Construcción y entrega
Transforme el proyecto aprobado y financiado en un programa de construcción controlado.
De un vistazo
- Duración indicativa
- 12–30 meses
- La decisión
- ¿Cómo se licitará, contratará, construirá, completará y entregará el proyecto como un activo legalmente apto para su uso?
- Documentación
- Contrato de construcción con programa, hitos y penalizaciones por retraso.
- Plan de seguridad y salud y comunicación de apertura de obra.
- Planos as-built y expediente técnico para la licencia de uso.
La decisión que esta fase le ayuda a tomar
¿Cómo se licitará, contratará, construirá, completará y entregará el proyecto como un activo legalmente apto para su uso?
Al final de esta fase, debería ser capaz de determinar:
- qué modalidad de contratación es la adecuada;
- si el diseño está suficientemente completo para su licitación;
- qué parte asume la responsabilidad del diseño;
- si el contratista está cualificado legal y técnicamente;
- si el precio de construcción es fijo, por medición, con límite máximo o ajustable;
- qué documentos definen el alcance contractual;
- cómo se ordenarán y valorarán las modificaciones;
- cómo se certificarán los pagos por avance de obra;
- cómo se gestionarán los retrasos y las prórrogas de plazo;
- qué garantías, retenciones y pólizas de seguro se requieren;
- cómo se controlarán las obligaciones de seguridad y medioambientales;
- cómo se inspeccionará y ensayará la calidad;
- qué constituye la finalización contractual;
- qué documentos se requieren antes de su uso y explotación;
- cómo se identificarán y subsanarán los defectos;
- y si el proyecto se puede entregar a los compradores, arrendatarios o a un operador según lo previsto.
El objetivo no es simplemente terminar las obras físicas. Consiste en entregar un activo legalmente utilizable, técnicamente conforme, documentado y comercialmente funcional.
01Transición legal el 1 de octubre de 2026
La legislación urbanística portuguesa se encuentra actualmente en transición.
A fecha de 21 de agosto de 2026, la finalización y el uso de los edificios siguen rigiéndose por la versión actual del RJUE resultante principalmente del Decreto-ley 10/2024.
El Decreto-ley 108/2026 introduce un marco revisado del RJUE, que incluye modificaciones en:
- los títulos de construcción;
- las comunicaciones previas al inicio de las obras;
- las modificaciones realizadas durante la construcción;
- las presentaciones de finalización de obra;
- el uso de las edificaciones;
- el control municipal;
- y la documentación procedimental.
Está previsto que sus disposiciones principales entren en vigor el 1 de octubre de 2026 tras el aplazamiento establecido por el Decreto-ley 155-B/2026.
Los proyectos que alcancen la fase de inicio, modificación, finalización o uso en dicha fecha o con posterioridad a la misma deben ser reevaluados con arreglo a:
- el Decreto-ley 108/2026;
- el Decreto-ley 155-B/2026;
- las disposiciones transitorias aplicables;
- los reglamentos de desarrollo y formularios vigentes en ese momento;
- y la práctica del municipio competente.
El RGEU no ha sido sustituido meramente por haber pasado la fecha del 1 de junio de 2026. Tras la modificación introducida por el Decreto-ley 108/2026, su derogación surtirá efecto cuando entre en vigor el futuro diploma que establezca las nuevas normas técnicas para las edificaciones.
No confíe en una lista de control de finalización obsoleta ni asuma que un procedimiento iniciado bajo un determinado régimen concluirá necesariamente con arreglo a las mismas normas.
02Comience por la preparación para la construcción
El proyecto no debe movilizarse simplemente porque se haya obtenido la aprobación urbanística o porque el contratista esté disponible.
Antes de que el contrato de construcción pase a ser incondicional, confirme lo siguiente:
Inmueble y terreno
- la sociedad del proyecto es propietaria del terreno o ejerce el control sobre el mismo;
- el acceso está disponible legal y físicamente;
- los linderos y el área de construcción están delimitados;
- los derechos necesarios sobre los terrenos colindantes están documentados;
- los ocupantes existentes han desalojado cuando ha sido necesario;
- las redes de servicios que afectan a las obras están identificadas;
- las condiciones del terreno se han investigado suficientemente;
- y cualquier riesgo de demolición, contaminación, amianto o arqueológico ha sido evaluado.
+Ver detalle(4)
Situación urbanística
- la licencia, comunicación, exención u otra vía aplicable está confirmada;
- se han cumplido todas las condiciones requeridas con carácter previo a la construcción;
- se han abonado las tasas y tributos municipales aplicables;
- el proyecto aprobado o presentado está identificado;
- el plazo de construcción autorizado está claro;
- se presentará la información requerida relativa al inicio de las obras;
- y cualquier estructura de construcción por fases está coordinada legal y técnicamente.
Diseño
- el alcance de las obras está suficientemente definido;
- los diseños de arquitectura e ingeniería están coordinados;
- las hipótesis de diseño se han verificado;
- las especificaciones y los cronogramas están completos;
- las cuestiones de diseño no resueltas están identificadas;
- la parte responsable de completar cada elemento de diseño está designada;
- y el procedimiento de control de cambios está operativo.
Financiación
- los fondos propios requeridos antes de la primera disposición de deuda están disponibles;
- el contrato de construcción es compatible con los documentos de financiación;
- las condiciones precedentes del prestamista pueden cumplirse;
- el proceso de disposición coincide con el programa de pagos;
- la reserva para imprevistos está disponible;
- y se ha verificado la estimación del coste hasta la finalización.
Equipo del proyecto
- el director de obra está designado;
- el director de supervisión de obra está designado cuando sea preceptivo o adecuado;
- los coordinadores de seguridad están designados cuando proceda;
- los autores del proyecto siguen disponibles para prestar asistencia técnica;
- el representante del promotor tiene atribuciones definidas;
- y las funciones de control de costes, plazos y documentación están establecidas.
03Elegir la modalidad de contratación
La estructura de contratación determina cómo se asignan los riesgos de diseño, construcción, interfaces y precio.
Contratación tradicional
Bajo una estructura tradicional, el equipo de diseño del promotor completa el diseño antes de designar al contratista principal. El contratista construye de conformidad con el diseño del promotor.
Esta modalidad puede ofrecer:
- un mayor control del diseño;
- una comparación más clara entre licitadores;
- acceso directo al equipo de diseño;
- y una mayor certeza sobre el producto requerido.
Su eficacia depende de la exhaustividad y coordinación del proyecto de licitación. Un diseño incompleto puede dar lugar a reservas, partidas provisionales, modificaciones, prórrogas de plazo, disputas sobre responsabilidades y la pérdida de certeza en el precio.
+Ver detalle(6)
Diseño y construcción
Bajo una estructura de diseño y construcción, el contratista asume la responsabilidad tanto de la construcción como de las obligaciones de diseño definidas.
El promotor debe preparar unos requisitos claros que incluyan:
- parámetros urbanísticos;
- criterios de rendimiento;
- materiales y acabados;
- superficies y dimensiones;
- normas técnicas;
- objetivos de sostenibilidad;
- estándares del operador;
- pruebas de finalización;
- y los documentos requeridos en la entrega.
La expresión «diseño y construcción» no transfiere automáticamente todos los riesgos de diseño al contratista. El contrato debe establecer qué diseños existentes acepta el contratista, si asume la responsabilidad de su idoneidad, qué diseños permanecen bajo la responsabilidad del promotor, el estándar de responsabilidad de diseño, el procedimiento de aprobación, las cualificaciones profesionales, los derechos de propiedad intelectual y la responsabilidad de las modificaciones urbanísticas.
Gestión de la construcción
Bajo una estructura de gestión de la construcción, el promotor contrata a los distintos contratistas especializados y retiene una responsabilidad más directa sobre la coordinación.
Esto puede aportar flexibilidad y un inicio temprano, pero expone al promotor a un mayor:
- riesgo de interfaz;
- riesgo de coordinación;
- incertidumbre en los costes;
- el riesgo del cronograma;
- y riesgo de insolvencia en múltiples contratos.
El promotor necesita un equipo técnico y de gestión experimentado capaz de administrar múltiples paquetes de contratación.
Contratación de gestión
Se puede designar a un contratista de gestión para licitar y coordinar los paquetes de obras.
La responsabilidad sobre el rendimiento, el precio y el cronograma de los paquetes depende del contrato y no debe inferirse de la denominación otorgada al acuerdo.
Estructura llave en mano o tipo EPC
Una estructura llave en mano puede buscar atribuir una amplia responsabilidad sobre el diseño, las compras, la construcción, las pruebas y la finalización a un único contratista.
Esto puede ser adecuado para proyectos técnicamente integrados, pero el contrato debe seguir definiendo:
- el resultado requerido;
- las obras excluidas;
- la información suministrada por el promotor;
- la responsabilidad urbanística y de licencias;
- las interfaces con las redes de suministros;
- las pruebas de rendimiento;
- los criterios de finalización;
- y los supuestos de exoneración de responsabilidad.
«Llave en mano» no significa que todo riesgo imprevisto se haya transferido legal o comercialmente al contratista.
Múltiples contratos directos
El promotor puede designar a contratistas independientes para:
- demolición;
- la excavación;
- la estructura;
- las fachadas;
- las instalaciones mecánicas y eléctricas;
- acondicionamiento interior;
- paisajismo;
- o los sistemas especializados.
Esto puede mejorar el acceso a proveedores especializados, pero requiere una matriz de interfaces expresa y un único programa coordinado.
Paquete de trabajos previos
Un contrato de trabajos previos puede abarcar demolición, preparación del terreno, excavación, obras provisionales u obras habilitantes antes de que se formalice el contrato principal.
El paquete no debe iniciarse a menos que:
- cuente con su propia base legal de construcción;
- los límites del alcance estén claros;
- se hayan establecido las responsabilidades en materia de seguridad;
- el seguro esté en vigor;
- la información de diseño sea adecuada;
- y se comprendan las consecuencias de que el contrato principal no prospere.
04Preparar un paquete de licitación completo
El contratista debe licitar sobre la base de un conjunto coherente de documentos.
El paquete de licitación puede incluir:
- invitación e instrucciones de licitación;
- condiciones contractuales propuestas;
- proyecto arquitectónico;
- proyectos de ingeniería;
- especificaciones técnicas;
- mediciones;
- fichas de estancias;
- cuadros de acabados;
- cuadros de equipamiento;
- estudios e investigaciones;
- condicionantes del emplazamiento;
- condicionantes urbanísticos;
- programa de construcción;
- requisitos de fases de ejecución;
- plan de accesos y logística;
- información de seguridad;
- requisitos de sostenibilidad;
- requisitos de pruebas y puesta en servicio;
- requisitos de BIM o de información digital;
- los requisitos de entrega;
- requisitos de garantía;
- y el modelo de documento de precios.
Los pliegos de la licitación deben indicar qué documento prevalece en caso de discrepancia. Sin un orden de prelación, las diferencias entre planos, pliegos de condiciones, mediciones y propuestas del contratista pueden generar disputas sobre el alcance y el precio.
05Llevar a cabo un proceso de licitación controlado
Un proceso de licitación estructurado puede incluir las siguientes fases.
Precalificación
Evalúe a los posibles contratistas antes de emitir la licitación completa. Revise:
- identidad jurídica;
- situación ante el IMPIC;
- habilitación pertinente;
- solvencia financiera;
- proyectos comparables;
- equipo técnico;
- carga de trabajo actual;
- historial de seguridad;
- historial de reclamaciones;
- subcontratistas propuestos;
- y capacidad para aportar la garantía requerida.
+Ver detalle(4)
Periodo de licitación
Conceda a los licitadores tiempo suficiente para:
- revisar el proyecto;
- visitar el emplazamiento;
- identificar salvedades;
- presupuestar las obras;
- consultar a subcontratistas;
- elaborar el cronograma;
- y presentar la información técnica requerida.
Un periodo de licitación irrealmente corto puede dar lugar a un precio aparentemente competitivo que se base en exclusiones, supuestos o una cobertura incompleta de subcontratistas.
Aclaraciones
Todas las aclaraciones sustanciales deben emitirse mediante un proceso controlado y, cuando proceda, compartirse con todos los licitadores. Las respuestas verbales no deben alterar el alcance de la licitación.
Comparativa de ofertas
Compare más que el precio total. La evaluación debe conciliar:
- inclusiones en el alcance;
- exclusiones;
- salvedades;
- partidas provisionales;
- supuestos de diseño;
- cronograma;
- calendario de pagos;
- subcontratistas propuestos;
- alternativas;
- garantías;
- seguros;
- y desviaciones comerciales.
Una oferta más baja puede resultar sustancialmente más cara una vez normalizadas las omisiones y salvedades.
Fase de licitador preferente
Antes de la firma del contrato:
- resolver las salvedades;
- acordar el importe final del contrato o el mecanismo de fijación de precios;
- confirmar la responsabilidad sobre el alcance;
- cerrar las lagunas de diseño;
- acordar el programa base;
- obtener los justificantes de los seguros;
- acordar los documentos de garantía;
- e identificar todas las condiciones previas para el inicio.
No emita una carta de intenciones sin restricciones únicamente porque el contrato definitivo no esté listo.
06Verificar la habilitación legal del contratista
La actividad de la construcción en Portugal está regulada por la Ley 41/2015.
El contratista debe disponer del alvará del IMPIC, certificado, registro u otra habilitación legalmente reconocida aplicable y adecuada a:
- tipo de obra;
- importe del contrato;
- categorías o trabajos especializados, según corresponda;
- y la condición jurídica del contratista.
La situación debe verificarse directamente a través de los registros de contratistas del IMPIC.
No se debe designar a un contratista únicamente porque anteriormente dispusiera de un alvará válido. Debe comprobarse su situación actual, clase, capacidad y cualquier posible suspensión o cancelación.
Los contratistas extranjeros pueden requerir un registro o reconocimiento previo antes de ejercer actividades de construcción en Portugal.
07Contratos de construcción por escrito
En virtud del artículo 26 de la Ley 41/2015, los contratos privados de construcción y de subcontratación sujetos a la legislación portuguesa que superen el 10% del límite legal para la clase 1 deben constar por escrito.
El contrato por escrito debe incluir como mínimo:
- identificación completa de las partes;
- identificación de los permisos, certificados o registros aplicables del contratista;
- identificación de las obras, incluidos los documentos escritos y gráficos cuando proceda;
- importe del contrato;
- y plazo de ejecución.
El incumplimiento de la forma preceptiva legal puede afectar a la validez del contrato. Para un proyecto de promoción inmobiliaria, el contrato debería ser sustancialmente más detallado que el mínimo legal.
08Las obras privadas y las obras públicas no se rigen de forma idéntica
Una promoción de contratación privada se rige generalmente por:
- el contrato de construcción pactado;
- el Código Civil portugués;
- la Ley 41/2015;
- el RJUE;
- la legislación en materia de cualificación profesional;
- la legislación de seguridad y salud;
- la normativa técnica de edificación;
- la legislación medioambiental;
- y otros regímenes específicos del proyecto.
El Código de Contratos Públicos portugués se aplica cuando la entidad contratante, la licitación o el proyecto entran dentro de su ámbito de aplicación. Un promotor no debe copiar procedimientos de obras públicas ni plazos de garantía en un contrato privado sin confirmar su efecto legal y comercial previsto.
Del mismo modo, un contrato privado que utilice modelos internacionales como FIDIC debe adaptarse a:
- el derecho imperativo portugués;
- la terminología portuguesa de la construcción;
- los procedimientos urbanísticos locales;
- las figuras técnicas del proyecto;
- fiscalidad;
- las garantías;
- seguros;
- y los requisitos de resolución de controversias.
09Qué debe contemplar el contrato de construcción
Un contrato completo debe abordar al menos lo siguiente.
Partes y facultades
- promotor;
- contratista;
- representantes;
- instrucciones autorizadas;
- direcciones a efectos de notificaciones;
- y límites de las facultades delegadas.
+Ver detalle(11)
Documentos contractuales
- condiciones;
- requisitos del promotor;
- propuestas del contratista;
- planos;
- especificaciones;
- mediciones;
- anexos;
- aclaraciones a la licitación;
- y orden de prelación.
Alcance
- obras permanentes;
- obras provisionales;
- diseño;
- demolición;
- suministros;
- pruebas;
- puesta en marcha;
- aprobaciones;
- muestras;
- maquetas;
- manuales;
- formación;
- y documentación de entrega.
Precio
- a tanto alzado;
- por medición;
- coste objetivo;
- precio máximo garantizado;
- elementos de costes reembolsables;
- partidas provisionales;
- trabajos por administración;
- impuestos;
- y normas de ajuste de precios.
Programa
- inicio;
- finalización;
- finalización por secciones;
- hitos;
- fechas de diseño;
- fechas de aprovisionamiento;
- fechas de acceso;
- pruebas;
- y actualizaciones requeridas.
Pago
- fechas de valoración;
- solicitudes del contratista;
- documentación justificativa;
- certificación;
- plazo de pago;
- retención;
- compensación;
- importes controvertidos;
- y liquidación final.
Modificaciones
- quién puede ordenar;
- forma requerida;
- tasación;
- consecuencias en el programa;
- pruebas justificativas;
- y trabajos de emergencia.
Retraso
- notificaciones;
- prórrogas de plazo;
- retraso concurrente;
- mitigación;
- indemnizaciones por retraso o penalizaciones contractuales;
- y aceleración.
Calidad
- normas;
- muestras;
- inspección;
- pruebas;
- rechazo;
- trabajos de subsanación;
- y acceso a los lugares de fabricación.
Finalización
- pruebas contractuales;
- notificación de finalización;
- inspección;
- elementos pendientes;
- toma de posesión por fases;
- documentación de uso;
- entrega;
- y finalización definitiva.
Incumplimiento y resolución
- incumplimiento del contratista;
- incumplimiento del promotor;
- insolvencia;
- abandono;
- suspensión prolongada;
- procedimiento de resolución;
- tasación;
- seguridad de la obra;
- documentos;
- materiales;
- y derechos del contratista sustituto.
Controversias
- notificaciones;
- negociación al más alto nivel;
- determinación pericial;
- mediación;
- arbitraje o vía judicial;
- ley aplicable;
- y jurisdicción.
10Defina el alcance con precisión
El alcance del contratista debe identificar la responsabilidad relativa a:
- construcción;
- obras provisionales;
- replanteo;
- implantación de obra;
- protección de estructuras existentes;
- protección de colindantes;
- suministros provisionales;
- grúas y equipos de acceso;
- pruebas;
- puesta en marcha;
- acometidas;
- permisos asignados al contratista;
- inspecciones reglamentarias;
- muestras;
- maquetas;
- planos de taller;
- planos de coordinación;
- trabajos de albañilería;
- diseños especializados;
- manuales de funcionamiento;
- formación;
- piezas de repuesto;
- y la información conforme a obra.
Las interfaces habitualmente objeto de disputa incluyen:
- estructura y fachada;
- impermeabilización y acabados;
- arquitectura y sistemas mecánicos;
- piscinas e instalaciones técnicas;
- paisajismo y drenaje;
- cocinas y acometidas de suministros;
- equipamiento del operador y obras del arrendador;
- ascensores y suministro eléctrico;
- sistemas contra incendios y puesta en marcha;
- y paquetes de diseño de interiores y obras base de construcción.
Cada interfaz debe contar con una parte responsable de la coordinación final y el rendimiento.
11Responsabilidad del diseño durante la construcción
La construcción suele generar información de diseño adicional, incluso cuando el proyecto se diseñó sustancialmente antes de la licitación.
Esto puede incluir:
- planos de taller;
- planos de fabricación;
- obras provisionales;
- detalles de armaduras;
- ingeniería de fachadas;
- detalles de impermeabilización;
- coordinación mecánica;
- sistemas especializados;
- selección de equipos;
- y metodologías de instalación.
El contrato debe distinguir entre:
- desarrollar un diseño existente;
- seleccionar productos dentro de una especificación aprobada;
- diseñar un elemento especializado definido;
- corregir un defecto en el diseño del promotor;
- y asumir la responsabilidad de la totalidad del diseño.
La revisión o aprobación por parte del promotor, el arquitecto o el ingeniero no debe transferir ni eximir de manera involuntaria la responsabilidad contractual del diseño.
El proceso de revisión debe establecer:
- las fechas de presentación;
- el revisor;
- el plazo de respuesta;
- los códigos de estado permitidos;
- la nueva presentación;
- el efecto de los comentarios;
- y si los trabajos pueden continuar antes de la aprobación.
12El mecanismo de fijación de precios
Precio a tanto alzado
Un contrato a tanto alzado puede ofrecer certeza sobre el precio cuando el alcance está completo y coordinado.
No elimina:
- las modificaciones;
- el riesgo del promotor;
- los acontecimientos imprevisibles;
- los errores en la información del promotor;
- los cambios en la legislación;
- ni las reclamaciones expresamente permitidas por el contrato.
+Ver detalle(5)
Remedición
En un contrato de remedición, el precio final depende de las cantidades realmente ejecutadas a los precios unitarios acordados. Esto puede resultar adecuado cuando las cantidades no pueden determinarse con fiabilidad antes de la construcción, pero ofrece una menor certeza sobre el coste final.
Precio máximo garantizado
Un precio máximo garantizado puede fijar un límite para los costes definidos, sujeto a los ajustes estipulados.
El contrato debe explicar:
- qué costes están incluidos;
- qué circunstancias ajustan el límite máximo;
- el tratamiento de los ahorros;
- los honorarios del contratista;
- los registros de libro abierto;
- y el riesgo excluido.
Estructura de costes reembolsables
El promotor paga los costes reales definidos más unos honorarios acordados. Son fundamentales unos controles rigurosos de auditoría, compras y aprobación de costes.
Partidas provisionales
Una partida provisional no es un precio fijo para un trabajo totalmente definido.
El contrato debe indicar:
- quién desarrolla el alcance;
- cómo se instruye;
- cómo se calculan la asistencia y el margen del contratista;
- y si se permite la omisión.
Escalada de precios
El contrato debe abordar si el precio puede variar debido a:
- la inflación;
- los costes de mano de obra;
- materiales;
- la energía;
- los tipos de cambio;
- impuestos;
- los aranceles;
- o cambios en la legislación.
El silencio respecto a la inflación no genera una asignación previsible del riesgo de precios.
13Cronograma y retrasos
El cronograma de referencia debe mostrar:
- inicio;
- entregas de diseño;
- contratación;
- elementos con largos plazos de entrega;
- trámites preceptivos;
- hitos estructurales;
- cerramientos;
- instalación de servicios;
- pruebas;
- puesta en marcha;
- obras exteriores;
- finalización;
- y entrega.
El contrato debe exigir actualizaciones periódicas del cronograma que muestren:
- el avance real;
- la duración restante;
- la ruta crítica;
- los eventos de retraso;
- mitigación;
- el estado del aprovisionamiento;
- y la previsión de finalización.
+Ver detalle(3)
Prórroga del plazo
Definir los eventos que pueden dar derecho al contratista a un plazo adicional, tales como:
- modificaciones del promotor;
- retraso en el acceso;
- retraso en la entrega de información;
- retrasos específicos de las autoridades;
- condiciones meteorológicas excepcionales cuando estén contractualmente reconocidas;
- fuerza mayor;
- suspensión;
- u otros eventos de riesgo del promotor.
Se debe exigir al contratista que notifique con la debida antelación identificando la causa, las actividades afectadas, el retraso previsto, el impacto en la ruta crítica, las medidas de mitigación y la prórroga solicitada.
Indemnización por demora o penalización contractual
El contrato puede prever un importe predeterminado pagadero por retraso culpable.
La disposición debe identificar:
- fecha de finalización;
- fechas parciales;
- importe o método de cálculo;
- límite máximo aplicable;
- cualquier periodo de gracia;
- y la relación con la resolución del contrato y otras indemnizaciones por daños y perjuicios.
Deben tenerse en cuenta las normas portuguesas aplicables a las cláusulas penales, incluida la posibilidad de reducción judicial en circunstancias legalmente relevantes.
Aceleración
La aceleración debe identificar:
- fecha de finalización revisada;
- medidas requeridas;
- precio adicional;
- responsabilidad por incumplimiento;
- e interacción con las reclamaciones por retraso existentes.
Una instrucción para «recuperar el programa» no debe considerarse como un acuerdo de aceleración pactado sin una debida aclaración.
14Garantías de cumplimiento
En función del proyecto, el promotor puede exigir lo siguiente.
Garantía de fiel cumplimiento
Garantía frente a incumplimientos determinados del contratista.
Confirme:
- emisor;
- importe;
- vencimiento;
- prórroga;
- condiciones de ejecución;
- ley aplicable;
- y reducción o liberación.
+Ver detalle(4)
Garantía de pago anticipado
Cuando se abona un anticipo, la garantía puede asegurar el reembolso hasta que dicho anticipo se haya recuperado progresivamente.
Retención
Se puede retener un porcentaje de los pagos a cuenta hasta la finalización y la liberación definitiva.
Defina:
- porcentaje;
- máximo;
- primera liberación;
- liberación definitiva;
- sustitución por aval;
- y aplicación frente a defectos u otras responsabilidades.
Garantía de la sociedad matriz
Una sociedad matriz puede garantizar las obligaciones del contratista. El valor de la garantía depende de la capacidad financiera de la matriz y de la ejecutabilidad del documento.
Garantías de subcontratistas y proveedores
Para los paquetes críticos, el promotor puede exigir:
- garantías colaterales;
- acuerdos directos;
- derechos de cesión;
- garantías de producto;
- acuerdos de transmisión de titularidad;
- o derechos de intervención (step-in rights).
Las garantías deben permanecer en vigor durante el periodo en el que deban responder. Una garantía que expire automáticamente antes de una finalización demorada puede no ofrecer una protección efectiva.
15Seguros
El programa de seguros puede incluir:
- seguro a todo riesgo de construcción;
- seguro a todo riesgo de montaje;
- responsabilidad civil extracontractual / general;
- responsabilidad civil patronal y seguro obligatorio de accidentes laborales;
- responsabilidad civil profesional;
- maquinaria y equipos;
- seguro de vehículos;
- responsabilidad medioambiental;
- cobertura de vicios ocultos cuando esté disponible;
- y cobertura de estructuras preexistentes para proyectos de rehabilitación.
El proyecto debe definir:
- tomador de la póliza;
- asegurados;
- obras aseguradas;
- bienes preexistentes;
- exclusiones;
- franquicias;
- ámbito territorial;
- período de cobertura;
- pruebas y puesta en marcha;
- período de mantenimiento;
- renuncia a la subrogación;
- notificación de siniestros;
- y justificante de pago de la prima.
Los directores, proyectistas y supervisores habilitados en Portugal están sujetos a requisitos de seguro de responsabilidad civil profesional en virtud de la Ley 31/2009.
El seguro debe revisarse antes de la entrega del emplazamiento. Un certificado de seguro no debe sustituir a la revisión de las condiciones de la póliza cuando el riesgo sea significativo.
16Funciones legales y técnicas
La legislación portuguesa distingue varias funciones técnicas.
Director de obra
El director de obra está asociado a la responsabilidad de ejecución del contratista. La función incluye dirigir y coordinar la construcción y garantizar que las obras se ajusten al proyecto de ejecución, a las condiciones urbanísticas aplicables y a los requisitos legales y reglamentarios.
+Ver detalle(3)
Director de supervisión de obra
El director de supervisión de obra actúa con independencia técnica y verifica la ejecución de las obras, comprobando la conformidad con el proyecto de ejecución, las condiciones urbanísticas aplicables y los requisitos legales y reglamentarios.
El director de supervisión de obra no debe confundirse con el director de obra del contratista. Con sujeción a las incompatibilidades legales aplicables, la supervisión de la obra debe permanecer independiente de las empresas que lleven a cabo la construcción.
Coordinador de proyecto y autores del proyecto
El equipo de diseño puede seguir participando a través de:
- asistencia técnica;
- aclaración del diseño;
- revisión de la documentación presentada por el contratista;
- evaluación de las alternativas propuestas;
- inspección de los trabajos especificados;
- y preparación o aprobación de modificaciones.
Representante del promotor
El representante de la propiedad es una figura contractual.
Sus facultades deben definirse expresamente y pueden incluir:
- emitir instrucciones;
- certificar pagos;
- evaluar prórrogas de plazo;
- acordar modificaciones;
- y certificar la finalización.
Un nombramiento contractual no sustituye a las funciones técnicas preceptivas.
17Inicio y movilización
Antes de permitir que el contratista se movilice, complete una lista de comprobación de inicio de obra.
Confirme:
- autorización legal para comenzar;
- pago de las tasas aplicables;
- presentaciones municipales requeridas;
- identificación y cualificación del contratista;
- nombramientos técnicos preceptivos;
- seguro profesional;
- seguro de construcción;
- plan o procedimientos de seguridad;
- acceso a la obra;
- protocolo de toma de posesión;
- inspección del estado previo;
- acuerdos de suministros;
- aprobaciones de obras provisionales;
- cronograma;
- documentos de garantía;
- aprobación de la entidad prestamista;
- y contactos de emergencia.
Un protocolo de toma de posesión o entrega de obra debe registrar:
- fecha;
- límites de la obra;
- llaves y dispositivos de acceso;
- estructuras existentes;
- estado visible;
- materiales almacenados;
- lecturas de suministros;
- condiciones ambientales;
- y cualquier zona excluida.
18Seguridad y salud
La seguridad en las obras de construcción se rige principalmente por el Decreto-Ley 273/2003 y la legislación general de seguridad y salud en el trabajo.
La estructura legal puede involucrar a:
- el promotor o propietario;
- autores del proyecto;
- coordinador de seguridad durante la fase de diseño;
- coordinador de seguridad durante la construcción;
- entidad ejecutora;
- contratista;
- subcontratistas;
- empleadores;
- y trabajadores autónomos.
La designación de un coordinador de seguridad no exime automáticamente a los demás participantes de sus propias obligaciones.
+Ver detalle(3)
Plan de seguridad y salud
El proyecto debe determinar si se requiere un plan de seguridad y salud y garantizar que:
- se elabore en la fase de diseño adecuada;
- se desarrolle para la fase de construcción;
- refleje las obras y los riesgos reales;
- y se obtenga la aprobación preceptiva antes de que comiencen los trabajos correspondientes.
Para obras de menor envergadura que presenten riesgos particulares, pueden exigirse fichas de procedimientos de seguridad.
Notificación previa de la obra
El propietario debe realizar una notificación previa a la inspección de trabajo cuando se prevea que las obras impliquen:
- más de 30 días y, en cualquier momento, más de 20 trabajadores simultáneamente; o
- más de 500 jornadas de trabajo en total.
Las modificaciones de la información notificada deben gestionarse de conformidad con la legislación aplicable.
Registros de seguridad en la obra
Conserve:
- identificación de contratistas y subcontratistas;
- registros de los trabajadores;
- justificantes de seguros;
- formación;
- sesiones de acogida e inducción;
- procedimientos de trabajo;
- evaluaciones de riesgos;
- inspecciones de equipos;
- registros de accidentes;
- actas de las reuniones de seguridad;
- y medidas correctoras.
19Administración de la obra
Una administración contractual eficaz depende de registros contemporáneos.
El proyecto debe mantener:
- documentos contractuales formalizados;
- diseño aprobado;
- registro de revisiones;
- instrucciones de obra;
- solicitudes de información;
- presentaciones del contratista;
- actas de reunión;
- informes de avance;
- fotografías;
- registros de pruebas;
- actas de inspección;
- informes de no conformidad;
- solicitudes de pago;
- certificaciones de pago;
- registro de modificaciones;
- notificaciones de reclamación;
- registros de retrasos;
- registros meteorológicos;
- registros de mano de obra y equipos;
- registros de seguridad;
- y correspondencia.
La reunión de obra debe distinguir entre:
- información;
- debate;
- instrucción;
- aprobación;
- acuerdo comercial;
- y asuntos que requieran autorización adicional.
Las actas de reunión no deben aprobar inadvertidamente una modificación ni renunciar a un derecho contractual.
20El libro de obra
El libro de obra sigue siendo un registro importante del proyecto en el marco del RJUE.
Puede registrar aspectos como:
- inicio;
- responsabilidad técnica;
- acontecimientos relevantes en la obra;
- instrucciones;
- solicitudes de asistencia de diseño;
- suspensión;
- cambios en el personal técnico;
- y el cierre.
Conforme a la normativa actual, el libro de obra no es en sí mismo un elemento que deba presentarse al municipio al finalizar las obras. Eso no significa que pueda ignorarse o sustituirse por mensajería informal, y se deberán volver a comprobar los requisitos para las obras afectadas por los cambios del RJUE que entran en vigor el 1 de octubre de 2026.
21Informe de progreso
Un informe mensual puede incluir las siguientes secciones.
Estado ejecutivo
- progreso general;
- previsión de finalización;
- importe contractual actual;
- coste final previsto;
- principales riesgos;
- y decisiones requeridas.
+Ver detalle(5)
Programa
- progreso planificado;
- el avance real;
- la ruta crítica;
- retraso;
- medidas de recuperación;
- elementos con largos plazos de entrega;
- y próximos hitos.
Coste
- importe contractual original;
- modificaciones aprobadas;
- modificaciones pendientes;
- modificaciones previstas;
- pagos certificados;
- retención;
- reclamaciones;
- imprevistos;
- y liquidación final prevista.
Diseño
- información pendiente;
- presentaciones del contratista;
- respuestas fuera de plazo;
- cambios de diseño;
- y modificaciones relativas a las autoridades.
Calidad
- inspecciones;
- pruebas;
- no conformidades;
- defectos;
- trabajos de subsanación;
- y aprobaciones de prototipos.
Seguridad y medio ambiente
- incidentes;
- observaciones;
- acciones correctivas;
- registros de residuos;
- reclamaciones;
- y visitas reglamentarias.
El informe debe ser coherente con la información facilitada a inversores y prestamistas.
22Control de pagos
El contratista debe presentar una solicitud de pago estructurada respaldada por:
- valoración de los trabajos ejecutados;
- mediciones;
- facturas cuando sea exigible;
- justificantes de materiales acopiados;
- modificaciones aprobadas;
- cronograma actualizado;
- fotografías del avance de las obras;
- justificantes de seguros;
- documentación fiscal o de cumplimiento normativo cuando sea contractualmente exigible;
- y cualquier documentación específica del prestamista.
El certificador debe verificar:
- los trabajos efectivamente ejecutados;
- los precios contractuales;
- los materiales debidamente acopiados;
- la titularidad o transmisión de los materiales fuera de obra;
- las deducciones;
- retención;
- la recuperación de anticipos;
- los pagos anteriores;
- y las partidas controvertidas.
La certificación de pago no debe constituir automáticamente:
- la aceptación de trabajos defectuosos;
- aprobación de una variación;
- confirmación de la conformidad del diseño;
- o renuncia a derechos posteriores.
El proceso de pago debe permitir el tiempo suficiente para la presentación por parte del contratista, la revisión técnica, la certificación, la supervisión del prestamista, la disposición de fondos y el pago antes de la fecha de vencimiento contractual.
23Variaciones y control de cambios
Los cambios en la construcción son una fuente importante de costes y retrasos.
Un procedimiento de variaciones debe requerir:
- identificación del cambio propuesto;
- confirmación de la persona autorizada para ordenarlo;
- descripción de los trabajos requeridos;
- presupuesto del contratista;
- impacto en el programa;
- revisión del diseño y la planificación;
- aprobación del prestamista o inversor cuando sea necesaria;
- instrucción por escrito;
- ejecución;
- verificación e inclusión en la liquidación final.
Cambios de emergencia
El contrato debe definir cuándo el contratista puede actuar sin una instrucción previa por escrito para proteger la vida, los bienes, las obras o el medio ambiente. El contratista deberá, aun así, facilitar una notificación inmediata y los registros justificativos.
Cambios en el proyecto aprobado o presentado
Una instrucción contractual no determina si un cambio es legal con arreglo al RJUE.
Antes de ejecutar los trabajos modificados, confirme si el cambio:
- está exento;
- puede comunicarse posteriormente;
- requiere comunicación previa;
- requiere la modificación de la licencia u otro título;
- afecta a las consultas externas;
- afecta a la estructura de propiedad horizontal;
- afecta al uso;
- o altera los compromisos de prestamistas y compradores.
El tratamiento jurídico debe establecerse con arreglo al régimen aplicable cuando se produzca el cambio.
24Disposiciones sobre reclamaciones y notificaciones
El contrato debe exigir la notificación inmediata de los hechos que puedan afectar a:
- el precio;
- el plazo;
- la calidad;
- acceso;
- diseño;
- la seguridad;
- o la finalización.
Una reclamación debe identificar normalmente:
- la base contractual;
- el hecho;
- fecha;
- la causa;
- el efecto;
- los registros contemporáneos;
- mitigación;
- el plazo solicitado;
- y el importe solicitado.
Un registro de reclamaciones debe distinguir entre:
- notificación recibida;
- información pendiente;
- evaluación del promotor;
- importe reclamado;
- importe acordado;
- plazo reclamado;
- plazo concedido;
- y estado de la disputa.
Las reclamaciones no deben quedar sin resolver hasta el final del proyecto.
25Control de calidad
La calidad debe gestionarse durante la construcción en lugar de inspeccionarse únicamente a la finalización.
El plan de calidad puede abordar:
- aprobación de materiales;
- muestras;
- maquetas;
- planes de inspección y ensayo;
- puntos de parada;
- puntos de testificación;
- inspecciones en fábrica;
- comprobaciones en la entrega;
- comprobaciones de instalación;
- inspecciones de trabajos ocultos;
- ensayos de laboratorio;
- puesta en marcha;
- no conformidad;
- acción correctiva;
- y registros finales.
Mock-ups
Utilice mock-ups para elementos sensibles a los materiales o a las interfaces, tales como:
- las fachadas;
- impermeabilización;
- ventanas;
- balcones;
- baños;
- cocinas;
- habitaciones de hotel;
- paisajismo;
- y pavimentos exteriores.
El contrato debe definir si un mock-up aprobado establece el estándar de calidad requerido.
Trabajos ocultos
El contratista debe avisar con la debida antelación antes de cubrir trabajos que requieran inspección. La apertura de trabajos terminados para su inspección debe estar regulada por el contrato, incluida la responsabilidad del coste asociado en función de si el trabajo es conforme o defectuoso.
No conformidad
Un procedimiento de no conformidad debe identificar:
- el requisito no cumplido;
- los trabajos afectados;
- la protección inmediata;
- la corrección propuesta;
- la aprobación del diseño cuando sea necesario;
- la repetición de pruebas;
- el cierre;
- y la responsabilidad del coste.
26Pruebas y puesta en marcha
Las pruebas deben planificarse antes de la fase final de la construcción.
El programa de puesta en marcha puede abarcar:
- sistemas eléctricos;
- agua y saneamiento;
- calefacción, ventilación y aire acondicionado;
- sistemas de detección y protección contra incendios;
- ascensores;
- seguridad y control de accesos;
- telecomunicaciones;
- piscinas y sistemas de tratamiento de agua;
- sistemas de energías renovables;
- riego;
- sistemas de gestión de edificios;
- rendimiento acústico;
- estanqueidad al aire;
- y equipos suministrados por el operador.
Defina:
- norma aplicable;
- parte responsable;
- requisitos previos;
- método de ensayo;
- asistencia;
- criterios de aceptación;
- procedimiento en caso de fallo;
- la repetición de pruebas;
- registros;
- y formación.
Los sistemas deben probarse como un edificio integrado, no solo como elementos aislados.
27Suministros e infraestructuras
La finalización puede depender de terceros que no están controlados por el contratista.
Haga un seguimiento de:
- electricidad;
- agua;
- drenaje;
- gas;
- telecomunicaciones;
- acceso rodado;
- alumbrado público;
- acceso para el servicio de bomberos;
- e infraestructuras municipales o privadas.
Para cada acometida, identifique:
- solicitud;
- aprobación del diseño;
- pago;
- obras físicas;
- inspección;
- energización o activación;
- medición;
- y contrato permanente.
No debe asumirse que el suministro provisional cumple los requisitos de finalización o funcionamiento definitivos.
28Gestión medioambiental y de residuos
Los residuos de construcción y demolición se rigen por el Régimen General de Gestión de Residuos y las normas específicas aplicables a los residuos de construcción y demolición.
El proyecto debe identificar:
- el productor de residuos;
- las responsabilidades del contratista;
- las categorías de residuos;
- los materiales peligrosos;
- la separación en obra;
- el almacenamiento;
- transporte autorizado;
- destino autorizado;
- documentos electrónicos de seguimiento;
- reutilización;
- reciclaje;
- y justificantes de finalización.
Los materiales que no puedan reutilizarse y se conviertan en residuos de construcción y demolición deben, por lo general, separarse en la obra en las fracciones de materiales aplicables para su reciclaje u otra valorización.
Los registros deben conciliar los residuos retirados de la obra con el destinatario autorizado y la documentación electrónica de transporte aplicable.
Pueden requerirse procedimientos especiales para:
- amianto;
- suelos contaminados;
- residuos peligrosos;
- aguas subterráneas;
- especies protegidas;
- hallazgos arqueológicos;
- ruido;
- polvo;
- y obras cerca de recursos hídricos o zonas protegidas.
29Vecinos y derechos de terceros
Antes de la construcción, determine si el proyecto requiere:
- derechos de vuelo de grúa;
- licencias o acuerdos de andamiaje;
- acceso temporal;
- acuerdos de medianería;
- acceso para recalces;
- obras de protección;
- servidumbres de servicios públicos;
- cortes de vía pública;
- gestión del tráfico;
- o uso de propiedades colindantes.
Realice informes de estado previo cuando las obras puedan afectar a fincas colindantes.
El contrato debe establecer la responsabilidad respecto a:
- reclamaciones;
- daños;
- vibraciones;
- polvo;
- ruido;
- horarios de trabajo;
- obstrucción de accesos;
- y reclamaciones de terceros.
La aprobación urbanística no otorga automáticamente derechos privados sobre las propiedades colindantes.
30Supervisión del prestamista durante la construcción
Cuando se recurre a financiación para la promoción, el prestamista puede designar a un técnico de seguimiento o asesor técnico.
El proceso de seguimiento puede revisar:
- el avance;
- los costes incurridos;
- el presupuesto aprobado;
- las modificaciones;
- imprevistos;
- cronograma;
- la calidad;
- el estado urbanístico;
- seguros;
- las ventas;
- y el coste hasta la finalización.
El seguimiento del prestamista no sustituye:
- la supervisión del promotor;
- la responsabilidad del contratista;
- el director de obra estatutario;
- o el director de supervisión de obra estatutario.
El calendario de administración del contrato debe contemplar la revisión por parte de la entidad prestamista antes del vencimiento del pago.
31Dificultades financieras e insolvencia del contratista
Las señales de advertencia pueden incluir:
- reducción de mano de obra;
- subcontratistas impagados;
- solicitudes de anticipación de pagos;
- retrasos en los pedidos de materiales;
- retirada del seguro de crédito;
- falta de renovación de las garantías;
- desviaciones reiteradas del cronograma;
- cambios injustificados en la dirección;
- y abandono de partes de la obra.
El promotor debe mantener registros actualizados de:
- los trabajos ejecutados;
- pagos;
- materiales en obra;
- materiales fuera de obra;
- subcontratistas;
- documentación de diseño;
- las instalaciones técnicas;
- obras provisionales;
- las garantías;
- y acceso a la obra.
El contrato debe establecer lo que ocurre tras un incumplimiento o insolvencia, incluyendo:
- notificación;
- suspensión del pago;
- protección del emplazamiento;
- resolución;
- uso de los diseños;
- cesión o novación de subcontratos;
- propiedad de los materiales;
- ejecución de garantías;
- retirada de equipos;
- y finalización por terceros.
La resolución no debe notificarse sin comprobar el procedimiento contractual, los documentos de financiación, los instrumentos de garantía, la normativa sobre insolvencia y la estrategia de finalización práctica.
32La finalización no es un acontecimiento único
El proyecto debe distinguir entre los siguientes hitos.
Finalización física
Las obras están sustancialmente ejecutadas.
+Ver detalle(6)
Finalización contractual
Se han cumplido los criterios contractuales de finalización y se ha emitido el certificado o documento de recepción correspondiente.
Finalización con elementos pendientes
Pueden quedar elementos menores cuando el contrato permita la finalización a pesar de los mismos. Deben registrarse en una lista fechada con indicación de responsabilidades y plazos.
Finalización por secciones o por fases
Las partes identificadas del proyecto pueden completarse y entregarse por separado.
El contrato debe abordar:
- acceso;
- seguros;
- suministros;
- sistemas compartidos;
- las garantías;
- mantenimiento;
- pruebas;
- y responsabilidad por daños.
Finalización para el uso
Se ha completado el trámite o la presentación municipal preceptiva y se cumplen los demás requisitos específicos del sector para la actividad prevista.
Entrega
La posesión, las llaves, las instalaciones, la documentación y la responsabilidad operativa se transmiten al promotor, comprador, arrendatario u operador.
Finalización definitiva
Se subsanan los defectos pendientes, se acuerda la liquidación final, se liberan las retenciones o garantías restantes y se completan los requisitos de cierre contractual.
Estos hitos no deben considerarse intercambiables.
33Procedimiento actual de finalización y uso
A fecha de 21 de agosto de 2026, cuando se haya finalizado un edificio o fracción tras una operación urbanística sujeta a control previo, el artículo 62-A del RJUE exige con carácter general la entrega al municipio de una declaración de responsabilidad firmada por el director de obra o el director de supervisión de obra en la que se declare que las obras están terminadas y se ejecutaron de conformidad con el proyecto, junto con los planos finales en caso de que se hayan producido modificaciones en el proyecto, con dichas modificaciones debidamente identificadas.
Bajo el régimen actual, el uso previsto puede comenzar, por lo general, inmediatamente después de presentar los documentos requeridos.
Este procedimiento no debe interpretarse como:
- una confirmación de que se han cumplido todos los requisitos técnicos;
- una aprobación de modificaciones ilegales del proyecto;
- una sustitución de los requisitos operativos sectoriales específicos;
- una sustitución de las certificaciones de seguridad contra incendios, energéticas, de suministros o técnicas;
- o una inmunidad frente a la inspección y ejecución municipal.
A partir del 1 de octubre de 2026, el Decreto-ley 108/2026 modificará el marco procedimental y la documentación justificativa. Cada proyecto que se aproxime a su finalización después de esa fecha deberá seguir el régimen y los formularios aplicables en ese momento.
34Inspecciones de finalización
Antes de la finalización contractual, realice una inspección coordinada que abarque:
- arquitectura;
- la estructura;
- impermeabilización;
- las fachadas;
- instalaciones mecánicas;
- sistemas eléctricos;
- seguridad contra incendios;
- ascensores;
- piscinas;
- paisajismo;
- viales;
- drenaje;
- zonas comunes;
- unidades individuales;
- zonas del operador;
- e infraestructuras exteriores.
La inspección debe registrar:
- trabajos incompletos;
- defectos;
- daños;
- documentos faltantes;
- pruebas no superadas;
- aprobaciones pendientes;
- y elementos que impidan un uso seguro.
El contrato debe estipular quién decide si se ha alcanzado el estándar de finalización. Tomar posesión o permitir la ocupación sin una reserva por escrito puede afectar a la posición jurídica y probatoria de las partes.
35El paquete de entrega
Las obligaciones de entrega del contratista pueden incluir lo siguiente.
Documentos legales y administrativos
- datos del contratista;
- declaraciones de responsabilidad técnica;
- las presentaciones de finalización de obra;
- correspondencia con las autoridades;
- certificados;
- y pruebas relativas a modificaciones del proyecto.
+Ver detalle(6)
Registros de diseño y construcción
- planos finales de arquitectura;
- planos finales de ingeniería;
- planos as-built;
- planos coordinados de instalaciones;
- especificaciones;
- fichas técnicas de productos;
- y modelos BIM o digitales cuando se requieran.
Pruebas y puesta en marcha
- certificados de pruebas;
- informes de puesta en marcha;
- informes de equilibrado;
- informes de inspección;
- y registros de aceptación de los sistemas.
Operación y mantenimiento
- manuales de funcionamiento;
- calendarios de mantenimiento;
- garantías;
- contactos de proveedores;
- listas de repuestos;
- consumibles;
- y periodos de sustitución recomendados.
Seguridad
- expediente técnico de seguridad;
- información sobre riesgos residuales;
- procedimientos de emergencia;
- registros de equipos;
- e información necesaria para futuros mantenimientos o modificaciones.
Información de activos
- registros de equipos;
- números de serie;
- garantías;
- llaves;
- credenciales de acceso;
- licencias de software;
- y datos del sistema de gestión del edificio.
Formación
- formación de operadores;
- formación en gestión de instalaciones;
- formación en emergencias;
- y registros de asistencia.
El promotor debe definir el formato, el idioma, la estructura digital y el proceso de revisión requeridos antes de que las obras finalicen.
36Certificaciones técnicas y operativas
En función del proyecto, la finalización puede requerir documentos relativos a:
- eficiencia energética;
- seguridad contra incendios;
- instalaciones eléctricas;
- gas;
- telecomunicaciones;
- ascensores;
- requisitos acústicos;
- sistemas de agua;
- piscinas;
- equipamiento;
- accesibilidad;
- condiciones ambientales;
- uso turístico;
- uso sanitario;
- uso comercial;
- u otra actividad regulada.
La presentación municipal de la finalización de obra no autoriza automáticamente todas las actividades comerciales u operativas previstas para el edificio. Los requisitos del operador deben integrarse en la matriz de finalización desde el inicio de la construcción.
37Defectos y responsabilidad del contratista
El Código Civil portugués regula los defectos en los contratos de obra.
El contratista debe ejecutar las obras:
- de conformidad con el contrato;
- sin defectos que excluyan o reduzcan su valor;
- y sin defectos que impidan el uso ordinario o contractualmente previsto.
Antes de aceptar las obras, el promotor debe verificar si cumplen con el contrato y están libres de defectos. La aceptación sin reservas, en particular cuando los defectos sean conocidos o aparentes, puede afectar a los derechos del promotor.
Defectos generales
En función de las circunstancias, los derechos del comitente pueden incluir:
- subsanación de defectos;
- reconstrucción cuando sea legalmente aplicable;
- reducción del precio;
- resolución cuando se cumplan las condiciones legales;
- e indemnización.
Los plazos legales de notificación y prescripción pueden ser breves y deben controlarse de inmediato en cuanto se detecte un defecto.
Edificaciones y otras obras inmuebles de larga duración
El artículo 1225 del Código Civil establece un régimen específico cuando un edificio u otra obra inmueble de larga duración se derrumba, se derrumba parcialmente, presenta defectos graves o genera riesgo de derrumbe, debido a un vicio del suelo, de la construcción, de la modificación o de la reparación.
El plazo legal es generalmente de cinco años a partir de la entrega, a menos que resulte de aplicación un período de garantía contractual diferente. Asimismo, deben respetarse los plazos de notificación y de ejercicio de acciones asociados.
El contrato de construcción no debería limitarse a indicar que «se aplica la garantía legal». Debería definir:
- plazos contractuales de defectos;
- procedimiento de notificación;
- plazos de respuesta;
- intervención de emergencia;
- acceso;
- responsabilidad de la investigación;
- programa de subsanación;
- defectos reiterados;
- recuperación de costes;
- y efecto sobre las garantías y retenciones.
38Las garantías del contratista y las garantías del comprador son diferentes
Los derechos del promotor frente al contratista no son necesariamente idénticos a los derechos de un futuro comprador frente al promotor.
Cuando un profesional vende un inmueble residencial a un consumidor, el Decreto-Ley 84/2021 establece un régimen de conformidad independiente. El profesional puede ser responsable de las faltas de conformidad que se manifiesten en un plazo de 10 años para elementos constructivos estructurales y de cinco años para las demás faltas de conformidad.
Por tanto, el contrato de construcción debe diseñarse de modo que el promotor pueda, cuando sea legal y contractualmente posible, resarcirse frente al contratista, proyectista o proveedor responsable. Revise:
- duración de la garantía;
- cesión;
- derechos de terceros;
- acción directa;
- garantías de producto;
- subsistencia de obligaciones del contratista;
- seguro profesional;
- preservación de pruebas;
- y disposiciones de limitación contractual.
Un plazo de defectos de dos años para el contratista puede no proteger a un promotor que permanezca expuesto ante los compradores durante un periodo sustancialmente mayor.
39Gestión de defectos tras la entrega
Establezca un sistema de defectos que registre:
- fecha de notificación;
- ubicación;
- descripción;
- fotografías;
- comprador u operador afectado;
- urgencia;
- contratista responsable;
- plazo de respuesta;
- gestión del acceso;
- medidas correctoras;
- la repetición de pruebas;
- el cierre;
- y recurrencia.
Separe:
- defectos de emergencia;
- defectos de seguridad;
- entrada de agua;
- fallos de sistemas;
- defectos en las zonas comunes;
- defectos en las unidades individuales;
- elementos estéticos;
- uso indebido;
- fallos de mantenimiento;
- y defectos de diseño.
El promotor no debe esperar hasta el final del periodo contractual de garantía por defectos para emitir una lista consolidada si se requiere una notificación inmediata.
40Secuencia indicativa de construcción y entrega
- Paso 1 — Confirmar la preparación para la construcción: verificar los requisitos urbanísticos, de diseño, del suelo, de financiación, de suministros y del equipo del proyecto.
- Paso 2 — Seleccionar la modalidad de contratación: determinar cómo se asignarán los riesgos de diseño, precio, plazo e interfaces.
- Paso 3 — Preparar el pliego de licitación: completar y coordinar el diseño, el alcance, los documentos de fijación de precios y la propuesta de contrato.
- Paso 4 — Precalificar a los contratistas: verificar la habilitación legal, la experiencia, la solvencia financiera, la seguridad y los recursos.
- Paso 5 — Gestionar y evaluar la licitación: normalizar el precio, el alcance, las salvedades, el plazo y las desviaciones comerciales.
- Paso 6 — Negociar y formalizar el contrato: acordar el alcance definitivo, el precio, el plazo, las garantías, los seguros y los requisitos de finalización.
- Paso 7 — Cumplir los requisitos previos al inicio: satisfacer las condiciones municipales, de la entidad financiadora, de seguridad, de seguros y técnicas.
- Paso 8 — Movilizar e iniciar: documentar la toma de posesión de la obra e implementar los sistemas de administración y reporte.
- Paso 9 — Controlar la construcción: gestionar el diseño, el avance, los pagos, la calidad, la seguridad, los cambios, las reclamaciones y el riesgo.
- Paso 10 — Probar y poner en marcha: verificar los sistemas individuales y su funcionamiento integrado.
- Paso 11 — Finalizar las obras: inspeccionar, identificar defectos y confirmar los criterios contractuales de finalización.
- Paso 12 — Completar el procedimiento de uso: presentar la documentación legalmente exigible y satisfacer los requisitos operativos específicos del proyecto.
- Paso 13 — Entrega: transferir el activo, los sistemas, la documentación, los accesos y la responsabilidad operativa.
- Paso 14 — Gestionar los defectos y el cierre: completar los trabajos de subsanación, acordar la liquidación final y liberar las garantías únicamente cuando esté justificado.
41Categorías de costes de construcción y entrega
Prevea:
- contrato principal de construcción;
- obras preliminares;
- paquetes especializados;
- finalización del diseño;
- revisión del diseño;
- gestión de proyectos;
- supervisión de obras;
- gestión de costes;
- coordinación de seguridad;
- estudios y ensayos;
- acometidas de suministros;
- suministros provisionales;
- tasas municipales;
- seguros;
- avales y garantías;
- la supervisión del prestamista;
- seguridad de la obra;
- gestión medioambiental;
- los residuos;
- puesta en marcha;
- requisitos del operador;
- maquetas;
- muestras;
- defectos;
- imprevistos;
- la inflación;
- financiación durante los retrasos;
- y asistencia jurídica o pericial para reclamaciones.
La previsión debe distinguir entre:
- valor original del contrato;
- coste comprometido;
- coste pagado;
- modificaciones aprobadas;
- modificaciones previstas;
- reclamaciones;
- imprevistos;
- y coste final previsto.
El punto de decisión de construcción y entrega
Proceda a la construcción sin restricciones únicamente cuando se pueda responder a las siguientes preguntas:
- Autorización para construir: ¿está confirmada la vía urbanística correcta, es efectivo el título, comunicación o exención pertinente, se han abonado las tasas aplicables, están listas las presentaciones previas al inicio y se comprende el plazo de construcción autorizado?
- Contratista: ¿está el contratista legalmente cualificado, es adecuado y está vigente su estatus en el IMPIC, se ha evaluado su capacidad financiera, está disponible el equipo de proyecto propuesto y se han identificado los subcontratistas críticos?
- Contrato: ¿está completo el alcance, se ha establecido el orden de prelación de los documentos, está asignada la responsabilidad del diseño, se comprende el mecanismo de precios, son viables los procedimientos de pago, modificaciones y retrasos, y son adecuadas las disposiciones de rescisión e insolvencia?
- Financiación y garantías: ¿se dispone de financiación para la construcción, se han cumplido las condiciones de los prestamistas, es suficiente la provisión para contingencias, están constituidas las garantías y está vigente el programa de seguros?
- Planificación: ¿existe un programa base aprobado, se han identificado los suministros de plazo largo de entrega, se incluyen los plazos de las autoridades y de las compañías de suministros, están controladas las interfaces de finalización por fases y se ajusta el programa a los compromisos de financiación y venta?
- Calidad y finalización: ¿existe un plan de calidad, están definidos los requisitos de inspección y ensayo, son objetivos los criterios de finalización, se ha acordado la lista de documentos de entrega, está confirmada la vía de autorización de uso y funcionamiento, y se contemplan los defectos y las responsabilidades posteriores frente a los compradores?
Si el contratista ha comenzado los trabajos mientras aún quedan sin resolver cuestiones críticas de alcance, diseño, precio o autorizaciones, el proyecto no ha alcanzado una verdadera preparación para la construcción.
Principales riesgos de la construcción
- Diseño de licitación incompleto o descoordinado que se traduce en modificaciones, reclamaciones y pérdida de certeza sobre el precio.
- Contratista sin la habilitación del IMPIC adecuada y en vigor, capacidad o solvencia financiera.
- Responsabilidad del diseño sin definir entre el equipo de diseño, el contratista y los subcontratistas especializados.
- Instrucciones verbales no registradas y decisiones de reuniones de seguimiento tratadas como administración contractual.
- Modificaciones ejecutadas en obra sin confirmar su tratamiento en el marco del RJUE.
- Garantías, avales o seguros que vencen antes de la finalización demorada.
- Dificultades financieras o insolvencia del contratista a mitad del programa.
- Pruebas y puesta en marcha tardías que revelan fallos de interfaz cerca del plazo de finalización.
- Ocupación permitida antes de que se complete la vía de finalización legal y técnica.
- Plazos de garantía por defectos del contratista más cortos que la responsabilidad del promotor frente a los compradores de viviendas.
Plazos orientativos
Los plazos de construcción varían sustancialmente según el tipo de proyecto, la escala, las condiciones del terreno, la madurez del diseño, la estructura de contratación, las condiciones urbanísticas, los suministros, la disponibilidad de contratistas y las condiciones del mercado.
Como supuestos iniciales generales:
- preparación de la licitación: 4–12 semanas;
- período de licitación de contratistas: 4–10 semanas;
- evaluación de ofertas y negociación: 3–8 semanas;
- formalización del contrato y movilización: 2–6 semanas;
- reforma menor: 3–9 meses;
- reforma residencial sustancial: 8–18 meses;
- obra nueva residencial: 12–30 meses;
- resort, hotel o proyecto de uso mixto de mayor envergadura: 18–48 meses o más;
- pruebas, finalización y entrega: 1–4 meses;
- período contractual de subsanación de defectos: habitualmente de 12–24 meses, sin perjuicio de una responsabilidad legal o contractual más prolongada.
Estos períodos no constituyen plazos legales imperativos y no deben utilizarse sin un cronograma específico para el proyecto.
Errores habituales en la construcción y entrega
- 1Seleccionar al contratista únicamente por el precio: una oferta baja no cualificada puede excluir trabajos esenciales o depender de hipótesis poco realistas.
- 2Licitar un proyecto con diseño incompleto a precio cerrado: la etiqueta de tanto alzado no subsana la falta de información.
- 3No verificar la situación del contratista ante el IMPIC: la reputación no sustituye a la habilitación legal vigente.
- 4Comenzar al amparo de una carta de intenciones: una carta poco clara puede generar obligaciones vinculantes sin una asignación completa de riesgos.
- 5Recurrir al «diseño y construcción» sin definir la responsabilidad del diseño.
- 6Permitir modificaciones verbales, generando incertidumbre sobre la autoridad, el precio, el plazo y el alcance.
- 7Certificar pagos sin pruebas adecuadas de los trabajos ejecutados o de los materiales acopiados fuera de la obra debidamente asegurados.
- 8Tratar las reuniones de seguimiento como administración del contrato.
- 9Ignorar la tramitación municipal de las modificaciones del proyecto.
- 10Considerar la seguridad como responsabilidad exclusiva del contratista.
- 11Posponer las pruebas de puesta en servicio hasta el final del programa.
- 12Permitir la ocupación antes de completar la tramitación técnica y jurídica.
- 13Aceptar las obras sin reservas.
- 14Liberar retenciones o garantías demasiado pronto.
- 15No alinear la responsabilidad del contratista con la responsabilidad frente a los compradores finales.
- 16Tratar el seguimiento del prestamista como supervisión de calidad.
- 17Esperar hasta la liquidación final para evaluar las reclamaciones.
Lista de comprobación de construcción y entrega
Antes de la construcción y la entrega, confirme que ha:
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Preguntas frecuentes
¿Debe el contratista contar con una licencia de construcción portuguesa?
El contratista debe contar con la habilitación de construcción aplicable en virtud de la Ley 41/2015. En función del contratista y de las obras, esta puede ser un alvará del IMPIC, un certificado, un registro u otra forma de habilitación legalmente reconocida. No debe asumirse que el registro extranjero en otro país permita construir en Portugal sin el preceptivo procedimiento portugués.
¿Debe formalizarse por escrito un contrato de construcción privado?
Los contratos privados de construcción y subcontratación que superen el umbral legal previsto en el Artículo 26 de la Ley 41/2015 deben formalizarse por escrito e incluir la información mínima preceptiva. Los contratos de promoción inmobiliaria relevantes siempre deberían documentarse íntegramente por escrito, incluso cuando no se alcance dicho umbral legal.
¿Es siempre invariable un contrato a precio cerrado?
No. El precio puede variar debido a modificaciones, partidas provisionales, supuestos definidos de riesgo del promotor, revisión de precios, cambios normativos u otros mecanismos contractuales. La certidumbre del precio depende tanto de la redacción contractual como de la exhaustividad del alcance definido.
¿Puede el contratista comenzar antes de que se firme el contrato definitivo?
Solo con extrema cautela. Cualquier instrucción preliminar debe definir los trabajos autorizados, el precio, el límite máximo de exposición, el proyecto, el cronograma, los seguros, la seguridad, la titularidad de los materiales, la resolución contractual y qué ocurre si el contrato principal no llega a firmarse. La habilitación legal para iniciar los trabajos correspondientes debe existir con carácter previo.
¿Quién es responsable de los errores de diseño?
Depende de las designaciones profesionales y del contrato de construcción. La responsabilidad puede recaer en el equipo de diseño del promotor, en el contratista, en un subcontratista especializado o en más de una parte. La revisión o aprobación por parte de un tercero no traslada necesariamente la responsabilidad.
¿El director de obra es lo mismo que el director de supervisión de obra?
No. El director de obra está vinculado a la ejecución de las obras por parte del contratista. El director de supervisión de obra verifica de forma independiente la ejecución en nombre del proyecto, dentro del marco normativo aplicable.
¿Pasa el coordinador de seguridad a ser responsable de cada accidente en la obra?
No. El coordinador de seguridad tiene funciones legales definidas, pero su designación no exime de las responsabilidades independientes del propietario, la entidad ejecutora, los contratistas, los empleadores, los proyectistas y otros intervinientes.
¿Puede un contratista realizar modificaciones no aprobadas y regularizarlas a la finalización?
No por norma general. El tratamiento depende de la naturaleza de la modificación y del régimen del RJUE aplicable en ese momento. Algunas modificaciones pueden tramitarse mediante una comunicación posterior, mientras que otras requieren una modificación previa u otro procedimiento antes de que se ejecute la obra modificada.
¿Aprueba el municipio la calidad de la construcción?
El control y la inspección municipales no sustituyen la responsabilidad del contratista, del director de obra, de la supervisión de obra, la responsabilidad del proyecto, los ensayos ni los controles contractuales de calidad del promotor.
¿Se puede utilizar el edificio inmediatamente después de su finalización física?
No únicamente porque las obras físicas parezcan concluidas. Deben presentarse los documentos aplicables de finalización y uso, y también deben cumplirse los requisitos de seguridad contra incendios, energéticos, de suministros, turísticos, comerciales, sanitarios u otros específicos del sector.
¿Sigue siendo obligatoria una «licencia de ocupación»?
Bajo el régimen aplicable a 21 de agosto de 2026, el uso tras obras sujetas a control urbanístico previo se basa generalmente en la presentación de los documentos exigidos por el Artículo 62-A, en lugar de una autorización permisiva tradicional. La terminología y el procedimiento cambiarán de nuevo conforme al RJUE revisado a partir del 1 de octubre de 2026, por lo que debe confirmarse la vía específica para el proyecto y la fecha en cuestión.
¿Significa la finalización contractual que las obras no presentan defectos?
No necesariamente. Un contrato puede permitir la finalización con remates menores pendientes que no impidan el uso previsto. Dichos elementos deben identificarse, consignarse en reservas y subsanarse dentro de plazos definidos.
¿Durante cuánto tiempo es responsable el contratista de los defectos?
La respuesta depende del tipo de defecto, del Código Civil, de las garantías contractuales, de la fecha de detección, de los plazos de notificación, de la recepción y de las partes involucradas. Los defectos graves en edificios y otras obras inmuebles de larga duración están sujetos al régimen específico del Artículo 1225 del Código Civil.
¿Tienen los compradores de viviendas la misma garantía que el promotor tiene frente al contratista?
No. Los compradores consumidores pueden beneficiarse del régimen independiente del Decreto-Ley 84/2021, incluidos 10 años para elementos constructivos estructurales y cinco años para otras no conformidades. El contrato del promotor con el contratista debe estructurarse teniendo en cuenta estas responsabilidades derivadas.
¿Puede retenerse la retención de garantía hasta que se subsanen todos los defectos?
Únicamente de conformidad con el contrato y la legislación aplicable. El contrato debe establecer el importe de la retención, las deducciones permitidas, las fases de liberación y la relación con los defectos pendientes.
¿Aprueba la entidad financiadora cada variación?
Solo si así lo exigen los documentos de financiación. Puede requerirse el consentimiento de la entidad financiadora para modificaciones que afecten al coste, al cronograma, al diseño, al valor, al planeamiento, a las ventas o a los imprevistos. El procedimiento del contrato de construcción y el proceso de aprobación de la entidad financiadora deben estar coordinados.
Herramientas para esta fase
Selector de modalidad de contratación
Compare las estructuras tradicional, de proyecto y obra, de gestión de construcción, por paquetes múltiples y llave en mano.
Seleccionar la modalidad de ejecuciónHerramienta de due diligence de contratistas
Organice las comprobaciones relativas a la situación en el IMPIC, experiencia, capacidad financiera, equipo, seguridad y subcontratistas.
Evaluar al contratistaSeguimiento de pagos y avance
Compare el avance planificado, los trabajos ejecutados, los importes certificados, las retenciones y la previsión del coste final.
Hacer el seguimiento del avance de la obraGenerador del programa de construcción
Planifique los periodos de licitación, movilización, construcción, pruebas, finalización y entrega.
Elaborar el programa de construcciónGenerador de finalización y entrega
Organice inspecciones, pruebas, documentación reglamentaria, manuales, garantías, formación y defectos.
Elaborar el plan de entregaSiguiente fase
08 — Ventas, operación y salida
Convierta la promoción completada en ingresos por ventas, ingresos de explotación o una salida de la inversión. La siguiente fase explica las preventas, los contratos con compradores, las obligaciones en materia de consumidores, el arrendamiento, la preparación del operador, las estructuras de propiedad horizontal, la entrega a los compradores, la operación estabilizada, la refinanciación y la desinversión del proyecto.
Continuar a Ventas, operación y salida
Apoyo jurídico a través de VVA
Ejecutar el proyecto mediante un proceso de construcción jurídicamente controlado
VVA puede prestar apoyo a inversores, promotores, family offices, fondos, propietarios de terrenos y operadores durante la contratación, construcción, finalización y entrega de promociones inmobiliarias en Portugal. El asesoramiento puede incluir la estrategia de contratación, documentación de licitación, due diligence de contratistas, contratos de construcción, estructuras de diseño y construcción (design-and-build), acuerdos de obras preliminares, cartas de intenciones, designaciones profesionales, contratos de project management, designaciones de supervisión de obra, contratos de gestión de la promoción (development management), garantías de cumplimiento (performance bonds), garantías de pago anticipado, garantías de la empresa matriz, revisión de seguros, acuerdos directos (direct agreements), requisitos de entidades financiadoras, modificaciones de obra, litigios sobre pagos y certificaciones, reclamaciones por retrasos y ampliación de plazos, incumplimiento del contratista, cuestiones relativas a subcontratistas, resolución contractual, insolvencia del contratista, finalización, documentación de uso, entrega por fases, defectos, liquidación final, garantías a compradores posteriores y resolución de disputas de construcción.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.
Fuentes oficiales y lecturas complementarias
- Código Civil portugués — contratos de obra, artículos 1207 a 1230
- Ley 41/2015 — actividad de la construcción y habilitación de contratistas
- IMPIC — registro de contratistas de obras privadas
- Ley 31/2009 — cualificaciones profesionales, deberes y responsabilidad
- Decreto-Ley 273/2003 — seguridad y salud en las obras de construcción
- ACT — seguridad en las obras de construcción
- RJUE — Régimen Jurídico de la Urbanización y la Edificación
- Decreto-ley 10/2024 — simplificación urbanística
- Decreto-Ley 108/2026 — RJUE revisado
- Decreto-Ley 155-B/2026 — aplazamiento al 1 de octubre de 2026
- Decreto-Ley 102-D/2020 — Régimen General de Gestión de Residuos
- APA — residuos de construcción y demolición
- Decreto-Ley 101-D/2020 — rendimiento energético de los edificios
- Decreto-Ley 84/2021 — conformidad en materia de consumo e inmuebles residenciales
Última revisión: 21 de agosto de 2026
Esta página proporciona información general sobre contratación, contratos de construcción, ejecución de proyectos, finalización de obra y defectos en Portugal. No constituye asesoramiento legal, arquitectónico, de ingeniería, de seguridad, medioambiental, de seguros, fiscal, de inversión, financiero, de gestión de costes ni de gestión de proyectos. Los requisitos aplicables dependen del inmueble, el proyecto, el contrato, las partes, la estructura de contratación, el municipio, la fecha de construcción, el uso previsto y la legislación transitoria. Obtenga asesoramiento profesional específico para el proyecto antes de contratar a un constructor, iniciar las obras, emitir una instrucción, certificar un pago, modificar un proyecto aprobado, recepcionar las obras, permitir la ocupación, rescindir un contrato de construcción o liberar garantías.