Coordinar los acuerdos inmobiliarios, urbanísticos, de operador, marca, gestión, clientes y regulatorios necesarios para que el activo opere según lo proyectado.
En esta área de trabajo
01A quién puede convenir
- a un promotor de hoteles, resorts o desarrollos turísticos
- a un promotor de serviced apartments o branded residences
- a una plataforma de residencias de estudiantes, co-living o build-to-rent
- a un proyecto de senior living o asistencial
- a un proyecto de uso mixto con componentes hoteleros, comerciales, de oficinas o de ocio
- a un propietario que designe a un operador, gestor, arrendatario o franquicia
- o a un inversor que adquiera un activo operativo o parcialmente operativo.
02Por qué el modelo operativo debe definirse en una fase temprana
La estructura del operador y la regulatoria pueden afectar a:
- el uso permitido
- el planeamiento y el diseño
- los requisitos de accesibilidad y seguridad contra incendios
- la configuración de las unidades y las zonas comunes
- la dotación de personal y la prestación de servicios
- la titularidad y la propiedad horizontal
- los acuerdos de uso por parte del propietario y de alquiler
- las premisas relativas al IVA y otros impuestos
- la financiación y los controles del prestamista
- la documentación para consumidores
- y la desinversión final.
No se debe designar a un operador solo después de que el diseño aprobado esté fijado si sus estándares o el modelo regulatorio pueden requerir modificaciones sustanciales en el proyecto.
03Alcance potencial del asesoramiento
En función del encargo acordado, el asesoramiento puede incluir:
Análisis regulatorio y de usos
- clasificación jurídica de la actividad prevista
- uso urbanístico y compatibilidad
- requisitos de instalación y funcionamiento de desarrollos turísticos
- análisis de alojamiento local donde sea pertinente
- normativa de senior living, asistencial o de servicios sociales donde sea pertinente
- usos de residencias de estudiantes, residencial, comercial, oficinas, restauración u ocio
- requisitos de autoridades externas
- accesibilidad
- seguridad contra incendios
- licencias ambientales, de ruido, sanitarias u operativas
- requisitos de registro, clasificación y apertura
- y condiciones para el mantenimiento del estado operativo.
Una descripción comercial como “serviced apartments”, “co-living” o “senior living” no determina por sí sola la clasificación jurídica. Deben evaluarse el uso real, los servicios, el modelo de ocupación y los documentos del proyecto.
Estructura de propiedad y operativa
- único propietario y operador
- separación entre propietario y sociedad operadora
- estructura de propco y opco
- modelo de arrendamiento, gestión o híbrido
- concesión o derechos de uso
- múltiples propietarios y explotación centralizada
- rental pool
- zonas comunes e instalaciones compartidas
- gastos de servicio y fondos de reserva
- y coordinación con financiación, fiscalidad y desinversión.
Contratos de operador y de gestión
- designación y alcance del operador
- duración, condiciones de apertura y pruebas de rendimiento
- honorarios, incentivos y prioridad del propietario
- aprobación del presupuesto y del plan de negocio
- facultades del operador y cuentas bancarias
- compras y acuerdos con partes vinculadas
- asignación de personal y laboral
- informes, auditoría y registros
- mantenimiento y gastos de capital
- estándares y cumplimiento normativo
- seguros e indemnizaciones
- cambio de control
- cesión, derechos del prestamista y derechos de subrogación (step-in)
- incumplimiento, resolución y transición
- y restitución de datos, sistemas, contratos y licencias.
Arrendamiento, franquicia y marca
- arrendamiento comercial o de explotación
- renta, renta variable según facturación y garantías
- reparación, mantenimiento y obras de capital
- estándares de marca y franquicia
- acuerdos de servicios técnicos
- propiedad intelectual y marketing
- sistemas de reserva y distribución
- derechos territoriales o de exclusividad
- autorizaciones del propietario
- controles de rendimiento y calidad
- y resolución o retirada de marca.
Proyectos con múltiples propietarios y asociados a marcas
- titularidad y estructura de propiedad horizontal
- asignación turística u operativa de las unidades
- acuerdos de gestión obligatoria
- restricciones de uso para el propietario
- participación en el fondo común de alquileres (*rental pool*)
- reparto de ingresos y costes
- mobiliario, equipamiento y fondos de reserva para reposición
- cuotas por gastos comunes y de servicios
- servicios centrales e instalaciones comunes
- control de reventas y transmisiones
- continuidad de la marca y del operador
- e información preceptiva en los documentos del comprador.
El contrato de compraventa, el título de propiedad, el reglamento de la comunidad o del complejo y los documentos del operador deben describir los mismos derechos, restricciones, costes y modelo operativo.
Documentos relativos a clientes, inquilinos y residentes
- condiciones de alojamiento o de ocupación
- arrendamientos residenciales o comerciales
- contratos de suscripción o de prestación de servicios
- fianzas y condiciones de pago
- reglamento de régimen interior
- descripción de los servicios
- información al consumidor
- cancelaciones y reclamaciones
- privacidad y tratamiento de datos
- condiciones del sitio web y de reserva
- y coordinación con los requisitos normativos sectoriales.
Cumplimiento normativo operativo y contratos
- contratos con proveedores y de servicios externalizados
- acuerdos sobre suministros e infraestructuras
- servicios de restauración, bienestar, ocio y otros auxiliares
- coordinación laboral y de personal
- salud y seguridad laboral
- seguros
- protección de datos y ciberseguridad
- marketing y propiedad intelectual
- licencias operativas y sus renovaciones
- y matriz de responsabilidades en materia de cumplimiento normativo.
Adquisición o transición de un activo en explotación
- licencias y registros
- contratos con el operador y proveedores
- empleados
- reservas, residentes, inquilinos y fianzas
- datos y sistemas
- mantenimiento y gastos de inversión de capital
- litigios e historial de cumplimiento normativo
- acuerdos de servicios de transición
- y continuidad al cierre de la operación.
04Posibles entregables
- memorando regulatorio y del modelo operativo
- estructura de propiedad, operador y responsabilidades
- contrato de operador, arrendamiento, franquicia o gestión
- contrato de servicios técnicos
- documentación sobre marca y propiedad intelectual
- documentos relativos al *rental pool* y al uso por parte del propietario
- cuadro de coordinación de títulos de propiedad y zonas comunes
- conjunto de contratos para clientes o inquilinos
- lista de comprobación de apertura y de cumplimiento operativo
- y plan de transición o reversión.
05Qué depende del proyecto
- uso legal y urbanístico
- servicios prestados
- duración y naturaleza de la ocupación
- si existe un único propietario o múltiples propietarios de unidades
- modelo de operador, inquilino, gestor o franquicia
- estándares de la marca
- acceso público y perfil de los residentes
- actividades sanitarias, asistenciales, de restauración, ocio u otras complementarias
- requisitos de financiadores e inversores
- y la estrategia prevista de venta o mantenimiento a largo plazo.
06Lo que el asesoramiento jurídico operativo no sustituye
- selección comercial del operador
- análisis de viabilidad y de demanda
- diseño arquitectónico y de ingeniería
- certificación técnica, de accesibilidad o de protección contra incendios
- presupuestos operativos y planes de personal
- asesoramiento fiscal, contable o en materia de seguros
- o la aprobación por parte de las autoridades competentes.
Los documentos jurídicos deben basarse en un modelo operativo que haya sido validado comercial y técnicamente.
07Cuestiones sectoriales específicas
Hoteles y complejos turísticos
Confirmar la clasificación legal, la titularidad y la estructura de las unidades, el modelo de operador, los requisitos de clasificación y apertura, los estándares de marca y el tratamiento de las unidades vendidas a terceros.
Apartamentos con servicios (*serviced apartments*) y residencias con marca (*branded residences*)
Confirmar si el uso urbanístico legal y el modelo de servicios respaldan la descripción del producto, el funcionamiento de la gestión obligatoria u opcional, las limitaciones de uso del propietario, el régimen de alquiler, los derechos de marca y los costes por servicios.
Residencias de estudiantes y *co-living*
Confirmar si la ocupación y los servicios se estructuran como arrendamientos de vivienda, alojamiento, otro modelo contractual o una actividad regulada, y armonizar el uso urbanístico, las normas del inmueble y los documentos de los residentes.
*Senior living*
Distinga entre vida independiente, vida asistida, cuidados y servicios sociales o sanitarios regulados. La clasificación afecta al diseño, el personal, las licencias, los contratos y la responsabilidad.
Promociones de uso mixto
Defina los derechos, accesos, servicios, suministros, costes, ruido e interfaces operativas entre usos. Ningún componente debe depender de derechos que el título o los contratos no otorguen.
08Preguntas frecuentes
Preguntas habituales de los promotores en esta etapa.
¿Es el «apartamento con servicios» una clasificación legal?
No por sí solo. El análisis jurídico depende del uso autorizado, el modelo de ocupación, los servicios, el título de propiedad, la comercialización y la normativa sectorial aplicable.
¿Debe firmarse el contrato con el operador antes de la aprobación urbanística?
Puede ser conveniente acordar unos términos de acuerdo o documentos condicionales con la suficiente antelación para incorporar los estándares del operador al diseño y a la financiación. El acuerdo debe distribuir los riesgos urbanísticos, de diseño, de apertura, de financiación y de resolución si el proyecto no se desarrolla según lo previsto.
¿Pueden las unidades de propiedad individual participar en una única operación de alquiler?
Potencialmente. El título, los contratos, el marco regulatorio aplicable, los derechos de los propietarios, la gestión, el reparto de ingresos, los costes, la posición de los prestamistas y la información facilitada a los compradores deben respaldar dicha estructura.
¿Es el alojamiento local lo mismo que un desarrollo turístico?
No. Son marcos jurídicos distintos. El proyecto no debe utilizar el lenguaje comercial de un modelo y ampararse al mismo tiempo en la vía legal de otro sin un análisis previo.
¿Puede un operador hotelero controlar la cuenta bancaria del proyecto?
El operador puede recibir facultades específicas en virtud de los documentos de explotación, pero el control de la cuenta debe coordinarse con la propiedad, los presupuestos, los derechos de auditoría, las garantías del prestamista y los requisitos de gestión de tesorería.
¿Qué ocurre si se sustituye al operador?
Los documentos deben contemplar la resolución, los datos, las reservas, el personal, las licencias, la retirada de la marca, los sistemas, las cuentas bancarias, los contratos con proveedores, los registros, las obligaciones con los clientes y la transición a un operador sustituto.
Apoyo jurídico a través de VVA
Antes de comprometerse con un solar o proyecto
Una vez identificado un solar o proyecto, el foco pasa de la información general a esa operación concreta: titularidad, situación urbanística, licencias, cargas, contratos y estructura de tenencia.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.