Evaluación preliminar del emplazamiento
La evaluación preliminar del emplazamiento es la primera revisión estructurada de un inmueble específico o de un proyecto de desarrollo existente.
De un vistazo
- Duración indicativa
- 1–3 semanas por emplazamiento
- La decisión
- ¿Tiene este emplazamiento o proyecto existente una base jurídica, urbanística, física y comercial suficientemente creíble como para justificar un estudio de viabilidad completo y una due diligence integral?
- Documentación
- Extracto del PDM y plano de condicionantes del solar.
- Extracto del registro de la propiedad y registro fiscal.
- Una nota de cribado de una página por emplazamiento con recomendación de continuar o no.
La decisión que esta fase le ayuda a tomar
¿Tiene este emplazamiento o proyecto existente una base jurídica, urbanística, física y comercial suficientemente creíble como para justificar un estudio de viabilidad completo y una due diligence integral?
La evaluación preliminar del emplazamiento debe dar lugar a uno de estos cuatro resultados:
- Continuar — no se ha identificado ningún problema excluyente inmediato. El emplazamiento puede pasar a la fase de viabilidad y due diligence completa.
- Continuar sujeto a condiciones — la oportunidad puede ser viable, pero deben confirmarse aspectos específicos antes de asumir cualquier compromiso incondicional.
- Pausar — la información disponible es insuficiente o incoherente. Se requieren más documentos, estudios técnicos o asesoramiento profesional.
- Descartar — parece existir un problema material incompatible con la estrategia, el uso previsto, la política de riesgos o los requisitos financieros.
Un resultado preliminar positivo no constituye una aprobación urbanística, una tasación ni un dictamen jurídico. Solo significa que el emplazamiento parece adecuado para una investigación más profunda a tenor de la información disponible en ese momento.
01La evaluación preliminar del emplazamiento no es una due diligence completa
La evaluación preliminar es un filtro inicial.
Debe ser proporcionada, rápida y centrada en las cuestiones capaces de alterar la decisión de continuar.
La due diligence completa es más detallada y puede incluir:
- revisión de la titularidad jurídica;
- due diligence urbanística;
- estudios técnicos;
- estudios medioambientales;
- revisión fiscal;
- due diligence corporativa;
- revisión contractual;
- tasación;
- viabilidad detallada;
- asesoramiento del municipio u otras autoridades;
- confirmación de los proveedores de infraestructuras.
Un promotor no debe basarse en un informe de evaluación preliminar como sustituto de dichas investigaciones.
El informe de evaluación preliminar debe distinguir claramente entre:
- información confirmada;
- información facilitada por el vendedor;
- supuestos profesionales;
- cuestiones inferidas a partir de fuentes públicas;
- documentos aún no obtenidos;
- cuestiones que requieren verificación.
021. Identificar el inmueble con precisión
La primera tarea consiste en determinar qué inmueble se está ofreciendo realmente.
Solicitar y comparar, según proceda:
- certificado del registro de la propiedad actualizado;
- registro fiscal de la propiedad;
- información catastral;
- información de georreferenciación BUPi para los inmuebles rústicos o mixtos pertinentes;
- levantamiento topográfico;
- plano de situación;
- imágenes aéreas;
- planos arquitectónicos o urbanísticos existentes;
- límites señalados sobre el terreno;
- coordenadas;
- superficies totales registradas y medidas.
Estos registros tienen finalidades distintas y no deben considerarse intercambiables.
La descripción registral refleja la situación jurídica inscrita. El registro fiscal del inmueble es fundamentalmente un documento tributario. La información catastral o de georreferenciación ayuda a identificar la ubicación física y los límites. Un levantamiento topográfico refleja el terreno según la medición efectuada por el profesional competente.
Las descripciones, superficies y límites pueden no coincidir siempre.
Una discrepancia no imposibilita automáticamente el desarrollo, pero debe identificarse e investigarse. Puede afectar a:
- titularidad;
- el precio;
- los parámetros urbanísticos;
- acceso;
- las tramitaciones urbanísticas;
- la financiación;
- el contrato de adquisición;
- la posterior venta o segregación.
Preguntas iniciales
- ¿Se corresponde el plano del vendedor con el inmueble registrado?
- ¿Están incluidas todas las parcelas?
- ¿Se requiere alguna parcela colindante?
- ¿Existen solapamientos o vacíos aparentes?
- ¿Coincide la ocupación física con la documentación?
- ¿Están los límites marcados y aceptados?
- ¿Es necesaria una rectificación de linderos o de superficie?
- ¿El inmueble está compuesto por elementos urbanos, rústicos o mixtos?
032. Confirmar la titularidad y los derechos inscritos
Obtener una certificación registral actualizada e identificar:
- titular registral;
- descripción registral del inmueble;
- adquisiciones;
- hipotecas;
- embargos;
- incautaciones o secuestros;
- derechos de usufructo o de uso;
- derechos de superficie;
- servidumbres;
- inscripciones restrictivas;
- solicitudes de inscripción pendientes;
- otras cargas o gravámenes inscritos.
El titular registral debe cotejarse con:
- el vendedor propuesto;
- el registro fiscal;
- los registros societarios, en caso de que el titular sea una sociedad;
- los poderes de representación;
- documentos de herencia o sucesión;
- información relativa al régimen económico matrimonial, cuando proceda.
La comprobación previa también debe verificar si existen:
- arrendamientos;
- autorizaciones de ocupación;
- acuerdos de uso agrícola;
- ocupantes informales;
- derechos concedidos a vecinos;
- acuerdos de suministros;
- litigios;
- procesos de expropiación o de infraestructuras públicas;
- promesas contractuales que afecten al inmueble;
- derechos de adquisición preferente legales o contractuales.
No todas las cuestiones relevantes constan en el registro de la propiedad. La inspección física, la declaración del vendedor y la due diligence contractual siguen siendo necesarias.
Señal de alerta: la persona que negocia la venta no es el titular registral y no puede demostrar con claridad facultades para actuar.
043. Comprobar la posesión, la ocupación y los linderos
La titularidad jurídica y el control práctico no siempre coinciden.
Visite el inmueble y registre:
- quién lo ocupa;
- cómo se utiliza;
- edificaciones y estructuras existentes;
- vallas y muros;
- hitos o marcas de delimitación visibles;
- actividad agrícola;
- materiales almacenados;
- vías de acceso informales;
- ocupación colindante;
- posibles invasiones de linderos;
- indicios de vertidos o contaminación;
- cursos de agua, pozos o canales de drenaje;
- infraestructura visible.
Pregunte si alguna persona reclama:
- un arrendamiento;
- un arrendamiento rústico;
- un derecho de paso;
- un derecho de uso de agua;
- acceso a través de la propiedad;
- la ocupación de un edificio;
- la propiedad de una estructura;
- el uso de parte del terreno.
Una ocupación no resuelta puede afectar a la posesión vacante, al acceso de obra, a la financiación y a la culminación de la adquisición.
Señal de alerta — el plano registral, el plano del vendedor y la ocupación visible parecen describir superficies distintas.
054. Establecer un acceso legal y práctico
Un terreno para promoción necesita más que un camino visible o una ruta informal.
El análisis preliminar debe distinguir entre:
- acceso directo a una vía pública;
- acceso a través de otra propiedad;
- una servidumbre inscrita;
- una ruta informal utilizada por mera tolerancia;
- acceso peatonal;
- acceso para la construcción;
- acceso operativo permanente;
- acceso adecuado para servicios de emergencia;
- acceso que satisfaga los requisitos urbanísticos y de diseño previstos.
Considere:
- titularidad de la vía;
- anchura de la vía;
- capacidad de giro;
- pendientes;
- requisitos de las intersecciones;
- visibilidad;
- acceso para vehículos pesados;
- requisitos para el servicio de bomberos;
- futuras obras viales;
- terreno necesario para el ensanche;
- si se requiere terreno de terceros.
Una parcela puede ser físicamente accesible pero, aun así, carecer de un acceso jurídicamente seguro o técnicamente suficiente para el desarrollo previsto.
Señal de alerta — el proyecto depende de un acceso a través de terrenos de terceros sin un derecho documentado o una vía de adquisición.
065. Revisar el marco urbanístico
El análisis preliminar debe identificar los planes territoriales y las normas de planeamiento que parezcan ser de aplicación.
Estos pueden incluir:
- el plan director municipal — PDM;
- planes de urbanización;
- planes de detalle;
- licencias de parcelación;
- unidades de ejecución;
- programas territoriales especiales;
- instrumentos de rehabilitación urbana;
- reglamentos municipales de edificación;
- otros instrumentos territoriales aplicables.
Revise tanto los planos pertinentes como la normativa escrita.
Identifique, con carácter inicial:
- clasificación y calificación del suelo;
- los usos permitidos o compatibles;
- el índice o la intensidad de edificación;
- los límites de ocupación;
- la altura máxima o el número de plantas;
- los retranqueos;
- densidad;
- aparcamiento;
- los requisitos de espacio público;
- los requisitos de infraestructuras;
- las posibles cesiones de suelo o compensaciones;
- la normativa de rehabilitación o patrimonio;
- si el proyecto depende de una reclasificación o de una modificación del plan.
Un color mostrado en un plano del PDM no es suficiente para calcular lo que se puede construir.
El potencial urbanístico puede depender de:
- el límite exacto de la propiedad;
- la urbanización existente;
- infraestructuras;
- las características mínimas de la parcela;
- la relación con el desarrollo circundante;
- el tipo de operación urbanística;
- las condiciones de la normativa escrita;
- las restricciones mostradas en planos independientes;
- interpretación municipal;
- dictámenes de otras autoridades.
Señal de alerta — la superficie edificable declarada por el vendedor no puede justificarse mediante un instrumento de planeamiento vigente, una decisión municipal o un cálculo con respaldo técnico.
076. Identificar condicionantes y restricciones de derecho público
Una parcela puede verse afectada por restricciones que operan de forma paralela al plan municipal.
El análisis preliminar debe considerar, cuando proceda:
- Reserva Ecológica Nacional — REN;
- Reserva Agrícola Nacional — RAN;
- espacios protegidos;
- Natura 2000;
- dominio público hídrico;
- programas de protección costera;
- zonas inundables y de riesgo hídrico;
- presas y embalses;
- protección del patrimonio;
- edificios catalogados y zonas de protección;
- arqueología;
- carreteras nacionales y municipales;
- infraestructuras ferroviarias;
- aeropuertos y restricciones aeronáuticas;
- infraestructuras de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones;
- conducciones y canalizaciones;
- restricciones militares;
- requisitos forestales y de protección contra incendios;
- zonas acústicas;
- requisitos de evaluación ambiental;
- otras servidumbres administrativas o restricciones de utilidad pública.
La presencia de una restricción no siempre impide el desarrollo. Puede:
- limitar la superficie edificable;
- requerir un dictamen o autorización;
- imponer condiciones de diseño;
- aumentar los costes de investigación;
- prolongar el cronograma;
- requerir mitigación;
- hacer inviable el proyecto previsto.
Distintas autoridades pueden ser responsables de diferentes restricciones.
Señal de alerta — la huella de edificación o el acceso previstos para el proyecto cruzan una zona sujeta a una restricción no resuelta.
087. Revisar las edificaciones existentes
Si el inmueble contiene edificaciones, compruebe:
- si figuran en el registro y en los registros fiscales;
- si su ubicación y superficie se corresponden con los documentos disponibles;
- su uso declarado;
- el historial urbanístico y constructivo;
- los planos arquitectónicos disponibles;
- licencias, comunicaciones u otros registros aplicables;
- documentación de finalización o de uso;
- modificaciones;
- asuntos de disciplina urbanística;
- estado estructural;
- ocupación;
- relevancia patrimonial;
- restricciones de demolición;
- conexiones a los suministros.
No asuma que un edificio antiguo es legal simplemente porque haya existido durante muchos años o conste en un registro fiscal.
Del mismo modo, la ausencia de un documento moderno no determina, por sí sola, que un edificio sea ilegal. Deben revisarse el marco legal aplicable, la fecha de construcción, los registros municipales y las obras posteriores.
Señal de alerta — la promoción propuesta depende de conservar la superficie edificada existente, pero no se ha confirmado la legalidad o el alcance de dicha superficie.
098. Revisar los derechos y documentos del proyecto existentes
Cuando la oportunidad se comercialice como «proyecto aprobado», «proyecto con licencia» o «proyecto listo para construir», solicite el expediente completo del proyecto.
Esto puede incluir:
- solicitud y resolución de información previa;
- proyectos de arquitectura presentados;
- resoluciones municipales;
- registros de licencias o de comunicação prévia;
- liquidaciones de tasas y justificantes de pago;
- proyectos de especialidades;
- declaraciones de responsabilidad;
- dictámenes externos;
- documentos de urbanización;
- acuerdos de infraestructuras;
- garantías;
- planos aprobados o presentados;
- condiciones;
- las prórrogas;
- comunicaciones de inicio;
- registros de obra;
- contratos de construcción;
- designaciones de consultores;
- compromisos de venta o de reserva.
Confirme:
- qué entidad presentó el proyecto;
- a qué inmueble se refiere;
- qué se resolvió;
- qué planos forman parte del expediente correspondiente;
- si quedan condiciones pendientes de cumplimiento;
- si han vencido los plazos;
- si se obtuvieron prórrogas;
- si se abonaron las tasas;
- si se inició la construcción;
- si el proyecto construido o propuesto se corresponde con la documentación;
- si el comprador puede utilizar los contratos o documentos del proyecto existentes;
- si surgen problemas de propiedad intelectual o de consentimiento de los consultores.
Un plano de presentación, el folleto de un intermediario o la declaración del vendedor no constituyen prueba de una situación urbanística efectiva.
Señal de alerta — el vendedor describe el proyecto como aprobado, pero solo aporta imágenes arquitectónicas o una comunicación municipal incompleta.
109. Comprobar las infraestructuras y los suministros
Determinar la disponibilidad y capacidad aparentes de:
- agua;
- evacuación de aguas residuales;
- drenaje de aguas pluviales;
- electricidad;
- gas, en su caso;
- telecomunicaciones;
- acceso rodado;
- recogida de residuos;
- infraestructuras contra incendios.
No dé por sentado que una red cercana pueda dar servicio al desarrollo propuesto.
El análisis preliminar debe identificar si el proyecto puede requerir:
- refuerzo de la red;
- bombeo;
- un transformador o subestación;
- depósitos;
- drenaje fuera de la parcela;
- obras viales;
- servidumbres de servicios públicos;
- terrenos fuera de la propiedad;
- obras de urbanización;
- acuerdos con las empresas suministradoras;
- avales o exigencias municipales.
El coste y los plazos de las infraestructuras pueden hacer inviable un terreno que, de otro modo, sería viable.
Señal de alerta — la hipótesis de viabilidad depende de conexiones cuya disponibilidad, trazado o capacidad no se han confirmado.
1110. Revisar las condiciones físicas y medioambientales
El análisis técnico inicial debe considerar:
- topografía;
- pendientes;
- estructuras de contención;
- geología;
- riesgo geotécnico;
- aguas subterráneas;
- drenaje;
- inundaciones;
- erosión;
- exposición costera;
- contaminación del suelo;
- uso industrial o agrícola previo;
- estructuras subterráneas;
- demolición;
- amianto u otros materiales peligrosos;
- árboles y vegetación;
- hábitats protegidos;
- arqueología;
- ruido;
- soleamiento y orientación;
- edificaciones colindantes;
- riesgo de incendio;
- logística de la construcción.
Algunas cuestiones pueden evaluarse visualmente o mediante información pública. Otras requieren estudios o investigaciones por parte de profesionales cualificados.
El informe de evaluación preliminar debe especificar qué investigaciones adicionales se recomiendan, tales como:
- levantamiento topográfico;
- levantamiento de linderos;
- estudio geotécnico;
- evaluación de contaminación;
- estudio de inundabilidad o drenaje;
- estudio estructural;
- estudio del arbolado;
- evaluación ambiental;
- evaluación arqueológica;
- consultas sobre la capacidad de las redes de suministros.
Señal de alarma — el plan de costes del proyecto asume condiciones de construcción estándar a pesar de la clara existencia de topografía anómala, demolición, obras de contención, aguas subterráneas o condiciones del terreno inciertas.
1211. Evaluar el encaje comercial
Un terreno puede ser legal y físicamente apto para el desarrollo, pero comercialmente inadecuado para el producto previsto.
El análisis comercial inicial debe considerar:
- cliente objetivo;
- promociones de la competencia;
- producto viable;
- mix de unidades o habitaciones;
- precios probables de venta, alquileres o tarifas por habitación;
- absorción;
- estacionalidad;
- costes operativos;
- demanda de operadores;
- demanda institucional;
- liquidez de salida;
- plazos de entrega.
El promotor debe preguntarse si el proyecto previsto es adecuado para la ubicación, en lugar de si sería posible algún tipo de desarrollo.
Señal de alarma — la viabilidad financiera depende de precios tomados de un producto, ubicación, calidades o periodo de entrega diferentes.
1312. Realizar un primer análisis financiero
Se debe preparar un primer modelo financiero utilizando hipótesis claramente identificadas.
Incluir, según proceda:
- precio de adquisición propuesto;
- impuestos y costes de adquisición;
- superficie bruta de construcción asumida;
- superficie vendible, alquilable u operativa asumida;
- eficiencia de superficie;
- mix del proyecto;
- demolición;
- construcción;
- infraestructuras;
- honorarios profesionales;
- costes municipales;
- la financiación;
- IVA no recuperable;
- imprevistos;
- marketing y ventas;
- movilización del operador;
- costes de finalización y salida;
- cronograma;
- ingresos.
El resultado no debe presentarse como una valoración.
Su objetivo es identificar:
- el valor del suelo que soporta el proyecto;
- qué hipótesis determinan el resultado;
- qué información faltante es relevante;
- si existe margen suficiente para absorber el riesgo;
- si el precio solicitado es compatible con un escenario de desarrollo realista.
Señal de alerta — el suelo solo parece viable cuando se combinan a la vez las hipótesis de ingresos máximos, superficie máxima, cronograma más corto y costes más bajos.
14Documentación mínima a solicitar
Identificación del inmueble
- Certificado del registro de la propiedad actualizado.
- Registro tributario del inmueble actualizado.
- Información catastral o de georreferenciación, cuando esté disponible.
- Levantamiento topográfico o de linderos.
- Plano de situación y coordenadas.
+Ver detalle(4)
Titularidad y ocupación
- Identificación del vendedor o documentos societarios.
- Poder notarial, cuando proceda.
- Arrendamientos, licencias o acuerdos de ocupación.
- Documentos de servidumbres y accesos.
- Información sobre litigios o reclamaciones.
Planeamiento
- Información urbanística aplicable.
- Resoluciones de información previa.
- Solicitudes urbanísticas.
- Resoluciones y notificaciones municipales.
- Registros de licencia o de comunicação prévia.
- Registros de tasas.
- Planos existentes.
- Dictámenes externos.
- Comunicaciones de inspección o disciplinarias.
Técnico
- Estudios e investigaciones.
- Información sobre suministros.
- Informes estructurales.
- Informes geotécnicos.
- Informes medioambientales.
- Certificados energéticos o técnicos.
- Información conforme a obra.
Proyecto o sociedad existente
- Contratos del proyecto.
- Contrataciones de consultores.
- Contratos de construcción.
- Garantías.
- Documentos de financiación.
- Registros societarios.
- Información fiscal y contable.
- Compromisos de venta, reserva, arrendamiento u operador.
Los documentos requeridos dependerán del proyecto. Esta lista no es exhaustiva.
15Cuadro de evaluación preliminar del emplazamiento
Evalúe cada categoría como:
- Verde — ninguna preocupación inmediata identificada;
- Ámbar — cuestión relevante que requiere confirmación;
- Rojo — posible problema excluyente;
- Desconocido — información insuficiente.
Puntuación:
- Identificación del inmueble
- Titularidad
- Ocupación
- Linderos
- Acceso
- Uso urbanístico
- Parámetros de desarrollo
- Condicionantes
- Edificaciones existentes
- Derechos de proyecto existentes
- Infraestructuras
- Condiciones del terreno y ambientales
- Adecuación al mercado
- Viabilidad financiera inicial
- Estructura de adquisición
Un terreno no debe recibir un resultado global “verde” si una categoría relevante sigue siendo desconocida. La información desconocida no es neutral. Es un riesgo que aún debe investigarse.
Punto de decisión
El análisis preliminar del terreno está completo cuando el promotor puede responder:
- ¿Hemos identificado el inmueble correcto?
- ¿Está el vendedor facultado para negociar su venta?
- ¿Se corresponden a grandes rasgos los datos registrales, fiscales y físicos?
- ¿Existe un acceso jurídica y prácticamente adecuado?
- ¿Qué instrumentos de planeamiento parecen ser de aplicación?
- ¿Es potencialmente compatible el uso previsto?
- ¿Qué parámetros de desarrollo se están asumiendo?
- ¿Qué condicionantes afectan al terreno?
- ¿Son relevantes las edificaciones o los derechos de proyecto existentes?
- ¿Qué infraestructuras parecen estar disponibles?
- ¿Qué estudios técnicos son necesarios?
- ¿Se ajusta la ubicación al producto previsto?
- ¿Justifica el análisis financiero inicial continuar con los trabajos?
- ¿Qué se debe confirmar antes de firmar o pagar?
La respuesta no necesita ser positiva en todas las categorías. Debe ser lo suficientemente clara como para respaldar la siguiente decisión.
Señales de alerta en esta fase
- La persona que negocia la venta no es el titular registral y no puede acreditar facultades para actuar.
- El plano registral, el plano del vendedor y la ocupación visible describen superficies diferentes.
- El proyecto depende de un acceso a través de terrenos de terceros sin un derecho documentado.
- La superficie edificable indicada no puede vincularse a ningún instrumento de planeamiento o resolución municipal.
- La huella de edificación o el acceso previstos entran en conflicto con una restricción no resuelta.
- La propuesta depende de una superficie edificada existente cuya legalidad no está confirmada.
- El «proyecto aprobado» solo se acredita mediante imágenes o una comunicación incompleta.
- La viabilidad depende de acometidas de suministros cuya capacidad no ha sido confirmada.
- El plan de costes asume condiciones estándar a pesar de un terreno anómalo o demoliciones.
- Los precios se han tomado de un producto, ubicación o plazo de entrega diferentes.
- El emplazamiento solo resulta viable si se cumplen conjuntamente todas las hipótesis optimistas.
Plazos y costes orientativos
Un análisis preliminar del emplazamiento puede requerir aproximadamente de una a cuatro semanas una vez que se disponga de los documentos esenciales.
Puede requerirse más tiempo cuando:
- el inmueble conste de varias parcelas;
- la titularidad no esté clara;
- los linderos sean objeto de disputa;
- deban obtenerse expedientes municipales;
- apliquen restricciones externas;
- deban reconstruirse los derechos de proyectos existentes;
- se requieren investigaciones técnicas;
- la oportunidad implica la adquisición de una sociedad;
- la información es incompleta o incoherente.
No existe un coste estándar de evaluación preliminar. El presupuesto de investigación debe reflejar la exposición potencial y puede incluir revisión jurídica, revisión urbanística, aportaciones de arquitectos o consultores urbanísticos, levantamiento topográfico, inspección técnica, ingeniería, estudios de mercado, asesoramiento preliminar de costes y análisis medioambiental. Una evaluación de bajo coste solo resulta útil si aborda las cuestiones capaces de alterar la decisión de inversión.
Errores comunes
- 1Confiar en el folleto de la agencia inmobiliaria.
- 2Considerar el registro fiscal como prueba de titularidad.
- 3Asumir que la superficie registrada coincide con la realidad física del inmueble.
- 4Ignorar la ocupación o el uso informal.
- 5Tratar el acceso físico como un derecho de acceso jurídicamente seguro.
- 6Consultar únicamente el plano del PDM.
- 7Ignorar la normativa urbanística escrita.
- 8Dar por confirmado el cálculo de superficie edificable facilitado por el vendedor.
- 9Asumir que un edificio antiguo es automáticamente legal.
- 10Asumir que un «proyecto aprobado» sigue siendo válido y utilizable.
- 11Ignorar las restricciones de la REN, la RAN, de patrimonio, costeras o medioambientales.
- 12Asumir que las redes de suministros cercanas tienen capacidad suficiente.
- 13Utilizar costes de construcción genéricos a pesar de las condiciones anómalas del terreno.
- 14Abonar un importe no reembolsable antes de haber revisado los riesgos materiales.
- 15Permitir que el concepto de diseño avance antes de confirmar los parámetros urbanísticos.
- 16Interpretar la falta de información como prueba de que no existe ningún problema.
Lista de comprobación para la evaluación preliminar del terreno
Antes de pasar a Viabilidad, confirme que ha:
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Preguntas frecuentes
¿Es el análisis preliminar del terreno lo mismo que una due diligence?
No. El análisis preliminar determina si la oportunidad justifica una investigación completa. La due diligence verifica con mayor detalle la situación jurídica, urbanística, técnica, fiscal, societaria y contractual.
¿Puedo basarme únicamente en la certificación del registro de la propiedad?
No. El registro de la propiedad es fundamental, pero el análisis preliminar del terreno también debe considerar la información fiscal, catastral, física, urbanística, de ocupación, accesos, infraestructuras y técnica.
¿Acredita la inscripción en los registros fiscales que una edificación es legal?
No por sí sola. La inscripción fiscal y la legalidad urbanística responden a finalidades distintas. Deben revisarse los antecedentes urbanísticos pertinentes y los registros municipales.
¿Puede un plano del PDM confirmar exactamente cuánto se puede construir?
Por lo general, no por sí solo. También deben tenerse en cuenta la normativa escrita aplicable, los condicionantes y servidumbres, las características del inmueble, las infraestructuras y el tipo de operación urbanística.
¿Sigue siendo válida una aprobación urbanística antigua?
No necesariamente. Deben comprobarse su alcance, condiciones, plazos, prórrogas, trámites posteriores, el estado de pago de las tasas y su correspondencia con el proyecto actual.
¿Debería presentar una oferta antes del análisis preliminar del terreno?
En algunas operaciones se puede recurrir a una propuesta comercial no vinculante o expresamente condicionada. El promotor debe evitar comprometerse incondicionalmente o desembolsar importes insuficientemente protegidos antes de conocer los riesgos materiales.
¿Qué ocurre si el vendedor se niega a facilitar documentos?
Registre la falta de información como un riesgo material. El promotor puede pausar la revisión, condicionar expresamente cualquier propuesta al resultado satisfactorio de la due diligence o decidir no seguir adelante.
¿Puede el análisis preliminar confirmar el valor final del suelo?
No. Puede servir de base para una valoración residual inicial, pero el resultado sigue dependiendo de hipótesis urbanísticas, de superficie, costes, cronograma, ingresos y financiación que requieren una mayor verificación.
Herramientas para esta fase
Checklist de due diligence del proyecto
Realice un seguimiento de los documentos, justificantes y comprobaciones profesionales necesarias antes de comprometerse.
Abrir la lista de comprobaciónComparar ubicaciones de desarrollo
Compare el contexto regional del emplazamiento, la demanda, las infraestructuras y la adecuación del proyecto.
Comparar ubicacionesComprobación de viabilidad del desarrollo
Evalúe las primeras hipótesis de superficie, costes, cronograma e ingresos para el terreno analizado.
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03 — Viabilidad
Compruebe si el terreno sigue siendo viable cuando se evalúan conjuntamente la capacidad urbanística, la eficiencia de superficie, los costes de desarrollo, el cronograma, la financiación y los ingresos.
Continuar a Viabilidad
Apoyo jurídico a través de VVA
¿Ha encontrado un terreno o un proyecto existente?
Antes de firmar, reservar o pagar una señal, confirme la propiedad, la titularidad, la situación urbanística, las restricciones, la documentación del proyecto y las condiciones que puedan afectar al valor o a la ejecución. Las solicitudes de asesoramiento jurídico profesional son gestionadas por Valente Veiga & Associados.
Los servicios jurídicos son prestados por Valente Veiga & Associados.
Fuentes oficiales
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — Decreto-Lei n.º 555/99, en su versión consolidada vigente.
- Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — Decreto-Lei n.º 80/2015, en su versión consolidada vigente.
- Instituto dos Registos e do Notariado — certificados del registro de la propiedad e información registral inmobiliaria.
- Direção-Geral do Território — información del SNIT sobre planes territoriales.
- BUPi — identificación, georreferenciación y registro de inmuebles rústicos y mixtos.
- Agência Portuguesa do Ambiente — información ambiental y geográfica del SNIAmb.
- Planes y normativas municipales aplicables.
- Información oficial de las autoridades responsables de las restricciones específicas del terreno.
Última revisión: 21 de agosto de 2026
Esta página proporciona información general sobre la evaluación preliminar de terrenos para desarrollo inmobiliario en Portugal. No constituye asesoramiento jurídico, urbanístico, fiscal, medioambiental, de ingeniería, de tasación ni de inversión. Los visores cartográficos públicos y los documentos facilitados por el vendedor no sustituyen una revisión profesional específica del terreno ni la confirmación de las autoridades competentes.