Viabilidad de la promoción
Un estudio de viabilidad de una promoción analiza si un proyecto sigue siendo viable cuando se evalúan conjuntamente la capacidad urbanística, la eficiencia del diseño, el coste total, el cronograma, la financiación y los ingresos.
De un vistazo
- Duración indicativa
- 3–8 semanas
- La decisión
- ¿Sigue siendo el proyecto comercialmente viable tras evaluar conjuntamente hipótesis realistas de planeamiento, superficies, costes, plazos, financiación, fiscalidad e ingresos?
- Documentación
- Plano del emplazamiento con la clasificación del PDM y los índices aplicables.
- Estudio volumétrico preliminar del arquitecto.
- Plan de costes y proyección de flujo de caja por trimestre.
La decisión que esta fase le ayuda a tomar
¿Sigue siendo el proyecto comercialmente viable tras evaluar conjuntamente hipótesis realistas de planeamiento, superficies, costes, plazos, financiación, fiscalidad e ingresos?
La fase de viabilidad debe conducir a una de las siguientes decisiones:
- Avanzar — el escenario base cumple los criterios de inversión del proyecto y el escenario pesimista se mantiene dentro de unos límites de riesgo aceptables.
- Avanzar sujeto a confirmación — el proyecto puede ser viable, pero deben confirmarse determinadas hipótesis urbanísticas, técnicas, fiscales, de mercado o de financiación.
- Rediseñar — la parcela puede admitir un proyecto viable, pero es necesario modificar el producto propuesto, el mix de tipologías, las superficies, las calidades o el modelo operativo.
- Renegociar — el proyecto podría funcionar con un precio de adquisición diferente o con distintas condiciones contractuales.
- Pausar — la información disponible es insuficiente para respaldar una decisión fiable.
- Descartar — el proyecto no cumple los criterios de rentabilidad o riesgo exigidos, incluso tras una optimización realista.
Un modelo de viabilidad es una herramienta de toma de decisiones. No constituye una tasación, una confirmación urbanística, una oferta de financiación ni una garantía de rendimiento futuro.
01La viabilidad es más que una hoja de cálculo
Un modelo financiero puede calcular cualquier resultado que se le solicite. La calidad de la respuesta depende por completo de la calidad y la coherencia interna de las hipótesis.
Un estudio fiable conecta:
- la situación jurídica y registral del inmueble;
- la capacidad urbanística;
- las condiciones físicas de la parcela;
- diseño;
- eficiencia de superficie;
- producto y cliente;
- cronograma;
- coste total de desarrollo;
- impuestos de adquisición;
- IVA;
- financiación;
- ingresos;
- periodo de venta, arrendamiento o explotación;
- salida.
Estos elementos no se pueden modelizar de forma independiente.
Por ejemplo:
- una mayor superficie bruta construida puede exigir más aparcamiento, zonas de circulación, infraestructuras u obligaciones relativas al espacio público;
- unas calidades superiores pueden respaldar un precio más elevado, pero también incrementar el coste, los plazos de contratación y los gastos de explotación;
- un programa de tramitación y planificación más largo incrementa los costes financieros, los honorarios profesionales y los costes de mantenimiento;
- un precio de compra más bajo puede no compensar el riesgo de infraestructuras, contaminación o sobrecostes de construcción imprevistos;
- un hotel con un valor bruto teórico elevado puede requerir un gasto previo a la apertura significativo y un periodo de estabilización más prolongado;
- una promoción residencial puede tener un valor bruto de desarrollo elevado pero un flujo de caja deficiente si las ventas se retrasan.
El modelo debe poner de manifiesto estas relaciones en lugar de ocultarlas tras una única cifra de beneficio.
021. Definir la base de viabilidad
Antes de modelizar el proyecto, registre:
- fecha de viabilidad;
- versión del modelo;
- inmueble y ubicación;
- tipo de proyecto;
- fase de diseño;
- fuente de cada supuesto material;
- moneda;
- si los importes incluyen o excluyen el IVA;
- definiciones de superficie;
- fecha de precios;
- fecha de costes;
- inflación asumida;
- fecha de inicio del programa;
- la salida prevista;
- partes responsables de la revisión.
Cada cifra material debe clasificarse como:
- Confirmada — respaldada por un documento fiable, presupuesto, resolución u otra prueba adecuada.
- Estimación del asesor — facilitada por un profesional debidamente cualificado para la finalidad y fase pertinentes.
- Evidencia de mercado — derivada de datos comparables identificados, con los ajustes pertinentes.
- Supuesto del promotor — utilizado para la modelización, pero no verificado de forma independiente.
- Desconocido — información aún no disponible.
Los supuestos desconocidos no deben tratarse tácitamente como cero.
032. Establecer la envolvente urbanística
La envolvente urbanística define lo que el modelo asume que se puede desarrollar.
Debe considerar:
- clasificación y calificación del suelo;
- uso permitido o compatible;
- parámetros de edificación aplicables;
- ocupación del suelo;
- altura;
- plantas;
- densidad;
- los retranqueos;
- aparcamiento;
- los requisitos de espacio público;
- infraestructuras;
- edificaciones existentes;
- requisitos de parcelación o urbanización;
- restricciones y servidumbres;
- el procedimiento urbanístico previsible;
- la intervención de organismos externos;
- cualquier información previa, licencia, comunicación o historial de proyectos existente.
El modelo de viabilidad debe distinguir entre:
- una superficie expresamente respaldada por una resolución urbanística firme;
- una superficie calculada a partir de la normativa urbanística aplicable;
- una superficie propuesta por el arquitecto;
- una superficie indicada por el vendedor;
- una superficie aspiracional que depende de una modificación del plan, una recalificación, de la discrecionalidad o de una interpretación no resuelta.
Estas hipótesis no tienen el mismo nivel de certeza.
Sensibilidad urbanística
Como mínimo, evalúe qué ocurre si:
- la superficie bruta edificable estimada disminuye;
- el uso permitido cambia;
- aumentan los requisitos de aparcamiento o infraestructuras;
- se aplica un requisito de espacio público o de cesión de terrenos;
- parte del inmueble no se puede utilizar;
- los dictámenes externos retrasan el cronograma;
- el proyecto requiere un procedimiento diferente del asumido inicialmente.
Señal de alerta — el proyecto solo es viable con la superficie teórica máxima y no cuenta con margen para reducciones urbanísticas o ineficiencias de diseño.
043. Elaborar un cuadro de superficies coherente
Las distintas mediciones de superficie responden a finalidades diferentes. No deben mezclarse.
En función del proyecto, el cuadro de superficies puede incluir:
- superficie de la parcela;
- superficie edificable de la parcela;
- superficie de ocupación;
- superficie bruta construida;
- superficie bruta construida sobre rasante;
- superficie bajo rasante;
- superficie bruta privativa;
- zonas comunes;
- zonas técnicas;
- circulaciones;
- balcones y terrazas;
- aparcamiento;
- el almacenamiento;
- superficie neta vendible;
- superficie neta alquilable;
- superficie de habitaciones de hotel;
- superficie de zonas de servicio (back-of-house);
- espacios comunitarios y de ocio;
- obras exteriores.
El modelo debe especificar con precisión qué superficie se utiliza para:
- planeamiento;
- coste de construcción;
- honorarios profesionales;
- tasas municipales;
- el precio de venta;
- renta;
- ingresos de explotación;
- valoración.
Eficiencia
La eficiencia de un proyecto se evalúa habitualmente comparando la superficie útil vendible o alquilable con la superficie construida bruta correspondiente. No obstante, la definición debe mantenerse coherente. Las superficies excluidas de un cálculo no deben incluirse en otro sin justificación.
Una baja eficiencia puede deberse a:
- circulaciones excesivas;
- plantas de gran profundidad;
- núcleos de comunicación;
- zonas técnicas;
- aparcamiento;
- condicionantes estructurales;
- conservación del patrimonio;
- requisitos del operador;
- geometría irregular de la parcela;
- condicionantes urbanísticos;
- usos mixtos.
Una hipótesis de eficiencia irrealmente alta puede sobrestimar de forma sustancial los ingresos sin reducir el coste de construcción.
Señal de alerta — los ingresos se calculan utilizando la superficie construida bruta como si cada metro cuadrado pudiera venderse o alquilarse.
054. Definir el producto y el mix
El estudio de viabilidad debe identificar qué se está desarrollando, no solo cuánta superficie existe.
Para proyectos residenciales, esto puede incluir:
- número de unidades;
- tipologías de unidades;
- superficies medias;
- distribución por plantas;
- balcones, terrazas y jardines;
- aparcamiento y trasteros;
- instalaciones comunes;
- especificaciones;
- cliente previsto.
+Ver detalle(3)
Para proyectos hoteleros y turísticos:
- tipología;
- hipótesis de categoría;
- número y tipo de habitaciones o unidades;
- superficies brutas y netas de las habitaciones;
- zonas de servicio;
- restauración;
- servicios e instalaciones;
- requisitos del operador;
- ocupación;
- tarifa media diaria;
- periodo de estabilización;
- costes de gestión o franquicia.
Para activos generadores de rentas:
- superficie neta alquilable;
- renta objetivo;
- ocupación;
- periodos de carencia de alquiler;
- incentivos;
- gastos operativos;
- ingresos operativos netos estabilizados;
- tasa de capitalización o rentabilidad de salida.
Para la parcelación de terrenos:
- número y tamaño de las parcelas;
- cesiones de suelo;
- obras de urbanización;
- infraestructuras;
- garantías;
- desarrollo por fases;
- periodo de venta de parcelas.
El producto debe evaluarse frente a los requisitos urbanísticos, de demanda del mercado, de costes y operativos.
065. Elaborar el coste total de desarrollo
El coste total de desarrollo es más amplio que el precio del suelo más el contrato de construcción. El modelo debe incluir todas las categorías de costes relevantes aplicables al proyecto.
Adquisición
- precio de compra;
- IMT;
- impuesto de timbre;
- gastos notariales y de registro;
- gastos legales y otros costes de transacción;
- intermediación, cuando proceda;
- financiación de la adquisición;
- costes de cumplimiento de las condiciones de adquisición.
El tratamiento aplicable del IMT depende de la naturaleza del inmueble, el uso, la transacción y la entidad adquirente. No se debe aplicar un porcentaje universal a cada adquisición.
+Ver detalle(9)
Due diligence e investigaciones
- due diligence jurídica;
- revisión urbanística;
- inspección técnica;
- trabajos topográficos;
- estudio geotécnico;
- evaluación estructural;
- estudio medioambiental;
- pruebas de contaminación;
- arqueología;
- estudios de suministros e infraestructuras;
- estudio de mercado.
Diseño y honorarios profesionales
- arquitectura;
- ingeniería;
- planeamiento;
- paisajismo;
- sostenibilidad;
- gestión de proyectos;
- mediciones y presupuestos;
- supervisión de obra;
- legal;
- fiscalidad;
- contabilidad;
- financiación;
- consultores especializados.
Costes urbanísticos y municipales
- tasas de solicitud y de tramitación;
- tasas municipales;
- pagos por compensación;
- contribuciones a infraestructuras;
- obras de urbanización;
- garantías;
- costes por ocupación o de dominio público, según proceda;
- cargos de organismos externos.
Estos costes varían según el municipio, el proyecto y el procedimiento, y no deben modelizarse como un único porcentaje universal cuando se disponga de mejor información.
Demolición y remediación
- demolición;
- retirada de amianto o materiales peligrosos;
- remediación de la contaminación;
- gestión de residuos;
- estabilización estructural;
- obras provisionales;
- protección de inmuebles colindantes.
Construcción
- contrato principal de construcción;
- trabajos preliminares;
- obras exteriores;
- infraestructuras;
- paisajismo;
- acometidas de suministros;
- acondicionamiento interior;
- mobiliario, accesorios y equipamiento;
- instalaciones especializadas;
- maquetas;
- pruebas y puesta en marcha.
Imprevistos
Las contingencias deben reflejar:
- la fase del proyecto;
- el desarrollo del diseño;
- la información del emplazamiento;
- la modalidad de contratación;
- la certidumbre del precio;
- la complejidad técnica;
- cronograma;
- los riesgos identificados.
Una contingencia no sustituye a los costes conocidos. Un requisito conocido debe incluirse en la categoría de costes correspondiente.
Financiación y tenencia
- comisiones de apertura;
- intereses;
- comisiones de no disposición;
- tasación y seguimiento;
- gastos jurídicos y de garantías;
- coberturas, cuando proceda;
- asesores técnicos del prestamista;
- garantías;
- comisiones de cuenta;
- costes de tenencia del inmueble;
- seguros;
- impuestos durante el periodo de tenencia.
Ventas, arrendamiento y explotación
- marketing;
- comisiones de venta;
- unidades piloto;
- documentación jurídica de venta;
- honorarios de arrendamiento;
- incentivos para inquilinos;
- movilización del operador;
- preapertura;
- contratación;
- fondo de maniobra;
- reserva para defectos y garantías.
Finalización y salida
- documentación de finalización;
- gastos de registro y de constitución de propiedad horizontal;
- cancelación de cargas por parte de la entidad financiera;
- formalización de la transmisión final;
- asesores de la operación;
- comisiones de salida;
- costes de la venta de sociedades o de activos;
- impuestos derivados de la salida elegida, sujetos a confirmación profesional.
076. Tratar el IVA como una hipótesis del proyecto, no como una nota al pie
El IVA puede afectar sustancialmente al flujo de caja y al coste total del proyecto.
El modelo debe distinguir entre:
- IVA soportado por el proyecto;
- IVA recuperable por la entidad correspondiente;
- IVA no recuperable;
- calendario de pago y recuperación;
- tratamiento del IVA en la construcción;
- tratamiento del IVA en los servicios profesionales;
- tratamiento del IVA en ventas, arrendamientos o explotación;
- normas transitorias o específicas del proyecto.
No asuma que la construcción se beneficia del tipo reducido de IVA simplemente porque el inmueble esté ubicado en una Área de Reabilitação Urbana.
La aplicación de un tipo reducido depende de las disposiciones legales vigentes, la naturaleza y forma contractual de las obras, el proyecto, el marco aplicable de rehabilitación urbana y, en algunos casos, de requisitos transitorios. La situación fiscal debe confirmarse para cada proyecto específico.
Flujo de caja del IVA
Incluso cuando se prevea que el IVA sea recuperable, es posible que el proyecto deba financiar el periodo comprendido entre el pago y la recuperación.
Este desfase temporal debe reflejarse en:
- el pico de financiación;
- intereses;
- los requisitos de fondos propios;
- el calendario de disposición de fondos.
Señal de alerta — el proyecto solo es viable porque se ha asumido que todo el IVA es inmediatamente recuperable sin una revisión fiscal.
087. Elabore un cronograma realista
El cronograma debe incluir algo más que el periodo de construcción.
En función del proyecto, modele:
- negociación y exclusividad;
- due diligence;
- la adquisición;
- estudios del terreno;
- diseño conceptual;
- solicitud de información previa;
- procedimiento de planeamiento y diseño;
- dictámenes externos;
- proyectos de especialidades;
- tasas e inicio;
- contratación;
- la financiación;
- construcción;
- puesta en marcha;
- documentación de finalización;
- propiedad horizontal;
- preventas;
- arrendamiento;
- movilización del operador;
- entrega;
- estabilización;
- salida.
Las actividades deben dividirse en:
- actividades secuenciales;
- actividades que pueden desarrollarse en paralelo;
- puntos de decisión;
- dependencias externas;
- holgura;
- ruta crítica.
El plazo legal de resolución no debe considerarse como el plazo total del proyecto. La preparación, las subsanaciones, las consultas externas, las modificaciones de diseño, la contratación y la financiación pueden prolongar sustancialmente la entrega.
Sensibilidad a los retrasos
Analice el impacto de:
- un retraso de tres meses;
- un retraso de seis meses;
- un retraso de doce meses;
- retraso en las ventas o arrendamientos;
- retraso en la disponibilidad de la deuda;
- retraso en las conexiones de suministros;
- prolongación de la construcción.
Señal de alerta — el modelo contiene costes de construcción e ingresos, pero ningún coste para el periodo entre la adquisición y la construcción.
098. Modelizar la financiación y los fondos propios
El estudio de viabilidad debe mostrar cómo se financia el proyecto a lo largo del tiempo.
Incluya:
- fondos propios iniciales;
- préstamos de socios;
- fondos propios de inversores;
- deuda sénior;
- financiación subordinada o mezzanine;
- intereses;
- comisiones de financiación;
- límites de préstamo sobre coste (loan-to-cost) u otros límites del prestamista;
- condiciones de disposición;
- requisitos de desembolso prioritario de fondos propios (equity-first);
- condiciones de venta o arrendamiento;
- cobertura para sobrecostes;
- amortización;
- refinanciación;
- distribuciones.
El modelo debe calcular:
- flujo de caja mensual o trimestral;
- disposiciones de deuda;
- intereses;
- pico de deuda;
- necesidad máxima de fondos propios;
- déficit de financiación;
- amortización;
- calendario de distribuciones.
La deuda no debe tratarse como un porcentaje fijo disponible automáticamente desde la fecha de adquisición.
La financiabilidad puede depender de:
- la titularidad;
- la situación urbanística;
- aportación de fondos propios;
- tasación;
- preventas;
- la designación del contratista;
- los costes fijos o controlados;
- garantías;
- la supervisión del prestamista;
- documentos de garantía;
- el respaldo del promotor.
Señal de alerta — el proyecto asume la disponibilidad de deuda, pero no incluye comisiones de financiación, intereses durante retrasos, condiciones de disposición ni fondos propios adicionales para sobrecostes.
109. Fundamentar las hipótesis de ingresos
Los ingresos deben basarse en pruebas pertinentes relativas a:
- ubicación exacta;
- tipo de proyecto;
- tipo de unidad o habitación;
- superficie;
- especificaciones;
- vistas y orientación;
- servicios e instalaciones;
- aparcamiento;
- fecha de entrega;
- periodo de venta o arrendamiento;
- estado de conservación;
- oferta competidora.
Los precios de oferta no deben considerarse automáticamente como precios de transacción alcanzados.
Ajustar los datos comparables por:
- el plazo;
- ubicación;
- producto;
- planta;
- vistas;
- espacio exterior;
- aparcamiento;
- especificaciones;
- tamaño de la unidad;
- incentivos de venta;
- impuestos incluidos en el precio anunciado;
- fase de finalización.
+Ver detalle(4)
Ventas residenciales
Modelice:
- precio por unidad o tipo de unidad;
- plazos de reserva y contrato de promesa;
- depósitos;
- ingresos a la finalización;
- cancelaciones;
- comisiones de venta;
- ritmo de ventas.
Proyectos de alquiler
Modelice:
- renta por unidad o metro cuadrado;
- desocupación;
- incentivos;
- gastos operativos;
- gestión;
- estabilización;
- morosidad;
- gastos de capital.
Hoteles y turismo
Modelice:
- inventario de habitaciones o unidades;
- ocupación;
- tarifa media diaria;
- estacionalidad;
- restauración;
- ingresos complementarios;
- costes operativos;
- honorarios de operador, gestión o franquicia;
- preapertura;
- estabilización;
- reserva de reposición.
Venta de activo o proyecto
Modelice:
- fecha prevista de venta;
- ingresos estabilizados, cuando proceda;
- rentabilidad de salida o método de valoración;
- costes de transacción;
- amortización de la deuda;
- consecuencias fiscales y societarias, sujetas a revisión.
Señal de alerta — los ingresos se basan en el proyecto competidor más caro sin ajustes por ubicación, calidades, fecha de entrega o ritmo de ventas.
1110. Utilizar escenarios coherentes
El modelo debe contener al menos tres escenarios completos.
Escenario desfavorable
Puede incluir:
- menor superficie de planeamiento;
- menor precio de venta, alquiler o tarifa de habitación;
- absorción más lenta;
- mayor coste de construcción;
- mayor coste de infraestructuras;
- planificación más prolongada;
- construcción más prolongada;
- mayores intereses;
- menor rendimiento operativo;
- salida más tardía.
+Ver detalle(3)
Caso base
Debe utilizar los supuestos que estén más razonablemente respaldados por las pruebas disponibles. No debe ser una media de valores mínimos y máximos no relacionados.
Caso optimista
Puede incluir:
- mayor eficiencia del diseño;
- precios más sólidos respaldados por pruebas;
- mejor contratación;
- programa más corto;
- superficie legal adicional;
- menor coste de financiación;
- mejor rendimiento operativo.
El caso optimista debe representar una mejora creíble, no el mejor caso sin respaldo.
Integridad de los escenarios
Cada escenario debe ser internamente coherente.
No calcule un “rango de beneficios” combinando:
- el menor coste posible;
- los mayores ingresos posibles;
- el programa más corto;
- el menor coste de financiación.
Eso genera un caso promocional extremo, no un escenario de desarrollo representativo.
1211. Analizar las sensibilidades clave
Como mínimo, evalúe las variaciones en:
- superficie bruta construida;
- superficie neta vendible o alquilable;
- eficiencia de superficie;
- coste de construcción;
- coste de las infraestructuras;
- el precio de venta;
- renta;
- ocupación;
- rentabilidad de salida (exit yield);
- plazo de tramitación urbanística;
- plazo de construcción;
- periodo de venta o arrendamiento;
- intereses;
- imprevistos;
- precio del suelo.
Los análisis de sensibilidad más útiles son aquellos que muestran:
- qué hipótesis tiene el mayor impacto;
- cuánta variación puede absorber el proyecto;
- el punto de equilibrio;
- si el precio del suelo es sostenible;
- cuántos fondos propios adicionales pueden ser necesarios.
Un proyecto con una alta rentabilidad proyectada pero con una sensibilidad extrema a una sola hipótesis no confirmada puede ser menos sólido que un proyecto con una rentabilidad menor pero más fiable.
13Resultados clave de viabilidad
El informe debe incluir:
Planeamiento y superficies
- superficie de la parcela;
- superficie bruta de construcción asumida;
- superficie sobre rasante y bajo rasante;
- superficie neta vendible, alquilable u operativa;
- eficiencia;
- mix del proyecto;
- seguridad urbanística.
+Ver detalle(5)
Coste
- precio de adquisición;
- costes de adquisición;
- construcción;
- honorarios profesionales;
- costes municipales y de infraestructuras;
- financiación;
- IVA;
- imprevistos;
- comercialización y desinversión;
- coste total de la promoción.
Ingresos
- valor bruto de desarrollo;
- ingresos por alquiler o explotación;
- ingresos estabilizados;
- valor de salida;
- programa de ventas o arrendamiento.
Rentabilidad
- beneficio de la promoción;
- beneficio sobre coste;
- ratio coste-valor;
- rentabilidad del proyecto y de los fondos propios según proceda;
- precio o renta de equilibrio;
- valor residual del suelo.
Financiación
- pico de deuda;
- necesidad máxima de fondos propios;
- necesidades de financiación mensuales o trimestrales;
- intereses;
- déficit de financiación;
- amortización.
Riesgo
- escenarios desfavorable, base y favorable;
- tabla de sensibilidad;
- incógnitas materiales;
- confirmaciones requeridas;
- recomendación.
14Valor residual del suelo
El valor residual del suelo estima lo que el proyecto puede permitirse pagar por el suelo tras tener en cuenta:
- los ingresos de la promoción o el valor de inversión;
- todos los costes de la promoción;
- financiación;
- costes de adquisición;
- imprevistos;
- la rentabilidad requerida por el promotor.
No es necesariamente el valor de mercado del suelo. El resultado depende de la fiabilidad de las hipótesis relativas a superficies, costes, cronograma e ingresos.
El modelo debe mostrar:
- el valor residual antes de los costes de adquisición del suelo;
- impuestos sobre la adquisición y costes de transacción;
- el precio máximo respaldado por el requisito de rentabilidad correspondiente;
- la diferencia entre el valor residual y el precio solicitado;
- la sensibilidad a las hipótesis principales.
El precio del suelo no debe justificarse incrementando los ingresos previstos o reduciendo los costes hasta que el modelo arroje el resultado deseado.
15Documentos y pruebas
El expediente de viabilidad debe contener:
- el informe actualizado de análisis preliminar del terreno;
- la nota urbanística;
- cuadro de superficies;
- diseño conceptual;
- evidencias de mercado;
- el plan de costes;
- las hipótesis municipales y de infraestructuras;
- cronograma del proyecto;
- hipótesis fiscales y de IVA;
- hipótesis de financiación;
- flujo de caja;
- análisis de escenarios;
- tabla de sensibilidad;
- registro de riesgos;
- registro de fuentes;
- registro de decisiones.
Cada versión debe estar fechada y controlada para que las hipótesis obsoletas no se reutilicen sin revisión.
Punto de decisión
La viabilidad se completa cuando el promotor puede responder:
- ¿Qué hipótesis urbanísticas y de superficie edificable se están utilizando?
- ¿Qué grado de certeza tienen dichas hipótesis?
- ¿Cuál es la superficie neta vendible, alquilable u operativa?
- ¿Cuál es la eficiencia de superficie?
- ¿Qué se incluye en el coste total de desarrollo?
- ¿Cómo se ha tratado el IVA?
- ¿Cuál es el cronograma de desarrollo realista?
- ¿Cuánto capital propio se requiere y cuándo?
- ¿Qué evidencias respaldan los ingresos?
- ¿Qué ocurre en el escenario desfavorable?
- ¿Cuál es el precio, renta o valor del proyecto en el punto de equilibrio?
- ¿Qué valor residual del suelo admite el proyecto?
- ¿Qué hipótesis deben confirmarse antes de la adquisición?
- ¿Justifica la rentabilidad el riesgo?
Si el proyecto solo funciona en el escenario optimista, no está listo para avanzar sobre esa base.
Señales de alerta en esta fase
- El proyecto solo es viable con la superficie teórica máxima, sin margen para reducciones de planeamiento.
- Los ingresos se calculan sobre la superficie bruta de construcción como si cada metro cuadrado pudiera venderse o alquilarse.
- Se asume que todo el IVA es inmediatamente recuperable sin una revisión fiscal.
- No se contempla ningún coste para el tiempo transcurrido entre la adquisición y la construcción.
- Se asume la disponibilidad de deuda sin comisiones, intereses durante los retrasos ni aportación de fondos propios para sobrecostes.
- Los ingresos se basan en el proyecto competidor más caro sin ningún ajuste.
- El rango de beneficio combina el coste mínimo con los ingresos máximos y el plazo de ejecución más corto.
Plazos y costes orientativos
Un estudio de viabilidad inicial puede tardar aproximadamente de tres a diez semanas tras disponer de la información básica sobre el terreno y el planeamiento.
Un estudio más detallado puede requerir:
- diseño conceptual desarrollado;
- aportaciones de consultores de costes;
- asesoramiento urbanístico;
- estudio de mercado;
- estudios técnicos;
- consultas de infraestructuras;
- asesoramiento fiscal;
- opiniones de prestamistas o inversores;
- aportaciones del operador.
No existe un coste estándar para un estudio de viabilidad. El alcance debe reflejar la escala, la complejidad, la fase y la exposición de capital del proyecto. Un modelo preliminar simplificado puede ser adecuado para una evaluación inicial, siempre que sus limitaciones estén claras. No debe presentarse como un informe de viabilidad detallado.
Errores comunes
- 1Utilizar la estimación de superficie edificable del vendedor sin verificarla.
- 2Aplicar los precios de venta a la superficie bruta de construcción.
- 3Ignorar las zonas comunes, técnicas y de circulación.
- 4Excluir el aparcamiento, los sótanos o las obras exteriores del coste de construcción.
- 5Tratar los costes indirectos como un porcentaje único sin justificar.
- 6Omitir las tasas municipales y las infraestructuras.
- 7Asumir un tipo universal de IMT.
- 8Asumir que se aplica el IVA reducido porque el terreno está en una ARU.
- 9Tratar todo el IVA como inmediatamente recuperable.
- 10Omitir los retrasos en la tramitación urbanística y en las ventas.
- 11Asumir que la deuda está disponible desde la adquisición.
- 12Excluir intereses, comisiones financieras y costes del prestamista.
- 13Utilizar precios de oferta como prueba de transacciones completadas.
- 14Combinar el coste mínimo con los ingresos máximos.
- 15Presentar el mejor escenario como un rango de beneficios.
- 16Utilizar la partida de imprevistos para cubrir costes conocidos.
- 17Ignorar el pico de capital propio.
- 18Tratar el valor residual del suelo como una valoración formal.
- 19Actualizar una hipótesis sin actualizar las hipótesis vinculadas.
- 20Continuar porque el modelo muestra beneficios sin testar el riesgo a la baja.
Lista de comprobación de viabilidad
Antes de pasar a la adquisición, confirme que ha:
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre un estudio de viabilidad y una valoración?
Un estudio de viabilidad analiza la viabilidad económica y el riesgo de una promoción propuesta utilizando hipótesis declaradas. Una valoración estima el valor para una finalidad definida y debe ser realizada por un profesional debidamente cualificado.
¿Puedo utilizar un coste de construcción estándar por metro cuadrado?
Puede utilizarse para un cribado inicial si la fuente, la fecha, la base de superficie, la tipología de proyecto, las calidades y las exclusiones están claras. Debe sustituirse por asesoramiento de costes específico del proyecto a medida que se desarrolle el diseño.
¿Debe aplicarse el coste de construcción a la superficie bruta o a la superficie vendible?
El coste de construcción debe aplicarse a las superficies y elementos a los que se refiere dicho coste. Aplicar el coste únicamente a la superficie vendible puede omitir zonas comunes, espacios técnicos, aparcamientos y otros elementos construidos.
¿Es el beneficio sobre costes lo mismo que la rentabilidad de caja para los inversores?
No. El beneficio sobre costes compara el beneficio del proyecto con el coste total de la promoción. La rentabilidad de caja para los inversores también depende de los plazos, el apalancamiento, la financiación, las aportaciones de capital y los acuerdos de distribución.
¿Puedo asumir que el IVA es recuperable?
No sin confirmar la posición fiscal del promotor, la naturaleza de los costes y las operaciones o actividad previstas. La recuperabilidad y los plazos deben revisarse para el proyecto concreto.
¿Qué grado de precisión debe tener un estudio de viabilidad preliminar?
Debe ser lo suficientemente preciso para el objetivo de toma de decisiones y transparente respecto a la incertidumbre. Se prevé que las estimaciones en fases iniciales cambien, pero debe evitarse una precisión sin fundamento.
¿Cuándo debe actualizarse el modelo?
Siempre que cambie una hipótesis sustancial, incluidas la superficie urbanística, el diseño, los costes, el cronograma, la financiación, la fiscalidad, las evidencias de ventas o la estrategia de salida.
Herramientas para esta fase
Comprobación de viabilidad del desarrollo
Elabore escenarios pesimista, base y optimista utilizando hipótesis coherentes de superficies, costes, cronograma, financiación e ingresos.
Iniciar evaluación de viabilidadPlanificador de costes de desarrollo
Organice los costes de adquisición, tramitación urbanística, construcción, financiación, contingencias y salida.
Elaborar un plan de costesEstimador de cronograma urbanístico
Identifique las dependencias urbanísticas y de ejecución que afectan al cronograma y a la financiación.
Estimar el cronogramaSiguiente fase
04 — Adquisición de suelo y proyectos
Asegurar el control del inmueble o proyecto en términos que reflejen los riesgos pendientes a nivel de titularidad, urbanísticos, técnicos, societarios, de financiación y de ejecución.
Continuar a Adquisición de Suelo y Proyectos
Apoyo jurídico a través de VVA
¿Desea que se revisen las hipótesis de viabilidad?
VVA puede asistirle en las cuestiones jurídicas, urbanísticas, de adquisición, de coordinación fiscal y de documentación del proyecto que afecten al modelo de promoción.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.
Fuentes oficiales
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, en su versión consolidada vigente.
- Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, en su versión consolidada vigente.
- Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de febrero — documentos exigidos para los procedimientos en virtud del RJUE.
- Autoridade Tributária e Aduaneira — legislación vigente sobre el IMT y el IVA y directrices publicadas.
- Instituto Nacional de Estatística — índices oficiales de costes de construcción.
- Planes, normativas y tablas de tasas municipales aplicables.
Última revisión: 21 de agosto de 2026
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