Evalúe las consecuencias fiscales de la adquisición, financiación, desarrollo, explotación y desinversión del proyecto antes de que la estructura y la documentación dificulten la modificación de dichas consecuencias.
En esta área de trabajo
01A quién puede convenir
- un inversor que compara adquisiciones de activos y de participaciones
- un promotor que evalúa hipótesis relativas a IMT, Impuesto de Timbre o IVA
- un proyecto que utiliza fondos propios, préstamos de socios y financiación bancaria
- inversores no residentes que perciben intereses, reembolsos o dividendos
- un activo en explotación con ingresos por arrendamiento, turísticos o de gestión
- o un promotor que compara la venta de unidades, la venta de activos, la refinanciación y la salida mediante venta de participaciones.
02Cuándo suele ser más determinante el criterio fiscal
La fiscalidad debe revisarse antes de que:
- la estructura de adquisición sea vinculante
- se constituya una sociedad de proyecto en una cadena de titularidad incorrecta
- se aporte suelo a una SPV o joint venture
- se firmen la financiación y las garantías
- se considere el IVA como recuperable en el modelo financiero
- se devenguen honorarios o intereses entre partes vinculadas
- se estandaricen los contratos de venta o explotación
- o se defina la vía de desinversión.
Las consecuencias fiscales deben integrarse en el mismo modelo de fuentes y usos y de flujos de caja utilizado por inversores y entidades financiadoras.
03Alcance potencial del asesoramiento
En función del encargo acordado y de la coordinación con los profesionales fiscales y contables, el asesoramiento puede incluir:
Adquisición
- comparativa entre adquisición de activos o de participaciones
- IMT e Impuesto de Timbre
- base imponible y contraprestación de la operación
- posibles exenciones y sus condiciones
- hipótesis de adquisición para reventa
- aportaciones de suelo o inmuebles
- tratamiento del IVA en la operación
- due diligence sobre contingencias fiscales históricas
- y asignación del riesgo fiscal en los contratos de adquisición.
Ninguna exención debe considerarse liquidez disponible a menos que se hayan confirmado la elegibilidad, las condiciones procedimentales y las consecuencias de la pérdida de los beneficios fiscales.
Titularidad y tenencia
- impuesto sobre sociedades
- recargos municipales
- IMI y AIMI
- amortizaciones y capitalización
- gastos de proyecto y de explotación
- bases imponibles negativas
- consideraciones de grupo o consolidación fiscal
- y cumplimiento y reporte tributario.
Desarrollo e IVA
- IVA sobre la construcción y los servicios profesionales
- derecho a deducción y métodos de prorrata o afectación
- operaciones repercutidas exentas y sujetas
- consecuencias en usos residencial, comercial, turístico y mixto
- inversión del sujeto pasivo o tratamiento de facturación según corresponda
- calendario de recuperación e impacto en el flujo de caja
- regularizaciones y cambios de uso
- y soporte documental.
El modelo no debe asumir que todo el IVA soportado es deducible. El resultado depende de la actividad, las operaciones repercutidas, el uso y la estructura de la operación.
Financiación
- Impuesto de Timbre sobre créditos, intereses, garantías y acuerdos financieros
- deducibilidad de intereses
- tratamiento de los préstamos de socios
- precios de transferencia
- retenciones fiscales
- análisis de convenios o de Derecho de la UE cuando proceda
- comisiones de formalización y de garantía
- coberturas
- y refinanciación.
La legislación portuguesa limita la deducibilidad de los gastos financieros netos con arreglo a normas y condiciones legales. La financiación entre partes vinculadas debe ser justificable en términos comerciales y estar documentada.
Inversores y distribuciones
- rentabilidad del capital y de la deuda de socios
- dividendos, intereses y devoluciones de capital
- procedimientos de retención y exención
- residencia y clasificación del inversor
- cuestiones de establecimiento permanente y sustancia
- titularidad real
- y repatriación de fondos.
Explotación
- ingresos por alquiler, servicios, turismo o de operadores
- IVA y facturación
- coordinación laboral y de nóminas
- impuestos sobre bienes inmuebles y municipales
- obligaciones de retención
- y acuerdos entre propietarios, operadores y gestores.
Ventas y salida
- fiscalidad de la venta unidad por unidad
- venta de activos o carteras
- venta de acciones o participaciones
- plusvalías y beneficio imponible
- consecuencias en materia de IVA e Impuesto de Timbre
- garantías e indemnizaciones fiscales
- tratamiento de preventas y pagos escalonados
- repatriación de beneficios
- y declaraciones y trámites posteriores al cierre.
04Posibles entregables
- nota de premisas fiscales del proyecto
- comparativa de adquisición y salida
- informe de due diligence fiscal
- redacción de contratos y operaciones con impacto fiscal
- posicionamiento en materia de IVA y requisitos probatorios
- calendario fiscal de la financiación
- plan documental de precios de transferencia y operaciones vinculadas
- matriz de pagos y retenciones a inversores
- calendario de presentación de declaraciones y pagos
- y variables fiscales para el modelo de flujo de caja del proyecto.
05Qué depende del proyecto
- el activo y la actividad
- el uso del inmueble
- la identidad y residencia del inversor
- la titularidad directa, mediante SPV o fondo
- la adquisición de activos o participaciones
- las operaciones de construcción y explotación
- las actividades mixtas sujetas y exentas
- las fuentes de financiación
- los acuerdos entre partes vinculadas
- y el momento y la forma de la salida.
06Lo que no hacen esta página ni las calculadoras del sitio web
- No calculan el impuesto definitivo a pagar para un proyecto específico.
- No confirman una exención o el derecho a deducir el IVA.
- No determinan la conformidad en materia de precios de transferencia.
- No sustituyen a los registros contables ni a las declaraciones fiscales.
- No garantizan que la administración tributaria acepte una postura determinada.
Cualquier calculadora debe indicar sus premisas, partidas excluidas, fecha y limitaciones. No debe aplicar un tratamiento único y universal de IVA o IMT para todos los tipos de desarrollo.
07Preguntas frecuentes
Preguntas habituales de los promotores en esta etapa.
¿Se paga siempre el IMT al adquirir un inmueble para desarrollo?
El tratamiento del IMT depende de la operación, el inmueble, el valor tributable, el uso, el comprador y de cualquier exención cuyas condiciones se cumplan. Debe confirmarse antes de cerrar el presupuesto de adquisición.
¿Es recuperable todo el IVA de la construcción?
No. La recuperación depende del sujeto pasivo, la actividad, las operaciones previstas y reales, la documentación y las normas de IVA aplicables. Las actividades de uso mixto y las exentas pueden requerir un análisis adicional.
¿Son siempre deducibles los costes por intereses de préstamos de socios?
No. La deducibilidad de los intereses puede verse afectada por las limitaciones a los gastos financieros netos, los precios de transferencia, las condiciones comerciales, el destino de los fondos y otras normas fiscales.
¿Comprar la sociedad del proyecto evita el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
No de forma automática. El tratamiento fiscal depende de los hechos y del régimen legal aplicable a la participación adquirida y a los activos subyacentes. La adquisición de participaciones también conlleva pasivos históricos de la sociedad que exigen una due diligence.
¿Es la venta de participaciones siempre más eficiente fiscalmente que la venta de activos?
No. El resultado depende del vendedor, el comprador, la sociedad, el historial del activo, la financiación, las pérdidas fiscales, las garantías y las condiciones de la transacción. Ambas partes pueden valorar la misma estructura de forma diferente.
¿Puede el modelo financiero utilizar una subvención o un beneficio fiscal previstos como financiación comprometida?
No, a menos que el derecho, el importe, los plazos y las condiciones estén suficientemente confirmados. Una solicitud o un posible beneficio no equivalen a liquidez disponible para la finalización.
Apoyo jurídico a través de VVA
Antes de comprometerse con un solar o proyecto
Una vez identificado un solar o proyecto, el foco pasa de la información general a esa operación concreta: titularidad, situación urbanística, licencias, cargas, contratos y estructura de tenencia.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.