Ventas, Explotación y Salida

Venta en bloque del inmueble

La totalidad del inmueble o una parte definida de la promoción puede venderse a un único inversor.

Una venta en bloque puede simplificar el cierre y acelerar el retorno del capital, pero el comprador puede exigir:

• un descuento en el precio;
• una due diligence exhaustiva;
• declaraciones y garantías;
• garantías o apoyos de rentas o ingresos;
• condiciones previas a la finalización o cierre;
• y protección frente a los riesgos de promoción, construcción u operativos.

Venta de la sociedad del proyecto

En lugar de vender el inmueble directamente, los inversores pueden vender las acciones o participaciones de la sociedad titular del proyecto.

La sociedad sigue siendo titular del inmueble, los contratos, las licencias, los pasivos y el historial operativo. Por lo tanto, una venta de participaciones requiere una due diligence que abarque la totalidad de la sociedad, no solo el inmueble.

Mantenimiento y arrendamiento

La sociedad del proyecto puede conservar el inmueble y arrendarlo a ocupantes residenciales o comerciales.

Esta vía requiere:

• una estrategia de arrendamiento adecuada;
• documentación de arrendamiento conforme a la normativa;
• due diligence de los arrendatarios;
• gestión del edificio;
• presupuestos operativos;
• acuerdos de repercusión de gastos comunes y servicios;
• mantenimiento;
• seguros;
• y gestión de activos a largo plazo.

Activo operado por el propietario

Los hoteles, alojamientos con servicios, centros sociosanitarios, residencias de estudiantes, senior living, oficinas flexibles y otros activos operativos pueden ser explotados por el propietario o por una empresa vinculada.

La rentabilidad del proyecto dependerá entonces tanto del rendimiento del negocio como del valor del inmueble.

Explotación por terceros

El propietario puede designar a un operador especializado mediante un:

• arrendamiento;
• contrato de gestión;
• franquicia;
• concesión;
• contrato de servicios;
• u otra estructura operativa.

El efecto comercial y jurídico de cada modelo es diferente.

Refinanciación y retención

Un activo estabilizado puede refinanciarse y retenerse. La refinanciación puede amortizar la deuda de la promoción y devolver parte del capital invertido, manteniendo al mismo tiempo la titularidad del activo.

No equivale a una desinversión si los inversores siguen expuestos a:

• el rendimiento operativo;
• los tipos de interés;
• el vencimiento de la refinanciación;
• los gastos de capital;
• el riesgo de los arrendatarios;
• y el valor de mercado futuro.

Estrategia mixta

Un proyecto puede combinar varias vías. Por ejemplo:

• algunas unidades pueden prevenderse;
• otras pueden venderse tras la finalización;
• el espacio comercial puede arrendarse;
• y el activo generador de rentas restante puede refinanciarse o venderse.

La estructura jurídica, el título de propiedad horizontal, la documentación de la entidad financiadora y el modelo fiscal deben respaldar la combinación seleccionada.

No comercializar características no aprobadas como definitivas

Evitar presentar como definitivos:

• distribuciones de las unidades que sigan sujetas a aprobación;
• un uso que no haya sido confirmado;
• una clasificación turística aún no obtenida;
• instalaciones comunes dependientes de una fase posterior;
• superficies que no hayan sido verificadas;
• o fechas de finalización que el calendario de obra no pueda respaldar.

Las declaraciones públicas pueden afectar a la conformidad

En el caso de bienes inmuebles residenciales vendidos por un profesional a un consumidor, las declaraciones públicas sobre las características de la propiedad pueden ser determinantes para evaluar si el inmueble es conforme con el contrato de compraventa.

Por lo tanto, la publicidad, las muestras y las unidades piloto deben estar coordinadas con las especificaciones contractuales y las obras ejecutadas, con arreglo al régimen de conformidad del consumidor para bienes residenciales (Decreto-Ley 84/2021).

Certificación energética

Cuando resulte aplicable el régimen de certificación energética:

• la clase energética debe incluirse en la publicidad de la transacción;
• la información pertinente del certificado debe facilitarse antes del contrato de promesa;
• y el certificado debe estar disponible para la transacción final.

Las obligaciones se extienden a los propietarios de inmuebles, mediadores y plataformas publicitarias en las circunstancias definidas por el Decreto-Ley 101-D/2020.

Información sobre el loteamento

Cuando las unidades se construyan en terrenos sujetos a una operación de loteamento, confirme la información preceptiva que debe figurar en la publicidad y en los documentos de la transacción. Debe comprobarse el título urbanístico aplicable, su fecha y su validez antes del lanzamiento de la campaña.

Identificación del inmueble

Identifique:

• descripción registral e inscripción fiscal;
• edificio, unidad y planta;
• planos;
• aparcamiento, trasteros y terrazas;
• zonas de uso exclusivo e instalaciones comunes;
• y la fracción autónoma prevista.

Si el título de propiedad horizontal aún no se ha inscrito, explicar cómo se identificará la futura unidad.

Estado urbanístico y de la construcción

Indique con precisión el procedimiento urbanístico, el estado de la construcción, la finalización prevista, el uso permitido, las aprobaciones pendientes, el estado de las infraestructuras y cualquier condición que deba cumplirse antes de la venta final.

No dé a entender que una reserva o CPCV confirma la legalidad urbanística.

Precio y pagos

Defina:

• el precio total y el tratamiento del IVA cuando proceda;
• el crédito de reserva y el depósito;
• los pagos escalonados y las fechas de pago;
• las cuentas de pago y los justificantes documentales;
• los intereses de demora;
• el saldo final y las deducciones permitidas.

Las cantidades entregadas en virtud del CPCV pueden constituir un «sinal» con consecuencias legales, según la redacción y las circunstancias. Las partes deben comprender las consecuencias de la pérdida del depósito, la devolución duplicada, el cumplimiento específico, otras vías de recurso y cualquier limitación acordada contractualmente.

Condiciones suspensivas

Las posibles condiciones incluyen un título satisfactorio, la inscripción de la propiedad horizontal, el estado urbanístico o de uso, la finalización de la construcción, la finalización de las infraestructuras, la liberación por parte del prestamista, la cancelación de hipotecas, la aprobación de una modificación del diseño, el KYC del comprador, la financiación del comprador o la entrega de documentos definidos. Para cada una, identifique:

• quién controla la condición;
• evidencias requeridas;
• la fecha límite;
• los derechos de prórroga;
• los derechos de renuncia;
• y las consecuencias si no se cumple.

Fecha de finalización

Distinga entre:

• finalización objetivo;
• disponibilidad prevista;
• ventana contractual de finalización;
• fecha límite improrrogable;
• prórroga por fuerza mayor;
• plazo de notificación del comprador;
• y la fecha de la transacción final.

Un programa de construcción no constituye automáticamente una promesa contractual incondicional.

Modificaciones de diseño, especificaciones y superficie

El CPCV debe definir qué planos y especificaciones se aplican, las sustituciones permitidas, los materiales equivalentes, las modificaciones exigidas por las autoridades, los cambios técnicos, las variaciones solicitadas por el comprador, las tolerancias de superficie, los umbrales de modificación sustancial, los ajustes de precio, los derechos de rescisión del comprador y la jerarquía documental. En cuanto a las superficies, debe especificarse:

• la definición contractual de la superficie;
• la fuente de medición;
• el tratamiento de balcones y terrazas;
• la tolerancia permitida;
• las soluciones ante una diferencia sustancial;
• y si se modifica el precio de compra.

Una cláusula que permita cualquier modificación a discreción del promotor puede generar riesgos de exigibilidad jurídica y de derecho del consumidor, y una tolerancia de superficie no debe utilizarse para ocultar una diferencia previsible o ya conocida.

Cesión y reventa

Defina si el comprador puede ceder el CPCV, designar a otro comprador, transmitir la posición contractual, añadir o eliminar a un cocomprador o transferirlo a una empresa vinculada. Considere:

• el consentimiento del promotor;
• el KYC;
• los requisitos de la entidad prestamista;
• comisiones e impuestos;
• la comisión administrativa;
• y la responsabilidad continuada del comprador original.

Financiación del comprador

Si la transacción está condicionada a la financiación del comprador, defina la documentación acreditativa exigida, el plazo de solicitud, la denegación del prestamista, el importe máximo o mínimo del préstamo, el déficit de tasación y las consecuencias en materia de reembolsos.

Si no está condicionada a la financiación, el comprador debe entender que la imposibilidad de obtener financiación no eximirá necesariamente del cumplimiento de la compraventa.

Incumplimiento y recursos

Abordar el incumplimiento del vendedor, el incumplimiento del comprador, la incomparecencia a la formalización, la falta de entrega de documentos, el retraso en el pago, el requerimiento de subsanación, la resolución contractual, las consecuencias sobre el depósito, el cumplimiento forzoso, los intereses y la recuperación de costes.

Las acciones y remedios deben coordinarse con el derecho imperativo y la normativa de protección de los consumidores.

Idioma e interpretación

En el caso de compradores internacionales, determine la versión prevalente, la traducción, los requisitos de intérprete, las notificaciones, la ley aplicable, los tribunales o el arbitraje y la notificación de resoluciones judiciales.

No debe permitirse que una traducción genere obligaciones comerciales divergentes.

Propiedad frente a uso exclusivo

Un espacio puede ser:

• parte de una unidad autónoma;
• un elemento común;
• un elemento común asignado al uso exclusivo de una unidad;
• o estar sujeto a otro régimen jurídico.

El material de comercialización no debe describir el uso exclusivo como propiedad a menos que sea legalmente correcto.

Reglamento del condominio

El título o un reglamento independiente pueden regular el uso de las zonas comunes, las actividades permitidas, el ruido, las mascotas, la señalización, las reformas, el alojamiento turístico o de corta duración, el aparcamiento, la seguridad, los residuos, el mantenimiento, los seguros, los contratos de servicios y el reparto de costes.

Las restricciones deben ser legalmente válidas y coherentes con el uso previsto y con el título constitutivo.

Presupuesto inicial del condominio

Elabore un presupuesto realista que cubra limpieza, ascensores, seguridad, electricidad, agua, jardinería, piscinas, sistemas contra incendios, mantenimiento, seguros, administración, dotación del fondo de reserva y equipamiento principal.

Unas estimaciones artificialmente bajas de los gastos de comunidad pueden generar conflictos tras la entrega.

Período bajo control del promotor

Mientras queden unidades sin vender, defina:

• los derechos de voto del promotor;
• las cuotas correspondientes a las unidades no vendidas;
• el nombramiento del administrador;
• la entrega de documentación;
• la cesión de los contratos de servicios;
• el tratamiento de los defectos;
• y la transición al control de los propietarios.

El promotor no debe utilizar la estructura de la comunidad de propietarios para trasladar a los compradores sus propias responsabilidades de construcción o de garantía.

Documentación del inmueble

El expediente de formalización puede incluir:

• certificado del registro de la propiedad actualizado;
• registro fiscal;
• información catastral o de linderos;
• título de propiedad horizontal y descripción de la unidad;
• título urbanístico;
• documentación de finalización o de uso;
• certificado energético;
• documentación técnica del edificio;
• documentos de la comunidad de propietarios;
• justificantes relativos a infraestructuras;
• cancelación de cargas por parte de la entidad financiera;
• y justificantes relativos a gravámenes.

Los documentos exactos dependen del inmueble, la fecha, el municipio, los antecedentes urbanísticos y la modalidad de la transacción.

Documentación del comprador

Confirme la identidad, el número de identificación fiscal portugués, el régimen matrimonial, la representación, las facultades societarias, la titularidad real, la validación de KYC, el origen de los fondos, la liquidación tributaria y los documentos de financiación.

Liquidación fiscal y balance de cierre

Prepare una liquidación que desglose el precio, las cantidades ya abonadas, el saldo final, los intereses, los abonos acordados, las mejoras, los impuestos, las comisiones, la amortización del préstamo, las retenciones y el importe neto a pagar al vendedor.

Escritura pública o documento autenticado

La transmisión definitiva puede formalizarse mediante la vía legalmente permitida, incluido el procedimiento registral aplicable. El servicio Casa Pronta de Portugal puede coordinar los contratos inmobiliarios, las hipotecas, los actos de propiedad horizontal y el registro en un único servicio.

La vía elegida debe acordarse con la antelación suficiente para coordinar a las partes, los documentos, los pagos, los representantes bancarios, la cancelación de hipotecas, el registro y las necesidades de intérprete.

Inspección previa a la formalización

La inspección por parte del comprador puede detectar elementos incompletos o defectuosos. Utilice un acta de inspección por escrito que incluya unidad, fecha, asistentes, elemento, ubicación, fotografía, responsabilidad, plazo previsto de subsanación y estado, distinguiendo entre:

• un defecto menor que no impida la formalización;
• una obligación contractual incompleta;
• un problema de seguridad o habitabilidad;
• y una discrepancia relativa a las especificaciones.

Llaves, accesos e información de entrega

Registre la entrega de llaves, tarjetas de acceso, mandos a distancia, dispositivos de aparcamiento, códigos de alarma, llaves del buzón y credenciales de acceso digital, y facilite, según proceda:

• manuales de electrodomésticos y garantías del equipamiento;
• instrucciones de mantenimiento y relación de acabados;
• contactos de emergencia e información sobre suministros;
• certificado energético;
• contactos de la comunidad de propietarios y normas de régimen interno;
• procedimiento de notificación de defectos;
• y restricciones que afecten a las modificaciones.

Suministros y contadores

Confirme las referencias de los contadores, las lecturas, el proceso de cambio de titularidad, los suministros provisionales, los suministros comunitarios y la responsabilidad del pago de los consumos antes y después de la entrega.

Entrega de zonas comunes

Las zonas comunes deben transferirse a la comunidad de propietarios o a la entidad de administración del edificio mediante un proceso documentado. El expediente puede incluir:

• planos as-built;
• cuadros de equipamiento;
• contratos de mantenimiento;
• actas de inspección;
• garantías;
• certificados preceptivos;
• credenciales de acceso;
• manuales de funcionamiento;
• y listas de defectos pendientes.

Responsabilidad

Determine si la incidencia concierne al promotor, contratista principal, subcontratista, consultor, proveedor, comunidad de propietarios, empresa de suministros, operador o propietario.

No se debe exigir al comprador que coordine la cadena de suministro del promotor.

Acceso y pruebas

Registre la fecha de notificación, inspecciones, diagnóstico, intentos de acceso, trabajos de subsanación, finalización, confirmación del comprador y recurrencia.

Defectos comunes

Coordine con la comunidad de propietarios o con el administrador del edificio los defectos que afecten a fachadas, cubiertas, impermeabilizaciones, ascensores, sistemas contra incendios, saneamiento, instalaciones mecánicas, paisajismo, garajes y otras zonas comunes.

Provisión financiera

El presupuesto de cierre del proyecto debe retener fondos suficientes para:

• personal de posventa;
• inspecciones;
• obras urgentes;
• reclamaciones no resueltas;
• insolvencia del contratista;
• defectos en las zonas comunes;
• y honorarios profesionales.

Liberar toda la liquidez del proyecto a su finalización puede dejar al vendedor sin capacidad para cumplir con sus obligaciones continuadas.

Arrendamiento comercial

Las negociaciones de arrendamientos comerciales pueden abordar el uso permitido, la duración del contrato, los derechos de resolución anticipada, los periodos de carencia, el acondicionamiento, la renta variable según facturación, la indexación, el aval bancario, los gastos de comunidad, las reparaciones, los seguros, la señalética, la cesión, el subarrendamiento, la reposición al estado original, las obligaciones de apertura y las obras a cargo del arrendador.

Planeamiento y uso

Un contrato de arrendamiento no subsana un uso ilegal o no autorizado.

Confirme que:

• la unidad puede utilizarse legalmente para la actividad propuesta;
• se permite cualquier acondicionamiento;
• las normas del edificio y del condominio permiten la actividad;
• y se pueden obtener las autorizaciones sectoriales específicas.

Documentación de arrendamiento

Los arrendamientos urbanos portugueses se rigen por el Código Civil, el NRAU y la legislación conexa. La documentación debe revisarse con arreglo a la normativa vigente aplicable a:

• uso residencial o no residencial;
• duración, renovación y resolución;
• formalidades;
• fianzas y garantías;
• actualizaciones de la renta;
• declaración fiscal;
• y procedimientos de resolución de litigios.

Arrendamiento operativo

El operador arrienda el inmueble y abona una renta fija, indexada o sobre el volumen de negocio, o una combinación de estas. El contrato de arrendamiento debe asignar:

• mantenimiento;
• los gastos de reposición;
• seguros;
• el cumplimiento normativo;
• las licencias;
• los estándares de marca;
• y las condiciones de devolución.

Contrato de gestión

El operador gestiona el negocio por cuenta del propietario. El propietario generalmente asume el riesgo operativo y financia las nóminas, los costes operativos, el capital circulante, el mobiliario y equipamiento y los gastos de capital. El contrato puede incluir:

• honorarios base y honorarios de incentivo;
• pruebas de rendimiento;
• aprobación del presupuesto;
• prioridad del propietario;
• cargos por sistemas del operador;
• derechos de resolución contractual;
• y obligaciones de traspaso.

Franquicia

Una franquicia permite el uso de una marca, sistemas y plataforma de distribución mientras que el negocio es explotado por el propietario u otro operador. El contrato de franquicia debe coordinarse con la gestión, los servicios técnicos, la aprobación del diseño, los estándares de apertura, el marketing, los sistemas de reservas y las inversiones de capital exigidas por la marca.

Selección del operador

Evalúe la trayectoria, la capacidad local, la solidez financiera, la marca, la distribución, las previsiones operativas, el equipo de preapertura, los servicios técnicos, las comisiones propuestas, las protecciones para el propietario y la flexibilidad de salida.

Una marca reconocida no elimina la necesidad de poner a prueba las hipótesis financieras del operador.

Preparación física

• mobiliario, accesorios y equipamiento;
• suministros operativos y piezas de repuesto;
• pruebas y puesta en marcha;
• sistemas de mantenimiento;
• limpieza, seguridad y residuos;
• paisajismo;
• y subsanación de defectos.

Personal y sistemas

• estructura organizativa, selección y formación;
• nóminas, uniformes y políticas;
• seguridad y salud y procedimientos de emergencia;
• sistema de gestión de la propiedad y punto de venta;
• reservas y control de accesos;
• contabilidad, compras y CRM;
• ciberseguridad, protección de datos y elaboración de informes.

Preparación comercial y financiera

• branding, fotografía y sitio web;
• distribución, fijación de precios y ofertas de apertura;
• contratos, depósitos y política de cancelación;
• comunicaciones con los clientes;
• fondo de maniobra y presupuesto de preapertura;
• cuentas operativas, sistemas de pago y control de tesorería;
• seguros, registro fiscal y autoridades de autorización.

Los retrasos en la apertura y las pérdidas operativas iniciales deben incluirse en el modelo financiero del proyecto.

Urbanismo y construcción

• PIP, licencias y comunicaciones;
• proyecto aprobado, modificaciones y declaraciones de responsabilidad;
• correspondencia municipal y aprobaciones sectoriales;
• documentación de finalización o de uso;
• contrato de obra y designaciones de consultores;
• cronograma, registros de pagos y modificaciones;
• certificados de final de obra, garantías, avales y seguros;
• defectos, reclamaciones e información «as-built» (conforme a obra).

Ventas, arrendamiento y explotación

• calendario de ventas, reservas, CPCV y escrituras;
• depósitos, comisiones y reclamaciones de compradores;
• contratos de arrendamiento, garantías, atrasos y correspondencia con inquilinos;
• acuerdos de operador y contratos de franquicia;
• licencias, registros y presupuestos;
• cuentas de gestión e informes de rendimiento;
• información de empleados, contratos de proveedores y planes de gasto de capital (capex).

Finanzas, fiscalidad, litigios y cumplimiento normativo

• contratos de financiación, garantías reales y avales;
• consentimientos del prestamista, informes de cumplimiento de covenants, coberturas y cuadros de amortización;
• declaraciones tributarias, liquidaciones e información sobre certificados de estar al corriente;
• registros de IVA, documentación de precios de transferencia, bases imponibles negativas y auditorías;
• litigios, arbitrajes, reclamaciones y asuntos regulatorios;
• procedimientos de prevención del blanqueo de capitales (AML), protección de datos, cuestiones medioambientales y reclamaciones al seguro.

La información debe ser completa, estar actualizada, indexada, ser coherente internamente, estar debidamente anonimizada y respaldada por un proceso de declaración de información (disclosure).

Impuestos del comprador

El comprador puede ser responsable del IMT y del Impuesto del Timbre en una adquisición directa de inmuebles, en función del inmueble, el valor, el uso, el comprador y cualquier exención aplicable. El equipo de ventas no debe proporcionar cálculos fiscales definitivos sin una metodología aprobada y actualizada.

Venta de participaciones

El vendedor y el comprador deben revisar la tributación sobre las plusvalías, las exenciones por participación, las retenciones, la jurisdicción del inversor, la normativa aplicable a sociedades con preponderancia inmobiliaria, los precios de transferencia y las posibles consecuencias en el IMT.

Ingresos netos

El retorno de la inversión debe calcularse después de:

• el reembolso de la deuda y los costes de cancelación anticipada;
• fiscalidad;
• las comisiones y los honorarios legales;
• las retenciones y las garantías;
• el cierre del proyecto;
• y los pasivos restantes.

El precio de venta bruto no es la distribución para el inversor.