:
- maandelijkse of kwartaalkasstroom;
- leningopnames;
- rente;
- piekschuld;
- piekeigenvermogen;
- financieringstekort;
- aflossing;
- timing van uitkeringen.
Vreemd vermogen mag niet worden beschouwd als een vast percentage dat automatisch beschikbaar is vanaf de aankoopdatum.
Financierbaarheid kan afhangen van:
- eigendomstitel;
- planologische status;
- inbreng van eigen vermogen;
- taxatie;
- voorverkoop;
- aanstelling van de aannemer;
- vaste of beheerste kosten;
- garanties;
- monitoring door de kredietverstrekker;
- zekerheidsdocumenten;
- sponsorondersteuning.
Rode vlag — het project gaat ervan uit dat vreemd vermogen beschikbaar is, maar bevat geen financieringskosten, rente tijdens vertraging, opnamevoorwaarden of extra eigen vermogen voor kostenoverschrijdingen.
109. Onderbouw de opbrengstaannames
Opbrengsten moeten worden gebaseerd op bewijsmateriaal dat relevant is voor:
- exacte locatie;
- projecttype;
- type eenheid of kamer;
- oppervlakte;
- specificaties;
- uitzicht en oriëntatie;
- voorzieningen;
- parkeergelegenheid;
- opleverdatum;
- verkoop- of verhuurperiode;
- staat;
- concurrerend aanbod.
Vraagprijzen moeten niet automatisch worden beschouwd als gerealiseerde transactieprijzen.
Corrigeer vergelijkingsmateriaal voor:
- tijd;
- locatie;
- product;
- verdieping;
- uitzicht;
- buitenruimte;
- parkeergelegenheid;
- specificaties;
- unitgrootte;
- verkoopstimulansen;
- belastingen inbegrepen in de geadverteerde prijs;
- opleveringsfase.
+Details tonen(4)
Residentiële verkoop
Modelleer:
- prijs per unit of unittype;
- timing van reservering en voorlopig koopcontract;
- aanbetalingen;
- opbrengsten bij oplevering;
- annuleringen;
- verkoopcommissies;
- verkooptempo.
Verhuurprojecten
Modelleer:
- huurprijs per unit of vierkante meter;
- leegstand;
- incentives;
- exploitatiekosten;
- beheer;
- stabilisatie;
- oninbare vorderingen;
- kapitaaluitgaven.
Hotels en toerisme
Modelleer:
- kamer- of unitvoorraad;
- bezetting;
- gemiddelde dagprijs;
- seizoensgebondenheid;
- food and beverage;
- neveninkomsten;
- exploitatiekosten;
- exploitant-, beheer- of franchisevergoedingen;
- pre-opening;
- stabilisatie;
- vervangingsreserve.
Verkoop van activa of project
Modelleer:
- verwachte verkoopdatum;
- gestabiliseerde inkomsten waar relevant;
- exit yield of waarderingsbenadering;
- transactiekosten;
- schuldaflossing;
- fiscale en vennootschappelijke gevolgen, onder voorbehoud van toetsing.
Rode vlag — inkomsten zijn gebaseerd op het duurste concurrerende project zonder correctie voor locatie, specificaties, opleverdatum of verkooptempo.
1110. Gebruik coherente scenario's
Het model moet minimaal drie volledige scenario's bevatten.
Downside-scenario
Kan omvatten:
- kleinere planologische oppervlakte;
- lagere verkoopprijs, huur of kamerprijs;
- tragere absorptie;
- hogere bouwkosten;
- hogere infrastructuurkosten;
- langere planning;
- langere bouwtijd;
- hogere rente;
- lagere operationele prestaties;
- latere exit.
+Details tonen(3)
Basisscenario
Dient uit te gaan van de aannames die het meest redelijkerwijs worden ondersteund door het beschikbare bewijsmateriaal. Het mag geen gemiddelde zijn van niet-gerelateerde minimum- en maximumwaarden.
Upside-scenario
Kan omvatten:
- verbeterde ontwerpefficiëntie;
- sterkere prijsstelling ondersteund door bewijsmateriaal;
- betere inkoop;
- kortere doorlooptijd;
- extra rechtmatige oppervlakte;
- lagere financieringskosten;
- verbeterde operationele prestaties.
Een upside moet een geloofwaardige verbetering vertegenwoordigen, geen niet-onderbouwd bestcasescenario.
Scenario-integriteit
Elk scenario moet intern consistent zijn.
Bereken geen “winstbandbreedte” door het combineren van:
- de laagst mogelijke kosten;
- de hoogst mogelijke opbrengsten;
- de kortste doorlooptijd;
- de laagste financieringskosten.
Dat levert een extreem promotionele casus op, geen zinvol ontwikkelingsscenario.
1211. Test de belangrijkste gevoeligheden
Toets minimaal wijzigingen in:
- bruto bouwoppervlakte;
- netto verkoopbaar of verhuurbaar oppervlak;
- oppervlakefficiëntie;
- bouwkosten;
- infrastructuurkosten;
- verkoopprijs;
- huur;
- bezetting;
- exit yield;
- planningperiode;
- bouwperiode;
- verkoop- of verhuurperiode;
- rente;
- onvoorziene kosten;
- grondprijs.
De meest nuttige gevoeligheden zijn die welke laten zien:
- welke aanname het grootste effect heeft;
- hoeveel verandering het project kan opvangen;
- het break-evenpunt;
- of de grondprijs haalbaar is;
- hoeveel aanvullend eigen vermogen mogelijk vereist is.
Een project met een hoog geprojecteerd rendement maar een extreme gevoeligheid voor één onbevestigde aanname is mogelijk minder robuust dan een project met een lager maar betrouwbaarder rendement.
13Belangrijkste haalbaarheidsresultaten
Het rapport moet het volgende bevatten:
Planning en oppervlakte
- kaveloppervlak;
- aangenomen bruto bouwoppervlakte;
- bovengrondse en ondergrondse oppervlakte;
- netto verkoopbare, verhuurbare of operationele oppervlakte;
- efficiëntie;
- projectmix;
- planologische zekerheid.
+Details tonen(5)
Kosten
- aankoopprijs;
- aankoopkosten;
- bouw;
- professionele honoraria;
- gemeentelijke en infrastructuurkosten;
- financiering;
- btw;
- onvoorziene kosten;
- marketing en exit;
- totale ontwikkelingskosten.
Omzet
- bruto ontwikkelingswaarde;
- huur- of exploitatie-inkomsten;
- gestabiliseerde inkomsten;
- exitwaarde;
- verkoop- of verhuurprogramma.
Rendement
- ontwikkelingswinst;
- winst op kosten;
- kosten-waardeverhouding;
- project- en eigenvermogensrendementen waar van toepassing;
- break-evenprijs of -huur;
- residuele grondwaarde.
Financiering
- piekschuld;
- piekeigenvermogen;
- maandelijkse of kwartaallijkse financieringsbehoefte;
- rente;
- financieringstekort;
- aflossing.
Risico
- downside-, basis- en upside-scenario's;
- gevoeligheidstabel;
- materiële onbekenden;
- vereiste bevestigingen;
- aanbeveling.
14Residuele grondwaarde
De residuele grondwaarde schat wat het project kan betalen voor de grond na rekening te hebben gehouden met:
- ontwikkelingsopbrengsten of beleggingswaarde;
- alle ontwikkelingskosten;
- financiering;
- aankoopkosten;
- onvoorziene kosten;
- vereist ontwikkelaarsrendement.
Het is niet noodzakelijkerwijs de marktwaarde van de grond. Het resultaat hangt af van de betrouwbaarheid van de aannames inzake oppervlakte, kosten, planning en opbrengsten.
Het model dient het volgende te tonen:
- residuele waarde vóór grondverwervingskosten;
- aankoopbelastingen en transactiekosten;
- maximale prijs ondersteund door de relevante rendementseis;
- verschil tussen residuele waarde en vraagprijs;
- gevoeligheid voor de belangrijkste aannames.
Een grondprijs mag niet worden gerechtvaardigd door de veronderstelde opbrengsten te verhogen of kosten te verlagen totdat het model de gewenste uitkomst oplevert.
15Documenten en bewijsstukken
Het haalbaarheidsdossier dient te bevatten:
- actueel locatiescreeningsrapport;
- planologische notitie;
- oppervlaktestaat;
- conceptontwerp;
- marktbewijs;
- kostenplan;
- gemeentelijke en infrastructurele aannames;
- projectplanning;
- fiscale en btw-aannames;
- financieringsaannames;
- kasstroom;
- scenarioanalyse;
- gevoeligheidstabel;
- risicoregister;
- bronnenregister;
- besluitenregister.
Elke versie moet worden gedateerd en beheerd, zodat verouderde aannames niet zonder herziening opnieuw worden gebruikt.
Beslismoment
De haalbaarheidsstudie is compleet wanneer de ontwikkelaar antwoord kan geven op:
- Welke planologische aannames en aannames over het bouwoppervlak worden gebruikt?
- Hoe zeker zijn die aannames?
- Wat is het netto verkoopbare, verhuurbare of operationele oppervlak?
- Wat is de oppervlakte-efficiëntie?
- Wat is inbegrepen in de totale ontwikkelingskosten?
- Hoe is er met de btw omgegaan?
- Wat is de realistische ontwikkelingsplanning?
- Hoeveel eigen vermogen is vereist en wanneer?
- Welke onderbouwing ondersteunt de opbrengsten?
- Wat gebeurt er in het neerwaartse scenario?
- Wat is de break-evenprijs, -huur of -projectwaarde?
- Welke residuele grondwaarde kan het project dragen?
- Welke aannames moeten vóór verwerving worden bevestigd?
- Rechtvaardigt het rendement het risico?
Als het project alleen werkt in het upside-scenario, is het niet klaar om op die basis verder te gaan.
Rode vlaggen in deze fase
- Het project is alleen levensvatbaar bij de maximale theoretische oppervlakte, zonder marge voor planologische reductie.
- De opbrengst wordt berekend op basis van de bruto bouwoppervlakte alsof elke vierkante meter verkocht of verhuurd zou kunnen worden.
- Er wordt van uitgegaan dat alle btw onmiddellijk terugvorderbaar is zonder fiscale toetsing.
- Er zijn geen kosten opgenomen voor de periode tussen aankoop en bouw.
- Er wordt van uitgegaan dat vreemd vermogen beschikbaar is zonder afsluitkosten, rente tijdens vertraging of eigen vermogen voor kostenoverschrijdingen.
- De opbrengst is zonder correctie gebaseerd op het duurste concurrerende project.
- De winstbandbreedte combineert minimale kosten met maximale opbrengsten en de kortste doorlooptijd.
Indicatieve planning en kosten
Een eerste haalbaarheidsstudie kan ongeveer drie tot tien weken duren nadat de essentiële locatie- en planologische informatie beschikbaar is.
Voor een meer gedetailleerde studie kan het volgende vereist zijn:
- uitgewerkt conceptontwerp;
- inbreng van een kostendeskundige;
- planologisch advies;
- marktonderzoek;
- technische onderzoeken;
- infrastructuuronderzoek;
- fiscaal advies;
- feedback van geldverstrekkers of investeerders;
- inbreng van de exploitant.
Er bestaan geen standaardkosten voor een haalbaarheidsonderzoek. De omvang moet een afspiegeling zijn van de schaal, complexiteit, fase en kapitaalblootstelling van het project. Een vereenvoudigd vroeg model kan geschikt zijn voor een eerste screening, mits de beperkingen ervan duidelijk zijn. Het mag niet worden gepresenteerd als een gedetailleerd haalbaarheidsrapport.
Veelgemaakte fouten
- 1Uitgaan van de aannames van de verkoper over de bouwoppervlakte zonder verificatie.
- 2Het toepassen van verkoopprijzen op de bruto bouwoppervlakte.
- 3Gemeenschappelijke, technische en circulatieruimten negeren.
- 4Parkeerplaatsen, kelders of buitenwerkzaamheden uitsluiten van de bouwkosten.
- 5Soft costs behandelen als één niet-onderbouwd percentage.
- 6Gemeentelijke heffingen en infrastructuur weglaten.
- 7Uitgaan van een universeel IMT-tarief.
- 8Ervan uitgaan dat een verlaagd btw-tarief van toepassing is omdat de locatie in een ARU ligt.
- 9Alle btw als direct terugvorderbaar behandelen.
- 10Plannings- en verkoopvertragingen weglaten.
- 11Ervan uitgaan dat vreemd vermogen direct bij aankoop beschikbaar is.
- 12Rente, financieringskosten en kosten van de geldverstrekker uitsluiten.
- 13Vraagprijzen gebruiken als bewijs voor voltooide transacties.
- 14Minimale kosten combineren met maximale opbrengsten.
- 15Een 'best case' presenteren als een winstbereik.
- 16De post onvoorzien gebruiken om bekende kosten te dekken.
- 17Peak equity negeren.
- 18De residuele grondwaarde behandelen als een formele taxatie.
- 19Eén aanname bijwerken zonder samenhangende aannames aan te passen.
- 20Doorgaan omdat het model winst toont zonder het neerwaartse risico te testen.
Haalbaarheidschecklist
Bevestig, voordat u overgaat tot aankoop, dat u:
Voortgang: 0/27
Voortgang wordt alleen in deze browser bewaard.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen een haalbaarheidsstudie en een taxatie?
Een haalbaarheidsstudie toetst de economische haalbaarheid en risico's van een voorgenomen ontwikkeling op basis van vastgestelde aannames. Een taxatie schat de waarde voor een specifiek doel en dient te worden opgesteld door een naar behoren gekwalificeerde professional.
Kan ik standaard bouwkosten per vierkante meter gebruiken?
Het kan worden gebruikt voor een eerste selectie als de bron, datum, oppervlaktebasis, het projecttype, de specificaties en uitsluitingen duidelijk zijn. Het dient te worden vervangen door projectspecifiek kostenadvies naarmate het ontwerp vordert.
Moeten de bouwkosten worden toegepast op het bruto- of het verkoopbare oppervlak?
Bouwkosten moeten worden toegepast op de oppervlakten en elementen waarop de kosten betrekking hebben. Het toepassen van kosten op enkel het verkoopbare oppervlak kan ertoe leiden dat gemeenschappelijke ruimten, technische ruimten, parkeerplaatsen en andere gebouwde elementen buiten beschouwing worden gelaten.
Is winst op kosten hetzelfde als het cashrendement voor investeerders?
Nee. Winst op kosten vergelijkt de projectwinst met de totale ontwikkelingskosten. Het cashrendement voor investeerders hangt daarnaast af van timing, hefboomwerking, financiering, inbreng van eigen vermogen en uitkeringsafspraken.
Mag ik ervan uitgaan dat btw terugvorderbaar is?
Niet zonder bevestiging van de fiscale positie van de ontwikkelaar, de aard van de kosten en de beoogde transacties of activiteiten. De terugvorderbaarheid en de timing moeten voor het specifieke project worden beoordeeld.
Hoe nauwkeurig moet een vroege haalbaarheidsstudie zijn?
Deze moet nauwkeurig genoeg zijn voor het beoogde besluitvormingsdoel en transparant zijn over onzekerheden. Ramingen in een vroeg stadium zullen naar verwachting veranderen, maar ongegronde schijnnauwkeurigheid moet worden vermeden.
Wanneer moet het model worden bijgewerkt?
Telkens wanneer een wezenlijke aanname verandert, waaronder planoppervlakte, ontwerp, kosten, programma, financiering, belastingen, verkoopgegevens of exitstrategie.
Hulpmiddelen voor deze fase
Haalbaarheidscheck projectontwikkeling
Stel downside-, base- en upside-scenario's op met behulp van consistente aannames voor oppervlakte, kosten, planning, financiering en opbrengsten.
Start haalbaarheidscheckOntwikkelingskostenplanner
Structureer verwervings-, plannings-, bouw-, financierings-, onvoorziene en exitkosten.
Stel een kostenplan opPlanningstijdlijncalculator
Identificeer de afhankelijkheden in planning en oplevering die van invloed zijn op het programma en de financiering.
Schat de tijdlijn inVolgende fase
04 — Grond- en projectverwerving
Verzeker de controle over het vastgoed of project onder voorwaarden die de resterende eigendoms-, planologische, technische, vennootschappelijke, financierings- en opleveringsrisico's weerspiegelen.
Doorgaan naar Grond- & projectacquisitie
Juridische ondersteuning via VVA
Wilt u de haalbaarheidsaannames laten beoordelen?
VVA kan assisteren bij de juridische, planologische, acquisitie-, fiscaal-coördinerende en projectdocumentatievraagstukken die van invloed zijn op het ontwikkelmodel.
Juridische diensten worden verleend door Valente Veiga & Associados.
Officiële bronnen
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, in de huidige geconsolideerde versie.
- Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, in de huidige geconsolideerde versie.
- Portaria n.º 71-A/2024, van 27 februari — documenten vereist voor procedures onder het RJUE.
- Autoridade Tributária e Aduaneira — huidige IMT- en btw-wetgeving en gepubliceerde richtsnoeren.
- Instituto Nacional de Estatística — officiële bouwkostenindices.
- Toepasselijke gemeentelijke plannen, regelgeving en legestarieven.
Laatst herzien: 21 augustus 2026
Deze pagina biedt algemene informatie over de haalbaarheid van vastgoedontwikkeling in Portugal. Het betreft geen taxatie, financieringsaanbod of juridisch, fiscaal, planologisch, boekhoudkundig, technisch of beleggingsadvies. De resultaten zijn afhankelijk van de ingevoerde aannames en dienen te worden beoordeeld door naar behoren gekwalificeerde professionals.