Construya una vía legalmente controlada desde el marketing y las preventas hasta la propiedad horizontal, los contratos con compradores, la formalización de compraventas, las cancelaciones de cargas de los prestamistas y la desinversión final del proyecto.
En esta área de trabajo
01A quién puede convenir
- un promotor residencial que prepara ventas sobre plano
- un proyecto de uso mixto o complejo turístico (resort) que vende unidades individuales
- un promotor que crea la documentación de propiedad horizontal y del condominio
- un proyecto que formaliza múltiples transacciones con compradores bajo el control de la entidad financiadora
- un inversor que vende un activo terminado o en explotación
- un vendedor que prepara una desinversión mediante venta de acciones o participaciones
- o un proyecto que refinancia o vende una cartera por fases.
02Cuándo suele ser más crucial el asesoramiento jurídico
El paquete jurídico de ventas debe prepararse antes de que:
- se acepten reservas
- los materiales de marketing prometan calidades, plazos, vistas, servicios, rentabilidades o derechos
- los agentes utilicen formularios comerciales incoherentes
- se cobren depósitos o pagos fraccionados
- la estructura de propiedad horizontal resulte difícil de modificar
- o las condiciones de cancelación de garantías de los prestamistas queden desvinculadas de las fechas de formalización con los compradores.
El diseño aprobado, el cuadro de superficies, la memoria técnica de calidades, el plan de ventas, la estructura de titularidad, los documentos de financiación y los contratos con compradores deben describir el mismo producto.
03Alcance potencial del asesoramiento
En función del encargo acordado, el asesoramiento puede incluir:
Estrategia de ventas y divulgación
- producto y estructura jurídica
- proceso de venta sobre plano o de unidades terminadas
- tipología de comprador y consideraciones en materia de consumidores
- controles de marketing y de reservas
- paquete de información y documentación
- planos, superficies y calidades aprobadas
- premisas de finalización y entrega
- acuerdos de alquiler, operador o uso por parte del propietario
- y aprobación de contratos y control de versiones.
El marketing no debe generar compromisos incompatibles con los contratos firmados, la situación urbanística, las condiciones de financiación o los documentos de explotación.
Propiedad horizontal y titularidad del proyecto
- estructura jurídica de unidades y elementos comunes
- descripciones del inmueble y coeficientes de participación
- zonas de uso exclusivo y elementos comunes
- aparcamientos, trasteros, zonas técnicas y de servicio
- accesos y servidumbres del proyecto
- promociones por fases o complejas
- derechos de propietarios, operadores y servicios comunes
- título de propiedad e inscripción registral
- reglamento de la comunidad
- presupuestos iniciales, cuotas de comunidad y fondos de reserva
- y coherencia con el proyecto construido y con licencia.
Contratos de reserva y contratos de promesa de compraventa
- importe y régimen de la reserva
- identificación del comprador y de la unidad
- planos y calidades contractuales
- precio y pagos fraccionados
- naturaleza de la señal o depósito y su protección
- condiciones suspensivas o resolutorias del promotor y del comprador
- hitos urbanísticos y de construcción
- derechos de modificación y tolerancias
- fecha objetivo de entrega y cláusulas de fecha límite (long-stop)
- retraso e incumplimiento contractual
- cesión de posición contractual, designación de tercero o reventa
- condiciones de financiación
- garantías y responsabilidad
- obligaciones respecto al operador, régimen de alquiler y servicios
- requisitos de protección de datos y de prevención del blanqueo de capitales
- y ley aplicable y resolución de controversias.
El conjunto contractual debe determinar qué disposiciones pueden variar según el comprador y cuáles requieren una aprobación centralizada.
Incorporación de compradores y control contractual
- identidad y representación del comprador
- documentación societaria y de titularidad real
- comprobaciones sobre el origen de los fondos y las cuentas de pago
- estado de las reservas y del CPCV
- calendario de pagos
- modificaciones y side letters
- notificaciones y plazos
- solicitudes de cesión o designación de terceros
- dependencias de financiación
- y registro centralizado de transacciones.
Formalización y entrega
- condiciones de cierre
- documentación final del inmueble y del proyecto
- preparación del título y del registro
- justificantes fiscales y de pago
- cancelación o liberación parcial por la entidad financiadora
- escritura o documento público de transmisión
- flujo de fondos
- inspección de la unidad y proceso de subsanación de remates (snagging)
- llaves, manuales, certificados y garantías
- traspaso de suministros y de la comunidad de propietarios
- inscripción registral posterior al cierre
- y partidas pendientes o retenciones.
Desinversiones en bloque, de activos y de participaciones
- due diligence del vendedor (vendor due diligence)
- estructura del data room
- revelaciones sobre títulos, urbanismo, construcción, financiación, fiscalidad y aspectos operativos
- acuerdo de intenciones (heads of terms) y exclusividad
- contrato de compraventa de activos o de participaciones
- mecanismo de fijación del precio de compra
- condiciones suspensivas
- manifestaciones, garantías, revelaciones e indemnidades
- cancelación de la financiación y de las garantías existentes
- empleados, contratos y licencias
- cuentas de cierre (completion accounts) o mecanismos de caja cerrada (locked box), según proceda
- servicios de transición
- y obligaciones posteriores al cierre.
Cierre y liquidación del proyecto
- tramitación de las inscripciones registrales pendientes
- amortización final de la financiación y cancelación de garantías
- liquidaciones finales con contratistas y consultores
- cesión o conservación de garantías
- reclamaciones y pasivos contingentes
- distribuciones societarias
- venta, liquidación o mantenimiento de la sociedad del proyecto
- y archivo documental.
04Posibles entregables
- estrategia jurídica de ventas y de divulgación
- paquete de propiedad horizontal y régimen de comunidad
- repertorio documental de reservas, CPCV y formalización
- lista de comprobación de información para el comprador
- protocolo de desviaciones autorizadas y side letters
- requisitos para el seguimiento de las operaciones con compradores
- protocolo de formalización y cancelación de hipotecas
- paquete estándar de entrega
- informe de due diligence del vendedor y data room
- documentación de venta de activos o participaciones
- y lista de comprobación de cierre y liquidación del proyecto.
05Qué depende del proyecto
- estado terminado, en construcción o sobre plano
- venta por unidades, en bloque, de activos o de participaciones
- perfil del comprador
- modelo residencial, turístico, gestionado o de uso mixto
- propiedad horizontal y división en fases
- pagos escalonados
- garantías existentes a favor de entidades financiadoras
- acuerdos con operadores o contratos de arrendamiento
- garantías comerciales y contractuales de la venta
- y si el proyecto continúa en explotación tras la transacción.
06Lo que el asesoramiento jurídico de ventas no sustituye
- la estrategia comercial y de marketing
- la valoración o fijación de precios
- las mediciones y certificaciones técnicas
- la finalización de las obras y el control de calidad
- la aprobación de la solvencia del comprador
- el asesoramiento fiscal y contable
- o las resoluciones registrales y administrativas ajenas al control de las partes.
El programa de ventas no debe asumir que los documentos jurídicos pueden subsanar discrepancias en los títulos, el diseño, la construcción o la información financiera en la fase de formalización.
07Preguntas frecuentes
Preguntas habituales de los promotores en esta etapa.
¿Pueden venderse unidades antes de que finalice la construcción?
Potencialmente, sí. El contrato y la información facilitada al comprador deben describir con precisión el inmueble, el estado del proyecto, la situación urbanística y de la obra, los pagos, las condiciones de finalización, las modificaciones, los retrasos y las consecuencias del incumplimiento.
¿Debe utilizarse un único CPCV para cualquier tipología de proyecto?
No. Los productos residenciales, turísticos, con marca (branded), gestionados, de uso mixto o para inversores pueden requerir estipulaciones diferentes. Incluso dentro de un mismo proyecto, pueden ser necesarias adaptaciones aprobadas según las circunstancias del comprador, la financiación o la unidad.
¿Puede el promotor modificar el diseño de la unidad tras la firma del CPCV?
Únicamente dentro de los derechos, límites y procedimientos que establezcan el contrato y la legislación aplicable. Deben evaluarse las consecuencias urbanísticas, técnicas, financieras y respecto al comprador antes de llevar a cabo la modificación.
¿Cuándo debe estructurarse la propiedad horizontal?
Con la suficiente antelación para permitir la coordinación de los títulos, superficies, zonas comunes, servicios, financiación y documentación de venta, pero sobre la base de información del proyecto suficientemente madura y jurídicamente contrastable.
¿Cómo se cancela la hipoteca del financiador para cada unidad?
Los documentos de financiación deben fijar las condiciones, el precio de liberación o el destino de los fondos y la documentación preceptiva para una cancelación parcial. Esto debe integrarse debidamente en el calendario de formalización.
¿Es lo mismo vender la sociedad del proyecto que vender la promoción?
No. Una compraventa de acciones o participaciones sociales transfiere la sociedad con sus activos y pasivos históricos. La due diligence del comprador, las garantías, el tratamiento fiscal, la financiación y los documentos de cierre difieren de una venta de activos o unidades.
¿Quién se encarga de los defectos tras la finalización de la unidad?
La parte responsable, el proceso de notificación, el acceso, la reparación, la garantía, el derecho de repetición contra el contratista y el registro documental deben quedar definidos en el contrato del comprador, la documentación de obra y el sistema de entrega del proyecto.
Apoyo jurídico a través de VVA
Antes de comprometerse con un solar o proyecto
Una vez identificado un solar o proyecto, el foco pasa de la información general a esa operación concreta: titularidad, situación urbanística, licencias, cargas, contratos y estructura de tenencia.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.