Verkoop, exploitatie & exit

Bulkverkoop van vastgoed

Het gehele vastgoed of een afgebakend deel van de ontwikkeling kan aan één investeerder worden verkocht.

Een bulkverkoop kan de afronding vereenvoudigen en de teruggave van kapitaal versnellen, maar de koper verwacht mogelijk:

• een prijskorting;
• een uitgebreide due diligence;
• verklaringen en garanties;
• huur- of inkomstenondersteuning;
• opleveringsvoorwaarden;
• en bescherming tegen ontwikkelings-, bouw- of operationele risico's.

Verkoop van de projectvennootschap

In plaats van het vastgoed direct te verkopen, kunnen de investeerders de aandelen of quota's verkopen in de vennootschap die eigenaar is van het project.

De vennootschap blijft eigenaar van het vastgoed, de contracten, vergunningen, verplichtingen en operationele geschiedenis. Een aandelentransactie vereist daarom een due diligence van de gehele vennootschap, en niet alleen van het vastgoed.

Aanhouden en verhuren

De projectvennootschap kan het vastgoed behouden en verhuren aan residentiële of commerciële gebruikers.

Deze route vereist:

• een passende verhuurstrategie;
• conforme huurdocumentatie;
• due diligence naar huurders;
• gebouwbeheer;
• exploitatiebegrotingen;
• servicekostenregelingen;
• onderhoud;
• verzekeringen;
• en langetermijn-assetmanagement.

Door eigenaar geëxploiteerd vastgoed

Hotels, accommodaties met dienstverlening, zorgvastgoed, studentenhuisvesting, seniorenwoningen, flexibele kantoren en andere operationele activa kunnen worden geëxploiteerd door de eigenaar of een gelieerde onderneming.

Het projectrendement is dan afhankelijk van zowel de bedrijfsresultaten als de vastgoedwaarde.

Exploitatie door derden

De eigenaar kan een gespecialiseerde exploitant aanstellen op basis van een:

• huurovereenkomst;
• managementovereenkomst;
• franchise;
• concessie;
• dienstverleningsovereenkomst;
• of een andere exploitatiestructuur.

Het commerciële en juridische effect van elk model is verschillend.

Herfinanciering en behoud

Een gestabiliseerd actief kan worden geherfinancierd en behouden. Herfinanciering kan ontwikkelingsschulden aflossen en een deel van het geïnvesteerde kapitaal teruggeven, terwijl het eigendom van het actief behouden blijft.

Het staat niet gelijk aan een exit als de investeerders blootgesteld blijven aan:

• operationele prestaties;
• rentetarieven;
• de herfinancieringslooptijd;
• kapitaaluitgaven;
• huurdersrisico;
• en toekomstige marktwaarde.

Gemengde strategie

Een project kan verschillende routes combineren. Bijvoorbeeld:

• sommige eenheden kunnen worden voorverkocht;
• andere kunnen na oplevering worden verkocht;
• winkelruimte kan worden verhuurd;
• en het resterende inkomstengenererende actief kan worden geherfinancierd of verkocht.

De juridische structuur, de horizontale eigendomstitel, de kredietverstrekkersdocumentatie en het belastingmodel moeten de gekozen combinatie ondersteunen.

Breng niet-goedgekeurde kenmerken niet als definitief op de markt

Presenteer het volgende niet als definitief:

• indelingen van eenheden die nog onder voorbehoud van goedkeuring zijn;
• een gebruik dat nog niet is bevestigd;
• een toeristische classificatie die nog niet is verkregen;
• gemeenschappelijke voorzieningen die afhankelijk zijn van een latere fase;
• oppervlakten die niet zijn geverifieerd;
• of opleverdata die niet door de planning worden ondersteund.

Openbare verklaringen kunnen de conformiteit beïnvloeden

Bij residentieel vastgoed dat door een professionele partij aan een consument wordt verkocht, kunnen openbare verklaringen over de kenmerken van het vastgoed relevant zijn bij het bepalen of het vastgoed beantwoordt aan de koopovereenkomst.

Marketing, monsters en modelwoningen moeten daarom worden afgestemd op de contractuele specificatie en de voltooide werkzaamheden, onder het consumentenconformiteitsregime voor residentieel vastgoed (Decree-Law 84/2021).

Energiecertificering

Waar het regime voor energiecertificering van toepassing is:

• moet de energieklasse worden vermeld in transactiegerelateerde advertenties;
• de relevante certificaatinformatie moet vóór de voorovereenkomst worden verstrekt;
• en het certificaat moet beschikbaar zijn voor de definitieve transactie.

De verplichtingen gelden ook voor vastgoedeigenaren, bemiddelaars en advertentieplatforms onder de omstandigheden zoals gedefinieerd in Decree-Law 101-D/2020.

Informatie over loteamento

Wanneer de eenheden worden gebouwd op grond die onderworpen is aan een loteamento-operatie, controleer dan de wettelijke informatie die in advertenties en transactiedocumenten moet worden vermeld. De toepasselijke planningstitel, datum en geldigheid moeten worden gecontroleerd voordat de campagne van start gaat.

Objectidentificatie

Identificeer:

• kadastrale omschrijving en fiscale registratie;
• gebouw, eenheid en verdieping;
• plattegronden;
• parkeerplaatsen, bergingen en terrassen;
• ruimten voor exclusief gebruik en gemeenschappelijke voorzieningen;
• en de beoogde autonome fractie.

Als de titel voor horizontale eigendom nog niet is geregistreerd, leg dan uit hoe de toekomstige eenheid zal worden geïdentificeerd.

Planologische en bouwstatus

Vermeld nauwkeurig de planologische procedure, de bouwstatus, de verwachte oplevering, het toegestane gebruik, openstaande goedkeuringen, de infrastructuurstatus en eventuele voorwaarden waaraan moet worden voldaan voorafgaand aan de definitieve verkoop.

Suggereer niet dat een reservering of CPCV de planologische rechtmatigheid bevestigt.

Prijs en betalingen

Definieer:

• de totale prijs en de btw-behandeling (IVA) waar relevant;
• het reserveringstegoed en de aanbetaling;
• termijnbetalingen en betalingsdata;
• betaalrekeningen en bewijsstukken;
• vertragingsrente;
• het eindsaldo en toegestane inhoudingen.

Bedragen die uit hoofde van het CPCV worden voldaan, kunnen een "sinal" vormen met wettelijke gevolgen, afhankelijk van de formulering en de omstandigheden. Partijen dienen de gevolgen te begrijpen van het verlies van de aanbetaling, terugbetaling van het dubbele, nakoming in natura, overige rechtsmiddelen en eventuele contractueel overeengekomen beperkingen.

Opschortende voorwaarden

Mogelijke voorwaarden zijn onder meer een genoegzame eigendomstitel, registratie van de splitsing in appartementsrechten, planologische status of gebruiksstatus, voltooiing van de bouw, voltooiing van de infrastructuur, vrijgave door de kredietverstrekker, royement van de hypotheek, goedkeuring van een ontwerpwijziging, KYC van de koper, financiering van de koper of verstrekking van gedefinieerde documenten. Bepaal voor elk:

• wie zeggenschap heeft over de voorwaarde;
• het vereiste bewijs;
• de uiterste datum;
• verlengingsrechten;
• rechten van afstand;
• en de gevolgen indien er niet aan wordt voldaan.

Opleverdatum

Maak onderscheid tussen:

• beoogde oplevering;
• verwachte gereedheid;
• contractueel opleveringsvenster;
• longstop date;
• verlenging wegens overmacht;
• kennisgevingstermijn voor de koper;
• en de datum van de definitieve transactie.

Een bouwplanning is niet automatisch een onvoorwaardelijke contractuele toezegging.

Wijzigingen in ontwerp, specificaties en oppervlakte

In het CPCV moet worden vastgelegd welke plannen en specificaties van toepassing zijn, toelaatbare substituties, gelijkwaardige materialen, door de overheid vereiste wijzigingen, technische wijzigingen, door de koper gewenste aanpassingen, oppervlaktetoleranties, drempelwaarden voor wezenlijke wijzigingen, prijsaanpassingen, ontbindingsrechten van de koper en de documenthiërarchie. Vermeld met betrekking tot oppervlakten:

• de contractuele definitie van de oppervlakte;
• de bron van de meting;
• de behandeling van balkons en terrassen;
• toegestane tolerantie;
• rechtsmiddelen bij een wezenlijk verschil;
• en of de koopprijs wijzigt.

Een clausule die elke wijziging naar goeddunken van de ontwikkelaar toestaat, kan risico's opleveren voor de afdwingbaarheid en het consumentenrecht, en een oppervlaktetolerantie mag niet worden gebruikt om een voorspelbaar of reeds bekend verschil te verhullen.

Overdracht en wederverkoop

Bepaal of de koper het CPCV mag overdragen, een andere koper mag aanwijzen, de contractuele positie mag verkopen, een medekoper mag toevoegen of verwijderen, of mag overdragen aan een gelieerde onderneming. Denk hierbij aan:

• toestemming van de ontwikkelaar;
• KYC;
• eisen van de kredietverstrekker;
• commissie en belasting;
• administratieve vergoeding;
• en de voortdurende aansprakelijkheid van de oorspronkelijke koper.

Financiering door de koper

Indien de transactie afhankelijk is van financiering door de koper, definieer dan het vereiste bewijs, de aanvraagtermijn, afwijzing door de kredietverstrekker, maximale of minimale lening, een tekort bij de taxatiewaarde en de gevolgen voor terugbetaling.

Indien er geen financieringsvoorbehoud geldt, moet de koper begrijpen dat het niet verkrijgen van financiering mogelijk geen reden is om de afronding van de transactie niet na te komen.

Wanprestatie en rechtsmiddelen

Behandel wanprestatie door de verkoper, wanprestatie door de koper, niet verschijnen bij de eigendomsoverdracht, het niet verstrekken van documenten, te late betaling, ingebrekestelling tot herstel, ontbinding, gevolgen voor de aanbetaling, nakoming in natura (specific performance), rente en kostenverhaal.

De rechtsmiddelen moeten worden afgestemd op het dwingend recht en eventuele consumentenbescherming.

Taal en interpretatie

Bepaal voor internationale kopers de leidende taalversie, vertaling, tolkvereisten, kennisgevingen, het toepasselijk recht, bevoegde rechtbanken of arbitrage en de betekening van processtukken.

Een vertaling mag niet kunnen leiden tot afwijkende commerciële verplichtingen.

Eigendom versus exclusief gebruik

Een ruimte kan:

• deel uitmaken van een autonome unit;
• een gemeenschappelijk deel zijn;
• een gemeenschappelijk deel zijn dat is toegewezen aan het exclusieve gebruik van één unit;
• of onderworpen zijn aan een andere juridische regeling.

In marketinguitingen mag exclusief gebruik niet als eigendom worden omschreven, tenzij dat juridisch juist is.

Condominiumreglement

De titel of afzonderlijke reglementen kunnen betrekking hebben op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, toegestane activiteiten, geluid, huisdieren, bewegwijzering en borden, verbouwingen, kortetermijnverhuur, parkeren, beveiliging, afval, onderhoud, verzekeringen, servicecontracten en kostenverdeling.

Beperkingen moeten juridisch geldig zijn en in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik en de titel.

Initiële condominiumbegroting

Stel een realistische begroting op voor schoonmaak, liften, beveiliging, elektriciteit, water, groenvoorziening, zwembaden, brandbeveiligingssystemen, onderhoud, verzekeringen, beheer, reserveverplichtingen en grote installaties.

Kunstmatig lage schattingen van de servicekosten kunnen na de oplevering tot geschillen leiden.

Periode onder controle van de ontwikkelaar

Zolang eenheden onverkocht blijven, definieer:

• stemrechten van de ontwikkelaar;
• bijdragen voor onverkochte eenheden;
• benoeming van de beheerder;
• overdracht van documenten;
• overdracht van servicecontracten;
• afhandeling van gebreken;
• en overgang naar zeggenschap door de eigenaren.

De ontwikkelaar mag de appartementsstructuur niet gebruiken om zijn eigen bouw- of garantieaansprakelijkheden af te wentelen op kopers.

Documentatie van het onroerend goed

Het overdrachtsdossier kan het volgende bevatten:

• actueel uittreksel uit het eigendomsregister;
• fiscaal uittreksel;
• kadastrale gegevens of grensinformatie;
• splitsingsakte en beschrijving van de eenheid;
• stedenbouwkundige titel;
• opleverings- of gebruiksdocumentatie;
• energiecertificaat;
• technische bouwdocumentatie;
• condominiumdocumenten;
• bewijs van infrastructuur;
• vrijgave door de kredietverstrekker;
• en bewijs betreffende lasten en bezwaringen.

De exacte documenten zijn afhankelijk van het onroerend goed, de datum, de gemeente, de planningsgeschiedenis en het transactietraject.

Documentatie van de koper

Controleer identiteit, Portugees fiscaal nummer, burgerlijke staat, vertegenwoordiging, vennootschappelijke bevoegdheid, uiteindelijk economisch eigendom, KYC-goedkeuring, herkomst van middelen, belastingaanslag en financieringsdocumenten.

Fiscaal en afrondingsoverzicht

Stel een overzicht op met daarin de prijs, reeds betaalde bedragen, het eindsaldo, rente, overeengekomen verrekeningen, upgrades, belastingen, commissies, aflossing aan de kredietverstrekker, inhoudingen en het netto aan de verkoper te betalen bedrag.

Openbare akte of gewaarmerkt document

De definitieve overdracht kan worden voltooid via de wettelijk toegestane vorm, inclusief de toepasselijke registratieprocedure. De Portugese dienst Casa Pronta kan vastgoedcontracten, hypotheken, akten van horizontale eigendom en registratie binnen één enkele dienst coördineren.

De gekozen route moet tijdig worden overeengekomen om partijen, documenten, betalingen, bankvertegenwoordigers, het royement van hypotheken, registratie en tolkvereisten te coördineren.

Inspectie vóór de overdracht

Een kopersinspectie kan onvolledige of gebrekkige punten aan het licht brengen. Gebruik een schriftelijk inspectieverslag met vermelding van unit, datum, aanwezigen, item, locatie, foto, verantwoordelijkheid, streefdatum voor afronding en status, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen:

• een klein gebrek dat de overdracht niet in de weg staat;
• een onvolledige contractuele verplichting;
• een probleem met betrekking tot veiligheid of bewoonbaarheid;
• en een geschil over de specificaties.

Sleutels, toegang en overdrachtsinformatie

Leg de overhandiging van sleutels, toegangspassen, afstandsbedieningen, parkeervoorzieningen, alarmcodes, brievenbussleutels en digitale toegangsgegevens vast, en verstrek waar van toepassing:

• handleidingen van apparatuur en garantiebewijzen;
• onderhoudsinstructies en afwerkstaten;
• noodcontacten en informatie over nutsvoorzieningen;
• energiecertificaat;
• contactgegevens van het condominium en het huishoudelijk reglement;
• de procedure voor het melden van gebreken;
• en beperkingen ten aanzien van verbouwingen of aanpassingen.

Nutsvoorzieningen en meters

Bevestig meterreferenties, meterstanden, de overdrachtsprocedure, tijdelijke leveringen, gemeenschappelijke leveringen en de verantwoordelijkheid voor kosten vóór en na de overdracht.

Overdracht van gemeenschappelijke ruimten

De gemeenschappelijke delen dienen via een gedocumenteerd proces te worden overgedragen aan het condominium of de gebouwbeheerstructuur. Het dossier kan het volgende omvatten:

• as-built-tekeningen;
• overzichten van installaties en apparatuur;
• onderhoudscontracten;
• inspectierapporten;
• garanties;
• wettelijk verplichte certificaten;
• toegangsgegevens;
• bedieningshandleidingen;
• en lijsten met openstaande gebreken.

Verantwoordelijkheid

Stel vast of het punt betrekking heeft op de projectontwikkelaar, de hoofdaannemer, de onderaannemer, de adviseur, de leverancier, het condominium, het nutsbedrijf, de exploitant of de eigenaar.

Van de koper mag niet worden verlangd dat deze de toeleveringsketen van de projectontwikkelaar coördineert.

Toegang en bewijs

Registreer de datum van kennisgeving, inspecties, diagnose, toegangspogingen, herstelwerkzaamheden, oplevering, bevestiging van de koper en eventuele herhaling.

Gebreken aan gemeenschappelijke delen

Coördineer gebreken die van invloed zijn op gevels, daken, waterdichting, liften, brandbeveiligingssystemen, afwatering, mechanische installaties, terreininrichting, garages en andere gemeenschappelijke ruimten met het condominium of de gebouwbeheerder.

Financiële voorziening

In het budget voor de projectafsluiting moet voldoende budget worden aangehouden voor:

• nazorgpersoneel;
• inspecties;
• spoedwerkzaamheden;
• onopgeloste claims;
• insolventie van aannemers;
• gebreken aan gemeenschappelijke ruimten;
• en professionele honoraria.

Het vrijgeven van alle kasmiddelen van het project bij oplevering kan ertoe leiden dat de verkoper niet meer in staat is om aan doorlopende verplichtingen te voldoen.

Commerciële verhuur

Commerciële huuronderhandelingen kunnen betrekking hebben op het toegestane gebruik, de huurtermijn, tussentijdse opzeggingsrechten, de huurvrije periode, afbouw, omzethuur, indexering, de bankgarantie, servicekosten, herstelwerkzaamheden, verzekeringen, gevelreclame, indeplaatsstelling, onderverhuur, herstel in de oorspronkelijke staat, openingsverplichtingen en werkzaamheden van de verhuurder.

Ruimtelijke ordening en gebruik

Een huurovereenkomst legaliseert geen onwettig of ongeoorloofd gebruik.

Bevestig dat:

• de unit rechtmatig kan worden gebruikt voor de voorgestelde activiteit;
• eventuele inrichting of afbouw is toegestaan;
• de gebouw- en condominiumregels de activiteit toestaan;
• en eventuele sectorspecifieke goedkeuringen kunnen worden verkregen.

Huurdocumenten

Portugese stedelijke huurovereenkomsten worden geregeld door het Burgerlijk Wetboek, de NRAU en aanverwante wetgeving. De documentatie moet worden getoetst aan de huidige regels die van toepassing zijn op:

• residentieel of niet-residentieel gebruik;
• looptijd, verlenging en beëindiging;
• formaliteiten;
• waarborgsommen en garanties;
• huuraanpassingen;
• fiscale rapportage;
• en geschillenprocedures.

Operationele lease

De exploitant huurt het vastgoed en betaalt een vaste, geïndexeerde of omzetgerelateerde huurprijs, of een combinatie daarvan. De huurovereenkomst dient toe te wijzen:

• onderhoud;
• vervangingsuitgaven;
• verzekeringen;
• naleving van wet- en regelgeving;
• vergunningen;
• merkstandaarden;
• en staat bij oplevering.

Managementovereenkomst

De exploitant beheert de onderneming namens de eigenaar. De eigenaar behoudt doorgaans het exploitatierisico en financiert de loonkosten, operationele kosten, het werkkapitaal, meubilair en apparatuur en kapitaaluitgaven. De overeenkomst kan het volgende omvatten:

• basisvergoeding en prestatievergoeding;
• prestatietoets;
• begrotingsgoedkeuring;
• eigenaarsvoorrang;
• systeemkosten van de exploitant;
• beëindigingsrechten;
• en overdrachtsverplichtingen.

Franchise

Een franchise verleent het recht op gebruik van een merk, systemen en distributieplatform, terwijl de onderneming wordt geëxploiteerd door de eigenaar of een andere exploitant. De franchiseovereenkomst dient te worden afgestemd op beheer, technische diensten, goedkeuring van het ontwerp, openingseisen, marketing, reserveringssystemen en door het merk verplichte kapitaaluitgaven.

Selectie van de exploitant

Beoordeel het trackrecord, de lokale capaciteiten, financiële draagkracht, het merk, distributie, exploitatieprognoses, het pre-openingsteam, technische diensten, voorgestelde vergoedingen, beschermingsmaatregelen voor de eigenaar en uitstapflexibiliteit.

Een erkend merk neemt niet weg dat de financiële aannames van de exploitant getoetst moeten worden.

Fysieke gereedheid

• meubilair, vaste inrichting en apparatuur;
• operationele voorraden en reserveonderdelen;
• testen en inbedrijfstelling;
• onderhoudssystemen;
• schoonmaak, beveiliging en afvalbeheer;
• landschapsinrichting;
• en opleverpunten.

Personeel en systemen

• organisatiestructuur, werving en training;
• salarisadministratie, bedrijfskleding en beleid;
• gezondheids-, veiligheids- en noodprocedures;
• vastgoedbeheersysteem en point of sale;
• reserveringen en toegangscontrole;
• boekhouding, inkoop en CRM;
• cybersecurity, gegevensbescherming en rapportage.

Commerciële en financiële gereedheid

• branding, fotografie en website;
• distributie, prijsstelling en openingsaanbiedingen;
• contracten, waarborgsommen en annuleringsbeleid;
• klantcommunicatie;
• werkkapitaal en pre-openingsbudget;
• operationele rekeningen, betalingssystemen en kascontroles;
• verzekeringen, belastingregistratie en goedkeuringsinstanties.

Openingsvertragingen en vroege operationele verliezen moeten worden opgenomen in het financiële model van het project.

Ruimtelijke ordening en bouw

• PIP, vergunningen en kennisgevingen;
• goedgekeurd project, wijzigingen en verantwoordelijkheidsverklaringen;
• gemeentelijke correspondentie en sectorale goedkeuringen;
• opleverings- of gebruiksdocumentatie;
• aannemingsovereenkomst en aanstellingen van adviseurs;
• planning, betalingsoverzichten en wijzigingen;
• opleveringscertificaten, waarborgen, garanties en verzekeringen;
• gebreken, claims en as-built-informatie.

Verkoop, verhuur en exploitatie

• verkoopplanning, reserveringen, CPCVs en akten;
• aanbetalingen, commissies en vorderingen van kopers;
• huurovereenkomsten, garanties, betalingsachterstanden en correspondentie met huurders;
• exploitatie- en franchiseovereenkomsten;
• vergunningen, registraties en begrotingen;
• managementrapportages en prestatieverslagen;
• werknemersinformatie, leverancierscontracten en investeringsplannen.

Financiën, belastingen, geschillen en compliance

• financieringsovereenkomsten, zekerheden en garanties;
• toestemmingen van kredietverstrekkers, convenantenrapportages, hedging en aflossingsoverzichten;
• belastingaangiften, aanslagen en fiscale verklaringsdocumenten;
• btw-administratie, transfer pricing-documentatie, fiscale verliezen en audits;
• geschillen, arbitrage, klachten en toezichtskwesties;
• AML-procedures, gegevensbescherming, milieukwesties en verzekeringsclaims.

Informatie dient volledig, actueel, geïndexeerd, intern consistent, passend geanonimiseerd en ondersteund door een disclosure-proces te zijn.

Belastingen voor de koper

De koper kan verantwoordelijk zijn voor IMT en zegelrecht bij een directe aankoop van onroerend goed, afhankelijk van het vastgoed, de waarde, het gebruik, de koper en eventuele toepasselijke vrijstellingen. Het verkoopteam mag geen definitieve belastingberekeningen verstrekken zonder een goedgekeurde en actuele methodologie.

Verkoop van aandelen

De verkoper en koper dienen vermogenswinstbelasting, deelnemingsvrijstellingen, bronheffingen, de jurisdictie van de belegger, regels voor vastgoedvennootschappen, verrekenprijzen en mogelijke IMT-gevolgen te beoordelen.

Netto-opbrengst

Het investeringsrendement dient te worden berekend na:

• schuldaflossing en break costs;
• belastingen;
• commissies en juridische kosten;
• inhoudingen en garantiezekerheden;
• projectafsluiting;
• en resterende verplichtingen.

De bruto verkoopprijs is niet de uitkering aan de investeerder.