Establezca quién ostenta la propiedad, financia y controla el proyecto — y qué ocurre si cambian el plan de negocio, las necesidades de capital o la relación entre inversores.
En esta área de trabajo
01A quién puede convenir
- dos o más inversores que desarrollan un proyecto conjuntamente
- un propietario de suelo y un promotor que aúnan terreno y experiencia técnica
- un promotor (sponsor) que capta capital de inversores privados, family offices o institucionales
- un grupo internacional que constituye un vehículo de proyecto en Portugal
- una plataforma que utiliza distintas SPV para diferentes proyectos
- o un proyecto que requiere una estructura diferenciada de propiedad, operador y gestión.
02Cuándo suele ser más crucial el asesoramiento jurídico
La estructura de titularidad e inversión debe acordarse antes de que:
- se adquiera el inmueble
- un inversor aporte capital
- una de las partes asuma costes del proyecto para la futura joint venture
- una entidad financiera evalúe al prestatario y el paquete de garantías
- se formalicen derechos del proyecto o contratos de servicios profesionales a nombre de una entidad incorrecta
- o las partes confíen en un acuerdo informal sobre el reparto de beneficios o el control.
Modificar la estructura con posterioridad puede acarrear consecuencias fiscales, registrales, de autorizaciones, financieras y de gobernanza.
03Alcance potencial del asesoramiento
En función del encargo acordado, el asesoramiento puede incluir:
Selección e implementación de la estructura
- titularidad directa o sociedad de proyecto portuguesa
- Lda. o S.A.
- estructura de proyecto único o sociedad holding
- separación entre propietario y operador
- sociedad de joint venture
- vehículo de adquisición y estructura de oferta
- objeto social, capital social y gobernanza
- constitución, trámites registrales y coordinación del onboarding bancario
- y alineación con el asesoramiento fiscal, financiero y de desinversión.
Ninguna tipología societaria es universalmente válida. La estructura depende de los inversores, el proyecto, la gobernanza, la financiación, el perfil de riesgo, el periodo de tenencia y la estrategia de salida.
Condiciones entre inversores y pactos de joint venture
- titularidad y participación económica
- derechos asociados a acciones o participaciones
- manifestaciones, garantías y condiciones de los inversores
- compromisos de capital y solicitudes de desembolso (capital calls)
- hitos de financiación y destinos de fondos permitidos
- préstamos de socios y otras aportaciones
- aprobación del plan de negocio y del presupuesto
- composición del órgano de administración y delegación de facultades
- materias reservadas y mayorías de votación
- información, formulación de cuentas y reporting
- conflictos de interés y operaciones vinculadas
- sobrecostes y financiación de emergencia
- distribuciones y cascada de pagos (cash waterfall)
- y mecanismos de rentabilidad y retorno para el inversor.
Mecanismos de protección e incumplimiento
- incumplimiento en la aportación de fondos
- dilución o fórmulas de financiación alternativa
- intereses de demora o pérdida de rentabilidad preferente
- restricciones en el derecho de voto
- periodos de subsanación
- mecanismos de transmisión forzosa o compraventa obligatoria (buyout)
- indemnizaciones por daños y perjuicios
- supuestos relativos a personas clave o al sponsor
- y coordinación con los supuestos de incumplimiento y acciones ejecutorias de los financiadores.
Las medidas frente a incumplimientos deben revisarse jurídicamente para garantizar su proporcionalidad, aplicabilidad y coherencia con los estatutos y documentos constitutivos de la sociedad.
Transmisiones, bloqueo y salida
- periodos de bloqueo (*lock-up*) y transmisiones permitidas
- derechos de tanteo, primera oferta o adquisición preferente
- derechos de acompañamiento (*tag-along*) y de arrastre (*drag-along*)
- restricciones al cambio de control
- consentimiento del prestamista
- escalado de situaciones de bloqueo (*deadlock*)
- mediación, dictamen de expertos o mecanismos de compraventa (*buy-sell*)
- venta del inmueble, del activo o de participaciones/acciones
- refinanciación o adquisición de la participación de inversores (*buyout*)
- y disolución como último recurso.
No debe constituirse una *joint venture* al 50/50 sin un mecanismo viable para resolver situaciones de bloqueo.
Documentación societaria y del proyecto
- estatutos sociales
- pacto de socios o acuerdo de *joint venture*
- contrato de inversión y suscripción
- documentación de préstamos de socios y aportaciones
- contrato de gestión de la promoción (*development management*)
- contratos de gestión de activos (*asset management*) o de prestación de servicios
- acuerdos con operadores
- acuerdos de propiedad intelectual y marca
- autorizaciones y poderes societarios
- declaración de titularidad real
- y llevanza del libro de actas y acuerdos societarios.
El pacto de socios, los estatutos, los contratos de financiación y los contratos del proyecto deben articularse de forma coherente. Un acuerdo privado no sustituye automáticamente los actos o formalidades societarias de carácter preceptivo.
Coordinación transfronteriza y de cumplimiento normativo
- identificación fiscal y societaria portuguesa
- documentación societaria extranjera y poderes de representación
- requisitos de certificación, legalización y traducción
- titulares reales
- origen de los fondos y del patrimonio
- control de sanciones y verificación de personas con responsabilidad pública (*PEP*)
- residencia fiscal y sustancia económica
- y control de inversiones extranjeras cuando existan activos estratégicos o sectores protegidos.
La promoción inmobiliaria ordinaria no está sujeta automáticamente al régimen portugués de control de activos estratégicos. Los proyectos que afecten a activos relevantes de energía, transporte, comunicaciones, defensa o seguridad requieren una evaluación específica.
04Posibles entregables
- organigrama de estructura y responsabilidades
- lista de comprobación (*checklist*) de implementación societaria
- sociedad de proyecto constituida e inscrita
- estatutos sociales adaptados a la operación
- pacto de socios, acuerdo de *joint venture* o contrato de inversión
- calendario de llamadas de capital (*capital calls*) e incumplimientos de inversores
- documentación de préstamos de socios y aportaciones
- autorizaciones societarias y matriz de apoderamientos y firmas
- lista de comprobación de titularidad real y cumplimiento normativo
- y resumen de los mecanismos de salida.
05Qué depende del proyecto
- el tipo de inversor, su residencia y su estatus regulatorio
- el suelo, capital, servicios o garantías aportados por cada parte
- si los inversores participan a nivel de la sociedad del proyecto o de la sociedad *holding*
- los requisitos de los prestamistas
- las funciones de gestión del proyecto y de los operadores
- el tratamiento fiscal de la financiación y de los repartos
- el periodo de tenencia previsto
- y la modalidad de salida planteada (activo, unidad, cartera o participaciones/acciones).
06Qué no resuelve la estructuración societaria
- No elimina la responsabilidad del proyecto ni la personal en todas las circunstancias.
- No equipara la deuda subordinada de socios a los fondos propios exigidos por los prestamistas.
- No garantiza la disponibilidad de capital futuro.
- No sustituye el asesoramiento fiscal, contable, regulatorio o de inversión.
- No resuelve un bloqueo societario salvo que la documentación prevea un mecanismo viable y las partes lo ejecuten.
Una SPV solo resulta eficaz si se constituye, financia, gobierna, documenta y opera adecuadamente.
07Preguntas frecuentes
Preguntas habituales de los promotores en esta etapa.
¿Es obligatoria una SPV portuguesa?
No en todas las operaciones. Se recurre habitualmente a una sociedad de proyecto portuguesa por motivos de gobernanza, contabilidad, financiación y segregación de riesgos, pero la vía de estructuración idónea dependerá de los inversores, el proyecto, el régimen fiscal, la financiación y la salida.
¿Es una Lda. siempre la mejor sociedad de proyecto?
No. La Lda. se utiliza con frecuencia para proyectos de titularidad privada. Una S.A. u otra estructura societaria pueden ser más convenientes cuando así lo exijan la composición accionarial, la gobernanza, la inversión institucional, la normativa aplicable o los mecanismos de transmisión.
¿Puede el propietario del suelo aportar el terreno en lugar de efectivo?
Potencialmente sí. Una aportación no dineraria exige un análisis societario, de valoración, inmobiliario, registral, fiscal y de financiación. La transmisión no debe plantearse como una alternativa informal a una inversión debidamente documentada.
¿Debe estructurarse la financiación como capital o como deuda de socios?
A menudo se utiliza una combinación formalmente documentada. El equilibrio óptimo depende de la normativa societaria, el retorno del inversor, la fiscalidad, las exigencias bancarias, las restricciones de reembolso y el riesgo concursal. La denominación por sí sola no determina la sustancia jurídica ni contable.
¿Qué sucede si un inversor no atiende una llamada de capital?
Los documentos acordados pueden prever periodos de subsanación, financiación alternativa, intereses de demora, dilución, pérdida de prioridad en la distribución, consecuencias sobre el voto, transmisión forzosa u otras soluciones. La solución debe coordinarse con el Derecho societario, los estatutos y los documentos de financiación.
¿Puede la sociedad del proyecto pagar a los inversores siempre que disponga de liquidez?
No automáticamente. Las distribuciones pueden estar restringidas por el Derecho societario, las cuentas aprobadas, los compromisos con los prestamistas, las reservas, los requisitos de costes hasta la finalización, la fiscalidad y los pasivos existentes.
Apoyo jurídico a través de VVA
Antes de comprometerse con un solar o proyecto
Una vez identificado un solar o proyecto, el foco pasa de la información general a esa operación concreta: titularidad, situación urbanística, licencias, cargas, contratos y estructura de tenencia.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.