Fase 02 van 08

Locatiescreening

Locatiescreening is de eerste gestructureerde beoordeling van een specifiek vastgoedobject of bestaand ontwikkelingsproject.

Screen een locatie of project Open de due diligence-checklist

02Locatiescreening

In het kort

Indicatieve duur: 1–3 weken per locatie
De beslissing: Heeft deze locatie of dit bestaande project een voldoende geloofwaardige juridische, planologische, fysieke en commerciële basis om een volledige haalbaarheidsstudie en due diligence te rechtvaardigen?
Documenten: PDM-uittreksel en beperkingenkaart voor het perceel.
Kadastraal uittreksel en belastingregister.
Een screeningsnotitie van één pagina per locatie met een go/no-go-advies.
Tools voor deze fase: Project Due Diligence Checklist Ontwikkelingslocaties vergelijken Haalbaarheidscheck projectontwikkeling

De beslissing die deze fase u helpt te nemen

Heeft deze locatie of dit bestaande project een voldoende geloofwaardige juridische, planologische, fysieke en commerciële basis om een volledige haalbaarheidsstudie en due diligence te rechtvaardigen?

Locatiescreening moet een van de vier volgende uitkomsten opleveren:

Doorgaan — er is geen direct diskwalificerend probleem vastgesteld. De locatie kan door naar de haalbaarheidsfase en volledige due diligence.
Doorgaan onder voorwaarden — de kans is mogelijk levensvatbaar, maar specifieke zaken moeten worden bevestigd voorafgaand aan enige onvoorwaardelijke toezegging.
Pauzeren — de beschikbare informatie is ontoereikend of inconsistent. Aanvullende documenten, onderzoeken of professionele input zijn vereist.
Afwijzen — een wezenlijk probleem blijkt onverenigbaar met de strategie, het beoogde gebruik, het risicobeleid of de financiële vereisten.

Een positief screeningsresultaat is geen planologische goedkeuring, taxatie of juridisch advies. Het betekent enkel dat de locatie op basis van de momenteel beschikbare informatie geschikt lijkt voor nader onderzoek.

01Locatiescreening is geen volledige due diligence

Screening is een eerste filter.

Het dient proportioneel, snel en gericht te zijn op de kwesties die de beslissing om door te gaan kunnen beïnvloeden.

Volledige due diligence is gedetailleerder en kan het volgende omvatten:

juridische controle van de eigendomstitel;
planologische due diligence;
technische onderzoeken;
milieuonderzoeken;
fiscale beoordeling;
corporate due diligence;
contractbeoordeling;
taxatie;
gedetailleerde haalbaarheid;
advies van de gemeente of andere instanties;
bevestiging van infrastructuuraanbieders.

Een projectontwikkelaar mag een initieel screeningsrapport niet beschouwen als vervanging voor die onderzoeken.

Het screeningsrapport moet een duidelijk onderscheid maken tussen:

bevestigde informatie;
door de verkoper verstrekte informatie;
professionele aannames;
zaken afgeleid uit openbare bronnen;
documenten die nog niet zijn verkregen;
vragen die verificatie vereisen.

021. Identificeer het vastgoed nauwkeurig

De eerste taak is vaststellen welk vastgoed daadwerkelijk wordt aangeboden.

Vraag, waar van toepassing, het volgende op en vergelijk dit:

actueel uittreksel uit het eigendomsregister;
overzicht van de onroerendgoedbelasting;
kadastrale informatie;
BUPi-georeferentie-informatie voor relevante landelijke of gemengde eigendommen;
topografische meting;
situatieplan;
luchtbeelden;
bestaande architectonische of stedenbouwkundige tekeningen;
ter plaatse aangeduide grenzen;
coördinaten;
totale geregistreerde en opgemeten oppervlakten.

Deze documenten dienen verschillende doelen en mogen niet als onderling uitwisselbaar worden beschouwd.

De beschrijving in het eigendomsregister legt de geregistreerde juridische situatie vast. Het fiscale eigendomsdocument is in de eerste plaats een belastingdocument. Kadastrale of georeferentie-informatie helpt de fysieke locatie en grenzen te bepalen. Een topografische opmeting legt het terrein vast zoals opgemeten door de desbetreffende deskundige.

De beschrijvingen, oppervlakten en grenzen komen mogelijk niet altijd overeen.

Een discrepantie maakt ontwikkeling niet automatisch onmogelijk, maar moet worden geïdentificeerd en onderzocht. Dit kan gevolgen hebben voor:

eigendom;
prijs;
bouwparameters;
toegang;
vergunningaanvragen;
financiering;
het aankoopcontract;
latere verkoop of verkaveling.

Initiële vragen

Komt het plan van de verkoper overeen met het geregistreerde onroerend goed?
Zijn alle percelen inbegrepen?
Zijn er aangrenzende percelen vereist?
Zijn er zichtbare overlappingen of hiaten?
Komt het feitelijke gebruik overeen met de documenten?
Zijn de grenzen gemarkeerd en geaccepteerd?
Is er een grens- of oppervlaktecorrectie vereist?
Bestaat het onroerend goed uit stedelijke, landelijke of gemengde componenten?

032. Bevestig eigendom en geregistreerde rechten

Vraag een actueel uittreksel uit het grondregister aan en identificeer:

geregistreerde eigenaar;
geregistreerde beschrijving van het onroerend goed;
verkrijgingen;
hypotheken;
beslagen;
inbeslagnames;
vruchtgebruik of gebruiksrechten;
opstalrechten;
erfdienstbaarheden;
beperkende inschrijvingen;
lopende registratieverzoeken;
andere geregistreerde lasten of bezwaringen.

De geregistreerde eigenaar moet worden vergeleken met:

de beoogde verkoper;
de fiscale gegevens;
bedrijfsgegevens, wanneer de eigenaar een vennootschap is;
volmachten;
erfenis- of nalatenschapsdocumenten;
informatie over het huwelijksvermogensstelsel waar relevant.

Bij de screening moet ook worden nagegaan of er sprake is van:

huurovereenkomsten;
gebruiksrechten of bezettingsovereenkomsten;
afspraken over agrarisch gebruik;
informele gebruikers;
aan buren verleende rechten;
afspraken over nutsvoorzieningen;
juridische procedures;
onteigeningsprocedures of processen rond openbare infrastructuur;
contractuele toezeggingen die betrekking hebben op het vastgoed;
wettelijke of contractuele voorkeursrechten.

Niet elk relevant punt blijkt uit het eigendomsregister (Registo Predial)/de Conservatória. Fysieke inspectie, mededelingen door de verkoper en contractuele due diligence blijven noodzakelijk.

Rode vlag — de persoon die over de verkoop onderhandelt is niet de geregistreerde eigenaar en kan zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid niet duidelijk aantonen.

043. Controleer bezit, gebruik en grenzen

Juridisch eigendom en feitelijke controle vallen niet altijd samen.

Bezoek het vastgoed en breng in kaart:

wie het gebruikt of bewoont;
hoe het wordt gebruikt;
bestaande gebouwen en constructies;
hekwerken en muren;
zichtbare grensmarkeringen;
agrarische activiteiten;
opgeslagen materialen;
informele toegangswegen;
gebruik door buren;
mogelijke grensoverschrijdingen;
sporen van afvalstortingen of bodemverontreiniging;
waterlopen, waterputten of drainagekanalen;
zichtbare infrastructuur.

Vraag na of iemand aanspraak maakt op:

een huurovereenkomst;
een pachtovereenkomst;
een recht van overpad;
een recht op watergebruik;
toegang over het perceel;
gebruik of bewoning van een gebouw;
eigendom van een bouwwerk;
het gebruik van een deel van het perceel.

Onopgeloste gebruiks- of bezettingssituaties kunnen gevolgen hebben voor de vrije oplevering, de toegang voor de bouw, de financiering en de voltooiing van de aankoop.

Red flag — het kadastrale plan, het plan van de verkoper en het zichtbare feitelijke gebruik lijken verschillende oppervlakten te beschrijven.

054. Stel rechtmatige en praktische toegang vast

Een ontwikkellocatie heeft meer nodig dan een zichtbaar pad of een informele route.

De screening moet onderscheid maken tussen:

directe toegang tot een openbare weg;
toegang via een ander perceel;
een geregistreerde erfdienstbaarheid;
een informele route die op basis van gedogen wordt gebruikt;
toegang voor voetgangers;
toegang voor bouwverkeer;
permanente operationele toegang;
toegang die geschikt is voor hulpdiensten;
toegang die voldoet aan de beoogde planologische en ontwerpvereisten.

Houd rekening met:

eigendom van de weg;
wegbreedte;
draaicapaciteit;
hellingspercentages;
kruispuntvereisten;
zichtbaarheid;
toegang voor zware voertuigen;
brandweervereisten;
toekomstige wegwerkzaamheden;
grond vereist voor verbreding;
of grond van derden nodig is.

Een locatie kan fysiek bereikbaar zijn, maar toch geen juridisch gewaarborgde of technisch toereikende toegang hebben voor de beoogde ontwikkeling.

Rode vlag — het project is afhankelijk van toegang over grond van derden zonder een gedocumenteerd recht of verwervingsroute.

065. Beoordeel het planologisch kader

De screening moet de ruimtelijke plannen en planologische regels identificeren die van toepassing lijken te zijn.

Deze kunnen omvatten:

het gemeentelijk masterplan — PDM;
stedenbouwkundige plannen;
detailplannen;
verkavelingsvergunningen;
uitvoeringseenheden;
speciale ruimtelijke programma's;
instrumenten voor stedelijke herontwikkeling;
gemeentelijke bouwverordeningen;
andere toepasselijke ruimtelijke instrumenten.

Bestudeer zowel de relevante kaarten als de schriftelijke voorschriften.

Bepaal in eerste instantie:

grondclassificatie en -kwalificatie;
toegestaan of compatibel gebruik;
bebouwingsindex of -intensiteit;
limieten voor het bebouwingspercentage;
maximale hoogte of aantal bouwlagen;
bebouwingsafstanden;
dichtheid;
parkeergelegenheid;
eisen voor de openbare ruimte;
infrastructuurvereisten;
mogelijke grondoverdrachten of compensaties;
renovatie- of erfgoedregels;
of het project afhankelijk is van herclassificatie of een planwijziging.

Een kleur op een PDM-kaart is niet voldoende om te berekenen wat er gebouwd mag worden.

Het planologisch potentieel kan afhangen van:

de exacte perceelgrens;
bestaande verstedelijking;
infrastructuur;
minimale perceelkenmerken;
de relatie met de omliggende bebouwing;
het type stedenbouwkundige ingreep;
voorwaarden in de schriftelijke voorschriften;
beperkingen die zijn opgenomen in afzonderlijke plannen;
gemeentelijke interpretatie;
adviezen van andere instanties.

Rode vlag — de door de verkoper opgegeven bouwoppervlakte kan niet worden herleid tot een actueel planologisch instrument, een gemeentelijk besluit of een technisch onderbouwde berekening.

076. Identificeer belemmeringen en publiekrechtelijke beperkingen

Een locatie kan te maken hebben met beperkingen die naast het gemeentelijke plan gelden.

Bij de eerste screening moet, waar relevant, rekening worden gehouden met:

Reserva Ecológica Nacional — REN;
Reserva Agrícola Nacional — RAN;
beschermde gebieden;
Natura 2000;
openbaar waterdomein;
kustbeschermingsprogramma's;
overstromings- en waterrisicogebieden;
dammen en stuwmeren;
erfgoedbescherming;
geklasseerde gebouwen en beschermingszones;
archeologie;
nationale en gemeentelijke wegen;
spoorweginfrastructuur;
luchthavens en luchtvaartbeperkingen;
elektriciteits-, gas-, water- en communicatie-infrastructuur;
pijpleidingen;
militaire beperkingen;
bosbouw- en natuurbrandvoorschriften;
geluidszones;
milieubeoordelingsvereisten;
andere administratieve erfdienstbaarheden of beperkingen van openbaar nut.

De aanwezigheid van een beperking verbiedt ontwikkeling niet altijd. Het kan:

de bebouwbare oppervlakte beperken;
een advies of toestemming vereisen;
ontwerpvoorwaarden opleggen;
de onderzoekskosten verhogen;
de planning verlengen;
mitigatie vereisen;
het beoogde project onhaalbaar maken.

Verschillende instanties kunnen verantwoordelijk zijn voor verschillende beperkingen.

Rode vlag — de aangenomen bouwvoetafdruk of toegang van het project doorkruist een gebied dat onderhevig is aan een onopgeloste beperking.

087. Bestaande gebouwen beoordelen

Als het onroerend goed gebouwen bevat, controleer dan:

of ze voorkomen in het eigendomsregister (Registo Predial) en de belastingregisters;
of hun locatie en oppervlakte overeenkomen met de beschikbare documenten;
hun aangegeven gebruik;
planologische en bouwgeschiedenis;
beschikbare architectonische tekeningen;
vergunningen, meldingen of andere toepasselijke dossiers;
opleverings- of gebruiksdocumentatie;
wijzigingen;
handhavingskwesties;
bouwkundige staat;
bezetting;
erfgoedwaarde;
sloopbeperkingen;
nutsaansluitingen.

Ga er niet van uit dat een oud gebouw legaal is louter omdat het al vele jaren bestaat of in een belastingregister voorkomt.

Evenzo bepaalt het ontbreken van een modern document op zichzelf niet dat een gebouw illegaal is. Het toepasselijke wettelijke kader, de bouwdatum, gemeentelijke dossiers en latere werkzaamheden moeten worden beoordeeld.

Rode vlag — de voorgestelde ontwikkeling is afhankelijk van het behoud van de bestaande bebouwde oppervlakte, maar de legaliteit of de omvang van die oppervlakte is niet bevestigd.

098. Bestaande projectrechten en -documenten beoordelen

Wanneer de opportuniteit wordt verkocht als een “goedgekeurd project”, “vergund project” of “bouwklaar project”, vraag dan het volledige projectdossier op.

Dit kan omvatten:

verzoek om voorafgaande informatie en het besluit daartoe;
architectonische indieningen;
gemeentelijke besluiten;
dossiers inzake vergunningen of comunicação prévia;
heffingskennisgevingen en betalingsbewijzen;
specialistische projecten;
verantwoordelijkheidsverklaringen;
externe adviezen;
stedenbouwkundige documenten;
infrastructuurovereenkomsten;
garanties;
goedgekeurde of ingediende tekeningen;
voorwaarden;
verlengingen;
kennisgevingen van aanvang;
bouwplaatsdossiers;
aannemingsovereenkomsten;
aanstellingen van adviseurs;
verkoop- of reserveringstoezeggingen.

Bevestig:

welke entiteit het project heeft ingediend;
op welk onroerend goed het betrekking heeft;
wat er is besloten;
welke tekeningen deel uitmaken van het desbetreffende dossier;
of er nog voorwaarden openstaan;
of termijnen zijn verstreken;
of er verlengingen zijn verkregen;
of leges zijn betaald;
of de bouw is begonnen;
of het gebouwde of voorgestelde project overeenkomt met de documenten;
of bestaande contracten of projectdocumenten door de koper kunnen worden gebruikt;
of er kwesties spelen rond intellectueel eigendom of toestemming van adviseurs.

Een presentatietekening, brochure van de makelaar of verklaring van de verkoper is geen bewijs van een daadwerkelijke planologische status.

Rode vlag — de verkoper omschrijft het project als goedgekeurd, maar verstrekt uitsluitend architectonische afbeeldingen of een onvolledige gemeentelijke mededeling.

109. Controleer infrastructuur en nutsvoorzieningen

Stel de ogenschijnlijke beschikbaarheid en capaciteit vast van:

water;
afvalwaterafvoer;
hemelwaterafvoer;
elektriciteit;
gas, waar relevant;
telecommunicatie;
toegang via de weg;
afvalinzameling;
brandbestrijdingsinfrastructuur.

Ga er niet van uit dat een nabijgelegen netwerk de voorgenomen ontwikkeling kan bedienen.

De screening moet uitwijzen of het project mogelijk het volgende vereist:

netwerkversterking;
pompinstallaties;
een transformator of onderstation;
reservoirs;
afwatering buiten het perceel;
wegwerkzaamheden;
erfdienstbaarheden voor nutsvoorzieningen;
grond buiten het perceel;
urbanisatiewerken;
overeenkomsten met leveranciers;
garanties of gemeentelijke vereisten.

De kosten en planning van infrastructuur kunnen een overigens levensvatbare locatie onhaalbaar maken.

Rode vlag — de aanname van haalbaarheid is gebaseerd op aansluitingen waarvan de beschikbaarheid, het tracé of de capaciteit niet is bevestigd.

1110. Beoordeel fysieke en milieuomstandigheden

De initiële technische screening moet rekening houden met:

topografie;
hellingen;
keerconstructies;
geologie;
geotechnisch risico;
grondwater;
afwatering;
overstroming;
erosie;
kustblootstelling;
bodemverontreiniging;
voormalig industrieel of agrarisch gebruik;
ondergrondse constructies;
sloop;
asbest of andere gevaarlijke materialen;
bomen en vegetatie;
beschermde habitats;
archeologie;
geluid;
zonlicht en oriëntatie;
naburige gebouwen;
brandrisico;
bouwlogistiek.

Sommige kwesties kunnen visueel of via openbare informatie worden gescreend. Andere vereisen inspecties of onderzoeken door gekwalificeerde professionals.

In het screeningsrapport moet worden aangegeven welke nadere onderzoeken worden aanbevolen, zoals:

topografische meting;
grensinmeting;
geotechnisch onderzoek;
verontreinigingsonderzoek;
overstromings- of afwateringsstudie;
constructief onderzoek;
bomenonderzoek;
milieubeoordeling;
archeologische beoordeling;
onderzoek naar de capaciteit van nutsvoorzieningen.

Rode vlag — het kostenplan van het project gaat uit van standaard bouwomstandigheden, ondanks duidelijke aanwijzingen voor een afwijkende topografie, sloopwerkzaamheden, keerconstructies, grondwater of onzekere bodemgesteldheid.

1211. Toets de commerciële geschiktheid

Een locatie kan juridisch en fysiek geschikt zijn voor ontwikkeling, maar commercieel ongeschikt zijn voor het beoogde product.

De initiële commerciële toetsing moet rekening houden met:

doelklant;
concurrerende ontwikkelingen;
haalbaar product;
unit- of kamermix;
waarschijnlijke verkoopprijzen, huurprijzen of kamertarieven;
opnamesnelheid;
seizoensgebondenheid;
exploitatiekosten;
vraag vanuit exploitanten;
institutionele vraag;
exitliquiditeit;
opleveringsplanning.

De ontwikkelaar moet zich afvragen of het beoogde project geschikt is voor de locatie, in plaats van of er enige vorm van ontwikkeling mogelijk is.

Rode vlag — de financiële onderbouwing is gebaseerd op prijsstellingen die zijn ontleend aan een ander product, een andere locatie, specificatie of opleverperiode.

1312. Voer een eerste financiële toetsing uit

Er moet een eerste financieel model worden opgesteld op basis van duidelijk gedefinieerde aannames.

Neem, waar relevant, het volgende op:

voorgestelde verwervingsprijs;
verwervingsbelastingen en -kosten;
aangenomen bruto bouwoppervlakte;
aangenomen verkoopbare, verhuurbare of operationele oppervlakte;
oppervlakefficiëntie;
projectmix;
sloop;
bouw;
infrastructuur;
professionele honoraria;
gemeentelijke kosten;
financiering;
niet-terugvorderbare btw;
onvoorziene kosten;
marketing en verkoop;
mobilisatie van de exploitant;
opleverings- en exitkosten;
planning;
opbrengsten.

De output mag niet worden gepresenteerd als een taxatie.

Het doel is het identificeren van:

de grondwaarde die door het project wordt gedragen;
welke aannames het resultaat bepalen;
welke ontbrekende informatie materieel is;
of er voldoende marge is om risico's op te vangen;
of de vraagprijs verenigbaar is met een realistische ontwikkelingscase.

Rode vlag — de locatie lijkt alleen levensvatbaar wanneer de aannames voor maximale opbrengsten, maximale oppervlakte, de kortste planning en de laagste kosten allemaal tegelijkertijd worden gehanteerd.

14Minimaal op te vragen documenten

Objectidentificatie

Actueel uittreksel uit het eigendomsregister (Registo Predial).
Actueel overzicht van de onroerendgoedbelasting.
Kadastrale of georeferentie-informatie, waar beschikbaar.
Topografische opmeting of grensmeting.
Situatieplan en coördinaten.

+Details tonen(4)

Eigendom en gebruik

Identificatie van de verkoper of vennootschapsdocumenten.
Volmacht, waar van toepassing.
Huurovereenkomsten, vergunningen of gebruiksovereenkomsten.
Documenten inzake erfdienstbaarheden en toegang.
Informatie over geschillen of vorderingen.

Ruimtelijke ordening

Toepasselijke planologische informatie.
Besluiten inzake voorafgaande informatie.
Planologische aanvragen.
Gemeentelijke besluiten en kennisgevingen.
Dossiers inzake vergunningen of voorafgaande kennisgevingen.
Overzichten van leges en heffingen.
Bestaande tekeningen.
Externe adviezen.
Kennisgevingen inzake handhaving of inspectie.

Technisch

Metingen en onderzoeken.
Informatie over nutsvoorzieningen.
Constructierapporten.
Geotechnische rapporten.
Milieurapporten.
Energie- of technische certificaten.
As-built-informatie.

Bestaand project of bestaande vennootschap

Projectcontracten.
Adviseurscontracten.
Bouwcontracten.
Garanties.
Financieringsdocumenten.
Vennootschapsrechtelijke documenten.
Fiscale en boekhoudkundige informatie.
Verkoop-, reserverings-, huur- of exploitantverplichtingen.

De vereiste documenten zijn afhankelijk van het project. Deze lijst is niet uitputtend.

15Scorekaart voor locatiescreening

Beoordeel elke categorie als:

Groen — geen direct punt van zorg vastgesteld;
Oranje — wezenlijke vraag die bevestiging vereist;
Rood — potentieel diskwalificerend probleem;
Onbekend — onvoldoende informatie.

Score:

Objectidentificatie
Eigendom
Bezetting
Grenzen
Toegang
Planologisch gebruik
Ontwikkelingsparameters
Beperkingen
Bestaande gebouwen
Bestaande projectrechten
Infrastructuur
Bodem- en milieuomstandigheden
Marktaansluiting
Initiële financiële haalbaarheid
Aankoopstructuur

Een locatie mag geen algeheel “groen” resultaat krijgen als een wezenlijke categorie onbekend blijft. Onbekende informatie is niet neutraal. Het is een risico dat nog moet worden onderzocht.

Beslismoment

De locatiescreening is voltooid wanneer de ontwikkelaar het volgende kan beantwoorden:

Hebben we het juiste vastgoedobject geïdentificeerd?
Is de verkoper bevoegd om over de verkoop ervan te onderhandelen?
Komen de geregistreerde, fiscale en fysieke gegevens globaal overeen?
Is er juridisch en praktisch gezien geschikte toegang?
Welke planologische instrumenten lijken van toepassing te zijn?
Is het beoogde gebruik potentieel verenigbaar?
Van welke ontwikkelingsparameters wordt uitgegaan?
Welke beperkingen zijn van invloed op de locatie?
Zijn bestaande gebouwen of projectrechten van wezenlijk belang?
Welke infrastructuur lijkt beschikbaar te zijn?
Welke technische onderzoeken zijn vereist?
Past de locatie bij het beoogde product?
Rechtvaardigt de eerste financiële screening verdere werkzaamheden?
Wat moet er worden bevestigd vóór ondertekening of betaling?

Het antwoord hoeft niet in elke categorie positief te zijn. Het moet voldoende duidelijk zijn om de volgende beslissing te onderbouwen.

Rode vlaggen in deze fase

De persoon die over de verkoop onderhandelt, is niet de geregistreerde eigenaar en kan geen bevoegdheid tot handelen aantonen.
Het kadastrale plan, het plan van de verkoper en het zichtbare feitelijke gebruik geven verschillende oppervlakten aan.
Het project is afhankelijk van toegang over grond van derden zonder een gedocumenteerd recht.
Het vermelde bebouwingsoppervlak kan niet worden herleid tot een ruimtelijk instrument of gemeentelijk besluit.
De aangenomen footprint of toegang doorkruist een onopgeloste beperking.
Het plan is afhankelijk van een bestaand bebouwingsoppervlak waarvan de legaliteit niet is bevestigd.
Het “goedgekeurde project” wordt uitsluitend gestaafd door afbeeldingen of een onvolledige mededeling.
De haalbaarheid steunt op nutsaansluitingen waarvan de capaciteit niet is bevestigd.
Het kostenplan gaat uit van standaardomstandigheden, ondanks uitzonderlijke bodemgesteldheid of sloopwerkzaamheden.
De prijsstelling is ontleend aan een ander product, een andere locatie of een andere opleverperiode.
De locatie functioneert alleen wanneer alle optimistische aannames tegelijk worden gehanteerd.

Indicatieve planning en kosten

Een globale locatiescreening kan ongeveer één tot vier weken duren nadat de essentiële documenten beschikbaar zijn.

Er kan meer tijd nodig zijn wanneer:

het onroerend goed uit meerdere percelen bestaat;
het eigendom onduidelijk is;
grenzen worden betwist;
gemeentelijke stukken moeten worden opgevraagd;
er externe beperkingen van toepassing zijn;
bestaande projectrechten moeten worden gereconstrueerd;
technisch onderzoek vereist is;
de opportuniteit een overname van een vennootschap betreft;
informatie onvolledig of inconsistent is.

Er zijn geen standaardkosten voor een screening. Het onderzoeksbudget moet het potentiële risico weerspiegelen en kan bestaan uit een juridische beoordeling, stedenbouwkundige beoordeling, inbreng van een architect of stedenbouwkundig adviseur, een topografische opmeting, een technische inspectie, engineering, marktonderzoek, een voorlopig kostenadvies en milieukundige inbreng. Een goedkope screening is alleen nuttig als deze de kwesties behandelt die van invloed kunnen zijn op de investeringsbeslissing.

Veelgemaakte fouten

1Vertrouwen op de brochure van de makelaar.
2De fiscale registratie beschouwen als eigendomsbewijs.
3Ervan uitgaan dat de geregistreerde oppervlakte overeenkomt met het fysieke vastgoed.
4Bewoning of informeel gebruik negeren.
5Fysieke toegang beschouwen als een juridisch gewaarborgd recht op toegang.
6Alleen de PDM-kaart raadplegen.
7Schriftelijke stedenbouwkundige voorschriften negeren.
8De berekening van het bebouwbare oppervlak door de verkoper als bevestigd beschouwen.
9Ervan uitgaan dat een oud gebouw automatisch legaal is.
10Ervan uitgaan dat een “goedgekeurd project” geldig en bruikbaar blijft.
11Beperkingen inzake REN, RAN, erfgoed, kust- of milieubescherming negeren.
12Ervan uitgaan dat nabijgelegen nutsvoorzieningen voldoende capaciteit hebben.
13Generieke bouwkosten hanteren ondanks afwijkende terreinomstandigheden.
14Een niet-restitueerbaar bedrag betalen voordat materiële risico's zijn onderzocht.
15Het ontwerpconcept laten vorderen voordat het stedenbouwkundige kader is bevestigd.
16Ontbrekende informatie beschouwen als bewijs dat er geen probleem is.

Checklist voor locatiescreening

Controleer voordat u overgaat naar Feasibility of u:

Voortgang: 0/25

Voortgang wordt alleen in deze browser bewaard.

Veelgestelde vragen

Is een locatiescreening hetzelfde als een due diligence?

Nee. Screening bepaalt of de kans een volledig onderzoek rechtvaardigt. Due diligence verifieert de juridische, planologische, technische, fiscale, vennootschappelijke en contractuele positie in meer detail.

Kan ik uitsluitend vertrouwen op het eigendomsbewijs uit het grondregister?

Nee. Het grondregister is essentieel, maar bij de screening van de locatie moet ook rekening worden gehouden met fiscale, kadastrale, fysieke, planologische, gebruiks-, toegangs-, infrastructuur- en technische informatie.

Bewijst een registratie in de belastingregisters dat een gebouw rechtmatig is?

Niet op zichzelf. Fiscale registratie en stedenbouwkundige rechtmatigheid dienen verschillende doelen. De relevante planologische voorgeschiedenis en gemeentelijke dossiers moeten worden gecontroleerd.

Kan een PDM-kaart exact bevestigen hoeveel er gebouwd mag worden?

Normaal gesproken niet op zichzelf. Er moet ook rekening worden gehouden met de geldende schriftelijke voorschriften, beperkingen, eigendomskenmerken, infrastructuur en het type stedenbouwkundige ingreep.

Is een oude stedenbouwkundige goedkeuring nog geldig?

Niet noodzakelijkerwijs. De reikwijdte, voorwaarden, data, verlengingen, daaropvolgende procedures, de status van leges en heffingen en de verhouding tot het huidige project moeten worden gecontroleerd.

Moet ik een bod uitbrengen voordat ik de locatie screen?

Bij sommige transacties kan een niet-bindend of uitdrukkelijk voorwaardelijk commercieel voorstel worden gebruikt. De projectontwikkelaar moet voorkomen dat deze zich onvoorwaardelijk vastlegt of een ontoereikend beschermd bedrag betaalt voordat de materiële risico's in kaart zijn gebracht.

Wat als de verkoper weigert documenten te verstrekken?

Leg de ontbrekende informatie vast als een materieel risico. De ontwikkelaar kan de beoordeling pauzeren, elk voorstel uitdrukkelijk afhankelijk maken van een bevredigende due diligence of besluiten niet verder te gaan.

Kan screening de definitieve grondwaarde bevestigen?

Nee. Het kan een eerste residuele-waardeberekening ondersteunen, maar de uitkomst blijft afhankelijk van aannames inzake planning, oppervlakte, kosten, programma, opbrengsten en financiering die verdere verificatie vereisen.

Hulpmiddelen voor deze fase

Project Due Diligence Checklist

Volg de documenten, bewijsstukken en professionele controles die vereist zijn vóór het aangaan van verplichtingen.

Open de checklist

Ontwikkelingslocaties vergelijken

Vergelijk de regionale context, vraag, infrastructuur en projectgeschiktheid van de locatie.

Locaties vergelijken

Haalbaarheidscheck projectontwikkeling

Toets de eerste aannames qua oppervlakte, kosten, planning en opbrengsten voor de gescreende locatie.

Start een haalbaarheidscontrole

Volgende fase

03 — Haalbaarheid

Test of de locatie levensvatbaar blijft wanneer de planologische capaciteit, oppervlakte-efficiëntie, ontwikkelingskosten, het programma, de financiering en de opbrengsten gezamenlijk worden beoordeeld.

Doorgaan naar Haalbaarheid

Juridische ondersteuning via VVA

Heeft u een locatie of bestaand project gevonden?

Controleer, voordat u tekent, reserveert of een aanbetaling doet, het onroerend goed, de eigendomstitel, de planologische status, beperkingen, projectdocumenten en voorwaarden die van invloed kunnen zijn op de waarde of realisatie. Verzoeken om professionele juridische ondersteuning worden behandeld door Valente Veiga & Associados.

Juridische diensten worden verleend door Valente Veiga & Associados.

Stuur een e-mail Bekijk de juridische ondersteuning Over VVA

Officiële bronnen

Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, in de huidige geconsolideerde versie.
Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, in de huidige geconsolideerde versie.
Instituto dos Registos e do Notariado — certificaten uit het eigendomsregister en informatie over vastgoedregistratie.
Direção-Geral do Território — SNIT-informatie over ruimtelijke plannen.
BUPi — identificatie, georeferentiëring en registratie van landelijke en gemengde eigendommen.
Agência Portuguesa do Ambiente — SNIAmb-milieu- en geografische informatie.
Toepasselijke gemeentelijke plannen en verordeningen.
Officiële informatie van de autoriteiten die verantwoordelijk zijn voor eventuele locatiespecifieke beperkingen.

Laatst herzien: 21 augustus 2026

Deze pagina biedt algemene informatie over de initiële screening van ontwikkellocaties in Portugal. Het vormt geen juridisch, planologisch, fiscaal, milieu-, technisch, taxatie- of beleggingsadvies. Openbare kaartviewers en door de verkoper verstrekte documenten vervangen geen locatiespecifieke professionele beoordeling of bevestiging van de bevoegde autoriteiten.

Locatiescreening

De beslissing die deze fase u helpt te nemen

01Locatiescreening is geen volledige due diligence#

021. Identificeer het vastgoed nauwkeurig#

Initiële vragen

032. Bevestig eigendom en geregistreerde rechten#

043. Controleer bezit, gebruik en grenzen#

054. Stel rechtmatige en praktische toegang vast#

065. Beoordeel het planologisch kader#

076. Identificeer belemmeringen en publiekrechtelijke beperkingen#

087. Bestaande gebouwen beoordelen#

098. Bestaande projectrechten en -documenten beoordelen#

109. Controleer infrastructuur en nutsvoorzieningen#

1110. Beoordeel fysieke en milieuomstandigheden#

1211. Toets de commerciële geschiktheid#

1312. Voer een eerste financiële toetsing uit#

14Minimaal op te vragen documenten#