Distribuya el riesgo de diseño, coste, plazo, pago, modificaciones, finalización y defectos antes de la movilización, y preserve la posición contractual del proyecto durante la ejecución.
En esta área de trabajo
01A quién puede convenir
- un promotor que designa a arquitectos, ingenieros y otros consultores
- un proyecto que contrata a un contratista principal o a un equipo de proyecto y obra
- un inversor que adquiere un proyecto ya en construcción
- una entidad financiadora que revisa la bancabilidad y la protección de subrogación (step-in)
- un promotor que afronta retrasos, modificaciones, disputas de pago o abandono de obra
- o un propietario que gestiona la finalización, defectos o reclamaciones de garantía.
02Cuándo suele ser más crucial el asesoramiento jurídico
El paquete jurídico debe desarrollarse antes de que:
- el contratista se movilice
- comiencen los trabajos preliminares al amparo de una carta de intenciones
- el proyecto confíe en el presupuesto de un contratista como si se tratara de un contrato completo
- se transfiera la responsabilidad del diseño sin las correspondientes designaciones y seguros
- o se permita que una reclamación avance sin las notificaciones o registros contractuales.
Iniciar las obras de forma anticipada puede ser comercialmente necesario, pero el alcance autorizado, el precio, los seguros, la seguridad y salud, la responsabilidad del diseño, el cronograma y las consecuencias de la resolución contractual deben quedar documentados.
03Alcance potencial del asesoramiento
En función del encargo acordado, el asesoramiento puede incluir:
Designación de profesionales
- designación de arquitectos, ingenieros y especialistas
- alcance y entregables
- responsabilidad y coordinación del diseño
- funciones profesionales estatutarias
- deber de diligencia y nivel de desempeño
- honorarios y servicios adicionales
- cronograma y obligaciones de información
- seguro de responsabilidad civil profesional
- derechos y licencias de propiedad intelectual
- novación o cesión
- resolución y traspaso
- y acuerdos directos con financiadores.
Licitación y documentos precontractuales
- condiciones de la licitación
- normas de confidencialidad y del data room
- precalificación de contratistas
- matriz de responsabilidades
- carta de intenciones o acuerdo de trabajos preliminares
- negociaciones contractuales
- y coordinación de planos, especificaciones, mediciones y presupuestos, cronogramas y aclaraciones comerciales.
Los documentos contractuales deben establecer un orden de prelación y un procedimiento para resolver discrepancias.
Contrato de construcción
- partes y capacidad jurídica
- alcance de los trabajos y exclusiones
- responsabilidad del diseño
- documentos contractuales y orden de prelación
- acceso al emplazamiento y condiciones del terreno
- precio y mecanismo de revisión de precios
- pago, certificación y compensación
- cronograma, hitos y fecha de finalización
- instrucciones y modificaciones
- prórrogas de plazo
- consecuencias de retrasos y penalizaciones contractuales
- suspensión y resolución
- subcontratación
- legislación aplicable, procedimiento de resolución de disputas y fuero
- y obligaciones subsistentes tras la resolución.
Garantías, seguros y riesgo
- garantía por pago anticipado
- avales o garantías de cumplimiento
- retenciones
- respaldo de la sociedad matriz
- seguros del contratista y del proyecto
- seguro de responsabilidad civil profesional
- riesgos en obra y frente a terceros
- riesgo de pérdida y custodia de las obras
- requisitos de las entidades financiadoras
- y liberación, reducción y vencimiento de garantías.
Para cada instrumento, se deben verificar el importe, la forma, el emisor, el vencimiento, las condiciones de reclamación y el hecho causante de la liberación.
Administración del proyecto
- facultades del promotor, del project manager y del administrador del contrato
- comunicaciones y direcciones a efectos de notificaciones
- instrucciones
- solicitudes y certificaciones de pago
- actualizaciones del cronograma
- información de diseño y aprobaciones
- modificaciones y presupuestos
- reclamaciones y su justificación
- actas de reuniones
- y procedimientos de conservación de documentos.
El ejercicio de los derechos puede depender de notificaciones en plazo y de las pruebas aportadas. El sistema de gestión de obra debe reflejar el contrato firmado en lugar de un proceso genérico de elaboración de informes.
Finalización, entrega y defectos
- pruebas y puesta en servicio
- criterios de finalización práctica o contractual
- lista de remates y trabajos pendientes
- documentación «as-built»
- manuales, certificados y llaves
- requisitos de uso y apertura
- transmisión del riesgo
- liberación de retenciones o avales
- procedimiento de responsabilidad por defectos
- garantías legales y contractuales
- liquidación final
- y finalización definitiva.
Reclamaciones y controversias
- retrasos y perturbaciones
- ampliación de plazo
- pérdidas y costes sobrevenidos
- modificaciones y su valoración
- impagos o pagos en exceso
- defectos y trabajos incompletos
- negligencia profesional
- suspensión o abandono
- resolución contractual
- ejecución de garantías
- acuerdos transaccionales
- mediación, arbitraje o litigio
- y medidas cautelares urgentes.
La estrategia procesal y de resolución de controversias debe considerar el impacto en el avance de la obra, la financiación, las ventas, los seguros y los plazos de prescripción.
04Posibles entregables
- estrategia legal y de contratación del proyecto
- conjunto de contratos de designación de consultores
- pliego de licitación y contrato de construcción
- matriz de responsabilidades de diseño e interfaces
- cuadro de garantías y seguros
- acuerdos directos con entidades financiadoras
- plantillas estándar de instrucciones, pagos y notificaciones
- protocolo de control de cambios y reclamaciones
- lista de comprobación para la finalización y entrega
- registro de seguimiento de defectos y garantías
- y documentación de reclamaciones, defensa o acuerdos transaccionales.
05Qué depende del proyecto
- modalidad de contratación tradicional, de diseño y construcción (design and build), de gestión de la construcción (construction management) o por paquetes
- grado de madurez del diseño en la fecha del contrato
- estructura de precio cerrado, por precios unitarios, precio objetivo o por administración
- toma de posesión o finalización por fases
- solvencia financiera del contratista
- materiales importados y riesgo de la cadena de suministro
- compromisos con financiadores y compradores
- estándares del operador o de marca
- y estrategia de resolución de controversias.
06Qué no sustituye el asesoramiento legal en construcción
- la coordinación técnica y de diseño
- la gestión del proyecto y del cronograma
- las mediciones y valoraciones económicas
- la inspección y el control de calidad
- la gestión de la seguridad en obra
- la certificación por parte de los técnicos responsables
- la contratación de seguros
- o los registros fácticos de los acontecimientos del proyecto.
La redacción contractual no puede compensar un alcance indefinido, un diseño inmaduro o un presupuesto no validado.
07Preguntas frecuentes
Preguntas habituales de los promotores en esta etapa.
¿Pueden iniciarse las obras al amparo de una carta de intenciones?
Potencialmente sí, pero el documento debe delimitar los trabajos autorizados, el importe máximo, el cronograma, los seguros, la titularidad del diseño y de los materiales, los pagos, la resolución y la transición al contrato principal.
¿Es un contrato a precio cerrado siempre completamente fijo?
No. El riesgo real depende del alcance definido, las partidas provisionales, los criterios de medición, las modificaciones, las cláusulas de revisión de precios, los cambios del promotor, las condiciones imprevistas y los supuestos de exoneración.
¿Puede el contratista completar parte del diseño?
Potencialmente sí. El contrato y las designaciones de los profesionales deben determinar el alcance del diseño, los criterios, el proceso de revisión, la responsabilidad legal, la propiedad intelectual, los seguros y la coordinación con el equipo de diseño del promotor.
¿Qué debe ocurrir cuando se solicita una modificación?
El contrato debe definir quién puede ordenar un cambio, el presupuesto y los registros requeridos, el impacto en el precio y el plazo, los procedimientos de emergencia y lo que ocurre si se impugna la valoración.
¿Pone fin la finalización práctica a las obligaciones del contratista?
No. Los trabajos pendientes, defectos, documentos, garantías, liquidación final y otras obligaciones pueden continuar vigentes. Las consecuencias específicas dependen del contrato y de la legislación aplicable.
¿Debe un promotor esperar antes de notificar una reclamación?
No existe una respuesta general aplicable. El contrato firmado puede imponer plazos de notificación breves o requisitos probatorios. El asunto debe revisarse a la mayor brevedad para no perjudicar involuntariamente los derechos.
Apoyo jurídico a través de VVA
Antes de comprometerse con un solar o proyecto
Una vez identificado un solar o proyecto, el foco pasa de la información general a esa operación concreta: titularidad, situación urbanística, licencias, cargas, contratos y estructura de tenencia.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.