Trasladar la propuesta de financiación a documentos de financiación, garantías, condiciones y controles que resulten viables a lo largo de la construcción, las ventas, la explotación y la amortización.
En esta área de trabajo
01A quién puede convenir
- a un promotor que negocia financiación para la adquisición o el desarrollo
- a un inversor que aporta financiación sénior, mezzanine o de socios
- a un prestatario que combina deuda bancaria con capital de inversores
- a un propietario de suelo que aporta garantías o una contraprestación aplazada
- a un prestamista que financia un proyecto portugués o una sociedad de proyecto
- o a un promotor que prepara una refinanciación, cancelaciones de unidades o la amortización final.
02Cuándo suele ser más crucial el asesoramiento jurídico
La revisión legal debe comenzar en la fase del term sheet, antes de que el prestatario acepte condiciones comerciales que posteriormente determinarán:
- el calendario de aportación de fondos propios
- los usos permitidos del proyecto
- la disponibilidad de disposiciones de fondos
- las garantías reales y personales
- las obligaciones relativas a sobrecostes
- el control de modificaciones
- las restricciones de venta o arrendamiento
- los barridos de tesorería (cash sweeps)
- los supuestos de incumplimiento
- y la posición ejecutiva del prestamista.
Un term sheet puede indicarse expresamente como no vinculante, mientras que las disposiciones relativas a confidencialidad, exclusividad, costes, ley aplicable u otros términos seguirán siendo vinculantes.
03Alcance potencial del asesoramiento
En función del encargo acordado, el asesoramiento puede incluir:
Term sheet y contrato de crédito
- estructura de prestatario, prestamista y garante
- importe de la financiación y finalidad permitida
- disponibilidad y vencimiento
- intereses ordinarios, intereses de demora y comisiones
- amortización anticipada voluntaria y obligatoria
- aportación de fondos propios y secuencia de disposiciones de fondos
- requisitos de coste para la finalización (cost-to-complete)
- compromisos (covenants) financieros y del proyecto
- cuentas del proyecto y controles de pago
- condiciones para ventas, arrendamientos y enajenaciones
- información y presentación de informes periódicos
- declaraciones y compromisos (representations and undertakings)
- supuestos de incumplimiento
- derechos de cesión o transmisión del prestamista
- y ley aplicable y jurisdicción.
El coste financiero debe revisarse junto con el apalancamiento, el calendario de aportación de fondos propios, las comisiones, los covenants, las garantías, los derechos de control y las restricciones de desinversión.
Paquete de garantías
- hipoteca sobre el inmueble
- prenda sobre acciones o cuotas sociales
- gravamen sobre las cuentas bancarias del proyecto
- cesión o gravamen sobre créditos y derechos de cobro
- cesión o gravamen sobre contratos esenciales del proyecto
- indemnizaciones y cobros de pólizas de seguro
- garantías personales e indemnidades
- poderes, notificaciones y reconocimientos
- inscripción registral y perfeccionamiento
- rango y prelación de créditos
- y mecanismos de liberación y cancelación.
La hipoteca portuguesa está sujeta a formalidades e inscripciones registrales específicas. La mera formalización del contrato de crédito no concluye por sí sola el proceso de constitución de la garantía hipotecaria.
Garantías y apoyo del promotor
- garantías de socios o de la sociedad matriz
- garantías de finalización de obras
- compromisos de cobertura de sobrecostes
- compromisos de cobertura de déficit de intereses
- acuerdos de recurso limitado
- límites máximos, vencimiento y cancelación
- procedimiento de reclamación y ejecución
- y coordinación con los compromisos de aportación de los inversores.
Las obligaciones garantizadas, la exposición máxima, la duración y las condiciones de liberación deben ser explícitas.
Acuerdos entre acreedores y subordinación
- prioridad senior y mezzanine
- subordinación de préstamos de socios
- bloqueos de pagos
- derechos de moratoria (standstill) y ejecución
- cláusulas de restitución (turnover provisions)
- pagos permitidos
- restricciones a modificaciones
- y liberación a la salida.
La deuda de socios no debe presentarse como fondos propios aceptados por el prestamista a menos que este haya acordado expresamente su tratamiento y subordinación.
Acuerdos directos y documentación del proyecto
- acuerdo directo con el contratista
- acuerdos directos con el equipo técnico y facultativo
- acuerdo directo con el operador o gestor de activos
- restricciones y consentimientos de cesión
- derechos de subrogación (step-in) o subsanación del prestamista
- continuidad tras el incumplimiento del prestatario
- y armonización de los derechos de resolución en todos los contratos del proyecto.
Condiciones precedentes y disposición de fondos
- documentos y aprobaciones corporativas
- títulos y documentos de la propiedad
- situación urbanística y títulos urbanísticos
- informes de tasación, inspección y técnicos
- contratos de construcción y consultoría
- seguros
- acreditación de fondos propios
- formalización e inscripción de garantías
- dictámenes jurídicos (legal opinions)
- justificantes de disposición de fondos
- certificados de cumplimiento
- y responsabilidad de cada condición.
Cada condición debe identificar la documentación justificativa requerida, la parte responsable, las dependencias y la fecha objetivo.
Controles de construcción, ventas y explotación
- presupuesto y calendario aprobados
- modificaciones y sobrecostes
- cambios en el diseño, contratista u operador
- preventas y precios mínimos
- liberación de unidades o parcelas
- arrendamientos permitidos
- supervisión del prestamista
- ingresos del proyecto y cascada de pagos (cash waterfall)
- distribuciones
- y amortización o refinanciación.
04Posibles entregables
- lista de cuestiones jurídicas de la hoja de términos (term sheet)
- documentos de financiación y de garantías
- garantías y documentos de subordinación
- acuerdo entre acreedores (intercreditor agreement)
- acuerdos directos
- aprobaciones corporativas y paquete de firma
- matriz de condiciones precedentes
- lista de comprobación de disposiciones y cumplimiento
- seguimiento del registro de garantías
- protocolo de liberación de unidades o de ingresos por ventas
- y lista de comprobación de amortización y liberación de garantías.
05Qué depende de la operación
- estructura del activo, del proyecto y del prestatario
- tipo de financiación: senior, puente, mezzanine u otra
- política de loan-to-cost y loan-to-value
- estado urbanístico y de la construcción
- jurisdicción y requisitos regulatorios del prestamista
- acuerdos con contratistas y operadores
- compromisos y garantías de los inversores
- preventas, arrendamientos o ingresos de explotación
- y si la amortización procede de ventas, refinanciación, explotación o desinversión.
06Qué no incluye el asesoramiento jurídico de financiación
- No proporciona una decisión de crédito vinculante.
- No garantiza el cumplimiento de las condiciones precedentes.
- No sustituye al modelo financiero, la tasación ni la supervisión técnica.
- No asegura que el proyecto pueda financiar sobrecostes.
- No elimina el riesgo de ejecución de las garantías.
El modelo comercial y la documentación jurídica deben basarse en los mismos costes, calendario, superficies, estado urbanístico, fuentes de financiación y premisas de salida.
07Preguntas frecuentes
Preguntas habituales de los promotores en esta etapa.
¿Garantiza la financiación una hoja de términos (term sheet) del prestamista?
No. Por lo general, la financiación queda sujeta a la aprobación de riesgos, la due diligence, la formalización documental, las garantías, las condiciones precedentes y la inexistencia de incumplimientos.
¿Puede firmarse la financiación antes de que concluya el trámite urbanístico?
Potencialmente sí. La financiación puede limitarse a la adquisición o a los costes iniciales, y las disposiciones para la promoción pueden quedar condicionadas a la consecución de hitos urbanísticos. La estructura exacta depende de la política del prestamista y del riesgo del proyecto.
¿Basta con firmar una hipoteca para que sea eficaz?
No por sí sola. La hipoteca debe cumplir las formalidades aplicables e inscribirse. Otras garantías también pueden requerir notificaciones, acuses de recibo, inscripción o trámites de toma de control.
¿Pueden amortizarse los préstamos de socios durante la vigencia de la financiación?
Solo si lo permiten los documentos de financiación, el derecho societario, la liquidez disponible y los requisitos fiscales aplicables. Los prestamistas senior suelen restringir o subordinar los pagos a los accionistas.
¿Qué ocurre si aumentan los costes?
Los documentos de financiación e inversión deben definir la contingencia disponible, la prueba de coste hasta la finalización, la obligación de aportar fondos propios adicionales, el consentimiento del prestamista y las consecuencias de un déficit de financiación.
¿Pueden las ventas de unidades reembolsar al prestamista progresivamente?
Potencialmente. La financiación puede prever un precio de cancelación parcial o una prelación de pagos de los ingresos para cada venta. Las condiciones deben coordinarse con los contratos de compraventa, las cancelaciones de hipoteca, el programa de finalización y el coste pendiente hasta la finalización.
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Antes de comprometerse con un solar o proyecto
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