Investigue qué se está adquiriendo, qué derechos y restricciones le afectan y qué condiciones deben cumplirse antes de que el promotor asuma un compromiso incondicional.
En esta área de trabajo
01A quién puede convenir
- a un promotor que negocia una parcela, un edificio o una oportunidad de rehabilitación
- a un inversor que adquiere una sociedad de proyecto en lugar del inmueble directamente
- a un propietario que aporta suelo a una joint venture
- a un comprador cuya adquisición depende del planeamiento, la financiación o la posesión vacante
- a un comprador que gestiona varios artículos de suelo, propietarios, herederos u ocupantes
- o a un prestamista que exige condiciones de adquisición y titularidad antes de desembolsar la financiación.
02Cuándo suele ser más crucial el asesoramiento jurídico
La revisión jurídica resulta más útil antes de que el comprador firme o realice pagos en virtud de:
- un acuerdo de intenciones (heads of terms)
- acuerdos de exclusividad
- un contrato de reserva
- un contrato de promesa de compraventa
- un contrato de compraventa de acciones o participaciones
- un contrato de promoción o de opción de compra
- o cualquier otro documento que restrinja la capacidad del comprador para desistir.
Un documento calificado como no vinculante puede contener, no obstante, disposiciones vinculantes relativas a la exclusividad, la confidencialidad, los costes, las señales o depósitos, la ley aplicable o la resolución de controversias.
03Alcance potencial del asesoramiento
En función del encargo acordado, el asesoramiento puede incluir:
Titularidad y legitimación
- titularidad registral e historial de adquisiciones
- identidad, capacidad y representación del vendedor
- autorizaciones societarias y facultades de firma
- cuestiones matrimoniales, hereditarias o de copropiedad
- poderes de representación
- y la legitimación del vendedor para transmitir la totalidad del terreno o proyecto previsto.
Identificación registral, fiscal y física
- descripciones en el registro de la propiedad
- artículos del registro fiscal e información patrimonial
- cotejo con la información topográfica, catastral y urbanística
- superficies registrales y medidas reales
- edificios, unidades o parcelas independientes
- inscripciones pendientes
- y trabajos de rectificación, agrupación, segregación o deslinde requeridos antes de la formalización.
Los documentos jurídicos no sustituyen a un levantamiento topográfico o de linderos. Las discrepancias sustanciales deben coordinarse con los profesionales técnicos pertinentes y las autoridades registrales.
Derechos, cargas y ocupación
- hipotecas, embargos y otras cargas inscritas
- servidumbres y derechos de paso
- arrendamientos, licencias y derechos de ocupación
- derechos de tanteo y retracto o derechos de adquisición preferente
- derecho de superficie, usufructo u otros derechos reales
- derechos de infraestructuras y suministros
- restricciones del régimen de propiedad horizontal o del título de la urbanización
- y litigios o procedimientos de ejecución que afecten al activo.
Limitaciones de derecho público
- antecedentes urbanísticos y títulos urbanísticos
- uso permitido y edificación legal existente
- condiciones de parcelación o loteamento
- clasificaciones del plan municipal
- servidumbres públicas y restricciones
- limitaciones patrimoniales, medioambientales, agrícolas, ecológicas, costeras, hídricas, viarias o de infraestructuras
- procedimientos de derecho de tanteo o preferencia municipales u otros públicos
- y obligaciones municipales o compromisos de infraestructuras pendientes.
La revisión jurídica debe incorporar las conclusiones del arquitecto, del urbanista, del topógrafo y del asesor medioambiental cuando se requieran dichas disciplinas.
Estructura de adquisición
- adquisición directa de activos
- adquisición de acciones o participaciones en una sociedad de proyecto
- adquisición de derechos contractuales sobre el proyecto
- opción de compra, adquisición por fases o compraventa condicionada
- aportación de suelo a una joint venture
- financiación otorgada por el vendedor
- y coordinación con asesores fiscales y financieros.
La compra de activos y la compra de participaciones transmiten riesgos jurídicos diferentes. Por consiguiente, el alcance adecuado de la due diligence, las garantías, el tratamiento fiscal, los requisitos de las entidades financiadoras y la operativa de cierre pueden diferir sustancialmente.
Documentación contractual
- acuerdos de confidencialidad y exclusividad
- acuerdos de bases (heads of terms)
- documentos de reserva
- contrato de promesa de compra y venta
- contrato de compraventa de participaciones o acciones
- depósitos y fórmulas de pago
- condiciones suspensivas de planeamiento, titularidad, financiación e inversores
- acceso para inspecciones y estudios técnicos
- colaboración del vendedor durante la tramitación urbanística
- fechas límite de formalización (long-stop dates)
- disposiciones sobre incumplimiento, resolución y reembolso
- declaraciones y garantías, indemnizaciones y limitaciones de responsabilidad
- entregables al cierre
- y obligaciones posteriores al cierre.
Cierre y registro
- cumplimiento o dispensa de condiciones
- aprobaciones societarias y de financiación
- justificantes de pago de tributos
- cancelación o liberación de garantías existentes
- trámites relativos a derechos de tanteo y preferencia públicos
- otorgamiento del documento definitivo de transmisión
- coordinación del flujo de fondos
- inscripciones en el registro de la propiedad y en el registro mercantil
- actualización de la titularidad real
- y control documental posterior al cierre.
04Posibles entregables
El trabajo acordado puede incluir:
- informe de due diligence jurídica o informe de contingencias críticas (red flags)
- cuadro de titularidad y cargas
- relación de documentos pendientes y subsanaciones preceptivas
- matriz de contingencias coordinada con asesores técnicos y urbanísticos
- cuadro de riesgos asociados a las condiciones de adquisición
- redacción o negociación de los contratos de adquisición
- seguimiento de condiciones suspensivas
- lista de comprobación de cierre y flujo de fondos
- y plan de inscripción registral posterior al cierre.
Ningún encargo incluye automáticamente la totalidad de los entregables.
05Qué depende del proyecto
El alcance y los plazos pueden variar en función de:
- si la operación se articula como compra de activos o de participaciones
- el número de fincas, artículos catastrales, vendedores u ocupantes
- la antigüedad y calidad de los archivos registrales y municipales
- si los linderos son objeto de controversia o están incompletos
- la existencia de suelo protegido o afecciones públicas
- si los derechos urbanísticos ya se encuentran consolidados
- si la compra está condicionada a un PIP u otro resultado urbanístico
- si se requiere financiación bancaria
- y si el proyecto ya está en fase de construcción, preventa o explotación.
06Qué no cubre la due diligence de adquisición
- No garantiza que se hayan detectado la totalidad de los problemas fácticos o materiales.
- No sustituye a los levantamientos topográficos, estudios estructurales, evaluaciones ambientales, valoraciones o proyectos de planeamiento.
- No convierte un criterio municipal oficioso en un derecho urbanístico vinculante.
- No garantiza que vaya a cumplirse una condición suspensiva.
- No garantiza la concesión de financiación ni la consumación del cierre.
La revisión se fundamenta en los documentos, consultas, información y alcance disponibles en la fecha correspondiente.
07Preguntas frecuentes
Preguntas habituales de los promotores en esta etapa.
¿Debe condicionarse la adquisición a la aprobación urbanística?
Potencialmente. Cuando la viabilidad de la operación dependa de un uso, superficie, número de unidades, altura u otro parámetro urbanístico concreto, los contratos de adquisición pueden supeditar el cierre a la obtención de un resultado urbanístico determinado. Dicho resultado preceptivo, sus medios de acreditación, el control de la tramitación administrativa, las facultades de recurso, la fecha límite (long-stop date), los costes y las consecuencias del incumplimiento deben definirse expresamente, en lugar de remitirse a una mención genérica a la «aprobación urbanística».
¿Es vinculante la superficie que consta en el registro de la propiedad?
No necesariamente. El registro de la propiedad, el registro fiscal, los levantamientos topográficos, los títulos dominicales y los linderos físicos pueden no coincidir. Toda discrepancia sustancial debe analizarse antes de que el proyecto adopte como definitiva una superficie de parcela concreta.
¿Puede abonarse un depósito antes de concluir la due diligence?
Es posible, pero el régimen contractual aplicable a dicho depósito debe quedar plenamente definido con carácter previo al desembolso. El documento debe regular si el importe es reembolsable, en qué circunstancias deviene no reembolsable, qué garantías se constituyen, qué condiciones resultan de aplicación y qué sucede si la parte vendedora o compradora no formaliza el cierre.
¿Acredita un PIP favorable la titularidad?
No. Una decisión urbanística y la titularidad de la propiedad abordan cuestiones distintas. Un resultado urbanístico favorable no acredita la propiedad, los linderos, el acceso, la ausencia de cargas ni la capacidad del vendedor para transmitir el activo.
¿Es más sencillo adquirir la sociedad del proyecto que adquirir el terreno?
No automáticamente. La compra de acciones o participaciones sociales puede preservar los contratos y los derechos del proyecto, pero también expone al comprador a los pasivos históricos de la sociedad. Puede requerirse una due diligence societaria, fiscal, financiera, laboral, contractual y de litigios, además de la revisión inmobiliaria.
¿Puede formalizarse el cierre en remoto?
Potencialmente, mediante mecanismos de representación y otorgamiento debidamente documentados. Deben confirmarse la forma, las facultades, la certificación, la legalización, la traducción y los requisitos de la entidad financiadora para cada operación concreta.
Apoyo jurídico a través de VVA
Antes de comprometerse con un solar o proyecto
Una vez identificado un solar o proyecto, el foco pasa de la información general a esa operación concreta: titularidad, situación urbanística, licencias, cargas, contratos y estructura de tenencia.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.